Një treg i pasurive të paluajtshme që funksionon më vete. Çmimet e banesave në Moskë mund të bien ndjeshëm Rënia e tregut të pasurive të patundshme

Tregu i pasurive të paluajtshme është segmenti i ekonomisë që reagon veçanërisht ashpër ndaj proceseve të krizës. Dinamika negative e çmimeve të naftës, paqëndrueshmëria e kursit të këmbimit të rublës dhe ngadalësimi i rritjes ekonomike po kontribuojnë në rënien e çmimeve të banesave. Çfarë do të ndodhë me çmimet e pasurive të paluajtshme në vitin 2019: investitorët duhet të investojnë paratë e tyre në shtëpi dhe apartamente tani apo të presin kohë më të mira? Ekspertët autoritativë japin përgjigje për këtë pyetje.

Cilët faktorë ndikojnë në tregun rus të pasurive të paluajtshme?

Ekonomia ruse vazhdon të funksionojë në një krizë, dhe për këtë arsye edhe tregu i pasurive të paluajtshme mbetet në një situatë shumë të tensionuar, për shkak të:

• Një rënie aktive e kërkesës, e cila provokohet nga rritja e normave të hipotekave dhe ngurrimi i qytetarëve për të bërë blerje të mëdha në një situatë të paqëndrueshme makroekonomike;
• Një rënie në vëllimet e ndërtimit për shkak të rritjes së çmimeve të materialeve dhe kushteve më të vështira për marrjen e kredive bankare për zhvilluesit.

Vlen t'i kushtohet vëmendje e veçantë faktorëve që ndikojnë negativisht në funksionimin e tregut rus të pasurive të paluajtshme:

• Zgjerimi i sanksioneve nga vendet perëndimore, gjë që i pengon bankat vendase të aksesojnë burime të lira të jashtme të kapitalit dhe përjashton mundësinë e uljes së normave të interesit për kreditë për banesa.
• Një rënie e të ardhurave reale të qytetarëve, e cila nuk i lejon ata të bëjnë pagesa të rënda hipotekore.
• Rënia e kursit të këmbimit të rublës, duke i vënë mbajtësit e hipotekave në valutë të huaj në një pozicion jashtëzakonisht të pafavorshëm.
• Komplikimi i kushteve për marrjen e kredisë për banesa, gjë që reflektohet në rritjen e normave të interesit dhe shtrëngimin e kërkesave për huamarrësit.

Duke marrë parasysh rrethanat e mësipërme, ekspertët besojnë se viti 2019 dhe 2020 do të jenë vitet më të vështira për tregun rus të pasurive të paluajtshme. Sipas sondazheve sociologjike, edhe në vitin aktual 2019, çdo 10 rus shtyu blerjen e banesave për disa vjet, dhe çdo i 6-ti vendosi ta shtyjë këtë ngjarje për një të ardhme të pacaktuar. Prandaj, në 2019-2020. do të ketë një ulje të ndjeshme të kërkesës.

Rimëkëmbja do të ndodhë vetëm në 2019-2020. ndikuar nga rënia e normave të hipotekave, zbatimi i programeve të mbështetjes së qeverisë në sektorin e pasurive të paluajtshme dhe asistenca nga autoritetet rajonale.

Çfarë thonë ekspertët?

Ulja e kërkesës në tregun rus të pasurive të paluajtshme në vitin 2019 do të provokojë një rënie të mëtejshme të çmimeve të shtëpive dhe apartamenteve. Ky parashikim është dhënë nga të gjithë ekspertët pa përjashtim.

Profesor i Universitetit Ekonomik Rus me emrin. G.V. Plekhanov, analisti kryesor i tregut rus të pasurive të paluajtshme Genadi Sternik

Në vitin 2019, gjasat për thellimin e stagnimit në tregun e pronave rezidenciale dhe jorezidenciale janë jashtëzakonisht të larta. Rimëkëmbja e tregut do të fillojë vetëm në vitin 2020. Si rezultat, sekserët rusë duhet të përgatiten për një ulje aktive të kostos së objekteve. Situata do të komplikohet nga fakti se zhvilluesit do të reduktojnë ofertën e pasurive të paluajtshme në përgjigje të çmimeve në rënie. Në të njëjtën kohë, viti i ardhshëm mund të konsiderohet si koha më e favorshme për investime, të cilat patjetër mund të shiten me një çmim më të lartë më vonë.

Presidentja e Shoqatës Ruse të sekserëve (RGR) Tatyana Demenyuk

Çmimet e pasurive të paluajtshme do të bien edhe më tej në vitin 2019. Ulja minimale do të jetë 5-7%. Megjithatë, do të mund të gjykohet se sa realisht mund të ulet çmimi i tregut vetëm në fund të vitit. Para së gjithash, rënia do të prekë banesat e vjetra (të ndërtuara në vitet 60-80) në periferi, të cilat kanë likuiditet të ulët.

Presidenti i Dhomës së Pasurive të Paluajtshme Ural Eduard Bogdanov

Nëse viti 2016 ishte i rehatshëm për blerësit e pasurive të paluajtshme, pasi tregu u paraqiti atyre një numër të konsiderueshëm opsionesh, duke u dhënë atyre mundësinë të bëjnë pazare dhe të presin, atëherë në vitin 2019 situata do të jetë ndryshe: së bashku me një rënie të ndjeshme të vlerës, do të ketë të jetë një ulje e ofertës me rreth 40%.

Drejtor Ekzekutiv i Shoqatës së Ndërtuesve të Uraleve

Në ndërtesat e reja në vitin 2019, çmimet e pasurive të paluajtshme do të bien, gjë që do të çojë në një “ngrirje” të tregut primar të pasurive të paluajtshme. Zhvilluesit nuk do të duan të punojnë me humbje dhe për këtë arsye do të reduktojnë furnizimin.

Kështu, parashikimet e shumicës së analistëve parashikojnë një rënie të mëtejshme të çmimeve për tregun rus të pasurive të paluajtshme në vitin 2019. Megjithatë, nuk mungojnë edhe mendimet se segmenti i shitblerjes së banesave dhe banesave do të fillojë të rehabilitohet në vitin 2019 për shkak të stabilizimit gradual të ekonomisë. Ky këndvështrim ndahet nga kreu i Sberbank German Gref. Megjithatë, tabloja e saktë e kostos, kërkesës dhe ofertës së shtëpive dhe apartamenteve në Rusi do të jetë e qartë vetëm në fund të këtij viti.

Në vitin 2015, kam shkruar tashmë një artikull në lidhje me parashikimet e mia për të ardhmen e tregut të pasurive të paluajtshme. Këtë vit vendosa të vazhdoj traditën dhe të shkruaj një parashikim të tregut të pasurive të paluajtshme për 2017 dhe 2018. Meqenëse jam sekser në Moskë, bëj një parashikim të tregut të pasurive të paluajtshme në Moskë.

Do të doja ta nisja analizën time me faktin se gjithmonë ka pasur kërkesë për pasuri të paluajtshme! Pasuritë e paluajtshme janë një mall i domosdoshëm. Vetëm aftësia paguese e blerësve mund të zvogëlohej, dhe jo numri i tyre. Gjithashtu, nuk besoj se kjo që po ndodh tani në treg mund të quhet krizë. Kriza ndodhi në vitin 2008. Dhe ajo që ka ndodhur në ekonominë ruse që nga viti 2015 mund të përshkruhet me një fjalë: qasja në para të lehta është e mbyllur! Dhe për të gjithë, nga qytetari i thjeshtë e deri te shteti. Pra, ne thjesht po jetojmë në një periudhë të ekonomisë reale. Dhe të gjitha bisedat për krizën duhet t'i atribuohen rindarjes gjeopolitike të botës. Dhe duke qenë se kam prekur politikën, nuk mund të përmend faktin e zgjedhjeve të ardhshme presidenciale në Federatën Ruse. Unë supozoj se do të ketë një ngopje të lehtë të tregut me para, gjë që do të ndikojë paksa në aftësinë paguese të blerësve.

Në vitin 2016, numri i ofertave në tregun e pasurive të paluajtshme rezidenciale arriti maksimumin historik. Dhe me sa duket, në vitin e ardhshëm, vëllimi i komisioneve të reja të banesave nuk do të rritet. Unë supozoj se do të shohim ende falimentime të mëdha të disa zhvilluesve. Nëse kujtojmë situatën në tregun e ndërtesave të reja dhjetë vjet më parë, të gjitha apartamentet u shitën në fazën fillestare të ndërtimit. Tani situata ka ndryshuar në mënyrë dramatike. Ka shtëpi të ndërtuara në të cilat më shumë se gjysma e banesave nuk janë shitur. Për më tepër, një numër i madh i apartamenteve të tilla janë tashmë të përfunduara ose me riparime të cilësisë së lartë. Dhe i gjithë ky vëllim pallatesh të reja të pashitura është në konkurrencë të drejtpërdrejtë me apartamentet në tregun dytësor të pasurive të paluajtshme. Për shkak se çmimi në ndërtesat e reja është më i ulët (ose i njëjtë), cilësia është në shumicën e rasteve më e lartë dhe pas blerjes ju mund të lëvizni menjëherë dhe të jetoni.

Çfarë kemi në të vërtetë?
1. Kërkesa e konsumatorit nuk është ulur, por vetëm ka ulur aftësinë paguese të saj.
2. Numri i ofertave në treg tejkalon kërkesën dhe vazhdon të rritet.
3. Kriza ka qenë e plogësht prej disa vitesh dhe vazhdon të ruajë stabilitetin e saj.

Nisur nga kjo, parashikimi im i tregut të pasurive të paluajtshme më tej - tregu do të vazhdojë prirjen e tij drejt një rënieje të ngadaltë por të sigurt të çmimeve. Kjo do të vazhdojë pa probleme gjatë dy viteve të ardhshme. Nuk pres ulje të mprehtë të çmimeve, as rritje. Dinamika e tregut tregon se ulja vjetore e parashikuar e vlerës së pasurive të paluajtshme do të ndodhë brenda 5-10%.

Çfarë duhet bërë në këtë situatë?
Këshilla e parë dhe më themelore është të jeni realist dhe të studioni parashikimet e tregut të pasurive të paluajtshme. Duhet të kuptoni se nuk do të ketë më një blerës në treg të gatshëm për të blerë apartamentin tuaj pa shikuar apo pazar. Para se të marrë një vendim blerjeje, blerësi do të studiojë të gjitha ofertat e shumta dhe do të zgjedhë më të mirën dhe më të lirën prej tyre. Prandaj, nëse doni të shisni një apartament, shikoni dinamikën e tregut gjashtë muaj përpara. E thënë thjesht, nëse doni të shisni një apartament tani, vendosni çmimin për të që do të jetë për të pas gjashtë muajsh. Ose do ta gjeni veten në një nga vagonët e trenit duke qëndruar në një mur anësor. Gjithashtu, ia vlen të merret parasysh ndryshimi i mentalitetit të blerësit të Moskës. Sot, blerësi, në shumicën e rasteve, do t'i japë përparësi banesave të reja moderne në rajonin më të afërt të Moskës, në vend që të blejë një apartament për të njëjtat para në ndërtesat e vjetra pesë ose nëntë katëshe në Moskë.

A ?
Nuk duhet të mbështeteni më në një rënie të mprehtë të çmimeve të pasurive të paluajtshme. Po, siç kam shkruar tashmë, çmimet do të bien ngadalë në çdo rast. Por çfarë i duhet blerësit? Zgjidheni problemin tuaj të strehimit, por një qëndrim pritjeje, duke marrë parasysh inflacionin monetar vjetor, nuk do t'i zgjidhë problemet e askujt. Pozicioni më i mirë i blerësit në tregun e pasurive të paluajtshme, blini tani pronën më të mirë me çmimin më të mirë.

Epo, çfarë duhet të bëjnë ata që duan të investojnë para në pasuri të paluajtshme banesore për qëllime investimi (të japin me qira ose të shesin me fitim në pak vite)? Dua t'ju zhgënjej menjëherë, kjo ngjarje është e dënuar të dështojë që në fillim. Maksimumi që mund të merrni tani duke marrë me qira një apartament është 4 ose 5% në vit. Mos harroni të zbrisni taksat e pronës, taksat mbi të ardhurat, shpenzimet e amortizimit dhe gjërat bëhen edhe më të trishtuara. Dhe nuk shoh asnjë kuptim të flas për shpresat që do të jenë më të shtrenjta pas disa vitesh.

Kështu më duket, bazuar në njohuritë dhe përvojën time profesionale. A mund të jem i gabuar? Sigurisht që mundet! Fatkeqësisht tek ne çdo analizë mund të gërryhet me goditjen e pendës së një prej pushteteve. Por këtu jam i pafuqishëm.

Analistët e tregut të pasurive të paluajtshme vlerësuan se si do të ndryshojë kostoja e apartamenteve në tregjet parësore dhe sekondare të rajonit të Moskës

Viti që po largohet në tregun e pasurive të paluajtshme të rajonit të Moskës u shënua nga zbritje të mëdha: sekserët raportuan herë pas here pjesën e transaksioneve me zbritje, dhe Rosreestr raportoi një numër anormalisht të madh transaksionesh - si në tregjet dytësore ashtu edhe në ato parësore.

Për të zbuluar se si do të sillet tregu, RBC Real Estate pyeti analistët se çfarë mendojnë për ndryshimet në çmimet e banesave në Moskë dhe rajon në vitin e ri, 2017.

— Trendi më i rëndësishëm në tregun sekondar të banesave në Moskë është një rënie e ngadaltë, por e sigurt e çmimeve. Në janar, kostoja mesatare prej 1 sq. m arriti në 185.9 mijë rubla. - dhe kjo u bë vlera maksimale për të gjithë vitin. Në fund të nëntorit, kjo shifër arriti një minimum prej 181.4 mijë rubla. Një rrëshqitje e tillë e çmimeve mbetet e pavërejtur për disa aktorë të tregut të pasurive të paluajtshme, veçanërisht për konsumatorët e thjeshtë, pasi ajo shkon në vetëm 0,3-0,5% në muaj. Sa i përket uljes reale të çmimeve të shitjes (dhe jo kostos së furnizimit), gjatë vitit është të paktën 10%, pasi në shumicën e rasteve transaksionet në tregun sekondar të banesave në Moskë zhvillohen me një zbritje: në janar pjesa e shitjet me zbritje ishin të barabarta me 82%, në nëntor - tashmë 86%. Bazuar në rezultatet e muajve të fundit të vitit 2016, buxheti mesatar i blerjeve gjithashtu u ul: nga 8 milion rubla. në gusht në 7.85 milion rubla. Ne nentor.

Ne presim që në vitin 2017, çmimet e pasurive të paluajtshme në segmentin e banesave dytësore të mbeten në të njëjtin nivel si tani, ose të vazhdojnë të bien me afërsisht 5-7% në vit. Nuk shohim arsye për rritjen e çmimeve në të ardhmen e afërt. Sa i përket fundit të çmimeve famëkeqe, që është përmendur kaq shpesh kohët e fundit, atëherë, sipas parashikimeve tona, tregu do ta arrijë atë vetëm në 2018 ose 2019.

— Ne presim që çmimet për ndërtesat e reja në Moskë në 2017 të rriten brenda kufijve të inflacionit - domethënë me jo më shumë se 6% në vit. Kjo për faktin se zhvilluesit po përpiqen të ruajnë pjesën e tyre të tregut dhe të ruajnë ritmin e shitjeve. Një arsye shtesë për rritjen e çmimeve për banesat e reja mund të jetë shfaqja e projekteve të reja zhvillimore të mbushjes brenda Unazës së Tretë të Transportit. Vëllimet e furnizimit në shtëpi të tilla janë të vogla, por niveli i përgjithshëm i çmimeve është, si rregull, më i lartë se projektet e mëdha në zonën e zonave industriale.

Në Moskën e Re dhe rajonin e Moskës, niveli i çmimeve për ndërtesat e reja do të mbetet praktikisht i pandryshuar. Tendenca drejt uljes së pjesës së projekteve të reja në gropën e themelit është gjithashtu tipike për këto lokacione, por rritja e çmimeve gjatë kalimit në fazat e ardhshme të ndërtimit këtu është e ndërlikuar nga rritja e konkurrencës. Do të jetë më e rëndësishme për zhvilluesit që të ruajnë objektivat për normat e shitjeve, ndoshta në dëm të përmbushjes së modelit të rritjes së çmimeve me rritjen e gatishmërisë së ndërtimit.

Në tregun sekondar të Moskës dhe rajonit në vitin 2017, mund të pritet një rritje e ngadaltë e çmimeve - brenda 4-5% në terma vjetorë. Një vëllim i konsiderueshëm i ofertës nuk do të lejojë që çmimet të rriten mbi inflacionin, dhe për të përfunduar transaksionet, shumica e shitësve do të duhet të ulin nivelet e tyre të deklaruara të çmimeve - megjithatë, madhësia e zbritjes gradualisht do të ulet. Çmimet mesatare në rajonin e Moskës tani po bëhen gjithnjë e më të vështira për t'u analizuar, pasi një pjesë e konsiderueshme e loteve të paraqitura në ofertën aktive përcaktohen me çmime që bazohen në nivelin aktual të kërkesës efektive. Rritja e lehtë e nivelit mesatar të çmimeve, e vënë re së fundmi, reflekton një rritje të peshës së këtyre loteve dhe jo sjelljen e natyrshme të tregut. Edhe në vitin e ri trendi i rritjes së peshës së transaksioneve të hipotekave do të vazhdojë.

Një nga tendencat afatgjata që nxit kërkesën në tregun e banesave në vitet e fundit është cikli i gjatë demografik. Brezi i lindur në gjysmën e parë të viteve 1980 hyri në epokën e kërkesës më të madhe për transaksione. Meqenëse zakonet e tyre të konsumatorit u formuan tashmë në epokën post-sovjetike, atraktiviteti më i madh i ndërtesave të reja moderne (krahasuar me banesat e vjetruara sovjetike) përshtatet në këtë model.

Në përgjithësi, zhvilluesit fillojnë me tregun sekondar dhe, siç tregon viti i kaluar, ata po e fitojnë këtë konkurs për shkak të fushatave reklamuese më efektive, mundësive të zbritjeve dhe programeve efektive të kësteve dhe hipotekave. Shprehja praktike e këtij trendi është fluksi i blerësve nga tregu sekondar në atë primar.

— Kërkesa efektive është shumë e kufizuar, pasi të ardhurat e familjeve nuk po rriten. Stabiliteti relativ i kërkesës mbështetet nga çmimet më të ulëta dhe pazaret në tregun sekondar dhe një rritje në numrin e ndërtesave të reja buxhetore në Moskë, ku tani mund të blini një apartament për 3-4 milion rubla. Përpjekjet për të rritur çmimet në përgjigje të ringjalljes së kërkesës dështojnë: njerëzit nuk mund të përballojnë prona më të shtrenjta, kështu që ata preferojnë të refuzojnë marrëveshjen sesa të paguajnë më shumë.

Si rrjedhojë, tendenca rënëse e çmimeve vijon në treg. Thellësia e tërheqjes varet nga vëllimi i furnizimit, i cili është rritur ndjeshëm vitet e fundit. Vetëm në vitin 2016, vëllimi i furnizimit në Moskën e Vjetër u rrit me 2.8 milionë metra katrorë. m strehim. Shumë projekte janë ende në letër, por mund të hyjnë në treg në vitet e ardhshme. Kërkesa nuk mund të vazhdojë me këtë rritje në vëllime, prandaj, nëse zhvilluesit nuk ngadalësojnë ritmin e nisjes së projekteve të reja, çmimet do të vazhdojnë të bien në mënyrë të qëndrueshme me rreth 10% në vit dhe gjatë pesë viteve të ardhshme ato mund të humbasin 30-40% në çmim.

— Në vitin 2017, kostoja mesatare e banesave në tregun primar do të rritet mesatarisht brenda 8%. Çmimi mesatar i ponderuar në fund të vitit 2016 ishte 238.2 mijë rubla. për 1 sq. m (pa përfshirë ofertën elitare), rritja vjetore ishte 1.4%. Dinamika e çmimeve të ndërtesave të reja ndikohet nga dy faktorë me shumë drejtime - nga njëra anë, rritja e çmimeve lehtësohet nga rritja e gatishmërisë ndërtimore të projekteve, nga ana tjetër, ajo tërhiqet nga lëshimi i projekteve të reja në fazën fillestare me një kosto më të ulët. Në vitin 2016 mbizotëruan faktorët e rritjes, pasi projektet e zhvillimit të integruar në shkallë të gjerë që dolën në treg në vitin 2015 u rritën në çmim.

Për tregun sekondar, parashikimi është mjaft pesimist: rënia e çmimeve, e cila u vu re gjatë gjithë vitit 2016 dhe arriti mesatarisht 15% në të gjithë tregun, do të vazhdojë. Për një "panel" të vjetër më të vjetër se vitet tetëdhjetë, ulja e çmimit mund të jetë 8%, për shtëpitë më të reja monolitike - 5%. Stabilizimi i çmimeve pa përkeqësuar rënien mund të pritet në disa lokacione të ngushta - për shtëpitë monolitike në një numër zonash prestigjioze brenda Unazës së Tretë të Transportit me furnizim të kufizuar në ndërtesa të reja. Gjithashtu, çmimet me shumë mundësi nuk do të bien për shtëpitë e reja me panele, pasi ky është një produkt popullor në tregun sekondar për shkak të buxhetit më të ulët në krahasim me një monolit dhe cilësisë më të lartë në krahasim me ndërtimin e banesave të vjetra me panele.

— Çmimet do të rriten më shumë në rajonin e Moskës: ne parashikojmë një rritje të kostos prej 1 m2. m për ndërtesat e reja në rajonin e Moskës brenda 5% për gjashtë muaj. Dinamika pozitive do të lehtësohet nga rimëkëmbja sistematike e makroekonomisë dhe, për rrjedhojë, rritja e aftësisë paguese të blerësve. Investitorët privatë që shpresojnë të përfitojnë nga shitja e pasurive të paluajtshme do të kthehen në treg. Arsyeja e dytë për rritjen e çmimit të ndërtesave të reja pranë Moskës do të jetë ulja e vëllimit të ndërtimit në rajon, e cila shoqërohet me strategjinë e politikës së planifikimit urban "të jetosh, të punosh dhe të pushosh në një vend". Tendenca konfirmohet nga ulja e numrit të projekteve të reja rezidenciale: në fund të 11 muajve të 2016-ës, ato ishin 2.5 herë më pak se një vit më parë. Vëllimi i furnizimit me ndërtesa të reja në rajonin e Moskës do të vazhdojë të bjerë më tej.

Kërkesa e qëndrueshme për banesa në rajonin e Moskës do të lehtësohet nga çmimet besnike. Sot kostoja mesatare prej 1 m2. m në rajon, edhe në projektet më të afërta me kufijtë e Moskës, është pothuajse dy deri në tre herë më i ulët se në një segment të ngjashëm brenda Unazës së Moskës, dhe 20% më i përballueshëm se në Moskën e Re.

Sa i përket Moskës së Vjetër, ne parashikojmë një restaurim të pjesës tradicionalisht të lartë të ndërtesave të reja në vëllimin e furnizimit të klasës së biznesit dhe më lart, gjë që do të ketë një ndikim pozitiv në koston mesatare prej 1 m2. m. Tendenca e rivendosjes së strukturës tradicionale të furnizimit brenda Unazës së Moskës u intensifikua në gjysmën e dytë të 2016 dhe në fund të 11 muajve të 2016, pjesa e projekteve të shtrenjta (klasa e biznesit dhe më lart) brenda kufijve të vjetër të Moskës. rritur me 7 pikë përqindje - tani është 45% e vëllimit të përgjithshëm të ndërtesave të reja.

Megjithatë, me një ndryshim cilësor në strukturën e furnizimit në Moskën e Vjetër, një rritje në çmimin mesatar prej 1 m2. m do të frenohet nga lëshimi i vazhdueshëm i projekteve të reja. Megjithatë, fenomeni tradicionalisht i krizës - mbizotërimi i projekteve të segmentit masiv - do të largohet gradualisht nga tregu i kapitalit. Kushtet aktuale të tregut për ndërtesat e reja në rajonin e Moskës krijojnë pritshmëri për një rikuperim gradual të tregut dhe fillimin e një rritje graduale të çmimeve vitin e ardhshëm.

Dinamika e çmimeve në tregun sekondar të banesave, si rregull, lidhet me dinamikën e çmimeve për ndërtesat e reja me një vonesë kohore prej tre deri në gjashtë muaj. Kështu, ndërsa tregu i ndërtesave të reja rimëkëmbet, duhet të presim një rigjallërim në tregun sekondar të banesave dhe, për rrjedhojë, një rritje të çmimeve.

- Tregu sekondar i kryeqytetit do të zgjasë qëndrimin e tij në një depresion të zgjatur. Do të mbetet presioni nga ndërtesat e reja që kanë rënë shumë në çmim dhe gjithashtu do të mbetet një “mbikalim” i madh i apartamenteve të vjetra të pashitura. Në të njëjtën kohë, nuk do të shohim ndonjë ulje të dukshme të çmimeve të rublës - korrigjimi i tregut është nxitur prej kohësh nga inflacioni. Për të nisur një spirale rritjesh çmimesh, kërkohet një fazë hiperinflacioni, në të cilën kabineti aktual qeveritar nuk ka gjasa të guxojë të hyjë.

Tregu primar është në një situatë pak më të favorshme, por edhe këtu oferta me apartamente është në rritje, gjë që do të parandalojë rritjen e drejtpërdrejtë të çmimeve. Sidoqoftë, dinamika e çmimeve këtu fillimisht do të jetë për shkak të braktisjes së nivelit aktual të zbritjeve (8-15%). Si rezultat, në vitin 2017, zhvilluesit do të duhet të kalojnë një test tjetër mbijetese.

Shkurtimisht, tregu i apartamenteve i 2017-ës do të mbetet një treg blerësish, i cili do të marrë një shumëllojshmëri të pasur dhe fleksibilitet çmimesh nga pronarët e apartamenteve. Vetëm një skenar hiperinflacioni mund ta kthejë këtë situatë.

Fenomenet serioze të krizës në ekonomitë ruse dhe globale kontribuojnë në stanjacion në tregun e banesave, çmime më të ulëta dhe, rrjedhimisht, një rënie të kërkesës reale të popullsisë.

Situata në tregun e pasurive të paluajtshme sot karakterizohet nga një rënie e vëllimeve të shitjeve, një rënie e çmimeve të pronave të banimit të stokut të vjetër, një rënie në numrin total të transaksioneve dhe kredive hipotekore të lëshuara nga bankat.

Tendenca të tilla janë formuar gradualisht, gjatë 2-3 viteve të fundit, për arsyet e mëposhtme:

• vendosja e sanksioneve politike dhe ekonomike kundër Rusisë, ndalimi i blerjes së letrave me vlerë nga kompanitë e mëdha të investimeve ruse dhe biznesmenët privatë jashtë vendit;
• rritja e kostos së ndërtesave të reja që po ndërtohen;
• zvogëlimi i vëllimeve dhe, si pasojë, falimentimi i kompanive të ndërtimit;
• një rënie në aftësinë paguese të blerësve të mundshëm dhe mungesa e rritjes së qëndrueshme të të ardhurave të tyre, vështirësi në shlyerjen e borxhit;
• paqëndrueshmëria e kurseve të këmbimit, e cila krijon një problem me hipotekat në valutë të huaj kur konvertohen në rubla ruse;
• rritja e normave të interesit për kreditë hipotekore të sapoemetuara dhe shtrëngimi i kërkesave bankare për huamarrësit dhe kolateralin e mundshëm;
• limitet e afatit dhe subvencionet.

E gjithë kjo ndikoi negativisht në proceset e çmimeve në tregun e banesave, shitjet dhe vëllimet e qirave të pronave të banimit.

Marrëdhënia e ofertës dhe kërkesës

Shumica e parashikimeve të ekonomistëve rusë përfundojnë në mendimin e përgjithshëm se në vitin 2017 duhet të presim një vazhdimësi të trendit të përgjithshëm të recesionit dhe rënies së çmimeve të pasurive të paluajtshme. Nëse në 2015-2016 ka pasur një rënie graduale të të ardhurave të qytetarëve dhe kërkesës për banesa dhe pasuri të paluajtshme komerciale, atëherë në vitin e ardhshëm është e mundur të arrijmë "fundin" ose kolapsin e tregut.

Për më tepër, ky proces do të jetë i zgjatur, duke zgjatur nga 2 deri në 4 vjet.

Faza e rënies së shpejtë do të karakterizohet nga fenomenet e mëposhtme:

1. banesat e reja me shumë gjasa do të përpiqen të minimizojnë rreziqet duke ulur volumin e hapësirës së porositur dhe do të zgjedhin ndërtimin e vetëm objekteve financiarisht fitimprurëse si drejtimin kryesor të aktivitetit të tyre. Kjo politikë do të çojë në një ulje të përhershme të shkallës së komisionimit të pasurive të paluajtshme.
2. Niveli i aftësisë paguese të popullsisë ruse do të vazhdojë të bjerë me shpejtësi dhe blerja e pasurive të paluajtshme ose përmirësimi i kushteve të jetesës do të bëhen dytësore. Niveli i rënies së kërkesës në këtë situatë parashikohet të jetë 30% krahasuar me vitin aktual. Kjo do të çojë në një ngrirje të ndërtimit të ndërtesave të reja, një rritje të pjesës së hapësirës së pashitur brenda një shtëpie të re në 50% dhe një zhvendosje të theksit në tregun sekondar të pasurive të paluajtshme.
3. Situata në tregun sekondar do të jetë e paqartë. Nga fillimi i vitit 2017 do të shfuqizohet programi i subvencionimit shtetëror me interesa preferenciale për blerjen e banesave të reja. Kjo do të çojë në tërheqjen e një pjese të blerësve nga tregu primar. Duke marrë parasysh kategoritë e pasurive të paluajtshme në tregun sekondar, pritet që kostoja për metër katror në stokun e vjetër të bëhet më e lirë me një kërkesë në rënie të ngjashme dhe çmimet për apartamentet luksoze dhe hapësirat tregtare të mbeten në nivelin aktual ose të ulen lehtë. . Kjo është zakonisht për shkak të mungesës së fleksibilitetit të shitësve dhe hezitimit të tyre për të ulur çmimin në çdo rrethanë (edhe nëse procesi i shitjes vonohet për një kohë të gjatë).
4. Ngurrimi i bankave për të ulur normat vjetore të kredive hipotekare, kërkesat e rrepta për pasuritë e paluajtshme dhe huamarrësit e mundshëm do të kontribuojnë gjithashtu në rënien e vëllimit të portofolit të tyre hipotekor, gjë që do të ndikojë negativisht në nivelin e kërkesës.
5. Tregu i qirave komerciale dhe rezidenciale do të ndikohet në mënyrë të ngjashme nga fenomenet e krizës në formën e një kolapsi të fortë të vëllimit të ambienteve me qira. Në segmentin e pasurive të paluajtshme rezidenciale, qiramarrësit do të fokusohen në apartamente dhe dhoma me sipërfaqe më të vogla dhe qira të ulëta mujore. Në kategorinë e pronave komerciale do të vijojë tendenca e uljes së ndjeshme të kostos prej 1 metër katror për t'u shitur me çdo mjet. Në vitin 2017, ky treg do të ndikohet më shumë nga çështja e çekuilibrit ndërmjet ofertës dhe kërkesës drejt një çekuilibri të fortë të kësaj të fundit.

Stabilizimi i situatës aktuale pritet në vitet 2019-2020.

Pikërisht në këtë periudhë parashikohet fillimi i rimëkëmbjes dhe kthimi gradual në nivelet e para krizës.

Niveli i çmimit të banesave në 2017

Shumica e ekspertëve që parashikojnë zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme në të ardhmen e afërt nuk guxojnë të shprehin shifra specifike dhe çmime banesash.

Situata do të ketë një skenar individual në çdo rajon specifik. Moska, St.

Në kontekstin e realiteteve të reja ekonomike, kostoja do t'i afrohet vlerës reale, gjë që do të ketë vetëm një ndikim pozitiv në zhvillimin e mëtejshëm të tregut të banesave dhe pasurive të paluajtshme komerciale.

Disa ekspertë shprehin mendimin se çmimet do të bien vitin e ardhshëm me 5-7%, të tjerë presin një rënie prej më shumë se 10-15%. Le të analizojmë parashikimet dhe përfundimet e ekspertëve kryesorë rusë të pasurive të paluajtshme.

Mendimi i ekspertëve të pasurive të paluajtshme

Kreu i Sberbank të Rusisë G. Gref jep një parashikim për zhvillimin e tregut rus të pasurive të paluajtshme, bazuar në faktin se do të vërehet dinamika pozitive vetëm në raport me kërkesën. Sipas tij, shumica e investitorëve presin një normë edhe më të madhe të rënies së çmimeve në tregun sekondar. Dhe pavarësisht çmimeve relativisht të favorshme të pasurive të patundshme banesore, nuk pritet rritje në vitet e ardhshme.

2016-2017 është një periudhë e favorshme për investim pa mundësinë e përfitimit të një marzhi të shpejtë. Për ta bërë këtë, duhet të prisni rreth pesë vjet.

Profesori i Universitetit Rus të Ekonomisë G. Sternik sugjeron një rënie në tregun e pasurive të paluajtshme në Rusi që nga viti 2017. Sipas tij, çmimet dhe kërkesa për banesa do të bien të paktën deri në vitin 2019. Vitin e ardhshëm tregu i pasurive të paluajtshme do të arrijë pikën më të ulët. Një numër i madh ndërtesash të reja të sapondërtuara do të ngrihen, kompanitë e ndërtimit do të refuzojnë të ndërmarrin projekte të mëdha për shkak të një rënie të mprehtë të aftësisë paguese të qytetarëve të vendit. Kriza do të godasë më së shumti qytetet e vogla, ku rënia e vëllimit të transaksioneve do të jetë më e dukshme sesa në qytetet me mbi një milion banorë.

Parashikimi i paraqitur nga Dhoma e Pasurive të Paluajtshme Ural supozon gjithashtu zhvillimin e një krize në tregun rus të pasurive të paluajtshme. Do të ketë një rënie të mprehtë të vëllimit të shitjeve në 2017-2018. Në një masë më të madhe, kjo do të ndikojë në banesat nga stoku i vjetër, si dhe ato të ndërtuara në periferi të qyteteve. Kjo do t'i detyrojë ndërtuesit e shtëpive të reja të përmirësojnë cilësinë e ndërtimit dhe peizazhit, duke tërhequr kështu blerës potencialë.

Viti aktual, sipas ekspertëve të dhomës, është periudha më e favorshme për blerjen e pasurive të paluajtshme banesore për shkak të pranisë së shumë ofertave fitimprurëse si në tregun primar ashtu edhe në atë dytësor. Mbështetja shtetërore dhe normat më të ulëta të hipotekave në të ardhmen e afërt do të ndihmojnë për të ndikuar pozitivisht në situatën në tregun e pasurive të paluajtshme.

Parashikimi i tregut të pasurive të paluajtshme për vitin 2017 është negativ në fushën e ndërtimit të pallateve të reja, pasi do të ketë rënie të ndjeshme të ofertës dhe ngrirje të shumë projekteve investuese.

Kriza do të çojë në një çekuilibër të qartë midis ofertës dhe kërkesës me një mbizotërim të qartë të kësaj të fundit dhe një rënie të ndjeshme të vëllimeve të shitjeve dhe çmimeve të pasurive të paluajtshme.

Qershor 2019: Dinamika e çmimeve në tregun sekondar mbetet mjaft e segmentuar. Situata në një vend të caktuar përcaktohet kryesisht nga struktura e fjalisë. Opsionet më të lira u larguan nga tregu gjatë bumit të kërkesës vitin e kaluar. Shitësit, të nxitur nga bisedat për një imitim të mprehtë të apartamenteve pas 1 korrikut, kur ndryshimet në 214-FZ hyjnë në fuqi, po përpiqen të rrisin çmimet për atë që ka mbetur. Por jo me shumë sukses, sepse kostoja e banesave buxhetore tashmë ishte rritur ndjeshëm në muajt e kaluar. Si rezultat, kërkesa kryesore derdhet në segmentet e mesme, të cilat nuk ndryshojnë më në çmim nga ato të lira. I huaji kryesor i tregut është ende klasa e mbiçmuar e biznesit. Në të njëjtën kohë, segmenti elitar në Qarkun Administrativ Qendror, në pritje të së njëjtës reformë 214-FZ, përkundrazi, u rrit. Me shumë mundësi, “vijat” në treg do të vazhdojnë deri në vjeshtë, kur të shfaqen rezultatet e para të reformës së ndërtimit me kapital të përbashkët. Lexoni më shumë rreth tendencave të tregut të pasurive të paluajtshme në artikujt dhe rishikimet e faqes së internetit të qendrës analitike:

Parashikimet në detaje

Parashikimet e tregut të pasurive të paluajtshme deri në vitin 2024

Gjendja aktuale

Llogaritni veten: kalkulatorë në internet

Mendimi autoritar

Parashikimet dhe rishikimet mbi segmentet e tregut të banesave:
ndërtesa të reja në Moskë dhe rajonin e Moskës, pasuri të paluajtshme në fshat