O'z-o'zidan ishlaydigan ko'chmas mulk bozori. Moskva uy-joy narxlari keskin tushishi mumkin Ko'chmas mulk bozorining tushib ketishi

Ko'chmas mulk bozori - bu inqiroz jarayonlariga ayniqsa keskin munosabatda bo'lgan iqtisodiyotning segmenti. Neft narxining salbiy dinamikasi, rubl kursining beqarorligi, iqtisodiy o‘sish sur’atlarining sekinlashishi uy-joy narxining pasayishiga yordam bermoqda. 2019 yilda ko'chmas mulk narxlari bilan nima sodir bo'ladi: investorlar o'z pullarini uylar va kvartiralarga hozir qo'yishlari kerakmi yoki yaxshiroq vaqtni kutishlari kerakmi? Bu savolga nufuzli mutaxassislar javob berishadi.

Rossiya ko'chmas mulk bozoriga qanday omillar ta'sir qiladi?

Rossiya iqtisodiyoti inqiroz sharoitida ishlashda davom etmoqda va shuning uchun ko'chmas mulk bozori ham juda keskin vaziyatda qolmoqda, chunki:

• Ipoteka stavkalarining oshishi va fuqarolarning beqaror makroiqtisodiy vaziyatda yirik xaridlarni amalga oshirishni istamasligi bilan bog'liq bo'lgan talabning faol pasayishi;
• Materiallar narxining ko'tarilishi va ishlab chiqaruvchilar uchun bank kreditlarini olishning qiyin shartlari tufayli qurilish hajmining pasayishi.

Rossiya ko'chmas mulk bozorining ishlashiga salbiy ta'sir ko'rsatadigan omillarga alohida e'tibor qaratish lozim:

• G'arb davlatlari tomonidan mahalliy banklarning arzon tashqi kapital manbalariga kirishiga to'sqinlik qiluvchi va uy-joy kreditlari bo'yicha foiz stavkalarini pasaytirish imkoniyatini istisno qiladigan sanksiyalarni uzaytirish.
• Fuqarolarning real daromadlarining kamayishi, bu ularga og'ir ipoteka to'lovlarini amalga oshirishga imkon bermaydi.
• Rubl kursining pasayishi xorijiy valyutadagi ipoteka egalarini juda noqulay ahvolga solib qo'ydi.
• Uy-joy kreditini olish shartlarini murakkablashtirish, bu foiz stavkalarining oshishi va qarz oluvchilarga qo'yiladigan talablarning kuchaytirilishida namoyon bo'ladi.

Yuqoridagi holatlarni hisobga olgan holda, ekspertlar 2019 va 2020 yillar Rossiya ko'chmas mulk bozori uchun eng og'ir yillar bo'ladi, deb hisoblashadi. Sotsiologik so'rovlarga ko'ra, joriy 2019 yilda ham har 10 rossiyalik uy-joy sotib olishni bir necha yilga kechiktirdi va har 6 kishi bu voqeani noma'lum kelajakka qoldirishga qaror qildi. Shuning uchun 2019-2020 yillarda. talabning sezilarli qisqarishi bo'ladi.

Qayta tiklash faqat 2019-2020 yillarda sodir bo'ladi. Ipoteka stavkalarining pasayishi, ko'chmas mulk sektorini davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturlarini amalga oshirish va mintaqaviy hokimiyatlarning yordami ta'sir ko'rsatdi.

Mutaxassislar nima deydi?

2019 yilda Rossiya ko'chmas mulk bozorida talabning qisqarishi uylar va kvartiralarning narxining yanada pasayishiga olib keladi. Ushbu prognoz barcha mutaxassislar tomonidan istisnosiz berilgan.

nomidagi Rossiya iqtisodiyot universiteti professori. G.V. Plexanov, Rossiya ko'chmas mulk bozorining etakchi tahlilchisi Gennadiy Sternik

2019-yilda turar-joy va noturarjoy mulklari bozorida turg‘unlikning chuqurlashishi ehtimoli nihoyatda yuqori. Bozorning tiklanishi faqat 2020 yilda boshlanadi. Natijada, rossiyalik rieltorlar ob'ektlarning narxini faol pasaytirishga tayyorgarlik ko'rishlari kerak. Vaziyat, ishlab chiquvchilar narxlarning pasayishiga javoban ko'chmas mulkni etkazib berishni qisqartirishi bilan murakkablashadi. Shu bilan birga, kelgusi yilni sarmoya kiritish uchun eng qulay vaqt deb hisoblash mumkin, bu esa, albatta, keyinroq yuqori narxda sotilishi mumkin.

Rossiya Rieltorlar Gildiyasi (RGR) prezidenti Tatyana Demenyuk

2019 yilda ko'chmas mulk narxi yanada pasayadi. Minimal pasayish 5-7% ni tashkil qiladi. Biroq, bozor narxini qanchalik real pasaytirish mumkinligini faqat yil oxirida aniqlash mumkin bo'ladi. Avvalo, kuz likvidligi past bo'lgan chetidagi eski uy-joy (60-80-yillarda qurilgan) ta'sir qiladi.

Ural Ko'chmas mulk palatasi prezidenti Eduard Bogdanov

Agar 2016 yil ko'chmas mulk xaridorlari uchun qulay bo'lgan bo'lsa, bozor ularga savdolashish va kutish imkoniyatini beradigan juda ko'p imkoniyatlarni taqdim etgan bo'lsa, unda 2019 yilda vaziyat boshqacha bo'ladi: qiymatning sezilarli pasayishi bilan bir qatorda, bozor ko'chmas mulk sotib oluvchilar uchun qulay bo'ladi. ta'minotning taxminan 40% ga qisqarishi.

Ural quruvchilar gildiyasining ijrochi direktori

2019 yilda yangi binolarda ko'chmas mulk narxi pasayadi, bu esa birlamchi ko'chmas mulk bozorining "muzlatib qo'yishiga" olib keladi. Ishlab chiquvchilar zarar bilan ishlashni xohlamaydilar va shuning uchun ta'minotni kamaytiradi.

Shunday qilib, ko'pchilik tahlilchilarning prognozlari 2019 yilda Rossiya ko'chmas mulk bozorida narxlarning yanada pasayishini taxmin qilmoqda. Shu bilan birga, iqtisodiyotning bosqichma-bosqich barqarorlashuvi munosabati bilan 2019 yilda uylar va kvartiralarni sotib olish va sotish segmenti qayta tiklanishi haqida fikrlar ham mavjud. Bu nuqtai nazar Sberbank rahbari German Gref tomonidan baham ko'riladi. Biroq, Rossiyada uylar va kvartiralarning narxi, talabi va taklifining aniq rasmi faqat shu yilning oxirida aniq bo'ladi.

2015 yilda men ko'chmas mulk bozorining kelajagi haqidagi prognozlarim haqida maqola yozganman. Bu yil men an'anani davom ettirishga va 2017 va 2018 yillar uchun ko'chmas mulk bozori prognozini yozishga qaror qildim. Men Moskvada rieltor bo'lganim uchun Moskvadagi ko'chmas mulk bozorining prognozini qilaman.

Men o'z tahlilimni ko'chmas mulkka doimo talab bo'lganligi bilan boshlamoqchiman! Ko'chmas mulk - bu zaruriy tovar. Faqat xaridorlarning to'lov qobiliyati kamayishi mumkin, ularning soni emas. Bundan tashqari, men hozir bozorda sodir bo'layotgan narsalarni inqiroz deb atash mumkinligiga ishonmayman. Inqiroz 2008 yilda sodir bo'ldi. 2015 yildan beri Rossiya iqtisodiyotida sodir bo'layotgan voqealarni bir so'z bilan ta'riflash mumkin: oson pulga kirish yopiq! Va oddiy fuqarodan tortib davlatgacha hamma uchun. Demak, biz real iqtisodiyot davrida yashayapmiz. Inqiroz haqidagi barcha gaplar dunyoning geosiyosiy qayta bo'linishi bilan bog'liq bo'lishi kerak. Va men siyosatga to'xtalganim sababli, Rossiya Federatsiyasida bo'lajak prezidentlik saylovlari haqida gapira olmayman. O'ylaymanki, bozorning pul bilan biroz to'yinganligi bo'ladi, bu xaridorlarning to'lov qobiliyatiga ozgina ta'sir qiladi.

2016 yilda uy-joy ko'chmas mulk bozorida takliflar soni tarixiy maksimal darajaga yetdi. Ko‘rinib turibdiki, kelgusi yilda yangi uy-joylarni foydalanishga topshirish hajmi oshmaydi. O'ylaymanki, biz hali ham ba'zi ishlab chiquvchilarning katta bankrotliklarini ko'ramiz. Agar o'n yil oldin yangi binolar bozoridagi vaziyatni eslasak, barcha kvartiralar qurilishning dastlabki bosqichida sotilgan. Endi vaziyat keskin o'zgardi. Kvartiralarning yarmidan ko'pi sotilmagan uylar bor. Bundan tashqari, ko'plab bunday kvartiralar allaqachon tugagan yoki sifatli ta'mirlangan. Va sotilmagan yangi binolarning butun hajmi ikkilamchi ko'chmas mulk bozoridagi kvartiralar bilan bevosita raqobatlashmoqda. Yangi binolarda narx pastroq (yoki bir xil) bo'lganligi sababli, sifat ko'p hollarda yuqori va sotib olingandan so'ng darhol ko'chib o'tishingiz va yashashingiz mumkin.

Bizda aslida nima bor?
1. Iste'molchi talabi kamaymadi, balki uning to'lov qobiliyatini pasaytirdi.
2. Bozordagi takliflar soni talabdan oshib ketadi va o'sishda davom etmoqda.
3. Inqiroz bir necha yil davomida sust kechdi va o'z barqarorligini saqlab qolishda davom etmoqda.

Shu asosda, mening ko'chmas mulk bozori prognozim keyingi - bozor narxlarning sekin, ammo ishonchli pasayishiga o'z tendentsiyasini davom ettiradi. Bu keyingi ikki yil davomida muammosiz davom etadi. Men narxning keskin pasayishini ham, o'sishini ham kutmayman. Bozor dinamikasi shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulk qiymatining yillik rejalashtirilgan pasayishi 5-10% ichida sodir bo'ladi.

Bunday vaziyatda nima qilish kerak?
Birinchi va eng asosiy maslahat - realistik bo'lish va ko'chmas mulk bozori prognozlarini o'rganishdir. Siz tushunib olishingiz kerakki, bozorda endi sizning kvartirangizni ko'rmasdan yoki savdolashmasdan sotib olishga tayyor xaridor bo'lmaydi. Xarid qilish to'g'risida qaror qabul qilishdan oldin, xaridor barcha ko'plab takliflarni o'rganib chiqadi va ulardan eng yaxshisini va eng arzonini tanlaydi. Shuning uchun, agar siz kvartirani sotmoqchi bo'lsangiz, olti oy oldin bozor dinamikasiga qarang. Oddiy qilib aytganda, agar siz kvartirani hozir sotmoqchi bo'lsangiz, uning narxini olti oy ichida belgilang. Yoki siz o'zingizni poezd vagonlaridan birida sidingda turgan holda topasiz. Shuningdek, Moskva xaridorining o'zgaruvchan mentalitetini hisobga olish kerak. Bugungi kunda xaridor, aksariyat hollarda, Moskvadagi eski besh yoki to'qqiz qavatli binolarda bir xil pulga kvartira sotib olishdan ko'ra, eng yaqin Moskva viloyatida yangi zamonaviy uy-joylarga ustunlik beradi.

A ?
Siz endi ko'chmas mulk narxining keskin pasayishiga umid qilmasligingiz kerak. Ha, men allaqachon yozganimdek, narxlar har qanday holatda ham asta-sekin pasayadi. Lekin xaridorga nima kerak? Uy-joy muammosini hal qiling, ammo yillik pul inflyatsiyasini hisobga olgan holda kutish va ko'rish munosabati hech kimning muammolarini hal qilmaydi. Ko'chmas mulk bozorida eng yaxshi xaridor pozitsiyasi, hozir eng yaxshi mulkni eng yaxshi narxda sotib oling.

Xo'sh, investitsiya maqsadida turar-joy ko'chmas mulkiga pul qo'ymoqchi bo'lganlar (bir necha yil ichida ijaraga berish yoki foyda bilan sotish) nima qilishlari kerak? Men sizni darhol xafa qilmoqchiman, bu voqea boshidanoq muvaffaqiyatsizlikka mahkum. Endi kvartirani ijaraga berish orqali olishingiz mumkin bo'lgan maksimal miqdor yiliga 4 yoki 5%. Mulk solig'i, daromad solig'i, amortizatsiya xarajatlarini olib tashlashni unutmang va narsalar yanada achinarli. Va bir necha yil ichida qimmatroq bo'ladigan umidlar haqida gapirishdan hech qanday ma'no ko'rmayapman.

Mening bilimim va kasbiy tajribamga asoslanib, menga shunday tuyuladi. Men xato qilgan bo'lishim mumkinmi? Albatta mumkin! Afsuski, bizning mamlakatimizda har qanday tahlilni qudratdan birining qalami zarbi bilan chizib tashlash mumkin. Ammo bu erda men kuchsizman.

Ko'chmas mulk bozori tahlilchilari Moskva viloyatining birlamchi va ikkilamchi bozorlarida kvartiralarning narxi qanday o'zgarishini baholadilar.

Moskva viloyatining ko'chmas mulk bozorida o'tayotgan yil katta chegirmalar bilan ajralib turdi: rieltorlar vaqti-vaqti bilan chegirmali bitimlar ulushi haqida xabar berishdi va Rosreestr ikkilamchi va birlamchi bozorlarda juda ko'p sonli bitimlar haqida xabar berdi.

Bozor o'zini qanday tutishini bilish uchun RBC Real Estate tahlilchilardan yangi 2017 yilda Moskva va mintaqadagi uy-joy narxlarining o'zgarishi haqida qanday fikrda ekanligini so'radi.

— Moskva uy-joy ikkilamchi bozorida eng muhim tendentsiyasi narxlarning sekin, lekin ishonchli pasayishi hisoblanadi. Yanvar oyida o'rtacha xarajat 1 kv. m 185,9 ming rublga yetdi. - va bu butun yil uchun maksimal qiymatga aylandi. Noyabr oyi oxirida bu ko'rsatkich minimal 181,4 ming rublga etdi. Bunday narxning pasayishi ko'chmas mulk bozorining ayrim ishtirokchilari uchun, ayniqsa oddiy iste'molchilar uchun sezilmas bo'lib qolmoqda, chunki u oyiga atigi 0,3-0,5% ni tashkil qiladi. Savdo narxlarining (ta'minot narxining emas) real pasayishiga kelsak, yil davomida u kamida 10% ni tashkil qiladi, chunki ko'p hollarda Moskvada ikkilamchi uy-joy bozorida bitimlar chegirma bilan amalga oshiriladi: yanvar oyida ulushi. chegirma bilan sotish 82% ni tashkil etdi, noyabrda - allaqachon 86%. 2016 yilning so'nggi oylari natijalariga ko'ra, o'rtacha xarid byudjeti ham kamaydi: 8 million rubldan. avgust oyida 7,85 million rublgacha. Noyabr oyida.

Biz 2017-yilda ikkilamchi uy-joy segmentida ko‘chmas mulk narxlari hozirgi darajada saqlanib qoladi yoki yiliga taxminan 5-7% ga pasayishda davom etadi, deb kutamiz. Yaqin kelajakda narxlar oshishi uchun hech qanday sabab ko'rmayapmiz. So'nggi paytlarda tez-tez tilga olinadigan mashhur narxning pastki qismiga kelsak, bizning prognozlarimizga ko'ra, bozor unga faqat 2018 yoki 2019 yilda erishadi.

— 2017-yilda Moskvada yangi binolarning narxlari inflyatsiya chegaralarida - ya'ni yiliga 6% dan ko'p bo'lmagan miqdorda oshishini kutamiz. Buning sababi shundaki, ishlab chiquvchilar o'zlarining bozor ulushini saqlab qolishga va sotish tezligini saqlab qolishga harakat qilmoqdalar. Yangi uy-joy narxlarining ko'tarilishining qo'shimcha sababi Uchinchi transport halqasi doirasida yangi to'ldirishni rivojlantirish loyihalarining paydo bo'lishi bo'lishi mumkin. Bunday uylarda etkazib berish hajmi kichik, ammo umumiy narx darajasi, qoida tariqasida, sanoat zonalari saytidagi yirik loyihalardan yuqori.

Yangi Moskva va Moskva viloyatida yangi binolar uchun narx darajasi deyarli o'zgarishsiz qoladi. Poydevor chuqurida yangi loyihalar ulushining pasayishi tendentsiyasi ham ushbu joylar uchun xosdir, ammo bu erda qurilishning keyingi bosqichlariga o'tish paytida narxlarning oshishi raqobatning kuchayishi bilan murakkablashadi. Ishlab chiquvchilar uchun sotish stavkalari bo'yicha maqsadlarni saqlab qolish muhimroq bo'ladi, ehtimol, qurilishga tayyorlik oshgani sayin narxlarni oshirish modelini qondirishga zarar etkazishi mumkin.

2017 yilda Moskva va mintaqaning ikkilamchi bozorida narxlarning sekin o'sishini kutish mumkin - yillik hisobda 4-5% gacha. Ta'minotning sezilarli hajmi narxlarning inflyatsiyadan oshib ketishiga yo'l qo'ymaydi va bitimlarni yakunlash uchun ko'pchilik sotuvchilar o'zlarining belgilangan narxlar darajasini pasaytirishlari kerak - ammo chegirma hajmi asta-sekin kamayadi. Moskva viloyatidagi o'rtacha narxlarni tahlil qilish tobora qiyinlashib bormoqda, chunki faol taklifda taqdim etilgan lotlarning muhim qismi hozirgi samarali talab darajasiga asoslangan narxlarda o'rnatiladi. So'nggi paytlarda kuzatilayotgan o'rtacha narxlar darajasining biroz o'sishi bozorning tabiiy harakatini emas, balki ushbu lotlar ulushining o'sishini aks ettiradi. Shuningdek, yangi yilda ipoteka operatsiyalari ulushini oshirish tendentsiyasi davom etadi.

So'nggi yillarda uy-joy bozorida talabni qo'zg'atuvchi uzoq muddatli tendentsiyalardan biri bu uzoq demografik tsikldir. 1980-yillarning birinchi yarmida tug'ilgan avlod tranzaktsiyalarga eng katta talab davriga kirdi. Ularning iste'mol qilish odatlari postsovet davrida shakllanganligi sababli, zamonaviy yangi binolarning (eskirgan sovet uylariga nisbatan) yanada jozibadorligi ushbu naqshga mos keladi.

Umuman olganda, ishlab chiquvchilar ikkilamchi bozordan boshlashadi va o'tgan yil shuni ko'rsatadiki, ular yanada samarali reklama kampaniyalari, chegirma imkoniyatlari va samarali to'lov va ipoteka dasturlari tufayli ushbu tanlovda g'olib bo'lmoqdalar. Bu tendentsiyaning amaliy ifodasi xaridorlarning ikkilamchi bozordan birlamchi bozorga oqimidir.

— Samarali talab juda cheklangan, chunki uy xo'jaliklarining daromadlari o'smaydi. Talabning nisbiy barqarorligi past narxlar va ikkilamchi bozorda savdolashish va Moskvadagi byudjetli yangi binolar sonining ko'payishi bilan qo'llab-quvvatlanadi, bu erda siz hozir 3-4 million rublga kvartira sotib olishingiz mumkin. Talabning jonlanishiga javoban narxlarni oshirishga urinishlar muvaffaqiyatsizlikka uchraydi: odamlar qimmatroq mulkni sotib olishga qodir emaslar, shuning uchun ular ko'proq pul to'lashdan ko'ra bitimni rad etishni afzal ko'rishadi.

Natijada bozorda narxlarning pasayish tendentsiyasi davom etmoqda. Chiqib ketish chuqurligi so'nggi yillarda sezilarli darajada o'sgan ta'minot hajmiga bog'liq. Faqat 2016 yilda Eski Moskvada etkazib berish hajmi 2,8 million kvadrat metrga oshdi. m uy-joy. Ko'pgina loyihalar qog'ozda, ammo kelgusi yillarda bozorga kirishi mumkin. Talab bu hajmdagi o'sishni ushlab turolmaydi, shuning uchun agar ishlab chiquvchilar yangi loyihalarni ishga tushirish sur'atini pasaytirmasalar, narxlar yiliga taxminan 10% ga doimiy ravishda pasayishda davom etadi va keyingi besh yil ichida ular 30-40% yo'qotishi mumkin. narxda.

— 2017-yilda birlamchi bozorda uy-joylarning o‘rtacha narxi 8% doirasida o‘rtacha darajada o‘sadi. 2016 yil oxirida o'rtacha og'irlikdagi narx 238,2 ming rublni tashkil etdi. 1 kv. m (elita ta'minotidan tashqari), yillik o'sish 1,4% ni tashkil etdi. Yangi binolarning narx dinamikasiga ikkita ko'p qirrali omil ta'sir qiladi - bir tomondan, narxlarning oshishiga loyihalarning qurilishga tayyorligining oshishi yordam beradi, boshqa tomondan, yangi loyihalarning chiqarilishi bilan pasayadi. boshlang'ich bosqich past narx bilan. 2016 yilda o'sish omillari ustunlik qildi, chunki 2015 yilda bozorga kirgan keng ko'lamli integratsiyalashgan rivojlanish loyihalari narxi oshdi.

Ikkilamchi bozor uchun prognoz juda pessimistik: 2016 yil davomida kuzatilgan va butun bozor bo'yicha o'rtacha 15% ga etgan narxlarning pasayishi davom etadi. Saksoninchi yillardagi eski "panel" uchun narxning pasayishi 8%, yangi monolit uylar uchun - 5% bo'lishi mumkin. Narxlarning pasayishini yomonlashtirmasdan barqarorlashishini ma'lum tor joylarda kutish mumkin - yangi binolarda cheklangan etkazib berish bilan Uchinchi transport halqasining bir qator nufuzli hududlaridagi monolit uylar uchun. Bundan tashqari, yangi panelli uylar uchun narxlar pasaymaydi, chunki bu monolitga nisbatan past byudjeti va eski panelli uy-joy qurilishiga nisbatan yuqori sifati tufayli ikkilamchi bozorda mashhur mahsulot.

— Narxlar Moskva viloyatida eng ko'p ko'tariladi: biz 1 kv.m narxining oshishini taxmin qilamiz. m Moskva viloyatida olti oy davomida 5% ichida yangi binolar uchun. Ijobiy dinamikaga makroiqtisodiyotning tizimli tiklanishi va natijada xaridorlarning to'lov qobiliyatining oshishi yordam beradi. Ko'chmas mulkni sotishdan foyda olishga umid qilgan xususiy investorlar bozorga qaytadi. Moskva yaqinidagi yangi binolar narxining oshishining ikkinchi sababi mintaqadagi qurilish hajmining qisqarishi bo'ladi, bu "bir joyda yashash, ishlash va dam olish" shaharsozlik siyosati strategiyasi bilan bog'liq. Bu tendentsiya yangi turar-joy loyihalari sonining qisqarishi bilan tasdiqlanadi: 2016 yilning 11 oyi yakuniga ko'ra, bir yil oldingiga nisbatan 2,5 baravar kam. Moskva viloyatida yangi binolarni etkazib berish hajmi yanada pasayishda davom etadi.

Moskva viloyatida uy-joy uchun barqaror talab sodiq narxlash tomonidan osonlashtiriladi. Bugungi kunda o'rtacha 1 kv. m mintaqada, hatto Moskva chegaralariga eng yaqin loyihalarda, Moskva halqa yo'li ichidagi shunga o'xshash segmentga qaraganda deyarli ikki-uch baravar past va Yangi Moskvaga qaraganda 20% arzonroq.

Old Moskva kelsak, biz 1 kv.m o'rtacha qiymati ijobiy ta'sir ko'rsatadi biznes sinf va yuqorida ta'minlash hajmida yangi binolar an'anaviy yuqori ulushini qayta tiklash bashorat. m.Moskva halqa yo'lida ta'minotning an'anaviy tuzilmasini tiklash tendentsiyasi 2016 yilning ikkinchi yarmida va 2016 yilning 11 oyi oxirida Moskvaning eski chegaralarida qimmat loyihalarning (biznes-klass va undan yuqori) ulushi kuchaydi. 7 foiz punktga oshdi - endi bu yangi binolarning umumiy hajmining 45 foizini tashkil etadi.

Biroq, Eski Moskvadagi ta'minot tarkibidagi sifat o'zgarishi bilan o'rtacha narxning o'sishi 1 kv. m yangi loyihalarning doimiy ravishda chiqarilishi bilan cheklanadi. Shunga qaramay, an'anaviy inqiroz hodisasi - ommaviy segment loyihalarning ustunligi - kapital bozorini asta-sekin tark etadi. Moskva viloyatida yangi binolar uchun joriy bozor sharoitlari bozorning bosqichma-bosqich tiklanishi va kelgusi yilda narxlarning asta-sekin o'sishi boshlanishi haqidagi taxminlarni yaratadi.

Ikkilamchi uy-joy bozoridagi narxlar dinamikasi, qoida tariqasida, uch oydan olti oygacha bo'lgan vaqt oralig'ida yangi binolar uchun narxlar dinamikasi bilan bog'liq. Shunday qilib, yangi binolar bozori tiklanar ekan, biz ikkilamchi uy-joy bozorida jonlanishni va natijada narxlarning oshishini kutishimiz kerak.

- Poytaxtning ikkilamchi bozori cho'zilgan tushkunlikda qolish muddatini uzaytiradi. Narxlari keskin tushib ketgan yangi binolarning bosimi saqlanib qoladi, shuningdek, sotilmagan eski kvartiralarning katta "o'sishi" saqlanib qoladi. Shu bilan birga, biz rubl narxining sezilarli pasayishini ko'rmaymiz - bozordagi tuzatish uzoq vaqtdan beri inflyatsiya bilan bog'liq. Narxlar o'sishi spiralini boshlash uchun hozirgi hukumat kabineti kirishga jur'at eta olmaydigan giperinflyatsiya bosqichi talab qilinadi.

Birlamchi bozor biroz qulayroq vaziyatda, ammo bu erda ham kvartiralar taklifi ortib bormoqda, bu esa to'g'ridan-to'g'ri narxlarning oshishiga to'sqinlik qiladi. Biroq, bu erda narx dinamikasi dastlab chegirmalarning joriy darajasidan (8-15%) voz kechish bilan bog'liq bo'ladi. Natijada, 2017 yilda ishlab chiquvchilar omon qolish uchun yana bir sinovdan o'tishlari kerak.

Muxtasar qilib aytganda, 2017 yilgi kvartira bozori xaridor bozori bo'lib qoladi, u ham boy assortimentni, ham kvartira egalaridan narxlarning moslashuvchanligini oladi. Faqat giperinflyatsiya stsenariysi bu vaziyatni o'zgartirishi mumkin.

Rossiya va jahon iqtisodiyotidagi jiddiy inqiroz hodisalari uy-joy bozoridagi turg'unlikka, narxlarning pasayishiga va shunga mos ravishda aholining real talabining pasayishiga yordam beradi.

Bugungi kunda ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat sotish hajmining pasayishi, eski aktsiyalarning turar-joy mulklari narxining pasayishi, banklar tomonidan berilgan bitimlar va ipoteka kreditlarining umumiy sonining kamayishi bilan tavsiflanadi.

Bunday tendentsiyalar keyingi 2-3 yil ichida quyidagi sabablarga ko'ra bosqichma-bosqich shakllandi:

• Rossiyaga qarshi siyosiy va iqtisodiy sanksiyalar joriy etish, yirik rus investitsiya kompaniyalari va xorijdagi xususiy tadbirkorlar tomonidan qimmatli qog'ozlarni sotib olishni taqiqlash;
• qurilayotgan yangi binolarning narxini oshirish;
• hajmlarning qisqarishi va buning natijasida qurilish kompaniyalarining bankrotligi;
• potentsial xaridorlarning to'lov qobiliyatining pasayishi va ularning daromadlarining barqaror o'sishining yo'qligi, qarzni to'lashda qiyinchiliklar;
• valyuta kurslarining beqarorligi, bu rus rubliga konvertatsiya qilinganda chet el valyutasida ipoteka bilan bog'liq muammo tug'diradi;
• yangi berilgan ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarini oshirish va potentsial qarz oluvchilar va garovga nisbatan bank talablarini kuchaytirish;
• muddatli cheklovlar va subsidiyalar.

Bularning barchasi uy-joy bozoridagi narxlarni shakllantirish jarayonlariga, turar-joy ob'ektlarini sotish va ijaraga berish hajmlariga salbiy ta'sir ko'rsatdi.

Talab va taklif munosabatlari

Rossiyalik iqtisodchilarning prognozlarining aksariyati umumiy fikrga asoslanadi 2017 yilda biz tanazzulning umumiy tendentsiyasining davom etishini va ko'chmas mulk narxlarining tushishini kutishimiz kerak.. Agar 2015-2016 yillarda fuqarolarning daromadlari va uy-joy va tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talabning asta-sekin pasayishi kuzatilgan bo'lsa, keyingi yilda bozorning "pastki qismiga" yoki qulashiga erishish mumkin.

Bundan tashqari, bu jarayon uzoq davom etadi, 2 yildan 4 yilgacha davom etadi.

Tez pasayish bosqichi quyidagi hodisalar bilan tavsiflanadi:

1. yangi uy-joylar foydalanishga topshirilgan maydonlar hajmini qisqartirish orqali xavflarni minimallashtirishga intiladi va o'z faoliyatining asosiy yo'nalishi sifatida faqat moliyaviy foydali ob'ektlarni qurishni tanlaydi. Ushbu siyosat ko'chmas mulkni foydalanishga topshirish ko'lamini doimiy ravishda qisqartirishga olib keladi.
2. Rossiya aholisining to'lov qobiliyati darajasi tez pasayishda davom etadi va ko'chmas mulk sotib olish yoki yashash sharoitlarini yaxshilash ikkinchi darajali bo'ladi. Bu vaziyatda talabning pasayish darajasi joriy yilga nisbatan 30 foizni tashkil etishi prognoz qilinmoqda. Bu yangi binolar qurilishini muzlatishga, yangi uy ichidagi sotilmagan maydonlar ulushini 50% gacha oshirishga va ikkilamchi ko'chmas mulk bozoriga e'tiborning o'zgarishiga olib keladi.
3. Ikkilamchi bozordagi vaziyat noaniq bo'ladi. 2017-yil boshidan yangi uy-joy sotib olish uchun imtiyozli foiz stavkalari bilan davlat subsidiyalash dasturi bekor qilinadi. Bu birlamchi bozordan xaridorlar ulushini jalb qilishga olib keladi. Ikkilamchi bozordagi ko'chmas mulk toifalarini hisobga olgan holda, xuddi shunday pasayib borayotgan talab bilan eski zaxiradagi kvadrat metr narxi arzonlashishi va hashamatli kvartiralar va savdo maydonlarining narxi hozirgi darajada qoladi yoki biroz pasayadi. . Bu, odatda, sotuvchilarning moslashuvchanligi yo'qligi va har qanday sharoitda ham narxni pasaytirishni istamasligi bilan bog'liq (hatto savdo jarayoni uzoq vaqtga kechiktirilsa ham).
4. Banklarning ipoteka kreditlari bo'yicha yillik stavkalarni pasaytirishni istamasligi, ko'chmas mulk va potentsial qarz oluvchilarga qo'yiladigan qat'iy talablar ham ularning ipoteka portfellari hajmining pasayishiga yordam beradi, bu esa talab darajasiga salbiy ta'sir ko'rsatadi.
5. Tijorat va uy-joy ijarasi bozori ham xuddi shunday ta'sir qiladi inqiroz hodisalari ijaraga olingan binolar hajmining kuchli qulashi shaklida. Turar-joy ko'chmas mulk segmentida ijarachilar kichikroq maydonlar va oylik ijara haqi past bo'lgan kvartiralar va xonalarga e'tibor qaratadilar. Tijorat ob'ektlari toifasida har qanday yo'l bilan sotilishi uchun 1 kvadrat metrning narxini sezilarli darajada pasaytirish tendentsiyasi davom etadi. 2017 yilda ushbu bozorga talab va taklif o'rtasidagi nomutanosiblik masalasi ko'proq ta'sir qiladi, ikkinchisining kuchli nomutanosibligi.

Mavjud vaziyatning barqarorlashishi 2019-2020 yillarga qadar kutilmoqda.

Aynan shu davrda tiklanishning boshlanishi va inqirozdan oldingi darajaga bosqichma-bosqich qaytish bashorat qilinadi.

2017 yilda uy-joy narxlari darajasi

Yaqin kelajakda ko'chmas mulk bozorining rivojlanishini bashorat qiladigan mutaxassislarning aksariyati aniq raqamlar va uy-joy narxlarini aytishga jur'at etmaydi.

Vaziyat har bir aniq mintaqada individual stsenariyga ega bo'ladi. Moskva, Sankt-Peterburg va Rossiya Federatsiyasining ba'zi boshqa yirik shaharlarida narxlarning keskin pasayishi davri bo'lishi mumkin.

Yangi iqtisodiy voqeliklar sharoitida tannarx uning real qiymatiga yaqinlashadi, bu esa uy-joy va tijorat ko‘chmas mulk bozorining yanada rivojlanishiga faqat ijobiy ta’sir ko‘rsatadi.

Ba'zi ekspertlar kelgusi yilda narxlar 5-7% ga tushishi haqida fikr bildirishmoqda, boshqalari esa 10-15% dan ko'proq pasayish kutishmoqda. Keling, ko'chmas mulk bo'yicha etakchi rus mutaxassislarining prognozlari va xulosalarini tahlil qilaylik.

Ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassislarning fikri

Rossiya Sberbanki rahbari G. Gref ijobiy dinamika kuzatilishiga asoslanib, Rossiya ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi uchun prognoz beradi. faqat talabga nisbatan. Uning so'zlariga ko'ra, ko'pchilik investorlar ikkilamchi bozorda narxlarning yanada ko'proq pasayishini kutishmoqda. Va turar-joy ko'chmas mulk nisbatan qulay narxlar qaramay, o'sish keyingi bir necha yil ichida kutilmoqda emas.

2016-2017 yillar - tez marja olish imkoniyatisiz sarmoya kiritish uchun qulay davr. Buning uchun siz taxminan besh yil kutishingiz kerak bo'ladi.

Rossiya Iqtisodiyot universiteti professori G. Sternik 2017 yildan beri Rossiyada ko'chmas mulk bozorida pasayishni taklif qiladi. Uning fikricha, narxlar va uy-joy uchun talab kamida 2019 yilgacha kamayadi. Kelgusi yil ko'chmas mulk bozori eng past nuqtaga etadi. Ko'p sonli yangi qurilgan yangi binolar muzlatiladi, qurilish kompaniyalari mamlakat fuqarolarining to'lov qobiliyatining keskin pasayishi tufayli yirik loyihalarni amalga oshirishdan bosh tortadi. Inqiroz eng ko'p kichik shaharlarga ta'sir qiladi, bu erda tranzaktsiyalar hajmining pasayishi milliondan ortiq aholiga ega shaharlarga qaraganda sezilarli bo'ladi.

Ural ko'chmas mulk palatasi tomonidan taqdim etilgan prognoz ham Rossiya ko'chmas mulk bozorida inqirozning rivojlanishini nazarda tutadi. 2017-2018 yillarda savdo hajmining keskin pasayishi kuzatiladi. Bu ko'proq darajada eski fonddagi uy-joylarga, shuningdek, shaharlarning chekkasida qurilgan uylarga ta'sir qiladi. Bu yangi uylar ishlab chiquvchilarni qurilish va obodonlashtirish sifatini yaxshilashga majbur qiladi, shu bilan potentsial xaridorlarni jalb qiladi.

Joriy yil, palata ekspertlarining fikricha, birlamchi va ikkilamchi bozorlarda ko'plab foydali takliflar mavjudligi sababli turar-joy ko'chmas mulkini sotib olish uchun eng qulay davr hisoblanadi. Yaqin kelajakda davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanishi va ipoteka stavkalarining pasayishi ko'chmas mulk bozoridagi vaziyatga ijobiy ta'sir ko'rsatishga yordam beradi.

2017 yil uchun ko'chmas mulk bozori prognozi yangi binolarni qurish sohasida salbiydir, chunki taklifning keskin kamayishi va ko'plab investitsiya loyihalarini muzlatish kuzatiladi.

Inqiroz talab va taklif o'rtasidagi aniq nomutanosiblikka olib keladi, ikkinchisining aniq ustunligi va sotish hajmi va ko'chmas mulk narxining sezilarli darajada pasayishi.

2019 yil iyun: Ikkilamchi bozorda narx dinamikasi yuqori segmentlanganligicha qolmoqda. Muayyan joydagi vaziyat, asosan, gapning tuzilishi bilan belgilanadi. Eng arzon variantlar o'tgan yilgi talabning ko'tarilishi davrida bozorni tark etdi. 1 iyuldan keyin, 214-FZga o'zgartirishlar kuchga kirgandan so'ng, kvartiralarning keskin taqlid qilish haqida gap-so'zlardan g'azablangan sotuvchilar, qolgan narsalar uchun narxlarni oshirishga harakat qilmoqdalar. Lekin juda muvaffaqiyatli emas, chunki byudjet uy-joy narxi oldingi oylarda allaqachon sezilarli darajada oshdi. Natijada, asosiy talab o'rta segmentlarga oqib chiqadi, ular endi narxi bo'yicha arzonlardan unchalik farq qilmaydi. Bozorning asosiy autsayderi hamon yuqori baholangan biznes-klass hisoblanadi. Shu bilan birga, Markaziy ma'muriy okrugdagi elita segmenti, xuddi shu 214-FZ islohotini kutib, aksincha, ko'tarildi. Katta ehtimol bilan, bozordagi "chiziqlar" ulushli qurilish islohotining birinchi natijalari paydo bo'lgan kuzgacha davom etadi. Ko'chmas mulk bozori tendentsiyalari haqida ko'proq ma'lumotni tahliliy markaz veb-saytining maqolalari va sharhlarida o'qing:

Batafsil prognozlar

2024 yilgacha ko'chmas mulk bozori prognozlari

Hozirgi holat

O'zingizni hisoblang: onlayn kalkulyatorlar

Vakolatli fikr

Uy-joy bozori segmentlari bo'yicha prognozlar va sharhlar:
Moskva va Moskva viloyatida yangi binolar, qishloq ko'chmas mulk