Nekilnojamojo turto rinka, kuri veikia savarankiškai. Maskvos būsto kainos gali smarkiai sumažėti Kritanti nekilnojamojo turto rinka
Nekilnojamojo turto rinka – ypač aštriai į krizinius procesus reaguojantis ekonomikos segmentas. Prie būsto kainų kritimo prisideda neigiama naftos kainų dinamika, rublio kurso nestabilumas, ekonomikos augimo sulėtėjimas. Kas nutiks nekilnojamojo turto kainoms 2019 m.: ar investuotojai investuoti pinigus į namus ir butus dabar, ar laukti geresnių laikų? Į šį klausimą atsako autoritetingi ekspertai.
Kokie veiksniai turi įtakos Rusijos nekilnojamojo turto rinkai?
Rusijos ekonomika ir toliau veikia krizės sąlygomis, todėl nekilnojamojo turto rinka taip pat išlieka labai įtempta dėl:
- Aktyvus paklausos mažėjimas, kurį išprovokuoja augančios būsto paskolų palūkanų normos ir piliečių nenoras pirkti didelius pirkinius esant nestabiliai makroekonominei situacijai;
- Statybų apimčių mažėjimas dėl augančių medžiagų kainų ir sunkesnių sąlygų gauti banko paskolas plėtotojams.
Verta atkreipti ypatingą dėmesį į veiksnius, kurie neigiamai veikia Rusijos nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimą:
- Vakarų šalių sankcijų pratęsimas, kuris neleidžia šalies bankams gauti pigių išorinių kapitalo šaltinių ir atmeta galimybę sumažinti būsto paskolų palūkanų normas.
- Sumažėjusios realios piliečių pajamos, o tai neleidžia jiems mokėti varginančių įmokų už būsto paskolą.
- Rublio kurso kritimas, dėl kurio hipotekos užsienio valiuta turėtojai atsiduria itin nepalankioje padėtyje.
- Komplikuojasi būsto paskolų gavimo sąlygos, o tai atsispindi didėjančiomis palūkanomis ir griežtėjančiais reikalavimais skolininkams.
Atsižvelgdami į minėtas aplinkybes, ekspertai mano, kad 2019 ir 2020 metai Rusijos nekilnojamojo turto rinkai bus patys sunkiausi. Sociologinių tyrimų duomenimis, net ir dabartiniais 2019-aisiais kas 10-as rusas būsto pirkimą atidėjo keleriems metams, o kas 6-as nusprendė šį įvykį atidėti neapibrėžtam ateičiai. Todėl 2019-2020 m. labai sumažės paklausa.
Atsigavimas įvyks tik 2019–2020 m. įtakos turėjo mažėjančios hipotekos palūkanų normos, vyriausybės paramos nekilnojamojo turto sektoriuje programų įgyvendinimas ir regionų valdžios institucijų pagalba.
Ką sako ekspertai?
Paklausos sumažėjimas Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje 2019 metais išprovokuos tolesnį namų ir butų kainų mažėjimą. Šią prognozę pateikia visi be išimties ekspertai.
vardo Rusijos ekonomikos universiteto profesorius. G.V. Plekhanovas, pagrindinis Rusijos nekilnojamojo turto rinkos analitikas Genadijus Sternikas
Tikimybė, kad 2019 metais gilės stagnacija gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų rinkoje, yra itin didelė. Rinkos atsigavimas prasidės tik 2020 m. Dėl to Rusijos maklerių turėtų pasirengti aktyviai mažinti objektų kainą. Situaciją apsunkins tai, kad plėtotojai, reaguodami į kainų kritimą, mažins nekilnojamojo turto pasiūlą. Tuo pačiu palankiausiu laiku investicijoms gali būti laikomi kiti metai, kuriuos vėliau tikrai bus galima parduoti brangiau.
Rusijos maklerių gildijos (RGR) prezidentė Tatjana Demeniuk
2019 metais nekilnojamojo turto kainos dar labiau kris. Mažiausias sumažinimas bus 5-7%. Tačiau spręsti, kiek realiai galima sumažinti rinkos kainą, bus galima tik metų pabaigoje. Visų pirma, nuosmukis paveiks seną būstą (pastatytas 60–80 m.) pakraštyje, kurio likvidumas mažas.
Uralo nekilnojamojo turto rūmų prezidentas Eduardas Bogdanovas
Jei 2016-ieji buvo patogūs nekilnojamojo turto pirkėjams, nes rinka jiems pateikė nemažai pasirinkimo galimybių, suteikdama galimybę derėtis ir laukti, tai 2019-aisiais situacija bus kitokia: kartu su ženkliu vertės sumažėjimu pasiūla sumažės maždaug 40 %.
Uralo statybininkų gildijos vykdomasis direktorius
Naujuose pastatuose 2019 m. nekilnojamojo turto kainos mažės, o tai lems pirminės nekilnojamojo turto rinkos „užšalimą“. Kūrėjai nenorės dirbti nuostolingai, todėl sumažins pasiūlą.
Taigi daugumos analitikų prognozės Rusijos nekilnojamojo turto rinkai 2019 metais prognozuoja tolesnį kainų nuosmukį. Tačiau pasigirsta ir nuomonių, kad 2019 metais dėl laipsniško ekonomikos stabilizavimosi bus pradėtas atkurti namų ir butų pirkimo-pardavimo segmentas. Tokiam požiūriui pritaria ir „Sberbank“ vadovas Germanas Grefas. Tačiau tikslus Rusijos namų ir butų kainos, paklausos ir pasiūlos vaizdas paaiškės tik šių metų pabaigoje.
2015 metais jau rašiau straipsnį apie savo prognozes dėl nekilnojamojo turto rinkos ateities. Šiemet nusprendžiau tęsti tradiciją ir parašyti nekilnojamojo turto rinkos prognozę 2017 ir 2018 metams. Kadangi esu maklerininkas Maskvoje, darau Maskvos nekilnojamojo turto rinkos prognozę.
Savo analizę norėčiau pradėti nuo to, kad nekilnojamojo turto paklausa visada buvo! Nekilnojamas turtas yra būtina prekė. Sumažėti galėtų tik pirkėjų mokumas, o ne jų skaičius. Taip pat netikiu, kad tai, kas dabar vyksta rinkoje, gali būti vadinama krize. Krizė įvyko 2008 m. O tai, kas vyksta Rusijos ekonomikoje nuo 2015 m., galima apibūdinti vienu žodžiu: prieiga prie lengvų pinigų uždaryta! Ir visiems – nuo eilinio piliečio iki valstybės. Taigi mes tiesiog gyvename realios ekonomikos laikotarpiu. Ir visos kalbos apie krizę turi būti siejamos su geopolitiniu pasaulio perskirstymu. O kadangi paliečiau politiką, negaliu paminėti būsimų Rusijos Federacijos prezidento rinkimų fakto. Manau, kad rinka bus šiek tiek prisotinta pinigais, o tai šiek tiek paveiks pirkėjų mokumą.
2016 metais pasiūlymų skaičius gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje pasiekė istorinį maksimumą. Ir, matyt, ateinančiais metais naujo būsto atidavimo eksploatuoti apimtys nesiruošia didėti. Manau, kad vis tiek sulauksime didelių kai kurių kūrėjų bankrotų. Jei prisimintume situaciją naujų pastatų rinkoje prieš dešimt metų, visi butai buvo išparduoti pradiniame statybos etape. Dabar situacija kardinaliai pasikeitė. Yra pastatytų namų, kuriuose neparduota daugiau nei pusė butų. Be to, nemaža dalis tokių butų jau baigti arba su kokybišku remontu. Ir visa ši neparduotų naujų pastatų apimtis tiesiogiai konkuruoja su butais antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Kadangi naujuose pastatuose kaina mažesnė (arba tokia pati), kokybė dažniausiai aukštesnė ir įsigijus galima iš karto kraustytis ir gyventi.
Ką mes iš tikrųjų turime?
1. Vartotojų paklausa nesumažėjo, o tik sumažino jos mokumą.
2. Pasiūlymų skaičius rinkoje viršija paklausą ir toliau auga.
3. Krizė jau keletą metų buvo vangi ir toliau išlaiko savo stabilumą.
Remiantis tuo, mano nekilnojamojo turto rinkos prognozė Kitas – rinka tęs lėto, bet užtikrinto kainų mažėjimo tendenciją. Tai sklandžiai tęsis ateinančius dvejus metus. Nesitikiu nei staigių kainų kritimų, nei padidėjimo. Rinkos dinamika rodo, kad metinis prognozuojamas nekilnojamojo turto vertės sumažėjimas įvyks per 5-10%.
Ką daryti šioje situacijoje?
Pirmas ir pats elementariausias patarimas – būti realistams ir studijuoti nekilnojamojo turto rinkos prognozes. Turite suprasti, kad rinkoje nebeliks pirkėjo, pasiruošusio pirkti jūsų butą nežiūrėdamas ir nesiderėdamas. Prieš priimdamas sprendimą pirkti, pirkėjas išstudijuos visus daugybę pasiūlymų ir iš jų išsirinks geriausią ir pigiausią. Todėl, jei norite parduoti butą, pasižiūrėkite į rinkos dinamiką prieš šešis mėnesius. Paprasčiau tariant, jei norite parduoti butą dabar, nustatykite jo kainą, kuri bus už jį po šešių mėnesių. Arba atsidursite viename iš traukinio vagonų, stovinčių ant šaligatvio. Taip pat verta atsižvelgti į besikeičiantį Maskvos pirkėjo mentalitetą. Šiandien pirkėjas daugeliu atvejų pirmenybę teiks naujam moderniam būstui artimiausiame Maskvos regione, o ne pirks butą už tuos pačius pinigus senuose penkių ar devynių aukštų pastatuose Maskvoje.
A ?
Nebereikia tikėtis staigios nekilnojamojo turto kainų nuosmukio. Taip, kaip jau rašiau, kainos pamažu mažės bet kokiu atveju. Bet ko reikia pirkėjui? Išspręskite savo būsto problemą, tačiau laukimas ir požiūris, atsižvelgiant į metinę piniginę infliaciją, niekieno problemų neišspręs. Geriausia pirkėjo pozicija nekilnojamojo turto rinkoje, pirkite dabar geriausią turtą už geriausią kainą.
Na, o ką daryti tiems, kurie nori investuoti pinigus į gyvenamąjį NT investiciniais tikslais (išnuomoti ar pelningai parduoti po kelerių metų)? Iškart noriu jus nuvilti, šis renginys nuo pat pradžių pasmerktas žlugti. Maksimalus, kurį dabar galite gauti išsinuomoję butą, yra 4 arba 5% per metus. Nepamirškite atimti nekilnojamojo turto mokesčių, pajamų mokesčių, nusidėvėjimo išlaidų ir viskas bus dar liūdnesnė. Ir nematau prasmės kalbėti apie viltis, kurios po kelerių metų bus brangesnės.
Taip man atrodo, remiantis savo žiniomis ir profesine patirtimi. Ar galiu klysti? Tikrai gali! Deja, mūsų šalyje bet kokią analizę galima perbraukti vienos iš galių plunksnos potėpiu. Bet čia aš bejėgis.
Nekilnojamojo turto rinkos analitikai įvertino, kaip keisis butų kaina pirminėje ir antrinėje Maskvos regiono rinkose
Praeinantys metai Maskvos regiono nekilnojamojo turto rinkoje pasižymėjo didelėmis nuolaidomis: maklininkai retkarčiais pranešdavo apie sandorių su nuolaidomis dalį, o „Rosreestr“ – apie neįprastai didelį sandorių skaičių – tiek antrinėje, tiek pirminėje rinkose.
Norėdama išsiaiškinti, kaip elgsis rinka, RBC Real Estate paklausė analitikų, ką jie mano apie būsto kainų pokyčius Maskvoje ir regione naujaisiais, 2017 m., metais.
Sergejus Shloma, nekilnojamojo turto agentūros „Inkom-Real Estate“ antrinės rinkos departamento direktorius:— Svarbiausia tendencija antrinėje Maskvos būsto rinkoje – lėtas, bet užtikrintas kainų mažėjimas. Sausio mėnesį vidutinė kaina 1 kv. m pasiekė 185,9 tūkst. - ir tai tapo didžiausia visų metų verte. Lapkričio pabaigoje šis skaičius siekė mažiausiai 181,4 tūkst. Toks kainų slinkimas kai kuriems nekilnojamojo turto rinkos žaidėjams, ypač paprastiems vartotojams, lieka nepastebimas, nes per mėnesį siekia vos 0,3-0,5 proc. Kalbant apie realų pardavimo kainų (o ne tiekimo sąnaudų) sumažėjimą, per metus jis yra bent 10%, nes daugeliu atvejų sandoriai antrinėje būsto rinkoje Maskvoje vyksta su nuolaida: sausio mėn. pardavimai su nuolaida prilygo 82%, lapkritį – jau 86%. Remiantis paskutinių 2016 m. mėnesių rezultatais, sumažėjo ir vidutinis pirkimo biudžetas: nuo 8 mln. rugpjūtį iki 7,85 mln. Lapkritį.
Tikimės, kad 2017 metais nekilnojamojo turto kainos antrinio būsto segmente išliks tame pačiame lygyje kaip ir dabar arba toliau mažės maždaug 5-7% per metus. Priežasčių, dėl kurių kainos kiltų artimiausiu metu, nematome. Kalbant apie pastaruoju metu taip dažnai minimą liūdnai pagarsėjusį kainų dugną, tai, mūsų prognozėmis, rinka jį pasieks tik 2018 ar 2019 metais.
Aleksejus Popovas, CIAN skelbimų tarnybos analitinės centro vadovas:— Tikimės, kad naujų pastatų kainos Maskvoje 2017 m. padidės infliacijos ribose – tai yra ne daugiau kaip 6% per metus. Taip yra dėl to, kad kūrėjai stengiasi išlaikyti savo rinkos dalį ir išlaikyti pardavimo tempą. Papildoma naujų būstų kainų kilimo priežastis gali būti naujų papildomų plėtros projektų atsiradimas Trečiajame transporto žiede. Tiekimo apimtys tokiuose namuose yra nedidelės, tačiau bendras kainų lygis, kaip taisyklė, yra aukštesnis nei dideliuose projektuose pramoninių zonų teritorijoje.
Naujojoje Maskvoje ir Maskvos regione naujų pastatų kainų lygis išliks beveik nepakitęs. Naujų projektų ant pamatų duobės mažėjimo tendencija būdinga ir šioms vietoms, tačiau kainų augimą pereinant į kitus statybos etapus čia apsunkina išaugusi konkurencija. Vystytojams bus svarbiau išlaikyti pardavimo normų tikslus, galbūt pakenkiant kainų didėjimo modeliui, kai didėja statybų pasirengimas.
2017 m. antrinėje Maskvos ir regiono rinkoje galima tikėtis lėto kainų augimo – per 4-5% metine išraiška. Didelė pasiūlos apimtis neleis kainoms pakilti aukščiau infliacijos, o norėdami užbaigti sandorius, dauguma pardavėjų turės mažinti nurodytus kainų lygius – tačiau nuolaidos dydis palaipsniui mažės. Vidutinės kainos Maskvos regione dabar tampa vis sunkiau analizuojamos, nes didelė dalis aktyvioje pasiūloje pateiktų partijų yra nustatytos kainomis, kurios yra pagrįstos esamu efektyvios paklausos lygiu. Pastaruoju metu stebimas nežymus vidutinio kainų lygio kilimas atspindi šių sklypų dalies padidėjimą, o ne natūralų rinkos elgesį. Taip pat naujaisiais metais išliks būsto paskolų sandorių dalies didėjimo tendencija.
Viena iš ilgalaikių tendencijų, pastaraisiais metais skatinančių paklausą būsto rinkoje, yra ilgas demografinis ciklas. Karta, gimusi 1980-ųjų pirmoje pusėje, įžengė į didžiausios sandorių paklausos amžių. Kadangi jų vartojimo įpročiai susiformavo jau posovietmečiu, į šį modelį tinka didesnis modernių naujų pastatų patrauklumas (lyginant su pasenusiu sovietiniu būstu).
Apskritai kūrėjai pradeda nuo antrinės rinkos ir, kaip rodo praėję metai, šį konkursą laimi dėl efektyvesnių reklaminių kampanijų, nuolaidų galimybių bei efektyvių įmokų ir būsto paskolų programų. Praktinė šios tendencijos išraiška – pirkėjų srautas iš antrinės rinkos į pirminę rinką.
— Efektyvi paklausa labai ribota, nes namų ūkių pajamos neauga. Santykinį paklausos stabilumą palaiko mažesnės kainos ir derybos antrinėje rinkoje bei padidėjęs biudžetinių naujų pastatų skaičius Maskvoje, kur dabar galite įsigyti butą už 3–4 mln. Bandymai kelti kainas reaguojant į paklausos pagyvėjimą žlunga: žmonės neįperka brangesnio nekilnojamojo turto, todėl verčiau atsisakys sandorio nei mokės brangiau.
Dėl to rinkoje išlieka kainų mažėjimo tendencija. Išmokėjimo intensyvumas priklauso nuo tiekimo apimties, kuri pastaraisiais metais labai išaugo. Vien per 2016 metus tiekimo apimtis Senojoje Maskvoje išaugo 2,8 mln. kv. m būsto. Daugelis projektų vis dar yra popieriuje, tačiau artimiausiais metais gali patekti į rinką. Paklausa negali neatsilikti nuo šio apimčių augimo, todėl, jei plėtotojai nesumažės naujų projektų pradžios tempo, kainos ir toliau tolygiai mažės apie 10% per metus, o per ateinančius penkerius metus gali nukristi 30-40%. kaina.
Vladimiras Bogdanyukas, nekilnojamojo turto agentūros „Est-a-Tet“ projektų skyriaus direktorius:— 2017 m. vidutinė būsto kaina pirminėje rinkoje augs nuosaikiai per 8 proc. Vidutinė svertinė kaina 2016 m. pabaigoje buvo 238,2 tūkst. už 1 kv. m (be elito pasiūlos), metinis augimas siekė 1,4 proc. Naujų pastatų kainų dinamiką įtakoja du daugiakrypčiai veiksniai - viena vertus, kainų augimą skatina išaugęs projektų statybinis pasirengimas, kita vertus, jį traukia naujų projektų išleidimas pradinis etapas su mažesnėmis sąnaudomis. 2016 metais vyravo augimo veiksniai, nes pabrango 2015 metais į rinką atėję didelės apimties integruotos plėtros projektai.
Antrinei rinkai prognozės gana pesimistiškos: visus 2016 metus stebėtas kainų kritimas visoje rinkoje siekė vidutiniškai 15 proc. Senesniam nei devintajame dešimtmetyje „skydinei“ kaina gali būti sumažinta 8%, naujesniems monolitiniams namams - 5%. Kainų stabilizavimosi nepadidinus nuosmukio galima tikėtis tam tikrose siaurose vietose – monolitiniams namams daugelyje prestižinių Trečiojo transporto žiedo teritorijų su ribota pasiūla naujuose pastatuose. Taip pat naujų skydinių namų kainos greičiausiai nesumažės, nes tai yra populiarus produktas antrinėje rinkoje dėl mažesnio biudžeto, palyginti su monolitu, ir aukštesnės kokybės, palyginti su sena skydinių namų statyba.
Denisas Bobkovas, plėtros bendrovės „Opin“ analitinės centro vadovas:— Labiausiai kainos kils Maskvos srityje: prognozuojame, kad brangs 1 kv. m naujiems pastatams Maskvos regione per 5% šešiems mėnesiams. Teigiamą dinamiką skatins sistemingas makroekonomikos atsigavimas, taigi ir pirkėjų mokumo didėjimas. Į rinką sugrįš privatūs investuotojai, tikisi gauti pelno iš nekilnojamojo turto pardavimo. Antroji naujų pastatų prie Maskvos brangimo priežastis bus statybų apimčių sumažėjimas regione, siejamas su urbanistikos politikos strategija „gyvenk, dirbk ir ilsėkis vienoje vietoje“. Tendenciją patvirtina ir naujų gyvenamųjų namų projektų mažėjimas: 2016 m. 11 mėnesių pabaigoje jų buvo 2,5 karto mažiau nei metais anksčiau. Naujų pastatų pasiūlos apimtys Maskvos regione ir toliau mažės.
Stabilią būsto paklausą Maskvos regione palengvins lojali kainodara. Šiandien vidutinė kaina 1 kv. m regione, net ir arčiausiai Maskvos sienų projektuose, yra beveik du ar tris kartus mažesnis nei panašiame Maskvos žiedinio kelio segmente ir 20% pigesnis nei Naujojoje Maskvoje.
Kalbant apie Senąją Maskvą, prognozuojame, kad bus atkurta tradiciškai didelė naujų pastatų dalis verslo klasės ir aukštesnės tiekimo apimties, o tai turės teigiamos įtakos vidutinei 1 kv. m. Tradicinės tiekimo struktūros atkūrimo Maskvos žiediniame kelyje tendencija sustiprėjo 2016 m. antrąjį pusmetį ir 2016 m. 11 mėnesių pabaigoje brangių projektų (verslo klasės ir aukštesnių) dalis senosiose Maskvos ribose. išaugo 7 procentiniais punktais – dabar tai sudaro 45% visų naujų pastatų tūrio.
Tačiau kokybiškai pasikeitus pasiūlos struktūrai Senojoje Maskvoje, pabrangus vidutinei 1 kv. m bus suvaržytas nuolat leidžiantis naujus projektus. Vis dėlto tradiciškai krizės reiškinys – masinio segmento projektų vyravimas – pamažu pasitrauks iš kapitalo rinkos. Dabartinės rinkos sąlygos naujiems pastatams Maskvos regione kelia lūkesčius, kad kitąmet rinka atsigaus laipsniškai ir prasidės laipsniškas kainų kilimas.
Kainų dinamika antrinėje būsto rinkoje, kaip taisyklė, koreliuoja su naujų pastatų kainų dinamika su laiko delsa nuo trijų iki šešių mėnesių. Taigi, atsigaunant naujų pastatų rinkai, turėtume tikėtis antrinės būsto rinkos pagyvėjimo ir atitinkamai kainų augimo.
Jurijus Kočetkovas, analitikas, ISK FORT rinkodaros skyriaus vadovas:— Sostinės antrinė rinka pratęs savo išbuvimą užsitęsusioje depresijoje. Išliks spaudimas iš stipriai atpigusių naujų pastatų, taip pat išliks didelis neparduotų senų butų „išsikėlimas“. Tuo pačiu metu pastebimo rublio kainų sumažėjimo nepamatysime – rinkos korekciją jau seniai lėmė infliacija. Norint pradėti kainų kilimo spiralę, reikalingas hiperinfliacijos etapas, į kurį dabartinis vyriausybės kabinetas vargu ar išdrįs.
Pirminė rinka yra šiek tiek palankesnėje situacijoje, tačiau ir čia butų pasiūla didėja, o tai užkirs kelią tiesioginiam kainų augimui. Tačiau kainų dinamiką čia iš pradžių lems dabartinio nuolaidų lygio (8-15%) atsisakymas. Dėl to 2017 metais kūrėjai turės išlaikyti dar vieną išlikimo testą.
Trumpai tariant, 2017 metų butų rinka išliks pirkėjų rinka, kuri sulauks ir gausaus asortimento, ir kainų lankstumo iš butų savininkų. Tik hiperinfliacijos scenarijus gali pakeisti šią situaciją.
Rimti krizės reiškiniai Rusijos ir pasaulio ekonomikoje prisideda prie būsto rinkos stagnacijos, mažėjančių kainų ir atitinkamai realios gyventojų paklausos mažėjimo.
Situacija nekilnojamojo turto rinkoje šiandien pasižymi pardavimo apimčių mažėjimu, seno fondo gyvenamojo būsto kainų kritimu, bendro sandorių ir bankų išduotų būsto paskolų skaičiaus sumažėjimu.
Tokios tendencijos susiformavo palaipsniui, per pastaruosius 2-3 metus, dėl šių priežasčių:
- politinių ir ekonominių sankcijų Rusijai įvedimas, draudimas stambioms Rusijos investicinėms bendrovėms ir privatiems verslininkams įsigyti vertybinių popierių užsienyje;
- didėja naujų statomų pastatų kaina;
- apimčių sumažėjimas ir dėl to statybos įmonių bankrotas;
- potencialių pirkėjų mokumo sumažėjimas ir stabilaus jų pajamų augimo nebuvimas, sunkumai grąžinant skolas;
- valiutų kursų nestabilumas, dėl kurio kyla problemų dėl hipotekos užsienio valiuta konvertuojant į Rusijos rublius;
- naujai išduodamų būsto paskolų palūkanų normų didinimas ir banko reikalavimų sugriežtinimas potencialiems skolininkams ir užstatui;
- terminų limitus ir subsidijas.
Visa tai neigiamai paveikė kainodaros procesus būsto rinkoje, gyvenamojo būsto pardavimo ir nuomos apimtis.
Pasiūlos ir paklausos santykis
Dauguma Rusijos ekonomistų prognozių susiveda į bendrą nuomonę, kad 2017 m. turėtume tikėtis bendros nuosmukio ir nekilnojamojo turto kainų kritimo tendencijos tęsimosi. Jei 2015-2016 metais pamažu mažėjo piliečių pajamos ir būsto bei komercinio nekilnojamojo turto paklausa, tai kitais metais galima pasiekti rinkos „dugną“ arba žlugimą.
Be to, šis procesas užsitęs, truks nuo 2 iki 4 metų.
Spartaus nuosmukio fazei būdingi šie reiškiniai: 
- Nauji būstai greičiausiai sieks sumažinti rizikas mažindami eksploatuojamų patalpų apimtis, o pagrindine savo veiklos kryptimi rinksis tik finansiškai pelningų objektų statybą. Ši politika leis visam laikui sumažinti nekilnojamojo turto paleidimo mastą.
- Rusijos gyventojų mokumo lygis ir toliau sparčiai kris, o nekilnojamojo turto pirkimas ar gyvenimo sąlygų gerinimas taps antraeiliu dalyku. Prognozuojama, kad paklausos lygis šioje situacijoje sumažės 30%, lyginant su einamaisiais metais. Dėl to bus sustabdyta naujų pastatų statyba, neparduotų plotų dalis naujame būste padidės iki 50%, o dėmesys bus nukreiptas į antrinę nekilnojamojo turto rinką.
- Situacija antrinėje rinkoje bus dviprasmiška. Nuo 2017 metų pradžios bus panaikinta valstybės subsidijų programa su lengvatinėmis palūkanomis naujam būstui įsigyti. Tai leis pritraukti dalį pirkėjų iš pirminės rinkos. Įvertinus antrinėje rinkoje esančio nekilnojamojo turto kategorijas, tikimasi, kad vieno kvadratinio metro savikaina senajame fonde, panašiai mažėjant paklausai, atpigs, o prabangių butų ir komercinių patalpų kainos išliks tokios pat kaip dabar arba šiek tiek sumažės. . Dažniausiai taip nutinka dėl pardavėjų nelankstumo ir nenoro mažinti kainą bet kokiomis aplinkybėmis (net jei pardavimo procesas užsitęsia ilgam).
- Bankų nenoras mažinti metines būsto paskolų palūkanas, griežti reikalavimai nekilnojamajam turtui ir potencialiems skolininkams taip pat prisidės prie jų būsto paskolų portfelių apimties mažėjimo, o tai neigiamai paveiks paklausos lygį.
- Komercinę ir gyvenamųjų patalpų nuomos rinką panašiai paveiks krizės reiškiniai – stiprus nuomojamų patalpų apimčių kritimas. Gyvenamojo nekilnojamojo turto segmente nuomininkai orientuos į butus ir kambarius su mažesniais plotais ir žemomis mėnesinėmis nuomos kainomis. Komercinių objektų kategorijoje išliks tendencija ženkliai atpigti 1 kvadratinį metrą, kad būtų galima parduoti bet kokiu būdu. 2017 m. šią rinką labiau paveiks pasiūlos ir paklausos disbalanso klausimas, link stipraus pastarosios disbalanso.
Esamos padėties stabilizavimo tikimasi iki 2019–2020 m.
Būtent šiuo laikotarpiu numatoma atsigavimo pradžia ir laipsniškas grįžimas į prieškrizinį lygį.
Būsto kainų lygis 2017 m
Dauguma ekspertų, prognozuojančių nekilnojamojo turto rinkos plėtrą artimiausiu metu, nedrįsta išsakyti konkrečių skaičių ir būsto kainų.
Kiekviename konkrečiame regione situacija turės individualų scenarijų. Maskva, Sankt Peterburgas ir kai kurie kiti didžiausi Rusijos Federacijos miestai greičiausiai patirs staigų kainų kritimo laikotarpį.
Naujų ekonominių realijų kontekste savikaina priartės prie tikrosios vertės, o tai turės tik teigiamą poveikį tolesnei būsto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos plėtrai.
Vieni ekspertai teigia, kad kitais metais kainos kris 5-7%, kiti tikisi daugiau nei 10-15%. Išanalizuokime pirmaujančių Rusijos nekilnojamojo turto ekspertų prognozes ir išvadas.
Nekilnojamojo turto ekspertų nuomonė
Rusijos „Sberbank“ vadovas G. Grefas pateikia Rusijos nekilnojamojo turto rinkos plėtros prognozę, remdamasis tuo, kad bus stebima teigiama dinamika. tik paklausos atžvilgiu. Anot jo, dauguma investuotojų tikisi dar didesnio kainų mažėjimo tempo antrinėje rinkoje. Ir nepaisant gana palankių gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų, artimiausius kelerius metus augimo nenumatoma.
2016-2017 metai yra palankus laikotarpis investuoti be galimybės gauti greitą maržą. Norėdami tai padaryti, turėsite palaukti apie penkerius metus.
Rusijos ekonomikos universiteto profesorius G. Sternikas siūlo Rusijos nekilnojamojo turto rinkos nuosmukį nuo 2017 m. Jo nuomone, būsto kainos ir paklausa mažės bent iki 2019 m. Kitais metais nekilnojamojo turto rinka pasieks žemiausią tašką. Didelis skaičius naujai statomų naujų pastatų bus įšaldytas, statybos bendrovės atsisakys imtis didelių projektų dėl smarkiai sumažėjusio šalies piliečių mokumo. Krizė labiausiai palies mažuosius miestus, kuriuose sandorių apimčių mažėjimas bus labiau pastebimas nei miestuose, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų.
Uralo nekilnojamojo turto rūmų pateiktoje prognozėje taip pat numatoma Rusijos nekilnojamojo turto rinkos krizės raida. Pardavimų apimtys smarkiai mažės 2017–2018 m. Didesniu mastu tai paveiks būstus iš senojo fondo, taip pat tuos, kurie pastatyti miestų pakraščiuose. Tai įpareigos naujų namų vystytojus gerinti statybos ir apželdinimo kokybę, taip pritraukiant potencialius pirkėjus.
Šie metai, rūmų ekspertų teigimu, yra palankiausias laikotarpis gyvenamajam nekilnojamajam turtui įsigyti dėl daugybės pelningų pasiūlymų tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkose. Valstybės parama ir mažesnės būsto paskolos palūkanų normos artimiausiu metu padės teigiamai paveikti situaciją nekilnojamojo turto rinkoje.
2017 metų nekilnojamojo turto rinkos prognozė neigiama naujų pastatų statybos srityje, nes smarkiai sumažės pasiūla ir įšals daugelis investicinių projektų.
Krizė sukels aiškų pasiūlos ir paklausos disbalansą, aiškiai vyraujant pastarajai, ir ženkliai sumažės nekilnojamojo turto pardavimo apimtys ir kainos.
2019 m. birželis: Kainų dinamika antrinėje rinkoje išlieka labai segmentuota. Situaciją konkrečioje vietoje daugiausia lemia sakinio struktūra. Pigiausi variantai iš rinkos pasitraukė per praėjusių metų paklausos pakilimą. Pardavėjai, pakurstyti kalbų apie aštrų butų imitaciją po liepos 1 d., kai įsigalioja 214-FZ pakeitimai, bando pakelti kainas už tai, kas liko. Tačiau ne itin sėkmingai, nes biudžetinio būsto kaina jau gerokai išaugo ankstesniais mėnesiais. Dėl to pagrindinė paklausa nuteka į vidutinius segmentus, kurie kaina jau nelabai skiriasi nuo pigių. Pagrindinis rinkos autsaideris vis dar yra per brangi verslo klasė. Tuo pačiu metu elito segmentas Centrinėje administracinėje apygardoje, laukdamas tos pačios reformos 214-FZ, priešingai, pakilo. Greičiausiai „juostelės“ rinkoje tęsis iki rudens, kai pasirodys pirmieji akcinio kapitalo statybos reformos rezultatai. Plačiau apie nekilnojamojo turto rinkos tendencijas skaitykite analitinio centro svetainės straipsniuose ir apžvalgose:
