Trh s nehnuteľnosťami, ktorý beží sám od seba. Ceny nehnuteľností v Moskve môžu prudko klesnúť Klesajúci trh s nehnuteľnosťami

Trh s nehnuteľnosťami je segment ekonomiky, ktorý obzvlášť ostro reaguje na krízové ​​procesy. Negatívna dynamika cien ropy, nestabilita výmenného kurzu rubľa a spomalenie ekonomického rastu prispieva k poklesu cien bývania. Čo sa stane s cenami nehnuteľností v roku 2019: majú investori investovať svoje peniaze do domov a bytov už teraz alebo počkať na lepšie časy? Na túto otázku odpovedajú autoritatívni odborníci.

Aké faktory ovplyvňujú ruský realitný trh?

Ruská ekonomika naďalej funguje v kríze, a preto aj trh s nehnuteľnosťami zostáva vo veľmi napätej situácii z dôvodu:

• Aktívny pokles dopytu, ktorý je vyvolaný zvýšením sadzieb hypoték a neochotou občanov robiť veľké nákupy v nestabilnej makroekonomickej situácii;
• Pokles stavebných objemov v dôsledku rastu cien materiálov a sťažených podmienok na získanie bankových úverov pre developerov.

Je potrebné venovať osobitnú pozornosť faktorom, ktoré negatívne ovplyvňujú fungovanie ruského trhu s nehnuteľnosťami:

• Rozšírenie sankcií zo strany západných krajín, ktoré bráni domácim bankám v prístupe k lacným externým zdrojom kapitálu a vylučuje možnosť zníženia úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie.
• Pokles reálnych príjmov občanov, ktorý im neumožňuje splácať nevýhodné hypotéky.
• Pokles výmenného kurzu rubľa, čím sa držitelia hypoték v cudzej mene dostali do mimoriadne nevýhodnej pozície.
• Sťaženie podmienok pre získanie úverov na bývanie, čo sa prejavuje rastúcimi úrokovými sadzbami a sprísňovaním požiadaviek na dlžníkov.

Vzhľadom na vyššie uvedené okolnosti sa odborníci domnievajú, že roky 2019 a 2020 budú pre ruský realitný trh najťažšie. Podľa sociologických prieskumov aj v aktuálnom roku 2019 každý 10. Rus odložil kúpu bývania o niekoľko rokov a každý 6. sa rozhodol túto udalosť odložiť na neurčito. Preto v rokoch 2019-2020. dôjde k výraznému zníženiu dopytu.

K oživeniu dôjde až v rokoch 2019-2020. ovplyvnený klesajúcimi hypotekárnymi sadzbami, realizáciou vládnych podporných programov v sektore nehnuteľností a pomocou regionálnych úradov.

Čo na to hovoria odborníci?

Zníženie dopytu na ruskom realitnom trhu v roku 2019 vyvolá ďalší pokles cien domov a bytov. Túto predpoveď uvádzajú všetci odborníci bez výnimky.

Profesor Ruskej ekonomickej univerzity pomenovaný po. G.V. Plechanov, vedúci analytik ruského trhu s nehnuteľnosťami Gennadij Sternik

V roku 2019 je pravdepodobnosť prehĺbenia stagnácie na trhu s rezidenčnými a nebytovými nehnuteľnosťami extrémne vysoká. Oživenie trhu sa začne až v roku 2020. V dôsledku toho by sa mali ruské realitné kancelárie pripraviť na aktívne znižovanie nákladov na objekty. Situáciu skomplikuje fakt, že developeri v reakcii na pokles cien znížia ponuku nehnuteľností. Budúci rok sa zároveň dá považovať za najpriaznivejší čas na investíciu, ktorá sa dá neskôr určite predať za vyššiu cenu.

Prezidentka Ruského cechu realitných maklérov (RGR) Tatyana Demenyuk

Ceny nehnuteľností budú v roku 2019 ešte klesať. Minimálne zníženie bude 5-7%. O koľko sa dá reálne znížiť trhová cena však bude možné posúdiť až koncom roka. Po prvé, pád postihne staré bývanie (postavené v 60-80-tych rokoch) na periférii, ktoré má nízku likviditu.

Prezident Uralskej komory nehnuteľností Eduard Bogdanov

Ak bol rok 2016 pre kupujúcich nehnuteľností pohodlný, keďže im trh ponúkol značný počet možností, čo im dal možnosť vyjednávať a čakať, potom v roku 2019 bude situácia iná: spolu s výrazným poklesom hodnoty bude zníženie ponuky približne o 40 %.

Výkonný riaditeľ Cechu staviteľov Uralu

V novostavbách v roku 2019 ceny nehnuteľností klesnú, čo povedie k „zmrazeniu“ primárneho trhu s nehnuteľnosťami. Developeri nebudú chcieť pracovať so stratou, a preto znížia ponuku.

Prognózy väčšiny analytikov teda predpovedajú ďalší pokles cien na ruskom realitnom trhu v roku 2019. Objavujú sa však aj názory, podľa ktorých sa v roku 2019 začne segment kúpy a predaja domov a bytov sanovať z dôvodu postupnej stabilizácie ekonomiky. Tento názor zdieľa aj šéf Sberbank German Gref. Presný obraz o nákladoch, dopyte a ponuke domov a bytov v Rusku však bude jasný až koncom tohto roka.

V roku 2015 som už napísal článok o mojich prognózach budúcnosti realitného trhu. Tento rok som sa rozhodol pokračovať v tradícii a napísať predpoveď realitného trhu na roky 2017 a 2018. Keďže som realitný maklér v Moskve, robím prognózu trhu s nehnuteľnosťami v Moskve.

Svoju analýzu by som chcel začať tým, že dopyt po nehnuteľnostiach bol vždy! Nehnuteľnosti sú nevyhnutným tovarom. Znížiť by sa mohla len platobná schopnosť kupujúcich a nie ich počet. Tiež neverím, že to, čo sa teraz deje na trhu, možno nazvať krízou. Kríza nastala v roku 2008. A to, čo sa deje v ruskej ekonomike od roku 2015, možno opísať jedným slovom: prístup k ľahkým peniazom je uzavretý! A to pre všetkých, od bežného občana až po štát. Takže žijeme v období reálnej ekonomiky. A všetky reči o kríze treba pripísať geopolitickému prerozdeleniu sveta. A keďže som sa dotkol politiky, nemôžem spomenúť fakt budúcich prezidentských volieb v Ruskej federácii. Predpokladám, že dôjde k miernemu nasýteniu trhu peniazmi, čo mierne ovplyvní solventnosť kupujúcich.

V roku 2016 dosiahol počet ponúk na trhu rezidenčných nehnuteľností historické maximum. A zdá sa, že v nasledujúcom roku sa objem uvádzania nových bytov do prevádzky nezvýši. Predpokladám, že ešte uvidíme veľké bankroty niektorých developerov. Ak si spomenieme na situáciu na trhu s novostavbami pred desiatimi rokmi, všetky byty boli vypredané už v úvodnej fáze výstavby. Teraz sa situácia dramaticky zmenila. Sú postavené domy, v ktorých nie je predaná viac ako polovica bytov. Navyše, veľké množstvo takýchto bytov je už dokončených alebo s kvalitnými opravami. A celý tento objem nepredaných novostavieb priamo konkuruje bytom na sekundárnom realitnom trhu. Keďže cena v novostavbách je nižšia (alebo rovnaká), kvalita je vo väčšine prípadov vyššia a po kúpe sa môžete ihneď sťahovať a bývať.

Čo vlastne máme?
1. Dopyt spotrebiteľov sa neznížil, ale iba znížil svoju solventnosť.
2. Počet ponúk na trhu prevyšuje dopyt a naďalej rastie.
3. Kríza je už niekoľko rokov pomalá a naďalej si udržiava stabilitu.

Na základe toho moja prognóza trhu s nehnuteľnosťamiďalej - trh bude pokračovať vo svojom trende k pomalému, ale istému poklesu cien. Toto bude plynulo pokračovať počas nasledujúcich dvoch rokov. Neočakávam prudké poklesy cien, ani žiadne zvýšenie. Dynamika trhu naznačuje, že ročný predpokladaný pokles hodnoty nehnuteľností nastane v rozmedzí 5-10%.

Čo robiť v tejto situácii?
Prvou a najzákladnejšou radou je byť realista a študovať prognózy realitného trhu. Musíte pochopiť, že na trhu už nebude kupujúci pripravený kúpiť váš byt bez toho, aby sa obzeral alebo zjednával. Pred rozhodnutím o kúpe si kupujúci preštuduje všetky početné ponuky a vyberie si z nich to najlepšie a najlacnejšie. Preto, ak chcete predať byt, pozerajte sa na dynamiku trhu šesť mesiacov vopred. Zjednodušene povedané, ak chcete byt teraz predať, stanovte si zaň cenu, ktorá zaň bude o šesť mesiacov. Alebo sa ocitnete v jednom z vlakových vozňov stojacich na vedľajšej koľaji. Tiež stojí za to vziať do úvahy meniacu sa mentalitu moskovského kupujúceho. Dnes kupujúci vo väčšine prípadov uprednostní nové moderné bývanie v najbližšom moskovskom regióne pred kúpou bytu za rovnaké peniaze v starých päť alebo deväťposchodových budovách v Moskve.

A ?
S prudkým poklesom cien nehnuteľností by ste už nemali počítať. Áno, ako som už písal, ceny budú v každom prípade pomaly klesať. Čo však kupujúci potrebuje? Vyriešte svoj problém s bývaním, ale vyčkávací prístup, ktorý zohľadňuje ročnú peňažnú infláciu, nevyrieši žiadne problémy. Najlepšia pozícia kupujúceho na trhu s nehnuteľnosťami, kúpte teraz najlepšiu nehnuteľnosť za najlepšiu cenu.

No a čo majú robiť tí, ktorí chcú investovať peniaze do rezidenčných nehnuteľností na investičné účely (prenajať alebo predať so ziskom o pár rokov)? Chcem vás hneď sklamať, táto akcia je už od začiatku odsúdená na neúspech. Maximum, ktoré teraz môžete získať prenájmom bytu, sú 4 alebo 5 % ročne. Nezabudnite odpočítať dane z nehnuteľnosti, dane z príjmu, odpisy a veci sú ešte smutnejšie. A nevidím zmysel v rozprávaní o nádejách, ktoré budú o pár rokov drahšie.

Takto sa mi to javí na základe mojich vedomostí a odborných skúseností. Môžem sa mýliť? Určite môže! Žiaľ, u nás sa dá akýkoľvek rozbor preškrtnúť ťahom pera niektorej z mocností. Ale tu som bezmocný.

Analytici trhu s nehnuteľnosťami hodnotili, ako sa zmenia náklady na byty na primárnom a sekundárnom trhu Moskovskej oblasti

Uplynulý rok na trhu s nehnuteľnosťami v moskovskom regióne bol poznačený veľkými zľavami: realitné kancelárie každú chvíľu hlásili podiel diskontných transakcií a Rosreestr hlásil abnormálne veľký počet transakcií - na sekundárnom aj primárnom trhu.

Aby zistila, ako sa bude trh správať, RBC Real Estate sa opýtala analytikov, čo si myslia o zmenách cien bývania v Moskve a regióne v novom roku 2017.

— Najdôležitejším trendom na sekundárnom trhu s bývaním v Moskve je pomalý, ale istý pokles cien. V januári boli stredné náklady na 1 m2. m dosiahol 185,9 tisíc rubľov. - a to sa stalo maximálnou hodnotou za celý rok. Na konci novembra toto číslo dosiahlo minimálne 181,4 tisíc rubľov. Takýto cenový pokles zostáva pre niektorých hráčov na realitnom trhu nepostrehnuteľný, najmä pre bežných spotrebiteľov, keďže predstavuje len 0,3 – 0,5 % mesačne. Pokiaľ ide o skutočné zníženie predajných cien (a nie nákladov na dodávku), v priebehu roka je to najmenej 10%, pretože vo väčšine prípadov sa transakcie na sekundárnom trhu s bývaním v Moskve uskutočňujú so zľavou: v januári podiel predaj so zľavou sa rovnal 82%, v novembri - už 86%. Na základe výsledkov z posledných mesiacov roku 2016 sa znížil aj priemerný rozpočet na nákup: z 8 miliónov rubľov. v auguste na 7,85 milióna rubľov. V novembri.

Očakávame, že v roku 2017 zostanú ceny nehnuteľností v segmente sekundárneho bývania na rovnakej úrovni ako teraz, prípadne budú naďalej klesať približne o 5-7 % ročne. Nevidíme dôvody na rast cien v blízkej budúcnosti. Čo sa týka notoricky známeho cenového dna, ktoré sa v poslednej dobe tak často spomína, tak ho trh podľa našich prognóz dosiahne až v roku 2018 alebo 2019.

— Očakávame, že ceny novostavieb v Moskve v roku 2017 porastú v medziach inflácie – teda najviac o 6 % ročne. Je to spôsobené tým, že vývojári sa snažia udržať si svoj podiel na trhu a udržať tempo predaja. Ďalším dôvodom rastu cien nových bytov môže byť vznik nových projektov výstavby výplní v rámci tretieho dopravného okruhu. Objemy dodávok v takýchto domoch sú malé, ale celková cenová hladina je spravidla vyššia ako pri veľkých projektoch v areáli priemyselných zón.

V Novej Moskve a Moskovskej oblasti zostane cenová hladina novostavieb prakticky nezmenená. Pre tieto lokality je typický aj trend znižovania podielu nových projektov na základovej jame, avšak zvyšovanie cien pri prechode do ďalších etáp výstavby tu komplikuje zvýšená konkurencia. Pre developerov bude dôležitejšie dodržať ciele predajných cien, možno na úkor naplnenia modelu zvyšovania cien so zvyšujúcou sa stavebnou pripravenosťou.

Na sekundárnom trhu v Moskve a regióne v roku 2017 možno očakávať pomalé zvyšovanie cien - v rámci 4-5% ročne. Značný objem ponuky nedovolí, aby sa ceny zvýšili nad infláciu a na uskutočnenie transakcií bude musieť väčšina predajcov znížiť svoje uvádzané cenové hladiny – veľkosť zľavy sa však bude postupne znižovať. Priemerné ceny v moskovskom regióne je teraz čoraz ťažšie analyzovať, pretože značná časť položiek prezentovaných v aktívnej ponuke je stanovená v cenách, ktoré sú založené na súčasnej úrovni efektívneho dopytu. Mierny nárast priemernej cenovej hladiny, ktorý bol nedávno pozorovaný, odráža zvýšenie podielu týchto častí, a nie prirodzené správanie trhu. Aj v novom roku bude pokračovať trend zvyšovania podielu hypotekárnych obchodov.

Jedným z dlhodobých trendov, ktoré v posledných rokoch poháňajú dopyt na trhu s bývaním, je dlhý demografický cyklus. Generácia narodená v prvej polovici 80. rokov vstúpila do obdobia najväčšieho dopytu po transakciách. Keďže ich spotrebiteľské návyky sa formovali už v postsovietskom období, do tohto vzorca zapadá väčšia atraktivita moderných novostavieb (v porovnaní so zastaraným sovietskym bývaním).

Developeri vo všeobecnosti začínajú na sekundárnom trhu a ako ukazuje minulý rok, víťazia v tejto súťaži vďaka efektívnejším reklamným kampaniam, možnostiam zliav a efektívnym splátkovým a hypotekárnym programom. Praktickým vyjadrením tohto trendu je tok kupujúcich zo sekundárneho trhu na primárny trh.

— Efektívny dopyt je veľmi obmedzený, keďže príjmy domácností nerastú. Relatívna stabilita dopytu je podporovaná nižšími cenami a vyjednávaním na sekundárnom trhu a zvýšením počtu rozpočtových novostavieb v Moskve, kde si teraz môžete kúpiť byt za 3-4 milióny rubľov. Pokusy o zvýšenie cien v reakcii na oživenie dopytu zlyhávajú: ľudia si nemôžu dovoliť drahšie nehnuteľnosti, a tak radšej odmietnu obchod, ako by mali platiť viac.

V dôsledku toho na trhu pokračuje klesajúci trend cien. Hĺbka čerpania závisí od objemu ponuky, ktorá v posledných rokoch výrazne vzrástla. Len v roku 2016 sa objem dodávok v Starej Moskve zvýšil o 2,8 milióna m2. m bývania. Mnohé projekty sú zatiaľ na papieri, no na trh sa môžu dostať v najbližších rokoch. Dopyt nedokáže držať krok s týmto rastom objemov, preto, ak developeri nespomalia tempo spúšťania nových projektov, ceny budú naďalej klesať stabilne približne o 10 % ročne a v priebehu nasledujúcich piatich rokov môžu stratiť 30 – 40 % v cene.

— V roku 2017 budú priemerné náklady na bývanie na primárnom trhu mierne rásť v rozmedzí 8 %. Vážená priemerná cena na konci roka 2016 bola 238,2 tisíc rubľov. za 1 m2 m (bez elitnej ponuky), ročný rast bol 1,4%. Na cenovú dynamiku novostavieb vplývajú dva viacsmerné faktory - na jednej strane je nárast cien uľahčený zvýšením stavebnej pripravenosti projektov, na druhej strane je ťahaný nadol uvoľňovaním nových projektov u. počiatočná fáza s nižšími nákladmi. V roku 2016 prevládali rastové faktory, keďže veľké integrované developerské projekty, ktoré vstúpili na trh v roku 2015, zdraželi.

Pre sekundárny trh je prognóza dosť pesimistická: pokles cien, ktorý bol pozorovaný počas celého roka 2016 a dosiahol v priemere 15 % na celom trhu, bude pokračovať. Pre starý „panel“ starší ako osemdesiate roky môže byť zníženie ceny 8%, pre novšie monolitické domy - 5%. Stabilizáciu cien bez zhoršenia poklesu možno očakávať v určitých úzkych lokalitách - pri monolitických domoch v rade prestížnych oblastí v rámci tretieho dopravného okruhu s obmedzenou ponukou v novostavbách. Taktiež ceny s najväčšou pravdepodobnosťou neklesnú pri nových panelových domoch, keďže ide o obľúbený produkt na sekundárnom trhu kvôli nižšiemu rozpočtu v porovnaní s monolitom a vyššej kvalite v porovnaní so starou panelovou bytovou výstavbou.

— Ceny najviac porastú v regióne Moskva: predpokladáme zvýšenie nákladov na 1 m2. m pre nové budovy v regióne Moskva do 5% po dobu šiestich mesiacov. Pozitívnu dynamiku uľahčí systematické oživenie makroekonomiky a následne zvýšenie platobnej schopnosti kupujúcich. Súkromní investori dúfajúci v zisk z predaja nehnuteľností sa vrátia na trh. Druhým dôvodom zdražovania nových budov pri Moskve bude zníženie objemu výstavby v regióne, čo súvisí so stratégiou urbanistickej politiky „žiť, pracovať a relaxovať na jednom mieste“. Trend potvrdzuje aj znižovanie počtu nových rezidenčných projektov: ku koncu 11 mesiacov 2016 ich bolo 2,5-krát menej ako rok predtým. Objem ponuky novostavieb v moskovskom regióne bude naďalej klesať.

Stabilný dopyt po bývaní v moskovskom regióne bude uľahčený lojálnymi cenami. Dnes sú priemerné náklady na 1 m2. mv regióne, dokonca aj v projektoch, ktoré sú najbližšie k hraniciam Moskvy, je takmer dvakrát až trikrát nižšia ako v podobnom segmente v rámci Moskovského okruhu a o 20 % dostupnejšia ako v Novej Moskve.

Čo sa týka Starej Moskvy, predpokladáme obnovenie tradične vysokého podielu novostavieb v objeme ponuky obchodnej triedy a vyššej, čo bude mať pozitívny vplyv na priemernú cenu 1 m2. m) Trend obnovy tradičnej štruktúry dodávok v rámci Moskovského okruhu sa v druhej polovici roka 2016 zintenzívnil a na konci 11 mesiacov roku 2016 sa podiel drahých projektov (business class a vyššie) v rámci starých hraníc Moskvy zvýšil o 7 percentuálnych bodov – teraz je to 45 % z celkového objemu novostavieb.

Avšak, s kvalitatívnou zmenou v štruktúre ponuky v Starej Moskve, zvýšenie priemernej ceny 1 m2. m bude obmedzený neustálym vydávaním nových projektov. Napriek tomu bude kapitálový trh postupne opúšťať tradične krízový fenomén – prevaha projektov masového segmentu. Súčasné trhové podmienky pre novostavby v moskovskom regióne vytvárajú očakávania postupného oživenia trhu a začiatku postupného zdražovania v budúcom roku.

Dynamika cien na sekundárnom trhu s bývaním spravidla koreluje s dynamikou cien novostavieb s časovým oneskorením troch až šiestich mesiacov. S oživením trhu s novostavbami by sme teda mali očakávať oživenie sekundárneho trhu s bývaním a následne aj zvýšenie cien.

— Sekundárny trh hlavného mesta predĺži jeho pobyt v dlhotrvajúcej depresii. Naďalej bude tlak zo strany novostavieb, ktoré výrazne zlacneli, a zostane aj veľký „previs“ nepredaných starých bytov. Zároveň sa nedočkáme žiadneho citeľného zníženia cien rubľa – korekcia trhu je dlhodobo ťahaná infláciou. Na spustenie špirály zvyšovania cien je potrebná fáza hyperinflácie, do ktorej sa súčasný vládny kabinet pravdepodobne neodváži vstúpiť.

Primárny trh je v o niečo priaznivejšej situácii, aj tu sa však zvyšuje ponuka bytov, čo zabráni priamemu zvyšovaniu cien. Dynamika cien tu však bude spočiatku spôsobená opustením súčasnej úrovne zliav (8-15%). Výsledkom je, že v roku 2017 budú musieť vývojári prejsť ďalším testom prežitia.

Trh s bytmi 2017 skrátka zostane trhom kupujúcich, ktorý získa od vlastníkov bytov bohatý sortiment aj cenovú flexibilitu. Túto situáciu môže zvrátiť iba hyperinflačný scenár.

Vážne krízové ​​javy v ruskej a globálnej ekonomike prispievajú k stagnácii trhu s bývaním, znižovaniu cien, a teda k poklesu reálneho dopytu obyvateľstva.

Situáciu na realitnom trhu dnes charakterizuje pokles objemov predaja, pokles cien rezidenčných nehnuteľností starých akcií, pokles celkového počtu transakcií a hypotekárnych úverov poskytnutých bankami.

Takéto trendy sa formovali postupne, za posledné 2-3 roky, z nasledujúcich dôvodov:

• zavedenie politických a ekonomických sankcií proti Rusku, zákaz nadobúdania cenných papierov veľkými ruskými investičnými spoločnosťami a súkromnými podnikateľmi v zahraničí;
• zvýšenie nákladov na výstavbu nových budov;
• zníženie objemov av dôsledku toho bankrot stavebných spoločností;
• zníženie platobnej schopnosti potenciálnych kupcov a nedostatočný stabilný rast ich príjmov, ťažkosti so splácaním dlhu;
• nestabilita výmenných kurzov, ktorá vytvára problém s hypotékami v cudzej mene pri prepočte na ruské ruble;
• zvýšenie úrokových sadzieb na novo vydané hypotekárne úvery a sprísnenie požiadaviek bánk na potenciálnych dlžníkov a zabezpečenie;
• termínované limity a dotácie.

To všetko malo negatívny vplyv na cenové procesy na trhu s bývaním, objemy predaja a prenájmu rezidenčných nehnuteľností.

Vzťah ponuky a dopytu

Väčšina prognóz ruských ekonómov sa scvrkáva na všeobecný názor, že v roku 2017 by sme mali očakávať pokračovanie všeobecného trendu recesie a poklesu cien nehnuteľností. Ak v rokoch 2015-2016 došlo k postupnému poklesu príjmov občanov a dopytu po bývaní a komerčných nehnuteľnostiach, tak v nasledujúcom roku je možné dosiahnuť „dno“ alebo kolaps trhu.

Okrem toho bude tento proces zdĺhavý a bude trvať 2 až 4 roky.

Fáza rýchleho poklesu bude charakterizovaná nasledujúcimi javmi:

1. nové bývanie sa s najväčšou pravdepodobnosťou bude snažiť minimalizovať riziká znížením objemu objednaných priestorov a za hlavný smer svojej činnosti si vyberie výstavbu len finančne výnosných objektov. Táto politika povedie k trvalému zníženiu rozsahu zadávania nehnuteľností.
2. Miera solventnosti ruského obyvateľstva bude naďalej rapídne klesať a kúpa nehnuteľností či zlepšovanie životných podmienok sa stanú druhoradými. Úroveň poklesu dopytu v tejto situácii sa odhaduje na 30 % v porovnaní s bežným rokom. To povedie k zmrazeniu výstavby nových budov, zvýšeniu podielu nepredaných priestorov v rámci nového bývania na 50 % a presunu dôrazu na sekundárny realitný trh.
3. Situácia na sekundárnom trhu bude nejednoznačná. Od začiatku roka 2017 sa ruší štátny dotačný program so zvýhodnenými úrokovými sadzbami na kúpu nového bývania. To povedie k prilákaniu podielu kupujúcich z primárneho trhu. Vzhľadom na kategórie nehnuteľností na sekundárnom trhu sa očakáva, že cena za meter štvorcový na starom sklade pri podobne klesajúcom dopyte zlacnie a ceny luxusných bytov a komerčných priestorov zostanú na súčasnej úrovni alebo mierne klesnú. . Väčšinou je to spôsobené nedostatočnou flexibilitou predajcov a ich neochotou za každých okolností znížiť cenu (aj keď proces predaja dlhodobo mešká).
4. K poklesu objemu hypotekárneho portfólia prispeje aj neochota bánk znižovať ročné sadzby hypotekárnych úverov, prísne požiadavky na nehnuteľnosti a potenciálnych dlžníkov, čo negatívne ovplyvní úroveň dopytu.
5. Krízové ​​javy v podobe silného kolapsu objemu prenajímaných priestorov zasiahnu podobne aj trh komerčných a rezidenčných prenájmov. V segmente rezidenčných nehnuteľností sa nájomcovia zamerajú na byty a izby s menšou rozlohou a nízkym mesačným nájomným. V kategórii komerčných nehnuteľností bude pokračovať trend výrazného znižovania nákladov na 1 meter štvorcový za účelom predaja akýmkoľvek spôsobom. V roku 2017 bude tento trh viac ovplyvnený otázkou nerovnováhy medzi ponukou a dopytom smerom k silnej nerovnováhe dopytu.

Stabilizácia súčasnej situácie sa očakáva do roku 2019-2020.

Práve v tomto období sa predpovedá začiatok oživenia a postupný návrat na predkrízové ​​úrovne.

Cenová hladina bývania v roku 2017

Väčšina odborníkov, ktorí predpovedajú vývoj realitného trhu v blízkej budúcnosti, si netrúfa povedať konkrétne čísla a ceny bytov.

Situácia bude mať individuálny scenár v každom konkrétnom regióne. Moskva, Petrohrad a niektoré ďalšie najväčšie mestá Ruskej federácie s najväčšou pravdepodobnosťou zažijú obdobie prudkého poklesu cien.

V kontexte nových ekonomických skutočností sa náklad priblíži svojej skutočnej hodnote, čo bude mať len pozitívny vplyv na ďalší vývoj trhu s bývaním a komerčnými nehnuteľnosťami.

Niektorí odborníci zastávajú názor, že ceny v budúcom roku klesnú o 5-7%, iní očakávajú pokles o viac ako 10-15%. Poďme analyzovať prognózy a závery popredných ruských realitných expertov.

Názor realitných znalcov

Šéf ruskej Sberbank G. Gref uvádza prognózu vývoja ruského trhu s nehnuteľnosťami na základe skutočnosti, že bude pozorovaná pozitívna dynamika len vo vzťahu k dopytu. Väčšina investorov podľa neho očakáva ešte väčšie tempo poklesu cien na sekundárnom trhu. A aj napriek relatívne priaznivým cenám rezidenčných nehnuteľností sa v najbližších rokoch nepočíta s rastom.

2016-2017 je priaznivé obdobie na investovanie bez možnosti získania rýchlej marže. Na to budete musieť počkať asi päť rokov.

Profesor Ruskej ekonomickej univerzity G. Sternik naznačuje pokles realitného trhu v Rusku od roku 2017. Podľa jeho názoru budú ceny a dopyt po bývaní klesať minimálne do roku 2019. V budúcom roku sa realitný trh dostane na najnižšiu úroveň. Veľké množstvo novostavieb zamrzne, stavebné firmy odmietnu realizovať veľké projekty pre prudký pokles platobnej schopnosti občanov krajiny. Kríza najviac zasiahne malé mestá, kde bude pokles objemu transakcií citeľnejší ako v mestách nad milión obyvateľov.

Prognóza prezentovaná Uralskou komorou nehnuteľností predpokladá aj vývoj krízy na ruskom realitnom trhu. V rokoch 2017-2018 dôjde k prudkému poklesu objemov predaja. Vo väčšej miere sa to dotkne bývania zo starého fondu, ako aj vybudovaného na okrajoch miest. Developerov nových domov to zaviaže skvalitniť výstavbu a sadové úpravy a prilákať tak potenciálnych kupcov.

Aktuálny rok je podľa odborníkov komory najpriaznivejším obdobím na kúpu rezidenčných nehnuteľností vzhľadom na prítomnosť mnohých výhodných ponúk na primárnom aj sekundárnom trhu. Štátna podpora a nižšie sadzby hypoték v najbližšom období pomôžu pozitívne ovplyvniť situáciu na realitnom trhu.

Prognóza realitného trhu na rok 2017 je v oblasti výstavby novostavieb negatívna, keďže dôjde k prudkému poklesu ponuky a zmrazeniu mnohých investičných projektov.

Kríza povedie k jasnej nerovnováhe medzi ponukou a dopytom s jasnou prevahou dopytu a k výraznému poklesu objemu predaja a cien nehnuteľností.

Jún 2019: Dynamika cien na sekundárnom trhu zostáva vysoko segmentovaná. Situáciu v konkrétnej lokalite určuje najmä štruktúra vety. Najlacnejšie možnosti opustili trh počas boomu dopytu v minulom roku. Predajcovia, živení rečami o ostrom napodobňovaní bytov po 1. júli, keď vstúpia do platnosti zmeny 214-FZ, sa snažia zvýšiť ceny toho, čo zostalo. Ale nie veľmi úspešne, pretože náklady na bývanie v rozpočte sa výrazne zvýšili už v predchádzajúcich mesiacoch. Tým pádom hlavný dopyt prúdi do stredných segmentov, ktoré sa už cenovo veľmi nelíšia od lacných. Hlavným outsiderom trhu je stále predražená biznis trieda. V rovnakej dobe, elitný segment v centrálnom správnom obvode, v očakávaní rovnakej reformy 214-FZ, naopak, išiel hore. S najväčšou pravdepodobnosťou budú „pruhy“ na trhu pokračovať až do jesene, kedy sa objavia prvé výsledky reformy výstavby zdieľaného kapitálu. Prečítajte si viac o trendoch na trhu s nehnuteľnosťami v článkoch a recenziách na webovej stránke analytického centra:

Predpovede podrobne

Predpovede trhu s nehnuteľnosťami do roku 2024

Súčasná situácia

Spočítajte si sami: online kalkulačky

Autoritatívny názor

Prognózy a prehľady o segmentoch trhu s bývaním:
nové budovy v Moskve a Moskovskej oblasti, vidiecke nehnuteľnosti