अपने बंधक को पुनर्वित्त कैसे करें. किसी बंधक को पुनर्वित्त करने की लागत. पुनर्वित्त के लिए क्या आवश्यक है

ऑन-लेंडिंग क्या है और इसकी आवश्यकता क्यों है?

बैंकिंग क्षेत्रों में पुनर्वित्त का एक सामान्य नाम पुनर्वित्त है। इस प्रक्रिया में मूल ऋण चुकाने के लिए नया ऋण प्राप्त करना शामिल है। यदि हम एक बंधक ऋण के बारे में बात कर रहे हैं, तो, इसके पुनर्वित्त की स्थिति में, अचल संपत्ति को गिरवी रखने का अधिकार आवश्यक रूप से किसी न किसी रूप में उस बैंक के पास होता है जिसने पुनर्वित्त किया है।

जब ऋण चुकाने के लिए पर्याप्त धन न हो तो पुनर्वित्त "पुनः उधार लेना" नहीं है। इसमें सबसे अहम बात है कर्जदाता-बैंक बदलने से फायदा होना. उदाहरण के लिए, ब्याज दर कम करके लाभ प्राप्त किया जा सकता है। हाल ही में, बंधक बाजार में स्पष्ट गिरावट देखी गई है। इसलिए, कई साल पहले लिए गए बंधक ऋण बैंकों के आज के प्रस्तावों की तुलना में बहुत महंगे लगते हैं।

पुनर्वित्त प्रक्रिया के दौरान भी, आप उस मुद्रा को बदल सकते हैं जिसमें ऋण जारी किया गया था। उदाहरण के लिए, रूबल ऋण से डॉलर ऋण पर स्विच करें या इसके विपरीत।

पुनर्वित्त उसी बैंक में संभव है जिसने मूल ऋण जारी किया था या किसी अन्य ऋण देने वाली संस्था में।

पुनर्वित्त कब लाभदायक है?

वित्तीय विश्लेषक किसी बंधक को पुनर्वित्त करने की योजना बनाते समय कई बिंदुओं पर विचार करने की सलाह देते हैं।

सबसे पहले, वर्तमान और नियोजित बैंक ऋण समझौते के बीच ब्याज दर में अंतर कम से कम 2% होना चाहिए। उच्च बंधक दरों को देखते हुए यह काफी यथार्थवादी है।

दूसरे, आपको वर्तमान बंधक ऋण समझौते और भुगतान अनुसूची को फिर से पढ़ना होगा। अनुबंध में शीघ्र पुनर्भुगतान पर प्रतिबंध और इसके लिए कोई दंड नहीं होना चाहिए। जहां तक ​​भुगतान अनुसूची का सवाल है, आमतौर पर ब्याज का भुगतान पहले किया जाता है, और फिर बैंक से उधार ली गई राशि का भुगतान किया जाता है। इस प्रकार, यदि ऋण कई वर्षों तक चुकाया गया है, तो पुनर्वित्त का कोई मतलब नहीं है: आखिरकार, जिस ब्याज पर आप बचत कर सकते थे उसका भुगतान पहले ही किया जा चुका है।

अंत में, यदि किसी अन्य बैंक के साथ पुनर्वित्त की योजना बनाई गई है, तो इसे संसाधित करने की लागत की गणना करना उचित है। इनमें ऋण की प्रोसेसिंग, गिरवी रखी गई संपत्ति का बीमा, साथ ही उधारकर्ता के जीवन और स्वास्थ्य के लिए बैंक और बंधक दलाल से कमीशन शामिल हो सकता है। यदि मूल्यांकन कंपनी जिसने बंधक के विषय (एक बंधक घर या अपार्टमेंट) के मूल्यांकन पर रिपोर्ट तैयार की है, उस बैंक से मान्यता प्राप्त नहीं है जो पुनर्वित्त जारी करता है, तो मूल्यांकन फिर से करना होगा। तुलना करें कि क्या ये खर्च ब्याज दर कम करने के लाभों से अधिक होंगे।

पुनर्वित्त के लिए क्या आवश्यक है

पुनर्वित्त के लिए मुख्य शर्त उस बैंक की सहमति है जिसने प्रारंभिक ऋण जारी किया था और संपत्ति गिरवी रखने का अधिकार रखता है। बेशक, बंधक बैंक ऐसे ग्राहक को रिहा करने के लिए उत्सुक नहीं है जो नियमित रूप से प्रतिस्पर्धियों के मजबूत हाथों में बंधक का भुगतान करता है।

पुनर्वित्त प्राप्त करने के तरीकों के रूप में, यदि बैंक "आपको जाने नहीं देगा", तो आप एक निलंबित स्थिति के तहत पुनर्वित्त की पेशकश कर सकते हैं (हम बाद में देखेंगे कि यह क्या है) या स्वयं बंधक बैंक के पुनर्वित्त कार्यक्रमों का उपयोग करें। कभी-कभी ग्राहक के अनुरोध पर पुनर्वित्त करने का बैंक का दायित्व सीधे समझौते और स्थानीय नियमों में प्रदान किया जाता है।

पुनर्वित्त के लिए एक महत्वपूर्ण शर्त सामान्य रूप से और विशेष रूप से पुनर्वित्त ऋण के संबंध में उधारकर्ता का सकारात्मक क्रेडिट इतिहास है। इसके अलावा, बंधक पुनर्वित्त कार्यक्रमों की पेशकश करने वाले बैंकों के पास आमतौर पर क्रेडिट संस्थानों की अपनी सूची होती है जिनके दायित्वों को वे पुनर्वित्त कर सकते हैं। यदि आपका बैंक इस सूची में शामिल नहीं है, तो संभवतः आपको मना कर दिया जाएगा।

अंत में, ऋण पुनर्वित्त के लिए एक आवेदन पर विचार करते समय, बैंक अचल संपत्ति की तरलता का मूल्यांकन करता है जो संपार्श्विक का विषय बनने के लिए नियत है। उदाहरण के लिए, इस बात की अधिक संभावना है कि यदि आपको ग्रीष्मकालीन घर बनाने के लिए भूमि के एक भूखंड के बजाय शहर के केंद्र में एक अपार्टमेंट के लिए बंधक की पेशकश की जाती है, तो आपको मना नहीं किया जाएगा।

क्या आप अपने अधिकारों को नहीं जानते?

ऑन-उधार प्राप्त करने के तरीके

बंधक पुनर्वित्त के लिए आवेदन करते समय सबसे महत्वपूर्ण बिंदु हैं:

• पहला ऋण चुकाने के लिए धन कब प्राप्त होगा;
• दूसरे ऋण पर संपार्श्विक के रूप में संपत्ति को स्थानांतरित करने के लिए पहले ऋण पर बंधक कैसे हटाएं।

पहले ऋण का पूर्व भुगतान

इस मामले में, किसी अन्य अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित दूसरा ऋण प्राप्त करना आवश्यक है। और, पहले ऋणदाता बैंक के साथ लंबी चर्चा किए बिना, निर्धारित समय से पहले ऋण चुकाएं।
इस पद्धति के फायदे और नुकसान स्पष्ट हैं। लाभ यह है कि इसका आवेदन केवल अनुबंध में ऋण की शीघ्र चुकौती पर रोक लगाने वाले खंड की उपस्थिति से सीमित है। न तो पहले बैंक का पुनर्वित्त से इनकार और न ही संपार्श्विक संबंधी समस्याएँ हस्तक्षेप करेंगी। नकारात्मक पक्ष यह है कि दूसरे समझौते के तहत आपके पास संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति होनी चाहिए।

बैंकों के बीच बंधक का स्थानांतरण

यह अपने शुद्धतम रूप में पुनर्वित्त है। दोनों बैंकों का प्रक्रिया पर सहमत होना जरूरी है. यदि प्रारंभिक बंधक निकाले जाने पर एक बंधक नोट तैयार किया गया था, तो यह संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में दूसरे बैंक में स्थानांतरित करने की प्रक्रिया को सरल बनाता है।

बंधक एक दस्तावेज है जो अचल संपत्ति को गिरवी रखने के अधिकार को प्रमाणित करता है और इसमें उस समझौते की सभी मुख्य शर्तें शामिल होती हैं जिसके तहत इसे प्राप्त किया गया था। बंधक एक पंजीकृत सुरक्षा है. इसलिए, पुनर्वित्त के मामले में, पहला ऋण जारी करने वाले बैंक के लिए बंधक नोट पर एक पृष्ठांकन करना पर्याप्त है, जिसमें पुनर्वित्त करने वाले बैंक का सटीक नाम दर्शाया गया हो।

इस प्रकार, यदि तीन पक्षों (दोनों बैंक और उधारकर्ता) के प्रतिनिधि एक ही समय में दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करते हैं, तो बैंकों को कुछ भी जोखिम नहीं होता है: पहला बैंक ऋण चुकाने के लिए धन प्राप्त करता है, दूसरा - नया ग्राहक-उधारकर्ता और सही उसकी अचल संपत्ति पर गिरवी का.

बेशक, जब आप ऋण पुनर्वित्त के लिए आवेदन करते हैं तो ऐसी सुविधाजनक योजना बैंक के लिए नए सौदे की आकर्षक विशेषताओं में से एक होगी। तदनुसार, आपके सौदे के समापन की संभावना बढ़ जाएगी।

बाद में बंधक

बंधक कानून उस चीज़ की अनुमति देता है जिसे "बाद के बंधक" के रूप में जाना जाता है। यह मानता है कि, पहले से ही एक बार गिरवी रखने के बाद, इसे फिर से गिरवी रखा जाता है। यदि लेनदार अपने दावे को गिरवी के विषय में बदलना चाहते हैं, तो पहले पहले और उसके बाद के गिरवी धारकों का ऋण चुकाया जाता है।

कहने की जरूरत नहीं है कि यह विकल्प ऑन-लेंडिंग में शामिल बैंकों के लिए कम आकर्षक है? आख़िरकार, पहले ऋण पर ऋण चुकाने के बाद, उन्हें, बाद में गिरवी रखने वालों को, कुछ भी नहीं मिल सकता है।

उधारकर्ता के लिए अचल संपत्ति के बाद के बंधक का लाभ यह है कि यदि बैंक ऐसी शर्तों पर पुनर्वित्त के लिए सहमत होता है, तो मूल उधारकर्ता की सहमति की आवश्यकता नहीं है - केवल उसकी अधिसूचना। इसके अलावा, पहले ऋण समझौते को पहले से समाप्त करने की कोई आवश्यकता नहीं है: पुनर्वित्त के परिणामस्वरूप प्राप्त धन से ऋण का भुगतान करने के क्षण से यह समाप्त हो जाएगा।

संदिग्ध स्थिति में ऋण प्राप्त करना

इस मामले में, पुनर्वित्त बैंक ग्राहक से आधे रास्ते में मिलता है। पुनर्वित्त समझौता इस शर्त के साथ संपन्न होता है कि समय या कैलेंडर तिथि द्वारा निर्दिष्ट अवधि के भीतर, उधारकर्ता बंधक संपार्श्विक प्रदान करेगा। उदाहरण के लिए, Sberbank बंधक प्राप्त करने के लिए 120 दिन का समय देता है।

पुनर्वित्त के लिए धन प्राप्त करने के बाद, उधारकर्ता उपरोक्त अवधि के भीतर पहला ऋण चुकाता है, जिससे गिरवी रखी गई संपत्ति पहले बैंक की संपार्श्विक द्वारा भारग्रस्त होने से मुक्त हो जाती है। और फिर वह दूसरे बैंक के साथ पुनर्वित्त समझौते के तहत इस संपत्ति के लिए प्रतिज्ञा (बंधक) जारी करता है।

पुनर्वित्त किन परिस्थितियों में संभव है?

पुनर्वित्त के लिए कोई सख्त नियम या प्रतिबंध नहीं हैं। आज, बैंकों के पास बंधक बाज़ार में अधिक ग्राहक नहीं हैं। इसलिए, क्रेडिट संस्थान विशेष शर्तों की पेशकश करने, अपने स्थान पर कब्जा करने और प्रतिस्पर्धियों से उधारकर्ताओं को लुभाने का प्रयास करते हैं। प्रस्तावों की एक विस्तृत विविधता है: अधिकतम 3 वर्ष या 50 वर्ष की अवधि के साथ पुनर्वित्त; 15 या 600 हजार रूबल की न्यूनतम राशि के साथ; 15 की ब्याज दर के साथ? 11.7% और प्रतिवर्ष से कम।

पुनर्वित्त कार्यक्रम Sberbank, VTB 24, Gazprombank जैसे प्रतिष्ठित बैंकों में उपलब्ध हैं।

इस प्रकार, आज पुनर्वित्त एक काफी सामान्य सेवा है जो आपको बंधक भुगतान पर गंभीरता से बचत करने की अनुमति देती है। हालाँकि, पुनर्वित्त का उपयोग करने के लिए उधारकर्ता की ओर से सटीक गणना और विवरण पर ध्यान देने की आवश्यकता होती है।

हमारे प्रोजेक्ट के पाठकों का स्वागत है! आज हम बात करेंगे कि बंधक पुनर्वित्त क्या है, बंधक को ठीक से कैसे पुनर्वित्त किया जाए और क्या बंधक को किसी अन्य बैंक में स्थानांतरित करना उचित है, पाठक समीक्षाएँ। यदि आपके पास कोई बंधक है और आप दर, अवधि, अतिरिक्त शुल्क या सिर्फ बैंक से संतुष्ट नहीं हैं, और आप अपना बंधक एक बैंक से दूसरे बैंक में स्थानांतरित करना चाहते हैं, तो यह पोस्ट आपके लिए है।

तो, बंधक ऋण पुनर्वित्त क्या है? यह बंधक ऋण की अदायगी के लिए बेहतर स्थिति प्राप्त करने के लिए एक बंधक का पुनर्वित्त (पुराने बंधक का भुगतान करने के लिए एक नया बंधक जारी करना) है।

सर्वोत्तम स्थितियों को आमतौर पर इस प्रकार समझा जाता है:

• बंधक दरों में कमी;
• ऋण अवधि बढ़ाना (मासिक भुगतान कम करने के लिए);
• ऋण अवधि कम करना (कुल अधिक भुगतान कम करना);
• अतिरिक्त कमीशन, बीमा और शुल्क को रद्द करना (बंधक सर्विसिंग पर बचत);
• बंधक ऋण मुद्रा को बदलना (रूबल के पतन के खिलाफ सुरक्षा);
• किसी अन्य बैंक में बंधक का स्थानांतरण (सेवा की सुविधा)।

साथ ही, बंधक पुनर्वित्त आपके अपने बैंक और दूसरे बैंक दोनों में संभव है, जहां स्थितियां अधिक अनुकूल हैं।

आइए अब पता करें कि बंधक पुनर्वित्त कब लाभदायक है और कब नहीं।

लाभदायक है या नहीं

तो, लाभदायक बंधक पुनर्वित्त क्या है? किसी बंधक को पुनर्वित्त करने से पहले, आपको सभी मापदंडों को ध्यान में रखते हुए प्रारंभिक गणना करनी चाहिए। अमूर्त न होने के लिए, आइए एक विशिष्ट उदाहरण देखें। यह हमारे पाठकों - नोवोसिबिर्स्क के एक परिवार - के बंधक को पुनर्वित्त कर रहा है।

बंधक - दूसरे बैंक के साथ पुनर्वित्त:

प्रारंभिक डेटा 2,196,700 के मूल शेष के साथ 11% प्रति वर्ष की दर से बंधक। बंधक पूरा होने तक महीनों की संख्या 196 है। बंधक पर कोई जीवन बीमा नहीं है। किसी अपार्टमेंट के लिए संपार्श्विक बीमा बीमा के देर से प्रावधान के लिए दंड का प्रावधान नहीं करता है। बंधक Sberbank द्वारा जारी किया गया था. 3 का परिवार. सिर्फ मेरे पति ही काम करते हैं. पत्नी अपने दूसरे बच्चे के जन्म की उम्मीद कर रही है।

इस समय किसी अन्य बैंक में बंधक पुनर्वित्त के लिए सबसे अच्छी स्थितियाँ रायफिसेनबैंक में हैं - 10.9% प्रति वर्ष (बाद में हम अन्य बैंकों से बंधक पुनर्वित्त और 2017 के सर्वोत्तम प्रस्तावों पर अधिक विस्तार से विचार करेंगे)। अब आइए गणना करें कि क्या हमारे परिवार के लिए Sberbank से Raiffeisenbank में जाना लाभदायक होगा।

1. आइए ब्याज दर से शुरुआत करें। यदि आप Raiffeisenbank से समान 196 महीनों के लिए 10.9% प्रति वर्ष की दर से बंधक लेते हैं, तो पूरी अवधि के लिए अधिक भुगतान 2,514,850 होगा। यदि आप Sberbank के साथ बंधक छोड़ते हैं, तो अधिक भुगतान 2,541,677 होगा। पुनर्वित्त से लाभ है 26,827 रूबल।
2. अब हम बंधक, अर्थात् जीवन बीमा की अतिरिक्त लागतों पर विचार करते हैं। आइए मूल शेष का 0.5% की औसत दर लें। पूरी अवधि के दौरान आपको 17 बार अपना बीमा कराना होगा। इस अवधि के लिए अनुमानित भुगतान लगभग 119,701 होगा। हमारे परिवार के पास सर्बैंक बंधक के तहत अनिवार्य जीवन बीमा नहीं है। पुनर्वित्त से लाभ, पिछले बिंदु को ध्यान में रखते हुए, पहले से ही नकारात्मक है - शून्य से 92,874।
3. परिवार के पिता को अपना वेतन, काफी बड़ी संख्या में रूसियों की तरह, Sberbank कार्ड पर मिलता है, जिसका अर्थ है कि आपको या तो राशि का 1% स्थानांतरण शुल्क देना होगा, या Raiffeisenbank एटीएम की तलाश करनी होगी।
4. संपार्श्विक को Sberbank से दूसरे बैंक में स्थानांतरित करना और लेनदेन को फिर से पंजीकृत करना आवश्यक होगा, जिसका अर्थ है बहुत सारा समय, तंत्रिकाएं और पंजीकरण लागत बर्बाद होना।
5. जब तक आप संपार्श्विक को एक नए बैंक में स्थानांतरित नहीं करते हैं, तब तक ब्याज दर में 1% की वृद्धि होगी, और यह अतिरिक्त भुगतान में कुछ हज़ार का एक और जोड़ा है।

इससे यह निष्कर्ष निकलता है कि नोवोसिबिर्स्क के हमारे पाठकों के लिए, एक अपार्टमेंट के लिए ऋण पुनर्वित्त करना कई कारणों से लाभहीन होगा:

1. कम बंधक ब्याज दरों से लाभ न्यूनतम है।
2. बंधक पर किसी के जीवन का बीमा करने के दायित्व की उपस्थिति परिवार से 100 हजार से अधिक रूबल अतिरिक्त लेती है।
3. बंधक का असाइनमेंट बड़ी संख्या में नौकरशाही देरी और बजट से अतिरिक्त खर्चों से जुड़ा है। काम करने और परिवार के लिए आय लाने के बजाय, पिताजी को काम से छुट्टी लेने और बैंकों के साथ बातचीत करने में अपना समय और तंत्रिकाएं बर्बाद करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।

पोस्ट के अंत में हमारे प्रोजेक्ट अपडेट की सदस्यता लें, और आपको पता चलेगा कि कैसे, हमारे प्रोजेक्ट की मदद से, यह परिवार लाभप्रद रूप से अपना बंधक चुकाएगा। आरंभ करने के लिए, हम "राज्य की मदद से बंधक का पुनर्गठन" पोस्ट पढ़ने की सलाह देते हैं, यह बंधक उधारकर्ताओं की सहायता के लिए कार्यक्रम में भाग लेने से इस परिवार के व्यक्तिगत अनुभव को बताएगा।

पुनर्वित्त करना कब लाभदायक है? आइए कई मापदंडों की रूपरेखा तैयार करें जो आपको सही निर्णय लेने में मदद करेंगे।

1. बंधक दर मौजूदा 1% से कम होनी चाहिए, या इससे भी बेहतर, अधिक होनी चाहिए। हमारे उदाहरण में, प्रति वर्ष 10% पर पुनर्वित्त करने से लगभग 272,408 रूबल का लाभ होगा। बीमा को ध्यान में रखते हुए भी, यह फायदेमंद है, क्योंकि मातृत्व पूंजी, बंधक पर कर कटौती और राज्य की मदद से पुनर्गठन के कारण बंधक अभी भी समय से पहले बंद हो जाएगा (हमारे प्रोजेक्ट पर इसका पालन करें)।
2. बंधक के लिए कोई अतिरिक्त कमीशन और भुगतान नहीं हैं (उदाहरण के लिए, बीमा), या वे मौजूदा से कम हैं।
3. बंधक को आपके वेतन बैंक या बैंक में स्थानांतरित करना संभव है जहां भुगतान करना आपके लिए सुविधाजनक हो।
4. आपके पास पुनर्वित्त के लिए बहुत सारा खाली समय और घबराहट है।

अब आप पहले से ही मोटे तौर पर समझ गए हैं कि आपके बंधक को पुनर्वित्त करना आपके लिए फायदेमंद है या नहीं। आइए अब बंधक को पुनर्वित्त करने के तरीके के बारे में और जानें।

पुनर्वित्त के लिए उधारकर्ता के लिए सामान्य शर्तें और आवश्यकताएं

बंधक पुनर्वित्त के लिए प्रत्येक बैंक की अपनी आवश्यकताएं और शर्तें होती हैं। वे प्रत्येक विशिष्ट बैंक में बंधक के लिए मानक आवश्यकताओं और शर्तों से लगभग अलग नहीं हैं। आप उनके बारे में बैंक में या हमारी वेबसाइट पर विशेष "बैंक" अनुभाग में पहले से पता लगा सकते हैं।

आइए सामान्य स्थितियों पर चर्चा करें:

1. आमतौर पर, यह पूरी अवधि के लिए एक निश्चित दर है।
2. बंधक अवधि बैंक पर निर्भर करती है (एक वर्ष से 30 वर्ष तक)।
3. मुद्रा विशेष रूप से रूबल है।
4. कोई जारी करने या प्रसंस्करण शुल्क नहीं हैं।
5. ऋण राशि (अपार्टमेंट की) लागत का 80-85% है और किसी विशेष बैंक की डाउन पेमेंट आवश्यकताओं पर निर्भर करती है। अधिकतम 30,000,000.
6. बंधक की शीघ्र पुनर्गणना की संभावना के साथ समान मासिक किस्तों में पुनर्भुगतान। संपार्श्विक के पुन: पंजीकरण की अवधि के लिए बंधक पर कोई स्थगन नहीं है।
7. संपार्श्विक आपकी संपत्ति की सुरक्षा है.
8. देर से भुगतान के लिए दंड और शुल्क हैं।
9. जीवन बीमा रद्द करने से ब्याज दर 0.5 से 1% तक बढ़ जाती है।
10. बंधक गैर-नकद रूप में प्रदान किए जाते हैं।

उधारकर्ता के लिए आवश्यकताएँ काफी सरल हैं:

1. बंधक की समाप्ति पर आयु 21 से 65 - 70 वर्ष।
2. अंतिम पद पर कम से कम 3 महीने का कार्य अनुभव और कुल अनुभव का कम से कम एक वर्ष।

बहुत ज़रूरी! आपको यह समझना चाहिए कि आपकी सॉल्वेंसी का पुनर्मूल्यांकन किया जाएगा। यदि आपका वेतन कम हो गया है या आपका जीवनसाथी मातृत्व अवकाश पर चला गया है तो मना किए जाने का जोखिम काफी अधिक है। यदि आपके क्रेडिट इतिहास में कोई समस्या है तो पुनर्वित्त भी समस्याग्रस्त होगा।

बंधक पुनर्वित्त प्रक्रिया और दस्तावेज़ कैसे काम करते हैं?

अब हम इस बारे में अधिक विस्तार से बात करेंगे कि किसी अन्य बैंक के साथ बंधक ऋण को कैसे पुनर्वित्त किया जाए और बंधक को प्रभावी ढंग से कैसे स्थानांतरित किया जाए। इस प्रक्रिया में कई चरण शामिल हैं:

1. पुनर्वित्त पर प्रारंभिक परामर्श के लिए बैंक से संपर्क करना।
2. अनुमोदन के लिए दस्तावेजों का संग्रह (आवेदन पत्र, पासपोर्ट, आय प्रमाण पत्र, एसएनआईएलएस, रोजगार रिकॉर्ड की प्रतिलिपि, 27 वर्ष से कम उम्र के पुरुषों के लिए सैन्य सेवा, बंधक ऋण की शेष राशि और वर्तमान बकाया की अनुपस्थिति के बारे में बैंक से प्रमाण पत्र, के बारे में प्रमाण पत्र) आरंभ से वर्तमान तिथि तक बंधक पुनर्भुगतान की गुणवत्ता या खाते में नकदी प्रवाह का विवरण, ऋण समझौता और अनुसूची)।
3. पुनर्वित्त पर सकारात्मक निर्णय प्राप्त करना (4-5 दिन)। इसके अलावा, यह वास्तव में लगभग 120 दिन है।
4. संपार्श्विक को स्थानांतरित करने के लिए आपके वर्तमान बैंक से अनुमति (Sberbank लगभग हमेशा संपार्श्विक को स्थानांतरित करने से इनकार कर देता है, इसलिए आपको उनसे शिफ्ट इनकार प्राप्त करने की आवश्यकता है)।
5. अपनी संपत्ति पर दस्तावेज़ (मूल्यांकन, एकीकृत राज्य रजिस्टर, आदि) प्रदान करके एक विस्तृत सूची आपके ऋण अधिकारी से प्राप्त की जा सकती है।
6. पुनर्वित्त बैंक एक नया ऋण जारी करता है और बंधक का भुगतान करने के लिए आपके लेनदार बैंक को धन हस्तांतरित करता है (वे पहले बंधक की शेष राशि का प्रमाण पत्र मांग सकते हैं)। पुनर्वित्त ऋण बंद हो गया है (किसी बंधक को पुनर्वित्त करते समय, वर्तमान बंधक की शीघ्र चुकौती के लिए शर्तों की पहले से जांच कर लें; आपको शीघ्र चुकौती के लिए एक आवेदन लिखने की आवश्यकता हो सकती है)।
7. एक अपार्टमेंट के लिए बंधक धारक का परिवर्तन. यह सबसे कठिन और भ्रमित करने वाली अवस्था है. कार्यान्वयन के मामले में यह प्रत्येक बैंक में भिन्न होता है। बैंक ऑफ मॉस्को और वीटीबी 24 में एक बंधक को पुनर्वित्त करने में यह माना जाता है कि बैंक, स्वतंत्र रूप से और उधारकर्ता की भागीदारी के बिना, बैंकों के बीच बंधक के हस्तांतरण से निपटने में 3-4 महीने बिताएंगे (सुरक्षा जिसके लिए धारक आपके अपार्टमेंट के लिए बंधक समझौते के तहत प्रतिज्ञा और शर्तें निर्धारित की जाती हैं) और धारक द्वारा इसमें एक नई प्रविष्टि का पंजीकरण। इस अवधि के दौरान बंधक दर में 2% की वृद्धि की जाएगी। बंधक, यदि यह बंधक समझौते में प्रदान किया गया था, हमेशा बैंक में होता है; यह आपके हाथ में नहीं है। Raiffeisenbank में, तीसरे पक्ष के बैंक के साथ बंधक का भुगतान करने के बाद, उधारकर्ता को स्वयं बैंक से बंधक प्राप्त करना होगा और इसे Raiffeisenbank में स्थानांतरित करना होगा। इसके बाद, नया बंधक पंजीकृत किया जाता है और नए बंधक धारक के बारे में एक निशान बनाया जाता है।

क्या आपके अपने बैंक से बंधक को पुनर्वित्त करना संभव है? यह प्रक्रिया अत्यंत दुर्लभ है, क्योंकि बैंक के लिए आय कम करना लाभदायक नहीं है और, सबसे अधिक संभावना है, आपको मना कर दिया जाएगा।

2019 में बैंकों के सबसे अच्छे ऑफर

अब आप हमारे बैंक टॉप को देख सकते हैं और पता लगा सकते हैं कि कौन सा बंधक ऋण पुनर्वित्त कार्यक्रम आपके लिए सही है। तालिका अंतिम ब्याज दर को इंगित करती है जो आपके पास पुनर्वित्त के परिणामों के आधार पर होगी, डाउन पेमेंट के लिए बैंक की सभी आवश्यकताओं की संतुष्टि और आय की पुष्टि करने की विधि को ध्यान में रखते हुए।

बंधक पुनर्वित्त वर्तमान में सर्बैंक और रोसेलखोज़बैंक में उपलब्ध नहीं है। इन बैंकों में इस कार्यक्रम की सक्रियता के बारे में जानने के लिए हमारे प्रोजेक्ट अपडेट की सदस्यता लें।

इस घटना के लाभों की गणना करने के लिए हमारे मानक एक का उपयोग करना उचित है। बस ब्याज, राशि और अवधि कॉलम में वांछित मूल्य दर्ज करें।

बैंक आज सक्रिय रूप से विभिन्न ऋण कार्यक्रमों की घोषणा कर रहे हैं; पिछले कुछ महीनों में, ऐसे कई प्रस्ताव बाजार में सामने आए हैं। ऐसा प्रतीत होता है कि जिन लोगों ने 2015 में उच्च ब्याज दर पर बंधक लिया था, उनके पास भुगतान कम करने का एक वास्तविक अवसर था। हालाँकि, व्यवहार में, यह हर किसी के लिए खुला नहीं है, और पुनर्वित्त के अपने नुकसान हैं, जिनके बारे में उधारकर्ता को पहले से पता होना चाहिए।

एक उधारकर्ता को पुनर्वित्त के बारे में सोचना चाहिए यदि मौजूदा ऋण पर दर बैंक द्वारा वर्तमान में दी जा रही दर से दो से तीन प्रतिशत अधिक है। आज बाज़ार में पुनर्वित्त दरें 10.5-10.75 प्रतिशत प्रति वर्ष से शुरू होती हैं। जिन लोगों ने संकट की शुरुआत में ही 15 प्रतिशत पर ऋण लिया था, वे पुनर्वित्त के बाद हर महीने भुगतान पर तीन हजार से अधिक रूबल बचाने में सक्षम होंगे। बंधक चुकाने के पहले वर्षों में पुनर्वित्त करना बेहतर होता है, जब मासिक भुगतान में मुख्य रूप से ऋण का उपयोग करने के लिए ब्याज शामिल होता है।

साथ ही, बैंकों के पास शर्तों पर प्रतिबंध है जिसके बाद वे उधारकर्ता को पुनर्वित्त करने के लिए तैयार हैं। किसी उधारकर्ता को लुभाने से पहले, एक क्रेडिट संस्थान को यह समझने की ज़रूरत है कि दूसरे बैंक का ग्राहक एक अनुशासित उधारकर्ता है और सावधानीपूर्वक ऋण भुगतान करता है। इस प्रकार, एब्सोल्यूट बैंक में पुनर्वित्त के लिए, पहला ऋण प्राप्त होने के क्षण से कम से कम एक वर्ष बीतना चाहिए; वीटीबी 24 बैंक पहला बंधक जारी होने के छह महीने के भीतर अन्य बैंकों के ग्राहकों को पुनर्वित्त करने के लिए तैयार है। यदि इस समय तक ऋण का आधा भुगतान कर दिया गया है, तो पुनर्वित्त के बारे में सोचने में पहले ही बहुत देर हो चुकी है: पुनर्वित्त करके, आप कुछ भी नहीं जीतेंगे, आप केवल एक नया ऋण प्राप्त करने की लागत वहन करेंगे।

यदि मातृत्व पूंजी निधि का उपयोग प्रारंभ में बंधक चुकाने के लिए किया गया था, तो अधिकांश बैंक ऋण को पुनर्वित्त करने का कार्य नहीं करेंगे। तथ्य यह है कि इस मामले में परिवार बंधक की पूरी चुकौती के बाद बच्चों को संपत्ति में हिस्सा देने का दायित्व देता है। दूसरे बैंक में जाकर, उसे यह दायित्व पूरा करना होगा, लेकिन सभी क्रेडिट संगठन बच्चों को गिरवी रखे गए अपार्टमेंट में शेयर आवंटित करने के लिए तैयार नहीं हैं। मूल रूप से, एएचएमएल मानकों के अनुसार काम करने वाले बैंक इस शर्त से सहमत हैं। मातृ पूंजी वाले परिवारों के लिए ऋण पुनर्वित्त करने वाले बैंकों का पहले से ही छोटा दायरा काफी कम हो रहा है।

किसी बंधक को पुनर्वित्त करने की लागत क्या है?

पुनर्वित्त द्वारा, ग्राहक को अनिवार्य रूप से एक नया ऋण मिल रहा है, इसलिए उसे पहले बंधक के लिए आवेदन करते समय समान लागतों का सामना करना पड़ेगा। ये मूल्यांकन की लागत (बैंक के आधार पर दो से तीन हजार रूबल), जीवन और स्वास्थ्य बीमा (ऋण राशि का 0.2-1 प्रतिशत) हैं, इसके अलावा, कई बैंकों को तकनीकी दस्तावेज की आवश्यकता होती है, और यदि कोई नहीं है तकनीकी योजना, आपको इसे बीटीआई से ऑर्डर करना होगा। आपको रियल एस्टेट के यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर (400 रूबल, कुछ बैंक इसे स्वयं ऑर्डर करते हैं) से उद्धरण के लिए भी भुगतान करना होगा और समझौते को पंजीकृत करने के लिए रोसेरेस्टर में राज्य शुल्क का भुगतान करना होगा (एक हजार रूबल)। इसके अलावा, अतिक्रमण को तेजी से हटाने के लिए, कई बैंक पांच हजार रूबल का कमीशन लेते हैं। औसतन, एक बंधक पुनर्वित्त की कुल लागत 10-15 हजार रूबल है।

बंधक सलाहकार आपको पुनर्वित्त से जुड़ी लागतों को कम करने के बारे में सलाह दे सकते हैं। KIAN रियल एस्टेट एजेंसी में एक बंधक सलाहकार, तात्याना शोलोखोवा कहती हैं, "उधारकर्ता को बीमा कंपनी की पसंद के बारे में सक्षम रूप से संपर्क करने की आवश्यकता है।" "प्रत्येक बैंक के पास कई बीमाकर्ता मान्यता प्राप्त हैं, और गणना करते समय वे गुणांक का उपयोग करते हैं, उदाहरण के लिए, जीवन बीमा कुछ अलग हैं। सबसे कम बीमा दरों वाली कंपनी चुनकर, आप अपनी बीमा लागत को आधे से कम कर सकते हैं।

इसके अलावा, बंधक दलाल आपको बताएंगे कि किसी विशेष उधारकर्ता की स्थिति में किस बैंक को दस्तावेज़ जमा करना चाहिए। तथ्य यह है कि जिस बैंक में ग्राहक पुनर्वित्त के लिए आवेदन करता है, वहां उधारकर्ता के लिए आवश्यकताएं उसके वर्तमान ऋणदाता द्वारा लगाई गई आवश्यकताओं से भिन्न हो सकती हैं। एक अन्य बैंक अपनी नीतियों के आधार पर उधारकर्ताओं की आय का आकलन करता है।

ऋण पुनर्वित्त कहाँ से शुरू करें?

पहली चीज़ जो एक उधारकर्ता को करने की ज़रूरत है वह बंधक प्राप्त करने के लिए दस्तावेज़ एकत्र करना है। उनकी सूची बैंक के आधार पर अलग-अलग होती है। पुनर्वित्त के लिए दस्तावेजों के मानक पैकेज में अपार्टमेंट के लिए शीर्षक दस्तावेज (खरीद और बिक्री समझौता, उपहार, विनिमय, अपार्टमेंट के स्वामित्व का हस्तांतरण, विरासत का प्रमाण पत्र, आवास सहकारी प्रमाण पत्र), हाउस रजिस्टर से एक उद्धरण, स्पष्टीकरण (एक दस्तावेज) शामिल हैं। जिसमें अपार्टमेंट का विवरण हो, जिसमें कमरों की संख्या और उनका क्षेत्रफल दर्शाया गया हो), अपार्टमेंट के लिए उपयोगिता बिलों पर ऋण की अनुपस्थिति का प्रमाण पत्र और एक स्वतंत्र मूल्यांकक द्वारा पूरी की गई संपत्ति के मूल्यांकन पर एक रिपोर्ट।

इसके अलावा, पुनर्वित्त के लिए आपको ऋणदाता बैंक द्वारा जारी किए गए दस्तावेजों की आवश्यकता होगी: एक ऋण समझौता, आपके क्रेडिट इतिहास के बारे में बैंक से एक प्रमाण पत्र, कोई बकाया नहीं होने का प्रमाण पत्र और पहले ऋण पर ऋण की शेष राशि।

पुनर्वित्त के लिए, उधारकर्ता को बैंक की सहमति प्राप्त करने की आवश्यकता होगी - पुनर्वित्त के लिए वर्तमान ऋणदाता, लेकिन अगर बैंक इसे जारी करने से इनकार करता है, तो भी इसके बिना ऋण को पुनर्वित्त करना संभव है। हालाँकि, इस मामले में, उस अवधि के लिए जब तक नए बैंक ने अपार्टमेंट पर कोई भार नहीं डाला है, उधारकर्ता के लिए ऋण दर एक से दो प्रतिशत अधिक होगी। जैसे ही नया बैंक संपत्ति पर बंधक जारी करता है तो यह स्वचालित रूप से कम हो जाता है।

कोई बैंक पुनर्वित्त से कब इंकार कर सकता है?

दस्तावेजों का पूरा पैकेज एकत्र करने के बाद, उधारकर्ता बैंक को बंधक के लिए एक मानक आवेदन जमा करता है। एक महत्वपूर्ण शर्त: ऋण को पुनर्वित्त करना तभी संभव है जब इसकी राशि संपत्ति के मूल्य के 85 प्रतिशत (कुछ बैंकों में - 80 प्रतिशत) से अधिक न हो, और यहां कठिनाइयां उत्पन्न हो सकती हैं।

"अगर एक अपार्टमेंट दो साल पहले खरीदा गया था, जब बाजार में कीमतें दो मिलियन रूबल से अधिक थीं, और आज इसकी लागत 1.6 मिलियन रूबल है, और उधारकर्ता ने 1.6 मिलियन क्रेडिट पर लिया है, तो बैंक ऋण जारी करने के लिए सहमत होगा आज इसके बाज़ार मूल्य का केवल 80 प्रतिशत। तब उधारकर्ता को या तो पुनर्वित्त करने से इनकार करना होगा या अतिरिक्त राशि का भुगतान करना होगा ताकि ऋण संपत्ति की कीमत का 80 प्रतिशत हो, ”केआईएएन एकेडमी ऑफ साइंसेज में बंधक सलाहकार अनास्तासिया बोगदानोवा बताती हैं।

साथ ही, पुनर्वित्त कार्यक्रम आपको मूल ऋण की तुलना में बड़ी राशि उधार लेने की अनुमति देते हैं। यदि उधारकर्ता का बैंक - प्राथमिक ऋणदाता - पर ऋण अपार्टमेंट की लागत का 70 प्रतिशत है, तो उसे लागत का दस प्रतिशत अतिरिक्त प्राप्त करने की अनुमति दी जाएगी, जिसका उपयोग वह अपने विवेक से कर सकता है। उदाहरण के लिए, इसे किसी अपार्टमेंट के नवीनीकरण पर खर्च करें।

क्या उधारकर्ता पुनर्वित्त के बाद कर कटौती प्राप्त कर पाएगा?

कानून के अनुसार, जीवन में एक बार खरीदार को एक अपार्टमेंट की खरीद पर खर्च की गई राशि का एक हिस्सा और आवास की खरीद के लिए लिए गए लक्षित ऋण पर ब्याज का एक हिस्सा कर कटौती के रूप में वापस करने का अधिकार है।

कर सलाहकार और आउटसोर्सिंग कंपनी के निदेशक ओल्गा बोटोवा कहते हैं, "बंधक ऋण को पुनर्वित्त करते समय, उधारकर्ता कर कटौती का अधिकार नहीं खोता है, क्योंकि नया ऋण पहले बंधक का भुगतान करने के लिए जारी किया जाता है।" - इच्छित उद्देश्य को इंगित करना बहुत महत्वपूर्ण है - बंधक का पुनर्वित्त (उधार देना)। इसके अलावा, इन दोनों ऋणों का प्रावधान एक ही संपत्ति की खरीद से संबंधित होना चाहिए। यह पुष्टि करने के लिए कि ये शर्तें पूरी हो गई हैं, कर कार्यालय को मूल ऋण समझौते की एक प्रति और दूसरे बैंक के साथ पुनर्वित्त पर नए ऋण समझौते की एक प्रति प्रदान करनी होगी। यह आवश्यक है ताकि कर कार्यालय परिवर्तनों को ट्रैक कर सके।"

लेकिन अगर उधारकर्ता, पुनर्वित्त करते समय, कई उपभोक्ता ऋणों को बंधक के साथ एक ऋण में जोड़ता है, तो उसे संपूर्ण कर कटौती प्राप्त नहीं हो सकती है। ओल्गा बोटोवा बताती हैं, "यहां नए ऋण समझौते में ऋण के उद्देश्य पर ध्यान देना महत्वपूर्ण है।" — कर कटौती केवल ब्याज के उस हिस्से के लिए प्रदान की जाती है जो बंधक ऋण राशि पर अर्जित किया जाएगा। इसलिए, नए ऋण के उद्देश्य को पुनर्वित्त समझौते में शामिल पिछले ऋणों की मात्रा और उद्देश्य को उजागर करना चाहिए।

यदि मौजूदा ऋण और बैंक जो पेशकश करता है, उसके बीच दर में अंतर कम से कम डेढ़ से दो प्रतिशत है, तो बंधक को पुनर्वित्त करना उचित है। उदाहरण के लिए, मार्च 2014 में 15 साल की अवधि के लिए 2.35 मिलियन रूबल की राशि का ऋण लिया गया था, उस समय उस पर दर 12.5 प्रतिशत थी, और मासिक भुगतान 29 हजार रूबल था। 13 वर्षों की शेष अवधि के लिए 2.135 मिलियन रूबल की मूल राशि को 10.75 प्रतिशत की दर से पुनर्वित्त करने के बाद, भुगतान घटाकर 26.5 हजार रूबल कर दिया गया, और पूरी अवधि में ब्याज बचत 360 हजार रूबल होगी।

तस्वीर: BankInformService के लिए एवगेनिया याब्लोन्स्काया

पुनर्वित्त उन उत्पादों में से एक है जो आज महत्वपूर्ण गति प्राप्त कर रहा है। यह काफी हद तक आर्थिक स्थिति के कारण है: ऋण दरों में काफी गिरावट आई है, बड़ी संख्या में उधारकर्ता अपने ऋण का बोझ कम करना चाहते थे। हमने 8 बैंकों के प्रतिनिधियों से बंधक पुनर्वित्त के बारे में सबसे महत्वपूर्ण प्रश्नों के उत्तर एक पाठ में एकत्र किए हैं।

किस दर अंतर पर पुनर्वित्त लाभदायक होगा?

“ऋण पुनर्वित्त उन लोगों के लिए फायदेमंद है जिन्होंने उच्च दरों पर ऋण लिया है। कई वर्षों से, बंधक ब्याज दरें लगातार कम हो रही हैं। और अब 2013-2014 दरों की तुलना में बंधक दरों में अंतर 4 प्रतिशत अंक तक पहुंच गया है। इस मामले में पुनर्वित्त करते समय, औसत उधारकर्ता के लिए भुगतान में अंतर लगभग 4,000 रूबल मासिक होता है, ”ज़ैप्सिबकोम्बैंक कहते हैं। अंतिम बचत की गणना स्वयं करना उतना कठिन नहीं है।

एक टिप्पणी

स्वयं लाभ की गणना करना काफी आसान है। उस बैंक से संपर्क करें जो आपके बंधक को पुनर्वित्त करेगा और कम दर पर आपके भविष्य के मासिक भुगतान के आकार का पता लगाएगा। इसके बाद, भुगतान में अंतर की गणना करें और इसे बंधक पर शेष महीनों की संख्या से गुणा करें। फिर प्राप्त राशि से कागजी कार्रवाई, रियल एस्टेट मूल्यांकन आदि के लिए सभी खर्च घटाएं।

एक टिप्पणी

बंधक पुनर्वित्त 1% और उससे अधिक की दरों के अंतर से शुरू होकर लाभदायक है, लेकिन केवल बंधक ऋण के पुनर्भुगतान के पहले वर्षों में (यह पहले 1-2 वर्षों में सबसे प्रभावी होगा), क्योंकि यह इस अवधि के दौरान है ब्याज का मुख्य भाग और मूलधन का न्यूनतम भाग ऋण के रूप में चुकाया जाता है।

एक टिप्पणी

पुनर्वित्त न केवल दर में बदलाव है, बल्कि ऋण की अवधि को बदलने का अवसर भी है। उदाहरण के लिए, यदि किसी परिवार में वेतन शर्तों में बदलाव हुआ है, और प्रारंभिक ऋण 10 साल की अवधि के लिए जारी किया गया था, तो ऋण अवधि बढ़ाने से मासिक भुगतान की मात्रा कम हो जाएगी। पुनर्वित्त करते समय ग्राहकों का मुख्य लक्ष्य नई सुविधाजनक और आरामदायक बंधक स्थितियाँ प्राप्त करना है।

एक टिप्पणी

एलेना व्याटकिना, येकातेरिनबर्ग, उरलसिब बैंक में बंधक ऋण विभाग की प्रमुख:

सभी अवसरों के लिए कोई सामान्य नुस्खा नहीं है। यह सब पुनर्वित्त के लक्ष्यों पर निर्भर करता है। आप ऋण अवधि बढ़ाकर अपना मासिक भुगतान कम कर सकते हैं, यहां तक ​​कि उसी दर पर भी। उधारकर्ता के पास अलग-अलग दरों पर कई ऋण हो सकते हैं, जिन्हें वह एक में जोड़ना चाहता है और इस तरह परिवार के बजट पर मासिक बोझ को काफी कम कर सकता है। हमारे पुनर्वित्त कार्यक्रम के साथ, आप बंधक, व्यक्तिगत ऋण और क्रेडिट कार्ड ऋण को एक ऋण में जोड़ सकते हैं, और ऋण में एक अतिरिक्त राशि भी शामिल कर सकते हैं ताकि आप इसे नकद में प्राप्त कर सकें।

आइए विशिष्ट उदाहरणों का उपयोग करके लाभों की गणना करें

प्रिमसॉट्सबैंक से मामला

अन्ना डेमिडोवा, प्रिम्सॉट्सबैंक के बंधक ऋण विभाग के बिक्री विभाग के प्रमुख:

पिछले ऋण के लिए शर्तें: ऋण राशि 2 मिलियन रूबल। ऋण अवधि 20 वर्ष ब्याज दर - 13.5% प्रति वर्ष मासिक वार्षिकी भुगतान RUB 24,190। ऋण अवधि को बनाए रखते हुए ऋण पुनर्वित्त करते समय, लेकिन दर को घटाकर 10.5% करने पर, मासिक भुगतान लगभग 20,000 रूबल होगा, लेकिन संपूर्ण ऋण अवधि के लिए ब्याज दर पर बचत 800,000 रूबल से अधिक होगी। सहमत हूँ, अंतर महत्वपूर्ण है।

वीटीबी से मामला

ऐलेना बेल्टिकोवा, येकातेरिनबर्ग में वीटीबी बैंक की खुदरा शाखा के बंधक ऋण बिक्री विभाग के प्रमुख:

मान लीजिए कि एक ग्राहक ने 15 वर्षों के लिए 2 मिलियन रूबल का बंधक ऋण लिया है। वर्तमान ऋण 15.5% पर जारी किया गया था और इस पर मासिक भुगतान 28,679 रूबल है। 2 वर्षों के बाद, उधारकर्ता बंधक को पुनर्वित्त करता है, और नए ऋण पर दर घटकर 11.75% हो जाती है (यह वर्तमान में वीटीबी येकातेरिनबर्ग की खुदरा शाखा द्वारा दी जाने वाली दर है)। मासिक भुगतान घटकर 24,068 रूबल हो जाएगा। इस मामले में, ऋण चुकौती के 15 वर्षों में, उधारकर्ता 719,331 रूबल बचाएगा। भले ही हम पुनर्वित्त (संपार्श्विक मूल्यांकन, बीमा) के लिए अतिरिक्त लागत घटा दें, जैसा कि हम देखते हैं, बचत महत्वपूर्ण है।

डेल्टाक्रेडिट से मामला

एलेना पावलोवा, येकातेरिनबर्ग में डेल्टाक्रेडिट बैंक की प्रमुख:

उधारकर्ता को किसी भी मामले में अधिक भुगतान में कमी के रूप में आय प्राप्त होगी - और जितना कम समय में वह मौजूदा ऋण को उच्च दर पर चुकाएगा, उसका लाभ उतना ही अधिक होगा। परंपरागत रूप से, यदि उधारकर्ता पर अभी भी बैंक का 2.8 मिलियन रूबल बकाया है, तो उसे अगले 14 वर्षों के लिए बंधक का भुगतान करना होगा और उसकी दर 13% प्रति वर्ष है, फिर 10.5% प्रति वर्ष की दर से बंधक को फिर से जारी करने से उसे अधिक बचत होगी 500 हजार से अधिक रूबल।

पुनर्वित्त करते समय उधारकर्ता को कौन सी अतिरिक्त लागत वहन करनी पड़ती है?

सबसे पहले, यह एक रियल एस्टेट मूल्यांकन है - वस्तु और चुनी गई मूल्यांकन कंपनी के आधार पर इसकी लागत 2-5 हजार रूबल होगी। इसके अलावा, पुनर्वित्त प्रक्रिया के दौरान, बंधक समझौते को पंजीकृत करने के लिए राज्य शुल्क (आमतौर पर 500 रूबल तक) की लागत उत्पन्न होती है।

यदि संपत्ति शादी के दौरान खरीदी गई थी, तो आपको लेनदेन (लगभग 1,500 रूबल) के लिए पति या पत्नी की नोटरीकृत सहमति की आवश्यकता होगी। पुनर्वित्त करते समय लगभग सभी उधारदाताओं को संपार्श्विक बीमा की आवश्यकता होती है - आमतौर पर संपत्ति के मूल्य का 0.3-1.5%। यह संभव है कि अनुबंध की शर्तें उधारकर्ताओं के लिए जीवन बीमा भी प्रदान करेंगी - इसकी राशि बीमा कंपनी और उधारकर्ता की व्यक्तिगत विशेषताओं (उसके स्वास्थ्य की स्थिति, पेशा, उम्र) पर निर्भर करती है।

प्राथमिक ऋणदाता से दस्तावेज़ प्राप्त करने में अतिरिक्त लागतें जुड़ी हो सकती हैं। कुछ (लेकिन सभी नहीं) बैंक ऋण शेष और भुगतान किए गए ब्याज के प्रमाण पत्र, बकाया न होने का प्रमाण पत्र, प्राथमिक ऋणदाता से ऋण के शीघ्र पुनर्भुगतान के विवरण के साथ एक प्रमाण पत्र के लिए कमीशन लेते हैं।

हमेशा अपने नए ऋणदाता से अतिरिक्त खर्चों की पूरी सूची मांगें: यह संभव है कि किसी विशेष बैंक में अतिरिक्त खर्चों की सूची मानक से भिन्न होगी।

किसी बंधक को पुनर्वित्त करने में कितना समय लगता है?

एक टिप्पणी

स्वेतलाना कोवालेवा, येकातेरिनबर्ग में एब्सोल्यूट बैंक शाखा के उप प्रबंधक:

एक नियम के रूप में, उधारकर्ता शुरू में व्यक्तिगत रूप से बैंक शाखा से संपर्क करता है या हॉटलाइन से सलाह लेता है। इसके बाद, वह अपने ऋण को पुनर्वित्त करने के लिए एक आवेदन प्रस्तुत करता है। दस्तावेजों का पैकेज मानक है: आवेदन पत्र, पासपोर्ट, आय प्रमाण पत्र, कार्यपुस्तिका की प्रति, अपार्टमेंट के लिए दस्तावेज। हम आपके आवेदन की तुरंत समीक्षा करते हैं, दो दिन से अधिक नहीं। अक्सर, उधारकर्ता को उसी दिन या अगले दिन निर्णय का पता चल जाएगा। फिर वह एक रियल एस्टेट मूल्यांकन रिपोर्ट का आदेश देता है, ऋण की शेष राशि और पहले ऋण जारी करने वाले बैंक से अतिदेय भुगतान की अनुपस्थिति के बारे में प्रमाण पत्र प्राप्त करता है। यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि ये प्रमाणपत्र आमतौर पर थोड़े समय (आमतौर पर 5 दिनों तक) के लिए वैध होते हैं। इसलिए, लेनदेन प्रक्रिया के दौरान बैंक और उधारकर्ता के बीच कार्यों की दक्षता और समन्वय बहुत महत्वपूर्ण है।

कई (यदि सभी नहीं, तो अधिकांश) बैंक अधिक अनुकूल शर्तों पर ऋण पुनर्वित्त जैसी सेवा प्रदान करते हैं। यह उन उधारकर्ताओं के लिए विशेष रूप से दिलचस्प होगा जिनके पास बड़ी मात्रा में ऋण हैं, जब ब्याज दरों में थोड़ा सा सुधार भी ऋण पर अंतिम अधिक भुगतान के कारण अच्छी बचत प्रदान कर सकता है। सबसे पहले, यह, निश्चित रूप से, एक बंधक है, जिसका आकार कई मिलियन हो सकता है और पुनर्भुगतान अवधि की गणना वर्षों में की जाती है।

बंधक को पुनर्वित्त करके कुछ लाख की बचत करना अच्छा था। लेकिन यहां भी, हर जगह की तरह, ख़तरे हैं। और यह तकनीक आपको हमेशा सकारात्मक परिणाम नहीं देगी। इसके अलावा, आप लाल रंग में भी जा सकते हैं। कैसे? इस पर और अधिक जानकारी नीचे दी गई है।

पुनर्वित्त आपको क्या अवसर देगा?

उन लोगों के लिए जो नहीं जानते कि बंधक पुनर्वित्त संक्षेप में कैसे काम करता है।

ऋण पुनर्वित्त तब होता है जब आप किसी बैंक से अधिक अनुकूल शर्तों पर अतिरिक्त ऋण लेते हैं, और प्राप्त धन का उपयोग करके पुराना ऋण चुकाया जाता है।

सीधे शब्दों में कहें तो, एक तृतीय-पक्ष बैंक (आपकी सहमति से) उस वित्तीय संस्थान से ऋण खरीदता है जिसने आपको उधार दिया था। अब आप उससे लिया गया ऋण चुकाने के लिए बाध्य हैं, लेकिन कम ब्याज दरों पर। आपने 20% प्रति वर्ष की दर पर ऋण लिया था, पुनर्वित्त के बाद यह 15% हो जाएगा। वार्षिक बचत - वार्षिक ऋण राशि का 5%।

बंधक पुनर्वित्त - लाभ

आइए पहले आदर्श विकल्प पर विचार करें।

बंधक पुनर्वित्त उन लोगों के लिए उपयुक्त है जिन्होंने बहुत समय पहले उच्च दरों पर यह ऋण लिया था। कई वर्षों से, बंधक ब्याज दरों में लगातार गिरावट आ रही है। और अब आप वही ऋण अधिक अनुकूल शर्तों पर आसानी से पा सकते हैं।

जब मैंने और मेरी पत्नी ने 2009 में अपने पहले अपार्टमेंट के लिए बंधक लिया, तो ऋण दर 16% प्रति वर्ष थी। हमें 2014 में दूसरे अपार्टमेंट के लिए 12% की दर पर बंधक ऋण प्राप्त हुआ।

हमने पहला ऋण 15 साल के लिए लिया। और यदि वे अभी भी इसका भुगतान कर रहे थे, तो हमारे लिए अधिक स्वीकार्य शर्तों पर एक नया जारी करना उचित होगा। हर साल 4% की बचत करना बहुत सारा पैसा है (जिसे बैंकरों को देने की तुलना में अधिक दिलचस्प चीजों पर खर्च किया जा सकता है)।

आइए एक उदाहरण देखें कि बंधक ऋण के बोझ तले दबे परिवारों के लिए ऐसा कदम कितना फायदेमंद है।

एक बंधक है. अवैतनिक ऋण की शेष राशि 10 वर्षों की अवधि के लिए 14% प्रति वर्ष की दर से 2 मिलियन रूबल है। वर्तमान स्थिति में, बैंक को अधिक भुगतान लगभग 1,700 हजार रूबल (आंकड़ों के अनुसार) होगा।

क्या आपको लगता है कि बस इतना ही है? बिल्कुल नहीं। एक और ख़तरा है जो आपके सभी अच्छे उपक्रमों और आपके वित्त को नुकसान पहुंचा सकता है। इसका नाम है टैक्स कटौती.

पत्थर 2 - कर कटौती

यह दूसरा कारण था कि हमने ऋण दोबारा जारी करने से इनकार कर दिया। यदि आप अपार्टमेंट के लिए पूर्ण कर कटौती प्राप्त करने की योजना नहीं बनाते हैं या पहले ही प्राप्त कर चुके हैं, तो आप इस बिंदु को सुरक्षित रूप से छोड़ सकते हैं। या आपके पास 2 मिलियन रूबल या उससे अधिक मूल्य का अपार्टमेंट है। यदि नहीं, तो हमारी युक्तियों के लिए आगे पढ़ें।

संपत्ति कर कटौती आवास की खरीद पर खर्च किए गए धन और ऋण पर भुगतान किए गए ब्याज का 13% वापस करने का एक अवसर है। लेकिन 2 मिलियन रूबल से अधिक नहीं (फिलहाल)। कटौती का उपयोग जीवनकाल में केवल एक बार किया जा सकता है।

कर कटौती के लिए आवेदन करते समय, सबसे पहले, अपार्टमेंट की मुख्य लागत पर ब्याज आपको वापस कर दिया जाता है। एक बार जब आपको अपना पूरा बकाया पैसा मिल जाता है, तो अर्जित ब्याज शुरू हो जाता है।

जब आप किसी अपार्टमेंट के लिए नया ऋण लेते हैं और पिछला बंधक बंद करते हैं, तो औपचारिक रूप से यह माना जाएगा कि आपने इसका पूरा भुगतान कर दिया है। परिणामस्वरूप, आपको वह 13% नहीं मिलेगा जो भविष्य में बैंक द्वारा अर्जित ब्याज से वापस किया जा सकता है।

आपने 1.3 मिलियन में एक अपार्टमेंट खरीदा। मेरे पास अपने स्वयं के 300,000 पैसे थे और मैंने 10 वर्षों के लिए 13% प्रति वर्ष की दर से 1,000,000 उधार लिए थे। ऋण पर अधिक भुगतान लगभग 800 हजार होगा। आपको अपार्टमेंट की लागत का 13% - 169 हजार रूबल और ऋण पर भुगतान किए गए ब्याज से - 91 हजार (700 हजार का 13%) प्राप्त करने का अधिकार है। मत भूलिए: 2 मिलियन जिसके लिए आप कटौती प्राप्त कर सकते हैं, अधिकतम राशि 2 मिलियन - 1.3 मिलियन (अपार्टमेंट की लागत) = 700,000 है। कुल मिलाकर, आप राज्य से प्राप्त कर सकते हैं - 260 हजार रूबल।

आपके पास किसी अन्य बैंक से 12 प्रतिशत पर ऋण पुनर्वित्त करने का अवसर है। 1% का अंतर आपको तुरंत पहले साल में 10 हजार की बचत देगा। और इसी तरह। अंतिम बचत लगभग 70 हजार होगी. लेकिन तब आप 95 हजार पाने का अधिकार खो देंगे. अंतिम कुल शून्य से 25 हजार कम है। और नए पंजीकरण की लागत भी।

बेशक, पुराने बंधक पर आप पहले ही अर्जित ब्याज के रूप में धनराशि का कुछ हिस्सा चुका चुके हैं और उनसे 13% प्राप्त करने का दावा कर सकते हैं। इसलिए, ऋण को पुनः जारी करने की इस पूरी प्रक्रिया को शुरू करने से पहले, आपको हर चीज़ की गणना और वजन करने की आवश्यकता है। और यह कैसे हो सकता है कि खेल मोमबत्ती के लायक नहीं है, जब पहली नज़र में, अधिक अनुकूल परिस्थितियाँ आपको वह महत्वपूर्ण बचत नहीं देंगी जिसकी आप उम्मीद कर रहे हैं।

तो क्या यह पुनर्वित्त के लायक है?

आइए सभी सूचनाओं को एक एल्गोरिदम में संक्षेपित करें जो आपको यह समझने की अनुमति देगा कि नया ऋण लेना उचित है या नहीं। ऐसा करने के लिए, आपको सरल गणनाएँ करने, डेटा की तुलना करने और निष्कर्ष निकालने की आवश्यकता है। आपको निम्नलिखित मान जानने की आवश्यकता है:

1. पुन: पंजीकरण लागत.
2. वर्तमान ऋण पर वर्तमान शेष राशि से भविष्य में अधिक भुगतान की राशि, खंड 1 के तहत लागत घटाकर
3. पुनर्वित्त के परिणामस्वरूप अधिक भुगतान
4. पैराग्राफ 2 और पैराग्राफ 3 के बीच अंतर से आपको फायदा होगा।

कर कटौती थोड़ी अधिक जटिल है, लेकिन बहुत अधिक नहीं।

1. हम गणना करते हैं कि आप अर्जित ब्याज (अपार्टमेंट की लागत से 2 मिलियन घटाकर) पर कितनी कर कटौती प्राप्त कर सकते हैं।
2. यदि आपने पहले ऋण पर ब्याज के रूप में यह राशि पहले ही चुका दी है, तो हम इस कारक को ध्यान में नहीं रखते हैं।
3. आपके अपार्टमेंट की लागत बिंदु 2 के समान, 2 मिलियन से अधिक है।
4. आप ब्याज के अधिक भुगतान (कर कटौती) के रूप में मौजूदा ऋण पर कितना पैसा लौटा सकते हैं।
5. अर्जित ब्याज पर रिटर्न से आपको कितना पैसा नहीं मिलेगा।

पैसा गिनना पसंद करता है। और समय, धन और तंत्रिकाओं को बर्बाद करने और शून्य या नकारात्मक परिणामों के साथ समाप्त होने की तुलना में वर्तमान बंधक को फिर से जारी करने की संभावनाओं का आकलन करने के लिए गणना पर कुछ मिनट खर्च करना बेहतर है।

महत्वपूर्ण परिवर्तन (अतिरिक्त)

10/12/2017 को जोड़ा गया

किसी बंधक को पुनर्वित्त करते समय कर कटौती के संबंध में।

कानून में एक लेख है:

खंड 1 कला. रूसी संघ के कर संहिता के 220: "करदाता को निम्नलिखित संपत्ति कर कटौती प्राप्त करने का अधिकार है,
4) रूसी संघ के क्षेत्र में किसी आवासीय भवन, अपार्टमेंट, कमरे या शेयर के नए निर्माण या अधिग्रहण पर वास्तव में खर्च किए गए लक्षित ऋण (क्रेडिट) पर ब्याज चुकाने के लिए करदाता द्वारा किए गए खर्च की राशि में संपत्ति कर कटौती( एस) उनमें, व्यक्तिगत आवास निर्माण के लिए प्रदान किए गए भूमि भूखंडों या शेयरों (शेयरों) का अधिग्रहण, और उनमें भूमि भूखंडों या शेयरों (शेयरों) का अधिग्रहण, जिस पर अधिग्रहित आवासीय भवन या उनमें शेयर (शेयर) स्थित हैं, जैसे साथ ही रूसी संघ के क्षेत्र में किसी आवासीय भवन, अपार्टमेंट, कमरे या शेयर(शेयरों) के नए निर्माण या अधिग्रहण के लिए पुनर्वित्त (उधार देने) के उद्देश्य से बैंकों से प्राप्त ऋण पर ब्याज की अदायगी के लिए भी। उनमें, व्यक्तिगत आवास निर्माण के लिए प्रदान किए गए भूमि भूखंडों या उनमें हिस्सेदारी (शेयरों) का अधिग्रहण, और उनमें भूमि भूखंड या हिस्सेदारी (शेयरों) जिस पर खरीदे गए आवासीय भवन या उनमें शेयर (शेयरों) स्थित हैं।"

सीधे शब्दों में कहें तो, आप एक अपार्टमेंट के लिए किए गए सभी खर्चों (पुनर्वित्त सहित) के लिए कर कटौती प्राप्त कर सकते हैं।

सबसे महत्वपूर्ण शर्त! नए समझौते में ऋण का उद्देश्य निर्दिष्ट होना चाहिए - बंधक का पुनर्वित्त (उधार देना)। फिर कोई समस्या नहीं होनी चाहिए. कर कार्यालय घोषणाओं को स्वीकार करेगा और नए ऋण पर भुगतान किए गए ब्याज का 13% वापस कर देगा।

पुनर्वित्त से पहले, नए बैंक से यह अवश्य जांच लें कि नए समझौते में क्या निर्दिष्ट किया जाएगा। यदि कोई भिन्न शब्द है, तो कर अधिकारियों के साथ समस्याएँ हो सकती हैं।

यदि, हालांकि, शब्दांकन गलत है और एक नया ऋण पहले ही प्राप्त हो चुका है, तो हम प्राप्त ऋण के उद्देश्य के बारे में बैंक से एक प्रमाण पत्र लेते हैं और इसे कर प्राधिकरण के पास ले जाते हैं। नौकरशाही के मामले में कुछ असुविधा हो सकती है। हालाँकि, कोड को शाब्दिक रूप से लिया जाना चाहिए। और कर कार्यालय कानून के अक्षर से किसी भी विचलन को नकारात्मक रूप से मानता है।

कुछ के लिए, ऐसे दस्तावेज़ (बैंक से प्रमाण पत्र) प्रदान करना काफी है। दूसरे लोग हर बात से दुश्मनी रखते हैं और नया ऋण चुकाना नहीं चाहते।

बेहतर होगा कि आप अपने निवास स्थान पर अपने निरीक्षणालय के साथ सभी विवरण पहले ही स्पष्ट कर लें।