Voiko auton katsastaa notaarilla ilman katsastusta? Kuinka arvioida asunnon asuntolainaa Kuinka arvioida kiinteistöjä

Kiinteistön arvon arvioiminen on tärkein elementti minkä tahansa kiinteistön osto-myyntikaupassa, koska hinta on se, mistä myyjä ja ostaja sopivat. Tässä artikkelissa haluan kertoa "Omistaja" lukijoille kiinteistön arvioinnista, mitä asiakirjoja on laadittava ja mihin juridisiin vivahteisiin kannattaa kiinnittää huomiota..

Valitse ja tarkista

Aikaisemmin arvonmääritystoimintaa saivat harjoittaa toimiluvan saaneet henkilöt ja yritykset. Nykyään "Arviointitoiminnasta Venäjän federaatiossa" annettuun lakiin nro 135-FZ tehtyjen muutosten mukaan arvioijat tunnustetaan henkilöiksi, jotka ovat jonkin arvioijien itsesääntelyjärjestön jäseniä ja jotka ovat vakuuttaneet vastuunsa. Sen jälkeen kun valtion toimiluvat arviointitoiminnan harjoittamiseen on lakkautettu, ne on korvattu itsesääntelymekanismilla, joka toimii arvioijien ammatillisten itsesääntelyorganisaatioiden kautta. Venäjällä on rekisteröity useita kymmeniä tällaisia ​​organisaatioita, mutta suurin ja arvovaltaisin niistä on Venäjän arvioijien yhdistys.

Ennen kuin aloitat työskentelyn sinulle aiemmin tuntemattoman arvioijan kanssa, pyydä nähdäksesi asiakirjoja, jotka vahvistavat hänen pätevyytensä. Tämän on oltava todistus arvioijien itsesääntelyorganisaation (SRO) jäsenyydestä, ote arvioijien itsesääntelyorganisaatioiden yhtenäisestä valtion rekisteristä, joka vahvistaa sen organisaation sisällyttämisen tähän rekisteriin, jonka jäsen arvioija on. . Lisäksi pakollinen arvioijan vastuuvakuutus ja asiantuntijan ammatillinen koulutus.

Kenenkään harjoittavan arvioijan ei ole vaikeaa toimittaa kopioita näistä asiakirjoista, ja voit olla varma, että olet tekemisissä ammattilaisen kanssa. Mutta jos olet varma valinnastasi, näitä asiakirjoja ei tarvitse pyytää etukäteen, koska ne toimitetaan edelleen arviointiraportin liitteenä.

Seuraa yksityiskohtia

Huolimatta siitä, että arvioijat ovat vain yksityishenkilöitä, sopimus arvioinnin suorittamisesta tehdään erikoistuneen arviointiyrityksen kanssa. Välttämätön edellytys sopimuksen tekemiselle on vähintään kahden arvioijan läsnäolo yrityksen henkilöstössä - tämä on paljon kätevämpää kuin sopimuksen tekeminen yksittäisen yrittäjän kanssa, koska tässä tapauksessa yritys on vastuussa palvelujen laadusta. tarjotaan, ja arvioijien läsnäolo antaa meille mahdollisuuden ratkaista nopeasti kaikki osoitetut tehtävät. Sopimuksen tekeminen arvioinnin suorittamisesta on pakollista; tämä vaatimus sisältyy lakiin "Arviointitoiminnasta Venäjän federaatiossa", ja sen rikkominen voi johtaa arviointiraportin mitätöimiseen. Oikeuskäytäntö vahvistaa tämän jatkuvasti, melko usein on tapauksia, joissa raportit julistetaan pätemättömiksi vain sopimuksen puuttumisen perusteella.

Sopimuksen tekemiseksi ja kiinteistön arvioimiseksi sinun on myös laadittava tietyt asiakirjat. Yleensä tämä luettelo sisältää:

— todistus arvioitavan omaisuuden ja tontin omistusoikeuden rekisteröinnistä;
- tekninen todistus;
— todistus esineen kirjanpitoarvosta, jos esineen omistaja on oikeushenkilö;
— tiedot rasitteiden olemassaolosta tai puuttumisesta.

Haluan käsitellä erikseen tietoja rasitteista. Selitän, että rasitukset ovat kiinteistön käytön ja kierron rajoituksia. Usein rasitteina ovat kolmansien osapuolten oikeudet käyttää omaisuutta, esimerkiksi vuokraoikeus. Tämä tarkoittaa, että jos kiinteistö on vuokrattu pitkäksi ajaksi, on vuokralaisella oikeus käyttää omaisuutta, minkä ostaja voi pitää kiinteistön kulutusarvoon negatiivisesti vaikuttavana ja siten sen arvoa alentavana tekijänä. . Rasitteena voidaan katsoa myös muita oikeuksia, esimerkiksi pantinhaltijan oikeutta panttikohteeseen nähden, jos tämä kiinteistö on rekisteröity pantiksi, mikä luonnollisesti alentaa myös itse esineen arvoa, koska kiinteistön arvo määräytyy paitsi sen fyysisten ominaisuuksien, myös kohteen oikeudellisen aseman perusteella.

Arvioinnin arvioinnin ristiriita

Sopimuksen teon jälkeen arvioija on velvollinen tarkastamaan arvioitavan omaisuuden. Tarkastuksen aikana kiinteistöstä otetaan valokuvia sisältä ja ulkoa, ja valokuvat tallennetaan raporttiin. Tarkat valokuvat kiinteistöstä tekevät raportista aina helpommin luettavan, koska sen avulla lukija saa nopeasti käsityksen arvioitavasta kiinteistöstä. Tarkastettuaan kiinteistön arvioija tekee markkinatutkimuksen, laskee arvon ja laatii arviointiraportin. Raportin laatiminen kestää pääsääntöisesti 3-5 työpäivää, jonka jälkeen asiakas saa valmiin dokumentin.

Erillinen keskustelu on arvioijan työstä saadun tuloksen hyödyntäminen. Raportti on laaja ja monimutkainen asiakirja, joten ihmiset lukevat usein vain sen osion, joka kertoo kohteen lopullisen hinnan arvosta. Tätä lähestymistapaa tuskin voi kutsua oikeaksi. Sinun tulee lukea koko raportti ymmärtääksesi sen käyttömahdollisuuden eri tilanteissa tiettyihin tarkoituksiin.

Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää kappaleeseen, joka kuvaa kohteen määritetyn arvon tyyppiä. Huolimatta siitä, että useimmiten arvioidaan markkina-arvoa, voidaan määrittää myös muunlainen arvo, esimerkiksi sijoitus- tai likvidaatioarvo, joten on tarkistettava, minkä tyyppisestä arvosta on kyse.

Sama koskee arvioinnin tavoitteita/tavoitteita. Jokainen arviointi tehdään tietyn tavoitteen saavuttamiseksi, ja raporttia saa käyttää vain raportissa määriteltyihin tarkoituksiin. Tämä voi olla kiinteistön sijoittaminen yrityksen osakepääomaan, käyttöomaisuuden uudelleenarvostus, omaisuuden siirto vakuudeksi, kiinteistön osto ja myynti ja paljon muuta. Raportin käyttäminen muihin kuin raportissa mainittuihin tarkoituksiin on juridisesti virheellistä. Ei voida sanoa, että arvioija käyttäisi kiinteistöjä arvioidessaan täysin erityisiä menetelmiä erilaisten ongelmien ratkaisemiseen, mutta siitä huolimatta arvioija ottaa aina huomioon arvioinnin tarkoitukset, mikä voi vaikuttaa tulokseen. arvon määrittämisestä.

Raportin seuraava tärkeä osa, johon sinun on ehdottomasti kiinnitettävä huomiota, on "Rajoitukset ja oletukset". Jokainen raportti sisältää joitakin oletuksia ja arvioijan tekemiä oletuksia arvioinnin kohteen suhteen. Useimmiten nämä oletukset liittyvät joko esineen tekniseen kuntoon tai sen oikeudelliseen asemaan. Esimerkiksi jos arvioija ei kiinteistön ympärillä olevan ristiriitatilanteen vuoksi päässyt tarkastamaan kiinteistöä ja ottamaan valokuvia, hän ei voi määrittää kiinteistön sisäistä kuntoa ja tekee joitain oletuksia sisustuksesta ja sen kunnosta, jotka hän kuvailee. raportissa. Tällaisia ​​oletuksia voi olla melko paljon ja niillä voi olla suuri vaikutus lopullisiin kustannuksiin, joten "Rajoitukset ja oletukset" -osio kannattaa lukea erittäin huolellisesti.

Lopuksi haluan todeta, että arviointikertomus on hyvin usein oikeudenkäynnin kohteena, joten raportin oikeudelliset näkökohdat eivät ole yhtä tärkeitä kuin itse kustannuslaskelman tulokset. Usein käy niin, että tuomioistuimet hylkäävät raportit, eikä niitä pidetä todisteena vain muodollisten oikeudellisten ominaisuuksien perusteella, joten ole varovainen tehdessäsi sopimusta arvioinnista, määrittele selkeästi arvioinnin tavoitteet ja muista neuvotella asiantuntijan kanssa. asianajaja raportin jatkokäytöstä.

Artikkelissa pohditaan, kuka tekee asunnon arvioinnin - myyjä vai ostaja, joka tilaa arvioinnin ja kuka maksaa, arvioijan palveluiden kustannukset, jos raportissa on 2 arvoa, ja muita vivahteita .

Kuka arvioi asunnon (kiinteistön) ja miksi - myyjä vai ostaja?

Kun myyjä tilaa kodin arvioinnin:

1. ennen kiinteistön asettamista myyntiin, jotta hintaa ei lasketa väärin, ja jos ei ole kokemusta kiinteistön itsenäisestä arvioinnista;
2. kun myydään asuntoa, jonka omistaja on alaikäinen.

Tästä voi kuitenkin kiistellä, koska jos osto-myyntikauppa epäonnistuu, arvioyhtiön raportti menettää ostajan kannalta merkityksensä, mutta myyjä voi hyvinkin kokea sen hyödylliseksi tuleville ostajille perusteluna asunnon hinnalle.

Lisäksi, jos katsot sopimusta arviointiyrityksen kanssa, huomaat, että se on tehty myyjän puolesta.

Venäjän federaation nykyisen lainsäädännön mukaan myyjän ei tarvitse tilata arvioijan palvelua osto- ja myyntitapahtuman suorittamiseksi.

Kun ostaja (lainaaja) tilaa arvion:

• kun haet asuntolainaa;
• kun haet lainaa olemassa olevan kiinteistön vakuutena.

Venäjän kiinteistömarkkinoilla on tapana, että kiinnostunut maksaa. Tällöin ostaja on kiinnostunut saamaan lainaa haluamaansa asuntoon, ja myyjällä on oikeus myydä asunto ilman asiantuntijan arviota. Myyjä ei myöskään ole kiinnostunut mistä saat rahat pankista tai muualta.

Esimerkiksi Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla myyjä maksaa arvioinnin, koska hän on kiinnostunut myymään asunnon maksimihintaan ja saa siitä voittoa - nämä kaksi tekijää määräävät kuka maksaa.

Ostajien asuntojen arviointikulut sisältyvät lisäkustannuksiin, joista minkä tahansa pankin asuntolainakonsultit varoittavat lainanottajaa. Jotkut pankit kuitenkin tekevät arvioinnin omalla kustannuksellaan, joten muista tiedustella tällaisen mahdollisuuden saatavuutta.

Miksi pankki tarvitsee asunnon arvioinnin?:

Pankit myöntävät kiinteistövakuudellisia lainoja yksinkertaisella kaavalla - lainasumman tulee olla enintään 80 % asunnon hinnasta. Esimerkiksi arvioija arvostaa kiinteistön 3 miljoonaan ruplaan, ja sille myönnetään laina arvioitua arvoa pienemmällä hinnalla. Siksi on olemassa sellainen asia kuin käsiraha. Miksi pankki tekee näin? Tämä on jälleenvakuutus, ns. "aukko" tapauksessa:

1. arvioija on puolueellinen asunnon tai muun kiinteistön arvostuksessa;
2. Vakuusasunnon hinta kiinteistömarkkinoilla on alentunut ajan myötä.

Näin ollen luottolaitoksen on kyettävä korvaamaan tappiot, jos velallinen kieltäytyy tai kykenee maksamaan lainaa.

Kuinka paljon asuntolainan arvostus maksaa, vivahteita

Arviointiyritykset ovat tavallisia kaupallisia organisaatioita, joten kilpailun käsite on olemassa. Tämän avulla voit löytää arviointipalvelujen kustannukset 2 500 - 5 000 ruplaa. Riittää, kun varustat itsesi luettelolla ja puhelimella. Mutta samalla ole varovainen - älä tilaa palveluita ei-ammattimaisilta!

Internetissä on mielipiteitä siitä, että arviointiyhtiöiden kanssa voidaan sopia asunnon arvosta.

Kukaan ei ole sitoutunut vahvistamaan tai kumoamaan näitä lausuntoja.

Kenellä on oikeus arvioida kiinteistön arvo, 2 summaa raportissa
Luotonantajapankin akkreditoima, valtion toimiluvan saanut arviointiyhtiö ja arvioijien itsesääntelyorganisaation jäsen, joka toimii riippumattomana asiantuntijana, joka ei ole kiinnostunut kiinteistön osto- ja myyntitapahtumasta tai sen välisestä suhteesta. lainanottaja ja luottolaitos.

Monet ihmiset kysyvät, kuinka arviointiyritys arvioi kiinteistön? Menetelmiä on useita, mutta loppujen lopuksi ne keskittyvät kiinteistömarkkinoiden analogien kustannuksiin tietyllä hetkellä. Siksi voit itse suurella todennäköisyydellä arvata, kuinka paljon arvioija arvostaa asunnon.

Raportti voi tarjota kaksi asunnon arvoa: markkinat ja likvidit. Pankki valitsee aina pienemmän "vakuuttaakseen" riskinsä tulevaisuudessa. Tämä voi toimia signaalina sinulle ostajana tehdäksesi ostopäätöksen. Ehkä tulevaisuudessa et voi myydä tätä asuntoa samaan tai korkeampaan hintaan, vaikka remontoit sen.

Jaa kokemuksesi ja kerro mielipiteesi kommenteissa, koska... Kirjoittajan mielipide ei voi olla yksiselitteisesti oikea - usein syntyy vivahteita, joista ostajat ja myyjät oppivat vasta suoraan kaupan aikana.

Sisältö

Asunnon ostaminen lainalla on helpottunut. Pankit tarjoavat erilaisia ​​lainaohjelmia sillä ehdolla, että ostetut neliömetrit ovat vakuudeksi. Asuntolainan asuntoarvio on ennakkoehto, ja se tulee tilata riippumattomalta arvioijalta tai yritykseltä ennen pankkiin menoa. Tuloksena olevan raportin avulla voit määrittää lainasumman, koska tarvittaessa kiinteistö voidaan myydä todelliseen arvoonsa ja syntyvä velka voidaan maksaa takaisin.

Miksi asuntolainaan tarvitaan kiinteistöarvio?

Asunnon arvio asuntolainalla ostettaessa on tarpeen molemmille lainasopimuksen osapuolille. Se ei ole vain ohje lainattujen varojen myöntämiselle, vaan myös tietty vakuutus ylivoimaisen esteen varalta. Tosiasia on, että myyjän asettama hinta voi olla liian korkea eikä vastaa kiinteistömarkkinoiden olosuhteita. Mikäli arvioitu arvo osoittautuu ehdotettua pienemmäksi, eikä alennuksesta ole mahdollista sopia omistajan kanssa, lainanottaja voi maksaa sen ylimääräisesti omista varoistaan ​​tai etsiä uuden kiinteistön ostettavaksi.

Pankkiriskit asuntolainauksessa

Lainanantaja on ensisijaisesti kiinnostunut asunnon arvioinnista. Lainanottajan petosten estämiseksi tehdään riippumaton analyysi, koska hän voi itsekkäisiin tarkoituksiin pyytää lisää rahaa ja käyttää sen muihin tarkoituksiin. Lainaamalla lainanottajalle suuren summan asunnon ostoon, pankki ottaa riskin, sillä riski lainan takaisinmaksusta on aina olemassa. Vaaran minimoimiseksi lainan määrä ei ole koskaan koko kauppahinnan suuruinen, vaan se vaihtelee 60–70 % välillä. Toiseksi ostettu kiinteistö on välttämättä vakuuden kohteena.

Lainanottajan etujen suojaaminen

Koska rahoituslaitokset yrittävät aliarvioida lainattujen varojen määrää, ostaja tarvitsee asuntolainaa varten myös asunnon arvion. Tällä tavalla hän voi perustella pyydetyn varojen määrän. Mitä suuremman lainan hän saa pankista, sitä vähemmän omia varoja joutuu sijoittamaan. Riippumattoman tarkastelun jälkeen lainanottaja näkee ostettavan kiinteistön todellisen arvon, ei sitä, mikä myyjälle sopii.

Kuka arvioi

Asuntoarvio asuntolainalla suoritetaan asiakirjan valmisteluvaiheessa. Kaikki vivahteet on määritelty laissa ja liittovaltion arviointistandardissa, jonka mukaan toimintaan voivat osallistua vain toimiluvan omaavat tahot. Lainaajalla on oikeus valita itsenäisesti organisaatio tai henkilö tai hän voi käyttää arvioitajia, jotka on akkreditoinut sen pankin, jossa hän aikoo ottaa lainaa.

Kuinka paljon asunnon arvioiminen asuntolainaksi maksaa?

Palvelun tarkat kustannukset voidaan selvittää vasta kuultuaan asiantuntijaa. Alueesta riippuen se voi vaihdella huomattavasti. Joten Moskovassa hinta vaihtelee keskimäärin 5 000 - 10 000 ruplaa ja riippuu asunnosta. On selvää, että luksusasuntoja analysoitaessa kustannukset ovat korkeammat kuin silloin, kun asiantuntijat laativat selvityksen Hruštšovin aikaisesta rakennuksesta Moskovan kehätien ulkopuolella. Hyvin usein yritykset järjestävät kampanjoita, ja jopa tänään voit löytää tarjouksia alkaen 2500 ruplaa.

Kenen kustannuksella tutkimus suoritetaan?

Tutkimuksen tekeminen on työlästä ja työlästä. Asunnon asuntolainan arvioinnin hinta ei riipu pelkästään vakuutena olevasta omaisuudesta, vaan myös vaadittavasta paperipaketista ja työn kiireellisyydestä. Kaikki nämä kustannukset jäävät mahdollisen ostajan harteille. Pankki ei ole mukana tässä, koska raportti on yksi asiakirjoista, jotka lainanottajan on liitettävä asuntolainaa varten tarvittavien papereiden luetteloon.

Mistä tilata asunnon arviointi

Voit tilata asiakirjan vain niiltä edustajilta, joilla on lupa suorittaa arvostustoimia - tämä on laki. Lainanottajan on valittava itse tai turvauduttava pankin suosittelemiin ohjeisiin. Jos luottolaitos vaatii valitsemaan arvioijan vain sen akkreditoimalta listalta, on vaadittava pankilta virallinen selvitys tällaiseen vaatimukseen, koska tällainen toiminta ei ole laillista.

Riippumattomat yritykset

Nykyään ei ole vaikeaa löytää yritystä, joka tekisi objektiivisen arvion asuntolainasta. Kun valitset potentiaalisen, sinun on vertailtava paitsi tarjottujen palvelujen ja työn nopeuden lisäksi myös kustannuksia. Tässä on vain muutamia niistä:

• LLC "riippumaton arviointi";
• LLC "Independent Expert Evaluation Bureau";
• Riippumaton arviointiyhtiö "GLOBAL".

Luottolaitoksen akkreditoidut asiantuntijat

Asuntolainojen arvioinnin voivat tehdä itsenäisten yritysten lisäksi myös pankin itsensä akkreditoimat yritykset. Jokainen pankkilaitos julkaisee Internet-portaalissaan tiedot ja yhteystiedot kunkin tahon. On tärkeää ymmärtää, että lainanantajat eivät työskentele vain yhden tai kahden ammattimaisen arvioijan kanssa. Voit aina valita - pelkästään Sberbankissa on noin kaksi ja puolisataa sertifioitua arvioijaa.

Yksityishenkilö

Laki ei kiellä ottamaan yhteyttä yksityishenkilöihin, joilla on oikeus tehdä arviointeja. Heidän on oltava rekisteröitynä yksittäiseksi yrittäjäksi ja heillä on oltava vähintään 300 tuhatta ruplaa oleva vastuuvakuutus. Tämä auttaa korvaamaan kustannukset, jos yksittäisen yrittäjän epäpätevyyden vuoksi havaitaan virhe. Asuntolainaa myönnettäessä olisi hyvä sopia pankin kanssa riippumattoman asiantuntijan ehdokkuudesta.

Kuinka valita oikea arvioija

Voit arvioida asunnon asuntolainaksi missä tahansa yrityksessä, mutta tämä ei tarkoita, että jokainen heistä tekisi työn tehokkaasti ja korkealla tasolla. Kun otat yhteyttä tiettyyn arvioijaan, on tärkeää, että valmisteltu asiakirjapaketti ei sisällä virheitä, joiden vuoksi joudut hakemaan uuden asiantuntijan palvelua. Kun maksat uudelleen arvioinnista, sinun kannattaa keskittyä ensimmäisenä oikeiden, paremmin tuntemiesi ihmisten arvosteluihin, jotka olivat suoraan yhteydessä organisaation edustajaan.

Yritykset, jotka ovat toimineet markkinoilla useita vuosia ja työllistävät vain korkeasti koulutettuja asiantuntijoita - tähän sinun on kiinnitettävä huomiota. Halpoja tarjouksia ei kannata jahtaa, sillä arvioijan työ ei voi maksaa penniäkään. Yritystä valittaessa on parempi antaa etusija sellaiselle, jonka toimisto sijaitsee kiinteistön välittömässä läheisyydessä - tämä auttaa vähentämään kustannuksia.

Jos pankki vaatii omaa henkilötään suorittamaan arviotoimenpiteet asunnon oston yhteydessä, lainanottaja voi kieltäytyä tai hyväksyä tarjouksen. Akkreditoidun yrityksen kanssa työskentelyn tärkein etu on nopea päätöksenteko, sillä heidän raportit hyväksytään lähes 100-prosenttisesti. Tämä lähestymistapa ei välttämättä ole kovin hyödyllinen lainanottajalle, koska on olemassa riski aliarvioida ostetun omaisuuden todellinen arvo. Vertailun vuoksi voit tilata lisäksi riippumattoman tutkimuksen.

Miten asunto arvioidaan asuntolainalla?

Ensin sinun on päätettävä organisaation tai henkilön valinnasta, joka suorittaa arviointimenettelyn. Tätä varten sinun on keskusteltava edustajan kanssa kaikista työn ehdoista ja palvelun hinnasta. Jos valittu ehdokas ei ole pankin akkreditoimien listalla, se tulee hyväksyä ongelmien välttämiseksi tulevaisuudessa. Tämän jälkeen voit täyttää hakemuksen ja tehdä työsopimuksen.

Hakemus arviointisopimuksen tekemiseksi

Ennen kuin asiantuntija arvioi asunnon asuntolainaa varten, sinun on täytettävä hakemus. Pääsääntöisesti tämä voidaan tehdä yrityksen verkkosivuilla, ja sinun on annettava vähimmäistiedot. Näitä ovat muun muassa asiakkaan nimi, arvioitavan kohteen sijainti ja joitakin tietoja siitä. Asiantuntija ottaa hakemuksen käsittelyn jälkeen yhteyttä asiakkaaseen ja sovittaa ajan sopimuksen allekirjoittamiselle.

Sopimuksen allekirjoittaminen

Sopimus tehdään yhtiön muodossa kahtena kappaleena kummallekin osapuolelle. Tarvittaessa voit aina tehdä dokumenttiin muutoksia, jos asiakas haluaa lisätä joitain kohtia. Asiakkaasta, arvioijasta, hänen pätevyydestään ja siviilioikeudellisesta vastuusta on ilmoitettava tiedot. Lisäksi tiedotetaan kiinnitetystä asuntokiinteistöstä ja siitä, mihin tarkoitukseen arviointia tehdään. Jokaisen osapuolen oikeudet ja velvollisuudet ilmoitetaan. Päiväys ja allekirjoitukset on kiinnitetty ja kaikki tämä on sinetöity.

Mitä asiakirjoja tarvitaan kiinteistön arvostukseen

Sopimuksen tekemiseksi ja asunnon arvioimiseksi asuntolainaksi sinun on otettava mukaan suuri määrä papereita. Ensimmäinen asia, jonka tarvitset, on passi. Jos luottamusedustaja toimii kansalaisen puolesta, tarvitaan valtakirja toiminnan harjoittamiseen. Lisäksi sinun on liitettävä seuraavat asiakirjat:

• todistus kiinteistön omistusoikeudesta.
• omistusoikeusasiakirjat (lahjoitussopimus, osto- ja myyntisopimus, yksityistämissopimus jne.);
• tekninen suunnitelma;
• kiinteistörekisteri- tai tekninen passi;
• lattian selitys.

Menetelmät asunnon kustannusten määrittämiseksi

Integroitu lähestymistapa arviointiorganisaatioiden työhön sisältää useita pakollisia menettelyjä, mikä viittaa siihen, että tämä työ ei ole yksinkertainen. Tämä sisältää asiakirjojen keräämisen, kohteen tarkastusprosessin ja sen analysoinnin sekä yksityiskohtaisten raporttien laatimisen. Tavoitteesta riippuen käytetään erilaisia ​​menetelmiä. Kannattavuus auttaa määrittämään, kuinka paljon voittoa voidaan saada, kun kiinteistöä vuokrataan tai myydään edelleen. Sitä käytettäessä tehdään monia oletuksia, joten se ei aina heijasta tarkasti asioiden todellista tilaa.

Kustannusmenetelmä perustuu arvioitavan asunnon todelliseen kuntoon. Vastaavan laitoksen rakentamiseen tarvittavat kustannukset otetaan huomioon. Tätä varten tarvitset arvion, jota ilman tarkkaa tietoa asunnosta on mahdotonta tehdä. Vertailevalla menetelmällä verrataan yhtäläisiä myytäviä tai myyntiin tarjottuja esineitä. Tiedot kootaan yhteen ja arvio tehdään eri kertoimilla. Menetelmä antaa tarkimman käsityksen kodin todellisista kustannuksista.

Kiinteistön markkinahinta

Yksinkertaisesti sanottuna asunnon todellinen markkina-arvo on summa, jolla ostaja on valmis ostamaan asunnon ja myyjä suostuu myymään sen. Asunnon markkinahinnan analysointi on mahdollista vain tutkimalla markkinoilla olevia tarjouksia. Asunnot, joilla on samanlaiset kuluttajaominaisuudet, otetaan huomioon. Mitä enemmän vaihtoehtoja vertailuominaisuuksille esitetään, sitä tarkempi lopullinen luku on.

Nestemäinen arvo

Asunnon markkina-arvon lisäksi lainanantaja ottaa huomioon likvidaatioarvon. Tämä on hinta, jolla kiinteistö voidaan myydä mahdollisimman lyhyessä ajassa vähällä vaivalla. Asuntolainan saamiseksi on äärimmäisen tärkeää määrittää tarkasti vastaavien asuntojen markkinahinta, sillä likvidi hinta poikkeaa siitä vähäisemmässä määrin ja on noin 70–80 %. Pankki myöntää lainanottajalle lainan likvidaatiohinnan perusteella.

Mitä tehdä, jos asunnon hinnassa on huomattava ero

Arvioitu arvo on huomattavasti alhaisempi kuin mitä markkinoilla tarjotaan. Voit kattaa erotuksen omilla rahoillasi tai pyytää kulutuslainaa, vaikka se myönnetään korkeammalla korolla. Voit antaa pankille lisävakuuden. Tämä auttaa kasvattamaan asuntolainasummaasi. Voit ottaa yhteyttä riippumattomaan asiantuntijaan lisäarviointia varten, koska mahdollisia asumisen kustannuksiin vaikuttavia vivahteita ei ehkä ole otettu huomioon, esimerkiksi rakennuttajan uusi rakennus, remontin esiintyminen tiloissa, sijainti lähellä olevasta metroasemasta.

Kiinteistön arvostusraportti

Arviointityön tuloksena laaditaan pääasiakirja, joka ohjaa pankkia lainasumman määrittämisessä. Tämä on raportti, jolla on laillinen voima ja joka täyttää asiakkaan pakolliset vaatimukset. Raportointi on pohjimmiltaan todiste, niin sanotusti, perustelu sille, miksi kiinteistöllä on tällainen hinta. Vain asiantuntijat, joilla on itsesääntelyorganisaation lupa ja jotka ovat vakuuttaneet vastuunsa, saavat laatia asiakirjan.

Rekisteröintivaatimukset

Koska raportti on lainvoimainen, se on laadittava oikein. Monet pankit voivat esittää omia lisävaatimuksiaan asiakirjoille, joten sinun on otettava tämä selvää etukäteen, koska asiakirjaa ei välttämättä hyväksytä käsiteltäväksi. Kaikki tietyn pankin akkreditoimat arvioijat ovat tietoisia esitetyistä ehdoista, joten heidän laatimissaan raporteissa ei ole valittamista.

Lisäksi kaikkien laadittujen raporttien on täytettävä Venäjän pankkien liiton (ARB) ja asuntoluottojen liiton (AHML) vaatimukset:

• on painettu lomake;
• tiedot voidaan esittää sekä taulukko- että kuvailevassa muodossa;
• sisältää kaikki lainan laskemiseen tarvittavat tiedot;
• sivumäärä ei saa olla yli 30.

Mitä tietoja raporttiin tulee sisällyttää?

Koska asunnon arvio pankkilainaa varten perustuu asiantuntijan laatimaan selvitykseen, asiakirjan tulee sisältää kattavat tiedot. Asiakkaasta ja urakoitsijasta on annettava tiedot. Sisältää tiedot analysoitavasta kohteesta, tehtävät ja kustannusten perustelumenetelmät. Toimitetaan analyysi sijainnista ja kehitysnäkymistä. Kuvia talosta, sisäänkäynnistä, itse asunnosta tai sen osuudesta annetaan. Huoneiston parametrit on kuvattu (lattia, pinta-ala, katon korkeus jne.)

Kohteen kaikki ominaisuudet esitetään vertailussa vastaaviin asuntoihin ja tehdyt uudistukset on otettu huomioon. Laskelma neliöhinnasta vertailuissa asunnoissa on annettu laskevilla ja kasvavilla kertoimilla. Asunnon markkina- ja likvidaatioarvo määritetään. Kaikkien näiden tietojen lisäksi raporttia täydennetään liitteillä, asiakirjoilla, asiakirjakopioilla ja muilla esineistä otettuilla valokuvilla.

Aika laatia ja lähettää raportti

Asiantuntijan monimutkaisuudesta ja pätevyydestä riippuen raportin laatiminen voi kestää vaihtelevan ajan. Työ voi kestää kaksi päivää, mutta se voi olla pidempi, mutta pääsääntöisesti valmisteluaika ei ylitä viittä työpäivää. Kun raportti on valmis, asiakas saa ilmoituksen, että asiakirja on noudettavissa. Jos raportti on laadittu akkreditoimattomassa yrityksessä, on varmistettava, että yrityksen työn laillisuuden vahvistavista asiakirjoista on kopiot.

Asunnon arvioinnin voimassaoloaika

Koska kiinteistön hinta saattaa muuttua ja sen kunto voi huonontua, on raportin lain mukainen voimassaoloaika 6 kuukautta. Tämä tehtiin, jotta asiakas voisi kääntyä muiden luottolaitosten puoleen, jos häneltä evätään laina. Kuuden kuukauden kuluttua, jos lainaa ei ollut mahdollista saada, asunto arvostetaan uudelleen asuntolainaa varten.

Video

Hyvin usein ihmisen elämässä syntyy olosuhteita, jotka pakottavat hänet tekemään liiketoimia oman asuntonsa kanssa. Esimerkiksi kun hän muuttaa toiseen kaupunkiin tai aikoo ottaa lainaa. Usein halutaan vaihtaa asuinhuoneistot tilavampiin. Tässä suhteessa syntyy ongelma kiinteistön todellisen arvon arvioinnissa. Monet ihmiset kysyvät seuraavan kysymyksen: "Onko mahdollista määrittää itsenäisesti, kuinka paljon myydä kartanoitasi, jotta et tee virhettä"? On kuitenkin parempi olla kokeilematta ja käyttää ammattilaisten palveluita.

Asunnon myyjällä on valinnanvaraa

Valitettavasti harvat ihmiset tietävät kuinka arvioida asunnon hinta, ja missä tapauksissa se on mahdotonta tehdä ilman ulkopuolista apua. Joka tapauksessa kukaan ei halua tehdä halvalla asuntoja, ja tietenkään melkein kenelläkään ei ole mahdollisuutta odottaa vuosia "hyvää" ostajaa. Siksi sinun tulee aina tarjota realistinen hinta.

Tietenkin on olemassa koko arsenaali tapoja, joilla asunnon luovutustapahtuman summa määritetään objektiivisesti.

Jos puhumme siitä, kuinka kiinteistön arvon määrittämiseen ammattimaisesti osallistuvat kiinteistönvälittäjät tai yritysten työntekijät arvioivat asunnon hintaa, on syytä korostaa, että jokaisella heistä on oma laskelmansa.

On tärkeää muistaa yksi asia: asuntojen hinta riippuu useista tekijöistä, mukaan lukien kaupan osapuolten mieliala sen toteutumishetkellä.

Aritmeettisen keskiarvon määrittäminen

Sinulla on oikeus yrittää itsenäisesti määrittää kotillesi ainakin likimääräinen hinta, vaikka sinulla ei olisi pienintäkään käsitystä siitä, miten ammattilaiset arvioivat asunnon hinnan. Lisäksi jokainen järkevä ihminen voi tehdä tämän.

Sinun on tutkittava myytävien kiinteistöjen tietokanta. Valitse ne asunnot, jotka ovat samankaltaisia ​​kuin omasi materiaalin, huoneiden lukumäärän, etäisyyden metroon, kerrosten lukumäärän, rakennuksen iän, infrastruktuurin suhteen. Merkitse nyt halvin ja kallein asunto. Laske tämän jälkeen ilmoitettujen summien aritmeettinen keskiarvo - tämä on kotisi hinta. Samanaikaisesti älä unohda, että melkein kaikki omistajat lisäävät hieman asunnon kustannuksia varaamalla oikeuden neuvotella mahdollisen ostajan kanssa.

Kiinteistönvälitystoimisto auttaa

Voit tehdä sen vielä yksinkertaisemmin: soittamalla mihin tahansa kiinteistönvälitystoimistoon ja esittelemällä itsesi ostajaksi saat aina välittäjiltä selville, kuinka paljon tietyltä alueelta asunnon ostavan henkilön on maksettava vähimmäissumma.

Asuntojen hintaan vaikuttavat tekijät

Haluatko tietää, miten asiantuntijat arvioivat asunnon hinnan? Kaikki ei ole niin monimutkaista kuin miltä ensi silmäyksellä näyttää. Kiinteistön arvostus tehdään analysoimalla kohde useiden kriteerien mukaan, jotka lopulta määräävät sen todellisen arvon.

Katsotaanpa niitä tarkemmin.

1) Kiinteistön sijainti. Kiinteistönvälittäjät jakavat kaupungin perinteisesti alueisiin, esimerkiksi keskus-, asuin- ja esikaupunkialueisiin.

2) Kiinteistön pinta-ala. Ei ole mikään salaisuus, että mitä suurempi kiinteistön neliöala, sitä kalliimpi se on.

3) Infrastruktuuripalvelujen saatavuus. Tietysti, jos talon välittömässä läheisyydessä on sairaala, päiväkoti tai markkinat, voit kysyä asunnosta kunnollisen hinnan.

4) Korjausten saatavuus. Säröillä olevat laatat tietysti vähentävät asumiskustannuksia, mutta jos laitat uuden tapetin ja teet kevyet kosmeettiset korjaukset ennen kauppaa, voit luonnollisesti nostaa hintaa turvallisesti kohtuullisissa rajoissa.

5) Kerrosten lukumäärä. On vain niin, että ensimmäisessä ja viimeisessä kerroksessa sijaitseville asunnoille on ostajien keskuudessa vähemmän kysyntää, joten hinta on muita asuntoja alhaisempi.

Mainonta tiedotusvälineissä

Se valmistetaan toisella yksinkertaisella menetelmällä. Kumpi? Kaikki on hyvin yksinkertaista.

Jätät asunnon myyntiilmoitukset paikallislehtiin ja ilmoitat likimääräisen hinnan, jonka olet määrittänyt edellä olevien kohtien perusteella. Sen jälkeen seuraa kuinka moni on vastannut tarjoukseesi. Jos puheluita on paljon, tämä on merkki siitä, että olet ilmoittanut hieman alhaisen hinnan, jota voidaan myöhemmin nostaa hieman. Tämän jälkeen näytät jälleen puhelinvälittäjän roolia ja hallitset tilannetta. On kuitenkin huomattava, että tämä menetelmä on hyvä niille, joilla ei ole kiirettä ja joilla on paljon vapaa-aikaa. On mahdollista, että vasta vuoden kuluttua pystyt tekemään sopimuksen suurimmalla hyödyllä.

Tietysti, jos olet kiireinen ihminen ja sinun on kiireesti myytävä asuntosi, kannattaa noudattaa toista järjestelmää, sillä kiinteistön arvon määrittäminen on ammattilaisten työtä. Nykyään markkinoilla on valtava määrä yrityksiä, jotka auttavat määrittämään asumisen todelliset kustannukset. Jotta he voivat tehdä työnsä, sinun on toimitettava heille asunnon omistusoikeusasiakirjat (kertatodistus), STT:n todistus (lomake 11a).

Korostetaan vielä kerran, että kiinteistöjen markkina-arvon voi tehdä asiantuntija yksilöllisellä menetelmällä. On muistettava, että tämä on hyvin spesifinen menettely, ja lopputulokseen vaikuttavat luonteeltaan erilaiset kriteerit.

Ammattilaisten käyttämän asunnon kustannusten laskentamenetelmät

On huomattava, että kiinteistön arvo tapahtuu kolmella laskentamenetelmällä:

1) Kallis. Se perustuu siihen, että asunnon hinta määräytyy omistajalle kiinteistön korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten perusteella (rakennusmateriaalien kuljetus, niiden hinta, urakoitsijoiden palkat, verot jne.). Lisäksi minun on otettava huomioon inflaation ja alenemisen taso. Nämä tekijät huomioon ottaen hän muuttaa laskelmaa.

2) Kannattava. Tämä menetelmä on suunniteltu erityisesti liikekiinteistöille. Sen merkitys on erittäin yksinkertainen. Tilojen hinta määräytyy uuden omistajan tulevaisuudessa saaman mahdollisen hyödyn perusteella. Menetelmä soveltuu kuitenkin vain kauppoihin ja kauppakeskuksiin.

3) Vertaileva. Asiantuntijat pitävät tätä menetelmää yleisimpänä. Tässä tapauksessa kiinteistön arvon arvio määräytyy vertaamalla muihin vastaaviin asuntojen myyntitarjouksiin. Koska sen käyttö ei vaadi erityistä tietoa, tämä menetelmä ei maksa sinulle niin paljon.

Tehdessään sopimusta tietyn kiinteistöjä ammattimaisesti arvioivan yrityksen kanssa ei olisi turhaa kysyä, millä menetelmällä he määrittävät asuntojen kustannukset. Jos et pidä yhdestä tai toisesta arviointimenetelmästä, voit aina valita toisen asiantuntijan.

On huomattava, että kiinteistöjen kiinteistöjen kiinteistöarvioinnin suorittaa STT, ja nyt asunnon koko riippuu tästä indikaattorista.

Asunnon arvostus asuntolainaa varten

Suunnittelet siis asuntolainan ottamista ja pankin työntekijät ovat kohdanneet sinut puolivälissä tässä asiassa. Sinun tulee olla tietoinen siitä, että neliömetriesi todellisten kustannusten määrittämisen ongelma syntyy välittömästi. Tietysti luottolaitos tarjoaa oman arvioijansa, mutta älä kiirehdi uskomaan, että hänen työssään häntä ohjaa puolueettomuuden periaate.

Luonnollisesti on suuri todennäköisyys, että hän tarkoituksella paisuttaa tulevien asuntojesi kustannuksia. Siksi valitse pankkeja, jotka antavat asiakkaalle oikeuden valita arvioija tai suostuvat useiden riippumattomien tarkastusten tekemiseen, jotta asunnon hinta olisi todella objektiivinen. Lisäksi, kun valitset tiettyä asuntolainaohjelmaa, sinun on laskettava etukäteen kodin likvidaatioarvo. Toisin sanoen sinun on vastattava kysymykseen, kuinka paljon asuntosi maksaa, jos se on myytävä mahdollisimman nopeasti. Ota huomioon, että asunnon markkina-arvo on noin 30 % korkeampi kuin likvidaatioarvo.

Johtopäätös

Lukuaika: 5 min.

⇒ Jos sinulla ei ole aikaa lukea, niin useimmissa tapauksissa auton arvostus notaarille on tehtävä ilman tarkastusta

Notaari tarvitsee auton perintöarvion valtionveron määrittämiseksi, joka lasketaan auton hinnan perusteella. Auton arvostus notaarille on pakollista, ja siitä säädetään Venäjän federaation verolaissa - Art. 335.25 kohta 7.

Ajoneuvon pakollinen arviointi perintöä varten herättää loogisen kysymyksen: onko perillisten luovutettava auto katsastukseen?

Vaikuttaa siltä, ​​​​että auton tarkastuksessa ei ole mitään monimutkaista, mutta tämä on vain ensi silmäyksellä...

Ongelmia auton toimittamisessa tarkastettavaksi perinnön arvioimiseksi

Joskus ajoneuvon antaminen katsastukseen on vaikeaa, koska perillisellä ei ole laillista oikeutta omistaa ja käyttää autoa ennen perinnön tuloa.

Jos perillinen, peritty auto ja perintöpaikka ovat eri paikoissa, auton toimittaminen katsastukseen on yksinkertaisesti mahdotonta.

Jokainen järkevä ihminen ymmärtää, että ajoneuvon katsastus nostaa arvioinnin kustannuksia. Auto on jo tiellä ilman katsastusta, ja ensimmäisen tai toisen tilauksen ongelmien sattuessa notaarin auton arvostuspalveluiden hinta voi olla useita kertoja korkeampi kuin valtionveron määrä.

Ongelmaa pahentaa se, että laki- ja arviointipalveluihin liittyvillä nettisivuilla on ristiriitaista tietoa auton katsastusvelvollisuudesta autoa perintöä arvioitaessa.

Useimmissa tapauksissa auton katsastus notaarin arvioinnissa ei ole tarpeen.

Venäjän federaation verolaki Art. 335,25 Kohdassa 6 todetaan selvästi: "perityn omaisuuden arvon arvio tehdään perinnöllisen omaisuuden arvon perusteella ... perinnön avauspäivänä ”.

Art. 1114 Venäjän federaation siviililaki " Perinnön avausajankohta on kansalaisen kuolinhetki ”.

Oikeudellisten normien perusteella auton arvostus perintötarkoituksessa tehdään testamentintekijän kuolinpäivänä. Perinnön rekisteröinti tapahtuu paljon myöhemmin kuin kuolinpäivänä, minkä vuoksi auton katsastus perinnön avauspäivänä on teknisesti mahdotonta.

Koska autoa ei ole mahdollista katsastaa perinnön avauspäivänä, auton arvon määritys notaarille tehdään ilman tarkastusta jälkikäteen arvioimalla. Takautuva arvio määrittää auton keskimääräisen markkina-arvon jälkimarkkinoilla esitellyille vastaaville ajoneuvoille kuluneen päivämäärän eli kuolinpäivän mukaan.

Näin ollen useimmissa tapauksissa auton perinnön arviointi tehdään ilman ajoneuvon katsastamista.

Poikkeustapaukset, joissa ajoneuvon katsastus saattaa olla tarpeen

Auton katsastus perintöselvityksen aikana voi olla tarpeen, jos:

1. Autossa oli omistajan kuolinhetkellä tekninen kunto, joka vaikutti merkittävästi sen arvoon.
2. Auto on harvinainen, eikä sillä ole analogeja avoimilla markkinoilla.
3. Autolla on taiteellista tai historiallista arvoa.
4. Perillisten välillä on kiistaa auton arvosta.

Syventymättä menetelmään, jolla auton arvostaa perintöä, tarkastellaan lyhyesti näitä poikkeustapauksia.

Perinnön arvostus auton ominaisuuksilla, jotka vaikuttavat rekisteröintikustannuksiin

Perinnön hintaan vaikuttavat ominaisuudet ymmärretään olosuhteiksi, joissa auton hintapaljonmarkkinoiden keskiarvon ylä- tai alapuolella.

Perityn ajoneuvon hintapaljon korkeampi

• ajoneuvo on varustettu ylimääräisillä (epätyypillisillä) kalliilla laitteilla;
• Autoa ei ole käytetty, ja sen kunto on paljon parempi kuin sen analogit.

Tällaiset tilanteet ovat niin harvinaisia, ettei niitä ole järkevää harkita. Tärkeää ei tässä tapauksessa ole auton lopullinen hinta, vaan olosuhteet, joissa (tai minkä vuoksi) omistaja korotti ajoneuvon arvoa, mikä ylittää jo auton notaarin arvioinnin rajat. .

Perityn ajoneuvon hinta paljon allaMarkkinoiden keskiarvo voi olla, kun:

• auto oli testamentintekijän kuolinhetkellä teknisesti viallisessa kunnossa;
• auto oli onnettomuudessa testamentintekijän kuolinhetkellä.

Kaikissa olosuhteissa, joissa ajoneuvon arvo on huomattavasti markkinoiden keskiarvoa alhaisempi, on päätettävä arvioinnin tekemisestä katsastuksen kanssa tai ilman sitätarkoituksenmukaisuutta. Toisin sanoen: jos sinulla on kustannukset auton täydellisestä arvioinnista sen katsastuksella, niin vähentääkö tämä Mitkä ovat perinnön rekisteröinnin kokonaiskustannukset?

Esimerkkejä viallisen auton mahdollisista arvostusvaihtoehdoista perintöä varten:

Analyyttisen viraston "AUTOSTAT" mukaan käytetyn auton keskimääräinen markkinahinta on 740 000 ruplaa. Oletetaan, että auto joutuu onnettomuuteen.

Vaihtoehto 1:

Täydellisen arvioinnin hinta, jossa on auton tarkastus ja sen korjauskustannusten laskeminen, on noin 5 000 ruplaa. Oletetaan, että sen arvo palauttamattomassa kunnossa on arviolta 300 000 ruplaa. Sitten valtionvero 0,3% auton hinnasta on: 300 000 × 0,3% = 900 ruplaa.

Perinnön rekisteröinnin kokonaiskustannukset ovat: 5000 (arviointi) + 900 (valtiovero) = 5900 ruplaa.

Vaihtoehto 2:

Kustannukset, joissa ei oteta huomioon auton vahingossa tapahtuneita vaurioita, on 500 ruplaa. Kun vastaavan vahingoittumattoman auton hinta on 740 000 ruplaa. valtion veron määrä on: 740 000 × 0,3% = 2 220 ruplaa.

Perinnön rekisteröinnin kokonaiskustannukset ovat: 500 (arviointi) + 2220 (valtiovero) = 2720 ruplaa.

Vaihtoehtojen 1 ja 2 välinen ero on 5900 – 2720 = 3180 ruplaa. — yli kaksi kertaa! Entä jos auton keskimääräinen markkinahinta on 100 000 ruplaa?

Siksi, kun päätetään, mitä arviointia tehdä, tarkastuksen kanssa tai ilman, on otettava huomioonrekisteröinnin täysi hintaauto perinnön kautta.

Lopullinen hinta auto vaikuttaa perinnön rekisteröinnin kokonaiskustannuksiinVähemmän, Miten arviointikulut.

Harvinaisen auton perinnön arvostus

Tässä tapauksessa tarkastus on tarpeen analogien valitsemiseksi ja tarvittavien teknisten ja taloudellisten säätöjen tekemiseksi, jotka vaikuttavat auton kustannuksiin.

Voit määrittää, onko auto harvinainen, käytä . Täytä vain vaaditut kentät ja selvitä, voidaanko auto arvioida. Jos auton arvo selviää, niin auto ei ole harvinainen, katsastaa ei tarvita ja auto arvioidaan notaarilleilman tarkastusta.

Taiteellisesti tai historiallisesti arvokkaan auton perinnön arviointi

Tällaisissa tilanteissa ajoneuvo on katsastettava. Notaarin arvio autolle, jolla on taiteellista tai historiallista arvoa, ei ole "Koneiden ja laitteiden arvostus" -standardin alainen (