Nekustamā īpašuma tirgus, kas darbojas pats par sevi. Maskava mājokļu cenas var strauji kristies Krītošais nekustamā īpašuma tirgus

Nekustamā īpašuma tirgus ir tas ekonomikas segments, kas īpaši asi reaģē uz krīzes procesiem. Naftas cenu negatīvā dinamika, rubļa kursa nestabilitāte un ekonomiskās izaugsmes palēnināšanās veicina mājokļu cenu kritumu. Kas notiks ar nekustamo īpašumu cenām 2019. gadā: vai investoriem ieguldīt naudu mājās un dzīvokļos tagad vai gaidīt labākus laikus? Uz šo jautājumu atbild autoritatīvi eksperti.

Kādi faktori ietekmē Krievijas nekustamo īpašumu tirgu?

Krievijas ekonomika turpina darboties krīzes apstākļos, tāpēc arī nekustamā īpašuma tirgū joprojām ir ļoti saspringta situācija, jo:

• Aktīvs pieprasījuma kritums, ko provocē hipotekāro kredītu likmju pieaugums un iedzīvotāju nevēlēšanās veikt lielus pirkumus nestabilā makroekonomiskajā situācijā;
• Būvniecības apjomu samazināšanās sakarā ar materiālu cenu kāpumu un sarežģītākiem nosacījumiem attīstītājiem banku kredītu saņemšanai.

Ir vērts pievērst īpašu uzmanību faktoriem, kas negatīvi ietekmē Krievijas nekustamā īpašuma tirgus darbību:

• Rietumvalstu sankciju paplašināšana, kas liedz vietējām bankām piekļūt lētiem ārējiem kapitāla avotiem un izslēdz iespēju samazināt mājokļu kredītu procentu likmes.
• Iedzīvotāju reālo ienākumu samazināšanās, kas neļauj veikt apgrūtinošus hipotēkas maksājumus.
• Rubļa kursa kritums, nostādot ārvalstu valūtas hipotēkas turētājus ārkārtīgi neizdevīgā stāvoklī.
• Sarežģīti nosacījumi mājokļa kredītu saņemšanai, kas izpaužas kā procentu likmju kāpums un stingrākas prasības kredītņēmējiem.

Ņemot vērā minētos apstākļus, eksperti uzskata, ka 2019. un 2020. gads Krievijas nekustamo īpašumu tirgum būs grūtākais. Kā liecina socioloģiskās aptaujas, pat pašreizējā 2019. gadā katrs 10. krievs mājokļa iegādi atlika uz vairākiem gadiem, bet katrs sestais nolēma atlikt šo pasākumu uz nenoteiktu laiku. Tāpēc 2019.-2020. ievērojami samazināsies pieprasījums.

Atveseļošanās notiks tikai 2019.–2020. ietekmēja hipotēku likmju kritums, valdības atbalsta programmu īstenošana nekustamā īpašuma nozarē un reģionālo iestāžu palīdzība.

Ko saka eksperti?

Pieprasījuma samazinājums Krievijas nekustamo īpašumu tirgū 2019. gadā izraisīs turpmāku māju un dzīvokļu cenu kritumu. Šo prognozi sniedz visi eksperti bez izņēmuma.

vārdā nosauktās Krievijas Ekonomikas universitātes profesors. G.V. Plehanovs, vadošais Krievijas nekustamā īpašuma tirgus analītiķis Genādijs Sterniks

2019. gadā iespējamība, ka padziļināsies stagnācija dzīvojamo un nedzīvojamo īpašumu tirgū, ir ārkārtīgi augsta. Tirgus atveseļošanās sāksies tikai 2020. gadā. Tā rezultātā Krievijas nekustamo īpašumu tirgotājiem vajadzētu sagatavoties aktīvai objektu izmaksu samazināšanai. Situāciju sarežģīs fakts, ka attīstītāji, reaģējot uz cenu kritumu, samazinās nekustamo īpašumu piedāvājumu. Vienlaikus nākamais gads uzskatāms par vislabvēlīgāko laiku investīcijām, ko vēlāk noteikti var pārdot par augstāku cenu.

Krievijas Mākleru ģildes (RGR) prezidente Tatjana Demeņuka

Nekustamo īpašumu cenas 2019. gadā samazināsies vēl vairāk. Minimālais samazinājums būs 5-7%. Taču par to, cik reāli tirgus cenu varēs samazināt, varēs spriest tikai gada beigās. Pirmkārt, kritums skars vecos mājokļus (celtus 60.-80. gados) nomalē, kam ir zema likviditāte.

Urālu Nekustamo īpašumu kameras prezidents Eduards Bogdanovs

Ja 2016. gads nekustamo īpašumu pircējiem bija ērts, jo tirgus viņiem piedāvāja ievērojamu skaitu iespēju, dodot iespēju kaulēties un gaidīt, tad 2019. gadā situācija būs citādāka: līdz ar ievērojamu vērtības samazināšanos piegādes samazinājums par aptuveni 40%.

Urālu celtnieku ģildes izpilddirektors

Jaunbūvēs 2019. gadā nekustamo īpašumu cenas samazināsies, kas novedīs pie primārā nekustamā īpašuma tirgus “iesaldēšanas”. Izstrādātāji nevēlēsies strādāt ar zaudējumiem un tāpēc samazinās piedāvājumu.

Tādējādi vairums analītiķu prognozes paredz tālāku cenu kritumu Krievijas nekustamo īpašumu tirgum 2019. gadā. Tomēr izskan arī viedokļi, saskaņā ar kuriem 2019. gadā, pakāpeniski stabilizējoties ekonomikai, tiks sākta māju un dzīvokļu pirkšanas un pārdošanas segmenta sanācija. Šim viedoklim piekrīt Sberbank vadītājs Germans Grefs. Taču precīza aina par māju un dzīvokļu izmaksām, pieprasījumu un piedāvājumu Krievijā būs skaidra tikai šī gada beigās.

2015. gadā jau uzrakstīju rakstu par savām prognozēm nekustamā īpašuma tirgus nākotnei. Šogad nolēmu turpināt tradīciju un uzrakstīt nekustamā īpašuma tirgus prognozi 2017. un 2018. gadam. Tā kā esmu nekustamo īpašumu mākleris Maskavā, es veidoju Maskavas nekustamā īpašuma tirgus prognozi.

Savu analīzi vēlos sākt ar to, ka pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem vienmēr ir bijis! Nekustamais īpašums ir nepieciešama prece. Varētu samazināties tikai pircēju maksātspēja, nevis to skaits. Tāpat neticu, ka to, kas šobrīd notiek tirgū, var saukt par krīzi. Krīze notika 2008. Un to, kas notiek Krievijas ekonomikā kopš 2015. gada, var raksturot vienā vārdā: pieeja vieglai naudai ir slēgta! Un visiem, no parasta pilsoņa līdz valstij. Tātad mēs vienkārši dzīvojam reālās ekonomikas periodā. Un visas runas par krīzi ir jāsaista ar pasaules ģeopolitisko pārdalīšanu. Un, tā kā es pieskāros politikai, es nevaru pieminēt faktu par turpmākajām Krievijas Federācijas prezidenta vēlēšanām. Pieļauju, ka būs neliels tirgus piesātinājums ar naudu, kas nedaudz ietekmēs pircēju maksātspēju.

2016. gadā piedāvājumu skaits dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū sasniedza vēsturiski maksimumu. Un acīmredzot tuvākā gada laikā jauno mājokļu nodošanas ekspluatācijā apjoms netaisās pieaugt. Es domāju, ka mēs joprojām redzēsim lielus dažu izstrādātāju bankrotus. Ja atceramies situāciju jaunbūvju tirgū pirms desmit gadiem, visi dzīvokļi būvniecības sākuma stadijā bija izpārdoti. Tagad situācija ir krasi mainījusies. Ir celtas mājas, kurās nav pārdota vairāk nekā puse dzīvokļu. Turklāt liela daļa šādu dzīvokļu jau ir pabeigti vai ar kvalitatīvu remontu. Un viss šis nepārdoto jaunbūvju apjoms tiešā veidā konkurē ar dzīvokļiem otrreizējā nekustamā īpašuma tirgū. Tā kā jaunās ēkās cena ir zemāka (vai vienāda), kvalitāte vairumā gadījumu ir augstāka un pēc iegādes var uzreiz pārvākties un dzīvot.

Kas mums patiesībā ir?
1. Patērētāju pieprasījums nav samazinājies, bet tikai samazinājis tā maksātspēju.
2. Piedāvājumu skaits tirgū pārsniedz pieprasījumu un turpina pieaugt.
3. Krīze ir bijusi gausa vairākus gadus un turpina saglabāt savu stabilitāti.

Pamatojoties uz to, mana nekustamā īpašuma tirgus prognoze nākamais - tirgus turpinās savu tendenci uz lēnu, bet drošu cenu kritumu. Tas raiti turpināsies nākamos divus gadus. Es negaidu ne straujus cenu kritumus, ne nekādu pieaugumu. Tirgus dinamika liecina, ka ikgadējais prognozētais nekustamā īpašuma vērtības samazinājums notiks 5-10% robežās.

Ko darīt šajā situācijā?
Pirmais un elementārākais padoms ir būt reālistiskam un izpētīt nekustamā īpašuma tirgus prognozes. Jums jāsaprot, ka tirgū vairs nebūs pircēja, kas būtu gatavs iegādāties jūsu dzīvokli, neskatoties un nekaulējoties. Pirms pirkuma lēmuma pieņemšanas pircējs izpētīs visus daudzos piedāvājumus un izvēlēsies no tiem labāko un lētāko. Tāpēc, ja vēlaties pārdot dzīvokli, apskatiet tirgus dinamiku pusgadu iepriekš. Vienkārši sakot, ja vēlaties pārdot dzīvokli tagad, nosakiet tam cenu, kāda būs pēc sešiem mēnešiem. Vai arī jūs atradīsities vienā no vilciena vagoniem, kas stāv uz apmales. Tāpat ir vērts ņemt vērā mainīgo Maskavas pircēja mentalitāti. Šodien pircējs vairumā gadījumu dos priekšroku jauniem moderniem mājokļiem tuvākajā Maskavas reģionā, nevis pērk dzīvokli par to pašu naudu vecās piecu vai deviņu stāvu ēkās Maskavā.

A ?
Vairs nevajadzētu rēķināties ar strauju nekustamā īpašuma cenu kritumu. Jā, kā jau rakstīju, cenas lēnām kritīsies jebkurā gadījumā. Bet kas ir vajadzīgs pircējam? Atrisiniet savu mājokļa problēmu, taču nogaidoša attieksme, ņemot vērā gada naudas inflāciju, nevienam problēmas neatrisinās. Labākā pircēja pozīcija nekustamā īpašuma tirgū, iegādājieties tagad labāko īpašumu par labāko cenu.

Nu, ko lai dara tie, kas vēlas ieguldīt naudu dzīvojamajā nekustamajā īpašumā investīciju nolūkos (izīrēt vai pārdot ar peļņu pēc dažiem gadiem)? Es gribu jūs uzreiz pievilt, šis pasākums jau no paša sākuma ir lemts neveiksmei. Maksimālais, ko šobrīd var iegūt, izīrējot dzīvokli, ir 4 vai 5% gadā. Neaizmirstiet atņemt īpašuma nodokļus, ienākuma nodokļus, amortizācijas izdevumus, un lietas kļūst vēl bēdīgākas. Un es neredzu jēgu runāt par cerībām, kas pēc dažiem gadiem būs dārgākas.

Tā man šķiet, balstoties uz manām zināšanām un profesionālo pieredzi. Vai es varētu kļūdīties? Noteikti var! Diemžēl mūsu valstī jebkuru analīzi var izsvītrot ar vienas varas zīmuļa vēzienu. Bet šeit es esmu bezspēcīgs.

Nekustamā īpašuma tirgus analītiķi novērtēja, kā mainīsies dzīvokļu izmaksas Maskavas reģiona primārajā un sekundārajā tirgū

Aizejošais gads Maskavas apgabala nekustamo īpašumu tirgū iezīmējās ar lielām atlaidēm: nekustamo īpašumu tirgotāji šad un tad ziņoja par atlaižu darījumu īpatsvaru, bet Rosreestr ziņoja par neparasti lielu darījumu skaitu – gan sekundārajā, gan primārajā tirgū.

Lai noskaidrotu, kā rīkosies tirgus, RBC Real Estate jautāja analītiķiem, ko viņi domā par mājokļu cenu izmaiņām Maskavā un reģionā jaunajā, 2017. gadā.

— Būtiskākā tendence Maskavas mājokļu otrreizējā tirgū ir lēns, bet pārliecinošs cenu kritums. Janvārī vidējās izmaksas 1 kv. m sasniedza 185,9 tūkstošus rubļu. - un tā kļuva par maksimālo vērtību visam gadam. Novembra beigās šis rādītājs sasniedza vismaz 181,4 tūkstošus rubļu. Šāds cenu slīdējums atsevišķiem nekustamā īpašuma tirgus spēlētājiem, īpaši parastajiem patērētājiem, paliek nemanāms, jo tas sastāda tikai 0,3-0,5% mēnesī. Kas attiecas uz reālo pārdošanas cenu (nevis piegādes izmaksu) samazinājumu, tad gada laikā tas ir vismaz 10%, jo vairumā gadījumu darījumi otrreizējā mājokļu tirgū Maskavā notiek ar atlaidi: janvārī pārdošana ar atlaidi bija vienāda ar 82%, novembrī - jau 86%. Pamatojoties uz 2016. gada pēdējo mēnešu rezultātiem, samazinājās arī vidējais pirkuma budžets: no 8 miljoniem rubļu. augustā līdz 7,85 miljoniem rubļu. Novembrī.

Sagaidām, ka 2017. gadā nekustamo īpašumu cenas sekundāro mājokļu segmentā saglabāsies līdzšinējā līmenī vai turpinās samazināties par aptuveni 5-7% gadā. Mēs neredzam iemeslus cenu pieaugumam tuvākajā nākotnē. Kas attiecas uz pēdējā laikā tik bieži pieminēto bēdīgi slaveno cenu dibenu, tad, pēc mūsu prognozēm, tirgus to sasniegs tikai 2018. vai 2019. gadā.

— Mēs sagaidām, ka cenas jaunbūvēm Maskavā 2017. gadā pieaugs inflācijas robežās - tas ir, ne vairāk kā par 6% gadā. Tas ir saistīts ar faktu, ka izstrādātāji cenšas saglabāt savu tirgus daļu un saglabāt pārdošanas tempu. Papildu iemesls jauno mājokļu cenu pieaugumam var būt jaunu papildinošu attīstības projektu rašanās Trešā transporta gredzena ietvaros. Piegādes apjomi šādās mājās ir nelieli, bet kopējais cenu līmenis, kā likums, ir augstāks nekā lielajiem projektiem industriālo zonu teritorijā.

Jaunajā Maskavā un Maskavas reģionā cenu līmenis jaunbūvēm praktiski nemainīsies. Tendence uz jauno projektu īpatsvara samazināšanos uz pamatu bedrēm raksturīga arī šīm vietām, taču cenu pieaugumu pārejot uz nākamajiem būvniecības posmiem šeit apgrūtina pieaugošā konkurence. Attīstītājiem svarīgāk būs saglabāt pārdošanas likmju mērķus, iespējams, kaitējot cenu pieauguma modelim, palielinoties būvniecības gatavībai.

Maskavas un apgabala otrreizējā tirgū 2017. gadā var sagaidīt lēnu cenu pieaugumu - gada izteiksmē 4-5% robežās. Ievērojams piedāvājuma apjoms neļaus cenām pacelties virs inflācijas, un, lai pabeigtu darījumus, lielākajai daļai pārdevēju būs jāsamazina norādītie cenu līmeņi - tomēr atlaides apjoms pamazām samazināsies. Vidējās cenas Maskavas reģionā tagad kļūst arvien grūtāk analizējamas, jo ievērojama daļa aktīvā piedāvājuma partiju ir noteiktas par cenām, kas ir balstītas uz pašreizējo faktiskā pieprasījuma līmeni. Nelielais vidējā cenu līmeņa pieaugums, kas tika novērots pēdējā laikā, atspoguļo šo partiju īpatsvara pieaugumu, nevis dabisko tirgus uzvedību. Arī jaunajā gadā turpināsies tendence uz hipotekāro kredītu darījumu īpatsvara pieaugumu.

Viena no ilgtermiņa tendencēm, kas pēdējos gados virza pieprasījumu mājokļu tirgū, ir garais demogrāfiskais cikls. Paaudze, kas dzimusi 80. gadu pirmajā pusē, ienāca vislielākā darījumu pieprasījuma laikmetā. Tā kā viņu patērētāju paradumi veidojās jau pēcpadomju laikā, moderno jaunbūvju lielāka pievilcība (salīdzinājumā ar novecojušajiem padomju mājokļiem) iekļaujas šajā modelī.

Kopumā izstrādātāji sāk ar otrreizējo tirgu un, kā liecina pagājušais gads, viņi šajā konkursā uzvar, pateicoties efektīvākām reklāmas kampaņām, atlaižu iespējām un efektīvām iemaksas un hipotēkas programmām. Šīs tendences praktiskā izpausme ir pircēju plūsma no otrreizējā tirgus uz primāro tirgu.

— Efektīvais pieprasījums ir ļoti ierobežots, jo mājsaimniecību ienākumi nepalielinās. Pieprasījuma relatīvo stabilitāti veicina zemākas cenas un kaulēšanās otrreizējā tirgū, kā arī budžeta jaunbūvju skaita pieaugums Maskavā, kur tagad var iegādāties dzīvokli par 3-4 miljoniem rubļu. Mēģinājumi paaugstināt cenas, reaģējot uz pieprasījuma atjaunošanos, neizdodas: cilvēki nevar atļauties dārgākus īpašumus, tāpēc viņi drīzāk atsakās no darījuma, nekā maksā vairāk.

Līdz ar to tirgū turpinās cenu lejupslīdes tendence. Izņemšanas dziļums ir atkarīgs no piedāvājuma apjoma, kas pēdējos gados ir būtiski pieaudzis. 2016. gadā vien piegādes apjoms Vecajā Maskavā pieauga par 2,8 milj.kv.m. m mājokļu. Daudzi projekti vēl ir uz papīra, taču tuvāko gadu laikā tie var nonākt tirgū. Pieprasījums nespēj sekot līdzi šim apjomu pieaugumam, tādēļ, ja attīstītāji nesamazinās jaunu projektu uzsākšanas tempus, cenas turpinās stabili samazināties par aptuveni 10% gadā un tuvāko piecu gadu laikā var zaudēt 30-40% cenā.

— 2017. gadā vidējās mājokļa izmaksas primārajā tirgū augs mēreni 8% robežās. Vidējā svērtā cena 2016. gada beigās bija 238,2 tūkstoši rubļu. par 1 kv. m (bez elites piedāvājuma), gada pieaugums bija 1,4%. Jaunbūvju cenu dinamiku ietekmē divi daudzvirzienu faktori - no vienas puses, cenu pieaugumu veicina projektu būvgatavības paaugstināšanās, no otras puses, to velk uz leju jaunu projektu iznākšana plkst. sākuma posms ar zemākām izmaksām. 2016. gadā dominēja izaugsmes faktori, jo sadārdzinājās vērienīgi integrēti attīstības projekti, kas tirgū ienāca 2015. gadā.

Otrreizējam tirgum prognoze ir visai pesimistiska: turpināsies cenu kritums, kas bija vērojams visu 2016. gadu un sasniedza vidēji 15% visā tirgū. Vecam “panelim”, kas vecāks par astoņdesmitajiem gadiem, cenas samazinājums var būt 8%, jaunākām monolītajām mājām - 5%. Cenu stabilizēšanās, nepasliktinot kritumu, ir sagaidāma atsevišķās šaurās vietās - monolītajām mājām vairākos prestižos Trešā transporta loka rajonos ar ierobežotu piedāvājumu jaunbūvēs. Arī jaunām paneļu mājām cenas, visticamāk, nesamazināsies, jo šis ir populārs produkts otrreizējā tirgū, jo ir mazāks budžets salīdzinājumā ar monolītu un augstāka kvalitāte salīdzinājumā ar veco paneļu māju celtniecību.

— Visvairāk cenas celsies Maskavas apgabalā: prognozējam sadārdzinājumu par 1 kv. m jaunām ēkām Maskavas reģionā 5% robežās uz sešiem mēnešiem. Pozitīvu dinamiku veicinās sistemātiska makroekonomikas atveseļošanās un līdz ar to pircēju maksātspējas pieaugums. Tirgū atgriezīsies privātie investori, kuri cer gūt peļņu no nekustamā īpašuma pārdošanas. Otrs Maskavas apkaimes jaunbūvju sadārdzinājuma iemesls būs būvniecības apjoma samazinājums reģionā, kas saistīts ar pilsētplānošanas politikas stratēģiju “dzīvo, strādā un atpūties vienuviet”. Tendenci apliecina jauno dzīvojamo projektu skaita samazināšanās: 2016. gada 11 mēnešu beigās to bija 2,5 reizes mazāk nekā gadu iepriekš. Jaunbūvju piegādes apjoms Maskavas reģionā turpinās samazināties.

Stabilu pieprasījumu pēc mājokļiem Maskavas reģionā veicinās lojālas cenas. Šodien vidējās izmaksas 1 kv. m reģionā, pat tuvākajos projektos Maskavas robežām, ir gandrīz divas līdz trīs reizes zemāks nekā līdzīgā Maskavas apvedceļa segmentā un par 20% lētāks nekā Jaunajā Maskavā.

Runājot par Veco Maskavu, mēs prognozējam tradicionāli augstā jaunbūvju īpatsvara atjaunošanos biznesa klases un augstākas klases piedāvājuma apjomā, kas pozitīvi ietekmēs vidējās izmaksas 1 kv.m. m. Tradicionālās piegādes struktūras atjaunošanas tendence Maskavas apvedceļā 2016. gada otrajā pusē un 2016. gada 11 mēnešu beigās pastiprinājās dārgu projektu (biznesa klase un augstāk) īpatsvars Maskavas vecajās robežās. pieauga par 7 procentpunktiem – šobrīd tas ir 45% no kopējā jaunbūvju apjoma.

Savukārt, kvalitatīvi mainoties piedāvājuma struktūrai Vecajā Maskavā, vidējās cenas kāpums par 1 kv. m ierobežos nepārtraukta jaunu projektu iznākšana. Tomēr tradicionāli krīzes fenomens - masu segmenta projektu pārsvars - kapitāla tirgu pamazām atstās. Pašreizējie jauno ēku tirgus apstākļi Maskavas reģionā rada cerības uz pakāpenisku tirgus atveseļošanos un pakāpeniskas cenu kāpuma sākšanos nākamgad.

Cenu dinamika otrreizējā mājokļu tirgū, kā likums, korelē ar jaunbūvju cenu dinamiku ar laika nobīdi no trīs līdz sešiem mēnešiem. Tādējādi, atgūstoties jaunbūvju tirgum, jārēķinās ar otrreizējā mājokļu tirgus atdzimšanu un līdz ar to arī cenu pieaugumu.

— Galvaspilsētas otrreizējais tirgus pagarinās savu atrašanos ilgstošā depresijā. Saglabāsies spiediens no jaunceltnēm, kuru cenas ir stipri samazinājušās, un saglabāsies arī liela nepārdoto veco dzīvokļu “pārkare”. Tajā pašā laikā nekādu jūtamu rubļa cenu samazinājumu mēs neredzēsim – tirgus korekciju jau sen virzījusi inflācija. Lai iedarbinātu cenu pieauguma spirāli, ir nepieciešams hiperinflācijas posms, kurā pašreizējais valdības kabinets, visticamāk, neuzdrošināsies ieiet.

Primārais tirgus ir nedaudz labvēlīgākā situācijā, tomēr arī šeit dzīvokļu piedāvājums palielinās, kas novērsīs tiešu cenu pieaugumu. Taču cenu dinamika šeit sākotnēji būs saistīta ar atteikšanos no līdzšinējā atlaižu līmeņa (8-15%). Līdz ar to 2017. gadā izstrādātājiem būs jāiztur vēl viens izdzīvošanas tests.

Īsāk sakot, 2017. gada dzīvokļu tirgus paliks pircēju tirgus, kas no dzīvokļu īpašniekiem saņems gan bagātīgu sortimentu, gan cenu elastību. Tikai hiperinflācijas scenārijs var mainīt šo situāciju.

Nopietnas krīzes parādības Krievijas un pasaules ekonomikā veicina mājokļu tirgus stagnāciju, cenu pazemināšanos un attiecīgi arī iedzīvotāju reālā pieprasījuma kritumu.

Situāciju nekustamo īpašumu tirgū šodien raksturo pārdošanas apjomu samazināšanās, cenu kritums veco fondu dzīvojamiem īpašumiem, kopējā darījumu un banku izsniegto hipotekāro kredītu skaita samazināšanās.

Šādas tendences ir veidojušās pakāpeniski, pēdējo 2-3 gadu laikā, šādu iemeslu dēļ:

• politisko un ekonomisko sankciju ieviešana pret Krieviju, aizliegums lielajām Krievijas investīciju kompānijām un privātajiem uzņēmējiem ārvalstīs iegādāties vērtspapīrus;
• jaunu būvējamo ēku izmaksu palielināšana;
• apjomu samazināšanās un līdz ar to būvniecības uzņēmumu bankrots;
• potenciālo pircēju maksātspējas samazināšanās un to ienākumu stabila pieauguma trūkums, grūtības atmaksāt parādus;
• valūtas kursu nestabilitāte, kas rada problēmas ar hipotēkām ārvalstu valūtā, konvertējot Krievijas rubļos;
• procentu likmju paaugstināšana no jauna izsniegtajiem hipotekārajiem kredītiem un stingrākas banku prasības potenciālajiem aizņēmējiem un ķīlu;
• termiņu ierobežojumi un subsīdijas.

Tas viss negatīvi ietekmēja cenu veidošanas procesus mājokļu tirgū, dzīvojamo īpašumu pārdošanas un īres apjomus.

Pieprasījuma un piedāvājuma attiecības

Vairums Krievijas ekonomistu prognožu izvirzās uz vispārēju viedokli, ka 2017. gadā vajadzētu sagaidīt vispārējās lejupslīdes un nekustamā īpašuma cenu krituma tendences turpināšanos. Ja 2015.-2016.gadā bija vērojama pakāpeniska iedzīvotāju ienākumu un pieprasījuma kritums pēc mājokļiem un komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem, tad jau nākamajā gadā iespējams sasniegt tirgus “dibenu” jeb sabrukumu.

Turklāt šis process būs ilgstošs, ilgs no 2 līdz 4 gadiem.

Straujas lejupslīdes fāzi raksturos šādas parādības:

1. jaunbūve, visticamāk, centīsies samazināt riskus, samazinot ekspluatācijā nodoto platību apjomu, un par galveno darbības virzienu izvēlēsies tikai finansiāli izdevīgu objektu celtniecību. Šī politika novedīs pie pastāvīga nekustamā īpašuma nodošanas ekspluatācijā apjoma samazinājuma.
2. Krievijas iedzīvotāju maksātspējas līmenis turpinās strauji kristies un nekustamā īpašuma iegāde vai dzīves apstākļu uzlabošana kļūs sekundāra. Pieprasījuma samazinājuma līmenis šajā situācijā tiek prognozēts par 30%, salīdzinot ar kārtējo gadu. Tas novedīs pie jaunu ēku būvniecības iesaldēšanas, jaunā mājokļa nepārdoto platību īpatsvara pieauguma līdz 50% un uzsvara pārvirzes uz sekundāro nekustamā īpašuma tirgu.
3. Situācija otrreizējā tirgū būs neskaidra. No 2017. gada sākuma tiks atcelta valsts subsīdiju programma ar atvieglotiem procentu likmēm jauna mājokļa iegādei. Tas ļaus piesaistīt pircēju daļu no primārā tirgus. Ņemot vērā nekustamo īpašumu kategorijas otrreizējā tirgū, sagaidāms, ka, līdzīgi sarūkot pieprasījumam, cena par vienu kvadrātmetru vecajā krājumā kļūs lētāka un luksusa dzīvokļu un komercplatību cenas saglabāsies esošajā līmenī vai nedaudz samazināsies. . Parasti tas ir saistīts ar pārdevēju elastības trūkumu un nevēlēšanos samazināt cenu jebkuros apstākļos (pat tad, ja pārdošanas process tiek aizkavēts ilgu laiku).
4. Arī banku nevēlēšanās samazināt hipotekāro kredītu gada likmes, stingrās prasības nekustamajam īpašumam un potenciālajiem kredītņēmējiem veicinās arī to hipotēku portfeļa apjoma kritumu, kas negatīvi ietekmēs pieprasījuma līmeni.
5. Līdzīgi komerciālo un dzīvojamo telpu īres tirgu ietekmēs krīzes parādības spēcīga īrēto telpu apjoma sabrukuma veidā. Dzīvojamo nekustamo īpašumu segmentā īrnieki koncentrēsies uz dzīvokļiem un istabām ar mazākām platībām un zemu ikmēneša īres maksu. Komercīpašumu kategorijā turpināsies tendence būtiski samazināt 1 kvadrātmetra pašizmaksu, lai to pārdotu jebkādā veidā. 2017. gadā šo tirgu vairāk ietekmēs piedāvājuma un pieprasījuma nelīdzsvarotības problēma, kas vērsta uz pēdējās izteiktu nelīdzsvarotību.

Esošās situācijas stabilizācija ir gaidāma līdz 2019.-2020.

Tieši šajā periodā tiek prognozēts atveseļošanās sākums un pakāpeniska atgriešanās pirmskrīzes līmenī.

Mājokļu cenu līmenis 2017. gadā

Lielākā daļa ekspertu, kuri prognozē nekustamā īpašuma tirgus attīstību tuvākajā nākotnē, neuzdrošinās izrunāt konkrētus skaitļus un mājokļu cenas.

Situācijai būs individuāls scenārijs katrā konkrētajā reģionā. Maskavā, Sanktpēterburgā un dažās citās lielākajās Krievijas Federācijas pilsētās, visticamāk, būs vērojams straujš cenu krituma periods.

Jaunās ekonomiskās realitātes apstākļos pašizmaksa tuvosies reālajai vērtībai, kas tikai pozitīvi ietekmēs mājokļu un komerciālā nekustamā īpašuma tirgus turpmāko attīstību.

Daži eksperti pauž viedokli, ka cenas nākamgad samazināsies par 5-7%, citi sagaida kritumu vairāk nekā par 10-15%. Analizēsim vadošo Krievijas nekustamo īpašumu ekspertu prognozes un secinājumus.

Nekustamo īpašumu ekspertu viedoklis

Krievijas Sberbank vadītājs G. Grefs sniedz prognozi Krievijas nekustamo īpašumu tirgus attīstībai, pamatojoties uz to, ka būs vērojama pozitīva dinamika. tikai saistībā ar pieprasījumu. Pēc viņa teiktā, lielākā daļa investoru sagaida vēl lielāku cenu krituma tempu otrreizējā tirgū. Un, neskatoties uz salīdzinoši labvēlīgajām dzīvojamo nekustamo īpašumu cenām, tuvāko gadu laikā izaugsme nav gaidāma.

2016.-2017. gads ir labvēlīgs periods investīcijām bez iespējas iegūt ātru maržu. Lai to izdarītu, jums būs jāgaida apmēram pieci gadi.

Krievijas Ekonomikas universitātes profesors G. Sterniks ierosina kritumu nekustamo īpašumu tirgū Krievijā kopš 2017. gada. Viņaprāt, cenas un pieprasījums pēc mājokļiem samazināsies vismaz līdz 2019. gadam. Nākamgad nekustamo īpašumu tirgus sasniegs zemāko punktu. Tiks iesaldēts liels skaits jaunuzcelto jaunceltņu, būvkompānijas atteiksies uzņemties lielus projektus valsts iedzīvotāju maksātspējas straujā krituma dēļ. Krīze vissmagāk skars mazās pilsētas, kurās darījumu apjoma kritums būs jūtamāks nekā pilsētās ar iedzīvotāju skaitu virs miljona.

Arī Urālas Nekustamo īpašumu palātas sniegtā prognoze paredz krīzes attīstību Krievijas nekustamo īpašumu tirgū. Straujš pārdošanas apjomu kritums būs 2017.-2018. Tas lielākā mērā ietekmēs mājokļus no vecā fonda, kā arī tos, kas uzcelti pilsētu nomalēs. Tas uzliks pienākumu jauno māju attīstītājiem uzlabot būvniecības un apzaļumošanas kvalitāti, tādējādi piesaistot potenciālos pircējus.

Pašreizējais gads, pēc kameras ekspertu domām, ir vislabvēlīgākais periods dzīvojamo nekustamo īpašumu iegādei, jo ir daudz izdevīgu piedāvājumu gan primārajā, gan otrreizējā tirgū. Valsts atbalsts un zemākas hipotēkas likmes tuvākajā nākotnē palīdzēs pozitīvi ietekmēt situāciju nekustamā īpašuma tirgū.

Nekustamā īpašuma tirgus prognoze 2017. gadam ir negatīva jaunu ēku būvniecības jomā, jo būs vērojams krass piedāvājuma samazinājums un daudzu investīciju projektu iesaldēšana.

Krīze izraisīs nepārprotamu piedāvājuma un pieprasījuma nelīdzsvarotību, nepārprotami dominējot pēdējam, un ievērojamu nekustamā īpašuma pārdošanas apjomu un cenu kritumu.

2019. gada jūnijs: Cenu dinamika otrreizējā tirgū joprojām ir ļoti segmentēta. Situāciju konkrētā vietā galvenokārt nosaka teikuma struktūra. Lētākās iespējas no tirgus pameta pieprasījuma uzplaukuma laikā pērn. Pārdevēji, ko mudināja runas par asu dzīvokļu imitāciju pēc 1. jūlija, kad stājas spēkā izmaiņas 214-FZ, cenšas paaugstināt cenas tam, kas ir palicis. Taču ne pārāk veiksmīgi, jo budžeta mājokļu izmaksas jau iepriekšējos mēnešos bija ievērojami pieaugušas. Līdz ar to galvenais pieprasījums ieplūst vidējos segmentos, kas cenas ziņā vairs īpaši neatšķiras no lētajiem. Galvenais tirgus autsaiders joprojām ir pārāk dārgā biznesa klase. Tajā pašā laikā elites segments Centrālajā administratīvajā apgabalā, gaidot to pašu reformu 214-FZ, gluži pretēji, pieauga. Visticamāk, “svītras” tirgū turpināsies līdz pat rudenim, kad parādīsies pirmie dalītā kapitāla būvniecības reformas rezultāti. Vairāk par nekustamā īpašuma tirgus tendencēm lasiet analītiskā centra mājaslapas rakstos un apskatos:

Prognozes detalizēti

Nekustamā īpašuma tirgus prognozes līdz 2024. gadam

Pašreizējā situācija

Aprēķiniet pats: tiešsaistes kalkulatori

Autoritatīvs viedoklis

Prognozes un apskati par mājokļu tirgus segmentiem:
jaunbūves Maskavā un Maskavas reģionā, lauku nekustamais īpašums