Pasar real estat yang berjalan sendiri. Harga perumahan di Moskow mungkin turun tajam. Jatuhnya pasar real estat

Pasar real estate adalah segmen ekonomi yang bereaksi sangat tajam terhadap proses krisis. Dinamika negatif harga minyak, ketidakstabilan nilai tukar rubel, dan perlambatan pertumbuhan ekonomi berkontribusi terhadap jatuhnya harga rumah. Apa yang akan terjadi pada harga real estat pada tahun 2019: apakah investor harus menginvestasikan uangnya di rumah dan apartemen sekarang atau menunggu waktu yang lebih baik? Para ahli yang berwenang memberikan jawaban atas pertanyaan ini.

Faktor apa saja yang mempengaruhi pasar real estate Rusia?

Perekonomian Rusia terus berjalan dalam krisis, dan oleh karena itu pasar real estat juga masih berada dalam situasi yang sangat tegang, karena:

• Penurunan permintaan secara aktif, yang dipicu oleh kenaikan suku bunga hipotek dan keengganan warga untuk melakukan pembelian dalam jumlah besar dalam situasi makroekonomi yang tidak stabil;
• Penurunan volume konstruksi karena kenaikan harga bahan dan kondisi yang lebih sulit untuk memperoleh pinjaman bank bagi pengembang.

Perlu memberi perhatian khusus pada faktor-faktor yang berdampak negatif terhadap fungsi pasar real estat Rusia:

• Perpanjangan sanksi oleh negara-negara Barat, yang menghalangi bank domestik mengakses sumber modal eksternal yang murah dan mengecualikan kemungkinan penurunan suku bunga pinjaman perumahan.
• Penurunan pendapatan riil warga negara, yang tidak memungkinkan mereka melakukan pembayaran hipotek yang memberatkan.
• Jatuhnya nilai tukar rubel, menempatkan pemegang hipotek mata uang asing pada posisi yang sangat tidak menguntungkan.
• Kondisi yang rumit untuk memperoleh pinjaman perumahan, yang tercermin dari kenaikan suku bunga dan pengetatan persyaratan bagi peminjam.

Mengingat keadaan di atas, para ahli percaya bahwa tahun 2019 dan 2020 akan menjadi tahun tersulit bagi pasar real estate Rusia. Menurut survei sosiologis, bahkan pada tahun 2019 ini, setiap 10 orang Rusia menunda pembelian rumah selama beberapa tahun, dan setiap tanggal 6 memutuskan untuk menunda acara ini tanpa batas waktu. Oleh karena itu, pada tahun 2019-2020. akan ada penurunan permintaan yang signifikan.

Pemulihan baru akan terjadi pada 2019-2020. dipengaruhi oleh turunnya suku bunga KPR, pelaksanaan program dukungan pemerintah di bidang real estate dan bantuan dari pemerintah daerah.

Apa kata para ahli?

Penurunan permintaan di pasar real estat Rusia pada tahun 2019 akan memicu penurunan harga rumah dan apartemen lebih lanjut. Ramalan ini diberikan oleh semua ahli tanpa terkecuali.

Profesor Universitas Ekonomi Rusia dinamai demikian. G.V. Plekhanov, analis terkemuka pasar real estate Rusia Gennady Sternik

Pada tahun 2019, kemungkinan terjadinya stagnasi yang semakin parah di pasar properti residensial dan non-perumahan sangat tinggi. Pemulihan pasar baru akan dimulai pada tahun 2020. Akibatnya, agen penjual Rusia harus bersiap untuk secara aktif mengurangi biaya objek. Situasi ini akan diperumit oleh kenyataan bahwa pengembang akan mengurangi pasokan real estat sebagai respons terhadap penurunan harga. Pada saat yang sama, tahun depan bisa dianggap sebagai waktu yang paling menguntungkan untuk investasi, yang pasti bisa dijual dengan harga lebih tinggi nantinya.

Presiden Persekutuan Realtors Rusia (RGR) Tatyana Demenyuk

Harga real estat akan semakin turun pada tahun 2019. Pengurangan minimum adalah 5-7%. Namun, baru bisa dinilai seberapa besar harga pasar dapat diturunkan secara realistis pada akhir tahun. Pertama-tama, penurunan ini akan mempengaruhi perumahan lama (dibangun pada tahun 60-80an) di pinggiran kota, yang memiliki likuiditas rendah.

Presiden Kamar Real Estat Ural Eduard Bogdanov

Jika tahun 2016 terasa nyaman bagi pembeli real estat, karena pasar memberi mereka sejumlah besar pilihan, memberi mereka kesempatan untuk menawar dan menunggu, maka pada tahun 2019 situasinya akan berbeda: seiring dengan penurunan nilai yang signifikan, akan terjadi akan terjadi pengurangan pasokan sekitar 40%.

Direktur Eksekutif Persatuan Pembangun Ural

Di gedung-gedung baru pada tahun 2019, harga real estat akan turun, yang akan menyebabkan “pembekuan” pasar real estat primer. Pengembang tidak akan mau rugi sehingga akan mengurangi pasokan.

Dengan demikian, perkiraan sebagian besar analis memperkirakan penurunan harga lebih lanjut di pasar real estat Rusia pada tahun 2019. Namun ada juga yang berpendapat bahwa segmen jual beli rumah dan apartemen akan mulai direhabilitasi pada tahun 2019 karena adanya stabilisasi perekonomian secara bertahap. Sudut pandang ini dianut oleh kepala Bank Tabungan German Gref. Namun, gambaran pasti mengenai biaya, permintaan dan pasokan rumah dan apartemen di Rusia baru akan terlihat jelas pada akhir tahun ini.

Pada tahun 2015, saya sudah menulis artikel tentang perkiraan saya untuk masa depan pasar real estat. Tahun ini saya memutuskan untuk melanjutkan tradisi dan menulis perkiraan pasar real estat untuk tahun 2017 dan 2018. Karena saya seorang makelar barang tak bergerak di Moskow, saya membuat perkiraan pasar real estat di Moskow.

Saya ingin memulai analisis saya dengan fakta bahwa selalu ada permintaan akan real estat! Real estate adalah komoditas yang diperlukan. Hanya solvabilitas pembeli yang bisa berkurang, bukan jumlah mereka. Saya juga tidak percaya apa yang terjadi di pasar saat ini bisa disebut krisis. Krisis ini terjadi pada tahun 2008. Dan apa yang terjadi dalam perekonomian Rusia sejak tahun 2015 dapat digambarkan dalam satu kata: akses terhadap uang mudah ditutup! Dan untuk semua orang, mulai dari warga negara biasa hingga negara. Jadi kita hanya hidup dalam periode ekonomi riil. Dan semua pembicaraan mengenai krisis ini pasti disebabkan oleh perpecahan geopolitik dunia. Dan sejak saya menyentuh politik, saya tidak bisa menyebutkan fakta pemilihan presiden di Federasi Rusia di masa depan. Saya berasumsi akan ada sedikit kejenuhan pasar dengan uang, yang akan sedikit mempengaruhi solvabilitas pembeli.

Pada tahun 2016, jumlah penawaran di pasar real estat perumahan mencapai titik maksimum dalam sejarah. Dan tampaknya, di tahun mendatang, volume pembangunan perumahan baru tidak akan meningkat. Saya kira kita masih akan melihat kebangkrutan besar pada beberapa pengembang. Jika kita mengingat situasi pasar gedung baru sepuluh tahun lalu, semua apartemen terjual habis pada tahap awal konstruksi. Kini situasinya telah berubah secara dramatis. Ada rumah yang dibangun di mana lebih dari separuh apartemennya belum terjual. Selain itu, sejumlah besar apartemen tersebut sudah selesai dibangun atau sedang direnovasi dengan baik. Dan seluruh volume bangunan baru yang tidak terjual bersaing langsung dengan apartemen di pasar real estat sekunder. Karena harga di gedung baru lebih rendah (atau sama), kualitasnya biasanya lebih tinggi dan setelah pembelian Anda dapat langsung pindah dan tinggal.

Apa yang sebenarnya kita punya?
1. Permintaan konsumen tidak berkurang, tetapi solvabilitasnya hanya berkurang.
2. Jumlah penawaran di pasar melebihi permintaan dan terus bertambah.
3. Krisis yang berlangsung lesu selama beberapa tahun dan terus menjaga stabilitasnya.

Berdasarkan ini, perkiraan pasar real estat saya selanjutnya - pasar akan melanjutkan trennya menuju penurunan harga yang lambat namun pasti. Hal ini akan terus berlanjut dengan lancar selama dua tahun ke depan. Saya tidak mengharapkan penurunan harga yang tajam, atau kenaikan apa pun. Dinamika pasar menunjukkan bahwa proyeksi penurunan nilai real estat tahunan akan terjadi dalam kisaran 5-10%.

Apa yang harus dilakukan dalam situasi ini?
Saran pertama dan paling mendasar adalah bersikap realistis dan mempelajari perkiraan pasar real estat. Anda harus memahami bahwa tidak akan ada lagi pembeli di pasar yang siap membeli apartemen Anda tanpa melihat atau menawar. Sebelum membuat keputusan pembelian, pembeli akan mempelajari berbagai penawaran dan memilih yang terbaik dan termurah darinya. Oleh karena itu, jika ingin menjual apartemen, lihatlah dinamika pasar enam bulan sebelumnya. Sederhananya, jika Anda ingin menjual apartemen sekarang, tetapkan harga apartemen tersebut dalam enam bulan. Atau Anda akan menemukan diri Anda berada di salah satu gerbong kereta yang berdiri di pinggir jalan. Selain itu, perlu mempertimbangkan perubahan mentalitas pembeli Moskow. Saat ini, pembeli, dalam banyak kasus, akan memberikan prioritas pada perumahan modern baru di wilayah terdekat Moskow, daripada membeli apartemen dengan harga yang sama di gedung lama berlantai lima atau sembilan di Moskow.

A ?
Anda seharusnya tidak lagi mengandalkan penurunan tajam harga real estat. Ya, seperti yang sudah saya tulis, harga akan turun secara perlahan. Tapi apa yang dibutuhkan pembeli? Selesaikan masalah perumahan Anda, namun sikap menunggu dan melihat, dengan mempertimbangkan inflasi moneter tahunan, tidak akan menyelesaikan masalah siapa pun. Posisi pembeli terbaik di pasar real estat, beli sekarang properti terbaik dengan harga terbaik.

Nah, apa yang harus dilakukan oleh mereka yang ingin menginvestasikan uang di real estat perumahan untuk tujuan investasi (menyewakan atau menjual dengan keuntungan dalam beberapa tahun)? Saya ingin segera mengecewakan Anda, acara ini pasti gagal sejak awal. Maksimum yang bisa Anda dapatkan saat ini dengan menyewakan apartemen adalah 4 atau 5% per tahun. Jangan lupa untuk mengurangi pajak properti, pajak penghasilan, biaya penyusutan, dan keadaan menjadi lebih menyedihkan. Dan saya tidak melihat ada gunanya membicarakan harapan yang akan menjadi lebih mahal dalam beberapa tahun.

Menurut saya, beginilah, berdasarkan pengetahuan dan pengalaman profesional saya. Mungkinkah saya salah? Tentu bisa! Sayangnya, di negara kita, analisis apa pun dapat dicoret dengan goresan pena dari salah satu negara yang berkuasa. Tapi di sini saya tidak berdaya.

Analis pasar real estat menilai bagaimana harga apartemen di pasar primer dan sekunder wilayah Moskow akan berubah

Tahun keluar di pasar real estat wilayah Moskow ditandai dengan diskon besar: agen penjual kadang-kadang melaporkan bagian dari transaksi diskon, dan Rosreestr melaporkan sejumlah besar transaksi yang tidak normal - baik di pasar sekunder maupun primer.

Untuk mengetahui bagaimana pasar akan berperilaku, RBC Real Estate bertanya kepada analis apa pendapat mereka tentang perubahan harga rumah di Moskow dan wilayah tersebut pada tahun baru 2017.

— Tren terpenting di pasar sekunder perumahan Moskow adalah penurunan harga yang lambat namun pasti. Pada bulan Januari, biaya rata-rata 1 meter persegi. m mencapai 185,9 ribu rubel. - dan ini menjadi nilai maksimum sepanjang tahun. Pada akhir November, angka ini mencapai minimal 181,4 ribu rubel. Penurunan harga tersebut masih belum terlalu terasa bagi sebagian pelaku pasar real estat, terutama bagi konsumen biasa, karena hanya berkisar 0,3-0,5% per bulan. Adapun penurunan nyata dalam harga jual (dan bukan biaya pasokan), setidaknya sebesar 10% sepanjang tahun, karena dalam banyak kasus, transaksi di pasar perumahan sekunder di Moskow dilakukan dengan harga diskon: pada bulan Januari, bagian dari penjualan dengan diskon sama dengan 82%, di bulan November - sudah 86%. Berdasarkan hasil bulan-bulan terakhir tahun 2016, anggaran pembelian rata-rata juga menurun: dari 8 juta rubel. pada bulan Agustus menjadi 7,85 juta rubel. Di bulan November.

Kami memperkirakan pada tahun 2017, harga real estat di segmen perumahan sekunder akan tetap sama seperti sekarang, atau akan terus menurun sekitar 5-7% per tahun. Kami tidak melihat alasan apapun untuk kenaikan harga dalam waktu dekat. Adapun harga terendah yang terkenal, yang sering disebutkan akhir-akhir ini, menurut perkiraan kami, pasar hanya akan mencapainya pada tahun 2018 atau 2019.

— Kami memperkirakan harga gedung baru di Moskow pada tahun 2017 akan meningkat sesuai batas inflasi - yaitu tidak lebih dari 6% per tahun. Hal ini disebabkan pengembang berusaha mempertahankan pangsa pasarnya dan menjaga laju penjualan. Alasan tambahan untuk kenaikan harga perumahan baru adalah munculnya proyek pengembangan pengisi baru di dalam Third Transport Ring. Volume pasokan untuk rumah-rumah tersebut kecil, tetapi tingkat harga keseluruhan, biasanya, lebih tinggi daripada proyek-proyek besar di lokasi kawasan industri.

Di Moskow Baru dan wilayah Moskow, tingkat harga gedung baru hampir tidak berubah. Tren penurunan porsi proyek baru di lubang pondasi juga umum terjadi di lokasi-lokasi ini, namun kenaikan harga selama transisi ke tahap konstruksi berikutnya di sini diperumit oleh meningkatnya persaingan. Akan lebih penting bagi pengembang untuk mempertahankan target tingkat penjualan, yang mungkin merugikan pemenuhan model kenaikan harga seiring dengan meningkatnya kesiapan konstruksi.

Di pasar sekunder Moskow dan wilayahnya pada tahun 2017, kita dapat mengharapkan kenaikan harga yang lambat - dalam kisaran 4-5% secara tahunan. Pasokan dalam jumlah besar tidak akan memungkinkan harga naik melebihi inflasi, dan untuk menyelesaikan transaksi, sebagian besar penjual harus menurunkan tingkat harga yang ditetapkan - namun, besaran diskon akan berkurang secara bertahap. Harga rata-rata di wilayah Moskow kini menjadi semakin sulit untuk dianalisis, karena sebagian besar lot yang disajikan dalam pasokan aktif ditetapkan pada harga yang didasarkan pada tingkat permintaan efektif saat ini. Sedikit peningkatan pada tingkat harga rata-rata, yang diamati baru-baru ini, mencerminkan peningkatan pangsa lot tersebut, dan bukan perilaku alami pasar. Di tahun baru ini juga, tren peningkatan porsi transaksi KPR akan terus berlanjut.

Salah satu tren jangka panjang yang mendorong permintaan pasar perumahan dalam beberapa tahun terakhir adalah siklus demografi yang panjang. Generasi yang lahir pada paruh pertama tahun 1980-an memasuki era permintaan transaksi terbesar. Karena kebiasaan konsumen mereka sudah terbentuk pada era pasca-Soviet, daya tarik yang lebih besar dari bangunan-bangunan baru yang modern (dibandingkan dengan perumahan Soviet yang sudah ketinggalan zaman) cocok dengan pola ini.

Secara umum, pengembang memulai dengan pasar sekunder dan, seperti yang ditunjukkan tahun lalu, mereka memenangkan kompetisi ini karena kampanye iklan yang lebih efektif, peluang diskon, dan program cicilan dan hipotek yang efektif. Ekspresi praktis dari tren ini adalah arus pembeli dari pasar sekunder ke pasar primer.

— Permintaan efektif sangat terbatas, karena pendapatan rumah tangga tidak meningkat. Stabilitas permintaan yang relatif didukung oleh harga yang lebih rendah dan tawar-menawar di pasar sekunder serta peningkatan jumlah gedung baru beranggaran rendah di Moskow, di mana Anda kini dapat membeli apartemen seharga 3-4 juta rubel. Upaya untuk menaikkan harga sebagai respons terhadap kembalinya permintaan gagal: masyarakat tidak mampu membeli properti yang lebih mahal, sehingga mereka lebih memilih menolak kesepakatan tersebut daripada membayar lebih.

Akibatnya, tren penurunan harga di pasaran terus berlanjut. Besarnya penurunan pasokan bergantung pada volume pasokan yang meningkat secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2016 saja, volume pasokan di Moskow Lama meningkat sebesar 2,8 juta meter persegi. m perumahan. Banyak proyek masih di atas kertas, namun mungkin memasuki pasar di tahun-tahun mendatang. Permintaan tidak dapat mengimbangi pertumbuhan volume ini, oleh karena itu, jika pengembang tidak memperlambat laju peluncuran proyek baru, harga akan terus menurun sekitar 10% per tahun dan selama lima tahun ke depan mereka mungkin kehilangan 30-40% dalam harga.

— Pada tahun 2017, rata-rata biaya perumahan di pasar primer akan tumbuh secara moderat dalam kisaran 8%. Harga rata-rata tertimbang pada akhir 2016 berjumlah 238,2 ribu rubel. untuk 1 persegi. m (tidak termasuk pasokan elit), pertumbuhan tahunan adalah 1,4%. Dinamika harga gedung baru dipengaruhi oleh dua faktor yang bersifat multi arah - di satu sisi, kenaikan harga difasilitasi oleh peningkatan kesiapan konstruksi proyek, di sisi lain, didorong oleh keluarnya proyek baru di tahap awal dengan biaya lebih rendah. Pada tahun 2016, faktor pertumbuhan mendominasi, karena proyek pembangunan terpadu berskala besar yang memasuki pasar pada tahun 2015 mengalami kenaikan harga.

Untuk pasar sekunder, perkiraannya cukup pesimistis: penurunan harga yang terjadi sepanjang tahun 2016 dan mencapai rata-rata 15% di seluruh pasar, akan terus berlanjut. Untuk “panel” lama yang lebih tua dari tahun delapan puluhan, pengurangan harga bisa mencapai 8%, untuk rumah monolitik yang lebih baru - 5%. Stabilisasi harga tanpa memperburuk penurunan dapat diharapkan terjadi di lokasi-lokasi sempit tertentu - untuk rumah-rumah monolitik di sejumlah kawasan bergengsi dalam Lingkar Transportasi Ketiga dengan pasokan terbatas di gedung-gedung baru. Selain itu, harga rumah panel baru kemungkinan besar tidak akan turun, karena ini adalah produk yang populer di pasar sekunder karena anggarannya lebih rendah dibandingkan dengan monolit dan kualitasnya lebih tinggi dibandingkan dengan konstruksi rumah panel lama.

— Harga akan naik paling tinggi di wilayah Moskow: kami memperkirakan kenaikan biaya sebesar 1 meter persegi. m untuk gedung baru di wilayah Moskow dalam waktu 5% selama enam bulan. Dinamika positif akan difasilitasi oleh pemulihan makroekonomi yang sistematis dan, akibatnya, peningkatan solvabilitas pembeli. Investor swasta yang berharap mendapat untung dari penjualan real estat akan kembali ke pasar. Alasan kedua kenaikan harga gedung baru di dekat Moskow adalah penurunan volume konstruksi di wilayah tersebut, yang terkait dengan strategi kebijakan perencanaan kota “tinggal, bekerja, dan bersantai di satu tempat”. Tren ini dikonfirmasi oleh penurunan jumlah proyek perumahan baru: pada akhir 11 bulan tahun 2016, jumlahnya 2,5 kali lebih sedikit dibandingkan tahun sebelumnya. Volume pasokan gedung baru di wilayah Moskow akan terus menurun.

Permintaan perumahan yang stabil di wilayah Moskow akan difasilitasi oleh harga yang loyal. Saat ini biaya rata-rata 1 meter persegi. m di wilayah tersebut, bahkan dalam proyek yang paling dekat dengan perbatasan Moskow, hampir dua hingga tiga kali lebih rendah dibandingkan di segmen serupa di dalam Jalan Lingkar Moskow, dan 20% lebih terjangkau dibandingkan di Moskow Baru.

Sedangkan untuk Moskow Lama, kami memperkirakan pemulihan pangsa bangunan baru yang secara tradisional tinggi dalam volume pasokan kelas bisnis ke atas, yang akan berdampak positif pada biaya rata-rata 1 meter persegi. m. Tren pemulihan struktur pasokan tradisional di dalam Jalan Lingkar Moskow meningkat pada paruh kedua tahun 2016 dan pada akhir 11 bulan tahun 2016, pangsa proyek-proyek mahal (kelas bisnis ke atas) di dalam batas-batas lama Moskow meningkat sebesar 7 poin persentase - sekarang mencapai 45% dari total volume bangunan baru.

Namun, dengan perubahan kualitatif dalam struktur pasokan di Moskow Lama, terjadi peningkatan harga rata-rata sebesar 1 meter persegi. m akan tertahan oleh peluncuran proyek-proyek baru secara terus-menerus. Meski demikian, fenomena krisis yang secara tradisional terjadi - dominasi proyek segmen massal - lambat laun akan meninggalkan pasar modal. Kondisi pasar saat ini untuk gedung-gedung baru di wilayah Moskow menciptakan ekspektasi pemulihan pasar secara bertahap dan awal kenaikan harga secara bertahap pada tahun depan.

Dinamika harga di pasar perumahan sekunder biasanya berkorelasi dengan dinamika harga bangunan baru dengan jeda waktu tiga hingga enam bulan. Oleh karena itu, seiring dengan pulihnya pasar bangunan baru, kita dapat mengharapkan adanya kebangkitan di pasar perumahan sekunder dan, akibatnya, kenaikan harga.

— Pasar sekunder ibu kota akan terus berada dalam depresi yang berkepanjangan. Akan terus ada tekanan dari gedung-gedung baru yang harganya telah turun secara signifikan, dan juga akan tetap ada banyak apartemen lama yang belum terjual. Pada saat yang sama, kita tidak akan melihat penurunan harga rubel yang nyata - koreksi pasar telah lama didorong oleh inflasi. Untuk meluncurkan spiral kenaikan harga, diperlukan tahap hiperinflasi, yang kemungkinan besar tidak akan berani dimasuki oleh kabinet pemerintah saat ini.

Pasar primer berada dalam situasi yang sedikit lebih menguntungkan, namun pasokan apartemen juga meningkat di sini, sehingga akan mencegah kenaikan harga secara langsung. Namun, dinamika harga di sini pada awalnya disebabkan oleh ditinggalkannya tingkat diskon saat ini (8-15%). Akibatnya, pada tahun 2017, pengembang harus lulus ujian kelangsungan hidup lagi.

Singkatnya, pasar apartemen pada tahun 2017 akan tetap menjadi pasar pembeli, yang akan menerima beragam pilihan dan fleksibilitas harga dari pemilik apartemen. Hanya skenario hiperinflasi yang dapat membalikkan situasi ini.

Fenomena krisis yang serius di perekonomian Rusia dan dunia berkontribusi pada stagnasi pasar perumahan, penurunan harga, dan akibatnya, penurunan permintaan riil penduduk.

Situasi pasar real estat saat ini ditandai dengan penurunan volume penjualan, penurunan harga properti residensial stok lama, penurunan jumlah transaksi dan pinjaman hipotek yang diterbitkan oleh bank.

Tren tersebut terbentuk secara bertahap, selama 2-3 tahun terakhir, karena alasan berikut:

• penerapan sanksi politik dan ekonomi terhadap Rusia, larangan akuisisi sekuritas oleh perusahaan investasi besar Rusia dan pengusaha swasta di luar negeri;
• meningkatkan biaya pembangunan gedung baru;
• pengurangan volume dan, sebagai akibatnya, kebangkrutan perusahaan konstruksi;
• penurunan solvabilitas pembeli potensial dan kurangnya pertumbuhan pendapatan yang stabil, kesulitan dalam melunasi utang;
• ketidakstabilan nilai tukar, yang menimbulkan masalah dengan hipotek dalam mata uang asing ketika dikonversi ke rubel Rusia;
• menaikkan suku bunga pinjaman hipotek yang baru diterbitkan dan memperketat persyaratan bank untuk calon peminjam dan agunan;
• batasan jangka waktu dan subsidi.

Semua ini berdampak negatif pada proses penetapan harga di pasar perumahan, volume penjualan dan penyewaan properti residensial.

Hubungan Penawaran dan Permintaan

Sebagian besar perkiraan ekonom Rusia bermuara pada pendapat umum tentang hal itu pada tahun 2017 kita memperkirakan akan berlanjutnya tren umum resesi dan penurunan harga real estat. Jika pada tahun 2015-2016 terjadi penurunan bertahap dalam pendapatan masyarakat dan permintaan akan perumahan dan real estate komersial, maka pada tahun berikutnya kemungkinan pasar akan mencapai “bawah” atau jatuhnya pasar.

Apalagi proses ini akan berlarut-larut, berlangsung dari 2 hingga 4 tahun.

Fase penurunan yang cepat akan ditandai dengan fenomena sebagai berikut:

1. perumahan baru kemungkinan besar akan berusaha meminimalkan risiko dengan mengurangi volume ruang yang ditugaskan, dan akan memilih pembangunan hanya objek yang menguntungkan secara finansial sebagai arah utama kegiatan mereka. Kebijakan ini akan menyebabkan pengurangan permanen dalam skala commissioning real estat.
2. Tingkat solvabilitas penduduk Rusia akan terus menurun dengan cepat dan pembelian real estat atau perbaikan kondisi kehidupan akan menjadi hal kedua. Tingkat penurunan permintaan pada situasi ini diproyeksikan sebesar 30% dibandingkan tahun berjalan. Hal ini akan menyebabkan terhentinya pembangunan gedung baru, peningkatan pangsa ruang yang tidak terjual di dalam rumah baru hingga 50% dan pergeseran fokus ke pasar real estat sekunder.
3. Situasi di pasar sekunder akan menjadi ambigu. Mulai awal tahun 2017, program subsidi negara dengan suku bunga preferensial untuk pembelian rumah baru akan dihapuskan. Hal ini akan menarik sebagian pembeli dari pasar perdana. Dengan mempertimbangkan kategori real estat di pasar sekunder, biaya per meter persegi pada stok lama diperkirakan akan menjadi lebih murah seiring dengan menurunnya permintaan, dan harga apartemen mewah dan ruang komersial akan tetap pada tingkat saat ini atau sedikit menurun. . Hal ini biasanya disebabkan oleh kurangnya fleksibilitas penjual dan keengganan mereka untuk menurunkan harga dalam keadaan apapun (walaupun proses penjualan tertunda dalam waktu yang lama).
4. Keengganan bank untuk menurunkan suku bunga pinjaman hipotek tahunan, persyaratan ketat untuk real estat dan calon peminjam juga akan berkontribusi pada penurunan volume portofolio hipotek mereka, yang akan berdampak negatif pada tingkat permintaan.
5. Pasar persewaan komersial dan residensial juga akan terkena dampak serupa dari fenomena krisis dalam bentuk anjloknya volume tempat yang disewa. Di segmen real estat residensial, penyewa akan fokus pada apartemen dan kamar dengan luas lebih kecil dan sewa bulanan rendah. Pada kategori properti komersial, tren penurunan harga 1 meter persegi yang signifikan akan terus berlanjut untuk dijual dengan cara apa pun. Pada tahun 2017, pasar ini akan lebih terpengaruh oleh isu ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan menuju ketidakseimbangan yang kuat pada permintaan.

Stabilisasi situasi saat ini diperkirakan terjadi pada tahun 2019-2020.

Pada periode inilah diperkirakan dimulainya pemulihan dan kembalinya secara bertahap ke tingkat sebelum krisis.

Tingkat harga rumah pada tahun 2017

Kebanyakan ahli yang memperkirakan perkembangan pasar real estate dalam waktu dekat tidak berani menyuarakan angka spesifik dan harga rumah.

Situasinya akan memiliki skenario tersendiri di setiap wilayah tertentu. Moskow, Sankt Peterburg, dan beberapa kota terbesar lainnya di Federasi Rusia kemungkinan besar akan mengalami periode penurunan harga yang tajam.

Dalam konteks realitas ekonomi baru, biayanya akan mendekati nilai sebenarnya, yang hanya akan berdampak positif pada perkembangan lebih lanjut pasar perumahan dan real estat komersial.

Beberapa ahli berpendapat bahwa harga akan turun tahun depan sebesar 5-7%, sementara yang lain memperkirakan penurunan lebih dari 10-15%. Mari kita menganalisis perkiraan dan kesimpulan para pakar real estat terkemuka Rusia.

Pendapat para ahli real estat

Kepala Bank Tabungan Rusia G. Gref memberikan perkiraan perkembangan pasar real estat Rusia, berdasarkan fakta bahwa dinamika positif akan diamati hanya dalam kaitannya dengan permintaan. Menurut dia, sebagian besar investor memperkirakan tingkat penurunan harga yang lebih besar di pasar sekunder. Meskipun harga real estat residensial relatif menguntungkan, pertumbuhan diperkirakan tidak akan terjadi dalam beberapa tahun ke depan.

2016-2017 adalah periode yang menguntungkan untuk berinvestasi tanpa kemungkinan memperoleh margin yang cepat. Untuk melakukan ini, Anda harus menunggu sekitar lima tahun.

Profesor Universitas Ekonomi Rusia G. Sternik mengemukakan adanya penurunan pasar real estat di Rusia sejak 2017. Menurutnya, harga dan permintaan rumah akan mengalami penurunan setidaknya hingga tahun 2019. Tahun depan pasar real estat akan mencapai titik terendah. Sejumlah besar bangunan baru yang baru dibangun akan dibekukan, perusahaan konstruksi akan menolak untuk melaksanakan proyek-proyek besar karena penurunan tajam solvabilitas warga negara tersebut. Krisis ini akan berdampak paling parah pada kota-kota kecil, dimana penurunan volume transaksi akan lebih nyata dibandingkan kota-kota dengan populasi lebih dari satu juta jiwa.

Perkiraan yang disampaikan oleh Kamar Real Estat Ural juga mengasumsikan perkembangan krisis di pasar real estat Rusia. Akan terjadi penurunan volume penjualan yang tajam pada tahun 2017-2018. Pada tingkat yang lebih besar, hal ini akan mempengaruhi perumahan dari stok lama, serta perumahan yang dibangun di pinggiran kota. Hal ini akan mewajibkan pengembang rumah baru untuk meningkatkan kualitas konstruksi dan lansekap, sehingga menarik pembeli potensial.

Tahun ini, menurut para ahli kamar, adalah periode paling menguntungkan untuk membeli real estat perumahan karena adanya banyak penawaran yang menguntungkan baik di pasar primer maupun sekunder. Dukungan negara dan penurunan suku bunga hipotek dalam waktu dekat akan membantu mempengaruhi situasi pasar real estat secara positif.

Perkiraan pasar real estat untuk tahun 2017 adalah negatif di bidang pembangunan gedung baru, karena akan terjadi penurunan tajam pasokan dan pembekuan banyak proyek investasi.

Krisis ini akan menyebabkan ketidakseimbangan yang jelas antara penawaran dan permintaan dengan dominasi permintaan dan penawaran serta penurunan volume penjualan dan harga real estat yang signifikan.

Juni 2019: Dinamika harga di pasar sekunder masih sangat tersegmentasi. Situasi pada suatu lokasi tertentu terutama ditentukan oleh struktur kalimat. Opsi termurah meninggalkan pasar selama lonjakan permintaan tahun lalu. Penjual, yang dipicu oleh pembicaraan tentang tiruan apartemen yang tajam setelah 1 Juli, ketika perubahan 214-FZ mulai berlaku, mencoba menaikkan harga untuk sisa apartemen. Namun tidak terlalu berhasil, karena biaya anggaran perumahan telah meningkat secara signifikan pada bulan-bulan sebelumnya. Alhasil, permintaan utama mengalir ke segmen menengah yang harganya tak jauh berbeda dengan segmen murah. Pihak luar utama di pasar ini masih kelas bisnis yang mahal. Pada saat yang sama, segmen elit di Distrik Administratif Pusat, untuk mengantisipasi reformasi yang sama 214-FZ, sebaliknya, meningkat. Kemungkinan besar, “garis-garis” di pasar akan berlanjut hingga musim gugur, ketika hasil pertama dari reformasi konstruksi ekuitas bersama muncul. Baca lebih lanjut tentang tren pasar real estat di artikel dan ulasan situs web pusat analisis:

Perkiraan secara detail

Perkiraan pasar real estat hingga tahun 2024

Situasi saat ini

Hitung sendiri: kalkulator online

Pendapat otoritatif

Prakiraan dan ulasan segmen pasar perumahan:
gedung baru di Moskow dan wilayah Moskow, real estate pedesaan