უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც თავისთავად მუშაობს. მოსკოვში საბინაო ფასები შეიძლება მკვეთრად დაეცეს უძრავი ქონების ბაზრის დაცემა
უძრავი ქონების ბაზარი ეკონომიკის ის სეგმენტია, რომელიც განსაკუთრებით მკვეთრად რეაგირებს კრიზისულ პროცესებზე. ნავთობის ფასების უარყოფითი დინამიკა, რუბლის კურსის არასტაბილურობა და ეკონომიკური ზრდის შენელება ხელს უწყობს საცხოვრებლის ფასების დაცემას. რა ბედი ეწევა უძრავი ქონების ფასებს 2019 წელს: ინვესტორებმა უნდა ჩადონ ფული სახლებსა და ბინებში ახლა თუ დაელოდონ უკეთეს დროს? ამ კითხვაზე პასუხს ავტორიტეტული ექსპერტები აძლევენ.
რა ფაქტორები მოქმედებს რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე?
რუსეთის ეკონომიკა აგრძელებს მუშაობას კრიზისის პირობებში და, შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარი ასევე რჩება ძალიან დაძაბულ ვითარებაში, იმის გამო:
- მოთხოვნის აქტიური კლება, რაც პროვოცირებულია იპოთეკის განაკვეთების ზრდით და არასტაბილურ მაკროეკონომიკურ ვითარებაში მოქალაქეთა დიდი შესყიდვების განხორციელების სურვილით;
- სამშენებლო მოცულობის შემცირება მასალებზე ფასების გაზრდისა და დეველოპერებისთვის საბანკო სესხების მისაღებად უფრო რთული პირობების გამო.
განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ფაქტორებს, რომლებიც უარყოფითად მოქმედებს რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებაზე:
- დასავლეთის ქვეყნების მიერ სანქციების გაფართოება, რაც ხელს უშლის შიდა ბანკებს კაპიტალის იაფი გარე წყაროების წვდომაში და გამორიცხავს საბინაო სესხებზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირების შესაძლებლობას.
- მოქალაქეების რეალური შემოსავლის შემცირება, რაც მათ საშუალებას არ აძლევს გადაიხადონ მძიმე იპოთეკური გადასახადები.
- რუბლის კურსის დაცემა, რაც უცხოურ ვალუტაში იპოთეკის მფლობელებს უკიდურესად არახელსაყრელ მდგომარეობაში აყენებს.
- საბინაო სესხის აღების პირობების გართულება, რაც გამოიხატება საპროცენტო განაკვეთების ზრდაში და მსესხებლებისთვის მოთხოვნების გამკაცრებაში.
ზემოაღნიშნული გარემოებების გათვალისწინებით, ექსპერტები თვლიან, რომ 2019 და 2020 წელი ყველაზე რთული წლები იქნება რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრისთვის. სოციოლოგიური კვლევების თანახმად, მიმდინარე 2019 წელსაც კი, ყოველი მე-10 რუსი გადადო საცხოვრებლის შეძენა რამდენიმე წლით, ხოლო ყოველი მე-6 გადაწყვიტა გადაედო ეს ღონისძიება განუსაზღვრელი მომავლისთვის. ამიტომ, 2019-2020 წწ. იქნება მოთხოვნის მნიშვნელოვანი შემცირება.
აღდგენა მოხდება მხოლოდ 2019-2020 წლებში. იპოთეკის განაკვეთების დაცემის, უძრავი ქონების სექტორში სამთავრობო მხარდაჭერის პროგრამების განხორციელებასა და რეგიონული ხელისუფლების მხრიდან დახმარების გავლენის ქვეშ.
რას ამბობენ ექსპერტები?
2019 წელს რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის შემცირება სახლებსა და ბინებზე ფასების შემდგომ შემცირებას გამოიწვევს. ამ პროგნოზს ყველა ექსპერტი გამონაკლისის გარეშე იძლევა.
რუსეთის ეკონომიკური უნივერსიტეტის პროფესორი. გ.ვ. პლეხანოვი, რუსული უძრავი ქონების ბაზრის წამყვანი ანალიტიკოსი გენადი სტერნიკი
2019 წელს საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ქონების ბაზარზე სტაგნაციის გაღრმავების ალბათობა უკიდურესად მაღალია. ბაზრის აღდგენა მხოლოდ 2020 წელს დაიწყება. შედეგად, რუსი რეალტორები უნდა მოემზადონ ობიექტების ღირებულების აქტიური შემცირებისთვის. სიტუაცია გართულდება იმით, რომ დეველოპერები შეამცირებენ უძრავი ქონების მიწოდებას ფასების დაცემის საპასუხოდ. ამასთან, მომავალი წელი შეიძლება ჩაითვალოს ყველაზე ხელსაყრელ პერიოდად ინვესტიციებისთვის, რომელიც აუცილებლად შეიძლება მოგვიანებით გაიყიდოს უფრო მაღალ ფასად.
რუსეთის რეალტორთა გილდიის (RGR) პრეზიდენტი ტატიანა დემენიუკი
უძრავი ქონების ფასები კიდევ უფრო დაეცემა 2019 წელს. მინიმალური შემცირება იქნება 5-7%. თუმცა რამდენად შეიძლება რეალურად შემცირდეს საბაზრო ფასი მხოლოდ წლის ბოლოს იქნება შესაძლებელი. უპირველეს ყოვლისა, შემოდგომა გავლენას მოახდენს ძველ სახლებზე (60-80-იან წლებში აშენებული) გარეუბანში, რომელსაც აქვს დაბალი ლიკვიდობა.
ურალის უძრავი ქონების პალატის პრეზიდენტი ედუარდ ბოგდანოვი
თუ 2016 წელი კომფორტული იყო უძრავი ქონების მყიდველებისთვის, რადგან ბაზარმა მათ შესთავაზა უამრავი ვარიანტი, რაც მათ ვაჭრობისა და ლოდინის შესაძლებლობას აძლევდა, მაშინ 2019 წელს სიტუაცია განსხვავებული იქნება: ღირებულების მნიშვნელოვან შემცირებასთან ერთად, იქნება იქნება მიწოდების შემცირება დაახლოებით 40%-ით.
ურალის მშენებელთა გილდიის აღმასრულებელი დირექტორი
ახალ შენობებში 2019 წელს უძრავი ქონების ფასები შემცირდება, რაც უძრავი ქონების პირველადი ბაზრის „გაყინვას“ გამოიწვევს. დეველოპერებს არ სურთ ზარალზე მუშაობა და შესაბამისად შეამცირებენ მიწოდებას.
ამრიგად, ანალიტიკოსთა უმეტესობის პროგნოზები პროგნოზირებენ ფასების შემდგომ შემცირებას რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე 2019 წელს. თუმცა არის მოსაზრებებიც, რომლის მიხედვითაც 2019 წელს ეკონომიკის თანდათანობითი სტაბილიზაციის გამო სახლებისა და ბინების ყიდვა-გაყიდვის სეგმენტის რეაბილიტაცია დაიწყება. ამ მოსაზრებას იზიარებს Sberbank-ის ხელმძღვანელი გერმან გრეფ. თუმცა, რუსეთში სახლებისა და ბინების ღირებულების, მოთხოვნისა და მიწოდების ზუსტი სურათი მხოლოდ ამ წლის ბოლოს გახდება ცნობილი.
2015 წელს უკვე დავწერე სტატია ჩემი პროგნოზების შესახებ უძრავი ქონების ბაზრის მომავლის შესახებ. წელს გადავწყვიტე გავაგრძელო ტრადიცია და დავწერო უძრავი ქონების ბაზრის პროგნოზი 2017 და 2018 წლებისთვის. რადგან მოსკოვში რეალტორი ვარ, ვაკეთებ მოსკოვში უძრავი ქონების ბაზრის პროგნოზს.
ჩემი ანალიზი მინდა დავიწყო იმით, რომ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ყოველთვის იყო! უძრავი ქონება აუცილებელი საქონელია. მხოლოდ მყიდველების გადახდისუნარიანობა შეიძლება შემცირდეს და არა მათი რაოდენობა. ასევე, არ მჯერა, რომ ის, რაც ახლა ბაზარზე ხდება, შეიძლება ეწოდოს კრიზისს. კრიზისი 2008 წელს მოხდა. და ის, რაც 2015 წლიდან ხდება რუსეთის ეკონომიკაში, შეიძლება ერთი სიტყვით აღვწეროთ: იოლი ფულის წვდომა დახურულია! და ყველასთვის, რიგითი მოქალაქიდან სახელმწიფომდე. ასე რომ, ჩვენ ვცხოვრობთ რეალურ ეკონომიკურ პერიოდში. და ყველა საუბარი კრიზისზე უნდა მიეწეროს მსოფლიოს გეოპოლიტიკურ გადანაწილებას. და რადგან პოლიტიკას შევეხე, ვერ აღვნიშნავ რუსეთის ფედერაციაში მომავალი საპრეზიდენტო არჩევნების ფაქტს. ვფიქრობ, იქნება ბაზრის უმნიშვნელო გაჯერება ფულით, რაც ოდნავ იმოქმედებს მყიდველების გადახდისუნარიანობაზე.
2016 წელს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე შეთავაზებების რაოდენობამ ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია. და, როგორც ჩანს, მომავალ წელს, ახალი საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში გაშვების მოცულობა არ გაიზრდება. ვფიქრობ, ჩვენ კვლავ ვიხილავთ ზოგიერთი დეველოპერების დიდ გაკოტრებას. თუ გავიხსენებთ ათი წლის წინ ახალშენების ბაზარზე არსებულ ვითარებას, მშენებლობის საწყის ეტაპზე ყველა ბინა გაიყიდა. ახლა სიტუაცია მკვეთრად შეიცვალა. არის აშენებული სახლები, რომლებშიც ბინების ნახევარზე მეტი გაყიდული არ არის. უფრო მეტიც, ასეთი ბინების დიდი რაოდენობა უკვე დასრულებულია ან მაღალი ხარისხის რემონტით. და გაუყიდავი ახალი შენობების მთელი ეს მოცულობა პირდაპირ კონკურენციას უწევს ბინებს მეორად უძრავი ქონების ბაზარზე. იმის გამო, რომ ახალ კორპუსებში ფასი უფრო დაბალია (ან იგივე), ხარისხი უმეტეს შემთხვევაში უფრო მაღალია და შეძენის შემდეგ შეგიძლიათ დაუყოვნებლივ გადახვიდეთ და იცხოვროთ.
რა გვაქვს რეალურად?
1. მომხმარებელთა მოთხოვნა არ შემცირებულა, არამედ მხოლოდ შემცირდა მისი გადახდისუნარიანობა.
2. შეთავაზებების რაოდენობა ბაზარზე აჭარბებს მოთხოვნას და აგრძელებს ზრდას.
3. კრიზისი რამდენიმე წელია დუნეა და სტაბილურობის შენარჩუნებას განაგრძობს.
ამის საფუძველზე, ჩემი უძრავი ქონების ბაზრის პროგნოზიშემდეგი - ბაზარი გააგრძელებს ტენდენციას ფასების ნელი, მაგრამ დარწმუნებული კლებისკენ. ეს შეუფერხებლად გაგრძელდება მომდევნო ორი წლის განმავლობაში. არც ფასების მკვეთრ ვარდნას ველოდები და არც რაიმე ზრდას. ბაზრის დინამიკა მიუთითებს იმაზე, რომ უძრავი ქონების ღირებულების წლიური პროგნოზირებული შემცირება 5-10%-ის ფარგლებში მოხდება.
რა უნდა გააკეთოს ამ სიტუაციაში?
პირველი და ყველაზე ძირითადი რჩევაა იყოთ რეალისტები და შეისწავლოთ უძრავი ქონების ბაზრის პროგნოზები. უნდა გესმოდეთ, რომ ბაზარზე აღარ იქნება მყიდველი, რომელიც მზად არის იყიდოს თქვენი ბინა შეხედვისა და ვაჭრობის გარეშე. შესყიდვის გადაწყვეტილების მიღებამდე, მყიდველი შეისწავლის ყველა უამრავ შეთავაზებას და აირჩევს მათგან საუკეთესოს და იაფს. ამიტომ, თუ ბინის გაყიდვა გსურთ, ექვსი თვით ადრე შეხედეთ ბაზრის დინამიკას. მარტივად რომ ვთქვათ, თუ ახლავე გსურთ ბინის გაყიდვა, დაადგინეთ ფასი, რომელიც იქნება ექვს თვეში. ან თქვენ აღმოჩნდებით ერთ-ერთ ვაგონში, რომელიც დგას საიდზე. ასევე, ღირს მოსკოვის მყიდველის ცვალებად მენტალიტეტის გათვალისწინება. დღეს, მყიდველი, უმეტეს შემთხვევაში, პრიორიტეტს მიანიჭებს ახალ თანამედროვე საცხოვრებელს უახლოეს მოსკოვის რეგიონში, ვიდრე იმავე ფულით ბინას იყიდის მოსკოვის ძველ ხუთ ან ცხრასართულიან კორპუსებში.
ა ?
უძრავი ქონების ფასების მკვეთრი ვარდნის იმედი აღარ უნდა გქონდეთ. დიახ, როგორც უკვე დავწერე, ფასები ნელ-ნელა დაიკლებს ნებისმიერ შემთხვევაში. მაგრამ რა სჭირდება მყიდველს? მოაგვარეთ თქვენი საბინაო პრობლემა, მაგრამ მოლოდინი, წლიური ფულადი ინფლაციის გათვალისწინებით, არავის პრობლემებს არ გადაჭრის. საუკეთესო მყიდველის პოზიცია უძრავი ქონების ბაზარზე, შეიძინეთ ახლავე საუკეთესო ქონება საუკეთესო ფასად.
აბა, რა უნდა ქნას მათ, ვისაც სურს საინვესტიციო მიზნებისთვის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ფულის ჩადება (რამდენიმე წელიწადში გაქირავება ან გაყიდვა)? მინდა სასწრაფოდ გაგიცრუოთ იმედი, ეს მოვლენა თავიდანვე წარუმატებლადაა განწირული. მაქსიმუმი, რაც ახლა შეგიძლიათ მიიღოთ ბინის გაქირავებით არის 4 ან 5% წელიწადში. არ დაგავიწყდეთ ქონების გადასახადების, საშემოსავლო გადასახადების, ამორტიზაციის ხარჯების გამოკლება და ყველაფერი კიდევ უფრო სამწუხარო ხდება. და მე ვერ ვხედავ აზრს იმ იმედებზე საუბრისას, რომლებიც რამდენიმე წელიწადში უფრო ძვირი იქნება.
ასე მეჩვენება, ჩემი ცოდნისა და პროფესიული გამოცდილებიდან გამომდინარე. შეიძლება ვცდებოდე? რა თქმა უნდა შეიძლება! სამწუხაროდ, ჩვენს ქვეყანაში ნებისმიერი ანალიზი შეიძლება გადაიკვეთოს ერთ-ერთი ძალაუფლების კალმის მოსმით. მაგრამ აქ მე უძლური ვარ.
უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკოსებმა შეაფასეს, თუ როგორ შეიცვლება ბინების ღირებულება მოსკოვის რეგიონის პირველად და მეორად ბაზრებზე.
მოსკოვის რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარზე გამავალი წელი აღინიშნა დიდი ფასდაკლებებით: რეალტორები დროდადრო აფიქსირებდნენ ფასდაკლების ტრანზაქციების წილს, ხოლო Rosreestr აფიქსირებდა ტრანზაქციების არანორმალურად დიდ რაოდენობას - როგორც მეორად, ისე პირველად ბაზრებზე.
იმის გასარკვევად, თუ როგორ მოიქცევა ბაზარი, RBC Real Estate-მა ჰკითხა ანალიტიკოსებს, რას ფიქრობენ მოსკოვსა და რეგიონში საცხოვრებლის ფასების ცვლილებაზე ახალ, 2017 წელს.
სერგეი შლომა, უძრავი ქონების სააგენტო "Inkom-Real Estate" მეორადი ბაზრის განყოფილების დირექტორი:- მოსკოვის საბინაო მეორად ბაზარზე ყველაზე მნიშვნელოვანი ტენდენცია არის ფასების ნელი, მაგრამ დარწმუნებული ვარდნა. იანვარში, საშუალო ღირებულება 1 კვ. მ მიაღწია 185,9 ათას რუბლს. - და ეს გახდა მაქსიმალური მნიშვნელობა მთელი წლის განმავლობაში. ნოემბრის ბოლოს ამ მაჩვენებელმა მიაღწია მინიმუმ 181,4 ათას რუბლს. ასეთი ფასების კლება შეუმჩნეველი რჩება უძრავი ქონების ბაზრის ზოგიერთი მოთამაშისთვის, განსაკუთრებით ჩვეულებრივი მომხმარებლისთვის, რადგან ის თვეში მხოლოდ 0,3-0,5%-ს შეადგენს. რაც შეეხება გაყიდვების ფასების რეალურ შემცირებას (და არა მიწოდების ღირებულებას), წლის განმავლობაში ეს არის მინიმუმ 10%, რადგან უმეტეს შემთხვევაში ტრანზაქციები მოსკოვის მეორად საბინაო ბაზარზე ხდება ფასდაკლებით: იანვარში წილი. ფასდაკლებით გაყიდვები 82%-ს უდრიდა, ნოემბერში უკვე 86%-ს. 2016 წლის ბოლო თვეების შედეგების მიხედვით, შემცირდა შესყიდვის საშუალო ბიუჯეტიც: 8 მილიონი რუბლიდან. აგვისტოში 7,85 მილიონი რუბლი. Ნოემბერში.
ჩვენ ველით, რომ 2017 წელს უძრავი ქონების ფასები მეორადი საბინაო სეგმენტში დარჩება იმავე დონეზე, როგორც ახლა, ან გააგრძელებს კლებას წელიწადში დაახლოებით 5-7%-ით. უახლოეს მომავალში ფასების გაზრდის მიზეზებს ვერ ვხედავთ. რაც შეეხება ყბადაღებულ ფასის ფსკერს, რომელსაც ბოლო დროს ასე ხშირად ახსენებენ, მაშინ, ჩვენი პროგნოზით, ბაზარი მას მხოლოდ 2018 ან 2019 წელს მიაღწევს.
ალექსეი პოპოვი, CIAN სარეკლამო სამსახურის ანალიტიკური ცენტრის ხელმძღვანელი:— ჩვენ ველით, რომ 2017 წელს მოსკოვში ახალი შენობების ფასები გაიზრდება ინფლაციის ფარგლებში - ანუ წელიწადში არაუმეტეს 6%-ით. ეს გამოწვეულია იმით, რომ დეველოპერები ცდილობენ შეინარჩუნონ ბაზრის წილი და შეინარჩუნონ გაყიდვების ტემპი. ახალ საცხოვრებლებზე გაძვირების დამატებითი მიზეზი შეიძლება იყოს მესამე სატრანსპორტო რგოლში ახალი შემავსებლის განვითარების პროექტების გაჩენა. ასეთ სახლებში მიწოდების მოცულობა მცირეა, მაგრამ ფასების საერთო დონე, როგორც წესი, უფრო მაღალია, ვიდრე დიდი პროექტები ინდუსტრიული ზონების ადგილზე.
ახალ მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში ახალი შენობების ფასების დონე პრაქტიკულად უცვლელი დარჩება. საძირკვლის ორმოზე ახალი პროექტების წილის შემცირების ტენდენცია ასევე დამახასიათებელია ამ ლოკაციებისთვის, მაგრამ აქ მშენებლობის შემდეგ ეტაპებზე გადასვლისას ფასების ზრდა გართულებულია გაზრდილი კონკურენციით. დეველოპერებისთვის უფრო მნიშვნელოვანი იქნება გაყიდვების ტარიფების სამიზნეების შენარჩუნება, შესაძლოა, საზიანოდ, რომ დააკმაყოფილონ ფასების ზრდის მოდელი, როდესაც იზრდება სამშენებლო მზადყოფნა.
მოსკოვისა და რეგიონის მეორად ბაზარზე 2017 წელს შეიძლება ველოდოთ ფასების ნელ მატებას - წლიური თვალსაზრისით 4-5%-ის ფარგლებში. მიწოდების მნიშვნელოვანი მოცულობა არ დაუშვებს ფასებს ინფლაციაზე მაღლა ასვლას, ხოლო ტრანზაქციების დასასრულებლად, გამყიდველების უმეტესობას მოუწევს შეამციროს მითითებული ფასების დონე - თუმცა, ფასდაკლების ზომა თანდათან შემცირდება. საშუალო ფასები მოსკოვის რეგიონში ახლა სულ უფრო რთული ხდება ანალიზისთვის, რადგან აქტიურ მიწოდებაში წარმოდგენილი ლოტების მნიშვნელოვანი ნაწილი დადგენილია ფასებში, რომლებიც ეფუძნება ეფექტური მოთხოვნის ამჟამინდელ დონეს. საშუალო ფასის დონის უმნიშვნელო მატება, რაც ბოლო პერიოდში შეიმჩნევა, ასახავს ამ ლოტების წილის ზრდას და არა ბაზრის ბუნებრივ ქცევას. ახალ წელს ასევე გაგრძელდება იპოთეკური ოპერაციების წილის ზრდის ტენდენცია.
ერთ-ერთი გრძელვადიანი ტენდენცია, რომელიც იწვევს მოთხოვნას საბინაო ბაზარზე ბოლო წლებში, არის ხანგრძლივი დემოგრაფიული ციკლი. 1980-იანი წლების პირველ ნახევარში დაბადებული თაობა ტრანზაქციებზე ყველაზე დიდი მოთხოვნის ეპოქაში შევიდა. მას შემდეგ, რაც მათი სამომხმარებლო ჩვევები ჩამოყალიბდა უკვე პოსტსაბჭოთა ეპოქაში, თანამედროვე ახალი შენობების უფრო მიმზიდველი (შედარებით მოძველებულ საბჭოთა საცხოვრებელთან) ჯდება ამ ნიმუშში.
ზოგადად, დეველოპერები იწყებენ მეორადი ბაზრით და, როგორც გასული წელი გვიჩვენებს, ისინი ამ კონკურსში იგებენ უფრო ეფექტური სარეკლამო კამპანიების, ფასდაკლების შესაძლებლობების და ეფექტური განვადებით და იპოთეკური პროგრამების გამო. ამ ტენდენციის პრაქტიკული გამოხატულებაა მყიდველების ნაკადი მეორადი ბაზრიდან პირველად ბაზარზე.
— ეფექტური მოთხოვნა ძალიან შეზღუდულია, რადგან შინამეურნეობების შემოსავალი არ იზრდება. მოთხოვნის შედარებით სტაბილურობას მხარს უჭერს დაბალი ფასები და მეორად ბაზარზე ვაჭრობა და მოსკოვში ბიუჯეტის ახალი შენობების რაოდენობის ზრდა, სადაც ახლა შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა 3-4 მილიონ რუბლზე. მოთხოვნის აღორძინების საპასუხოდ ფასების გაზრდის მცდელობები წარუმატებელია: ადამიანებს არ შეუძლიათ უფრო ძვირი ქონების შეძენა, ამიტომ ისინი ურჩევნიათ უარი თქვან გარიგებაზე, ვიდრე გადაიხადონ მეტი.
შედეგად, ბაზარზე ფასების კლების ტენდენცია გრძელდება. შემცირების სიღრმე დამოკიდებულია მიწოდების მოცულობაზე, რომელიც მნიშვნელოვნად გაიზარდა ბოლო წლებში. მხოლოდ 2016 წელს ძველ მოსკოვში მიწოდების მოცულობა გაიზარდა 2,8 მლნ კვ.მ. მ საცხოვრებელი. ბევრი პროექტი ჯერ კიდევ ქაღალდზეა, მაგრამ შესაძლოა ბაზარზე შემოვიდეს უახლოეს წლებში. მოთხოვნა ვერ გაუძლებს მოცულობის ამ ზრდას, შესაბამისად, თუ დეველოპერები არ შეანელებენ ახალი პროექტების დაწყების ტემპს, ფასები გააგრძელებს სტაბილურად კლებას წელიწადში დაახლოებით 10%-ით და მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში შესაძლოა დაკარგონ 30-40%. ფასში.
ვლადიმერ ბოგდანიუკი, უძრავი ქონების სააგენტო Est-a-Tet-ის პროექტების განყოფილების დირექტორი:— 2017 წელს პირველადი ბაზარზე საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება 8%-ის ფარგლებში ზომიერად გაიზრდება. საშუალო შეწონილი ფასი 2016 წლის ბოლოს იყო 238,2 ათასი რუბლი. 1 კვ. მ (ელიტარული მიწოდების გარეშე), წლიურმა ზრდამ 1,4% შეადგინა. ახალი შენობების ფასების დინამიკაზე გავლენას ახდენს ორი მრავალმხრივი ფაქტორი - ერთის მხრივ, ფასების ზრდას ხელს უწყობს პროექტების სამშენებლო მზადყოფნის მატება, მეორეს მხრივ, ის მცირდება ახალი პროექტების გამოშვებით. საწყისი ეტაპი დაბალი ღირებულებით. 2016 წელს ზრდის ფაქტორები ჭარბობდა, რადგან 2015 წელს ბაზარზე შემოსული ფართომასშტაბიანი ინტეგრირებული განვითარების პროექტები გაძვირდა.
მეორადი ბაზრისთვის პროგნოზი საკმაოდ პესიმისტურია: ფასების კლება, რომელიც მთელი 2016 წლის განმავლობაში შეინიშნებოდა და მთელ ბაზარზე საშუალოდ 15%-ს მიაღწია, გაგრძელდება. ოთხმოციან წელზე ძველი ძველი "პანელისთვის" ფასის შემცირება შეიძლება იყოს 8%, ახალი მონოლითური სახლებისთვის - 5%. ფასების სტაბილიზაცია კლების გაუარესების გარეშე შეიძლება მოსალოდნელი იყოს გარკვეულ ვიწრო ადგილებში - მონოლითური სახლებისთვის რიგი პრესტიჟული უბნების მესამე სატრანსპორტო რგოლის ფარგლებში შეზღუდული მიწოდებით ახალ შენობებში. ასევე, ფასები, სავარაუდოდ, არ დაეცემა ახალ პანელურ სახლებს, რადგან ეს არის პოპულარული პროდუქტი მეორად ბაზარზე მისი დაბალი ბიუჯეტის გამო მონოლითთან შედარებით და უფრო მაღალი ხარისხის შედარებით ძველი პანელის საცხოვრებლის მშენებლობასთან შედარებით.
დენის ბობკოვი, დეველოპერული კომპანია Opin-ის ანალიტიკური ცენტრის ხელმძღვანელი:— ფასები ყველაზე მეტად მოსკოვის რეგიონში გაიზრდება: 1 კვ.მ-ის ღირებულების ზრდას ვპროგნოზირებთ. მ ახალი შენობების მოსკოვის რეგიონში 5% ექვსი თვის განმავლობაში. პოზიტიურ დინამიკას ხელს შეუწყობს მაკროეკონომიკის სისტემატური აღდგენა და, შესაბამისად, მყიდველების გადახდისუნარიანობის ზრდა. კერძო ინვესტორები, რომლებიც იმედოვნებენ, რომ უძრავი ქონების გაყიდვით მოგებას მიიღებენ, ბაზარზე დაბრუნდებიან. მოსკოვის მახლობლად ახალი შენობების გაძვირების მეორე მიზეზი იქნება რეგიონში მშენებლობის მოცულობის შემცირება, რაც ასოცირდება ურბანული დაგეგმარების პოლიტიკის სტრატეგიასთან – „იცხოვრე, იმუშავე და დაისვენე ერთ ადგილას“. ტენდენციას ადასტურებს ახალი საცხოვრებელი პროექტების რაოდენობის შემცირება: 2016 წლის 11 თვის ბოლოს 2,5-ჯერ ნაკლები იყო, ვიდრე ერთი წლის წინ. მოსკოვის რეგიონში ახალი შენობების მიწოდების მოცულობა კიდევ უფრო შემცირდება.
მოსკოვის რეგიონში საცხოვრებლის სტაბილურ მოთხოვნას ხელს შეუწყობს ლოიალური ფასები. დღეს საშუალო ღირებულება 1 კვ. მ რეგიონში, თუნდაც მოსკოვის საზღვრებთან უახლოეს პროექტებში, თითქმის ორ-სამჯერ დაბალია, ვიდრე მოსკოვის რგოლის გზის მსგავს სეგმენტში და 20%-ით უფრო ხელმისაწვდომი, ვიდრე ახალ მოსკოვში.
რაც შეეხება ძველ მოსკოვს, ჩვენ ვიწინასწარმეტყველებთ ახალი შენობების ტრადიციულად მაღალი წილის აღდგენას ბიზნეს კლასის და ზემოთ მომარაგების მოცულობაში, რაც დადებითად აისახება 1 კვ.მ-ის საშუალო ღირებულებაზე. მ. მოსკოვის რგოლში მიწოდების ტრადიციული სტრუქტურის აღდგენის ტენდენცია გააქტიურდა 2016 წლის მეორე ნახევარში და 2016 წლის 11 თვის ბოლოს, ძვირადღირებული პროექტების (ბიზნეს კლასი და ზემოთ) წილი მოსკოვის ძველ საზღვრებში. გაიზარდა 7 პროცენტული პუნქტით - ახლა ის ახალი შენობების მთლიანი მოცულობის 45%-ია.
თუმცა, ძველ მოსკოვში მიწოდების სტრუქტურის თვისებრივი ცვლილებით, საშუალო ფასის ზრდა 1 კვ.მ. მ შეიზღუდება ახალი პროექტების მუდმივი გამოშვებით. მიუხედავად ამისა, ტრადიციულად კრიზისული ფენომენი - მასობრივი სეგმენტის პროექტების გაბატონება - თანდათან დატოვებს კაპიტალის ბაზარს. მოსკოვის რეგიონში ახალი შენობების ამჟამინდელი საბაზრო პირობები ქმნის ბაზრის ეტაპობრივი აღდგენის მოლოდინს და მომავალ წელს ფასების თანდათანობითი ზრდის დაწყებას.
ფასების დინამიკა მეორად საბინაო ბაზარზე, როგორც წესი, კორელაციაშია ახალი შენობების ფასების დინამიკასთან სამიდან ექვს თვემდე დროის შუალედით. ამრიგად, ახალი შენობების ბაზრის აღდგენისას უნდა ველოდოთ მეორადი საბინაო ბაზრის აღორძინებას და, შესაბამისად, ფასების ზრდას.
იური კოჩეტკოვი, ანალიტიკოსი, ISK FORT-ის მარკეტინგის განყოფილების ხელმძღვანელი:- დედაქალაქის მეორადი ბაზარი გაახანგრძლივებს გაჭიანურებულ დეპრესიაში ყოფნას. დარჩება ზეწოლა ახალი შენობების მხრიდან, რომლებიც მნიშვნელოვნად დაეცათ ფასს და ასევე დარჩება გაუყიდველი ძველი ბინების დიდი „გადახურვა“. ამავდროულად, ჩვენ ვერ ვნახავთ რუბლის ფასების შესამჩნევ შემცირებას - ბაზრის კორექტირება დიდი ხანია განაპირობებს ინფლაციას. ფასების ზრდის სპირალის დასაწყებად საჭიროა ჰიპერინფლაციის ეტაპი, რომელშიც შესვლას დღევანდელი მთავრობის კაბინეტი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ გაბედოს.
პირველადი ბაზარი ოდნავ უფრო ხელსაყრელ ვითარებაშია, თუმცა აქაც იზრდება ბინების მიწოდება, რაც პირდაპირი ფასების ზრდას ხელს შეუშლის. თუმცა, აქ ფასების დინამიკა თავდაპირველად განპირობებული იქნება ფასდაკლებების ამჟამინდელი დონის (8-15%) მიტოვებით. შედეგად, 2017 წელს დეველოპერებს მოუწევთ კიდევ ერთი გადარჩენის ტესტის გავლა.
მოკლედ, 2017 წლის ბინების ბაზარი დარჩება მყიდველების ბაზარად, რომელიც მიიღებს როგორც მდიდარ ასორტიმენტს, ასევე ფასების მოქნილობას ბინის მესაკუთრეებისგან. მხოლოდ ჰიპერინფლაციურ სცენარს შეუძლია შეცვალოს ეს სიტუაცია.
რუსეთისა და მსოფლიო ეკონომიკაში სერიოზული კრიზისული მოვლენები ხელს უწყობს საბინაო ბაზრის სტაგნაციას, ფასების დაწევას და, შესაბამისად, მოსახლეობის რეალური მოთხოვნის დაცემას.
უძრავი ქონების ბაზარზე დღეს არსებული მდგომარეობა ხასიათდება გაყიდვების მოცულობის შემცირებით, ძველი აქციების საცხოვრებელ საკუთრებაზე ფასების ვარდნით, ბანკების მიერ გაცემული ტრანზაქციებისა და იპოთეკური სესხების საერთო რაოდენობის შემცირებით.
ასეთი ტენდენციები ჩამოყალიბდა თანდათანობით, ბოლო 2-3 წლის განმავლობაში, შემდეგი მიზეზების გამო:
- რუსეთის წინააღმდეგ პოლიტიკური და ეკონომიკური სანქციების შემოღება, მსხვილი რუსული საინვესტიციო კომპანიების და კერძო ბიზნესმენების მიერ ფასიანი ქაღალდების შეძენის აკრძალვა საზღვარგარეთ;
- ახალი შენობების ღირებულების გაზრდა;
- მოცულობის შემცირება და, შედეგად, სამშენებლო კომპანიების გაკოტრება;
- პოტენციური მყიდველების გადახდისუნარიანობის დაქვეითება და მათი შემოსავლის სტაბილური ზრდის არარსებობა, ვალის დაფარვის სირთულეები;
- გაცვლითი კურსების არასტაბილურობა, რაც ქმნის პრობლემას უცხოურ ვალუტაში იპოთეკური სესხების შესახებ რუსულ რუბლებში გადაყვანისას;
- ახლად გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთების გაზრდა და პოტენციური მსესხებლებისა და გირაოს საბანკო მოთხოვნების გამკაცრება;
- ვადის ლიმიტები და სუბსიდიები.
ყოველივე ეს უარყოფითად აისახა საბინაო ბაზარზე ფასების პროცესებზე, საცხოვრებელი ფართების გაყიდვისა და გაქირავების მოცულობაზე.
მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთობა
რუსი ეკონომისტების პროგნოზების უმეტესობა ემყარება ზოგად მოსაზრებას, რომ 2017 წელს უნდა ველოდოთ რეცესიის ზოგადი ტენდენციის გაგრძელებას და უძრავი ქონების ფასების დაცემას. თუ 2015-2016 წლებში ნელ-ნელა კლებულობდა მოქალაქეთა შემოსავლები და მოთხოვნა საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებაზე, მაშინ მომავალ წელს შესაძლებელია ბაზრის „ძირის“ მიღწევა ან კოლაფსი.
უფრო მეტიც, ეს პროცესი გაჭიანურდება, გაგრძელდება 2-დან 4 წლამდე.
სწრაფი დაცემის ფაზა ხასიათდება შემდეგი ფენომენებით: 
- ახალი საცხოვრებელი, დიდი ალბათობით, შეეცდება მინიმუმამდე დაიყვანოს რისკები ექსპლუატაციაში შესული ფართის მოცულობის შემცირებით და მათი საქმიანობის ძირითად მიმართულებად აირჩევს მხოლოდ ფინანსურად მომგებიანი ობიექტების მშენებლობას. ეს პოლიტიკა გამოიწვევს უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების მასშტაბის მუდმივ შემცირებას.
- რუსეთის მოსახლეობის გადახდისუნარიანობის დონე კვლავ სწრაფად დაეცემა და უძრავი ქონების შეძენა ან საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება მეორეხარისხოვანი გახდება. მოთხოვნის კლების დონე ამ ვითარებაში მიმდინარე წელთან შედარებით 30%-ით არის პროგნოზირებული. ეს გამოიწვევს ახალი შენობების მშენებლობის გაყინვას, ახალ სახლში გაუყიდველი ფართის წილის 50%-მდე გაზრდას და აქცენტის გადატანას უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე.
- მეორად ბაზარზე სიტუაცია ორაზროვანი იქნება. 2017 წლის დასაწყისიდან უქმდება სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამა ახალი საცხოვრებლის შესაძენად შეღავათიანი საპროცენტო განაკვეთებით. ეს გამოიწვევს მყიდველების წილის მოზიდვას პირველადი ბაზრიდან. მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების კატეგორიების გათვალისწინებით, მოსალოდნელია, რომ ძველ მარაგში კვადრატული მეტრის ღირებულება გაძვირდება ანალოგიურად შემცირებული მოთხოვნით, ხოლო ძვირადღირებული ბინების და კომერციული ფართების ფასები დარჩება არსებულ დონეზე ან ოდნავ შემცირდება. . ეს, როგორც წესი, განპირობებულია გამყიდველების მოქნილობის ნაკლებობით და მათ მიერ ფასის შემცირების სურვილით ნებისმიერ ვითარებაში (თუნდაც გაყიდვის პროცესი დიდი ხნით შეფერხდეს).
- ბანკების თავშეკავება იპოთეკური სესხების წლიური განაკვეთების შემცირებაზე, უძრავი ქონების და პოტენციური მსესხებლების მიმართ მკაცრი მოთხოვნები ასევე ხელს შეუწყობს მათი იპოთეკური პორტფელის მოცულობის შემცირებას, რაც უარყოფითად იმოქმედებს მოთხოვნის დონეზე.
- კომერციული და საცხოვრებელი ქირაობის ბაზარი ანალოგიურად დაზარალდება კრიზისული ფენომენებით ნაქირავებ ფართების მოცულობის ძლიერი კოლაფსის სახით. საცხოვრებელი უძრავი ქონების სეგმენტში მოიჯარეები ყურადღებას გაამახვილებენ ბინებსა და ოთახებზე უფრო მცირე ფართებით და დაბალი თვიური ქირით. კომერციული ობიექტების კატეგორიაში 1 კვადრატული მეტრის ღირებულების მნიშვნელოვანი შემცირების ტენდენცია გაგრძელდება, რათა გაიყიდოს ნებისმიერი საშუალებით. 2017 წელს ამ ბაზარს უფრო მეტად დაზარალდება მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის დისბალანსის საკითხი ამ უკანასკნელის ძლიერი დისბალანსისკენ.
არსებული ვითარების სტაბილიზაციას 2019-2020 წლებში ელოდებიან.
სწორედ ამ პერიოდისთვის არის პროგნოზირებული აღდგენის დაწყება და ეტაპობრივი დაბრუნება კრიზისამდელ დონეზე.
საბინაო ფასების დონე 2017 წელს
ექსპერტების უმეტესობა, რომლებიც უახლოეს მომავალში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას უწინასწარმეტყველებენ, ვერ ბედავს კონკრეტული ციფრების და საცხოვრებლის ფასების გამოთქმას.
სიტუაციას ექნება ინდივიდუალური სცენარი თითოეულ კონკრეტულ რეგიონში. მოსკოვი, სანკტ-პეტერბურგი და რუსეთის ფედერაციის სხვა უმსხვილესი ქალაქები, სავარაუდოდ, განიცდიან ფასების მკვეთრი კლების პერიოდს.
ახალი ეკონომიკური რეალობის პირობებში, ღირებულება მიუახლოვდება მის რეალურ ღირებულებას, რაც მხოლოდ დადებითად აისახება საბინაო და კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის შემდგომ განვითარებაზე.
ზოგიერთი ექსპერტი ამტკიცებს მოსაზრებას, რომ მომავალ წელს ფასები 5-7%-ით დაეცემა, ზოგი კი 10-15%-ზე მეტ შემცირებას ელის. გავაანალიზოთ უძრავი ქონების წამყვანი რუსი ექსპერტების პროგნოზები და დასკვნები.
უძრავი ქონების ექსპერტების მოსაზრება
რუსეთის სბერბანკის ხელმძღვანელი გ.გრეფი იძლევა პროგნოზს რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების შესახებ, იმის საფუძველზე, რომ შეინიშნება დადებითი დინამიკა. მხოლოდ მოთხოვნასთან მიმართებაში. მისი თქმით, ინვესტორების უმეტესობა მეორად ბაზარზე ფასების კიდევ უფრო კლების ტემპს ელის. და მიუხედავად საცხოვრებელი უძრავი ქონების შედარებით ხელსაყრელი ფასებისა, უახლოესი რამდენიმე წლის განმავლობაში ზრდა მოსალოდნელი არ არის.
2016-2017 წლები ხელსაყრელი პერიოდია ინვესტიციებისთვის სწრაფი მარჟის მიღების შესაძლებლობის გარეშე. ამისათვის თქვენ მოგიწევთ დაახლოებით ხუთი წლის ლოდინი.
რუსეთის ეკონომიკური უნივერსიტეტის პროფესორი გ.სტერნიკი ვარაუდობს უძრავი ქონების ბაზრის შემცირებას რუსეთში 2017 წლიდან. მისი აზრით, საცხოვრებლებზე ფასები და მოთხოვნა 2019 წლამდე მაინც შემცირდება. მომავალ წელს უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე დაბალ ნიშნულს მიაღწევს. დიდი რაოდენობით ახლად აშენებული ახალი შენობები გაიყინება, სამშენებლო კომპანიები უარს იტყვიან დიდი პროექტების განხორციელებაზე ქვეყნის მოქალაქეების გადახდისუნარიანობის მკვეთრი ვარდნის გამო. კრიზისი ყველაზე მეტად პატარა ქალაქებს დააზარალებს, სადაც ტრანზაქციების მოცულობის კლება უფრო შესამჩნევი იქნება, ვიდრე მილიონზე მეტი მოსახლეობის მქონე ქალაქებში.
ურალის უძრავი ქონების პალატის მიერ წარმოდგენილი პროგნოზი ასევე ითვალისწინებს კრიზისის განვითარებას რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე. 2017-2018 წლებში იქნება გაყიდვების მოცულობის მკვეთრი კლება. ეს უფრო დიდ გავლენას მოახდენს როგორც ძველი მარაგიდან, ასევე ქალაქების გარეუბანში აშენებულ სახლებზე. ეს ავალდებულებს ახალი სახლების დეველოპერებს გააუმჯობესონ მშენებლობისა და გამწვანების ხარისხი, რითაც მოიზიდონ პოტენციური მყიდველები.
მიმდინარე წელი, პალატის ექსპერტების აზრით, ყველაზე ხელსაყრელი პერიოდია საცხოვრებელი უძრავი ქონების შესაძენად, როგორც პირველ, ისე მეორად ბაზარზე მრავალი მომგებიანი შეთავაზების არსებობის გამო. სახელმწიფო მხარდაჭერა და იპოთეკური განაკვეთების შემცირება უახლოეს მომავალში ხელს შეუწყობს დადებითად იმოქმედოს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ ვითარებაზე.
უძრავი ქონების ბაზრის პროგნოზი 2017 წლისთვის უარყოფითია ახალი შენობების მშენებლობის სფეროში, რადგან იქნება მიწოდების მკვეთრი შემცირება და ბევრი საინვესტიციო პროექტის გაყინვა.
კრიზისი გამოიწვევს მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის აშკარა დისბალანსს ამ უკანასკნელის აშკარა უპირატესობით და გაყიდვების მოცულობის და უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვან ვარდნამდე.
2019 წლის ივნისი:ფასების დინამიკა მეორად ბაზარზე რჩება უაღრესად სეგმენტირებული. კონკრეტულ ლოკაციაზე ვითარებას ძირითადად წინადადების სტრუქტურა განაპირობებს. ყველაზე იაფმა ოფციონებმა დატოვა ბაზარი გასულ წელს მოთხოვნის ბუმის დროს. გამყიდველები, რომლებიც აღძრულნი არიან ბინების მკვეთრი იმიტაციის შესახებ 1 ივლისის შემდეგ, როდესაც ძალაში შევიდა ცვლილებები 214-FZ-ში, ცდილობენ გაზარდონ ფასები იმაზე, რაც დარჩა. მაგრამ არც ისე წარმატებით, რადგან ბიუჯეტის საცხოვრებლის ღირებულება წინა თვეებში უკვე მნიშვნელოვნად გაიზარდა. შედეგად, ძირითადი მოთხოვნა მიედინება საშუალო სეგმენტებში, რომლებიც ფასით დიდად აღარ განსხვავდებიან იაფისგან. ბაზრის მთავარი აუტსაიდერი კვლავ ძვირადღირებული ბიზნეს კლასია. ამავდროულად, ცენტრალურ ადმინისტრაციულ ოლქში ელიტარული სეგმენტი, იგივე 214-FZ რეფორმის მოლოდინში, პირიქით, გაიზარდა. დიდი ალბათობით, ბაზარზე „ზოლები“ გაგრძელდება შემოდგომამდე, სანამ არ გამოჩნდება სააქციო კაპიტალის სამშენებლო რეფორმის პირველი შედეგები. წაიკითხეთ მეტი უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციების შესახებ ანალიტიკური ცენტრის ვებსაიტის სტატიებსა და მიმოხილვებში:
