Credit ipotecar. Ce este o ipotecă? Originea și etimologia cuvântului ipotecă Sensul ipotecar pentru țară

Istoria creditării datează din timpurile străvechi ale dezvoltării comerțului, dar împrumuturile colaterale au apărut abia la sfârșitul secolului al V-lea - începutul secolului al VI-lea î.Hr. pe pământul grecesc. Originea cuvântului ipotecă datează din Grecia Antică, ca sursă primară a formării împrumuturilor garantate. La acel moment, garanția era personalitatea împrumutatului, și nu orice proprietate, așa că dacă era imposibil să plătească împrumutul, debitorul devenea sclav și era vândut la licitație.

Prima utilizare a cuvântului ipotecă și înțelegerea sa generală în sensul modern datează de la domnitorul Greciei Antice - Solon, datorită căruia un credit ipotecar a devenit o modalitate general acceptată de obținere de fonduri.

În greaca veche, un astfel de împrumut se numea „ὑποθήκη (hypotheke)”, care a fost format din sintagma hypotithemi, care în traducere literală este formată din expresii independente - „hypo” - sub și „tithemi” - pune, pune, pune.

Odată cu dezvoltarea societății, cuvântul „ipotecă” a început să fie găsit în multe limbi și culturi, dar a fost scris într-un mod similar cu sursa originală, de exemplu:

• Hypothéque este versiunea franceză a unui împrumut garantat;
• hipotecas - denumire în spaniolă;
• hipoteca - italiană pentru împrumut garantat;
• hypotheken – ipotecă în germană;
• hypotéka – folosirea cuvântului în Slovacia etc.

Una dintre puținele limbi care nu utilizează integral derivate ale ipotecei grecești este engleza.

Traducerea în limba engleză a cuvântului „ipotecă” este realizată în trei versiuni diferite, care sunt utilizate în funcție de situația specifică sau de țara vorbitoare de limbă engleză:

1. Ipoteca este principala modalitate de a se referi la o ipotecă în țările vorbitoare de limbă engleză; acest cuvânt este format din două componente: „mort” - mort, „gage" - promisiune; care înseamnă literal „făgăduință până la moarte” sau „obligat până la moarte”. Paradoxul constă în originea acestui concept, deoarece a fost introdus în Franța, dar nu este de fapt folosit acolo. Rata ipotecarului în țările europene și occidentale este destul de scăzută; pentru a cumpăra o casă sau un apartament, se emite pentru o perioadă lungă de timp - 40-50 de ani, ceea ce înseamnă în cele din urmă plăți pentru întreaga viață.
2. Hypothec este o altă denumire pentru ipotecă, a doua denumire este ipotecă.
3. Ipotecare - ipoteca.

Astăzi, un credit ipotecar înseamnă un împrumut care este garantat de orice imobil (cumpărat sau existent), la o rată a dobânzii determinată de o organizație bancară sau dezvoltator.

Ratele dobânzilor variază, de asemenea, în funcție de țară și dacă împrumutatul are cetățenia acelui stat, dar, în medie, între țări, creditele ipotecare pentru ruși vor fi emise la următoarele rate ale dobânzii:

Nu există documente istorice privind ratele ipotecare în Grecia Antică, dar conform informațiilor generale disponibile, dobânda pentru debitor ar putea ajunge la 50% din suma împrumutului.

Istoria conceptului

Etimologia și originea generală a ipotecii au reprezentat inițial un gaj sau ipotecă asupra unui credit ipotecar , cu toate acestea, a fost tradus literal ca „stand” sau „stâlp”. Acest lucru se datorează denumirilor adoptate de Solon, conducătorul Greciei Antice, ca garanție a proprietății colaterale.

Orice persoană care a contractat un împrumut garantat cu un teren sau o casă a devenit debitor, iar pentru a preveni reipotecarea terenului către alți creditori, i s-a instalat un stâlp sau o piatră mare cu o listă completă de împrumuturi, precum precum și plățile pe acestea. Acest pilon a însemnat că acest teritoriu a fost sub sarcina creditorului până la expirarea unui anumit termen și achitarea întregii sume a împrumutului cu dobândă. În caz de neplată, bunul devine proprietatea creditorului, iar acesta putea dispune de el la propria discreție.

Treptat, stâlpul a fost înlocuit cu mese pe garduri sau uși, iar mai târziu cu informații pe hârtie despre imobile, stocate într-o arhivă locală.

În Rusia, ipotecile au apărut abia în secolul al XVIII-lea și numai pentru oamenii din clasa superioară. Ulterior, țăranilor au început să se acorde împrumuturi garantate, ceea ce le-a permis să-și reînnoiască recolta sau să achiziționeze orice mijloace pentru cultivarea culturilor. Pentru nobili, ipotecile au devenit o modalitate de a achiziționa case suplimentare, terenuri și alte proprietăți imobiliare.

În mod obișnuit, pentru nobili, rata dobânzii la credit ipotecar era mai favorabilă, deoarece era mult mai ușor pentru această clasă să ramburseze împrumutul decât pentru țărani. Traduși în limba de astăzi, țăranii erau considerați clienți „problemă” ai instituțiilor bancare, deoarece la transferul de fonduri, angajații nu erau niciodată complet siguri de rentabilitatea lor completă.

Ipoteca a fost mult timp înrădăcinată în cercurile financiare ale multor țări datorită originii cuvântului cu câteva secole înainte de începutul noii ere. Treptat, a suferit unele modificări - metodele de înregistrare, precum și desemnarea sarcinii colaterale, care le-a permis oamenilor să cumpere proprietăți folosind fondurile primite de la bancă.

Vă rugăm să evaluați postarea și să-i dați like!

Pentru orice întrebări legate de ipotecare, puteți obține un răspuns în timpul unei consultații gratuite pe site-ul nostru. Înregistrare într-o formă specială.

Așteptăm întrebările dvs.

Crezi că un credit ipotecar este doar bani pentru cumpărarea unui apartament? Acest lucru este departe de a fi adevărat. Conceptul de credit ipotecar este mult mai larg decât credeți. Sravni.ru știe cum să economisească la acest împrumut.

O ipotecă este banii pe care îi împrumutați de la o bancă pentru imobiliare. Practic, se emite un credit ipotecar pentru achizitionarea unui apartament sau a unei case. Cu toate acestea, este posibil să obțineți un împrumut pentru alte nevoi - pentru a plăti orice bunuri și servicii.

fundal

Conceptul de „ipotecă” își are originea în Grecia antică (probabil în secolul al VI-lea î.Hr.). Acest termen a fost folosit pentru a descrie un post cu informații despre gajul unui teren aflat pe terenul debitorului. Literal, „ipoteca” este tradus în rusă ca „stand”. De asemenea, gajul bunurilor imobiliare pentru garantarea obligațiilor era folosit în Egiptul Antic. Astăzi, o ipotecă este considerată a fi un împrumut emis de o bancă, garantat cu bunuri imobiliare (apartament, casă, teren, garaj etc.).

Caracteristicile unui credit ipotecar

Fiecare are propria ipotecă

Statul, împreună cu băncile, sprijină anumite categorii de cetățeni pentru ca aceștia să își permită să-și achiziționeze propriile locuințe. A fost dezvoltat un program de creditare pentru familiile tinere și pentru militari; „ipoteci inverse” încep să se dezvolte pentru pensionari; mai rar, persoanele care nu au cetățenia rusă pot obține un împrumut.

Avantajele unui astfel de împrumut sunt evidente:

Te poți muta într-un apartament nou imediat după ce ai primit un împrumut. Astfel, dacă anterior ați închiriat locuințe și ați plătit bani proprietarului apartamentului, acum veți plăti sume pe măsură, dar să vă plătiți propriul apartament.

Comisionul de deservire a creditului va fi cel mai probabil mai mic sau comparabil cu creșterea prețurilor imobiliare, așa că, de fapt, nu aveți nimic de pierdut.

Plătești mai puține taxe. Toate dobânzile plătite de dumneavoastră pentru împrumut și o parte din costul apartamentului în valoare de până la 1.000.000 de ruble. sunt scutite de impozit (exclus din baza de impozitare la plata impozitului pe venitul persoanelor fizice).

Cu toate acestea, trebuie să vă evaluați în mod realist capacitățile și costurile pentru întreținerea și rambursarea împrumutului.

Când primiți un împrumut, vă rugăm să rețineți:

Pe ce dobândă se calculează: la suma rămasă a datoriei sau la întreaga sumă a datoriei. În primul caz, se percepe dobândă doar pentru acea parte a datoriei pe care încă nu ați rambursat-o. Acestea. totul este destul de corect: există o datorie - există o taxă pentru utilizarea acestei datorii. În cel de-al doilea caz, se percepe dobândă la întreaga sumă a împrumutului, indiferent de cât de mult ai rambursat deja creditul.

Ce costuri suplimentare, pe lângă comisionul de împrumut, mai apar. De exemplu, comisioane la transferul de bani, comisioane de procesare a creditelor etc. Ele se pot dovedi a fi semnificative.

Asigurați-vă că adăugați la cheltuielile dvs. o taxă de asigurare, care reprezintă aproximativ 1,5% din valoarea datoriei rămase.

Este posibil să rambursați anticipat împrumutul? Dacă economisiți niște bani, puteți reduce durata împrumutului și puteți economisi dobânzi rambursând o parte din datorie mai devreme decât este cerut de acordul dvs. Este imperativ să vedem dacă o astfel de posibilitate este prevăzută în contract și dacă au fost introduse penalități pentru aceasta.

Creditele ipotecare sunt emise de bănci, iar condițiile de creditare ale fiecăruia sunt diferite. Un credit ipotecar, ca oricare altul, se caracterizează în primul rând prin termenul împrumutului și rata dobânzii. În plus, în cazul unui credit ipotecar, suma împrumutului este un anumit procent din costul locuinței achiziționate. Partea rămasă a costului este așa-numitul avans și trebuie să fie disponibilă debitorului pentru a obține un credit ipotecar (mai multe detalii: Shevchuk D.A. Corporate Finance. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

Moneda împrumutului poate fi atât național, cât și străin. Fiecare împrumutat decide singur căruia să-i acorde preferință. Totul depinde de cât timp iei împrumutul. Pe termen scurt (până la 5 ani), este mai profitabil să contractați împrumuturi în valută străină și este recomandabil să faceți un împrumut în dolari SUA, deoarece recent cursul de schimb al acestei monede față de ruble a avut tendința de a scădea . Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că pe termen lung este foarte dificil să preziceți situația de pe piața valutară, așa că are sens să contractați împrumuturi „lungi”, precum credite ipotecare, în moneda în care primiți salariul tău.

Odată cu creșterea numărului de jucători de pe piața creditelor ipotecare, concurența se va intensifica și mai mult, dar gama de dobânzi oferite de bănci în astfel de condiții va rămâne cel mai probabil aceeași. Odată cu creșterea investițiilor pe piața creditelor ipotecare, băncile se vor strădui să ofere împrumuturi mai lungi (în prezent termenul mediu este de 10 ani, cel maxim este de până la 30 de ani). În plus, cu un grad ridicat de probabilitate este posibil să se prevadă o schimbare a cerințelor de plată în avans: o reducere a actualului 30% din costul proprietății achiziționate la 15-10%. Lansarea mecanismelor prevăzute de Legea federală „Cu privire la titlurile ipotecare” și adoptarea actelor legislative și de reglementare însoțitoare vor contribui la o extindere semnificativă a volumului de împrumuturi emise (Shevchuk D.A. Operațiuni bancare. - M.: GrossMedia: ROSBUKH , 2007).

Obținerea unui credit ipotecar implică completarea unui volum considerabil de documente. În etapa de examinare de către bancă a cererii de împrumut, împrumutatul trebuie să furnizeze băncii un pachet primar de documente pentru ipoteca, majoritatea având un formular standard.

Pachetul standard de documente pentru o ipotecă:

Cerere pentru un credit ipotecar și chestionar bancar. Unele bănci oferă să completeze o cerere preliminară de împrumut pe site-urile lor web, ceea ce ar trebui să grăbească procedura de obținere a unui credit ipotecar.

O copie a pașaportului sau un document care îl înlocuiește (pentru personalul militar).

O copie a certificatului de asigurare de pensie de stat.

O copie a certificatului de înregistrare la autoritatea fiscală a unei persoane fizice la locul de reședință pe teritoriul Federației Ruse (despre atribuirea unui TIN).

O copie a actului de identitate militar pentru bărbații de vârstă militară.

Copii ale documentelor de studii (certificate, diplome etc.).

O copie a certificatului de căsătorie/divorț și a contractului de căsătorie (dacă sunt disponibile).

O copie a certificatului de naștere al copiilor.

O copie a dosarului de munca, certificata de angajator.

Documente care confirmă venituri.

Uneori, banca are nevoie de informații suplimentare pentru a lua o decizie privind acordarea unui împrumut. În acest caz, pot fi solicitate următoarele documente.

Documente suplimentare pentru credit ipotecar:

Certificat de înregistrare (Formular 9) la locul de înregistrare permanentă.

Copii ale pașapoartelor tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu împrumutatul, precum și ale rudelor apropiate care nu locuiesc cu împrumutatul (soț, părinți, copii).

O copie a certificatului de pensie și o adeverință a cuantumului pensiei pentru rudele care nu lucrează.

O copie a certificatului de deces al părinților, copiilor, soților.

Documente care confirmă proprietatea asupra proprietății scumpe (dacha, mașină, teren etc.). Dacă dețineți un apartament (casă), sunt furnizate și caracteristicile spațiilor rezidențiale (Formular 7). În cazul în care sunt deținute valori mobiliare, sunt furnizate extrase din registrele deținătorilor de valori mobiliare.

Documente care confirmă disponibilitatea conturilor în Bănci (card, depozit, curent, la cerere etc.), cu extrase pe o perioadă de șase luni.

Documente care confirmă istoricul de credit al împrumutatului: copii ale documentelor care confirmă plata la timp a chiriei, utilități, servicii telefonice etc. în ultimele șase luni, un an; contracte de împrumut (dacă există) și documente care confirmă îndeplinirea obligațiilor din aceste acorduri.

Certificat de la o clinică de tratament medicamentos.

Certificat de la o clinică psihoneurologică.

Pentru copiile furnizate, originalele trebuie prezentate la momentul depunerii documentelor. Dacă împrumutatul are co-împrumutați sau garanți, atunci trebuie să depună și documentele enumerate la bancă (www.denisshevchuk.narod.ru).

Decizia băncii de a acorda un împrumut poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni, în funcție de bancă. Dacă decizia comisiei de credit bancar este pozitivă, puteți trece la alegerea locuinței.

În această etapă, împrumutatul trebuie să evalueze proprietatea și să furnizeze următoarele documente băncii ipotecare:

Acte de proprietate pentru locuința selectată;

Pașaport de locuință cu planul său;

Certificat de evaluare apartament;

Certificat de înregistrare (formularul 9) și caracteristicile spațiilor de locuit (formularul 7);

Certificat de absență a datoriilor la facturile de locuințe și utilități;

Extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor (despre subiectul dreptului la locuință, titluri de proprietate, absența sarcinilor asupra apartamentului);

Permisiunea autorităților de tutelă și tutelă de a înstrăina apartamentul (dacă există proprietari minori ai apartamentului sau apartamentul este grevat de drepturile minorilor).

Banca verifică „puritatea legală” a locuinței prezentate de împrumutat și cât de bine respectă cerințele pentru locuința ipotecară. O verificare similară este efectuată de compania de asigurări, deoarece asigurarea locuinței și alte riscuri sunt o condiție necesară pentru obținerea unui credit ipotecar (mai multe detalii în cartea D.A. Shevchuk, Ipoteca: pur și simplu despre complex. - M.: GrossMedia: ROSBUKH , 2008).

Prin lege, împrumutatul este obligat să asigure numai garanția împotriva daunelor și distrugerii complete. Dar băncile care împrumută, de regulă, cer ca împrumutatul să-și asigure în plus viața și capacitatea de muncă și riscul pierderii proprietății (titlul). Perioada de asigurare este egală cu durata creditului ipotecar.

Atunci când asigură locuința în sine, banca insistă asupra asigurării pentru suma împrumutului majorată cu 10%, dar mulți debitori asigură locuința achiziționată pentru întreaga valoare. Cu această opțiune, dacă apare un eveniment asigurat, compania de asigurări va rambursa împrumutul ipotecar de la bancă pentru debitor și îi va oferi acestuia suma rămasă în baza contractului de asigurare.

În ceea ce privește pierderea dreptului de proprietate asupra locuințelor, unele bănci solicită asigurarea acestui risc pe toată perioada împrumutului, iar unele doar pe 3 ani (prescriptie pentru tranzacțiile nevalide). Dacă locuința este achiziționată într-o clădire nouă, atunci nu este necesară asigurarea titlului.

Ratele de asigurare de risc sunt determinate individual pentru fiecare împrumutat. Asigurarea de locuință este de 0,3-0,5% din valoarea asigurării și depinde de tipul de pardoseală pe care o are casa, de starea tehnică generală a locuinței, de prezența finisajelor etc. Rata pentru asigurarea de viață și invaliditate pentru un debitor ipotecar variază între 0,3-1,5%. Este influențată de vârsta împrumutatului, starea de sănătate a acestuia și natura activității sale profesionale. Uneori, băncile cer ca viața unui co-împrumutat să fie asigurată dacă venitul acestuia a fost luat în considerare la stabilirea mărimii împrumutului. La asigurarea titlului, „puritatea legală” a locuinței este importantă. Tariful pentru acest risc este de 0,2-0,7%.

În medie, cu un credit ipotecar, costurile totale de asigurare ale împrumutatului sunt de 1-1,5% din soldul creditului pe an, inclusiv dobânda.

Plățile asigurării ipotecare se fac o dată pe an. Când se apropie termenul de plată, banca informează societatea de asigurări cu privire la soldul datoriei împrumutatului, iar pe baza acestei sume se calculează prima de asigurare. Astfel, suma plăților de asigurări scade în fiecare an odată cu datoria la împrumut. Momentul plăților de asigurare pentru locuința în sine depinde de tipul de locuință achiziționată - gata făcută sau în construcție. În primul caz, împrumutatul plătește pentru asigurarea imobilului și a titlului de proprietate din momentul primirii împrumutului, iar în al doilea, după înregistrarea proprietății.

La încheierea unui contract de asigurare ipotecară, ar trebui să studiați cu atenție lista evenimentelor asigurate pentru care vor fi compensate pierderile. La asigurarea de viață și invaliditate, evenimentele asigurate sunt de regulă decesul asiguratului și pierderea parțială sau totală a capacității de muncă (atribuirea statutului de invalid grup I sau II) pe perioada de valabilitate a contractului de asigurare. La asigurarea unei locuințe, evenimentul asigurat este pierderea sau deteriorarea bunurilor imobile ca urmare a unui incendiu, inundații lichide, dezastre naturale, acțiuni ilegale ale terților (vandalism, incendiere, explozie de explozibili), defecte structurale ale clădirii. , de care asiguratul nu avea cunoștință la momentul încheierii contractului. Un eveniment asigurat pentru asigurarea titlului de locuință poate fi o hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare, în urma căreia împrumutatul și-a pierdut drepturile de proprietate asupra obiectului ipotecii.

După ce banca a verificat apartamentul sau casa aleasă de împrumutat, precum și evaluarea și asigurarea acestora, vine momentul mult așteptat al încheierii unui contract de credit ipotecar. Întrucât aplicarea pentru un credit ipotecar este o procedură în mai multe etape, un broker ipotecar vă poate ajuta pe această cale dificilă.

Metoda de rambursare a unui credit ipotecar include frecvența plăților, momentul și mărimea plăților, precum și forma plăților - numerar, non-numerar.

În cazul unui credit ipotecar, plățile sunt de obicei efectuate lunar, cu o perioadă de plată adesea specificată de către creditor, cum ar fi 15-20 a lunii. Împrumutații care încalcă termenele de plată stabilite pot fi supuși unor penalități conform condițiilor contractului de împrumut.

Suma plăților este determinată de graficul de plată, care este de obicei eliberat împrumutatului imediat după semnarea contractului de împrumut. Creditorii pot solicita o potrivire exactă (până la copeici) dintre suma transferată și cea specificată în programul de plată. Atât plata insuficientă, cât și cea în exces pot fi considerate de către creditor ca o neîndeplinire de către debitor a obligațiilor din contractul de împrumut ipotecar, care este plin de penalități sau chiar de o cerință de rambursare anticipată a împrumutului.

Majoritatea programelor de creditare ipotecară prevăd posibilitatea rambursării anticipate a împrumutului cu un moratoriu minim asupra rambursării anticipate de aproximativ 6 luni. Pentru a efectua rambursarea anticipată a împrumutului, împrumutatul trebuie să depună o cerere către creditor într-o anumită formă. Puteți rambursa întregul credit ipotecar sau o parte din acesta înainte de termen. În cazul rambursării anticipate parțiale a împrumutului, împrumutatul are dreptul fie să reducă valoarea plăților lunare pentru perioada rămasă de împrumut, fie să lase valoarea plăților la fel și să scurteze perioada de împrumut în sine. În cazul rambursării anticipate integrale, împrumutatul trebuie să solicite băncii creditoare suma exactă a împrumutului și dobânda aferentă acestuia de la data estimată a rambursării integrale.

În primul rând, obținerea unui credit înseamnă necesitatea de a efectua plăți lunare (într-o zi strict definită) pentru achitarea principalului și a dobânzii la credit. În cele mai multe cazuri, puteți depune bani în numerar într-un cont la o sucursală a băncii creditoare sau prin transfer bancar de la o altă bancă (de exemplu, solicitând departamentului de contabilitate al angajatorului dvs. să transfere lunar o anumită sumă la detaliile specificate). Principalul lucru este că până în ziua următoarei plăți aveți suma necesară în contul dvs. curent. Dacă, de exemplu, trebuie să plecați pentru o perioadă lungă de timp, trebuie să depuneți în cont o sumă suficientă pentru a acoperi mai multe plăți lunare.

În caz de întârziere, se percepe o amendă (în diferite bănci 0,2-0,5% pentru fiecare zi de întârziere la plată). Cu toate acestea, dacă este nesemnificativ, explicat prin motive foarte întemeiate, iar împrumutatul a avut anterior „disciplină de plată excelentă”, banca se poate descurca fără penalități.

În primul rând, stabiliți pentru cât împrumut vă puteți califica și cât va costa în cele din urmă apartamentul. Calculatoarele de împrumuturi, care sunt disponibile pe site-urile multor bănci, vă vor ajuta să faceți acest lucru. Rețineți că plata lunară în majoritatea cazurilor nu poate depăși 40% din venit, iar mărimea maximă a creditului este limitată, de regulă, la 70-80% din costul apartamentului achiziționat. Brokerii de credit, agenții speciale menite să acumuleze informații despre pachetele de servicii ipotecare, să-l consilieze pe împrumutat și să îl ajute în colectarea documentelor și obținerea unui împrumut, pot ajuta și ei în alegerea unui program de credit ipotecar.

Aflați de la angajatorul dumneavoastră dacă este de acord să vă confirme venitul și sub ce formă se va face acest lucru (certificat în Formularul 2-NDFL, o scrisoare în formă liberă semnată de manager sau o conversație personală între șef și inspectorul de credite) . Dacă compania dumneavoastră nu este înclinată să ofere informații despre salariul efectiv al angajaților săi, merită să căutați o bancă „loială” care să fie de acord să ofere alte dovezi de venit.

Nu merită să fiți de acord cu un împrumut la mai mult de 15% pe an în ruble și 12% pe an în valută. Cu toate acestea, rețineți că o bancă poate promova o rată a dobânzii scăzută, dar poate percepe comisioane de „compensare” destul de semnificative, cum ar fi o taxă anuală de întreținere a contului sau rate mari de la o companie de asigurări din apropiere.

Vei fi în continuare expus - inspectorii de credite sunt bine conștienți de cât costă serviciile de babysitting, întreținerea mașinii etc.. Și dacă tot reușești să înșeli bancherii și să obții o sumă mare de împrumut, îți poți crea probleme: plăți lunare către banca poate fi inaccesibilă pentru bugetul familiei.

Opțiunea ideală este să te consulți cu un avocat despre aspectele „subtile” ale contractului care se încheie. Elementele care necesită o atenție deosebită sunt posibilitatea de revizuire a condițiilor împrumutului, întreruperile plăților, responsabilitatea împrumutatului în caz de întârziere etc.

Este posibil ca obținerea unui împrumut să vă oblige să faceți investiții suplimentare pe lângă comisioanele bancare. O sumă destul de semnificativă este de obicei costul căutării unui apartament - servicii de agent imobiliar, colectare documente etc. Aflați exact ce documente trebuie depuse la bancă pentru a încheia un acord. Rețineți că lista lor se poate extinde semnificativ în timpul procesului de tranzacție. Rețineți că unele bănci impun serviciile notarilor „lor” la rate umflate.

Rata „primară” înainte de înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuințelor în majoritatea băncilor este cu 2-3 puncte procentuale mai mare. Cu toate acestea, dacă cumpărați un apartament nou, de obicei nu trebuie să cheltuiți bani pe un agent imobiliar și nu este nevoie să verificați puritatea legală a proprietății achiziționate. În plus, nu orice apartament „de revânzare” este potrivit pentru un credit ipotecar - casa nu trebuie demolată, altfel banca nu va fi de acord să împrumute unui astfel de apartament.

Un agent imobiliar trebuie să fie loial ipotecilor. În caz contrar, vă va spune la nesfârșit că o vânzare „curată” a apartamentului ar fi fost mult mai rapidă, indignați-vă când cereți documente suplimentare și cereți plata suplimentară. În plus, agentul imobiliar trebuie să garanteze puritatea legală a apartamentului. Apariția proprietarilor legali ai casei tale la doi-trei ani de la decontarea împrumutului te poate costa scump. În acest caz, asigurătorul va plăti banca pentru dvs., dar banii cheltuiți nu pot fi returnați.

Evaluați cât de repede puteți, dacă este necesar, să găsiți un nou loc de muncă cu un nivel de venit acceptabil pentru rambursarea împrumutului. Iar dacă soțul tău acționează ca co-împrumutat, înainte de a aplica pentru un credit ipotecar, gândește-te la semnarea unui acord prenupțial pentru a evita un număr semnificativ de probleme cu reînregistrarea datoriilor și împărțirea proprietății în cazul divorțului.

Potrivit majorității debitorilor, dacă există o oportunitate de a face fără un credit ipotecar și de a cumpăra un apartament „direct” (de exemplu, prin obținerea unui împrumut regulat), merită să profitați de el. Luând în considerare plățile dobânzilor, costul unui apartament „ipotecar” crește cu 60-90%. În plus, până la rambursarea integrală a împrumutului, nu veți putea dispune liber de locuința dvs.; orice tranzacție cu aceasta trebuie să fie convenită cu banca ipotecară.

Destul de ciudat, agențiile care lucrează cu credite ipotecare trebuie să se confrunte în mod constant cu această concepție greșită. Între timp, băncile acordă împrumuturi, iar agențiile oferă servicii intermediare – ajutându-i pe potențialii împrumutați să aleagă o schemă ipotecară potrivită, să le evalueze corect nevoile, să colecteze documente etc. Aproximativ 80% dintre debitori sunt persoane care își schimbă proprietatea cu una mai bună folosind un credit ipotecar. Acest lucru necesită, în primul rând, o evaluare a bunurilor imobiliare existente; în al doilea rând, dorințele clientului. În plus, băncile au cerințe speciale pentru un apartament achiziționat prin credit ipotecar. Găsirea unui imobil potrivit, ținând cont de condițiile băncii, este și treaba unui agent imobiliar.

Când cumpărați un apartament printr-o ipotecă, proprietatea achiziționată este lăsată drept garanție - aceasta este o garanție pentru bancă. Totuși, scopul băncii nu este de a returna banii investiți, ci de a obține un profit din aceștia (adică, dobânda la împrumut). Prin urmare, anumite cerințe sunt impuse nivelului de venit al împrumutatului. Mărimea împrumutului depinde direct de mărimea salariului dvs. La solicitarea băncii, valoarea plăților lunare a creditului nu trebuie să depășească 35-40% din venitul lunar (oficial sau neoficial). Pe baza venitului împrumutatului, se calculează suma maximă a plăților lunare pentru acesta, iar dimensiunea maximă a împrumutului pe care banca este gata să-l acorde clientului va depinde de aceasta. În același timp, schema de credit ipotecar vă permite să măriți suma veniturilor, ținând cont de venitul total al soților.

Această greșeală apare deoarece oamenii confundă garanția și proprietatea. Într-adevăr, un apartament cumpărat printr-o ipotecă este gajat la bancă. Cu toate acestea, un gaj este doar o grevare. Împrumutatul devine proprietarul apartamentului achiziționat și imediat. Împrumutatul poate locui în apartament, poate înregistra toți membrii familiei și poate chiar închiria apartamentul (cu permisiunea băncii). Singura grevare (este inregistrata la SBI) este ca pana cand cumparatorul nu va rambursa creditul, nu va putea vinde sau schimba apartamentul.

Acest lucru nu este în întregime adevărat. Un apartament poate deveni obiectul unui gaj numai după ce proprietatea asupra acestuia a fost înregistrată - în cazul unui apartament neterminat, acest lucru este imposibil. Când lucrează cu piața primară, băncile folosesc două scheme. Când lucrează după prima schemă, clientul însuși alege firma dezvoltator și obiectul în care cumpără un apartament. Cu toate acestea, având în vedere riscurile ridicate în domeniul participării la capitaluri proprii, banca solicită împrumutatului să gajeze un apartament pe care îl deține deja ca garanție. După ce construcția este finalizată și apar drepturi de proprietate asupra noului apartament, banca elimină ipoteca pe vechiul apartament și îl ia pe cel nou drept garanție. Când lucrează în a doua schemă, banca acreditează mai multe companii de construcții care au trecut un audit financiar. În acest caz, numărul de companii și obiecte pe care împrumutatul le poate alege este limitat, dar nu este necesară nicio garanție sub forma unui apartament existent (mai multe detalii în cartea D.A. Shevchuk, Ipoteca: pur și simplu despre complex. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

Din păcate, acest lucru nu este adevărat. Atunci când contractează un împrumut ipotecar, împrumutatul trebuie să fie pregătit să facă plăți forfetare semnificative. De exemplu, doar pentru examinarea unei cereri de către un comitet de credit (fără a garanta rezultatul) va trebui să plătiți aproximativ 100 USD. După selectarea unui obiect, va trebui să plătiți pentru evaluarea sa independentă (de către un evaluator bancar) - 100-150 USD. Pentru deschiderea unui cont bancar platesc de la 0,75% la 1% din suma imprumutului. După cumpărare, trebuie să plătiți și prime de asigurare - 1,5-1,8% din suma împrumutului (mai multe detalii în cartea Shevchuk D.A. Credite pentru persoane fizice. - M.: AST: Astrel, 2008)..

Avansul (adică suma pe care trebuie să o plătiți pentru a cumpăra singur un apartament) variază între 20-30% din costul apartamentului în diferite bănci. Există două opțiuni de a face fără un avans. Primul este obținerea unui împrumut în scop de consum (suma primită este investită în achiziționarea unui apartament). A doua modalitate este disponibilă cu condiția ca împrumutatul să aibă deja un fel de imobil. În acest caz, tranzacția poate fi efectuată conform schemei de schimb ipotecar. Banii primiți din vânzarea imobilelor existente vor fi folosiți ca avans.

Dacă banca a autorizat împrumutatul pentru un împrumut de, să zicem, 30.000 USD, împrumutatul așteaptă exact această sumă. Banca prevede însă că împrumutul acordat nu va depăși 80% (sau 70%, în funcție de bancă) din costul apartamentului. Adică, dacă împrumutatul găsește un apartament în valoare de 35.000 USD, banca nu îi va da cei 30.000 USD promis, ci doar 28.000 USD (80% din costul apartamentului). Există și situația în care apartamentul ales de client, în cadrul unei evaluări independente a băncii, este evaluat sub valoarea sa de piață (cerințele vânzătorului). În acest caz, banca va fi de acord să acorde un împrumut numai în valoare de 80% (70%) din valoarea de evaluare. Apoi, împrumutatul trebuie fie să caute singur banii necesari pentru achiziție, fie să caute un alt apartament.

Aceasta este o concepție greșită des întâlnită din cauza faptului că fiecare tranzacție ipotecară trebuie să fie asigurată. La achiziționarea unui apartament prin ipotecă, băncile solicită următoarele tipuri de asigurare: asigurare de titlu, de proprietate, precum și de viață și invaliditate a împrumutatului. Toate costurile de asigurare sunt suportate de către debitor. În acest caz, nu riscurile împrumutatului sunt asigurate, ci riscurile băncii, iar în cazul unui eveniment asigurat, toate plățile se vor face în favoarea băncii. Dacă dorește, împrumutatul își poate asigura și propriile riscuri, dar va trebui să plătească separat.

Este gresit. Dacă o bancă eșuează, activele sale ajung la creditorii săi. Dar acest lucru nu afectează în niciun fel soarta împrumutatului. Împrumutatul pur și simplu schimbă beneficiarul, în favoarea căruia plătește soldul sumei și dobânda. Indiferent de schimbarea creditorului, termenii contractului de împrumut nu pot fi revizuiți în niciun caz.

Este gresit. Plătând dobândă la un împrumut pe mai mulți ani, o persoană reușește să ramburseze băncii o parte din împrumut. În plus, mai există bani contribuți ca avans. Această cotă din apartament aparține împrumutatului. În cazul în care împrumutatul nu mai poate plăti ratele la împrumut, apartamentul pe care l-a achiziționat este schimbat. Pentru debitor, locuința este achiziționată pentru suma pe care a contribuit, iar plata suplimentară este destinată rambursării datoriei către bancă (Shevchuk D.A. Operațiuni bancare. Principii. Control. Profitabilitate. Riscuri. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007) .

1. Cerințele pentru garanție pot diferi în funcție de Condițiile unui anumit produs, precum și de decizia Comitetului de credit în acord cu Ukrzaliznytsia.

2. Lichiditatea proprietății oferite ca garanție pentru obligațiile Împrumutatului.

3. Subiectul gajului (ipoteca) trebuie să fie situat pe teritoriul entității constitutive a Federației Ruse în care funcționează cel puțin una dintre diviziile structurale ale Băncii, cu excepția cazului în care se prevede altfel în Condițiile produsului.

4. Nu este permisă gajul imobiliar, asupra căruia, în conformitate cu legislația Federației Ruse, nu poate fi executat silit.

5. Subiectul gajului nu trebuie înregistrat pentru reparații majore, demolare sau reconstrucție cu relocare. Acest certificat este optional si este oferit la latitudinea Inspectorului de Credite sau la cererea societatii de refinanțare. Principalele criterii pentru Moscova și regiunea Moscovei pot fi: dacă casa are 5 (cinci) sau mai puține etaje, construită înainte de 1975 (Clarificarea se face conform listelor site-urilor oficiale - http://www.snos-domov.ru , etc.).

6. Subiectul gajului sau clădirea în care se află nu poate fi un monument de arhitectură și natură special protejat, un obiect al patrimoniului cultural cu restricții de utilizare, în conformitate cu legislația în vigoare a Federației Ruse.

7. Elementul de garanție trebuie să aibă o uzură fizică de cel mult 50% (cincizeci la sută).

8. Zona Subiectului gajat specificată în documentele tehnice contabile trebuie să corespundă zonei indicate în extrasul din Registrul Unificat de Stat. Pentru proiectele de construcții neterminate este permisă o creștere a suprafeței conform documentelor ITO. În acest caz, după înregistrarea de stat, trebuie eliberat un Certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra noii zone.

9. Este permis să aibă cel mult 5 (Cinci) proprietari (acţionari), fiecare dintre aceştia putând să nu fie Împrumutat, dar este obligat să acţioneze în calitate de Garant, dacă nu se prevede altfel în Condiţii.

10. Lipsa următoarelor persoane dintre cele înscrise la adresa Subiectului Gajului: copiii minori, persoanele obligate pentru serviciul militar și persoanele incapabile, precum și persoanele aflate în închisoare.

11. În funcție de Condiții, poate fi posibilă gajarea Caselor individuale cu reședință permanentă și sezonieră (căsuțe de vară, de țară, de grădină și alte clădiri, a căror locație ar putea să nu permită înregistrarea permanentă), inclusiv cele cu podele din lemn (în ceea ce privește din care societatea de asigurări a convenit să se asigure împotriva riscului de pierdere și daune).

12. Absența sarcinilor existente asupra Subiectului gajat. În unele cazuri, prin hotărâre a Comitetului de credit, se admite un gaj ulterior, ținând cont de cuantumul sarcinii curente. Angajările ulterioare sunt permise dacă nu sunt interzise de acordurile anterioare de gaj și dacă există permisiunea scrisă din partea gajaților inițiali. Totodată, Debitorul gajist pune la dispoziție Băncii Consimțământul primului gaj la gajul ulterior (Anexa nr. 5), o confirmare notarială a împuternicirilor (împuternicirii) semnatarilor din partea primului gajist.

13. În cazul unui gaj ulterior, diferența dintre valoarea de piață înmulțită cu LTV și soldul datoriei creditului (în cazul unui împrumut și al unei limite nereînnoibile) sau limita totală revolving la o altă bancă - gajul - este furnizat.

De exemplu: valoarea de piață a garanției este de 1.000.000 USD. Soldul restant al liniei de credit revolving este de 150.000 USD, iar limita totală disponibilă pe linie este de 300.000 USD. Cât de mult putem emite un nou împrumut împotriva garanției anterioare cu o reducere de 30%? Calcul: 1000000*0,7-300000=400000 dolari SUA.

14. Gajul spațiilor nerezidențiale și clădirilor decomandate (inclusiv rezidențiale) este posibilă numai cu gajarea simultană a drepturilor de proprietate sau de închiriere a terenului pe care se află. Absența unor relații funciare oficializate este confirmată de documente (de exemplu, o scrisoare de la Departamentul de Resurse Funciare).

15. Obiectul gajului nu trebuie să facă parte din complexul patrimonial al întreprinderii.

16. Cerințe pentru spațiile nerezidențiale:

Spațiile nerezidențiale trebuie să fie situate în cadrul unui municipiu cu o populație de cel puțin 50 (Cincizeci) mii de oameni(informații conform mass-media sau site-uri web oficiale).

Clădire rezidențială cu mai multe apartamente (cu excepția subsolurilor);

Complex comercial;

Clădire administrativă și de birouri;

O clădire sau o structură separată.

Clădirea în care se află Spațiul Nerezidențial sau o clădire care este ea însăși un spațiu nerezidențial trebuie să îndeplinească următoarele condiții și cerințe:

Nu fiți în situație de urgență O starea m;

Au o uzură fizică de cel mult 50% (cincizeci la sută);

Să aibă o fundație din beton armat, piatră sau cărămidă;

Au pereți din materiale de piatră, incl. blocuri și panouri mari;

Subiectul garanției nu poate fi:

Spațiile nerezidențiale sunt din lemn, cadru și panou, container, metal, lemn-metal, placare cu cadru, gonflabile, din materiale foliare și altele asemenea, clădiri prefabricate și mobile, chioșcuri și standuri, depozite de legume și fructe, precum și ca spații nerezidențiale situate în clădirile de mai sus.

Spațiile nerezidențiale trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

Trebuie să fie conectat la sisteme centralizate și/sau autonome de alimentare cu energie și apă,

Trebuie să aibă uși, ferestre, acoperiș (tavan) în stare bună.

În unele cazuri, prin hotărâre a Comitetului de credit, sunt permise garanții pentru obiectele nerezidențiale aflate în construcție. În acest caz, prin decizie a CC, rata dobânzii până la punerea în funcțiune a facilitatii poate fi mai mare decât cele specificate în Condițiile de împrumut.

17. La gajarea dreptului de închiriere a unui teren, termenul acestuia nu trebuie să fie mai mic decât perioada preconizată a împrumutului, majorată cu 1 (O) zi, dacă nu se prevede altfel prin Condiții.

Consimțământul proprietarului terenului de a gaja drepturile de închiriere este furnizat dacă:

a) contractul de închiriere a unui teren se încheie pe o perioadă de 5 (cinci) ani, sau pentru o perioadă mai scurtă, iar terenul, al cărui drept de închiriere este gajat, este în proprietatea statului sau a municipalității; (dacă contractul de închiriere a fost încheiat după 30 octombrie 2001);

b) terenul, al cărui drept de arendare este gajat, nu este în proprietate de stat sau municipală, iar contractul de închiriere a terenului prevede necesitatea obținerii acordului proprietarului terenului);

În acest caz, este necesar să se prezinte un Raport privind evaluarea valorii dreptului de închiriere, un acord înregistrat cu privire la transferul terenului pentru închiriere și un plan cadastral.

18. Suprafața unui singur teren cedat ca garanție (ipotecă) nu trebuie să depășească 1 (Un) hectar, dacă nu se prevede altfel prin Condiții.

19. Posibilitatea de a accepta fiecare subiect gajat specific pentru a garanta obligațiile Împrumutaților față de Bancă este determinată de unitatea structurală autorizată relevantă a Băncii - Asigurătorul sau Comitetul de Credit, pe baza încheierii Societății de Evaluare (în realitate). succesiunea) și/sau încheierea Comitetului de conducere în conformitate cu Reglementări privind evaluarea și monitorizarea activelor de stoc acceptate drept garanție. În cazuri excepționale, modificarea LTV-ului este posibilă prin decizie a Comitetului de Credit.

Vârsta pe durata împrumutului este de 21 – 65 de ani.

? (Vârsta la momentul solicitării unui împrumut este de la 21 la 55 de ani)

Experiență totală în muncă – minim 12 luni, incl. la ultimul loc de muncă - minim 4 luni.

Loc de muncă înregistrat oficial. Banca este pregătită să ia în considerare diverse forme de confirmare a veniturilor.

Regularitatea veniturilor. Primirea de venituri pe teritoriul Federației Ruse.

Dacă împrumutatul este angajat, atunci el își poate confirma venitul fie cu un certificat 2-NDFL, fie cu un certificat suplimentar în formă liberă semnat de angajator.

Pentru împrumuturile bancare vizate (cumpărarea unui apartament, a unei case), împrumutatul trebuie să aibă fonduri pentru a plăti avansul minim, precum și pentru a plăti cheltuielile aferente tranzacției.

Nu este necesarînregistrare permanentă (înregistrare) în Federația Rusă și cetățenie rusă. Absența acestei cerințe este unul dintre avantajele creditării de la Bancă.

Participarea garanților și a co-debitorilor la tranzacție

La stabilirea sumei împrumutului, Banca ia în considerare doar veniturile soților oficiali;

Împrumutatul din programele Băncii este întotdeauna soțul cu venitul mai mare;

Soțul/soția Împrumutatului trebuie să fie co-împrumutată conform contractului de împrumut dacă veniturile sale depășesc 25% din venitul total al familiei;

Un singur soț are voie să participe la o tranzacție ipotecară, sub rezerva încheierii unui Contract de căsătorie între soți care îndeplinește cerințele Băncii;

Furnizarea de garanți de către împrumutat nu este o condiție obligatorie.

Nu se iau în calcul veniturile garanților;

Asigurarea de garant nu este necesară;

Garantul oferă, de asemenea, o declarație de consimțământ pentru transferul datelor către biroul de istorie a creditelor (BKI) și completează un formular de cerere de împrumut;

Contabilitatea veniturilor și cheltuielilor Împrumutatului

Venituri acceptate cu titlu oneros:

Salariu;

Venituri pentru ore suplimentare;

Plăți de prime (bonusuri);

Venituri din muncă sezonieră;

Venituri din muncă cu fracțiune de normă;

Venituri din închirierea propriei proprietăți imobiliare;

Plăți lunare de asigurare;

Plata pensiilor;

Venituri din afaceri;

Venituri suplimentare din predare, tutorat și alte activități similare;

Venituri din utilizarea drepturilor de autor înregistrate.

Cheltuieli acceptate spre considerare:

Plăți la alte credite ipotecare;

Plăți pentru alte obligații;

pensie alimentară;

Chirie;

Plăți comunale;

Contracte de împrumut anterioare și actuale;

Alte cheltuieli lunare obligatorii ale clientului.

Caracteristici ale contabilității veniturilor (Angajare2):

Daca adeverinta de venit de la angajator este mai mare decat piata muncii, atunci venitul este aprobat in cadrul datelor pietei muncii;

În cazul în care o adeverință de venit de la angajator nu este mai mare decât maximul pentru piața muncii + 20%, studii și calificări corespunzătoare, experiență de muncă în domeniu (de la 3 ani), firma există de > 1 an, atunci se declara venitul este aprobat;

Motive pentru refuzul de a acorda un împrumut

Informații negative despre debitor;

Nerespectarea cerințelor Băncii;

istoric de credit negativ;

Raport negativ din partea serviciului de securitate;

Ascunderea datelor despre obligațiile de credit ale împrumutatului;

Fraudă.

Doar persoanele fizice - rezidenți ai Federației Ruse și nerezidenți ai Federației Ruse (sub rezerva confirmării documentare a legalității șederii pe teritoriul Federației Ruse, în zona de prezență a Băncii) pot fi Împrumutatul și Garantul , cu excepția cazului în care se prevede altfel în Termenii produsului.

Vârsta la momentul semnării Acordului de împrumut și Acordului de gaj este de cel puțin 18 ani. Termenul limită de plată a împrumutului trebuie să se încheie înainte ca Împrumutatul și Debitorul ipotecar să împlinească vârsta de 65 de ani, dar poate varia în funcție de Termenii produsului.

O persoană de sex masculin cu vârsta sub 27 de ani, în lipsa documentelor care confirmă amânarea serviciului militar până la vârsta de 27 de ani sau trecerea în rezervă, poate participa la Contractul de împrumut cu implicarea obligatorie a unui Coîmprumutat suplimentar care îndeplinește cerinţele de evaluare a solvabilităţii şi nu este supusă recrutării pentru serviciul militar de urgenţă.serviciu.

Absența informațiilor negative despre îndeplinirea obligațiilor financiare de către Împrumutat, inclusiv cu privire la împrumuturile și împrumuturile primite.

Lipsa de informații despre procedurile legale existente, arestarea, împărțirea sau înstrăinarea proprietății, tranzacții penale și alte informații negative cu privire la Împrumutat/Debitor în gaj.

Absența informațiilor negative (ascundere fiscală, participare la tranzacții de natură penală sau dubioasă, poziție financiară instabilă) despre organizația în care lucrează Împrumutatul.

Nicio altă informație negativă.

Tip: O – obligatoriu a fi depus; N – furnizat în funcție de disponibilitate; D – documente suplimentare; T – la solicitarea Băncii; Cod fiscal – poate fi furnizat pentru o tranzacție sub rezerva respectării cerințelor Băncii

1. Raport de evaluare.

2. Copii ale tuturor paginilor pașapoartelor proprietarilor.

3. Copii după titluri de proprietate și documente ale temeiului de drept.

4. Copie a unui extras din Registrul Unificat de Stat (valabil 30 de zile). Trebuie să fie valabil la data semnării contractului.

5. O copie a explicației și a planului clădirii rezidențiale sau o copie a pașaportului tehnic.

6. Certificat de absență a datoriilor pentru facturile de utilități, sau copie a contului financiar și personal.

7. Certificat de absență a datoriilor la plata impozitului pe proprietate.

8. O copie a unui extras din registrul casei.

Trăsătură distinctivă credit ipotecar- acesta este un gaj: există un gaj - există credit ipotecar, fără depozit - nu ipoteci

Termen credit ipotecar:

Termenul „împrumut ipotecar” înseamnă un împrumut emis cu garanție.
Diferența principală credit ipotecar din non-ipoteca - credit ipotecar: adică prezența garanțiilor. În plus, credit ipotecar poate fi emis atât asupra garanției bunului deținut de împrumutat, cât și asupra garanției bunului dobândit (când credit ipotecar se emite concomitent cu dobândirea proprietăţii).

Pentru a înțelege mai bine diferența dintre credit ipotecarși nu ipotecare, voi da un exemplu:
Garantată de un apartament existent, banca emite un împrumut, un „împrumut de consum”, pe care împrumutatul îl poate folosi pentru orice.
Acest credit ipotecar sau nu ipoteca?
Există un depozit - asta înseamnă că există credit ipotecar, iar împrumutul este o ipotecă.

Alt exemplu:
Banca a emis un împrumut pentru cumpărarea de bunuri imobiliare.
Dar nu a cerut această proprietate ca garanție. Fără depozit - nu ipoteci. Și împrumutul nu este o ipotecă.

Aș dori să subliniez încă o dată că credit ipotecar diferă de non-ipotecare în prezența garanțiilor.

Ipoteca: puțină istorie

Termenul " credit ipotecar„- de origine greacă.
Chiar și în Grecia Antică, era posibil să obțineți împrumuturi garantate, de exemplu, de terenuri. Împrumutatul a primit bani de la creditor ( credit ipotecar), iar pentru a evita tentația de a obține bani garantați cu același teren de la alți creditori, a fost obligat să instaleze un semn special (stâlp sau piatră) pe parcela grevată cu ipoteca. Acest semn a anunțat că acest complot era în garanție, că sub garanția sa credit ipotecar deja primit.

Care este diferența dintre „ipotecă” și „gaj”

După cum sa spus deja, credit ipotecar- acesta este un angajament. Dar nu orice angajament - credit ipotecar. Adevărul este că credit ipotecar- Acesta este un angajament de natură publică. La credit ipotecar imobiliare, autoritățile care înregistrează tranzacțiile efectuează înregistrări corespunzătoare că proprietatea este grevată cu gaj. Orice persoană interesată poate solicita un extras din Registrul de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta. În acest extras, dacă imobilul este ipotecat, se va indica faptul că există o grevare: un gaj.

Rezolvarea problemelor locative ale unei părți semnificative a populației ruse se realizează prin credite ipotecare. Pentru a înțelege mai bine cum funcționează o ipotecă, cui i se acordă și care sunt avantajele și dezavantajele, este important să înțelegeți conceptele de bază înainte de a depune o cerere de credit, să vă consultați cu banca și să faceți calcule preliminare pentru obligațiile viitoare.

O ipotecă este un tip de împrumut acordat unui debitor pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, care va acționa ca garanție în baza unui contract încheiat. Ca garanții pot acționa atât obiectele rezidențiale (apartamente, case, apartamente, case de oraș etc.), cât și obiectele nerezidențiale (depozite, retail, birouri, spații industriale și alte spații).

Cea mai populară zonă de creditare ipotecară în Federația Rusă este acordarea de împrumuturi pentru achiziționarea de spațiu de locuit. Este pentru a cumpăra un apartament sau o casă pe care mulți oameni iau un împrumut bancar.

Garanția este o asigurare sau o garanție pentru ca o instituție de credit să ramburseze o datorie. În cazul în care împrumutatul încalcă termenii contractului, banca are dreptul prin instanță de a executa silit asupra proprietății ipotecate pentru achitarea datoriei ipotecare.

Proprietățile cheie ale unui credit ipotecar sunt:

• perioadă lungă de rambursare (până la 25-30 de ani);
• natura vizată a cheltuirii fondurilor alocate;
• rate mai mici ale dobânzii comparativ cu alte produse de creditare;
• gajul obligatoriu al bunurilor imobile cumpărate sau deținute.

Important! Datorită prețurilor ridicate ale locuințelor din Federația Rusă, suma plății lunare poate constitui o parte semnificativă a bugetului familiei. Prin urmare, înainte de a aplica pentru un astfel de împrumut, ar trebui să vă evaluați cu atenție solvabilitatea și opțiunile de rambursare anticipată a datoriilor.

Cum funcționează ipoteca

Esența unui credit ipotecar standard este destul de simplă:

• un potențial împrumutat găsește pe piață un apartament de cumpărat;
• încheie un contract de vânzare-cumpărare cu vânzătorul;
• depune o cerere la bancă împreună cu un set de documente necesare;
• dacă este aprobat, semnează contractul de împrumut și contractul de ipotecă;
• plătește avansul;
• tranzacția este înregistrată în Camera de înregistrare sau în MFC;
• locuința este grevată de bancă;
• banca virează soldul fondurilor în contul vânzătorului imobiliar;
• Urmează plata lunară a ipotecii;
• După ce întreaga datorie este achitată, grevarea asupra proprietății colaterale este eliminată.

Locuința în sine rămâne în uzul clientului, dar după semnarea actelor, drepturile acestuia vor fi semnificativ limitate. Nu puteți vinde, dona sau schimba un apartament fără acordul creditorului.

Pentru a primi o sumă serioasă de credit, un potențial împrumutat trebuie să îndeplinească o listă întreagă de cerințe. Cele cheie se referă la solvabilitatea suficientă, respectarea limitelor de vârstă, stabilitatea locului de muncă și absența unui istoric de credit deteriorat.

După încheierea acordului, clientul va începe să ramburseze treptat datoria în conformitate cu graficul de plată semnat. Până la decontarea completă cu creditorul, împreună cu dobânda acumulată, locuința va rămâne gajată.

Ce tipuri de credite ipotecare există?

Se disting următoarele:

1. Programe standard de creditare:

• pentru bunuri imobiliare primare (apartamente în clădiri noi);
• pentru locuințe pe piața secundară;
• garantat cu bunuri imobiliare existente;
• pentru terenuri si case proprii.

1. Programe sociale:

• ipoteca + capital de maternitate;
• proiecte sociale regionale pentru achiziționarea de locuințe de către segmentele social vulnerabile ale populației (cu subvenții);
• Programul „Familie tânără”;
• ipoteca militară;
• ipoteca pentru achizitionarea caselor din lemn (ipoteca din lemn);
• ipoteca de familie la 6% pe an.

1. Programe non-standard:

• conform a doua acte (fara dovada veniturilor);
• pentru lucrări de reparații și finisare în apartamentul achiziționat;
• la un loc de parcare sau garaj;
• pentru cetățenii țărilor străine;
• pentru debitorii cu un istoric de credit prost (cu un avans semnificativ și o dobândă crescută);
• pentru pensionari;
• pentru ca antreprenorii și proprietarii de proprietăți să achiziționeze imobile comerciale.

În funcție de situația unui anumit debitor și de scopurile împrumutului, acesta va putea alege cea mai potrivită opțiune de credit ipotecar.

Merită să iei un credit ipotecar?

Întrucât orice credit ipotecar este asociat cu riscuri crescute, este emis pe o perioadă lungă de timp și presupune gajul obligatoriu al spațiului de locuit achiziționat, înainte de a începe actele, se recomandă să cântăriți cu atenție toate argumentele pro și contra în ceea ce privește fezabilitatea obținerii de fonduri împrumutate. .

Să ne gândim punct cu punct dacă merită să iei un credit ipotecar.

Avantaje și dezavantaje ale unui credit ipotecar

Printre avantajele evidente ale creditării ipotecare se numără:

1. Posibilitatea de a achiziționa o locuință fără întârziere (nu este nevoie să economisiți ani de zile).
2. O perioadă lungă de rambursare, care vă permite să plătiți plata datoriei practic fără nicio deteriorare a nivelului dvs. de trai actual.
3. Puritatea juridică a tranzacției și a imobilului în sine, deoarece este atent verificat de bancă.
4. Beneficii economice sub formă de investiții în locuințe (investiția în imobiliare și-a dovedit eficiența în practică).
5. Posibilitatea de a utiliza măsuri de sprijin guvernamental și de a participa la programe de creditare preferențială (capital de maternitate, militar, ipotecar social etc.).
6. Posibilitatea de a folosi o deducere fiscală la achiziționarea unei locuințe.

1. Restrângerea semnificativă a drepturilor (vânzarea, schimbul, donația și alte tranzacții se efectuează numai cu acordul creditorului gajist).
2. Risc semnificativ de pierdere a locuințelor în cazul în care este imposibil să se plătească serviciul datoriei.
3. O plată în exces mare, a cărei sumă poate depăși de mai multe ori valoarea inițială a împrumutului (cu cât durata împrumutului este mai lungă, cu atât costul final este mai mare).
4. Prezența unor costuri suplimentare asociate care sporesc supraplata deja considerabilă (asigurare, evaluare imobiliară, înregistrare, costuri de consultanță etc.).
5. Prezența unor cerințe serioase pentru potențialul împrumutat și proprietatea achiziționată (banca nu este pregătită să împrumute fiecărui client pentru achiziționarea de bunuri imobiliare care îndeplinește toate cerințele).
6. Avans obligatoriu (valoarea sa minimă este acum de 10% din prețul proprietății).

În plus, este important să înțelegem că achitarea datoriilor pe o perioadă lungă de timp este întotdeauna o mare presiune psihologică și o povară pentru bugetul familiei.

Stânci subacvatice

Solicitarea oricărui credit ipotecar este însoțită de prezența de care clientul poate pur și simplu să nu fie conștient. Prin urmare, chiar și în etapa de alegere a unei bănci și a unui anumit produs, este important să se studieze cu atenție condițiile propuse și să se facă calcule preliminare.

Capcanele inerente ipotecilor includ:

• transferul obligatoriu al spațiului de locuit achiziționat ca garanție și restrângerea drepturilor proprietarului (unele bănci restricționează chiar lucrările de leasing, reamenajare și reparații);
• posibilitatea de evacuare în caz de neplată (conform 102-FZ și Codul civil al Federației Ruse, în cazul încălcării grave a termenilor acordului de către debitor, banca poate executa silit asupra proprietății ipotecate) ;
• riscuri valutare (caracteristice împrumuturilor în valută, când în cazul fluctuațiilor cursului de schimb, plata poate fi majorată semnificativ);
• restricții unilaterale în contractul de împrumut (unii creditori prevăd în contract posibilitatea unei creșteri unilaterale a ratei dobânzii, interzicerea rambursării anticipate și alte condiții favorabile acesteia);
• impunerea asigurării (doar asigurarea proprietății este obligatorie, dar un număr de bănci, în cazul refuzului de a achiziționa o poliță de asigurare personală, majorează rata de bază cu 1 punct procentual);
• evaluarea obligatorie a bunurilor imobile achiziționate pe piața secundară (evaluarea poate fi comandată doar de la firmele de evaluare acreditate).

De asemenea, mulți nu țin cont de schimbările în condițiile din viața lor: mutarea, a avea copii, divorțul/căsătoria, schimbarea locului de muncă sau pierderea acestora etc. Nimeni nu ține cont de toate aceste circumstanțe și pot afecta grav procedura de rambursare a datoriilor.

Ipoteca sau împrumut

Unii potențiali cumpărători imobiliari iau în considerare un împrumut de consum obișnuit în plus față de un credit ipotecar. Acest lucru este relevant pentru acei clienți care sunt gata să plătească înainte de termen. Cât de profitabilă ar putea fi o astfel de alternativă?

Puteți înțelege diferența și puteți alege cea mai bună opțiune numai după ce utilizați un calculator de împrumut. De exemplu, să luăm Sberbank. Necesită un împrumut de 1,5 milioane de ruble pentru a cumpăra un apartament finit.

Dacă solicitați o ipotecă, condițiile vor fi următoarele:

• rata – 10% (rată de bază la achiziționarea asigurării personale);
• termen – 5 ani;
• avans – 15% (plătit separat din fondurile proprii).

Ca urmare, clientul va plăti 31.871 de ruble. lunar. Supraplata va fi de 412 mii de ruble. Pe lângă dobânda plătită, clientul va trebui să comande o evaluare, să achiziționeze o poliță de asigurare anual și să plătească taxe de stat. Numai în primul an va plăti aproximativ 15-20 de mii.

Dacă aplicați pentru un împrumut de consum, clientului i se vor oferi următoarele opțiuni:

• rata – 11,4% pe an;
• termen – 5 ani.

Plata lunară va fi de 32.914 ruble, iar supraplata va fi de 474,8 mii de ruble. Un credit de consum se emite rapid, fără pachet extins de documente și nu este însoțit de costuri suplimentare, ca în cazul unui credit ipotecar. În plus, apartamentul achiziționat nu va fi gajat la bancă și va rămâne la dispoziția completă a proprietarului.

În total, sumele pentru ambele opțiuni sunt aproape egale. Dacă împrumutatul are posibilitatea de a rambursa datoria înainte de perioada specificată, atunci este mai logic să contracteze un împrumut de consum negarantat. Citiți mai multe despre asta într-o postare specială.

Ipoteca sau economisire

O altă opțiune alternativă de credit ipotecar este suma necesară. Să dăm câteva numere simple. Salariul mediu în regiuni este de aproximativ 30 de mii de ruble. Cetățeanul obișnuit, cu condiția să aibă un loc de locuit, nu va putea economisi mai mult de jumătate din această sumă, adică 15 mii de ruble.

Vă va dura 7-8 ani să economisiți pentru un apartament în valoare de 1,4 milioane de ruble (un apartament standard cu 1 cameră, care nu este în centrul orașului). Dacă nu doar economisiți bani, ci îi plasați în depozit sau îi investiți, atunci această perioadă va fi mai scurtă.

Ce se întâmplă dacă nu economisești această perioadă, ci iei un credit ipotecar? Banca va oferi o rată de 10%, o plată inițială de 20% (280 de mii de ruble), un termen de împrumut de 8 ani. Plata lunară va fi de 16,9 mii de ruble, iar plata în exces va fi de 511 mii de ruble.

În această situație, economisirea va fi mai potrivită decât contractarea unui împrumut.

Dacă trebuie să închiriezi o locuință, precum și într-o situație în care împrumutatul este aproape de vârsta de pensionare, mai logic ar fi să obții un credit ipotecar.

Ipoteca sau chirie

Mulți cetățeni ruși nu se implică în mod deliberat cu o ipotecă, ci continuă să închirieze locuințe. Este chiar atât de profitabil? Să comparăm cifrele.

Să presupunem că un rezident al unei regiuni mari închiriază locuințe cu un venit de 40 de mii de ruble și plătește 15 mii de ruble pe lună. În total, 180 de mii de ruble sunt cheltuite pe an. Mai mult, apartamentul nu este al lui, nu are drepturi asupra lui.

Dacă obțineți un împrumut pentru achiziționarea unui apartament similar în valoare de 1,5 milioane de ruble, atunci cu o perioadă de rambursare de 12 ani, o rată anuală de 10% și un avans de 225 mii de ruble (15%), clientul va plăti băncii 13,7 mii de ruble lunar. Ținând cont de facturile de utilități, plata finală va fi comparabilă cu plata chiriei. Dar aici clientul va fi proprietarul propriului apartament, chiar dacă acesta este gajat către creditor.

Concluzie: Închirierea este recomandabilă dacă o persoană are venituri mari, când valoarea plăților de chirie va fi neglijabilă în comparație cu fluxurile de numerar primite. Ținând cont de investiția înțeleaptă a fondurilor disponibile, profitul primit din investiții va acoperi integral aceste cheltuieli.

Calculator ipotecar

Calculați singur plata dvs. folosind calculatorul nostru de credit ipotecar pentru a înțelege plata și cum funcționează un credit ipotecar în realitate.

Suma creditului

Tipul de plată

Renta diferențiată

Dobândă, %

Capitalul matern

data emiterii

Termenul creditului

0 an 1 an 2 ani 3 ani 4 ani 5 ani 6 ani 7 ani 8 ani 9 ani 10 ani 11 ani 12 ani 13 ani 14 ani 15 ani 16 ani 17 ani 18 ani 19 ani 20 ani 21 ani 22 ani 23 ani 24 ani 25 ani 26 ani 27 ani 28 ani 29 ani 30 ani

0 luni 1 lună 2 luni 3 luni 4 luni 5 luni 6 luni 7 luni 8 luni 9 luni 10 luni 11 luni

Rambursări anticipate

Reducerea termenului Reducerea sumei Reducerea lunară a termenului Reducerea lunară a sumei

Adăuga

Cine primește un credit ipotecar?

Doar clienții care îndeplinesc o listă întreagă de cerințe de la instituția de credit vor putea primi un credit ipotecar. Aceste cerințe includ:

• respectarea limitei de vârstă (de obicei de la 21 la 65 de ani);
• solvabilitate suficientă (plățile împrumutului nu trebuie să cheltuiască mai mult de 40% din bugetul familiei);
• angajare stabilă și experiență de muncă (cel puțin 3-6 luni la locul actual și cel puțin un an în total);
• prezența cetățeniei ruse și înregistrarea în regiunea în care își desfășoară activitatea banca;
• capacitate juridică deplină;
• fără istoric de credit deteriorat;
• capacitatea de a plăti un avans (este mai bine dacă este plătit din fonduri proprii);
• posibilitatea de a colecta toate certificatele și actele necesare.

De ce ai nevoie pentru un credit ipotecar?

Pentru a depune o cerere de împrumut, va trebui să pregătiți în prealabil un pachet de documente. Lista standard include:

1. Pașaportul Federației Ruse.
2. Formular.
3. Documente de angajare si venituri.
4. Documente pentru garanție.
5. Evaluarea proprietății.
6. Consimțământul soțului.

În plus, banca poate solicita furnizarea de SNILS, TIN, legitimație militară, certificat de pensie, certificate de căsătorie, certificate de naștere etc.

Dacă programul de credit ipotecar nu este standard (social, militar, familial etc.), atunci vor fi necesare documente suplimentare. Cum funcționează o ipotecă militară sau orice alt proiect social trebuie clarificat cu banca autorizată sau autoritățile responsabile.

Antreprenorii individuali și proprietarii de afaceri oferă un set extins de documente, inclusiv documente fiscale pentru mai multe perioade de raportare, documente de înregistrare, documente de înregistrare fiscală, note analitice etc.

Condiții de închidere anticipată

Conform legislației ruse, fiecare debitor are dreptul la rambursarea anticipată a datoriilor fără amenzi, comisioane sau alte plăți suplimentare. Condițiile de închidere anticipată sunt negociate individual cu banca parteneră.

Schema standard pentru o astfel de procedură este să scrieți o cerere în avans, în care va trebui să indicați data plății așteptate și suma care trebuie plătită. Dacă plata este ultima, specialistul bancar va recalcula luând în considerare plata înainte de termen și va indica suma totală.

Atenţie! După efectuarea plății finale, banca emite, de obicei, o adeverință în care se menționează că contractul este încheiat și datoria este rambursată integral cu semnătura persoanei responsabile.

Chifle de la stat

Pe lângă produsele ipotecare de bază, cetățenii Federației Ruse pot profita de instrumente suplimentare care pot reduce semnificativ costul final al împrumutului. Acestea includ:

• utilizarea fondurilor de capital de maternitate (pentru plata primei rate sau rambursarea principalului și a dobânzii);
• înregistrarea unui credit ipotecar social (cu rate subvenționate sau plata subvențiilor);
• (pentru familiile în care se va naște un al doilea sau al treilea copil înainte de 2022);
• aplicarea unei deduceri de proprietate (cu ajutorul acesteia puteți returna 13% din costul apartamentului achiziționat, dar nu mai mult de 260 de mii de ruble sau până la 390 de mii de ruble pentru a rambursa costurile cu dobânda);
• participarea la proiectul „Familie tânără” etc.

Orice debitor potențial care intenționează să contracteze un credit ipotecar trebuie să înțeleagă esența acesteia - cum funcționează, ce cerințe, restricții și capcane există. De asemenea, recomandă să cântăriți totul, să faceți calcule preliminare pentru toate programele luate în considerare și numai după aceea să alegeți opțiunea finală.

Dacă mai aveți întrebări despre cum funcționează un credit ipotecar sau dacă doriți să luați unul, vă rugăm să vă înscrieți pentru o consultație gratuită cu un specialist prin intermediul unui consultant online pe site-ul nostru. Doar completați formularul din colțul ecranului.

Așteptăm întrebările dumneavoastră și sperăm că veți acorda postării noastre o evaluare pozitivă și veți da clic pe like.