1 veya 2 daire doğru şekilde nasıl satılır? Sahiplerin izni olmadan bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır? Satış şartları ve yöntemleri. Bir apartman dairesindeki payınızı nasıl satacağınızla ilgili en sık sorulan sorular

Birden fazla kişinin sahip olduğu gayrimenkullerdeki hisselerin satışı kesinlikle özel kurallara göre gerçekleştirilmektedir. Hisselerinin dışarıdan birine satılması sürecinde kanuna aykırılığın önlenmesi için tüm maliklerin önalım hakkının bilincinde olmaları gerekmektedir.

İlk gecenin sağ tarafı

Ortak mülkiyet haklarındaki hisselerin satışı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesi ile düzenlenmektedir. Bu makale, ortak hisseli mülkiyetteki katılımcıların, dışarıdan birine satılması planlanan bir hissenin "ilk itfa" hakkına sahip olduğu rüçhanlı satın alma hakkını kullanma mekanizmasını açıklamaktadır.

Sonuç olarak, hisse satın alma hakkı öncelikle diğer hissedarlara aittir ve ancak bu hakkı kullanmamışlarsa hisse dışarıdan birine satılabilir.

Ancak bu kısıtlamalar hisse bağışı için geçerli değildir, dolayısıyla diğer hissedarların izni olmadan mülkünüzü bağışlayabilirsiniz. Ancak ortak sahipler, hediye işleminin sahte olarak tanınması talebiyle mahkemeye başvurabilirler. Dolayısıyla böyle bir “bağış” durumunda, ödemenin fiili olarak yapıldığı ancak reklamın yapılmadığı durumlarda, yeni malik hem hisseyi hem de anlaşma olmadan ödenen parayı kaybetme riskiyle karşı karşıyadır.

Uygulamada, gelecekteki alıcıya ilk önce küçük bir pay verildiği ve daha sonra ortak mülkiyetin bir katılımcısı olarak kalan kısmı satın aldığı durumlar sıklıkla vardır. Bu durumda hissenin esas değeri, alım satım sözleşmesiyle resmen teyit edilecektir.

Bu arada, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 421. maddesine göre vatandaşlar bir alım satım sözleşmesi yapmakta özgürdür, dolayısıyla satıcı, mülkün ortak sahipleri arasından isteyen bir alıcı seçmekte özgürdür. kendi takdirine bağlı olarak hissesini satın alabilir.

Bildirimli karar

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesinin 2. ve 3. paragrafları uyarınca, bir hisse satıcısı, hissesini bir yabancıya satma niyetini, hissesini fiyatını belirterek, ortak mülkiyetteki diğer katılımcılara yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. ve onu sattığı diğer koşullar. Paylı mülkiyette kalan katılımcıların satın almayı reddetmeleri veya satılan gayrimenkulün mülkiyetindeki payı bir ay içinde alamamaları halinde satıcı, payını herhangi bir üçüncü kişiye satma hakkına sahiptir. Bu kurallar aynı zamanda bir değişim anlaşması kapsamında bir hissenin devredilmesi durumunda da geçerlidir.

Satış hakkında, örneğin teslimat onayı içeren telgraf veya bildirim ve envanter içeren taahhütlü mektup yoluyla bildirimde bulunabilirsiniz. Noter aracılığıyla da gönderebilirsiniz ve bu durumda bazıları böyle bir bildirimin gönderildiğine dair onay verir.

Mevcut mevzuatta hisse satıcısına yapılacak bildirimin içeriği belirtilmemiştir. Bununla birlikte, böyle bir bildirimde, satışın konusu (değişim) de dahil olmak üzere, işlemin tarafları arasında bir anlaşmaya varılmasına ilişkin tüm temel koşulların belirtilmesi gerekir; mülkün bulunduğu yerin adresi, yabancılaştırılan mülkün ortak mülkiyetindeki pay; hissenin satıldığı fiyat (veya takas edildiği mülk). Payların taksitli veya vadeli satışında ödeme koşulları belirlenir. Tarafların önemli olduğunu tespit ettiği işlemin diğer şartları da belirtilebilir. Başvuruda ayrıca yanıt verilmesi için son tarih de belirtilmelidir.

Sert ayrıntılar

Satış koşullarının (takas) ortak sahiplere bildirilmesinden sonra bu koşulların en azından alıcının haklarını iyileştirme yönünde değişmesi, örneğin fiyatın düşmesi veya taksit planı yapılması durumunda sağlanması halinde, ortak paylı mülkiyete katılanların bu değişikliklerden tekrar haberdar edilmesi gerekmektedir.

Hisse rüçhan hakkına aykırı olarak satılıyorsa (örneğin, satıcı diğer ortak sahiplere hissenin satışını bildirmemiş, bekleme süresinin dolmasını beklememiş veya hisseyi dışarıdan birine satmışsa) ortak sahiplere teklif edilenlerden daha uygun koşullar altında), ortak mülkiyete katılan herhangi bir katılımcı, üç ay içinde yasal olarak alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini talep edebilir.

Son teslim tarihleri dahilinde

Paylı mülkiyette kalan katılımcıların satın almayı reddetmeleri veya satılan gayrimenkulün mülkiyetindeki payı bir ay içinde alamamaları halinde satıcı, payını herhangi bir kişiye satma hakkına sahiptir. Yani, hissedarınızı planlarınız hakkında uygun şekilde bilgilendirdiyseniz, bir ay içinde aynı şartlarla başka herhangi bir üçüncü taraf alıcıya satış yapabilirsiniz.

Kanun satıcıya, hisse satışını ortak sahiplere bildirmekle yükümlü olduğundan, böyle bir ortak sahibine bildirimde bulunulması halinde, hastanedeyken bile bir ay içinde devredilen hisseyi satın alma hakkını kullanabilir. Örneğin, çıkarlarını vekaletname altında başka bir kişi tarafından temsil ederek.

Kanun karşısında

21 Temmuz 1997 tarihli Federal Kanunun 24. Maddesine göre N 122-FZ "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında", hisse hakkının devlet tescili sırasında ortaya çıkan ortak mülkiyetteki katılımcılar arasında anlaşmazlıklar ortak mülkiyette ise mahkemede çözüme tabidir.

Hissenin rüçhan hakkına aykırı olarak satılması durumunda kanun, ortak malikin, alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini talep eden bir dava dilekçesini mahkemeye sunması için üç aylık bir süre öngörmektedir. .

Konstantin Kozhevin, insan hakları örgütü ANO "Adil Tıp" hukuk danışmanı

Gayrimenkul işlemleri, tarafların azami dikkat göstermesini gerektiren oldukça ciddi bir süreci temsil eder - nesnenin fiyatına, ödeme prosedürüne, fiili transfer anına karar vermek gerekir... Ve eğer satıcının yoksa, ancak birkaç mal sahibi varsa, böyle bir satış hem satıcıların hem de alıcının kendisi için sorun yaratabilir.

Tarafta birden fazla tarafın bulunduğu işlemler, satıcı ve alıcının sözleşmenin imzalanma koşullarını, tarih ve saatini önceden görüşmesi ve bunu devlet tescilini yapan kuruluşa sunması durumunda sorunsuz, gereksiz zaman ve sinir harcamadan gerçekleştirilebilir. gayrimenkul hakları ve onunla yapılan işlemler.

Tipik olarak, ortak mülkiyetteki bir dairenin satışı, tüm sahiplerin satıcı tarafında hareket ettiği bir satın alma ve satış sözleşmesi imzalanarak gerçekleştirilir. Böyle bir işlem aynı anda gerçekleştirilir (sözleşme herkes tarafından imzalanır, satıcılarla aynı anda anlaşmalar yapılır, alıcı tüm dairenin sahibi olur) ve en uygun satış seçeneğidir.

Dairenin tamamının ortak mülkiyette satışı

Her ne kadar böyle bir işlem optimal olsa da olası çakışmaları ve yanlış anlamaları önlemek için hisse sahiplerinin üç konuyu tartışması ve çözüme kavuşturması gerekir:

dairenin maliyeti;
prosedür ve ödeme yöntemi;
satın alma ve satış sözleşmesinin imzalanma tarihi.

Önemli! Satıcı olan dairedeki hisse sahipleri her üç konuyu da zamanında tartışıp çözerse, işlem fazla zaman, çaba ve sinir olmadan gerçekleşecektir.

Bir dairenin maliyetini, satmaya karar verme aşamasında belirlemek en doğrusudur. Yani, tüm ortak sahipleri, her bir hissesini satmaya hazır olduklarını ifade etmişse, daire fiyatı ve her bir hissenin maliyeti konusunda karar verilir.

Pek çok vatandaş, bir hissenin satışından elde edilen para miktarı konusunda yanılıyor, bunun daimi ikamet ve bir dairenin bakımı, daimi kayıt, çocukların varlığı gibi koşullara karşılık gelmesi gerektiğine inanıyor... Ancak, bunun herhangi bir avantajı yok. Satılan hissenin bedeli ne kalıcı tescil, ne çocuk, ne de başka bir şey sağlamazlar.

Önemli! Bir hissenin her sahibi, hissesi ile orantılı bir miktara güvenme hakkına sahiptir.

Yani hisseler eşitse dairenin fiyatı hisse sayısına bölünerek işlem sonucunda her bir ortak sahibine ödenmesi gereken tutar elde edilir ve bu miktar herkes için eşit olacaktır. Hisse büyüklüklerinin farklı olması durumunda daire bedelinin tamamı satıcılar arasında hisse büyüklüklerine göre paylaştırılır.

Örneğin, üç sahip vardır: birinin ½ hissesi, diğer ikisinin ise ¼ hissesi vardır. Daire iki milyon rubleye satışta. Dairenin yarısının sahibi satıştan bir milyon ruble, geri kalanı ise beş yüz bin alacak.

Bu nedenle, satışa başlamadan önce tüm mülk sahiplerinin, satılan dairenin fiyatına karar vermesi gerekir, böylece her biri işlem sonucunda ne bekleyebileceğini bilir. Önemli olan alıcının bu fiyatı beğenmesidir.

İşlemin ilk hazırlık aşamasını geçtikten ve fiyatı belirledikten sonra satıcılar, taraflar arasında prosedür ve ödeme şekli konusunu alıcıyla birlikte tartışmalıdır.

Sözleşme kapsamındaki takas prosedürü, paranın alıcıdan satıcıya fiili transferinin hem anını hem de hacmini belirleyen bir durumdur. Tipik olarak, ödemenin tamamı sözleşmenin imzalanması sırasında yapılır. Ancak başka bir emir daha var:

fonların iki aşamada transferi - bir kısmı imza sırasında, diğer kısmı ise hakların devrinin devlet tescili için belgelerin sunulduğu gün;
sözleşmenin imzalanmasından sonra en geç ____ gün içinde, ancak hakların devrinin devlet tescili için belgelerin sunulmasından önce paranın tamamının transferi;
fonların bir kısmının sözleşmenin imzalanmasından önce (makbuzla belgelenen) ve geri kalan kısmının - sözleşmenin imzalanması sırasında (veya devlet kaydı için belgelerin sunulmasından sonra) aktarılması.

Yani, Takas prosedürüne ilişkin karar işlem açısından önemlidir. Satıcının parayı aldığı an çok önemlidir, bu nedenle sözleşme şartlarına detaylı olarak yansıtılmalıdır.

Ödeme yöntemi, fonların nasıl aktarılacağıdır. Bunlardan sadece iki tane var - nakit ve nakit dışı.

Tarafların nakit dışı ödemeyi tercih etmesi halinde, sözleşmede tüm satıcıların hesap numaralarının ve bu hesaplara yatırılan tutarların belirtilmesi gerekecektir.

Satıcılardan biri kendi payını nakit olarak almak isteyebilir (bu, satıcının icra takibinde borçlu olduğu ve banka hesaplarının bir icra memurunun gözetimi altında olduğu durumlarda meydana gelir). Ve sonra satın alma ve satış sözleşmesinin şartları, yöntemin her mal sahibi için farklı şekilde belirlenmesi, bazıları nakit olarak, bazıları ise banka hesabına havale yoluyla karmaşık hale geliyor.

Tüm hisse sahipleri işlem kapsamında fiyat ve para alma yöntemi üzerinde anlaştıktan sonra, çoğu satıcı için en zor aşama başlar - alım satım sözleşmesinin imzalanma anı.

Gerçek şu ki, satıcı tarafında birkaç kişinin katılımı nedeniyle, bir alım satım sözleşmesinin hazırlanması, her bir sahibinin tanımı ve payının özellikleri nedeniyle karmaşıklaşmaktadır. Belgenin kendisi içerik olarak aşırı yüklü, bu nedenle yalnızca oluşturmak değil, kontrol etmek de zor.

Önemli! Ve kesinlikle kontrol etmelisiniz! Ve tam güven konusunda hiçbir tartışma duyulmamalıdır - herkes verilerini ve işlem tutarını kişisel olarak kontrol eder.

Tüm ev sahiplerinin aynı şehirde yaşaması ve hatta daha da iyisi, doğrudan satılan dairede yaşaması iyidir. Bu durumda taslak sözleşmeyi hep birlikte inceleyebilir, ardından sözleşmeyi kontrol edip aynı anda imzalayabilirler.

Ve eğer mal sahipleri sadece farklı evlerde değil, aynı zamanda farklı şehirlerde veya bölgelerde de yaşıyorsa, bu aşama alıcı için gerçek bir sınav haline gelir. Bu nedenle, sinirlerini bozmamanız, ancak tüm satıcıların, mülkiyetin alıcıya devredilmesi için devlet tescili başvurusunda bulunmak üzere Rosreestr'de görünmeye hazır olacağı tarih ve saati ona bildirmeniz tavsiye edilir.

Tüm sahiplerin toplanması hiçbir şekilde mümkün değilse, bu durumda satıcılardan biri için bir işlem yürütmek için bir vekaletnamenin (veya hatta vekaletnamenin) imzalanması kurtarmaya gelebilir. Yani, genellikle belgeler sunulduğunda para zaten (en azından kısmen) satıcılardadır, satışla ilgili daha fazla görüşme yapılmasına gerek yoktur, bu nedenle Rosreestr'de fiziksel olarak bulunamayan sahipler, sahibine satış konusunda yetki verebilir. hiçbir engel değil. Vekaletname noter tarafından verilir.

Bir alıcıya hisseli bir dairenin satışı

Ayrıca tüm ev sahiplerini bir araya toplamak imkansız olduğu gibi, onları daireyi herkesle aynı anda satmaya ikna etmek de neredeyse imkansızdır. Ortak mülkiyet hakkının bazen mirasın kabul edilmesi veya eşlerin mal paylaşımı sonucu ortaya çıktığı göz önüne alındığında, mal sahiplerini ne tür "aile" duygularının bağladığını tahmin etmek mümkündür. Ve bu gibi durumlarda, vekaletname vermeye bile güvenemezsiniz.

Ve eğer alıcı bu özel daireyi satın almak istiyorsa, o zaman dairede hisse alım ve satımı için anlaşmalar yapmak gibi zorluklara hazırdır.

Önemli! Bir dairenin hisselerle satılması, her hisse veya birkaç hisse için ayrı bir alım satım sözleşmesi yapılması anlamına gelir. Ama bir bütün olarak daire için değil.

Böyle bir satış, satıcıların kendileri için zor olmayacak - her biri bir anlaşma imzalayacak ve uygun bir zamanda Rosreestr'i ziyaret edecek. Ancak alıcı için, bir daireyi hisselerle "satın almanın" bu şekli gerçek bir test haline gelir - birincisi, birkaç sözleşmenin hazırlanması, ikincisi, Rosreestr'e birkaç ziyaret, üçüncüsü, hakların devrinin devlet tescili için devlet ücretinin ödenmesi Belgeler her sunulduğunda yapılır. Ayrıca alıcı, son hisseyi satın alırken daha önce hisselerinde bulundurduğu dairenin tamamı için başka bir sertifika sipariş edecek ve her hisse için ayrı sertifika düzenleyecektir.

Bir dairenin hisseleriyle işlem yaparken ne kadar az zorluk olursa, alıcıyla fiyat üzerinde anlaşmak o kadar kolay olacaktır. Elbette tüm hisse sahiplerinin katılımıyla bir sözleşmenin hazırlanması ve kontrol edilmesi (imzalanması) çok zaman ve dikkat gerektirir. Ancak satıcıların bu prosedür için iyi ve ciddi bir hazırlık yapması durumunda, alıcının ödemeye hazır olduğu işlem sorunsuz bir şekilde gerçekleşir.

Her hisse için ayrı bir alım satım yapılırsa, bu, alıcının (genellikle sözleşme şartlarına göre kendilerinden tahsil edilen) maliyetlerini artırır, o zaman genel olarak daire çok daha ucuza satılacaktır.

DİKKAT! Mevzuatta yapılan son değişiklikler nedeniyle bu yazıdaki bilgiler güncelliğini kaybetmiş olabilir! Avukatımız size ücretsiz danışmanlık yapacaktır - aşağıdaki forma yazın.

Makaleden öğreneceksiniz: özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki hissenin bir alım satım sözleşmesi yoluyla, bağış yoluyla ve rehin yoluyla nasıl satılacağının yanı sıra bir apartman dairesindeki hisse satışının nasıl yasa dışı olarak tanınacağı.

Özelleştirme süreci, 4 Temmuz 1991 tarih ve 1541-1 sayılı Rusya Federasyonu Kanunu ile öngörülen “Rusya Federasyonu'ndaki konut stokunun özelleştirilmesine ilişkin” bir hukuki işlemdir; bunun sonucunda gayrimenkul (arazi, apartman dairesi) , ev, oda vb.) kanunda belirtilen tüm eylemleri gerçekleştiren kişilerin mülkiyetine geçer.

Bir daire bir kişi veya bir grup insan tarafından özelleştirilebilir. Yaşam alanını özelleştirme hakkı, belgeleri kayıt makamına teslim ederken yasal olarak daimi ikamet sahibi olarak usulüne uygun olarak kayıtlı olan herkes için geçerlidir. Bu nedenle, özelleştirme genellikle tüm aile üyeleri (eşler, çocuklar ve diğer akrabalar) adına kaydedilmektedir.

Zamanla eşler boşanabilir veya çocuklar ebeveynlerinin hisselerini miras alabilir ve daha sonra bu daireyi diğer ortak sahiplerle paylaşmak istemeyen hisse sahibi, mülkünü satma hakkına sahip olur. Çıkarlarınızı gözeterek ve diğer ortak sahiplerin haklarını ihlal etmeden alım satımı nasıl düzgün bir şekilde gerçekleştirebileceğinizi düşünelim.

Özelleştirilen bir dairede hisse satmak mümkün mü?

Hukuki terimlerdeki fark gibi önemli bir nüansı derhal açıklığa kavuşturmak önemlidir” ortak mülkiyet" Ve " ortak mülkiyet" Bir hisseyi satabilirsiniz ancak bu hissenin büyüklüğünün tapu belgesinde tahsis edilmesi ve belirtilmesi gerekmektedir.

Dairenin ortak mülkiyet esasına göre birden fazla kişiye ait olması durumunda, satış yalnızca dairenin tamamı için gerçekleştirilebilir veya hisselerin ön bölünmesi gerçekleştirilebilir, bundan sonra ortak sahiplerin her biri mümkün olacaktır. kendi paylarını kendi takdirine bağlı olarak elden çıkarabilir.

Tüm ortak sahipler satışı eşit derecede kabul ettiğinde durum çok basit bir şekilde çözülür. Alıcıdan parayı aldıktan sonra herkes arasında satış tutarı ve bölünmesi konusunda bir anlaşma yapılması yeterlidir, ardından satış ve satın alma işlemini resmileştirmeye başlayabilirsiniz. Birisinin hissesini satmak istemesi ve geri kalanının buna karşı çıkması farklı bir konu. Burada tamamen farklı bir eylem algoritması devreye giriyor.

Bugün esas olarak uygulanmaktadır bir apartman dairesinde hisse satışı için üç plan, yasal normlara tamamen uygundur ve pratikte test edilmiştir. Bir apartmanın ortak sahibiyseniz metrekarelerinizi paraya dönüştürmek için her türlü planı benimseyebilirsiniz.

1 numaralı şema. Bağış yoluyla satış

Bir apartman dairesinde hisse satışı, kalan ortak maliklerin rızasıyla yapılabilir. Çeşitli koşullar nedeniyle bu tür bir onayın alınması imkansız veya çok zor olabilir. Ancak yasa, hisse bağışına izin veriyor; bunun için artık kalan ortak sahiplerin rızası gerekmiyor.

Hediye senedinin doğru şekilde hazırlanması son derece önemlidir. Bu operasyonu deneyimli bir avukata emanet etmeniz önemle tavsiye edilir. Herhangi bir yasal gerekliliğin karşılanmaması durumunda, kalan ortak sahipler daha sonra belgeyi mahkemede protesto edebilecek ve işlemin geçersiz ilan edilmesini sağlayabilecek. Ve oldukça fazla gereksinim var:

Diğer tüm ortak sahiplerin, hisselerinin büyüklüğünü belirterek tam olarak listelenmesi gerekir.
Ortak malik olmayan ancak bu yaşam alanında kalıcı olarak kayıtlı olan tüm kişileri belirtin.
Alıcıya kaç metrekare devredilir?
Bu pay hangi gerekçeyle bağışçının mülkiyetine geçti?
Hissenin yasal olarak evli bir kişiye ait olması halinde, hediye senedine eşin noter tasdikli muvafakatnamesini eklemeniz gerekecektir.

Hediye yoluyla bir apartman dairesinde hisse satın almaya karar verenler için, yasaya göre (NKRF'nin 217. maddesi, 18.1 maddesi) satıcının yalnızca yakın akrabalarının %13 oranında vergi ödemekten muaf olduğunu unutmamak gerekir. hissenin değeri. Hisseyi satıcının eşi, oğlu veya kızı, babası veya annesi satın almışsa bu durumda herhangi bir vergi ödenmez, diğer tüm alıcıların ödemesi gerekir. Ayrıca alıcı Rusya Federasyonu vatandaşı değilse %30 vergi oranı uygulanır.

İşlem karşılıksız olsa da, hediye senedinde payın değerinin belirtilmesi gerekmektedir. Boyutunun küçümsenmesi tavsiye edilmez, çünkü piyasa değerinin %20'sinden daha fazla küçümsenmesi halinde para cezası gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.

Hediye seneti tamamlandıktan sonra para, alıcı tarafından kiralık kasa aracılığıyla satıcıya aktarılır. Devir sözleşmesi bankanın katılımıyla yapılır; para vermenin şartı genellikle mülkiyetin bağışçıdan alıcıya devredildiğini onaylayan bir belgenin ibraz edilmesidir.

Başka bir seçenek daha var: Hissenin bir kısmını bağışlayabilirsiniz ve bağışı kaydettikten sonra kalan kısmı yasal olarak satabilirsiniz, çünkü yeni ortak sahibi öncelikli satın alma hakkına sahip olacaktır. Bu plan taraflar için daha pahalı olacaktır ancak güvenilirliği de daha yüksektir. Alıcının hisse bedelinin tamamını tek seferde ödeme imkanının olmadığı ve tarafların işlemi iki aşamalı olarak gerçekleştirme konusunda anlaştıkları durumlarda da kullanılır.

2 numaralı şema. Teminat yoluyla satış

Bu yöntem, bankanın bu payı kredi vermek için teminat olarak kabul etmeyi kabul etmesi durumunda kullanılır. Bu tür bir işleme ipotek denir. Parayı aldıysanız ancak bu tutarı önceden kararlaştırılan süre içinde faiziyle birlikte iade edemediyseniz, hisse rehin sahibinin (banka) mülkiyetine geçecektir.

Avukatlara sıklıkla sorulan: Bu kural, pay sahibi ve ailesi için tek olan konutlar için geçerli midir? Cevap: evet - Madde 2'de açıkça belirtildiği gibi geçerlidir. 446 Rusya Federasyonu Medeni Usul Kanunu, md. 337, 348 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu. Bankanın borçlar karşılığında gayrimenkullere el koyacağından korkmanıza gerek yok, sadece Madde 2'de belirtilen durumlarda. “İpotek” Kanununun 54.1'i:

Borç miktarı teminat değerinin %5'inden azdır.
Borcun vadesine 3 aydan az süre var.

Çoğu zaman, gayrimenkul hissesi sahipleri tam da bunu yapar ve daha sonra geri ödememek için kasıtlı olarak bankadan borç alırlar. Bir hisseyi karlı bir şekilde satma umudu olmadığında, böyle bir plan, ipotek almanın maliyeti de hesaba katıldığında bile karlıdır.

3 numaralı şema. Basit satış

Oldukça basit bir yöntem, ancak pratikte, satıcının, hisseyi satma niyetinin tüm ortak sahiplerine uygun şekilde bildirilmesi ve son teslim tarihlerine uyulması gibi katı kurallara uyması gerektiği nedeniyle pratikte pek sık kullanılmaz. kararlarını beklediğiniz için. Genel olarak prosedür şöyle görünür:

Hisse sahibi, sonucun tüm operasyonlarda daha fazla kullanılması amacıyla bir gayrimenkul değerleme talimatı verir. Dairenin tamamını satıp elde edilen tutarı bölüşerek elde edebileceğiniz payı ayrı olarak satarak payınızın karşılığını almanın imkansız olduğu gerçeğini kabul etmeniz gerekecektir.
Her ortak sahipe, satış isteklerini bildiren ve satış tutarını belirten taahhütlü bir mektup gönderilir. Ortak maliklerin kararı için bildirimi aldıkları andan itibaren 30 gün beklemeniz gerekir. Ancak bundan sonra hisse halka açık satışa çıkarılabilir, çünkü bir ay içinde diğer tüm ortak sahipler, diğer alıcılardan önceden belirtilen miktarda hisse satın alma hakkına sahiptir. İyi bir sigorta, kalan ortak sahiplerin hisseyi satın almayı noter tasdikli olarak reddetmesi olabilir, ancak bunları elde etmek her zaman mümkün değildir.
Satıcı ile alıcı arasında bir apartman dairesindeki hisseye ilişkin alım satım sözleşmesi yapılır. Belirtildiği yerler: hissenin büyüklüğü, değeri, hissenin tanımı ve karşılıklı uzlaşma prosedürü.
İşlem, alıcıya ilgili bir özetin verildiği Birleşik Devlet Siciline kaydedilir.

Bir apartman dairesinde hisse satışının yasa dışı olduğu nasıl anlaşılır?

Bir apartman dairesindeki hisselerin satışıyla ilgili anlaşmazlıklar modern adli uygulamalarda nadir değildir. Ortak sahipler, alıcılar ve hakları ihlal edilen üçüncü taraflar işlemlere itiraz edebilir. Bir anlaşmayla resmileştirilen ve Birleşik Devlet Siciline kayıtlı bir satış ve satın alma işlemine yalnızca mahkemede itiraz edilebilir.

Dairenin ortak sahipleri, alım ve satımı öğrendikleri andan itibaren 3 ay içinde mahkemeye başvurabilirler. Bu durumda, işlemin kendisine itiraz edemezsiniz, yalnızca alıcının halihazırda kayıtlı bir sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülüklerinin adınıza devredilmesini talep edebilirsiniz. Mahkemenin kararı olumlu ise davacı, hissenin eski sahibine sözleşmede belirtilen tutarı ödeyecek ve bu hissenin sahibi olacaktır.

Bu tür davaların çok fazla zaman ve maliyet gerektirdiğini unutmamak önemlidir, bu nedenle öncelikle anlaşmazlığı barışçıl bir şekilde çözmeye çalışmak daha iyidir. Sizin adınıza müzakereleri profesyonel bir avukata emanet edebilirsiniz. Bu yöntem, mahkemeyi bir uzlaşma anlaşması yoluyla dahil etmeden anlaşmazlığın çözülmesine yardımcı olacaktır.

Davacının, işlemin sonuçlanması sırasında yasanın ihlal edildiğini kanıtlaması durumunda, herhangi bir işlem mahkemede kolaylıkla geçersiz ilan edilebilir. Örneğin, alıcı, alım satım sözleşmesini imzalamadan önce tutarın tamamını satıcıya devretmiş olabilir veya satıcı, bu mülk üzerinde hak sahibi olmayan ve onunla işlem yapan bir kişidir.

Bu tür davalarda zamanaşımı çok önemlidir:

Bir yıl içinde, davacının işlemin yasal olarak sonuçlanmasını engelleyen koşullar hakkında bilgi sahibi olduğu anı güvenilir bir şekilde tespit edebilirseniz, işleme itiraz edebilirsiniz.
Hükümsüz işlemlere 3 yıl içerisinde itiraz edilebilir. Örneğin davacı, satıcının alıcıdan para almadığını ispatlayabilirse.
Alım satıma taraf olmayan üçüncü kişiler, bu ihlale ilişkin bilgi almaları gereken tarihten itibaren 10 yıl içinde haklarının ihlal edilmesi halinde mahkemeye dava açma hakkına sahiptir.

Tüm bu koşullar hissenin değerinin belirlenmesinde belirleyici rol oynamaktadır. Çok sayıda farklı risk alıcıları korkutur, bu nedenle bir hissenin satışından elde edilen gelirin gerçekte değerinden daha az olabileceği açıktır.

Sıklıkla özel bir ev ya da daire bir mal sahibine değil birden fazla mal sahibine aittir ya da başka bir deyişle mülk, ortak malik olarak adlandırılan farklı kişilerin ortak mülkiyetidir. Kural olarak, bu tür mülkler, insanların dairelerini birkaç kişi için özelleştirmesi, bunları kısmen miras alması ve sonuç olarak ortaya çıkması nedeniyle oluşur. ortak mülkiyet.

Lütfen unutmayın: yaşam alanının bir kısmından değil, mülkiyetteki bir paylaşımdan bahsediyoruz. Pay metrekare ile ölçülmez ve bir apartman veya evin herhangi bir odasını “otomatik olarak” işgal etme hakkı vermez. Konutun payınız oranında hangi kısmını kullanabileceğinizi belirlemek için ayni pay ayırmanız gerekiyor ancak bazı şartların yerine getirilmesi gerekiyor.

Hisse hissedilmese ve dokunulmasa da satılabilir. Bir ev veya apartman dairesinde hisse satmak oldukça mümkündür.
Ancak iki soru ortaya çıkıyor:

Bir evin hissesi nasıl satılır ve onu kim satın alır?

Ancak bu sorunlara rağmen son dönemde daire paylarıyla yapılan işlem sayısında ciddi artış yaşandı.

Bu tür işlemler ne kadar karmaşıktır ve temel zorluklar nelerdir?

Sonuç olarak, hisse satıcılarının temel kuralı bilmesi önemlidir: ortak sahipler - dairede kalan hisselerin sahipleri - satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir.
Yasaya göre, konuttaki payın satışının bedelini de belirterek yazılı olarak bildirilmesi gerekiyor. Ayrıca ortaklar, bildirimin alındığı andan itibaren bir ay boyunca düşünüp hisseyi satın alma veya satın almayı reddetme konusunda karar verebilir. Ay sonunda ortaklardan herhangi bir satın alma talebi gelmezse evdeki hisseyi istediğiniz kişiye satabilirsiniz.

Uygulamada, kayıt hizmetine bir alım satım sözleşmesi kaydederken, ortak sahiplere bir bildirim gönderildiğini ve hisseyi satın almayı reddettiklerini doğrulayan belgeler talep edilmekte, ayrıca reddin noter tarafından yazılması ve tasdik edilmesi gerekmektedir. Bazen bu konuda sorunlar olabiliyor; ortak sahiplerin tamamını bulmak (başka bir yerde veya yurt dışında yaşıyor olabilirler) ve onları notere gitmeye ikna etmek mümkün olmuyor. Bazıları sırf zarar vermek için direnebilir...

Bu gibi durumlarda noter ile iletişime geçilmesi tavsiye edilir ve noterin kendi adresinden ortak sahiplere (hisse satışına ilişkin) teslimat bildirimi içeren mektuplar göndermesi önerilir.
Üstelik ortakçıların bilinen birkaç adresine aynı anda göndermek daha etkilidir: ev (daimi kayıt yerinde) ve iş.

Mektubun muhatabına teslim edildiğini onaylayan bir makbuz aldıktan bir ay sonra, güvenli bir şekilde bir anlaşma yapabilirsiniz. Aynı zamanda, bildirim mektubunun makbuzu ve kayıtlı bir kopyası, ortak hissedarların rüçhanlı satın alma haklarına uygunluğun tam kanıtı olacaktır.
Kayıt hizmeti genellikle bu tür belgeleri sorunsuz bir şekilde kabul eder.

Satıcı, piyasa özgürlüğü ilkesine dayanarak hisse için herhangi bir fiyat belirleme hakkına sahiptir. Bununla birlikte, hile yapmaya karar verirse ve ortak sahiplere yapılan bildirimlerde şişirilmiş bir fiyat belirtirse ve reddedildikten sonra fiyatı düşürerek üçüncü bir tarafa satış yaparsa, o zaman kırgın ortak sahipler anlaşmayı bozabilir.
Bunun için ortak sahiplerden herhangi biri mahkemeye gidebilir, son (gerçek) satış bedelini yatırabilir ve mülkiyet kendisine devredilecektir.

Buna karşılık, böyle bir durumda zarar gören alıcı, satıcının uğradığı zararlar için tazminat talep edebilir ve talepte bulunabilir.

En önemli soru: Hisseyi satın alan kişi nerede yaşayabilir?

Belirli bir odanın otomatik olarak “paylaşıma” tahsis edilmediğini de hatırlatalım. Bir apartman dairesinde veya evde hangi yaşam alanının her paya karşılık geleceğini belirlemek için ortak sahiplerin yaşam alanını kullanma prosedürü konusunda bir anlaşma yapmaları gerekir. Genellikle güvenilirlik açısından noter tarafından onaylanır.

Ortak alanların (mutfak, banyo, koridorlar) bölünemeyeceğini, ortak olarak kalacağını unutmamak gerekir.

Uygulamada, genellikle sakinler arasında anlaşmazlıklar başlar ve daha sonra sorunun mahkemeler aracılığıyla çözülmesi gerekir. Bu bakımdan mahkemenin, her bir ortak malikin fiili durumunu dikkate alarak alanın kullanım usulünü belirleme konusunda karar verdiği anlaşılmalıdır. Yani aşağıdaki koşullar dikkate alınacaktır:

a) Pay sahibinin başka bir yaşam alanının olup olmadığı;
b) ailesi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler var mı;
c) mali durum ve çok daha fazlası.

Dairede daha büyük bir paya sahip olan kişinin dairede daha küçük bir odayı işgal etmesi de söz konusu olabilir. Tam tersine, hakta çok daha küçük bir paya sahip olan birine mahkeme kararıyla daha geniş bir yaşam alanı tahsis edilebilir.

Çoğu zaman hisseler, ikamet yerine ("propiska") kaydolabilmek için satın alınır - bu özellikle büyük şehirler için tipiktir. Dairede payın yeni sahibinin ikamet ettiği yerde tescili ortak sahiplerinin izni olmadan gerçekleştirilmiştir.
Bunu yapmak için pasaport ofisine mülkiyet belgesi ibraz etmeniz yeterlidir.
Ancak ailenizle birlikte bir daireye taşınırken, ev sahibinin aile üyelerinin ikamet yerine kaydedilmesi için diğer ortak sahiplerin yazılı onayının gerekli olacağını dikkate almalısınız. Bu nedenle, bir apartman dairesinde hisse satın alırken, tüm ailenin gelecekte kayıt olup orada yaşamayı planlaması durumunda bu dikkate alınmalıdır.
Örneğin 3 kişilik bir aile için bir apartman dairesinin 1/2 hissesini satın alırken kişi başına 1/6 hisse almak daha mantıklıdır.

Paylaşımlı mülkiyet esas olarak megakentlerde yaygındır. Ortak konutların özelleştirilmesinden ve "bölünmesinden" sonra, bu tür gayrimenkullerin sahipleri iki ila yedi kişi olabilir.

Ayrıca bunlar tamamen yabancılar, akrabalar (çocuklar ve ebeveynler) veya aile bağlarını kaybetmiş kişiler (eski karı koca) olabilir. Er ya da geç mülkün ortak sahiplerinden biri, hisselerini “ayırmak” ve satmak isteyecektir. Ve burada birçok zorluk ortaya çıkmaya başlıyor. Bir apartman dairesinde hisse uygun şartlarda nasıl satılır? Hadi daha yakından bakalım.

Hisse tahsisi

Hissenizi satmak için bir takım prosedürleri tamamlamanız gerekir. Diğer ortak maliklerin izni olmadan yeni misafirlerin kaydedilmesi ve hatta onarım yapılması mümkün olmayacaktır. Evin bir kısmını satmak veya kiralamak da oldukça zor olacak.

Bu arada özelleştirilmiş bir dairede hisse satışı hala mümkün. Doğru, bunun için hisse tahsisi gibi zahmetli bir prosedürden geçmeniz gerekecek. Bu, özelleştirmeden sonra ortak sahiplerden her birinin zorunlu olarak belirli bir paya sahip olduğu anlamına gelir.

Kesirli olarak ifade edilebilir. Örneğin, iki odalı bir dairenin iki sahibi vardır ve her birinin ½ payı vardır. Ayni paylaşımdan bahsedecek olursak, her kişinin bir odanın sahibi olduğu ve ortak alanlara (mutfak, koridor, kiler) ortaklaşa sahip olacağı ortaya çıkıyor. Ayrıca payın tahsis edilmesinin ardından yukarıdaki mülkleri kullanma hakkına da sahip olacaklar. Bu durumda herkesin payı kişisel hale gelecek ve komşular ortak malik olarak kalacaktır.

Ortak mülkiyet de bölünebilir. Bu, kural olarak, ortak mülkiyetin iptal edileceği ve yalnızca bir kişinin tam mal sahibi olacağı karmaşık ve uzun bir süreçtir.

Prosedürün kaydı

Bir hissenin tahsisi noter tarafından resmileştirilir; elbette hiçbir sözlü anlaşmanın yasal geçerliliği yoktur. Aynı zamanda ortak maliklerin ortak bir karara varamaması durumunda bu konunun ancak mahkeme yoluyla çözülmesi gerekmektedir. Kural olarak, talep, hisse tahsis prosedürünü yürütmek isteyen mal sahibi tarafından yapılır. Hukuki mücadele altı aya kadar veya daha uzun sürebilir (özellikle diğer katılımcılar toplantılara katılmıyorsa).

Dairenin bir kısmını satıyorum

Hisse tahsis edildikten sonra sahibi, onu satma hakkına sahiptir. Ancak bunu yapmadan önce, kendi payınızı diğer sahiplere satın almayı teklif etmelisiniz. Yasaya göre, bir apartman dairesindeki hisseyi satmadan önce, diğer maliklerin satın alma teklifini içeren yazılı bir bildirim göndermeleri gerekiyor.

Bu belge evin maliyetini ve teknik özelliklerini gösterir. Ortak sahipler, mektubu okuduktan sonra bir ay içinde hissenizi satın alma kararı verebilirler. Yani bu süre zarfında ya teklifinizi kabul etmeli ya da satın almayı reddetmelidirler.

Herhangi bir yanlış anlaşılmayı önlemek için, bu tür tekliflerin taahhütlü posta yoluyla gönderilmesi gerekmektedir. Sonuçta, örneğin, gelecekte mal sahipleri mahkemede herhangi bir bildirim almadıklarını beyan ederlerse, o zaman delil sunabileceksiniz.

Önemli nüanslar

Pek çok bilgisiz vatandaş sıklıkla şunu soruyor: “Komşuların karşı çıkması durumunda dairenin hissesini satmak mümkün mü?” Bazı nedenlerden dolayı birçok kişi, diğer ev sahiplerinin evin kendilerine ait olan kısmını satma sürecine gerçekten müdahale edebileceklerine inanıyor. Aslında durum böyle değil; diğer ortak sahiplere borçlu olduğunuz tek şey, daireyi satma niyetinizi onlara bildirmektir. Satın almayı kabul etmemeleri, onlara hissenin başka kişilere satışını yasaklama hakkı vermez.

Komşularla tanışma tarihinden itibaren 30 gün geçtikten sonra payınızı istediğiniz kişiye devretme hakkınız vardır. Ancak unutmayın: Fiyat, ortak sahiplere gönderilen bildirim mektubunda belirttiğiniz fiyatla tam olarak aynı olmalıdır (ne az ne de fazla). Özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki payınızı farklı bir fiyata satmaya karar verirseniz, komşularınızdan herhangi biri böyle bir işleme üç ay içinde mahkemede itiraz edebilecek.

Satış sözleşmesi yerine hediye seneti

Bu durumda bazı satıcılar bir hile kullanmaya karar verirler. Komşulara haber verme prosedürünü ortadan kaldırmak için sadece bir hediye seneti düzenlerler. Bu tür bir işlemle komşulara haber vermenize hiç gerek kalmaz ve kaydın kendisi daha ucuz ve daha hızlı olacaktır.

Ancak burada da tuzaklar var: Eğer payınızı akrabanız olmayan bir kişiye verirseniz, ortak sahipler böyle bir anlaşmaya itiraz edebilir. Ve komşular hediye yerine bir alım satım işleminin gerçekleştiğini tespit edemeseler bile, prensip olarak aile bağlarının yokluğunun kanıtlanması o kadar da zor değildir. Bir apartman dairesindeki hisseyi satmadan önce alıcıyla tüm önemli noktalarda anlaşmak önemlidir. Özellikle ödeme prosedürünü görüşün, örneğin vadeli veya taksitli satış yapabilirsiniz.

Küçük paya sahip bir daire nasıl satılır?

Dairede reşit olmayan bir kişi kayıtlıysa, her şey onun mülk sahibi olup olmamasına bağlıdır. Kendisine ait bir hissenin satışa çıkarılması halinde bu hissenin satılabilmesi için vesayet ve vesayet makamlarından izin alması gerekir. Diğer tüm durumlarda aynı satış öncesi hazırlık yapılır. Ancak satın alma teklifi çocuğa değil, ebeveynlerine veya vasilerine gönderilir.

Elbette diğer sahiplerin de bildirim mektubu göndermesi gerekecek. Komşular arasındaki ilişkiler normalse, bu konuyu onlarla kolayca tartışabilir ve ardından her ortak sahip tarafından satın alımın noter tasdikli reddini resmileştirebilirsiniz. Sahipler hissenizi satın almayı reddeder ancak fiyatı değiştirirseniz, bu konuda tekrar yazılı olarak bilgilendirilmeleri ve bir ay içinde yanıt beklemeleri gerekecektir.

Çocuk hisselerinin elden çıkarılması

Çocuğun apartmandaki payının satılması gerekiyorsa, bu durumda ebeveynlerin vesayet makamlarından satış için onay alması gerekir. Üstelik böyle bir yapının, çocuğun yaşam koşullarının kötüleşmeyeceğini ve barınmasız bırakılmayacağını belirten belgelerin de ibraz edilmesi gerekiyor.

Yani, karşılığında alacağınız daireye veya evdeki paya (büyüklüğü çocuğun daha önce sahip olduğundan az olmamalıdır) ilişkin belgeleri ibraz etmeniz gerekecektir. Çocuğun yaşayacağı yeni daireye ait evraklar yerine, reşit olmayan bir vatandaş adına açık bir banka hesabı veya başka bir delil talep edebilirler. Diğer tüm açılardan, çocuğun payını satmak için yukarıda açıklanan adımların aynısını uygulamanız gerekecektir.

Hisse satışına ilişkin diğer seçenekler

Yalıtılmamış bir oda olsa bile payınızı elden çıkarabileceğinizi belirtmekte fayda var. Yani teorik olarak bir kişinin tek odalı bir dairede hisse satma hakkı vardır. Kanun bu tür işlemleri yasaklamamaktadır. Ancak pratikte böyle bir operasyonu gerçekleştirmek oldukça zordur.

Ve bu tür metrekarelerin fiyatı tamamen sembolik olacaktır, çünkü herhangi birinin başka bir yabancının yaşadığı bir oturma odasını paylaşmak istemesi pek olası değildir. Bu durumda, diğer ortak sahiple mülkün tamamını satması konusunda pazarlık yapmak veya ona kendi payınızı satın almasını teklif etmek daha iyidir. Komşu bu seçenekleri kabul etmiyorsa bu sorunun yalnızca mahkemeler aracılığıyla çözülmesi gerekecektir.

Evde 2 veya daha fazla ayrı oturma odası varsa dairenin 1/2 hissesini satmak çok daha kolaydır. Elbette bu durumda gayrimenkulün fiyatı er ya da geç düşecektir ancak gerekirse bu seçeneğe de alıcı bulunabilir.

Sualtı kayaları

Emlakçılar, hisse satma sürecinde birçok zorlukla karşılaşabileceğinizi belirtiyor. Öncelikle bu durum bazı ortakların “ön alım” ile “satış izni” kavramlarını karıştırmasından kaynaklanıyor olabilir. Örneğin bir hissenin satışına ilişkin bildirim mektubu almaktan kaçınabilirler ve yazılı retleri olmadan işlemin tescil edilmesi mümkün değildir. Ne yazık ki Medeni Kanun, komşuların işbirliği yapmaması durumunda ne yapılacağına dair hiçbir şey söylemiyor.

Ayrıca kanunun diğer ortak maliklere dairedeki hisseyi satma zorunluluğu getiremeyeceği de dikkat çekiyor. Başkalarının özel mülkiyetine izinsiz girmek suçtur. Bu nedenle, diğer sahiplerin hisselerinin satın alınması konusunda ancak dostane bir şekilde anlaşabilirsiniz.

Ayrıca birden fazla ortak sahibinin teklif edilen hisseyi aynı anda satın almak istediği durumlar da vardır. Böyle bir durumda satıcı, payını kime devredeceğini kendisi seçebilir.

Maliyet tahmini

Tüm zorluklara rağmen yine de özelleştirilmiş bir dairede hissenizi satmaya karar verirseniz, değerini değerlendirmeye başlamalısınız. Fiyat aşağıdaki faktörlerden etkilenecektir:

· evdeki oda sayısı;

· evin konumu;

· dairenin alanı;

· pazar segmenti vb.

Doğal olarak, mal sahibi odanın (odaların) maliyetini kendisi belirleme hakkına sahiptir, ancak uygulama, maliyetinin piyasa fiyatından% 30-40 daha düşük olacağını göstermektedir. Dairedeki hissenin bir kısmını satmaya karar verirseniz, bunun daha da zor olacağı gerçeğine hazır olun.

Alıcı için dezavantajlar

İndirimli fiyat, komşularla olası çatışmalar için tamamen meşru bir "tazminattır". Sonuçta, çoğu zaman diğer ortak mülk sahipleri yeni kiracılardan pek memnun değiller. Komşuların ön kapılarına yeni kilitler bile taktığı durumlar da vardır.

Bu durumda kişinin daireyi kullanma hakkı talebiyle mahkemeye başvurması gerekecektir. Mahkemede elbette mağdurun yanında yer alacaklar ve yeni sahibi, icra memuru eşliğinde evine dönebilecek. Ancak ortak sahipler sürekli "ortalığı karıştırmaya" başlarsa böyle bir ortamda yaşamak çok zor olacaktır. Bu bağlamda, bir dairedeki hissenin fiyatı her zaman piyasa değerinden yaklaşık üçte bir daha ucuz olacaktır.

sonuçlar

Peki bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır? Prensip olarak, medeni hukukun tüm gerekliliklerine uyuyorsanız, hiçbir özel zorluk ortaya çıkmamalıdır. En önemli şey, payınızı diğer ortak sahiplere satın almayı teklif etmeyi unutmamaktır. Reddederlerse, ortak sahiplerin bu yönde noter tasdikli bir ret beyanı vermesi gerekir. Satışa sunulan payın çocuğa ait olması halinde vesayet ve kayyımlık makamından da izin alınması gerekecektir. Ayrıca payınızın bir kısmını satma hakkına da sahipsiniz.

Ve son olarak: Bir odayı ancak özelleştirilmişse ve mülk sahipleri ortak mülkiyet temelinde evin sahibiyse satabilirsiniz.