एक रियल एस्टेट बाज़ार जो अपने आप चलता है। मास्को आवास की कीमतें तेजी से गिर सकती हैं गिरती अचल संपत्ति बाजार

रियल एस्टेट बाजार अर्थव्यवस्था का वह खंड है जो संकट प्रक्रियाओं पर विशेष रूप से तीव्र प्रतिक्रिया करता है। तेल की कीमतों की नकारात्मक गतिशीलता, रूबल विनिमय दर की अस्थिरता और आर्थिक विकास में मंदी आवास की कीमतों में गिरावट में योगदान दे रही है। 2019 में रियल एस्टेट की कीमतों का क्या होगा: क्या निवेशकों को अभी अपना पैसा घरों और अपार्टमेंटों में निवेश करना चाहिए या बेहतर समय का इंतजार करना चाहिए? इस प्रश्न का उत्तर प्रामाणिक विशेषज्ञ देते हैं।

रूसी रियल एस्टेट बाजार को कौन से कारक प्रभावित करते हैं?

रूसी अर्थव्यवस्था लगातार संकट में चल रही है, और इसलिए रियल एस्टेट बाजार भी बहुत तनावपूर्ण स्थिति में है, इसके कारण:

• मांग में सक्रिय गिरावट, जो बंधक दरों में वृद्धि और अस्थिर व्यापक आर्थिक स्थिति में बड़ी खरीदारी करने के लिए नागरिकों की अनिच्छा से उत्पन्न होती है;
• सामग्री की बढ़ती कीमतों और डेवलपर्स के लिए बैंक ऋण प्राप्त करने की अधिक कठिन परिस्थितियों के कारण निर्माण मात्रा में कमी आई है।

यह उन कारकों पर विशेष ध्यान देने योग्य है जो रूसी अचल संपत्ति बाजार के कामकाज को नकारात्मक रूप से प्रभावित करते हैं:

• पश्चिमी देशों द्वारा प्रतिबंधों का विस्तार, जो घरेलू बैंकों को पूंजी के सस्ते बाहरी स्रोतों तक पहुंचने से रोकता है और आवास ऋण पर ब्याज दरों को कम करने की संभावना को बाहर करता है।
• नागरिकों की वास्तविक आय में कमी, जो उन्हें भारी बंधक भुगतान करने की अनुमति नहीं देती है।
• रूबल विनिमय दर में गिरावट, विदेशी मुद्रा बंधक धारकों को बेहद नुकसानदेह स्थिति में डाल रही है।
• आवास ऋण प्राप्त करने की जटिल स्थितियाँ, जो बढ़ती ब्याज दरों और उधारकर्ताओं के लिए सख्त आवश्यकताओं में परिलक्षित होती हैं।

उपरोक्त परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि 2019 और 2020 रूसी रियल एस्टेट बाजार के लिए सबसे कठिन वर्ष होंगे। समाजशास्त्रीय सर्वेक्षणों के अनुसार, वर्तमान 2019 में भी, प्रत्येक 10वें रूसी ने आवास की खरीद को कई वर्षों के लिए स्थगित कर दिया, और प्रत्येक 6वें ने इस घटना को अनिश्चित भविष्य के लिए स्थगित करने का निर्णय लिया। इसलिए, 2019-2020 में। मांग में भारी कमी आएगी.

रिकवरी केवल 2019-2020 में होगी। गिरवी दरों में गिरावट, रियल एस्टेट क्षेत्र में सरकारी सहायता कार्यक्रमों के कार्यान्वयन और क्षेत्रीय अधिकारियों से सहायता से प्रभावित।

विशेषज्ञों का क्या कहना है?

2019 में रूसी रियल एस्टेट बाजार में मांग में कमी से घरों और अपार्टमेंटों की कीमतों में और गिरावट आएगी। यह पूर्वानुमान बिना किसी अपवाद के सभी विशेषज्ञों द्वारा दिया गया है।

रूसी आर्थिक विश्वविद्यालय के प्रोफेसर के नाम पर रखा गया। जी.वी. प्लेखानोव, रूसी रियल एस्टेट बाजार के प्रमुख विश्लेषक गेन्नेडी स्टर्निक

2019 में आवासीय और गैर-आवासीय संपत्तियों के बाजार में स्थिरता गहराने की संभावना बहुत अधिक है। बाजार में सुधार 2020 में ही शुरू होगा। परिणामस्वरूप, रूसी रीयलटर्स को वस्तुओं की लागत में सक्रिय कमी के लिए तैयार रहना चाहिए। स्थिति इस तथ्य से जटिल होगी कि डेवलपर्स गिरती कीमतों के जवाब में अचल संपत्ति की आपूर्ति कम कर देंगे। वहीं, अगले साल निवेश के लिए सबसे अनुकूल समय माना जा सकता है, जिसे बाद में निश्चित रूप से ऊंची कीमत पर बेचा जा सकता है।

रशियन गिल्ड ऑफ रियलटर्स (आरजीआर) के अध्यक्ष तात्याना डेमेन्युक

2019 में रियल एस्टेट की कीमतें और भी गिरेंगी। न्यूनतम कटौती 5-7% होगी. हालाँकि, बाजार मूल्य वास्तविक रूप से कितना कम हो सकता है, इसका अंदाजा साल के अंत में ही लगाया जा सकेगा। सबसे पहले, गिरावट बाहरी इलाके में पुराने आवास (60-80 के दशक में निर्मित) को प्रभावित करेगी, जिसमें कम तरलता है।

रियल एस्टेट के यूराल चैंबर के अध्यक्ष एडुआर्ड बोगदानोव

यदि 2016 अचल संपत्ति के खरीदारों के लिए आरामदायक था, क्योंकि बाजार ने उन्हें बड़ी संख्या में विकल्प दिए, जिससे उन्हें मोलभाव करने और इंतजार करने का मौका मिला, तो 2019 में स्थिति अलग होगी: मूल्य में उल्लेखनीय कमी के साथ-साथ, आपूर्ति में लगभग 40% की कमी होगी।

यूराल के बिल्डर्स गिल्ड के कार्यकारी निदेशक

2019 में नई इमारतों में, रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट आएगी, जिससे प्राथमिक रियल एस्टेट बाजार "ठंड" हो जाएगा। डेवलपर्स घाटे में काम नहीं करना चाहेंगे और इसलिए आपूर्ति कम कर देंगे।

इस प्रकार, अधिकांश विश्लेषकों का पूर्वानुमान 2019 में रूसी रियल एस्टेट बाजार की कीमतों में और गिरावट की भविष्यवाणी करता है। हालाँकि, ऐसी भी राय है जिसके अनुसार अर्थव्यवस्था के क्रमिक स्थिरीकरण के कारण 2019 में घरों और अपार्टमेंटों की खरीद और बिक्री का खंड पुनर्वास शुरू हो जाएगा। यह दृष्टिकोण सर्बैंक जर्मन ग्रीफ के प्रमुख द्वारा साझा किया गया है। हालाँकि, रूस में घरों और अपार्टमेंटों की लागत, मांग और आपूर्ति की सही तस्वीर इस साल के अंत में ही स्पष्ट होगी।

2015 में, मैंने रियल एस्टेट बाज़ार के भविष्य के बारे में अपने पूर्वानुमानों के बारे में पहले ही एक लेख लिखा था। इस साल मैंने परंपरा को जारी रखने और 2017 और 2018 के लिए रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान लिखने का फैसला किया। चूंकि मैं मॉस्को में एक रियाल्टार हूं, इसलिए मैं मॉस्को में रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान लगाता हूं।

मैं अपना विश्लेषण इस तथ्य से शुरू करना चाहूंगा कि रियल एस्टेट की मांग हमेशा से रही है! रियल एस्टेट एक आवश्यक वस्तु है. केवल ख़रीदारों की सॉल्वेंसी घट सकती है, उनकी संख्या नहीं। साथ ही, मैं यह भी नहीं मानता कि बाजार में अभी जो कुछ हो रहा है, उसे संकट कहा जा सकता है। यह संकट 2008 में हुआ था. और 2015 से रूसी अर्थव्यवस्था में जो हो रहा है उसे एक शब्द में वर्णित किया जा सकता है: आसान धन तक पहुंच बंद है! और सामान्य नागरिक से लेकर राज्य तक सभी के लिए। तो हम बस एक वास्तविक अर्थव्यवस्था के दौर में रह रहे हैं। और संकट के बारे में सभी चर्चाओं का श्रेय विश्व के भू-राजनीतिक पुनर्विभाजन को दिया जाना चाहिए। और चूँकि मैंने राजनीति पर बात की है, इसलिए मैं रूसी संघ में भविष्य के राष्ट्रपति चुनावों के तथ्य का उल्लेख नहीं कर सकता। मेरा मानना ​​है कि बाजार पैसे से थोड़ा संतृप्त होगा, जो खरीदारों की सॉल्वेंसी को थोड़ा प्रभावित करेगा।

2016 में, आवासीय अचल संपत्ति बाजार पर प्रस्तावों की संख्या ऐतिहासिक अधिकतम तक पहुंच गई। और जाहिर है, आने वाले वर्ष में, नए आवास कमीशनिंग की मात्रा में वृद्धि नहीं होने वाली है। मुझे लगता है कि हम अभी भी कुछ डेवलपर्स के बड़े दिवालियापन देखेंगे। यदि हम दस साल पहले नई इमारतों के लिए बाजार की स्थिति को याद करें, तो निर्माण के प्रारंभिक चरण में सभी अपार्टमेंट बिक गए थे। अब स्थिति नाटकीय रूप से बदल गई है। ऐसे मकान बने हैं जिनमें आधे से ज्यादा अपार्टमेंट नहीं बिके हैं। इसके अलावा, बड़ी संख्या में ऐसे अपार्टमेंट पहले ही तैयार हो चुके हैं या उच्च गुणवत्ता वाली मरम्मत के साथ हैं। और बिना बिकी नई इमारतों की यह पूरी मात्रा द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में अपार्टमेंट के साथ सीधी प्रतिस्पर्धा में है। क्योंकि नई इमारतों में कीमत कम (या समान) होती है, ज्यादातर मामलों में गुणवत्ता अधिक होती है और खरीद के बाद आप तुरंत स्थानांतरित हो सकते हैं और रह सकते हैं।

वास्तव में हमारे पास क्या है?
1. उपभोक्ता मांग में कमी नहीं आई है, बल्कि इसकी शोधन क्षमता में कमी आई है।
2. बाज़ार में ऑफ़र की संख्या मांग से अधिक है और बढ़ती जा रही है।
3. संकट कई वर्षों से सुस्त है और इसकी स्थिरता बनी हुई है।

इस पर आधारित, मेरा रियल एस्टेट बाज़ार पूर्वानुमानअगला - बाजार कीमतों में धीमी लेकिन निश्चित गिरावट की ओर अपना रुख जारी रखेगा। यह अगले दो वर्षों तक सुचारू रूप से जारी रहेगा। मुझे कीमतों में तेज गिरावट या किसी बढ़ोतरी की उम्मीद नहीं है। बाजार की गतिशीलता से संकेत मिलता है कि अचल संपत्ति के मूल्य में वार्षिक अनुमानित कमी 5-10% के भीतर होगी।

इस स्थिति में क्या करें?
पहली और सबसे बुनियादी सलाह यथार्थवादी होना और रियल एस्टेट बाजार के पूर्वानुमानों का अध्ययन करना है। आपको यह समझना चाहिए कि बाज़ार में अब कोई भी खरीदार बिना देखे या मोलभाव किए आपका अपार्टमेंट खरीदने के लिए तैयार नहीं होगा। खरीदारी का निर्णय लेने से पहले, खरीदार सभी प्रस्तावों का अध्ययन करेगा और उनमें से सबसे अच्छा और सबसे सस्ता विकल्प चुनेगा। इसलिए, यदि आप एक अपार्टमेंट बेचना चाहते हैं, तो छह महीने पहले बाजार की गतिशीलता को देखें। सीधे शब्दों में कहें तो, यदि आप अभी कोई अपार्टमेंट बेचना चाहते हैं, तो उसके लिए वह कीमत निर्धारित करें जो छह महीने में उसके लिए होगी। या फिर आप ख़ुद को साइडिंग पर खड़ी किसी रेल गाड़ी में पाएंगे। साथ ही, मॉस्को खरीदार की बदलती मानसिकता को भी ध्यान में रखना उचित है। आज, खरीदार, ज्यादातर मामलों में, मॉस्को में पुरानी पांच या नौ मंजिला इमारतों में उसी पैसे के लिए एक अपार्टमेंट खरीदने के बजाय, निकटतम मॉस्को क्षेत्र में नए आधुनिक आवास को प्राथमिकता देगा।

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आपको अब रियल एस्टेट की कीमतों में भारी गिरावट पर भरोसा नहीं करना चाहिए। हां, जैसा कि मैंने पहले ही लिखा था, कीमतें किसी भी स्थिति में धीरे-धीरे कम होंगी। लेकिन खरीदार को क्या चाहिए? अपनी आवास समस्या का समाधान करें, लेकिन वार्षिक मौद्रिक मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए प्रतीक्षा करें और देखें का रवैया किसी की समस्याओं का समाधान नहीं करेगा। रियल एस्टेट बाजार में सबसे अच्छी खरीदार स्थिति, अब सबसे अच्छी कीमत पर सबसे अच्छी संपत्ति खरीदें।

खैर, जो लोग निवेश उद्देश्यों के लिए आवासीय अचल संपत्ति में पैसा लगाना चाहते हैं (किराए पर देना या कुछ वर्षों में लाभ पर बेचना) उन्हें क्या करना चाहिए? मैं आपको तुरंत निराश करना चाहता हूं, यह आयोजन शुरू से ही असफल रहा है। अब आप किसी अपार्टमेंट को किराए पर देकर अधिकतम 4 या 5% प्रति वर्ष प्राप्त कर सकते हैं। संपत्ति कर, आय कर, मूल्यह्रास व्यय घटाना न भूलें, और चीजें और भी दुखद हो जाती हैं। और मुझे उन आशाओं के बारे में बात करने का कोई मतलब नहीं दिखता जो कुछ वर्षों में और महंगी हो जाएंगी।

मेरे ज्ञान और पेशेवर अनुभव के आधार पर मुझे ऐसा ही लगता है। क्या मैं गलत हो सकता हूँ? अवश्य कर सकते हैं! दुर्भाग्य से, हमारे देश में, किसी भी विश्लेषण को सत्ता में से किसी एक की कलम के झटके से पार किया जा सकता है। लेकिन यहाँ मैं शक्तिहीन हूँ.

रियल एस्टेट बाजार विश्लेषकों ने आकलन किया कि मॉस्को क्षेत्र के प्राथमिक और द्वितीयक बाजारों में अपार्टमेंट की लागत कैसे बदलेगी

मॉस्को क्षेत्र के रियल एस्टेट बाजार में निवर्तमान वर्ष बड़ी छूटों द्वारा चिह्नित किया गया था: रीयलटर्स ने समय-समय पर छूट लेनदेन की हिस्सेदारी की सूचना दी, और रोसरेस्टर ने असामान्य रूप से बड़ी संख्या में लेनदेन की सूचना दी - दोनों माध्यमिक और प्राथमिक बाजारों में।

यह पता लगाने के लिए कि बाजार कैसा व्यवहार करेगा, आरबीसी रियल एस्टेट ने विश्लेषकों से पूछा कि वे नए साल, 2017 में मॉस्को और क्षेत्र में आवास की कीमतों में बदलाव के बारे में क्या सोचते हैं।

— मॉस्को हाउसिंग के द्वितीयक बाजार में सबसे महत्वपूर्ण प्रवृत्ति कीमतों में धीमी लेकिन निश्चित गिरावट है। जनवरी में, 1 वर्ग मीटर की औसत लागत। मी 185.9 हजार रूबल तक पहुंच गया। - और यह पूरे वर्ष का अधिकतम मूल्य बन गया। नवंबर के अंत में यह आंकड़ा न्यूनतम 181.4 हजार रूबल तक पहुंच गया। इस तरह की कीमत में गिरावट कुछ रियल एस्टेट बाजार के खिलाड़ियों के लिए ध्यान देने योग्य नहीं है, खासकर आम उपभोक्ताओं के लिए, क्योंकि यह प्रति माह केवल 0.3-0.5% है। बिक्री मूल्यों में वास्तविक कमी (और आपूर्ति की लागत नहीं) के लिए, वर्ष के दौरान यह कम से कम 10% है, क्योंकि ज्यादातर मामलों में मॉस्को में द्वितीयक आवास बाजार पर लेनदेन छूट पर होता है: जनवरी में का हिस्सा छूट पर बिक्री नवंबर में 82% के बराबर थी - पहले से ही 86%। 2016 के अंतिम महीनों के परिणामों के आधार पर, औसत खरीद बजट भी कम हो गया: 8 मिलियन रूबल से। अगस्त में 7.85 मिलियन रूबल तक। नवंबर में।

हमें उम्मीद है कि 2017 में, द्वितीयक आवास खंड में अचल संपत्ति की कीमतें अभी के समान स्तर पर रहेंगी, या प्रति वर्ष लगभग 5-7% की गिरावट जारी रहेगी। हमें निकट भविष्य में कीमतें बढ़ने का कोई कारण नहीं दिखता।' जहां तक ​​कुख्यात कीमत के निचले स्तर की बात है, जिसका हाल ही में अक्सर उल्लेख किया गया है, तो, हमारे पूर्वानुमानों के अनुसार, बाजार इस तक केवल 2018 या 2019 में पहुंचेगा।

— हमें उम्मीद है कि 2017 में मॉस्को में नई इमारतों की कीमतें मुद्रास्फीति की सीमा के भीतर बढ़ेंगी - यानी प्रति वर्ष 6% से अधिक नहीं। यह इस तथ्य के कारण है कि डेवलपर्स अपनी बाजार हिस्सेदारी बनाए रखने और बिक्री की गति बनाए रखने की कोशिश कर रहे हैं। नए आवास की कीमतों में वृद्धि का एक अतिरिक्त कारण थर्ड ट्रांसपोर्ट रिंग के भीतर नई इनफिल विकास परियोजनाओं का उद्भव हो सकता है। ऐसे घरों में आपूर्ति की मात्रा छोटी होती है, लेकिन कुल मूल्य स्तर, एक नियम के रूप में, औद्योगिक क्षेत्रों की साइट पर बड़ी परियोजनाओं की तुलना में अधिक होता है।

न्यू मॉस्को और मॉस्को क्षेत्र में, नई इमारतों का मूल्य स्तर वस्तुतः अपरिवर्तित रहेगा। नींव के गड्ढे पर नई परियोजनाओं की हिस्सेदारी में कमी की प्रवृत्ति भी इन स्थानों के लिए विशिष्ट है, लेकिन यहां निर्माण के अगले चरण में संक्रमण के दौरान कीमतों में वृद्धि बढ़ती प्रतिस्पर्धा से जटिल है। डेवलपर्स के लिए बिक्री दरों के लिए लक्ष्य बनाए रखना अधिक महत्वपूर्ण होगा, शायद निर्माण की तैयारी बढ़ने पर मूल्य वृद्धि के मॉडल को पूरा करने में बाधा उत्पन्न होगी।

2017 में मॉस्को और क्षेत्र के द्वितीयक बाजार में, कीमतों में धीमी वृद्धि की उम्मीद की जा सकती है - वार्षिक संदर्भ में 4-5% के भीतर। आपूर्ति की एक महत्वपूर्ण मात्रा कीमतों को मुद्रास्फीति से ऊपर नहीं बढ़ने देगी, और लेनदेन को पूरा करने के लिए, अधिकांश विक्रेताओं को अपने घोषित मूल्य स्तर को कम करना होगा - हालांकि, छूट का आकार धीरे-धीरे कम हो जाएगा। मॉस्को क्षेत्र में औसत कीमतों का विश्लेषण करना अब कठिन होता जा रहा है, क्योंकि सक्रिय आपूर्ति में प्रस्तुत लॉट का एक महत्वपूर्ण हिस्सा उन कीमतों पर निर्धारित किया जाता है जो प्रभावी मांग के मौजूदा स्तर पर आधारित हैं। औसत मूल्य स्तर में मामूली वृद्धि, जो हाल ही में देखी गई है, इन लॉट की हिस्सेदारी में वृद्धि को दर्शाती है, न कि बाजार के प्राकृतिक व्यवहार को। साथ ही नए साल में बंधक लेनदेन की हिस्सेदारी में बढ़ोतरी का रुझान जारी रहेगा।

हाल के वर्षों में आवास बाजार में मांग बढ़ाने वाले दीर्घकालिक रुझानों में से एक लंबा जनसांख्यिकीय चक्र है। 1980 के दशक की पहली छमाही में पैदा हुई पीढ़ी ने लेन-देन की सबसे बड़ी मांग के युग में प्रवेश किया। चूँकि उनकी उपभोक्ता आदतें सोवियत काल के बाद पहले ही बन चुकी थीं, आधुनिक नई इमारतों का अधिक आकर्षण (पुराने सोवियत आवास की तुलना में) इस पैटर्न में फिट बैठता है।

सामान्य तौर पर, डेवलपर्स द्वितीयक बाजार से शुरुआत करते हैं और, जैसा कि पिछले वर्ष से पता चलता है, वे अधिक प्रभावी विज्ञापन अभियानों, छूट के अवसरों और प्रभावी किस्त और बंधक कार्यक्रमों के कारण इस प्रतियोगिता को जीत रहे हैं। इस प्रवृत्ति की व्यावहारिक अभिव्यक्ति द्वितीयक बाजार से प्राथमिक बाजार की ओर खरीदारों का प्रवाह है।

- प्रभावी मांग बहुत सीमित है, क्योंकि घरेलू आय नहीं बढ़ रही है। मांग की सापेक्ष स्थिरता को द्वितीयक बाजार में कम कीमतों और सौदेबाजी और मॉस्को में बजट नई इमारतों की संख्या में वृद्धि से समर्थन मिलता है, जहां अब आप 3-4 मिलियन रूबल के लिए एक अपार्टमेंट खरीद सकते हैं। मांग के पुनरुद्धार के जवाब में कीमतें बढ़ाने के प्रयास विफल रहे: लोग अधिक महंगी संपत्तियां नहीं खरीद सकते, इसलिए वे अधिक भुगतान करने के बजाय सौदे को अस्वीकार करना पसंद करेंगे।

नतीजतन बाजार में कीमतों में गिरावट का दौर जारी है. गिरावट की गहराई आपूर्ति की मात्रा पर निर्भर करती है, जो हाल के वर्षों में काफी बढ़ी है। अकेले 2016 में, पुराने मॉस्को में आपूर्ति की मात्रा में 2.8 मिलियन वर्ग मीटर की वृद्धि हुई। आवास का मी. कई परियोजनाएं अभी भी कागज पर हैं, लेकिन आने वाले वर्षों में बाजार में आ सकती हैं। मांग मात्रा में इस वृद्धि के साथ कायम नहीं रह सकती है, इसलिए, यदि डेवलपर्स नई परियोजनाओं को लॉन्च करने की गति को धीमा नहीं करते हैं, तो कीमतों में प्रति वर्ष लगभग 10% की लगातार गिरावट जारी रहेगी और अगले पांच वर्षों में उन्हें 30-40% की हानि हो सकती है। कीमत में.

- 2017 में, प्राथमिक बाजार में आवास की औसत लागत 8% के भीतर मामूली रूप से बढ़ेगी। 2016 के अंत में भारित औसत कीमत 238.2 हजार रूबल थी। 1 वर्ग के लिए. मी (कुलीन आपूर्ति को छोड़कर), वार्षिक वृद्धि 1.4% थी। नई इमारतों की कीमत की गतिशीलता दो बहुआयामी कारकों से प्रभावित होती है - एक ओर, कीमतों में वृद्धि परियोजनाओं की निर्माण तत्परता में वृद्धि से सुगम होती है, दूसरी ओर, नई परियोजनाओं के जारी होने से इसमें कमी आती है। प्रारंभिक चरण कम लागत पर। 2016 में, विकास कारक प्रबल हुए, क्योंकि 2015 में बाजार में प्रवेश करने वाली बड़े पैमाने पर एकीकृत विकास परियोजनाओं की कीमत में वृद्धि हुई।

द्वितीयक बाजार के लिए, पूर्वानुमान काफी निराशावादी है: मूल्य में गिरावट, जो पूरे 2016 में देखी गई और पूरे बाजार में औसतन 15% तक पहुंच गई, जारी रहेगी। अस्सी के दशक से पुराने पुराने "पैनल" के लिए, कीमत में कमी 8% हो सकती है, नए अखंड घरों के लिए - 5%। कुछ संकीर्ण स्थानों में गिरावट को खराब किए बिना कीमतों के स्थिरीकरण की उम्मीद की जा सकती है - नई इमारतों में सीमित आपूर्ति के साथ थर्ड ट्रांसपोर्ट रिंग के भीतर कई प्रतिष्ठित क्षेत्रों में अखंड घरों के लिए। साथ ही, नए पैनल घरों के लिए कीमतों में गिरावट नहीं होने की संभावना है, क्योंकि मोनोलिथ की तुलना में कम बजट और पुराने पैनल आवास निर्माण की तुलना में उच्च गुणवत्ता के कारण यह द्वितीयक बाजार में एक लोकप्रिय उत्पाद है।

— मॉस्को क्षेत्र में कीमतें सबसे अधिक बढ़ेंगी: हम 1 वर्ग मीटर की लागत में वृद्धि की भविष्यवाणी करते हैं। छह महीने के लिए 5% के भीतर मॉस्को क्षेत्र में नई इमारतों के लिए मीटर। मैक्रोइकॉनॉमी की व्यवस्थित पुनर्प्राप्ति से सकारात्मक गतिशीलता को बढ़ावा मिलेगा और परिणामस्वरूप, खरीदारों की सॉल्वेंसी में वृद्धि होगी। रियल एस्टेट की बिक्री से लाभ कमाने की उम्मीद रखने वाले निजी निवेशक बाजार में लौट आएंगे। मॉस्को के पास नई इमारतों की कीमत में वृद्धि का दूसरा कारण क्षेत्र में निर्माण की मात्रा में कमी होगी, जो "एक ही स्थान पर रहें, काम करें और आराम करें" की शहरी नियोजन नीति रणनीति से जुड़ी है। इस प्रवृत्ति की पुष्टि नई आवासीय परियोजनाओं की संख्या में कमी से होती है: 2016 के 11 महीनों के अंत में, एक साल पहले की तुलना में 2.5 गुना कम थे। मॉस्को क्षेत्र में नई इमारतों की आपूर्ति की मात्रा में आगे भी गिरावट जारी रहेगी।

मॉस्को क्षेत्र में आवास की स्थिर मांग को वफादार मूल्य निर्धारण द्वारा सुगम बनाया जाएगा। आज 1 वर्ग मीटर की औसत लागत। क्षेत्र में मी, यहां तक ​​कि मॉस्को की सीमाओं के निकटतम परियोजनाओं में भी, मॉस्को रिंग रोड के भीतर एक समान खंड की तुलना में लगभग दो से तीन गुना कम है, और न्यू मॉस्को की तुलना में 20% अधिक किफायती है।

पुराने मॉस्को के लिए, हम बिजनेस क्लास और उससे ऊपर की आपूर्ति मात्रा में नई इमारतों की पारंपरिक रूप से उच्च हिस्सेदारी की बहाली की भविष्यवाणी करते हैं, जिसका 1 वर्ग मीटर की औसत लागत पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा। एम. मॉस्को रिंग रोड के भीतर आपूर्ति की पारंपरिक संरचना को बहाल करने की प्रवृत्ति 2016 की दूसरी छमाही में तेज हो गई और 2016 के 11 महीनों के अंत में, मॉस्को की पुरानी सीमाओं के भीतर महंगी परियोजनाओं (बिजनेस क्लास और ऊपर) की हिस्सेदारी बढ़ गई। 7 प्रतिशत अंक की वृद्धि - अब यह नई इमारतों की कुल मात्रा का 45% है।

हालाँकि, पुराने मॉस्को में आपूर्ति की संरचना में गुणात्मक परिवर्तन के साथ, 1 वर्ग मीटर की औसत कीमत में वृद्धि हुई है। नई परियोजनाओं के लगातार जारी होने से मी पर लगाम लगेगी। फिर भी, परंपरागत रूप से संकट की घटना - बड़े पैमाने पर परियोजनाओं की प्रबलता - धीरे-धीरे पूंजी बाजार को छोड़ देगी। मॉस्को क्षेत्र में नई इमारतों के लिए मौजूदा बाजार स्थितियां बाजार के धीरे-धीरे ठीक होने और अगले साल कीमतों में क्रमिक वृद्धि की शुरुआत की उम्मीदें पैदा करती हैं।

द्वितीयक आवास बाजार में कीमतों की गतिशीलता, एक नियम के रूप में, तीन से छह महीने के समय अंतराल के साथ नई इमारतों की कीमतों की गतिशीलता से संबंधित होती है। इस प्रकार, जैसे-जैसे नई इमारतों का बाजार ठीक हो रहा है, हमें द्वितीयक आवास बाजार में पुनरुद्धार की उम्मीद करनी चाहिए और परिणामस्वरूप, कीमतों में वृद्धि होगी।

- पूंजी का द्वितीयक बाजार लंबे समय तक मंदी में रहेगा। नई इमारतों का दबाव बना रहेगा जिनकी कीमत में भारी गिरावट आई है, और बिना बिके पुराने अपार्टमेंटों का एक बड़ा "ओवरहैंग" भी रहेगा। साथ ही, हम रूबल की कीमतों में कोई उल्लेखनीय कमी नहीं देखेंगे - बाजार में सुधार लंबे समय से मुद्रास्फीति से प्रेरित है। कीमतों में वृद्धि का चक्र शुरू करने के लिए, अत्यधिक मुद्रास्फीति के एक चरण की आवश्यकता होती है, जिसमें वर्तमान सरकार कैबिनेट में प्रवेश करने की हिम्मत करने की संभावना नहीं है।

प्राथमिक बाज़ार थोड़ी अधिक अनुकूल स्थिति में है, हालाँकि, यहाँ भी अपार्टमेंट की आपूर्ति बढ़ रही है, जिससे कीमतों में प्रत्यक्ष वृद्धि को रोका जा सकेगा। हालाँकि, यहाँ कीमत की गतिशीलता शुरू में छूट के मौजूदा स्तर (8-15%) के परित्याग के कारण होगी। परिणामस्वरूप, 2017 में, डेवलपर्स को एक और उत्तरजीविता परीक्षण पास करना होगा।

संक्षेप में, 2017 का अपार्टमेंट बाजार एक खरीदार का बाजार बना रहेगा, जिसे अपार्टमेंट मालिकों से समृद्ध वर्गीकरण और मूल्य लचीलापन दोनों प्राप्त होंगे। केवल अति मुद्रास्फीतिकारी परिदृश्य ही इस स्थिति को पलट सकता है।

रूसी और वैश्विक अर्थव्यवस्थाओं में गंभीर संकट की घटनाएं आवास बाजार में स्थिरता, कम कीमतों और तदनुसार, जनसंख्या की वास्तविक मांग में गिरावट में योगदान करती हैं।

आज रियल एस्टेट बाजार की स्थिति बिक्री की मात्रा में कमी, पुराने स्टॉक की आवासीय संपत्तियों की कीमतों में गिरावट, बैंकों द्वारा जारी किए गए लेनदेन और बंधक ऋणों की कुल संख्या में कमी की विशेषता है।

पिछले 2-3 वर्षों में निम्नलिखित कारणों से ऐसी प्रवृत्तियाँ धीरे-धीरे बनी हैं:

• रूस के खिलाफ राजनीतिक और आर्थिक प्रतिबंधों की शुरूआत, विदेशों में बड़ी रूसी निवेश कंपनियों और निजी व्यापारियों द्वारा प्रतिभूतियों के अधिग्रहण पर प्रतिबंध;
• नई बनाई जा रही इमारतों की लागत में वृद्धि;
• मात्रा में कमी और, परिणामस्वरूप, निर्माण कंपनियों का दिवालियापन;
• संभावित खरीदारों की सॉल्वेंसी में कमी और उनकी आय में स्थिर वृद्धि की कमी, कर्ज चुकाने में कठिनाइयाँ;
• विनिमय दरों की अस्थिरता, जो रूसी रूबल में परिवर्तित होने पर विदेशी मुद्रा में बंधक के साथ समस्या पैदा करती है;
• नए जारी किए गए बंधक ऋणों पर ब्याज दरें बढ़ाना और संभावित उधारकर्ताओं और संपार्श्विक के लिए बैंक आवश्यकताओं को सख्त करना;
• अवधि सीमा और सब्सिडी।

इन सबका आवास बाजार में मूल्य निर्धारण प्रक्रियाओं, आवासीय संपत्तियों की बिक्री और किराये की मात्रा पर नकारात्मक प्रभाव पड़ा।

आपूर्ति और मांग संबंध

रूसी अर्थशास्त्रियों के अधिकांश पूर्वानुमान आम राय पर आधारित हैं 2017 में हमें मंदी की सामान्य प्रवृत्ति और अचल संपत्ति की गिरती कीमतों के जारी रहने की उम्मीद करनी चाहिए. यदि 2015-2016 में नागरिकों की आय और आवास और वाणिज्यिक अचल संपत्ति की मांग में धीरे-धीरे गिरावट आई, तो अगले वर्ष बाजार के "नीचे" या पतन तक पहुंचना संभव है।

इसके अलावा, यह प्रक्रिया लंबी चलेगी, 2 से 4 साल तक चलेगी।

तीव्र गिरावट के चरण की विशेषता निम्नलिखित घटनाएँ होंगी:

1. नए आवास संभवतः कमीशन किए गए स्थान की मात्रा को कम करके जोखिमों को कम करने का प्रयास करेंगे, और अपनी गतिविधि की मुख्य दिशा के रूप में केवल वित्तीय रूप से लाभदायक वस्तुओं के निर्माण को चुनेंगे। इस नीति से रियल एस्टेट कमीशनिंग के पैमाने में स्थायी कमी आएगी।
2. रूसी आबादी की सॉल्वेंसी का स्तर तेजी से गिरता रहेगा और अचल संपत्ति की खरीद या रहने की स्थिति में सुधार गौण हो जाएगा। इस स्थिति में मांग में गिरावट का स्तर चालू वर्ष की तुलना में 30% होने का अनुमान है। इससे नई इमारतों के निर्माण में रुकावट आएगी, नए घर में बिना बिकी जगह की हिस्सेदारी 50% तक बढ़ जाएगी और द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार पर जोर दिया जाएगा।
3. द्वितीयक बाजार पर स्थिति अस्पष्ट होगी. 2017 की शुरुआत से, नए आवास की खरीद के लिए अधिमान्य ब्याज दरों के साथ राज्य सब्सिडी कार्यक्रम समाप्त कर दिया जाएगा। इससे प्राथमिक बाजार से खरीदारों का एक बड़ा हिस्सा आकर्षित होगा। द्वितीयक बाजार में अचल संपत्ति की श्रेणियों को ध्यान में रखते हुए, यह उम्मीद की जाती है कि पुराने स्टॉक में प्रति वर्ग मीटर की लागत समान रूप से घटती मांग के साथ सस्ती हो जाएगी, और लक्जरी अपार्टमेंट और वाणिज्यिक स्थान की कीमतें मौजूदा स्तर पर रहेंगी या थोड़ी कम हो जाएंगी। . यह आमतौर पर विक्रेताओं के लचीलेपन की कमी और किसी भी परिस्थिति में कीमत कम करने की उनकी अनिच्छा के कारण होता है (भले ही बिक्री प्रक्रिया में लंबे समय तक देरी हो)।
4. बंधक ऋणों पर वार्षिक दरों को कम करने के लिए बैंकों की अनिच्छा, रियल एस्टेट और संभावित उधारकर्ताओं के लिए कठोर आवश्यकताएं भी उनके बंधक पोर्टफोलियो की मात्रा में गिरावट में योगदान देंगी, जो मांग के स्तर को नकारात्मक रूप से प्रभावित करेगी।
5. किराए के परिसर की मात्रा में भारी गिरावट के रूप में संकट की घटनाओं से वाणिज्यिक और आवासीय किराये का बाजार समान रूप से प्रभावित होगा। आवासीय रियल एस्टेट सेगमेंट में, किरायेदार छोटे क्षेत्रों और कम मासिक किराए वाले अपार्टमेंट और कमरों पर ध्यान केंद्रित करेंगे। व्यावसायिक संपत्तियों की श्रेणी में किसी भी तरह से बेचने के लिए 1 वर्ग मीटर की कीमत में उल्लेखनीय कमी का रुझान जारी रहेगा। 2017 में, यह बाजार आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन के मुद्दे से बाद के मजबूत असंतुलन की ओर अधिक प्रभावित होगा।

2019-2020 तक मौजूदा स्थिति के स्थिर होने की उम्मीद है।

इस अवधि तक पुनर्प्राप्ति की शुरुआत और पूर्व-संकट के स्तर पर धीरे-धीरे वापसी की भविष्यवाणी की जाती है।

2017 में आवास मूल्य स्तर

अधिकांश विशेषज्ञ जो निकट भविष्य में रियल एस्टेट बाजार के विकास की भविष्यवाणी करते हैं, वे विशिष्ट आंकड़ों और आवास की कीमतों को बताने की हिम्मत नहीं करते हैं।

प्रत्येक विशिष्ट क्षेत्र में स्थिति का एक अलग परिदृश्य होगा। मॉस्को, सेंट पीटर्सबर्ग और रूसी संघ के कुछ अन्य सबसे बड़े शहरों में कीमतों में तेज गिरावट की अवधि का अनुभव होने की संभावना है।

नई आर्थिक वास्तविकताओं के संदर्भ में, लागत अपने वास्तविक मूल्य के करीब पहुंच जाएगी, जिसका आवास और वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के आगे के विकास पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

कुछ विशेषज्ञों की राय है कि अगले साल कीमतों में 5-7% की गिरावट आएगी, अन्य को 10-15% से अधिक की गिरावट की उम्मीद है। आइए प्रमुख रूसी रियल एस्टेट विशेषज्ञों के पूर्वानुमानों और निष्कर्षों का विश्लेषण करें।

रियल एस्टेट विशेषज्ञों की राय

रूस के सर्बैंक के प्रमुख जी. ग्रीफ रूसी अचल संपत्ति बाजार के विकास के लिए एक पूर्वानुमान देते हैं, इस तथ्य के आधार पर कि सकारात्मक गतिशीलता देखी जाएगी केवल मांग के संबंध में. उनके अनुसार, अधिकांश निवेशक द्वितीयक बाजार में कीमतों में और भी अधिक गिरावट की उम्मीद करते हैं। और आवासीय अचल संपत्ति की अपेक्षाकृत अनुकूल कीमतों के बावजूद, अगले कुछ वर्षों में वृद्धि की उम्मीद नहीं है।

त्वरित मार्जिन प्राप्त करने की संभावना के बिना निवेश के लिए 2016-2017 एक अनुकूल अवधि है। ऐसा करने के लिए आपको करीब पांच साल तक इंतजार करना होगा.

रशियन यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के प्रोफेसर जी. स्टर्निक 2017 के बाद से रूस में रियल एस्टेट बाजार में गिरावट का सुझाव देते हैं। उनकी राय में, आवास की कीमतों और मांग में कम से कम 2019 तक गिरावट आएगी। अगले साल रियल एस्टेट बाजार अपने सबसे निचले स्तर पर पहुंच जाएगा. बड़ी संख्या में नवनिर्मित नई इमारतें जमींदोज हो जाएंगी, देश के नागरिकों की सॉल्वेंसी में तेज गिरावट के कारण निर्माण कंपनियां बड़ी परियोजनाएं शुरू करने से इनकार कर देंगी। यह संकट छोटे शहरों पर सबसे ज्यादा असर डालेगा, जहां लेनदेन की मात्रा में गिरावट दस लाख से अधिक आबादी वाले शहरों की तुलना में अधिक ध्यान देने योग्य होगी।

यूराल चैंबर ऑफ रियल एस्टेट द्वारा प्रस्तुत पूर्वानुमान रूसी रियल एस्टेट बाजार में संकट के विकास का भी अनुमान लगाता है। 2017-2018 में बिक्री की मात्रा में भारी गिरावट आएगी. इससे काफी हद तक पुराने स्टॉक के साथ-साथ शहरों के बाहरी इलाकों में बने आवास भी प्रभावित होंगे। यह नए घरों के डेवलपर्स को निर्माण और भू-दृश्य की गुणवत्ता में सुधार करने के लिए बाध्य करेगा, जिससे संभावित खरीदार आकर्षित होंगे।

चैम्बर के विशेषज्ञों के अनुसार, चालू वर्ष, प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाजारों में कई लाभदायक प्रस्तावों की उपस्थिति के कारण आवासीय अचल संपत्ति खरीदने के लिए सबसे अनुकूल अवधि है। निकट भविष्य में राज्य समर्थन और कम बंधक दरें रियल एस्टेट बाजार पर स्थिति को सकारात्मक रूप से प्रभावित करने में मदद करेंगी।

नई इमारतों के निर्माण के क्षेत्र में 2017 के लिए रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान नकारात्मक है, क्योंकि आपूर्ति में भारी कमी होगी और कई निवेश परियोजनाएं बंद हो जाएंगी।

इस संकट के कारण आपूर्ति और मांग के बीच स्पष्ट असंतुलन पैदा हो जाएगा, मांग और मांग की स्पष्ट प्रबलता होगी और बिक्री की मात्रा और अचल संपत्ति की कीमतों में उल्लेखनीय गिरावट आएगी।

जून 2019:द्वितीयक बाजार में मूल्य गतिशीलता अत्यधिक खंडित रहती है। किसी स्थान विशेष की स्थिति मुख्यतः वाक्य की संरचना से निर्धारित होती है। पिछले साल मांग में उछाल के दौरान सबसे सस्ते विकल्प बाजार से चले गए। विक्रेता, 1 जुलाई के बाद, जब 214-एफजेड में परिवर्तन लागू होंगे, अपार्टमेंट की तीव्र नकल की चर्चा से उत्साहित होकर, जो कुछ बचा है उसके लिए कीमतें बढ़ाने की कोशिश कर रहे हैं। लेकिन बहुत सफलतापूर्वक नहीं, क्योंकि पिछले महीनों में बजट आवास की लागत पहले ही काफी बढ़ गई थी। नतीजतन, मुख्य मांग मध्य खंडों में प्रवाहित होती है, जो अब सस्ते वाले से कीमत में बहुत भिन्न नहीं हैं। बाज़ार का मुख्य बाहरी व्यक्ति अभी भी अधिक कीमत वाला व्यवसायी वर्ग है। उसी समय, केंद्रीय प्रशासनिक जिले में कुलीन वर्ग, उसी सुधार 214-एफजेड की प्रत्याशा में, इसके विपरीत, ऊपर चला गया। सबसे अधिक संभावना है, बाजार में "धारियां" गिरावट तक जारी रहेंगी, जब साझा-इक्विटी निर्माण सुधार के पहले परिणाम सामने आएंगे। विश्लेषणात्मक केंद्र वेबसाइट के लेखों और समीक्षाओं में रियल एस्टेट बाज़ार के रुझानों के बारे में और पढ़ें:

विस्तार से पूर्वानुमान

2024 तक रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान

वर्तमान स्थिति

स्वयं गणना करें: ऑनलाइन कैलकुलेटर

आधिकारिक राय

आवास बाज़ार क्षेत्रों पर पूर्वानुमान और समीक्षाएँ:
मॉस्को और मॉस्को क्षेत्र में नई इमारतें, ग्रामीण इलाकों में अचल संपत्ति