Kendi kendine işleyen bir emlak piyasası. Moskova konut fiyatları keskin bir şekilde düşebilir Düşen emlak piyasası

Emlak piyasası ekonominin kriz süreçlerine özellikle sert tepki veren kesimidir. Petrol fiyatlarının olumsuz dinamikleri, ruble kurundaki istikrarsızlık ve ekonomik büyümedeki yavaşlama konut fiyatlarındaki düşüşe katkıda bulunuyor. 2019'da emlak fiyatları ne olacak: Yatırımcılar paralarını şimdi mi ev ve apartman dairelerine yatırmalı yoksa daha iyi zamanları mı beklemeli? Yetkili uzmanlar bu soruya cevap veriyor.

Rusya emlak piyasasını hangi faktörler etkiliyor?

Rusya ekonomisi bir kriz içinde işlemeye devam ediyor ve bu nedenle emlak piyasası da aşağıdaki nedenlerden dolayı oldukça gergin bir durumda:

• Mortgage oranlarındaki artış ve vatandaşların istikrarsız makroekonomik durumda büyük alımlar yapma konusundaki isteksizliği nedeniyle talepte aktif bir düşüş;
• Artan malzeme fiyatları ve geliştiriciler için banka kredisi alma koşullarının zorlaşması nedeniyle inşaat hacimlerinde azalma.

Rusya emlak piyasasının işleyişini olumsuz yönde etkileyen faktörlere özellikle dikkat etmek önemlidir:

• Yerli bankaların ucuz dış sermaye kaynaklarına erişimini engelleyen ve konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi olasılığını ortadan kaldıran yaptırımların Batılı ülkeler tarafından genişletilmesi.
• Vatandaşların gerçek gelirinde, ağır ipotek ödemeleri yapmalarına izin vermeyen bir azalma.
• Ruble döviz kurundaki düşüş, yabancı para ipotek sahiplerini son derece dezavantajlı bir duruma sokuyor.
• Konut kredisi alma koşullarının karmaşıklaşması, artan faiz oranlarına ve borçlulara yönelik sıkılaştırma gereksinimlerine de yansıyor.

Yukarıdaki koşullar göz önüne alındığında uzmanlar, 2019 ve 2020 yıllarının Rusya emlak piyasası için en zor yıllar olacağına inanıyor. Sosyolojik araştırmalara göre, 2019'da bile her 10 Rus'tan biri konut alımını birkaç yıl erteledi ve her 6'sından biri bu olayı belirsiz bir gelecek için ertelemeye karar verdi. Bu nedenle 2019-2020'de. Talepte ciddi bir azalma olacak.

İyileşme yalnızca 2019-2020'de gerçekleşecektir. düşen ipotek oranları, emlak sektöründe hükümet destek programlarının uygulanması ve bölgesel otoritelerin yardımlarından etkilenmiştir.

Uzmanlar ne der?

2019 yılında Rusya emlak piyasasında talebin azalması, ev ve daire fiyatlarında daha fazla düşüşe neden olacak. Bu tahmin istisnasız tüm uzmanlar tarafından verilmektedir.

Rusya Ekonomi Üniversitesi Profesörü adını aldı. G.V. Plekhanov, Rusya emlak piyasasının önde gelen analisti Gennady Sternik

2019 yılında konut ve konut dışı gayrimenkul piyasasında durgunluğun derinleşme ihtimali son derece yüksek. Piyasanın toparlanması yalnızca 2020'de başlayacak. Sonuç olarak, Rus emlakçıların nesnelerin maliyetinde aktif bir düşüşe hazırlanmaları gerekiyor. Düşen fiyatlara tepki olarak geliştiricilerin gayrimenkul arzını azaltacak olması durumu daha da karmaşık hale getirecek. Aynı zamanda, daha sonra mutlaka daha yüksek bir fiyata satılabilecek olan yatırım için önümüzdeki yıl en uygun dönem olarak değerlendirilebilir.

Rusya Emlakçılar Birliği (RGR) Başkanı Tatyana Demenyuk

2019 yılında emlak fiyatları daha da düşecek. Minimum indirim %5-7 olacaktır. Ancak piyasa fiyatının gerçekçi olarak ne kadar düşürülebileceğine ancak yıl sonunda karar vermek mümkün olacak. Her şeyden önce, düşüş kenar mahallelerdeki düşük likiditeye sahip eski konutları (60-80'lerde inşa edilmiş) etkileyecek.

Ural Emlak Odası Başkanı Eduard Bogdanov

2016 yılı gayrimenkul alıcıları için rahat geçtiyse, çünkü piyasa onlara önemli sayıda seçenek sunarak onlara pazarlık yapma ve bekleme fırsatı verdi, o zaman 2019'da durum farklı olacak: değerde önemli bir düşüşle birlikte, arzda yaklaşık %40 oranında bir azalma olacaktır.

Urallar İnşaatçılar Birliği İcra Direktörü

2019'da yeni binalarda emlak fiyatları düşecek ve bu da birincil emlak piyasasının "donmasına" yol açacak. Geliştiriciler zararına çalışmak istemeyecek ve bu nedenle arzı azaltacaklardır.

Bu nedenle çoğu analistin tahminleri, 2019 yılında Rusya emlak piyasası fiyatlarında daha fazla düşüş olacağını öngörüyor. Ancak ekonominin kademeli olarak istikrara kavuşması nedeniyle konut ve apartman alım-satım segmentinin 2019 yılında rehabilite edilmeye başlanacağı yönünde görüşler de var. Bu bakış açısı Sberbank German Gref başkanı tarafından da paylaşılıyor. Ancak Rusya'daki ev ve apartman dairelerinin maliyeti, talebi ve arzının kesin resmi ancak bu yılın sonunda netleşecek.

2015 yılında emlak piyasasının geleceğine ilişkin tahminlerimi anlatan bir makale yazmıştım. Bu yıl da geleneği sürdürmeye ve 2017 ve 2018 için bir emlak piyasası tahmini yazmaya karar verdim. Moskova'da emlakçı olduğum için Moskova'daki emlak piyasasına dair tahmin yapıyorum.

Gayrimenkule talebin her zaman olduğu gerçeğiyle analizime başlamak istiyorum! Gayrimenkul gerekli bir metadır. Alıcıların sayısı değil, yalnızca ödeme gücü azalabilir. Ayrıca piyasada şu anda yaşananların kriz olarak adlandırılabileceğine inanmıyorum. Kriz 2008'de yaşandı. Ve 2015'ten bu yana Rusya ekonomisinde olup bitenler tek kelimeyle anlatılabilir: Kolay paraya erişim kapandı! Ve sıradan vatandaştan devlete kadar herkes için. Yani gerçek bir ekonomi döneminde yaşıyoruz. Ve krizle ilgili tüm konuşmalar dünyanın jeopolitik olarak yeniden paylaşılmasına atfedilmelidir. Ve siyasete değindiğim için Rusya Federasyonu'nda gelecekteki başkanlık seçimleri gerçeğinden söz edemem. Piyasada hafif bir para doygunluğu olacağını ve bunun da alıcıların ödeme gücünü biraz etkileyeceğini varsayıyorum.

2016 yılında konut emlak piyasasındaki tekliflerin sayısı tarihi bir maksimuma ulaştı. Görünüşe göre önümüzdeki yıl yeni konut işletmeye alma hacmi artmayacak. Sanırım hâlâ bazı geliştiricilerin büyük iflaslarını göreceğiz. On yıl önce yeni bina piyasasındaki durumu hatırlarsak, inşaatın ilk aşamasında tüm daireler satılmıştı. Şimdi durum çarpıcı biçimde değişti. Dairelerin yarısından fazlasının satılmadığı inşa edilmiş evler var. Üstelik bu tür dairelerin büyük bir kısmı zaten tamamlanmış veya yüksek kalitede onarımlardan geçmiştir. Ve bu satılmayan yeni bina hacminin tamamı, ikincil emlak piyasasındaki dairelerle doğrudan rekabet halindedir. Yeni binalarda fiyatlar daha düşük (veya aynı) olduğundan çoğu durumda kalite daha yüksektir ve satın aldıktan sonra hemen taşınıp yaşayabilirsiniz.

Aslında elimizde ne var?
1. Tüketici talebi azalmadı, yalnızca ödeme gücü azaldı.
2. Piyasadaki tekliflerin sayısı talebi aşıyor ve artmaya devam ediyor.
3. Kriz birkaç yıldır yavaşlamış durumda ve istikrarını korumaya devam ediyor.

Buna dayanarak, emlak piyasası tahminim Daha sonra piyasa, fiyatlarda yavaş ama emin bir düşüşe doğru eğilimini sürdürecek. Bu önümüzdeki iki yıl boyunca sorunsuz bir şekilde devam edecek. Fiyatlarda keskin bir düşüş ya da artış beklemiyorum. Piyasa dinamikleri, gayrimenkul değerinde yıllık öngörülen düşüş oranının %5-10 aralığında gerçekleşeceğini gösteriyor.

Bu durumda ne yapmalı?
İlk ve en temel tavsiye gerçekçi olmak ve emlak piyasası tahminlerini incelemektir. Artık piyasada bakmadan veya pazarlık yapmadan dairenizi satın almaya hazır bir alıcı olmayacağını anlamalısınız. Bir satın alma kararı vermeden önce, alıcı çok sayıda teklifi inceleyecek ve aralarından en iyi ve en ucuzunu seçecektir. Bu nedenle daire satmak istiyorsanız altı ay önceden piyasa dinamiklerine bakın. Basitçe söylemek gerekirse, bir daireyi şimdi satmak istiyorsanız altı ay sonra olacak fiyatı belirleyin. Veya kendinizi bir kenarda duran tren vagonlarından birinde bulacaksınız. Ayrıca Moskovalı alıcının değişen zihniyetini de dikkate almakta fayda var. Bugün alıcı, çoğu durumda, Moskova'daki eski beş veya dokuz katlı binalarda aynı paraya bir daire satın almak yerine, en yakın Moskova bölgesindeki yeni modern konutlara öncelik verecek.

A ?
Artık emlak fiyatlarında keskin bir düşüşe güvenmemelisiniz. Evet, daha önce de yazdığım gibi fiyatlar her halükarda yavaş yavaş düşecek. Peki alıcının neye ihtiyacı var? Konut sorununuzu çözün ama yıllık enflasyonu da hesaba katarak bekle-gör tutumu kimsenin sorununu çözmez. Emlak piyasasındaki en iyi alıcı pozisyonu, şimdi en iyi mülkü en iyi fiyata satın alın.

Peki, yatırım amacıyla konut amaçlı gayrimenkullere yatırım yapmak (kiraya vermek ya da birkaç yıl içinde karla satmak) isteyenler ne yapmalı? Sizi hemen hayal kırıklığına uğratmak istiyorum, bu olay daha başından başarısızlığa mahkumdur. Artık bir daire kiralayarak alabileceğiniz maksimum miktar yıllık %4 veya %5'tir. Emlak vergilerini, gelir vergilerini, amortisman giderlerini çıkarmayı unutmayın, işler daha da üzücü hale gelir. Ve birkaç yıl içinde daha pahalı olacağı yönündeki umutlardan bahsetmenin bir manasını görmüyorum.

Bilgilerime ve mesleki tecrübelerime dayanarak bana öyle geliyor. Yanılıyor olabilir miyim? Kesinlikle yapabilir! Ne yazık ki ülkemizde herhangi bir analizin üzeri, iktidardaki güçlerden birinin kalem darbesiyle silinebilir. Ama burada güçsüzüm.

Emlak piyasası analistleri, Moskova bölgesinin birincil ve ikincil pazarlarındaki dairelerin maliyetinin nasıl değişeceğini değerlendirdi

Moskova bölgesinin emlak piyasasında geçen yıl büyük indirimlerle kutlandı: emlakçılar ara sıra indirim işlemlerinin payını bildirdi ve Rosreestr, hem ikincil hem de birincil piyasalarda anormal derecede çok sayıda işlem bildirdi.

RBC Real Estate, piyasanın nasıl davranacağını öğrenmek için analistlere 2017 yeni yılında Moskova ve bölgedeki konut fiyatlarındaki değişiklikler hakkında ne düşündüklerini sordu.

— Moskova konut ikincil piyasasındaki en önemli eğilim, fiyatlardaki yavaş ama kesin düşüştür. Ocak ayında ortalama maliyet 1 metrekare. m 185,9 bin rubleye ulaştı. - ve bu, tüm yıl boyunca maksimum değer haline geldi. Kasım ayı sonunda bu rakam minimum 181,4 bin rubleye ulaştı. Böyle bir fiyat düşüşü, bazı emlak piyasası oyuncuları için, özellikle de sıradan tüketiciler için, ayda yalnızca %0,3-0,5'e tekabül ettiğinden farkedilemez düzeyde kalıyor. Satış fiyatlarındaki (tedarik maliyeti değil) gerçek düşüşe gelince, yıl boyunca bu en az% 10'dur, çünkü çoğu durumda Moskova'daki ikincil konut piyasasındaki işlemler indirimli olarak gerçekleştirilmektedir: Ocak ayında indirimli satışlar Kasım ayında %82'ye eşitti - zaten %86. 2016 yılının son aylarının sonuçlarına göre, ortalama satın alma bütçesi de düştü: 8 milyon rubleden. ağustos ayında 7,85 milyon rubleye. Kasım'da.

İkincil konut segmentindeki gayrimenkul fiyatlarının 2017 yılında da aynı seviyede kalacağını veya yıllık yaklaşık %5-7 oranında düşüşe devam edeceğini öngörüyoruz. Yakın gelecekte fiyatların yükselmesi için herhangi bir neden görmüyoruz. Son zamanlarda çok sık dile getirilen meşhur fiyat tabanına gelince, tahminlerimize göre pazar bu seviyeye ancak 2018 veya 2019'da ulaşacak.

— 2017 yılında Moskova'da yeni bina fiyatlarının enflasyon sınırları dahilinde, yani yılda %6'dan fazla artmamasını bekliyoruz. Bunun nedeni geliştiricilerin pazar paylarını korumaya ve satış hızını korumaya çalışmalarıdır. Yeni konut fiyatlarındaki artışın bir başka nedeni de Üçüncü Taşıma Halkası'nda yeni dolgu geliştirme projelerinin ortaya çıkması olabilir. Bu tür evlerdeki arz hacimleri küçüktür, ancak genel fiyat düzeyi, kural olarak, sanayi bölgelerindeki büyük projelerden daha yüksektir.

Yeni Moskova ve Moskova bölgesinde yeni binaların fiyat seviyesi neredeyse değişmeyecek. Temel çukurunda yeni projelerin payının azalması eğilimi de bu lokasyonlar için tipiktir, ancak buradaki inşaatın sonraki aşamalarına geçiş sırasında fiyatların artması, artan rekabet nedeniyle karmaşık hale gelmektedir. Geliştiricilerin satış oranları hedeflerini sürdürmeleri, belki de inşaat hazırlığı arttıkça fiyat artışları modelini karşılamanın zararına olacak şekilde daha önemli olacaktır.

2017 yılında Moskova ve bölgenin ikincil piyasasında fiyatlarda yıllık bazda %4-5 oranında yavaş bir artış beklenebilir. Önemli miktarda arz, fiyatların enflasyonun üzerine çıkmasına izin vermeyecek ve çoğu satıcı, işlemleri tamamlamak için belirtilen fiyat seviyelerini düşürmek zorunda kalacak; ancak indirimin boyutu giderek azalacak. Aktif arzda sunulan partilerin önemli bir kısmı mevcut efektif talep seviyesine dayalı fiyatlarla belirlendiğinden, Moskova bölgesindeki ortalama fiyatları analiz etmek artık giderek zorlaşıyor. Son dönemde ortalama fiyat seviyesinde gözlenen hafif artış, piyasanın doğal davranışından ziyade bu partilerin payındaki artışı yansıtıyor. Yeni yılda da ipotek işlemlerinin payında artış eğilimi devam edecek.

Son yıllarda konut piyasasında talebi yönlendiren uzun vadeli trendlerden biri de uzun demografik döngüdür. 1980'lerin ilk yarısında doğan kuşak, işlemlere en fazla talebin olduğu çağa girdi. Tüketici alışkanlıkları zaten Sovyet sonrası dönemde oluştuğundan, modern yeni binaların (modası geçmiş Sovyet konutlarıyla karşılaştırıldığında) daha fazla çekiciliği bu kalıba uyuyor.

Geliştiriciler genel olarak ikincil piyasadan başlıyor ve geçtiğimiz yılın da gösterdiği gibi daha etkili reklam kampanyaları, indirim fırsatları, etkili taksit ve ipotek programları sayesinde bu rekabeti kazanıyorlar. Bu eğilimin pratik ifadesi, alıcıların ikincil piyasadan birincil piyasaya akışıdır.

— Hanehalkı gelirleri artmadığı için efektif talep çok sınırlıdır. Talebin göreceli istikrarı, ikincil piyasadaki düşük fiyatlar ve pazarlıklarla ve artık 3-4 milyon rubleye bir daire satın alabileceğiniz Moskova'da bütçeye uygun yeni binaların sayısındaki artışla destekleniyor. Talebin yeniden canlanmasına yanıt olarak fiyatları artırma girişimleri başarısızlıkla sonuçlanıyor: İnsanlar daha pahalı mülkleri almaya gücü yetmiyor, bu yüzden daha fazla ödemek yerine anlaşmayı reddetmeyi tercih ediyorlar.

Bunun sonucunda piyasada fiyatlardaki düşüş eğilimi devam ediyor. Çekilişin derinliği son yıllarda önemli ölçüde artan arz hacmine bağlı. Yalnızca 2016 yılında Eski Moskova'daki arz hacmi 2,8 milyon m2 arttı. konut m. Pek çok proje henüz kağıt üzerinde ancak önümüzdeki yıllarda pazara girebilir. Talep hacimlerdeki bu büyümeye ayak uyduramaz; bu nedenle geliştiriciler yeni proje başlatma hızını yavaşlatmazlarsa fiyatlar yılda yaklaşık %10 oranında istikrarlı bir şekilde düşmeye devam edecek ve önümüzdeki beş yıl içinde %30-40 kaybedebilirler. fiyatta.

— 2017'de birincil piyasadaki ortalama konut maliyeti %8 oranında ılımlı bir şekilde artacak. 2016 yılı sonunda ağırlıklı ortalama fiyat 238,2 bin ruble idi. 1 metrekare için m (elit arz hariç), yıllık büyüme %1,4 oldu. Yeni binaların fiyat dinamikleri iki çok yönlü faktörden etkilenir; bir yandan, fiyatlardaki artış projelerin inşaata hazır olma durumunun artmasıyla kolaylaştırılır, diğer yandan yeni projelerin piyasaya sürülmesiyle aşağı çekilir. Daha düşük maliyetli ilk aşama. 2016 yılında, 2015 yılında pazara giren büyük ölçekli entegre geliştirme projelerinin fiyatlarının artması nedeniyle büyüme faktörleri öne çıktı.

İkincil piyasa için ise tahmin oldukça kötümser: 2016 yılı boyunca gözlenen ve piyasa genelinde ortalama %15'e ulaşan fiyat düşüşünün devam edeceği öngörülüyor. Seksenli yıllardan daha eski eski bir "panel" için fiyat düşüşü% 8, daha yeni monolitik evler için -% 5 olabilir. Bazı dar yerlerde, yeni binalarda arzın sınırlı olduğu Üçüncü Taşıma Halkası'ndaki bazı prestijli bölgelerdeki yekpare evler için, düşüş daha da kötüleşmeden fiyatların istikrara kavuşması beklenebilir. Ayrıca, yeni panel evler için fiyatlar büyük olasılıkla düşmeyecek, çünkü bu, monolite kıyasla daha düşük bütçesi ve eski panel konut inşaatına kıyasla daha yüksek kalitesi nedeniyle ikincil piyasada popüler bir ürün.

— Fiyatlar en çok Moskova bölgesinde artacak: 1 m2 maliyetinin artacağını öngörüyoruz. Moskova bölgesindeki yeni binalar için altı ay boyunca% 5 oranında m. Olumlu dinamikler, makroekonominin sistematik olarak toparlanması ve bunun sonucunda alıcıların borç ödeme gücünün artmasıyla kolaylaştırılacaktır. Gayrimenkul satışından kar elde etmeyi ümit eden özel yatırımcılar piyasaya geri dönecek. Moskova yakınlarındaki yeni binaların fiyatlarındaki artışın ikinci nedeni, kentsel planlama politikasının "tek bir yerde yaşama, çalışma ve dinlenme" stratejisiyle ilişkilendirilen bölgedeki inşaat hacmindeki azalma olacak. Bu eğilim, yeni konut projelerinin sayısındaki azalmayla da doğrulanıyor: 2016'nın 11 ayı sonunda, bir yıl öncesine göre 2,5 kat daha az proje vardı. Moskova bölgesindeki yeni binaların arz hacmi daha da azalmaya devam edecek.

Moskova bölgesindeki istikrarlı konut talebi sadık fiyatlandırmayla kolaylaştırılacak. Bugün ortalama maliyet 1 metrekare. Bölgedeki m, Moskova sınırlarına en yakın projelerde bile, Moskova Çevre Yolu'ndaki benzer segmente göre neredeyse iki ila üç kat daha düşük ve Yeni Moskova'ya göre% 20 daha uygun fiyatlı.

Eski Moskova'ya gelince, iş sınıfı ve üzeri arz hacminde geleneksel olarak yüksek olan yeni binaların payının restorasyonunu öngörüyoruz, bu da 1 m2'lik ortalama maliyet üzerinde olumlu bir etki yaratacak. m.Moskova Çevre Yolu'ndaki geleneksel arz yapısını yeniden tesis etme eğilimi, 2016 yılının ikinci yarısında yoğunlaştı ve 2016 yılının 11 ayı sonunda, Moskova'nın eski sınırları içerisinde pahalı projelerin (business class ve üzeri) payı arttı. yüzde 7 puan arttı - şimdi yeni binaların toplam hacminin %45'ini oluşturuyor.

Ancak Eski Moskova'da arz yapısındaki niteliksel bir değişiklikle birlikte ortalama 1 metrekarelik fiyatta bir artış oldu. m, yeni projelerin sürekli olarak piyasaya sürülmesiyle kısıtlanacak. Bununla birlikte, geleneksel kriz olgusu - kitlesel segmentli projelerin baskınlığı - yavaş yavaş sermaye piyasasını terk edecek. Moskova bölgesindeki yeni binalara yönelik mevcut pazar koşulları, pazarın kademeli olarak toparlanacağı ve gelecek yıl fiyatlarda kademeli bir yükselişin başlayacağı yönünde beklentiler yaratıyor.

İkincil konut piyasasındaki fiyatların dinamikleri, kural olarak, üç ila altı aylık bir gecikmeyle yeni binaların fiyat dinamikleriyle ilişkilidir. Dolayısıyla yeni bina piyasası toparlanırken ikinci el konut piyasasında da canlanma ve buna bağlı olarak fiyatlarda artış beklemeliyiz.

— Sermayenin ikincil piyasası, uzun süreli bir depresyonda kalma süresini uzatacak. Fiyatları önemli ölçüde düşen yeni binaların baskısı devam edecek ve aynı zamanda satılmayan eski dairelerden oluşan büyük bir "taşkın" da varlığını sürdürecek. Aynı zamanda ruble fiyatlarında gözle görülür bir düşüş görmeyeceğiz - piyasadaki düzeltme uzun süredir enflasyondan kaynaklanıyor. Fiyat artışları sarmalını başlatmak için mevcut hükümet kabinesinin girmeye cesaret edemeyeceği bir hiperenflasyon aşaması gerekiyor.

Birincil piyasa biraz daha avantajlı bir durumda ancak burada da daire arzı artıyor, bu da doğrudan fiyat artışlarının önüne geçecek. Ancak buradaki fiyat dinamikleri başlangıçta mevcut indirim seviyesinin (%8-15) terk edilmesinden kaynaklanacak. Sonuç olarak, 2017'de geliştiricilerin başka bir hayatta kalma testini geçmesi gerekecek.

Kısacası, 2017 yılının daire piyasası, hem zengin ürün yelpazesinin hem de daire sahiplerinden fiyat esnekliğinin sağlanacağı bir alıcı piyasası olmaya devam edecek. Bu durumu ancak yüksek enflasyon senaryosu tersine çevirebilir.

Rusya ve dünya ekonomilerindeki ciddi kriz olgusu, konut piyasasındaki durgunluğa, düşük fiyatlara ve buna bağlı olarak nüfusun gerçek talebindeki düşüşe katkıda bulunuyor.

Bugün emlak piyasasındaki durum, satış hacimlerinde azalma, eski stoktaki konut fiyatlarında düşüş, toplam işlem sayısında azalma ve bankalar tarafından verilen ipotek kredileri ile karakterize ediliyor.

Bu tür eğilimler son 2-3 yılda aşağıdaki nedenlerden dolayı kademeli olarak oluşmuştur:

• Rusya'ya karşı siyasi ve ekonomik yaptırımların getirilmesi, büyük Rus yatırım şirketlerinin ve yurtdışındaki özel iş adamlarının menkul kıymet satın almasının yasaklanması;
• inşa edilen yeni binaların maliyetinin arttırılması;
• hacimlerde azalma ve bunun sonucunda inşaat şirketlerinin iflası;
• potansiyel alıcıların ödeme gücünde azalma ve gelirlerinde istikrarlı bir büyümenin olmaması, borcun ödenmesinde zorluklar;
• Rus rublesine dönüştürüldüğünde döviz cinsinden ipoteklerde sorun yaratan döviz kurlarındaki istikrarsızlık;
• yeni verilen ipotek kredilerindeki faiz oranlarının artırılması ve potansiyel borçlular ve teminatlar için banka gerekliliklerinin sıkılaştırılması;
• vade sınırları ve sübvansiyonlar.

Bütün bunlar konut piyasasındaki fiyatlama süreçlerini, konutların satış ve kiralama hacimlerini olumsuz etkiledi.

Arz ve Talep İlişkisi

Rus iktisatçıların tahminlerinin çoğu şu genel görüşe dayanıyor: 2017 yılında da genel durgunluk eğiliminin ve düşen emlak fiyatlarının devam etmesini beklemeliyiz. 2015-2016'da vatandaşların gelirinde ve konut ve ticari gayrimenkul talebinde kademeli bir düşüş yaşanırsa, gelecek yıl piyasanın "dibe" ulaşması veya çökmesi mümkündür.

Üstelik bu süreç 2 yıldan 4 yıla kadar uzayacak.

Hızlı düşüş aşaması aşağıdaki olaylarla karakterize edilecektir:

1. Yeni konutlar büyük olasılıkla, hizmete alınan alanın hacmini azaltarak riskleri en aza indirmeye çalışacak ve faaliyetlerinin ana yönü olarak yalnızca mali açıdan karlı nesnelerin inşasını seçecektir. Bu politika, gayrimenkul işletmeye alma ölçeğinde kalıcı bir azalmaya yol açacaktır.
2. Rus nüfusunun borç ödeme gücü hızla düşmeye devam edecek ve gayrimenkul alımı ya da yaşam koşullarının iyileştirilmesi ikinci planda kalacak. Bu durumda talep düşüşünün bu yıla göre %30 düzeyinde olacağı öngörülüyor. Bu, yeni bina inşaatlarının donmasına, yeni bir evde satılmayan alan payının %50'ye çıkmasına ve ikincil emlak piyasasına ağırlık verilmesine yol açacak.
3. İkincil piyasadaki durum belirsiz olacaktır. 2017 yılı başından itibaren yeni konut alımında tercihli faiz oranlı devlet desteği programı kaldırılacak. Bu, birincil piyasadan alıcıların bir kısmının çekilmesine yol açacaktır. İkincil piyasadaki gayrimenkul kategorileri dikkate alındığında, benzer şekilde talepteki düşüşle birlikte eski stokta metrekare başına maliyetin ucuzlaması, lüks daire ve ticari alan fiyatlarının ise mevcut seviyesinde kalması veya bir miktar azalması bekleniyor. . Bunun nedeni genellikle satıcıların esneklik eksikliği ve hiçbir koşulda (satış süreci uzun süre gecikse bile) fiyatı düşürme konusundaki isteksizlikleridir.
4. Bankaların ipotek kredilerinin yıllık oranlarını düşürme konusundaki isteksizliği, gayrimenkul ve potansiyel borçlulara yönelik katı gereklilikler de ipotek portföylerinin hacminde bir düşüşe katkıda bulunacak ve bu da talep seviyesini olumsuz etkileyecektir.
5. Ticari ve konut kiralama piyasası, kiralanan mülk hacminde güçlü bir çöküş şeklinde kriz olgusundan benzer şekilde etkilenecektir. Konut amaçlı gayrimenkul segmentinde kiracılar daha küçük alanlara ve düşük aylık kiralara sahip daire ve odalara odaklanacak. Ticari gayrimenkul kategorisinde ise her ne şekilde olursa olsun satılmak üzere 1 metrekare maliyetinde ciddi bir indirim trendi devam edecek. 2017 yılında bu pazar, arz ve talep arasındaki dengesizlik sorunundan, ikincisinin güçlü bir dengesizliğine doğru daha fazla etkilenecek.

Mevcut durumun istikrara kavuşması 2019-2020 yılına kadar bekleniyor.

Bu dönemde toparlanmanın başlaması ve kademeli olarak kriz öncesi seviyelere geri dönüş yapılması öngörülüyor.

2017 yılı konut fiyatları düzeyi

Emlak piyasasının yakın gelecekte gelişeceğini tahmin eden uzmanların çoğu, belirli rakamları ve konut fiyatlarını dile getirmeye cesaret edemiyor.

Durumun her bölgede ayrı bir senaryosu olacak. Moskova, St. Petersburg ve Rusya Federasyonu'nun diğer bazı büyük şehirlerinde büyük olasılıkla keskin bir fiyat düşüşü dönemi yaşanacak.

Yeni ekonomik gerçekler bağlamında maliyet gerçek değerine yaklaşacak ve bu da konut ve ticari gayrimenkul piyasasının daha da gelişmesi üzerinde yalnızca olumlu bir etkiye sahip olacaktır.

Bazı uzmanlar gelecek yıl fiyatların yüzde 5-7 oranında düşeceğini belirtirken, bazıları da yüzde 10-15'in üzerinde bir düşüş bekliyor. Önde gelen Rus emlak uzmanlarının tahminlerini ve sonuçlarını analiz edelim.

Gayrimenkul uzmanlarının görüşü

Rusya Sberbank başkanı G. Gref, olumlu dinamiklerin gözlemleneceği gerçeğine dayanarak Rusya emlak piyasasının gelişimi için bir tahmin veriyor sadece taleple ilgili. Ona göre çoğu yatırımcı ikincil piyasadaki fiyatların daha da büyük oranda düşmesini bekliyor. Konut amaçlı gayrimenkullerin nispeten uygun fiyatlarına rağmen önümüzdeki birkaç yılda büyüme beklenmiyor.

2016-2017, hızlı bir marj elde etme olasılığı olmayan yatırımlar için uygun bir dönemdir. Bunu yapmak için yaklaşık beş yıl beklemeniz gerekecek.

Rusya Ekonomi Üniversitesi Profesörü G. Sternik, Rusya'daki emlak piyasasında 2017'den bu yana bir düşüş olduğunu öne sürüyor. Ona göre konut fiyatları ve talebi en az 2019 yılına kadar düşecek. Gelecek yıl emlak piyasası en düşük noktasına ulaşacak. Çok sayıda yeni inşa edilen yeni bina dondurulacak, ülke vatandaşlarının ödeme gücündeki keskin düşüş nedeniyle inşaat şirketleri büyük projeler üstlenmeyi reddedecek. Kriz en çok küçük şehirleri vuracak ve işlem hacmindeki düşüş, nüfusu bir milyonun üzerinde olan şehirlere göre daha belirgin olacak.

Ural Emlak Odası tarafından sunulan tahmin, Rusya emlak piyasasında bir krizin gelişeceğini de varsayıyor. 2017-2018'de satış hacimlerinde keskin bir düşüş yaşanacak. Bu, eski stoktaki konutların yanı sıra şehirlerin eteklerinde inşa edilen konutları da büyük ölçüde etkileyecek. Bu, yeni ev geliştiricilerini inşaat ve çevre düzenlemesinin kalitesini iyileştirmeye zorlayacak ve böylece potansiyel alıcıları çekecektir.

Oda uzmanlarına göre içinde bulunduğumuz yıl, hem birincil hem de ikincil piyasada çok sayıda kârlı teklifin bulunması nedeniyle konut amaçlı gayrimenkul satın almak için en uygun dönem. Yakın gelecekte devlet desteği ve daha düşük ipotek oranları, emlak piyasasındaki durumun olumlu yönde etkilenmesine yardımcı olacaktır.

Arzda keskin bir düşüş yaşanacağı ve birçok yatırım projesinin donacağı düşünüldüğünde, yeni bina inşaatı alanında 2017 yılı emlak piyasası tahmini olumsuz.

Kriz, arz ve talep arasında açık bir dengesizliğe, ikincisinin açık bir şekilde baskın olmasına ve satış hacimlerinde ve gayrimenkul fiyatlarında önemli bir düşüşe yol açacaktır.

Haziran 2019:İkincil piyasadaki fiyat dinamikleri oldukça bölümlü olmaya devam ediyor. Belirli bir yerdeki durum esas olarak cümlenin yapısına göre belirlenir. Geçen yıl talep patlaması sırasında en ucuz seçenekler piyasadan çekildi. 214-FZ'de yapılan değişikliklerin yürürlüğe girdiği 1 Temmuz'dan sonra dairelerin keskin bir şekilde taklit edileceği söylentisinden etkilenen satıcılar, kalanlar için fiyatları artırmaya çalışıyor. Ancak pek başarılı olmadı, çünkü bütçe konutlarının maliyeti önceki aylarda zaten önemli ölçüde artmıştı. Sonuç olarak, ana talep, fiyatları artık ucuz olanlardan pek farklı olmayan orta segmentlere akıyor. Piyasanın asıl yabancısı hâlâ aşırı fiyatlandırılmış iş sınıfıdır. Aynı zamanda, Merkezi İdari Bölge'deki elit kesim, aynı reformun beklentisiyle 214-FZ, tam tersine yükseldi. Büyük olasılıkla, piyasadaki "çizgiler", hisseli inşaat reformunun ilk sonuçlarının ortaya çıktığı sonbahara kadar devam edecek. Analitik merkez web sitesindeki makaleler ve incelemelerden emlak piyasası eğilimleri hakkında daha fazla bilgi edinin:

Ayrıntılı tahminler

2024'e kadar emlak piyasası tahminleri

Mevcut durum

Kendinizi hesaplayın: çevrimiçi hesap makineleri

Yetkili görüş

Konut piyasası segmentlerine ilişkin tahminler ve incelemeler:
Moskova ve Moskova bölgesinde yeni binalar, kırsal gayrimenkul