Cum se vinde corect 1 sau 2 apartamente. Cum să vinzi o cotă dintr-un apartament fără acordul proprietarilor? Condiții și modalități de vânzare. cele mai frecvente întrebări despre cum să-ți vinzi cota într-un apartament

Vânzarea unei cote din imobile deținute de mai multe persoane se realizează strict după reguli speciale. Toți proprietarii ar trebui să fie conștienți de dreptul de preemțiune pentru a evita coliziunile cu legea în procesul de vânzare a părții lor către un străin.

Chiar din prima noapte

Vânzarea unei părți din drepturile de proprietate comune este reglementată de articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse. Acest articol explică mecanismul de exercitare a dreptului de preferință la cumpărare, conform căruia participanții la proprietatea comună au dreptul de „prima răscumpărare” a unei acțiuni planificate spre vânzare către un străin.

Concluzia este că dreptul de a cumpăra o acțiune aparține în primul rând altor acționari și numai dacă aceștia nu și-au exercitat acest drept acțiunea poate fi vândută unui străin.

Cu toate acestea, aceste restricții nu se aplică donării unei acțiuni, așa că vă puteți dona proprietatea fără acordul altor acționari. Cu toate acestea, coproprietarii se pot adresa instanței cu o cerere de recunoaștere a tranzacției cadou ca fiind falsă. Așadar, în cazul unei astfel de „donații”, atunci când plata se face efectiv, dar nu este făcută publicitate, noul proprietar are riscul de a pierde atât cota, cât și banii plătiți pentru aceasta fără un acord.

În practică, există adesea cazuri în care viitorului cumpărător i se dă mai întâi o mică parte, iar apoi el, în calitate de participant la proprietatea comună, dobândește partea rămasă. În acest caz, valoarea principală a acțiunii va fi confirmată oficial prin contractul de cumpărare și vânzare.

Apropo, conform articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse, cetățenii sunt liberi să încheie un contract de cumpărare și vânzare, astfel încât vânzătorul este liber să aleagă un cumpărător dintre coproprietarii imobilului care doresc să cumpără partea sa, la propria discreție.

Decizie cu preaviz

În conformitate cu alineatele 2, 3 din articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția sa de a-și vinde acțiunea unui străin, indicând prețul. si alte conditii in care o vinde. În cazul în care participanții rămași la proprietatea comună refuză să cumpere sau nu achiziționează cota vândută în proprietatea imobiliară în termen de o lună, vânzătorul are dreptul să-și vândă cota oricărui terț. Aceste reguli se aplică și la înstrăinarea unei acțiuni în baza unui acord de schimb.

Puteți notifica despre vânzare, de exemplu, prin telegramă cu confirmare de livrare sau prin scrisoare recomandată cu notificare și inventar. O poți trimite și prin notar, iar unii dintre aceștia eliberează în acest caz confirmarea trimiterii unei astfel de notificări.

Legislația actuală nu precizează conținutul notificării către vânzătorul acțiunii. Totuși, o astfel de notificare trebuie să indice toate condițiile esențiale cu privire la care s-a ajuns la un acord între părțile la tranzacție, inclusiv subiectul vânzării (schimbului); adresa de amplasare a proprietății, cota de proprietate comună a proprietății care este înstrăinată; prețul la care se vinde acțiunea (sau proprietatea pentru care este schimbată). La vânzarea unei acțiuni în rate sau amânare, sunt specificate condițiile de plată. Pot fi, de asemenea, specificați și alți termeni ai tranzacției pe care părțile i-au considerat ca fiind semnificativi. Cererea ar trebui să specifice, de asemenea, termenul limită pentru a răspunde la aceasta.

Detalii dure

În cazul în care, după notificarea coproprietarilor asupra condițiilor de vânzare (schimb), aceste condiții s-au modificat, cel puțin în direcția îmbunătățirii drepturilor cumpărătorului, de exemplu, că prețul a scăzut sau un plan de rate. a fost furnizat, participanții la proprietatea comună trebuie să fie din nou notificați cu privire la aceste modificări.

Dacă acțiunea este vândută cu încălcarea dreptului de preempțiune (să zicem, vânzătorul nu a notificat ceilalți coproprietari despre vânzarea acțiunii, nu a așteptat expirarea perioadei de așteptare sau a vândut acțiunea unui străin în alte condiții mai favorabile decât cele care au fost oferite coproprietarilor), atunci orice alt participant la proprietatea comună în termen de trei luni poate cere în mod legal transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta.

În termenele limită

În cazul în care participanții rămași la proprietatea comună refuză să cumpere sau nu achiziționează cota vândută în proprietatea imobiliară în termen de o lună, vânzătorul are dreptul să-și vândă cota oricărei persoane. Adică, dacă ați notificat corect acționarul despre planurile dvs., atunci într-o lună puteți vinde în aceleași condiții oricărui alt cumpărător terță parte.

Legea îl obligă pe vânzător să înștiințeze coproprietarii despre vânzarea acțiunii, prin urmare, dacă un astfel de coproprietar este înștiințat, acesta își poate exercita dreptul de cumpărare a acțiunii înstrăinate în termen de o lună, chiar și în spital, pt. de exemplu, prin reprezentarea intereselor sale de către o altă persoană în baza unei împuterniciri.

Peste lege

Potrivit articolului 24 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, dispute între participanții la proprietatea comună care au apărut în timpul înregistrării de stat a dreptului la o acțiune în proprietate comună sunt supuse soluționării în instanță .

În cazul în care acțiunea este vândută cu încălcarea dreptului de preferință, atunci legea prevede un termen de trei luni pentru ca coproprietarul să depună o cerere în instanță prin care să ceară ca drepturile și obligațiile cumpărătorului să-i fie transferate. .

Konstantin Kozhevin, consultant juridic al organizației pentru drepturile omului ANO „Fair Medicine”

Tranzacțiile imobiliare în sine reprezintă un proces destul de serios care necesită cea mai mare atenție din partea părților - este necesar să se decidă prețul obiectului, procedura de plată, momentul transferului efectiv... Și dacă vânzătorul nu are unul, dar mai mulți proprietari, atunci o astfel de vânzare poate crea probleme atât vânzătorilor înșiși, cât și cumpărătorului.

Tranzacțiile cu mai multe părți pot fi efectuate fără probleme și cheltuială inutilă de timp și nervi dacă vânzătorul și cumpărătorul discută în prealabil condițiile, data și ora semnării acordului și transmiterii acestuia la organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta .

De obicei, vânzarea unui apartament care este în proprietate comună se realizează prin încheierea unui contract de cumpărare și vânzare, în baza căruia toți proprietarii acționează de partea vânzătorului. O astfel de tranzacție se realizează în același timp (contractul este semnat de toată lumea, decontările cu vânzătorii se fac în același timp, cumpărătorul devine proprietarul întregului apartament) și este cea mai optimă variantă de vânzare.

Vanzarea intregului apartament in proprietate comuna

Deși o astfel de tranzacție este optimă, pentru a evita eventualele suprapuneri și neînțelegeri, proprietarii de acțiuni ar trebui să discute și să rezolve trei probleme:

costul apartamentului;
procedura si modalitatea de plata;
data semnării contractului de vânzare-cumpărare.

Important! Dacă proprietarii de acțiuni din apartament, care sunt vânzătorul, discută și rezolvă toate cele trei probleme în timp util, atunci tranzacția se va desfășura fără prea mult timp, efort și nervi.

Cel mai bine este să determinați costul unui apartament în etapa de decizie de vânzare. Adică, dacă toți proprietarii în comun și-au exprimat disponibilitatea de a-și vinde fiecare acțiune, atunci se ia o decizie cu privire la prețul apartamentului și la valoarea costului fiecărei acțiuni.

Mulți cetățeni se înșeală cu privire la suma de bani din vânzarea unei acțiuni, considerând că aceasta ar trebui să corespundă unor circumstanțe precum rezidența permanentă și întreținerea unui apartament, înregistrarea permanentă, prezența copiilor... Cu toate acestea, nu există avantaje în prețul acțiunii vândute, nici înregistrarea permanentă, nici copii, nici nimic nu oferă altceva.

Important! Fiecare proprietar al unei acțiuni are dreptul de a conta pe o sumă proporțională cu cota sa.

Adică, dacă acțiunile sunt egale, atunci prețul apartamentului este împărțit la numărul de acțiuni - se obține suma datorată fiecărui proprietar comun ca urmare a tranzacției, iar această sumă va fi egală pentru toată lumea. Dacă dimensiunea acțiunilor diferă, atunci întreaga sumă a costului apartamentului este distribuită între vânzători în funcție de dimensiunea părților lor.

De exemplu, există trei proprietari: unul are o jumătate de cotă, iar ceilalți doi au o cotă de ¼. Apartamentul este de vânzare pentru două milioane de ruble. Proprietarul jumătate din apartament va primi un milion de ruble din vânzare, iar ceilalți - cinci sute de mii fiecare.

Astfel, înainte de a începe vânzarea, toți proprietarii trebuie să decidă asupra prețului apartamentului care se vinde, astfel încât fiecare dintre ei să știe la ce se poate aștepta în urma tranzacției. Principalul lucru este că cumpărătorului îi place acest preț.

După ce au trecut prin etapa inițială de pregătire a tranzacției și după ce au stabilit prețul, vânzătorii trebuie să discute, împreună cu cumpărătorul, problema procedurii și modului de plată între părți.

Procedura de decontare conform contractului este o condiție care prevede atât momentul, cât și volumul transferului efectiv de bani de la cumpărător către vânzători. De obicei, plata se face integral în momentul semnării contractului. Dar există o altă ordine:

transferul de fonduri în două etape - o parte în momentul semnării, iar cealaltă parte în ziua depunerii documentelor pentru înregistrarea de stat a transferului de drepturi;
transferul de bani integral după semnarea acordului în cel mult ____ zile, dar înainte de depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat a transferului de drepturi;
transferul unei părți din fonduri înainte de semnarea acordului (care este documentat cu o chitanță), iar partea rămasă - la momentul semnării acordului (sau după depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat).

Acesta este, decizia privind procedura de decontare este importantă pentru tranzacție. Chiar momentul în care vânzătorii primesc bani este foarte important, așa că trebuie reflectat în detaliu în termenii contractului.

Metoda de plată este modul în care vor fi transferate fondurile. Există doar două dintre ele - numerar și non-cash.

Dacă părțile aleg plata fără numerar, atunci contractul va trebui să indice numerele de cont ale tuturor vânzătorilor și să indice sumele creditate în aceste conturi.

Se poate întâmpla ca unul dintre vânzători să dorească să-și primească cota în numerar (acest lucru se întâmplă în cazurile în care vânzătorul este debitor în proceduri de executare silită, iar conturile sale bancare sunt sub supravegherea unui executor judecătoresc). Și atunci termenii contractului de cumpărare și vânzare sunt complicați de faptul că metoda pentru fiecare proprietar este determinată diferit, unele în numerar, iar altele prin transfer într-un cont bancar.

După ce toți proprietarii de acțiuni sunt de acord cu prețul și metoda de primire a banilor în cadrul tranzacției, începe cea mai dificilă etapă pentru majoritatea vânzătorilor - momentul semnării contractului de cumpărare și vânzare.

Faptul este că, din cauza participării mai multor persoane din partea vânzătorului, pregătirea unui contract de cumpărare și vânzare este complicată de descrierea fiecărui proprietar și de caracteristicile cotei sale. Documentul în sine este foarte supraîncărcat în conținut, așa că este dificil nu numai să compuneți, ci și să îl verificați.

Important!Și cu siguranță trebuie să verificați! Și nu ar trebui auzite argumente despre încrederea deplină - fiecare își verifică personal datele și valoarea tranzacției.

Este bine dacă toți proprietarii locuiesc în același oraș și chiar mai bine - chiar în apartamentul vândut. În acest caz, ei pot studia proiectul de contract împreună, apoi pot verifica contractul în sine și îl pot semna în același timp.

Și dacă proprietarii locuiesc nu numai în case diferite, ci și în diferite orașe sau regiuni, această etapă devine un adevărat test pentru cumpărător. Prin urmare, este recomandabil să nu-i strici nervii, ci pur și simplu să-l anunțați cu privire la data și ora la care toți vânzătorii vor fi gata să apară la Rosreestr pentru a depune o cerere de înregistrare de stat a transferului dreptului de proprietate către cumpărător.

Dacă nu este în niciun fel posibil să se adune toți proprietarii, atunci în acest caz executarea unei procuri (sau chiar împuterniciri) pentru a efectua o tranzacție pentru unul dintre vânzători poate veni în ajutor. Adică, de obicei până la depunerea documentelor, banii sunt deja (cel puțin parțial) la vânzători, nu este nevoie de o discuție ulterioară a vânzării, prin urmare acei proprietari care nu pot fi prezenți fizic în Rosreestr pot autoriza proprietarul care este. nu fara obstacole. Procura este eliberată de un notar.

Vanzarea unui apartament in actiuni catre un singur cumparator

De asemenea, se întâmplă că nu numai că este imposibil să aduni toți proprietarii împreună, dar este aproape imposibil să-i convingi să vândă apartamentul în același timp cu toți ceilalți. Având în vedere că dreptul la proprietate comună apare uneori ca urmare a acceptării unei moșteniri sau a împărțirii proprietății soților, ne putem imagina ce fel de sentimente „de familie” îi leagă pe proprietari. Și în astfel de cazuri, nici măcar nu poți conta pe eliberarea unei împuterniciri.

Și dacă cumpărătorul dorește să cumpere acest apartament anume, atunci el este pregătit pentru dificultăți precum încheierea de acorduri pentru vânzarea și cumpărarea de acțiuni în apartament.

Important! Vânzarea unui apartament pe acțiuni înseamnă încheierea unui contract separat de cumpărare și vânzare pentru fiecare acțiune sau mai multe acțiuni. Dar nu pentru apartamentul în ansamblu.

O astfel de vânzare nu va fi dificilă pentru vânzătorii înșiși - fiecare dintre ei va semna un acord și va vizita Rosreestr la un moment convenabil. Dar pentru cumpărător, această formă de „cumpărare” a unui apartament în acțiuni devine un adevărat test - în primul rând, întocmirea mai multor contracte, în al doilea rând, mai multe vizite la Rosreestr, în al treilea rând, plata taxei de stat pentru înregistrarea de stat a transferului de drepturi se face de fiecare dată când se depun documente . In plus, la achizitionarea ultimei cote, cumparatorul va comanda un alt certificat pentru intreg apartamentul, pe care il avea anterior in actiuni si a emis certificate separate pentru fiecare cota.

Cu cât sunt mai puține dificultăți la efectuarea unei tranzacții cu acțiunile unui apartament, cu atât va fi mai ușor să conveniți asupra unui preț cu cumpărătorul. Desigur, elaborarea și verificarea (semnarea) unui acord cu participarea tuturor deținătorilor de acțiuni necesită mult timp și atenție. Dar cu o pregătire bună și serioasă din partea vânzătorilor pentru această procedură, tranzacția în sine decurge fără probleme, pentru care cumpărătorul este dispus să plătească.

Dacă se efectuează o cumpărare și vânzare separată pentru fiecare acțiune, atunci acest lucru crește costurile cumpărătorului (care este, de obicei, plătit cu acestea în conformitate cu termenii contractului), atunci, în general, apartamentul va fi vândut mult mai ieftin.

ATENŢIE! Din cauza modificărilor recente ale legislației, informațiile din acest articol pot fi depășite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.

Din articol veți învăța: cum să vindeți o acțiune dintr-un apartament privatizat printr-un contract de cumpărare și vânzare, printr-o donație și printr-un gaj, precum și cum să recunoașteți vânzarea unei părți dintr-un apartament ca fiind ilegală.

Procesul de privatizare este o acțiune în justiție prevăzută de Legea Federației Ruse din 4 iulie 1991 nr. 1541-1 „Cu privire la privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă”, în urma căreia imobiliare (teren, apartament , casa, camera etc.) devine proprietatea persoanelor care au efectuat toate actiunile prevazute de lege.

Un apartament poate fi privatizat de o persoană sau de un grup de persoane. Dreptul de a privatiza spațiul de locuit este disponibil oricărei persoane care, la momentul depunerii documentelor la autoritatea de înregistrare, este înregistrată în mod corespunzător în aceasta ca rezident permanent legal. Astfel, privatizarea este adesea înregistrată pe numele tuturor membrilor familiei: soți, copii și alte rude.

În timp, soții pot divorța, sau copiii pot moșteni cotele părinților, iar atunci proprietarul cotei, care nu dorește să împartă acest apartament cu alți coproprietari, are dreptul să-și vândă proprietatea. Să luăm în considerare cum să desfășurăm corect achiziția și vânzarea, respectându-ți interesele și fără a încălca drepturile celorlalți coproprietari.

Este posibil să vinzi o cotă într-un apartament privatizat?

Este important să clarificăm imediat o nuanță atât de importantă precum diferența în termeni juridici „ proprietate comună" Și " proprietate comună" Puteți vinde o acțiune, dar dimensiunea acestei acțiuni trebuie să fie alocată și indicată în documentul de titlu.

Dacă apartamentul aparține mai multor persoane în baza coproprietății, atunci vânzarea poate fi efectuată numai a întregului apartament sau poate fi efectuată o împărțire preliminară a cotelor, după care fiecare dintre coproprietari va putea dispune de propria lor parte la propria discreție.

Când toți coproprietarii sunt de acord în mod egal cu vânzarea, atunci situația se rezolvă foarte simplu. Este suficient să încheiați un acord între toată lumea cu privire la suma vânzării și împărțirea acesteia după ce primiți bani de la cumpărător, după care puteți începe să oficializați vânzarea și cumpărarea. Este o problemă diferită când cineva vrea să-și vândă cota, iar restul sunt împotrivă. Aici intră în vigoare un algoritm de acțiuni complet diferit.

Astăzi se practică în principal trei scheme de vânzare a unei cote într-un apartament, respectând în totalitate normele legale și testate în practică. Dacă sunteți coproprietar al unui apartament, puteți adopta orice schemă pentru a vă transforma metri pătrați în bani.

Schema nr. 1. Vânzare prin donație

Vânzarea unei cote într-un apartament se poate efectua cu acordul coproprietarilor rămași. Din cauza diverselor circumstanțe, obținerea unui astfel de consimțământ poate fi imposibilă sau foarte dificilă. Totuși, legea permite donarea unei acțiuni - pentru aceasta nu mai este necesar acordul coproprietarilor rămași.

Este extrem de important să întocmești corect un act de cadou. Este foarte recomandat să încredințați această operațiune unui avocat cu experiență. În cazul în care nu este îndeplinită vreo cerință legală, coproprietarii rămași vor putea ulterior să protesteze documentul în instanță și să li se declare tranzacția nulă. Și există destul de multe cerințe:

Este necesară listarea completă a tuturor celorlalți coproprietari, indicând mărimea acțiunilor lor.
Indicați toate persoanele care nu sunt coproprietari, dar sunt înregistrate în acest spațiu de locuit în mod permanent.
Câți metri pătrați sunt transferați destinatarului?
Din ce motive a devenit această cotă proprietatea donatorului?
În cazul în care cota-parte aparține unei persoane căsătorite legal, va trebui să atașați actului de donație un consimțământ notarial al soțului/soției la tranzacție.

Pentru cei care decid să cumpere o cotă dintr-un apartament printr-un cadou, este important să rețineți că, potrivit legii (articolul 217 din NKRF, clauza 18.1), numai rudele apropiate ale vânzătorului sunt scutite de plata impozitului de 13% pe valoarea actiunii. Dacă cota este cumpărată de soțul, fiul sau fiica, tatăl sau mama vânzătorului, atunci nu se plătește impozit, toți ceilalți cumpărători vor fi obligați să o plătească. În plus, dacă cumpărătorul nu este cetățean al Federației Ruse, atunci se aplică o cotă de impozitare de 30%.

Valoarea cotei trebuie indicată în actul de donație, deși tranzacția este gratuită. Nu este recomandat să-i subestimați dimensiunea, deoarece dacă este subestimată cu mai mult de 20% din valoarea de piață, pot urma consecințe precum o amendă.

După finalizarea actului de cadou, banii sunt transferați vânzătorului de către cumpărător printr-o cutie de valori. Acordul de transfer se încheie cu participarea băncii, condiția pentru emiterea banilor este de obicei prezentarea unui document care confirmă transferul dreptului de proprietate de la donator la destinatar.

Există o altă opțiune: puteți dona o parte din acțiune, iar după înregistrarea donației, vindeți legal partea rămasă, întrucât noul coproprietar va avea dreptul de cumpărare prioritară. Această schemă va fi mai scumpă pentru părți, dar fiabilitatea sa este și mai mare. De asemenea, este utilizat în cazurile în care cumpărătorul nu are posibilitatea de a plăti întregul cost al acțiunii dintr-o dată, iar părțile convin să efectueze tranzacția în două etape.

Schema nr. 2. Vânzare prin garanție

Această metodă este utilizată atunci când banca este de acord să accepte această acțiune drept garanție pentru acordarea unui împrumut. O tranzacție de acest fel se numește ipotecă. Dacă ați luat bani, dar nu ați putut returna această sumă într-un termen prestabilit cu dobândă, acțiunea va deveni proprietatea gajului (băncii).

Avocații sunt adesea întrebați: Această regulă se aplică locuințelor care sunt singure pentru proprietarul cotei și familia sa? Răspuns: da - se aplică, după cum se precizează în mod expres în: art. 446 Codul de procedură civilă al Federației Ruse, art. 337, 348 Cod civil al Federației Ruse. Nu trebuie să ne temem că banca va sechestra bunuri imobile pentru datorii, doar în cazurile prevăzute la art. 54.1 din Legea „Cu privire la ipoteca”:

Valoarea datoriei este mai mică de 5% din valoarea garanției.
Datoria este scadentă cu mai puțin de 3 luni.

Adesea, proprietarii de acțiuni în imobiliare fac exact asta, împrumutând în mod deliberat bani de la bancă pentru a nu-i rambursa mai târziu. Atunci când nu există nicio speranță de a vinde profitabil o acțiune, o astfel de schemă este profitabilă, chiar și ținând cont de costurile de obținere a unui credit ipotecar.

Schema nr. 3. Vânzare simplă

O metodă destul de simplă, dar în practică nu atât de des folosită datorită faptului că vânzătorul trebuie să respecte reguli stricte, cum ar fi notificarea corectă a tuturor coproprietarilor cu privire la intenția de a vinde acțiunile, precum și respectarea termenelor limită. pentru că au așteptat decizia lor. În general, procedura arată astfel:

Proprietarul acțiunii dispune o evaluare imobiliară pentru a utiliza în continuare rezultatul în toate operațiunile. Va trebui să te împaci cu faptul că este imposibil să obții atât de mult pentru cota ta vânzând-o separat, cât ai putea obține prin vânzarea întregului apartament și apoi împărțind suma rezultată.
Fiecărui coproprietar i se trimite o scrisoare recomandată prin care îi anunță dorința de a vinde și indică valoarea vânzării. Trebuie să așteptați 30 de zile pentru decizia coproprietarilor din momentul primirii notificării. Abia după aceasta acțiunea poate fi scoasă la vânzare publică, deoarece în termen de o lună toți ceilalți coproprietari au dreptul să cumpere acțiunea pentru suma specificată în avans față de ceilalți cumpărători. O asigurare bună ar fi un refuz legal al coproprietarilor rămași de a cumpăra acțiunile, dar nu este întotdeauna posibil să le obțineți.
Între vânzător și cumpărător se încheie un contract de cumpărare și vânzare pentru o cotă dintr-un apartament. Unde sunt indicate: mărimea acțiunii, valoarea acesteia, descrierea acțiunii și procedura de decontare reciprocă.
Tranzacția este înregistrată în Registrul Unificat de Stat, despre care cumpărătorului i se dă un extras corespunzător.

Cum să recunoști vânzarea unei cote într-un apartament ca fiind ilegală?

Litigiile legate de vânzarea acțiunilor dintr-un apartament nu sunt neobișnuite în practica judiciară modernă. Coproprietarii, cumpărătorii, precum și terții ale căror drepturi au fost încălcate pot contesta tranzacțiile. O vânzare-cumpărare formalizată printr-un acord și înregistrată în Registrul Unificat de Stat poate fi contestată numai în instanță.

Coproprietarii apartamentului se pot adresa instantei in termen de 3 luni din momentul in care au luat cunostinta de cumparare si vanzare. În acest caz, nu puteți contesta tranzacția în sine, ci doar cereți ca drepturile și obligațiile cumpărătorului în baza unui acord deja înregistrat să fie transferate pe numele dumneavoastră. În cazul în care hotărârea instanței este pozitivă, reclamantul va plăti fostului proprietar al acțiunii suma specificată în contract și va deveni proprietarul acestei acțiuni.

Este important să rețineți că acest tip de litigiu necesită mult timp și costuri, așa că este mai bine să încercați mai întâi să rezolvați disputa pe cale pașnică. Puteți încredința negocierile în numele dvs. unui avocat profesionist. Această metodă va ajuta la soluționarea litigiului fără a implica instanța printr-un acord de soluționare.

Orice tranzacție poate fi ușor declarată invalidă în instanță dacă reclamantul poate dovedi că legea a fost încălcată la încheierea acesteia. De exemplu, cumpărătorul a transferat întreaga sumă vânzătorului înainte de a semna contractul de cumpărare și vânzare, sau vânzătorul este o persoană care nu are drepturi asupra acestei proprietăți și tranzacții cu aceasta.

Termenul de prescripție pentru cazuri de acest fel este foarte important:

În termen de un an, puteți contesta tranzacția dacă puteți stabili în mod fiabil momentul de la care reclamantul a aflat despre împrejurările care au împiedicat încheierea ei legală.
Tranzacțiile nule pot fi contestate în termen de 3 ani. De exemplu, dacă reclamantul poate dovedi că vânzătorul nu a primit bani de la cumpărător.
Terții care nu sunt participanți la cumpărare și vânzare au dreptul de a depune o cerere în instanță dacă drepturile lor sunt încălcate în termen de 10 ani de la momentul în care ar fi trebuit să primească informații despre această încălcare.

Toate aceste circumstanțe joacă un rol decisiv în determinarea valorii acțiunii. Un număr mare de riscuri diferite îi sperie pe cumpărători, astfel încât veniturile din vânzarea unei acțiuni pot fi, evident, mai mici decât valoarea acesteia.

De multe ori o casă privată sau apartamentul nu aparține unui singur proprietar, ci mai multor, sau, cu alte cuvinte, proprietatea este proprietatea comună a diferitelor persoane, care se numesc coproprietari. De regulă, o astfel de proprietate se formează datorită faptului că oamenii își privatizează apartamentele pentru mai multe persoane, le moștenesc în părți și, ca urmare, apar proprietate comună.

Vă rugăm să rețineți: vorbim despre o cotă de proprietate, și nu despre o parte a spațiului de locuit. Cota nu se măsoară în metri pătrați și nu dă dreptul de a ocupa „automat” orice cameră dintr-un apartament sau casă. Pentru a determina ce parte a locuinței, proporțională cu cota dvs., puteți utiliza, trebuie să alocați o cotă în natură, dar trebuie îndeplinite anumite condiții.

În ciuda faptului că acțiunea nu poate fi simțită sau atinsă, aceasta poate fi vândută. Vânzarea unei cote într-o casă sau un apartament este foarte posibilă.
Dar se ridică două întrebări:

Cum să vinzi o acțiune într-o casă și cine o va cumpăra?

Cu toate acestea, în ciuda acestor probleme, numărul tranzacțiilor cu apartamente comune a crescut recent în mod semnificativ.

Cât de complexe sunt astfel de tranzacții și care sunt principalele dificultăți?

Concluzia este că este important ca vânzătorii de acțiuni să cunoască regula de bază: coproprietarii - proprietarii părților rămase din apartament - au drept de preempțiune la cumpărare.
Prin lege, aceștia trebuie înștiințați în scris despre vânzarea unei acțiuni din casă, cu indicarea prețului. Mai departe, din momentul primirii notificării, coproprietarii se pot gândi o lună și pot lua o decizie cu privire la cumpărarea sau refuzul achiziției acțiunii. Dacă la sfârșitul lunii nu există cereri de cumpărare de la co-spărțitori, puteți vinde cota din casă oricărei persoane.

În practică, la înregistrarea unui contract de vânzare-cumpărare la serviciul de înregistrare sunt necesare documente care să confirme că a fost trimisă o notificare către coproprietari și aceștia au refuzat cumpărarea acțiunii, mai mult, refuzul trebuie să fie scris și certificat de un notar. Uneori apar probleme în acest sens: este imposibil să găsești toți coproprietarii (pot locui în altă localitate sau în străinătate) și să-i convingi să vină la notar. Unii pot rezista doar din cauza răutății...

În astfel de cazuri, este recomandat să contactați un notar, iar acesta va trimite scrisori de la adresa sa coproprietarilor (despre vânzarea acțiunii) cu o notificare de predare.
Mai mult decât atât, este mai eficient să trimiteți simultan la mai multe adrese cunoscute ale mârașilor: acasă (la locul de înregistrare permanentă) și serviciu.

La o lună de la primirea unei chitanțe care confirmă livrarea scrisorii către destinatar-salter, puteți încheia o afacere în siguranță. În același timp, chitanța și o copie salvată a scrisorii de notificare vor constitui o dovadă deplină a respectării drepturilor co-acționarilor la cumpărare preventivă.
Serviciul de înregistrare acceptă de obicei astfel de documente fără probleme.

Vânzătorul are dreptul de a stabili orice preț pentru acțiune, pe baza principiului libertății pieței. Cu toate acestea, dacă decide să înșele și să indice un preț umflat în notificările către coproprietari și, după ce a primit un refuz, să vândă unui terț prin reducerea prețului, atunci coproprietarii ofensați pot ruina afacerea.
Pentru a face acest lucru, oricare dintre coproprietari se poate adresa în justiție, depune ultimul preț (real) de vânzare, iar proprietatea îi va fi transferată.

La rândul său, cumpărătorul vătămat într-o astfel de situație poate face pretenții și cereri de despăgubire pentru pierderile suferite de vânzător.

Cea mai importantă întrebare: unde poate locui cumpărătorul acțiunii?

Să vă reamintim că o anumită cameră nu este alocată automat „pentru partajare”. Pentru a determina ce spațiu de locuit dintr-un apartament sau casă va corespunde fiecărei cote, coproprietarii trebuie să încheie un acord cu privire la procedura de utilizare a spațiului de locuit. De obicei, pentru fiabilitate, este certificat de un notar.

Merită să țineți cont de faptul că zonele comune - bucătărie, baie, coridoare - nu pot fi împărțite, rămân comune.

În practică, se întâmplă adesea să înceapă dispute între rezidenți, iar apoi problema să fie rezolvată prin instanțe. În acest sens, trebuie să se înțeleagă că instanța ia o hotărâre cu privire la stabilirea procedurii de folosință a suprafeței, ținând cont de situația reală a fiecărui coproprietar. Acesta este vor fi luate în considerare următoarele circumstanțe:

a) dacă proprietarul cotei are o altă suprafață de locuit;
b) are familie, copii, alte persoane aflate în întreținere;
c) situația financiară și multe altele.

De asemenea, se poate întâmpla ca proprietarul unei cote mai mari în apartament să ocupe o cameră mai mică în apartament. În schimb, cuiva care are o cotă mult mai mică în drept i se poate aloca un spațiu de locuit mai mare printr-o hotărâre judecătorească.

Adesea, acțiunile sunt achiziționate pentru a se putea înregistra la locul de reședință („propiska”) - acest lucru este tipic în special pentru orașele mari. Înregistrarea la locul de reședință a noului proprietar al unei cote din apartament efectuate fără acordul coproprietarilor.
Pentru a face acest lucru, este suficient să prezentați un certificat de proprietate la biroul de pașapoarte.
Dar atunci când vă mutați într-un apartament cu familia, ar trebui să țineți cont de faptul că pentru a înregistra membrii de familie ai proprietarului la locul de reședință, va fi necesar acordul scris al celorlalți coproprietari. Prin urmare, atunci când cumpărați o cotă într-un apartament, acest lucru ar trebui să fie luat în considerare dacă întreaga familie intenționează să se înregistreze și să locuiască acolo în viitor.
De exemplu, pentru o familie de 3 persoane, cumpărând 1/2 cotă într-un apartament, este mai rezonabil să-l achiziționați la 1/6 pentru fiecare persoană.

Proprietatea partajată este comună în principal în megaorașe. După privatizarea locuințelor comunale și „diviziunea” acesteia, proprietarii unor astfel de imobile pot deveni de la două până la șapte persoane.

În plus, aceștia pot fi complet străini, rude (copii și părinți) sau persoane care și-au pierdut legăturile de familie (fostul soț și soție). Mai devreme sau mai târziu, unul dintre coproprietarii imobilului va dori să „se separe” și să-și vândă partea. Și aici încep să apară multe dificultăți. Cum să vinzi o cotă într-un apartament în condiții favorabile? Să aruncăm o privire mai atentă.

Alocarea cotelor

Pentru a vă vinde cota, trebuie să finalizați o serie de proceduri. Fără acordul celorlalți coproprietari nu va fi posibilă înscrierea de noi oaspeți și nici măcar reparații. Și vânzarea sau închirierea unei părți din locuință va fi, de asemenea, destul de dificilă.

Între timp, este încă posibil să vinzi o cotă dintr-un apartament privatizat. Adevărat, pentru aceasta va trebui să treci printr-o procedură atât de supărătoare precum alocarea unei cote. Aceasta înseamnă că după privatizare, fiecare dintre coproprietari deține obligatoriu o anumită cotă.

Poate fi exprimat fracționat. De exemplu, un apartament cu două camere are doi proprietari, fiecare dintre ei având o jumătate de cotă. Dacă vorbim de o cotă în natură, se dovedește că fiecare persoană deține una dintre camere și va deține în comun spații comune (bucătărie, hol, cămară). Mai mult, după alocarea cotei, aceștia vor avea și dreptul de a folosi sediul de mai sus. În acest caz, cota fiecăruia devine personală, iar vecinii vor rămâne coproprietari.

Proprietatea comună poate fi, de asemenea, împărțită. Acesta este, de regulă, un proces complex și îndelungat, după care proprietatea comună va fi anulată și o singură persoană va deveni proprietarul deplin.

Înregistrarea procedurii

Alocarea unei cote este formalizată de un notar, desigur, nu vor avea forță juridică. Totodată, dacă coproprietarii nu ajung la o decizie comună, atunci această problemă trebuie soluționată doar prin instanță. De regulă, cererea este depusă de proprietarul care dorește să efectueze procedura de alocare a unei acțiuni. Bătălia juridică poate dura până la șase luni sau mai mult (mai ales dacă alți participanți nu participă la întâlniri).

Vând parte din apartament

După alocarea unei acțiuni, proprietarul are dreptul să o vândă. Dar înainte de a face acest lucru, trebuie să oferiți să cumpărați partea dvs. altor proprietari. Conform legii, înainte de a vinde o cotă dintr-un apartament, ceilalți proprietari trebuie să trimită o notificare scrisă cu o ofertă de cumpărare.

Acest document indică costul și caracteristicile tehnice ale locuinței. Coproprietarii pot lua decizia de a vă cumpăra acțiunile în termen de o lună de la citirea scrisorii. Adică, în această perioadă trebuie fie să vă accepte oferta, fie să refuze achiziția.

Pentru a evita orice neînțelegeri, astfel de propuneri trebuie trimise prin scrisoare recomandată. La urma urmei, dacă în viitor, de exemplu, proprietarii declară în instanță că nu au primit nicio notificare, atunci vei putea oferi dovezi.

Nuanțe importante

Mulți cetățeni neinformați întreabă adesea: „Este posibil să vinzi o parte dintr-un apartament dacă vecinii sunt împotrivă?” Din anumite motive, mulți oameni cred că alți proprietari pot interfera cu adevărat cu procesul de vânzare a părții lor din casă. De fapt, nu este cazul, tot ce datorezi celorlalți coproprietari este să îi anunți intenția ta de a vinde apartamentul. Dacă nu sunt de acord cu cumpărarea, acest lucru nu le dă dreptul de a interzice vânzarea acțiunii către alte persoane.

După ce au trecut 30 de zile de la data cunoașterii vecinilor, aveți dreptul de a vă transfera cota oricui. Dar rețineți: prețul trebuie să corespundă strict cu cel pe care l-ați indicat în scrisoarea de notificare către coproprietari (nici mai puțin, nici mai mult). Dacă decideți să vă vindeți cota într-un apartament privatizat la un preț diferit, atunci oricare dintre vecinii dvs. va putea contesta o astfel de tranzacție în instanță în termen de trei luni.

Act de cadou în loc de contract de vânzare

În acest caz, unii vânzători decid să folosească un truc. Pentru a evita procedura de sesizare a vecinilor, aceștia întocmesc pur și simplu un act de cadou. Cu acest tip de tranzacție, nu este deloc necesară anunțarea vecinilor, iar înregistrarea în sine va fi mai ieftină și mai rapidă.

Dar există și aici capcane: dacă dai partea ta unei persoane care nu este rudă, atunci coproprietarii pot contesta un astfel de acord. Și chiar dacă vecinii nu reușesc să stabilească că în loc de un cadou a avut loc o tranzacție de cumpărare și vânzare, atunci faptul lipsei legăturilor de familie, în principiu, nu este atât de greu de demonstrat. Înainte de a vinde o cotă dintr-un apartament, este important să fiți de acord cu cumpărătorul asupra tuturor punctelor importante. În special, discutați despre procedura de plată, de exemplu, puteți vinde cu plată amânată sau în rate.

Cum se vinde un apartament cu cota minorului?

Dacă un minor este înregistrat în apartament, atunci totul depinde dacă este sau nu proprietarul imobilului. Dacă o acțiune care îi aparține este scoasă la vânzare, atunci pentru a fi vândută va trebui să obțină permisiunea autorităților tutelare și tutelare. În toate celelalte cazuri, se efectuează aceeași pregătire înainte de vânzare. Oferta de cumpărare nu este însă transmisă copilului, ci părinților sau tutorilor acestuia.

Desigur, și alți proprietari vor trebui să trimită o scrisoare de notificare. Dacă relațiile dintre vecini sunt normale, atunci puteți pur și simplu să discutați această problemă cu ei și apoi să oficializați un refuz legal al achiziției de către fiecare coproprietar. Dacă proprietarii au refuzat să-ți cumpere acțiunile, dar tu ai schimbat prețul, vor trebui din nou notificați în scris despre acest lucru și să aștepte un răspuns în termen de o lună.

Dispunerea acțiunilor copilului

Dacă este necesar să se vândă cota copilului în apartament, atunci în acest caz părinții săi trebuie să obțină consimțământul pentru vânzare de la autoritățile de tutelă. Mai mult, o astfel de structură trebuie să depună documente care să ateste că condițiile de viață ale copilului nu se vor înrăutăți și nu va rămâne fără locuință.

Adică vi se va cere să depuneți documente pentru apartamentul pe care urmează să-l cumpărați în schimb, sau pentru o cotă din locuință (dimensiunea nu trebuie să fie mai mică decât avea copilul înainte). În loc de acte pentru un apartament nou în care va locui copilul, acestea pot solicita un cont bancar deschis pe numele unui cetățean minor sau alte dovezi. În toate celelalte privințe, pentru a vinde cota copilului, va trebui să efectuați toți aceiași pași care au fost deja descriși mai sus.

Alte opțiuni pentru vânzarea acțiunilor

Este demn de remarcat faptul că vă puteți elimina cota chiar dacă este o cameră neizolată. Adică, teoretic, o persoană are dreptul de a vinde o acțiune într-un apartament cu o cameră. Legea nu interzice astfel de tranzacții. Cu toate acestea, în practică, este destul de dificil să se efectueze o astfel de operație.

Și prețul pentru astfel de metri pătrați va fi pur simbolic, deoarece este puțin probabil ca cineva să dorească să împartă o cameră de zi în care locuiește un alt străin complet. În acest caz, este mai bine să negociați cu celălalt coproprietar pentru a vinde proprietatea în întregime sau să îi oferiți să vă cumpere cota. Dacă vecinul nu este de acord cu astfel de opțiuni, atunci această problemă va trebui soluționată numai prin instanțe.

Este mult mai ușor să vinzi 1/2 cotă dintr-un apartament dacă locuința are 2 sau mai multe camere de zi separate. Desigur, în acest caz, prețul pentru imobile va fi mai devreme și mai târziu mai mic, dar dacă este necesar, pot fi găsiți cumpărători pentru această opțiune.

Stânci subacvatice

Agenții imobiliari observă că în procesul de vânzare a unei acțiuni puteți întâmpina multe dificultăți. În primul rând, acest lucru se poate datora faptului că unii coproprietari confundă conceptele de „preempțiune” cu „permisiunea de a vinde”. Ei, de exemplu, pot evita să primească o scrisoare de notificare despre vânzarea unei acțiuni și, fără refuzul lor scris, nu este posibilă înregistrarea tranzacției. Din păcate, Codul civil nu spune nimic despre ce să facă dacă vecinii nu cooperează.

De asemenea, este de remarcat faptul că legea nu poate obliga alți coproprietari să vândă o cotă din apartament. Încălcarea proprietății private a altora este o infracțiune. Prin urmare, puteți conveni doar cu privire la cumpărarea acțiunilor altor proprietari doar pe cale amiabilă.

Există și situații în care mai mulți coproprietari doresc să cumpere acțiunea oferită deodată. Dacă se întâmplă acest lucru, vânzătorul însuși poate alege căruia dintre ei să-și transfere cota.

Cost estimat

Dacă, în ciuda tuturor dificultăților, tot decideți să vă vindeți cota într-un apartament privatizat, atunci ar trebui să începeți să evaluați valoarea acestuia. Pretul va fi influentat de urmatorii factori:

· numărul de camere din locuință;

· amplasarea casei;

· zona apartamentului;

· segment de piata etc.

Desigur, proprietarul are dreptul de a stabili el însuși costul camerei (camere), dar practica arată că costul acesteia va fi cu 30-40% mai mic decât prețul său de piață. Dacă decideți să vindeți o parte din cota din apartament, atunci pregătiți-vă pentru faptul că va fi și mai dificil.

Dezavantaje pentru cumpărător

Prețul redus este o „compensare” complet legitimă pentru eventualele conflicte cu vecinii. Până la urmă, destul de des ceilalți coproprietari nu sunt foarte mulțumiți de noii chiriași. Există și situații în care vecinii chiar instalează încuietori noi pe ușile lor din față.

În acest caz, persoana va trebui să se adreseze instanței cu o cerere de acces pentru folosirea apartamentului. În instanță, desigur, se vor alătura victimei, iar noul proprietar se va putea întoarce la casa lui cu un executor judecătoresc. Cu toate acestea, dacă coproprietarii încep să „încurce” în mod constant, atunci trăirea într-un astfel de mediu va fi foarte dificilă. În acest sens, prețul unei cote într-un apartament va fi întotdeauna cu aproximativ o treime mai ieftin decât valoarea sa de piață.

concluzii

Deci, cum să vinzi o cotă într-un apartament? În principiu, dacă respectați toate cerințele dreptului civil, atunci nu ar trebui să apară dificultăți speciale. Cel mai important lucru este să nu uitați să oferiți să vă cumpărați cota altor coproprietari. Dacă refuză, atunci coproprietarii trebuie să emită un refuz legalizat în acest sens. Dacă cota care este scoasă la vânzare aparține unui copil, atunci va trebui să obțineți și permisiunea autorității de tutelă și tutelă. De asemenea, aveți dreptul de a vinde o parte din acțiunea dvs.

Și în sfârșit: poți vinde o cameră doar dacă a fost privatizată, iar proprietarii dețin locuința pe baza dreptului de proprietate comună.