अचल संपत्ति ख़रीदना और बेचना: करों के बारे में सब कुछ। हम अचल संपत्ति के अधिग्रहण के मामलों में अचल संपत्ति की बिक्री और खरीद से पहले जोखिमों को खत्म करते हैं

2.1 संपत्ति अधिकार प्राप्त करने के आधारों और तरीकों का व्यवस्थितकरण..

संपत्ति के अधिकारों के साथ-साथ अन्य कानूनी संबंधों के उद्भव के लिए, कुछ कानूनी तथ्यों का होना आवश्यक है, जिन्हें रूसी नागरिक कानून में संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने का आधार कहा जाता है। परंपरागत रूप से, उन्हें आमतौर पर प्राथमिक और व्युत्पन्न में विभाजित किया जाता है। हालाँकि, प्रासंगिक कानूनी तथ्यों को वर्गीकृत करने का आधार निर्धारित करते समय, विभिन्न स्रोत विभिन्न मानदंडों को प्राथमिकता देते हैं।

इस प्रकार, कई वैज्ञानिक* मानते हैं कि की उपस्थिति इच्छापूर्व स्वामी। उनकी राय में, प्राथमिक आधारों में वे शामिल हैं जिनमें पिछले मालिक की इच्छा की परवाह किए बिना किसी व्यक्ति में स्वामित्व का अधिकार कानूनी रूप से उत्पन्न होता है, और डेरिवेटिव वे हैं जिनमें ऐसी वसीयत मौजूद है।

दूसरों का मानना ​​है कि सही मानदंड उपस्थिति है उत्तराधिकार*, और प्रारंभिक में कानूनी तथ्य शामिल हैं जो उत्तराधिकार पर आधारित नहीं हैं, और व्युत्पन्न, क्रमशः, वे हैं जो कानूनी उत्तराधिकार पर आधारित हैं। वे संकेत देते हैं कि कसौटी इच्छासभी मामलों में व्यावहारिक परीक्षण में खरा नहीं उतरता। उदाहरण के लिए, एक उत्तराधिकारी जिसके पास अनिवार्य हिस्सेदारी (तथाकथित) का अधिकार है आवश्यक उत्तराधिकारी), यह हिस्सा पिछले मालिक - वसीयतकर्ता की इच्छा के विरुद्ध प्राप्त करता है - हालांकि विरासत के रूप में अधिग्रहण की ऐसी विधि, बिना किसी संदेह के, संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने के व्युत्पन्न तरीकों को संदर्भित करती है।

उत्तरार्द्ध का दृष्टिकोण मेरे करीब है, क्योंकि कानून की सैद्धांतिक व्याख्या, जिसके लिए नागरिक कानून वास्तव में मौजूद है, आंतरिक रूप से सुसंगत परिसर पर आधारित होना चाहिए जो विरोधाभासी निष्कर्ष पर न पहुंचे। साथ ही, मेरे दृष्टिकोण से, इस समस्या को हल करने का सबसे अच्छा तरीका ऐसे कानून के आंतरिक तर्क का पालन करना है, और इस मामले में यह ज्ञात है कि सभी मामलों में विधायक की उपस्थिति के साथ कुछ कानूनी परिणाम होते हैं या कानूनी उत्तराधिकार का अभाव, जो वसीयत के बारे में नहीं कहा जा सकता। अर्थात्, यह वह मानदंड है जिसका प्रमुख कानून के लिए व्यावहारिक महत्व है उत्तराधिकार, इसीलिए मैंने संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने के आधारों का अध्ययन करने के लिए उसे चुना।

यह और भी अधिक प्रासंगिक है क्योंकि इस समय विभिन्न - और अक्सर बहुदिशात्मक - प्रक्रियाएं सक्रिय रूप से हो रही हैं। निजीकरण, जिसमें राज्य और नगरपालिका संपत्ति नागरिकों और संगठनों की संपत्ति बन जाती है, इसके विपरीत, सामाजिक और सांस्कृतिक सुविधाएं और अन्य संपत्ति परिसर राज्य और नगरपालिका संपत्ति बन जाते हैं। यह सारी संपत्ति सबसे विविध प्रकृति के असंख्य दायित्वों से दबी हुई है, और अक्सर विभिन्न शक्तियों से सुसज्जित होती है, जो अक्सर मालिक के लिए बहुत आकर्षक होती है। और कानूनी रूप से महत्वपूर्ण कृत्यों को अपनाना, एक नियम के रूप में, कानूनी उत्तराधिकार की उपस्थिति या अनुपस्थिति से निकटता से संबंधित है।

इसलिए, आगे हम संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने के आधारों पर विचार करेंगे, जिन्हें मानदंड के अनुसार प्रारंभिक और व्युत्पन्न में वर्गीकृत किया गया है उत्तराधिकार. इस मानदंड के आधार पर, प्रारंभिक आधारों में शामिल हैं:

नव निर्मित वस्तु के स्वामित्व का अधिग्रहण (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 218 का खंड 1)

प्रसंस्करण (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 220)

सार्वजनिक रूप से उपलब्ध चीज़ों के स्वामित्व में रूपांतरण (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 221)

स्वामित्वहीन संपत्ति के स्वामित्व अधिकारों का अधिग्रहण (अनुच्छेद 218 के खंड 3; अनुच्छेद 225, 226; अनुच्छेद 235 के खंड 2 के आवेदन के कारण स्वामित्वहीन, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 236)

खजाने का विनियोग (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 233)

अधिग्रहण सीमा अवधि की शुरुआत के कारण (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 234)

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 222 के खंड 3 के आवेदन के कारण अनधिकृत निर्माण के लिए

आवारा पशु (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 230-232)

किसी अनधिकृत मालिक से अधिग्रहण को स्वामित्व प्राप्त करने का मूल तरीका मानने का भी कारण है।

व्युत्पन्न अधिग्रहण विधियों में शामिल हैं:

एक अनुबंध के तहत संपत्ति के अधिकार का अधिग्रहण

विरासत द्वारा संपत्ति के अधिकारों का अधिग्रहण

राष्ट्रीयकरण (अनुच्छेद 239, नागरिक संहिता का अनुच्छेद 306)

निजीकरण (अनुच्छेद 217, भाग 2, खंड 2, नागरिक संहिता का अनुच्छेद 235)

इसके पुनर्गठन या परिसमापन के परिणामस्वरूप एक कानूनी इकाई की संपत्ति के स्वामित्व का अधिग्रहण (अनुच्छेद 63 के खंड 7, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 218 के खंड 2 के अनुच्छेद 3)

मालिक की संपत्ति पर उसके दायित्वों के लिए फौजदारी (उपपैरा 1, पैराग्राफ 2, अनुच्छेद 235, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 238)

समाज के हित में राज्य के पक्ष में संपत्ति का संचलन (अधिग्रहण) या जब्ती के रूप में, यानी किए गए अपराध के लिए मंजूरी के रूप में (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 242, 243)

उस भूमि भूखंड की जब्ती के संबंध में अचल संपत्ति का मोचन जिस पर वह स्थित है (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 239)

गैर-आर्थिक रूप से रखी गई संपत्ति का मोचन (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 240,293)

घरेलू पशुओं के अनुचित उपचार के कारण उनकी खरीद (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 241)

किसी व्यक्ति की संपत्ति के स्वामित्व की समाप्ति के परिणामस्वरूप अधिग्रहण, जिसका वह स्वामित्व नहीं हो सकता (उपपैरा 2, पैराग्राफ 2, अनुच्छेद 235, नागरिक संहिता का अनुच्छेद 238)।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि अधिग्रहण के कुछ तरीके, विशिष्ट परिस्थितियों के आधार पर, प्रारंभिक या व्युत्पन्न के रूप में कार्य कर सकते हैं, जिसका एक उदाहरण कुछ संपत्ति के उपयोग से प्राप्त उत्पादों, फलों, आय के स्वामित्व का अधिग्रहण है।

समग्र रूप से संपत्ति अधिकार प्राप्त करने के प्रत्येक आधार का अध्ययन एक अलग पूर्ण वैज्ञानिक कार्य का विषय बन सकता है। इसके बाद, अचल संपत्ति के स्वामित्व अधिकार प्राप्त करने के विभिन्न आधारों पर विचार किया जाएगा।

विधायक में अचल संपत्ति (अचल चीजें, अचल संपत्ति) को भूमि भूखंड, उप-मृदा भूखंड, पृथक जल निकाय और वह सब कुछ शामिल है जो भूमि से मजबूती से जुड़ा हुआ है, यानी ऐसी वस्तुएं, जिनकी आवाजाही उनके उद्देश्य के लिए असंगत क्षति के बिना असंभव है, जिसमें शामिल हैं वन, बारहमासी वृक्षारोपण, भवन, संरचनाएं (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 131), साथ ही विमान और समुद्री जहाज, लंबी दूरी के जहाज और अंतरिक्ष वस्तुएं राज्य पंजीकरण के अधीन हैं। कानून में अन्य संपत्ति को अचल संपत्ति के रूप में शामिल किया जा सकता है। अचल संपत्ति के स्वामित्व के अधिकार की एक महत्वपूर्ण विशेषता ऐसे अधिकार के उद्भव, संक्रमण और समाप्ति से संबंधित सभी कानूनी तथ्यों का अनिवार्य राज्य पंजीकरण है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 131 के खंड 2), और कुछ मामलों में इसके लिए प्रावधान किया गया है। कानून द्वारा, इसके अलावा, विशेष पंजीकरण। पंजीकरण प्रक्रियाओं को विनियमित करने वाला मुख्य कानूनी अधिनियम रूसी संघ का कानून "रियल एस्टेट लेनदेन के राज्य पंजीकरण पर" है।

2.2 खरीद के प्रारंभिक कारणरियल एस्टेट।

स्वामित्व नव निर्मित अचल संपत्ति के लिएसंपत्ति उस व्यक्ति द्वारा अर्जित की जाती है जिसने कानून और अन्य कानूनी कृत्यों (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 218 के खंड 1) के अनुपालन में इसे अपने लिए बनाया या बनाया है। उसी समय, विधायक, विशेष रूप से अचल संपत्ति के लिए, ऐसी संपत्ति के स्वामित्व के अधिग्रहण के क्षण को उसके राज्य पंजीकरण के क्षण (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 219) के साथ सख्ती से जोड़ता है।

अलग से, विधायक संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने की स्थिति पर विचार करता है अनधिकृत निर्माण के लिए, अर्थात्, कानून और अन्य कानूनी कृत्यों के अनुपालन के सिद्धांत का उल्लंघन। नागरिक संहिता का अनुच्छेद 222 अनधिकृत निर्माण को एक आवासीय भवन, अन्य संरचना, संरचना या भूमि भूखंड पर बनाई गई अन्य अचल संपत्ति के रूप में परिभाषित करता है जो कानून और अन्य कानूनी कृत्यों द्वारा स्थापित तरीके से इन उद्देश्यों के लिए आवंटित नहीं किया गया है, या आवश्यक परमिट प्राप्त किए बिना बनाया गया है। या शहरी नियोजन मानदंडों और नियमों के महत्वपूर्ण उल्लंघन के साथ। साथ ही, अनधिकृत निर्माण स्वयं मालिक को अनधिकृत निर्मित अचल संपत्ति के स्वामित्व अधिकार प्राप्त करने और ऐसी संपत्ति का निपटान करने की अनुमति नहीं देता है, जिसे कानून अतिरिक्त रूप से इंगित करता है। यानी ऐसी घटनाएं संभव हैं जिनमें स्वामित्व का अधिकार शुरू में किसी भी पक्ष पर नहीं उठता। इसलिए, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 222 के अनुच्छेद 3 में दिए गए मामलों को छोड़कर, एक अनधिकृत इमारत को उस व्यक्ति द्वारा ध्वस्त किया जा सकता है जिसने इसे बनाया है या उसके खर्च पर, जिसके लिए अनधिकृत डेवलपर को ध्वस्त करने का आदेश दिया जाता है। सभी या आंशिक अनधिकृत निर्माण और समय-सीमा दर्शाते हुए संबंधित क्षेत्र को व्यवस्थित करें, जिसमें डेवलपर उचित कार्रवाई करने के लिए बाध्य है।

हालाँकि, कानून द्वारा स्थापित शर्तों के अनुपालन के अधीन, ऐसी इमारत के स्वामित्व के अधिकार को अदालत द्वारा उस व्यक्ति के लिए मान्यता दी जा सकती है जिसने भूमि के एक भूखंड पर अनधिकृत विकास किया है जो उसका या किसी व्यक्ति का नहीं है। जिसके स्वामित्व में, आजीवन विरासत में प्राप्त कब्ज़ा, जिसका स्थायी शाश्वत उपयोग ऐसा भूखंड स्थित है।

एक अनधिकृत डेवलपर के स्वामित्व के अधिकार को केवल इस शर्त पर मान्यता दी जा सकती है कि संबंधित भवन के नीचे स्थित भूमि भूखंड इस व्यक्ति को निर्मित भवन के लिए निर्धारित तरीके से प्रदान किया जाएगा, और भूखंड के शीर्षक मालिक के लिए - के साथ उस राशि की अनिवार्य स्थापना जिसमें ऐसा मालिक विकास के कार्यान्वयन से संबंधित खर्चों के लिए डेवलपर को प्रतिपूर्ति करने के लिए बाध्य है। और इनमें से किसी भी व्यक्ति को संबंधित संपत्ति के मालिक के रूप में मान्यता नहीं दी जा सकती है यदि इमारत का संरक्षण अन्य व्यक्तियों के कानून द्वारा संरक्षित अधिकारों और हितों का उल्लंघन करता है या नागरिकों के जीवन और स्वास्थ्य के लिए खतरा पैदा करता है।

अचल संपत्ति पर स्वामित्व अधिकार प्राप्त करने का एक महत्वपूर्ण प्रारंभिक आधार है कुप्रबंधऐसी संपत्ति. स्वामिहीननागरिक संहिता के अनुच्छेद 225 के नियमों के अनुसार, ऐसी संपत्ति को मान्यता दी जाती है जिसका कोई मालिक नहीं है, या जिसका मालिक अज्ञात है, या जिसने नागरिक संहिता के अनुच्छेद 236 के अनुसार स्वामित्व का अधिकार छोड़ दिया है। यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि बाद के मामले में, ऐसा मालिक अधिकारों से वंचित नहीं है और संबंधित संपत्ति के संबंध में दायित्वों से तब तक मुक्त नहीं होता है जब तक कि किसी अन्य व्यक्ति द्वारा इसके स्वामित्व अधिकारों का अधिग्रहण नहीं किया जाता है।

मालिक रहित अचल संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करने का आधार और प्रक्रिया नागरिक संहिता के अनुच्छेद 2, अनुच्छेद 2, अनुच्छेद 25 में फिर से परिभाषित की गई है। कानून के इस नियम में संबंधित संपत्ति के स्वामित्व के पंजीकरण और असाइनमेंट के लिए सामान्य प्रक्रिया का विवरण, साथ ही निर्दिष्ट संपत्ति के भाग्य का निर्धारण करने के लिए अन्य विकल्पों की एक बंद सूची शामिल है।

स्थानीय सरकारी निकाय के अनुरोध पर, जिसके क्षेत्र में अचल चीजें पाई जाती हैं या मालिकहीन घोषित की जाती हैं, अचल संपत्ति के अधिकारों को पंजीकृत करने वाले निकायों द्वारा, ऐसी चीजों को ध्यान में रखा जाता है और, निर्दिष्ट दिन से एक वर्ष के बाद, निकाय को अधिकृत किया जाता है निर्दिष्ट संपत्ति का प्रबंधन करने वाले को इस चीज़ के नगरपालिका स्वामित्व के अधिकार को मान्यता देने की मांग के साथ अदालत में आवेदन करने का अधिकार प्राप्त होता है। यदि, अदालत द्वारा संपत्ति को नगर निगम की संपत्ति के रूप में मान्यता देने से पहले, इसका पूर्व शीर्षक मालिक उपस्थित हुआ, तो ऐसी चीज़ को उसके द्वारा फिर से कब्जे, उपयोग और निपटान में लिया जा सकता है या अधिग्रहण के नुस्खे के आधार पर स्वामित्व में प्राप्त किया जा सकता है।

अधिग्रहणकारी नुस्खा(नागरिक संहिता का अनुच्छेद 234) भी अचल संपत्ति के स्वामित्व अधिकार प्राप्त करने के प्रारंभिक आधारों में से एक है। इस मामले में, साथ ही अन्य आधारों पर, अचल संपत्ति के स्वामित्व का अधिकार उस व्यक्ति से उत्पन्न होता है जिसने प्रासंगिक कानूनी तथ्य के राज्य पंजीकरण के क्षण से अधिग्रहण के नुस्खे के आधार पर इस संपत्ति को हासिल किया है।

अधिग्रहण संबंधी नुस्खे के आधार पर अचल संपत्ति का स्वामित्व हासिल करने के लिए, यह आवश्यक है कि एक व्यक्ति जो संपत्ति का मालिक नहीं है, वह कर्तव्यनिष्ठा से, खुले तौर पर और लगातार पंद्रह वर्षों तक संपत्ति का मालिक रहे। संपत्ति के अधिकारों के अधिग्रहण के लिए इस आधार को लागू करने के लिए कब्जे की सीमाओं के क़ानून का कानूनी रूप से सही निर्धारण बहुत महत्वपूर्ण है, जिसके नियम सीधे कला के पैराग्राफ 3 और 4 में सूचीबद्ध हैं। 234 नागरिक संहिता. इस प्रकार, कब्जे के नुस्खे का जिक्र करने वाला व्यक्ति अपने कब्जे के समय में उस पूरे समय को जोड़ सकता है जिसके दौरान यह संपत्ति उस व्यक्ति के स्वामित्व में थी जिसका कानूनी उत्तराधिकारी यह व्यक्ति है। उसी समय, अधिग्रहण सीमा की अवधि केवल उस समय से शुरू होती है जब सीमा अवधि एक दावे पर या किसी ऐसे मालिक के दावे पर समाप्त हो जाती है जो मालिक नहीं है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1-5) .

इसके अलावा, अधिग्रहण के नुस्खे के लिए एक शर्त यह है कि संपत्ति का स्वामित्व स्वयं का हो, यानी इस तथ्य को ध्यान में रखे बिना कि उसका कोई मालिक है। अन्यथा, लैंगिक संदेह और अधिग्रहण संबंधी नुस्खे की दो अन्य अनिवार्य आवश्यकताएं बढ़ जाती हैं - अचल संपत्ति के स्वामित्व का खुलापन और अच्छा विश्वास।

संपत्ति के ईमानदार स्वामित्व का मतलब है कि वास्तव में ऐसी संपत्ति का मालिक होने पर, मालिक को अपने स्वामित्व अधिकारों की कमी के बारे में पता नहीं है और उसे पता नहीं होना चाहिए, जबकि अधिकार स्थापित करने वाले दस्तावेज़ की अनुपस्थिति (उदाहरण के लिए, एक गृह स्वामित्व पासपोर्ट) अपने आप में साबित नहीं होती है मालिक का बुरा विश्वास.

कोई व्यक्ति खुले तौर पर संपत्ति का मालिक होता है जब उसका कब्ज़ा दिखाई देता है और किसी भी इच्छुक या अनिच्छुक तीसरे पक्ष से छिपा नहीं होता है। नुस्खे द्वारा कब्जे की एक अनिवार्य शर्त इसकी निरंतरता है। यदि मालिक मालिक को चीज़ वापस करने के दायित्व की अपनी मान्यता का संकेत देते हुए कार्रवाई करता है, या किसी अधिकृत व्यक्ति ने संपत्ति की वापसी के लिए उसके खिलाफ दावा दायर किया है, तो अधिग्रहण सीमा की अवधि बाधित हो जाती है। इसके अलावा, यदि निर्दिष्ट परिस्थितियों की समाप्ति के बाद भी अधिग्रहण नुस्खे के अन्य विवरण मौजूद हैं, तो कब्जे का नुस्खा फिर से चलना शुरू हो जाता है। यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि ब्रेक से पहले बीता हुआ समय सीमाओं के क़ानून में नहीं गिना जाता है, हालाँकि, यदि कोई तीसरा पक्ष गैरकानूनी रूप से संपत्ति के दीर्घकालिक मालिक को संपत्ति के कब्जे से वंचित करता है, तो ऐसे मालिक के पास अधिकार है, जैसा कि स्थापित है कानून द्वारा, उल्लंघन किए गए कब्जे को बहाल करने के लिए। और अधिग्रहण सीमा की अवधि ऐसे जारी रहती है मानो कब्जे का कोई उल्लंघन नहीं हुआ हो, यानी लगातार। और आखिरी बात, विशेष रूप से आधुनिक समय के लिए महत्वपूर्ण, अचल संपत्ति के स्वामित्व प्राप्त करने के आधार के रूप में अधिग्रहण के नुस्खे के बारे में एक टिप्पणी है। अधिग्रहण संबंधी नुस्खे पर कानून के नियम कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के भाग एक के लागू होने पर रूसी संघ के कानून के 11 को पूर्वव्यापी बल दिया गया था, यानी, अधिग्रहण का नुस्खा उस मामले पर भी लागू होता है जब संपत्ति का स्वामित्व 1 जनवरी, 1995 से पहले शुरू हुआ था और संहिता का भाग एक लागू होने के समय भी जारी है।

2.3 पीडेरिवेटिव खरीद के लिए आधारको स्वामित्व अधिकाररियल एस्टेट.

अचल संपत्ति पर अधिकार प्राप्त करने का सबसे आम और नियमित तरीका है एक अनुबंध के तहत संपत्ति का अधिग्रहण.इस आधार पर स्वामित्व अधिकार प्राप्त करने के लिए, यह आवश्यक है कि संपत्ति के अधिग्रहणकर्ता और अलगावकर्ता के बीच एक सरल रूप में और कानून द्वारा सीधे प्रदान किए गए मामलों में, एक योग्य लिखित रूप में एक समझौता संपन्न किया जाए। इस मामले में, हम अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री के लिए एक अनुबंध (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 37 के अनुच्छेद 7) के बारे में बात कर सकते हैं, जिसका रूप अमान्यता के दंड के तहत स्थापित किया गया है, जैसा कि ड्राइंग द्वारा लिखा गया है पार्टियों द्वारा एक दस्तावेज़ (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 550)। साथ ही, विधायक विशेष रूप से अचल संपत्ति बिक्री समझौते के तहत अचल संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण को पंजीकृत करने के लिए पार्टियों के दायित्व पर जोर देता है और विशेष सुरक्षा प्रदान करता है। ऐसे मामलों में जहां कानून को प्रासंगिक समझौते के अनिवार्य नोटरीकरण की आवश्यकता होती है, अधिग्रहणकर्ता का स्वामित्व अधिकार भी इस कानूनी तथ्य के राज्य पंजीकरण के बाद अर्जित होता है।

अचल संपत्ति प्राप्त करने के बहुत ही सामान्य तरीके हैं विरासतनागरिकों कानून से या इच्छा से,साथ ही इसके दौरान किसी कानूनी इकाई की संपत्ति के स्वामित्व अधिकारों का समान अधिग्रहण पुनर्गठन या परिसमापन. जब एक कानूनी इकाई को ऐसी कानूनी इकाई के उत्तराधिकारी संगठनों में पुनर्गठित किया जाता है, तो उससे संबंधित संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरण अधिनियमों और पृथक्करण बैलेंस शीट (पैराग्राफ 3, पैराग्राफ 2, अनुच्छेद 218, लेख) के अनुसार उचित मात्रा में स्थानांतरित किया जाता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 58, 59)। किसी कानूनी इकाई के परिसमापन के मामले में, यानी उत्तराधिकारियों को अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के बिना इसकी समाप्ति, स्थिति बहुत अधिक जटिल है। किसी परिसमाप्त संगठन की संपत्ति के कानूनी अधिग्रहणकर्ता के मुद्दे का समाधान इस बात पर निर्भर करता है कि क्या इस कानूनी इकाई के प्रतिभागियों के पास इसकी संपत्ति पर कोई अधिकार बरकरार है और यदि हां, तो क्या और किस हद तक। कानून और घटक दस्तावेजों के डिफ़ॉल्ट रूप से, एक कानूनी इकाई के लेनदारों के दावों की संतुष्टि के बाद शेष संपत्ति उसके संस्थापकों (प्रतिभागियों) को हस्तांतरित कर दी जाती है जिनके पास इस संपत्ति पर वास्तविक या दायित्व अधिकार हैं (सिविल के अनुच्छेद 63 के खंड 7) कोड). हालाँकि, अगर हम किसी सार्वजनिक संघ या धर्मार्थ फाउंडेशन के बारे में बात कर रहे हैं, तो कानून के अनुसार, और अन्य मामलों में इसे घटक दस्तावेजों द्वारा निर्धारित किया जा सकता है, परिसमापन पर संपत्ति के शेष को कुछ हल करने के लिए निर्देशित किया जाता है, उदाहरण के लिए, सामाजिक रूप से महत्वपूर्ण कार्य. किसी कानूनी इकाई की संपत्ति के भविष्य के भाग्य को निर्धारित करने में इसके परिसमापन का आधार भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

राज्य और नगरपालिका से निजी स्वामित्व में अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर समझौता - निजीकरण समझौता(नागरिक संहिता का अनुच्छेद 217) - संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने के लिए इस प्रकार के आधार के रूप में भी वर्गीकृत किया जाना चाहिए। अचल संपत्ति पर स्वामित्व अधिकार प्राप्त करने का यह आधार हाल के वर्षों में विशेष रूप से प्रासंगिक है और संभवतः, हल करने के लिए अत्यंत कठिन कानूनी विवादों की सबसे बड़ी संख्या का कारण बनता है। राज्य और नगरपालिका संपत्ति के निजीकरण से संबंधित अचल संपत्ति के भाग्य के बारे में विवादों को हल करने में कठिनाइयों के उभरने का मुख्य कारण, मेरी राय में, नागरिक संहिता के मानदंडों द्वारा निर्दिष्ट व्यापक प्रकृति और, तदनुसार, का विनियमन है। इन संबंधों और प्रक्रियाओं को विभिन्न व्यक्तियों द्वारा बड़ी संख्या में मानक (और यहां तक ​​कि गैर-मानक) कृत्यों द्वारा प्रकाशित किया जाता है। ऐसे व्यक्तियों की क्षमता, जो विधायी प्रक्रिया के बाहर और कानूनी सिद्धांत के विकास के सामान्य संदर्भ के बाहर सबसे महत्वपूर्ण कानूनी मुद्दों को तय करते हैं, कई मामलों में प्रासंगिक मानक कानूनी कृत्यों को जारी करने के लिए संबंधित परीक्षणों के दौरान ही सत्यापित होने लगे। इन अधिनियमों को लागू करने के अभ्यास के लिए। और वे हमेशा ऐसी परीक्षा गरिमा के साथ उत्तीर्ण नहीं करते थे। दूसरे शब्दों में, संपत्ति अधिकार प्राप्त करने का यह आधार कानून द्वारा पर्याप्त रूप से विनियमित नहीं है, जिसकी पुष्टि प्रासंगिक मामलों पर विचार करते समय नीचे की गई है।

अपने दायित्वों के लिए मालिक की संपत्ति पर जबरन फौजदारी के मामले मेंपहली नज़र में, एक व्यक्ति के संपत्ति अधिकार की समाप्ति और दूसरे में इसके उद्भव के बीच कोई सीधा संबंध नहीं है। हालाँकि, कानून अलगावकर्ता से ऐसी संपत्ति के स्वामित्व के अधिकार को समाप्त करने का प्रावधान करता है, उसी क्षण से जब ऐसी संपत्ति के स्वामित्व का अधिकार उसके अधिग्रहणकर्ता से उत्पन्न होता है। विचाराधीन आधार पर अचल संपत्ति के स्वामित्व अधिकारों का अधिग्रहण, एक नियम के रूप में, अदालत में किया जाता है और महत्वपूर्ण संख्या में प्रतिबंधों के अधीन है। एक सामान्य नियम के रूप में, रियल एस्टेट नागरिकों के लिए एक महत्वपूर्ण प्रकार की संपत्ति है और वाणिज्यिक संगठनों के कामकाज के लिए अत्यंत आवश्यक है, जो उनके संपत्ति परिसर का हिस्सा है। इस संबंध में, देनदार की अचल संपत्ति पर फौजदारी अंतिम रूप से, जटिल तरीके से लागू की जाती है, और कुछ मामलों में सीधे निषिद्ध होती है।

निकट भविष्य में, ऐसा लगता है कि राज्य द्वारा संपत्ति प्राप्त करने के ऐसे व्युत्पन्न तरीके राष्ट्रीयकरण, माँग और ज़ब्ती- मेरी जीभ पर टैप करें। कला के अनुसार. रूसी संघ के संविधान के 35, नागरिक कानून यह स्थापित करता है कि राष्ट्रीयकरण, यानी निजी स्वामित्व वाली संपत्ति का राज्य के स्वामित्व में रूपांतरण, कानून के आधार पर किया जाता है, जिसमें राज्य राष्ट्रीयकृत संपत्ति के पूर्व मालिक को इसके लिए मुआवजा देता है। कला के अनुसार वास्तविक मूल्य और अन्य हानियाँ। 36 नागरिक संहिता. यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि राष्ट्रीयकरण पर कानून को केवल तभी चुनौती दी जा सकती है जब यह रूसी संघ के संविधान का अनुपालन नहीं करता है और केवल रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय में है, अर्थात यह नागरिक कार्यवाही में चुनौती के अधीन नहीं है, लेकिन अदालत नागरिक संहिता के अनुच्छेद 36 के अनुसार नुकसान के मुआवजे और ऐसे मुआवजे की राशि के बारे में विवादों को हल कर सकती है।

राज्य निकायों के निर्णय द्वारा समाज के हित में मालिक से संपत्ति की सशुल्क जब्ती कानून द्वारा स्थापित तरीके से और शर्तों के तहत की जाती है और इसे कहा जाता है मांग. मांग प्राकृतिक आपदाओं, दुर्घटनाओं, महामारी, महामारी और आपातकालीन प्रकृति की अन्य परिस्थितियों के मामलों में लागू की जाती है, इसलिए जब्त की गई और संरक्षित की गई संपत्ति का मालिक अदालत में दावा कर सकता है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 242)।

कानून द्वारा स्पष्ट रूप से प्रदान किए गए मामलों में, अपराध या अन्य अपराध करने की मंजूरी के रूप में अदालत के फैसले द्वारा संपत्ति को मालिक से नि:शुल्क जब्त किया जा सकता है। अदालत के फैसले से या कानून के अनुसार, प्रशासनिक तरीके से (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 243)। इस मामले में, राज्य जब्त की गई संपत्ति का अधिग्रहण करता है ज़ब्ती,इस मामले में, प्रशासनिक रूप से किए गए जब्ती के फैसले के खिलाफ अदालत में अपील की जा सकती है। ज़ब्ती की ख़ासियत यह है कि निर्दिष्ट संपत्ति के स्वामित्व की बाधाएं केवल आंशिक रूप से राज्य को हस्तांतरित की जाती हैं, और उनका निष्पादन मात्रात्मक सहित कई प्रतिबंधों के अधीन है।

अचल संपत्ति के अधिकारों के अधिग्रहण के लिए विशेषता केवल उस साइट की जब्ती के संबंध में अचल संपत्ति का मोचन है जिस पर यह स्थित है। नागरिक संहिता का अनुच्छेद 239 उन मामलों को परिभाषित करता है जब कला में दिए गए तरीके से मालिक से जब्त करना या सार्वजनिक नीलामी में बेचना अनुमत है। 279-282, 284-286 नागरिक संहिता। इस आधार को लागू करने के लिए एक अनिवार्य शर्त यह है कि राज्य निकाय या स्थानीय सरकारी निकाय जिसने अदालत में संबंधित मांग दायर की है, उसके पास इस बात का सबूत है कि राज्य या नगरपालिका की जरूरतों के लिए भूमि भूखंड का उपयोग उन उद्देश्यों के लिए किया जाता है जिनके लिए इसे जब्त किया गया है। इस चल संपत्ति के मालिक के स्वामित्व के शीर्षक को समाप्त किए बिना या संबंधित भूमि भूखंड के मालिक रहित उपयोग के साक्ष्य के बिना असंभव है। जब्ती प्रक्रिया इस प्रकार है। भूमि भूखंड को जब्त करने का निर्णय, और इसलिए, उस पर स्थित अचल संपत्ति को खरीदने का निर्णय, राज्य पंजीकरण के अधीन है। उक्त संपत्ति के शीर्षक स्वामी को तुरंत पंजीकरण की सूचना दी जानी चाहिए, जिसमें इसकी तारीख का संकेत दिया जाना चाहिए, लेकिन आगामी मोचन की तारीख से एक वर्ष पहले नहीं। मालिक को अधिसूचना की तारीख से एक वर्ष की समाप्ति से पहले, पुनर्खरीद केवल मालिक की सहमति से ही संभव है। ऐसे मामलों में जहां मालिक मोचन के निर्णय या मोचन की प्रस्तावित शर्तों से सहमत नहीं है, राज्य निकाय या स्थानीय सरकारी निकाय जिसने यह निर्णय लिया है कि नया मालिक संपत्ति के अधिकार प्राप्त कर सकता है, उसे मोचन के लिए दावा दायर करने का अधिकार है। मालिक को फिरौती का नोटिस भेजने की तारीख से दो साल के भीतर अदालत। संपत्ति की कुप्रबंधित सामग्री के संबंध में, स्वामित्व का अधिकार अनुच्छेद 240 (सांस्कृतिक संपत्ति के लिए), 293 (आवासीय परिसर के लिए) और कानून द्वारा प्रदान किए गए अन्य मामलों में निर्धारित तरीके से प्राप्त किया जाता है। निर्दिष्ट संपत्ति का एक मालिक है जो ज्ञात है, लेकिन इसे कुप्रबंधन मानता है, अर्थात, इसे क्षतिग्रस्त और नष्ट होने देता है, अन्य उपभोक्ता गुणों को खो देता है, या तीसरे पक्ष के अधिकारों और कानूनी रूप से संरक्षित हितों के लिए खतरा पैदा करता है (जैसे, लापरवाह) जलविद्युत बांध के मालिक)।

अचल संपत्ति लेनदेन के कर लेखांकन में कठिनाइयों का उद्भव इस तथ्य के कारण है कि अचल संपत्ति का स्वामित्व, इसका उद्भव, स्थानांतरण और समाप्ति कला के प्रावधानों के अनुसार एकीकृत राज्य रजिस्टर ऑफ राइट्स (यूएसआरई) में राज्य पंजीकरण के अधीन है। . 131 रूसी संघ का नागरिक संहिता।

इसके अलावा, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 8 के अनुच्छेद 2 के अनुसार, राज्य पंजीकरण के अधीन संपत्ति के अधिकार इसके संबंधित अधिकारों के पंजीकरण के क्षण से उत्पन्न होते हैं।

अचल संपत्ति के अधिकारों के पंजीकरण का क्षण एकीकृत राज्य रजिस्टर (खंड 3, कानून 122-एफजेड के अनुच्छेद 2 "रियल एस्टेट के अधिकारों के पंजीकरण और इसके साथ लेनदेन पर") में अधिकारों के बारे में संबंधित प्रविष्टियाँ करने का दिन है।

अचल संपत्ति अधिकारों के राज्य पंजीकरण में कभी-कभी कई महीने लग जाते हैं। एक अकाउंटेंट को करों की गणना और भुगतान के समय के बारे में सूचित निर्णय लेने के कठिन कार्य का सामना करना पड़ सकता है।

क्या रियल एस्टेट संपत्तियों पर कर लगाना और भुगतान करना आवश्यक है, जिसका स्वामित्व अभी तक रूसी संघ के नागरिक संहिता के प्रावधानों के अनुसार कंपनी को हस्तांतरित नहीं किया गया है? रियल एस्टेट खरीद लेनदेन में किस बिंदु पर मालिक संपत्ति कर का भुगतान करना बंद कर सकता है और उसे वैट और आयकर का भुगतान करना होगा?

इन समस्याओं के समाधान को सुविधाजनक बनाने के लिए, हमारे लेख में हम इन मुद्दों पर विभिन्न दृष्टिकोणों के साथ-साथ करदाता द्वारा चुने गए इस या उस विकल्प के संभावित परिणामों को उजागर करने का प्रयास करेंगे।

अचल संपत्ति खरीद और बिक्री लेनदेन पर आयकर

आयकर के लिए कर लेखांकन के प्रयोजनों के लिए, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 249 के अनुसार, बिक्री आय को बिक्री से प्राप्त आय के रूप में मान्यता दी जाती है जिसमें वैट और उत्पाद शुल्क को घटा दिया जाता है (रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 248 के खंड 1) फेडरेशन).

टैक्स कोड के अनुच्छेद 271 के पैराग्राफ 3 के अनुसार, प्रोद्भवन विधि के तहत, बिक्री से आय की पहचान की तारीख बिक्री की तारीख है, विक्रेता के खाते में धन की वास्तविक प्राप्ति की परवाह किए बिना।

उसी समय, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 39 के खंड 1 के अनुसार, स्थानांतरण स्वामित्वकार्यान्वित की जा रही वस्तु के लिए।

अचल संपत्ति बिक्री समझौते के तहत खरीदार को अचल संपत्ति के स्वामित्व का हस्तांतरण नागरिक संहिता के अनुच्छेद 551 के अनुच्छेद 1 के अनुसार राज्य पंजीकरण के अधीन है।

पार्टियों द्वारा अचल संपत्ति की बिक्री के लिए अनुबंध का निष्पादन पहलेस्वामित्व के हस्तांतरण का राज्य पंजीकरण क्या नहीं हैरूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 551 के खंड 2 के अनुसार तीसरे पक्ष के साथ उनके संबंधों को बदलने का आधार।

ऐसे मामलों में संपत्ति के खरीदार का स्वामित्व का अधिकार जहां संपत्ति की बिक्री राज्य पंजीकरण के अधीन है, ऐसे पंजीकरण के क्षण से उत्पन्न होती है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 223 के खंड 2)।

तदनुसार, नागरिक और कर संहिता के प्रावधानों को सीधे पढ़ने से, यह पता चलता है कि आयकर उद्देश्यों के लिए आय को अचल संपत्ति के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण के समय मान्यता दी जाती है।

ऐसा लगता है कि सब कुछ बिल्कुल स्पष्ट और समझने योग्य है। हालाँकि, कर अधिकारियों, वित्त मंत्रालय और यहां तक ​​कि कुछ अदालती फैसलों की स्थिति में एक अलग दृष्टिकोण है।

इसलिए, उदाहरण के लिए, वित्त मंत्रालय को अपने पत्र दिनांक 02/07/2011 में। क्रमांक 03-03-06/1/78, निम्नलिखित निष्कर्ष निकालता है:

• कला के पैराग्राफ 1 के प्रावधानों के आधार पर। टैक्स कोड के 271, आय को रिपोर्टिंग (कर) अवधि में मान्यता दी जाती है जिसमें यह हुआ, धन की वास्तविक प्राप्ति, अन्य संपत्ति और (या) संपत्ति के अधिकार (प्रोद्भवन विधि) की परवाह किए बिना।
• इस प्रकार, हमारा मानना ​​है कि रियल एस्टेट बेचने वाले संगठन पर कॉर्पोरेट आयकर का भुगतान करने का दायित्व है हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाण पत्र के अनुसार खरीदार को संपत्ति के हस्तांतरण के क्षण से और अचल संपत्ति और इसके साथ लेनदेन के अधिकारों के राज्य पंजीकरण के लिए दस्तावेज दाखिल करना, पंजीकरण की तारीख की परवाह किए बिनानिर्दिष्ट अधिकार.

• अदालत ने कंपनी के इस दावे को खारिज कर दिया कि आयकर की गणना के लिए कर आधार केवल उसके साथ उत्पन्न हुआ था राज्य पंजीकरण के बादसंपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण ने संकेत दिया कि आयकर की गणना और भुगतान के प्रयोजनों के लिए, संपत्ति की बिक्री का क्षण उसका है वास्तविक स्थानांतरण.

दरअसल, वर्तमान कानून के अनुसार, जब तक अधिकार का राज्य पंजीकरण नहीं हो जाता, तब तक विक्रेता मालिक बना रहता है, इस तथ्य के बावजूद कि संपत्ति स्वीकृति प्रमाणपत्र पर पहले ही हस्ताक्षर किए जा चुके हैं।

यह स्थिति, उदाहरण के लिए, 22 जुलाई, 2008 के वोल्गा क्षेत्र की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के संकल्प में निहित है। NA65-26844/07:

• अदालत, नागरिक कानून, अर्थात् कला के प्रावधानों को ध्यान में रखते हुए। 8 और कला. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 223, 21 जुलाई 1997 का संघीय कानून। नंबर 122-एफजेड ने एक उचित निष्कर्ष निकाला कि आयअचल संपत्ति की बिक्री से मान्यता प्राप्तइस प्रकार संक्रमण के समयस्वामित्वइमारत पर, अर्थात्, पर पंजीकरण की तारीखअधिकारइमारत पर खरीदार का स्वामित्व, जिसके संबंध में अचल संपत्ति की बिक्री से प्राप्त आय इस वस्तु के राज्य पंजीकरण के बाद आयकर के अधीन है, लेनदेन से पहले या बाद में अधिग्रहणकर्ता से धन की प्राप्ति की परवाह किए बिना।

• संपत्ति के हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाण पत्र पर हस्ताक्षर करने की तिथि पर अचल संपत्ति की बिक्री से आय को पहचानना एक सुरक्षित स्थिति है।
• एकीकृत राज्य रजिस्टर में संपत्ति अधिकारों के राज्य पंजीकरण की तारीख के अनुसार बिक्री से आय को पहचानते समय, करदाता को कर जोखिमों के बारे में पता होना चाहिए और इस तथ्य के लिए तैयार रहना चाहिए कि उसे अदालत में अपनी स्थिति का बचाव करना होगा।

बाद की बिक्री के उद्देश्य से अचल संपत्ति खरीदते समय, वर्तमान कानून के अनुसार स्वामित्व पंजीकृत करना आवश्यक है। ऐसी वस्तुओं के लिए खर्च, बाद के कार्यान्वयन के दौरान, कला के अनुसार ध्यान में रखा जाना चाहिए। 268 रूसी संघ का टैक्स कोड।

यदि अचल संपत्ति का एक टुकड़ा किसी संगठन द्वारा अपनी जरूरतों के लिए अधिग्रहित किया जाता है और इसे मूल्यह्रास योग्य संपत्ति माना जाता है, तो करदाता को टैक्स कोड के अनुच्छेद 256-259 द्वारा निर्देशित किया जाना चाहिए। कला के पैरा 1 के अनुसार. रूसी संघ के टैक्स कोड के 258, अचल संपत्तियां, जिनके अधिकार रूसी संघ के कानून के अनुसार राज्य पंजीकरण के अधीन हैं, दस्तावेज दाखिल करने के दस्तावेजी तथ्य के क्षण से संबंधित मूल्यह्रास समूह में शामिल हैं। इन अधिकारों का पंजीकरण.

इसका मतलब यह है कि कर लेखांकन उद्देश्यों के लिए अर्जित अचल संपत्ति वस्तु का मूल्यह्रास केवल उस महीने के पहले दिन से संभव है, जिस महीने में अचल संपत्ति वस्तु के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण के लिए दस्तावेजों की प्राप्ति पर पंजीकरण प्राधिकारी की रसीद दिनांकित होती है। .

अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री पर वैट

टैक्स कोड के अनुच्छेद 167 के खंड 1 के अनुसार कर आधार निर्धारित करने का क्षण निम्नलिखित तिथियों में से सबसे प्रारंभिक है:

• माल के शिपमेंट (स्थानांतरण) का दिन;
• भुगतान का दिन (आंशिक सहित)।

जैसा कि पिछले खंड में पहले ही उल्लेख किया गया है, संपत्ति के खरीदार का स्वामित्व अधिकार, राज्य पंजीकरण के अधीन, ऐसे पंजीकरण के क्षण से उत्पन्न होता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 223 के खंड 2)।

तदनुसार, वैट कराधान एकीकृत राज्य रजिस्टर में संपत्ति के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण की तारीख पर उत्पन्न होता है।

वित्त मंत्रालय का पत्र दिनांक 02/07/2011। क्रमांक 03-03-06/1/78, में समान दृष्टिकोण शामिल है:

टैक्स कोड के अनुच्छेद 167 का पैराग्राफ 3 स्थापित करता है कि ऐसे मामलों में जहां माल को भेजा या परिवहन नहीं किया जाता है, लेकिन इस उत्पाद के स्वामित्व का हस्तांतरण होता है, कोड के अध्याय 21 के प्रयोजनों के लिए स्वामित्व का ऐसा हस्तांतरण इसके बराबर है शिपमेंट.

इस प्रकार, संपत्ति बेचते समय, वैट के लिए कर आधार निर्धारित करने के क्षण को सबसे प्रारंभिक तारीखों पर विचार किया जाना चाहिए:

• स्वामित्व के हस्तांतरण की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ में निर्दिष्ट इस संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण की तारीख,
• या इसके भुगतान का दिन (आंशिक भुगतान)।

ऑन-साइट ऑडिट करते समय कर अधिकारी अलग दृष्टिकोण अपना सकते हैं। हालाँकि, करदाता संभवतः अपने दावों को अदालत में चुनौती देने में सक्षम होंगे। मध्यस्थता प्रथा आज करदाता का समर्थन करती है।

उदाहरण के लिए, 1 अक्टूबर, 2010 के मॉस्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के संकल्प में। केस नंबर A40-7248/10-115-86 में नंबर KA-A40/11546-10 निम्नलिखित बताता है:

चूंकि बिक्री और खरीद का उद्देश्य इमारत में गैर-आवासीय परिसर था, जिसे परिवहन या शिप नहीं किया जाता है, विक्रेता ने कर आधार का क्षण उचित रूप से निर्धारित किया - स्वामित्व के हस्तांतरण की तारीख (स्वामित्व के पंजीकरण का प्रमाण पत्र), और चालान को इस तारीख तक दिनांकित किया गया।

अदालत ने वोल्गा जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के दिनांक 02.02.2010 के संकल्प में एक समान स्थिति ली। क्रमांक A12-11515/2009:

• इस प्रकार, इस मामले में बिक्री की तारीख वह तारीख मानी जाती है जिसके साथ विधायक माल के स्वामित्व के हस्तांतरण को जोड़ता है।
• रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 8 के अनुच्छेद 2 के अनुसार, राज्य पंजीकरण के अधीन संपत्ति के अधिकार संबंधित अधिकारों के पंजीकरण के क्षण से उत्पन्न होते हैं, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है।
• उपरोक्त नियमों से यह पता चलता है कि अचल संपत्ति के संबंध में वैट के लिए कर आधार निर्धारित करने का क्षण अचल संपत्ति वस्तु के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण की तारीख है।

तदनुसार, राज्य पंजीकरण की तारीख के साथ संपत्ति की बिक्री के लिए चालान जारी करके, संगठन वर्तमान कानून की आवश्यकताओं का उल्लंघन नहीं करता है।

अचल संपत्ति का खरीदार, विक्रेता से एक चालान और अचल संपत्ति के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण पर एक दस्तावेज प्राप्त करने के बाद, टैक्स कोड के अनुच्छेद 171 के अनुसार कटौती के लिए तुरंत इनपुट वैट जमा कर सकता है।

अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री पर संपत्ति कर

खरीदार से

2011 से, अचल संपत्ति वस्तुएं, जिनका स्वामित्व पंजीकृत नहीं हैकानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार, स्वीकृतअचल संपत्तियों के लेखांकन खाते के लिए एक अलग उप-खाते पर आवंटन के साथ अचल संपत्तियों के रूप में लेखांकन के लिए (अचल संपत्तियों के लेखांकन के लिए दिशानिर्देशों का खंड 52, वित्त मंत्रालय का आदेश दिनांक 13 अक्टूबर, 2003 संख्या 91 एन)।

इस मामले में, पीबीयू 6/01 के खंड 4 की आवश्यकताओं का पालन किया जाना चाहिए, जिसके अनुसार एक परिसंपत्ति को संगठन द्वारा अचल संपत्तियों के रूप में लेखांकन के लिए स्वीकार किया जाता है यदि निम्नलिखित शर्तें एक साथ पूरी होती हैं:

• वस्तु का उद्देश्य उत्पादों के उत्पादन में उपयोग करना, कार्य करते समय या सेवाएँ प्रदान करते समय, संगठन की प्रबंधन आवश्यकताओं के लिए, या संगठन द्वारा अस्थायी कब्जे और उपयोग या अस्थायी उपयोग के लिए शुल्क प्रदान करना है;
• वस्तु को लंबे समय तक उपयोग करने का इरादा है, अर्थात। 12 महीने से अधिक की अवधि या सामान्य परिचालन चक्र यदि 12 महीने से अधिक हो;
• संगठन इस वस्तु के बाद के पुनर्विक्रय का इरादा नहीं रखता है;
• वस्तु भविष्य में संगठन को आर्थिक लाभ (आय) लाने में सक्षम है।

टिप्पणी:अचल संपत्ति के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण का अभाव, क्या नहीं हैऐसी अचल संपत्ति को संपत्ति कर के कर आधार से बाहर करने का आधार।

विक्रेता से

पीबीयू 6/01 के खंड 32 के अनुसार, बिक्री के मामले सहित, निपटान की जाने वाली संपत्ति की लागत, लेखांकन से बट्टे खाते में डालने के अधीन है।

किसी संगठन द्वारा किसी परिसंपत्ति का अन्य व्यक्तियों के स्वामित्व में स्थानांतरण अचल संपत्तियों की स्वीकृति और हस्तांतरण के एक अधिनियम द्वारा औपचारिक रूप दिया जाता है।

निर्दिष्ट अधिनियम के आधार पर, हस्तांतरित अचल संपत्ति वस्तु के इन्वेंट्री कार्ड में एक संबंधित प्रविष्टि की जाती है, जो अचल संपत्तियों की स्वीकृति और हस्तांतरण प्रमाण पत्र से जुड़ी होती है। एक सेवानिवृत्त संपत्ति के लिए इन्वेंट्री कार्ड की जब्ती के बारे में एक नोट संपत्ति के स्थान पर खोले गए दस्तावेज़ में बनाया गया है (संपत्ति के लेखांकन के लिए दिशानिर्देशों के खंड 81)।

इस प्रकार, विक्रेता संगठन अचल संपत्तियों की स्वीकृति और हस्तांतरण का प्रमाण पत्र तैयार करते समय बेची जा रही अचल संपत्ति की वस्तुओं को बट्टे खाते में डाल देता है और इन वस्तुओं को संपत्ति कर के लिए कर आधार में शामिल करना बंद कर देता है। यह दृष्टिकोण वित्त मंत्रालय के स्पष्टीकरण का खंडन नहीं करता है। तो, 23 मार्च 2011 के पत्र में। क्रमांक 07-02-10/20 में कहा गया है:

• लेखांकन के लिए किसी वस्तु को स्वीकार करने वाले संगठन के समान, एक संगठन संचारणएक अचल संपत्ति वस्तु, जिसका स्वामित्व अधिकार राज्य पंजीकरण के अधीन है, अवश्य होना चाहिए ख़ारिज करनायह वास्तविक निपटान के समय लेखांकन से, ध्यान दिए बगैरसंपत्ति अधिकारों के राज्य पंजीकरण के तथ्य से।
• लेखांकन से अचल संपत्तियों को बट्टे खाते में डालने से होने वाली आय और व्यय उस रिपोर्टिंग अवधि में लेखांकन में परिलक्षित होते हैं जिससे वे संबंधित होते हैं। लेखांकन से अचल संपत्तियों को बट्टे खाते में डालने से होने वाली आय और व्यय अन्य आय और व्यय के रूप में लाभ और हानि खाते में जमा किए जाने के अधीन हैं।
• यदि किसी अचल संपत्ति वस्तु के लेखांकन रिकॉर्ड को बट्टे खाते में डालने का क्षण, जिसके स्वामित्व अधिकार राज्य पंजीकरण के अधीन हैं, अचल संपत्तियों के निपटान से आय और व्यय की मान्यता के क्षण के साथ मेल नहीं खाता है (जब ये आय और व्यय होते हैं) स्वामित्व के हस्तांतरण के राज्य पंजीकरण के समय मान्यता प्राप्त है), फिर इसके निपटान से आय और व्यय की मान्यता के क्षण तक अचल संपत्तियों की किसी वस्तु के निपटान को प्रतिबिंबित करने के लिए, खाता 45 "माल भेज दिया गया" का उपयोग किया जा सकता है (ए) अलग उप-खाता "हस्तांतरित अचल संपत्ति वस्तुएं")।

• 2011 से शुरू होकर, रियल एस्टेट संपत्ति के खरीदार को अधिक संपत्ति कर का भुगतान करना होगा, क्योंकि वह संपत्ति को पहले ओएस के रूप में पंजीकृत करेगा।
• 2011 से शुरू होकर, अचल संपत्ति के विक्रेता कम संपत्ति कर का भुगतान करेंगे, क्योंकि बेची गई अचल संपत्तियों को संपत्ति कर के कर आधार से तुरंत बाहर कर दिया जाएगा।

अपना खुद का घर खरीदना कई परिवारों का सपना होता है। हर कोई अपना खुद का अपार्टमेंट नहीं खरीद सकता, क्योंकि आवास के लिए उपयुक्त सभ्य अचल संपत्ति की लागत कम से कम दस लाख रूबल है, यहां तक ​​​​कि इस क्षेत्र में भी।

यह ध्यान में रखते हुए कि आपका अपना घर होना महत्वपूर्ण है, राज्य अपार्टमेंट खरीदने के कई तरीकों की अनुमति देता है जो सामान्य आय वाले परिवारों के लिए उपलब्ध हैं। इसमें बंधक, आवास ऋण, कर कटौती प्राप्त करने की संभावना, साझा निर्माण और कई अन्य तरीके शामिल हैं।

आपके अपार्टमेंट के फायदे

एक अपार्टमेंट खरीदना न केवल जीवन समर्थन का, बल्कि प्रतिष्ठा का भी मामला बन जाता है। आख़िरकार, हर कोई अचल संपत्ति नहीं खरीद सकता, केवल वे ही लोग अचल संपत्ति खरीद सकते हैं जिन्होंने इसे अपनी कड़ी मेहनत से अर्जित किया है और जिन्होंने पेश किए गए अवसरों का लाभ उठाया है।

इस तथ्य के बावजूद कि पश्चिम में कई परिवारों को अपना घर खरीदने की तुलना में किराए पर घर लेना सस्ता लगता है, हमारे देश में स्थिति अलग है।

रूस में किराया काफी अधिक है, और कानून स्पष्ट रूप से मकान मालिकों के पक्ष में है, किरायेदारों के नहीं।

किरायेदारों को घर के मालिकों से सुरक्षा नहीं मिलती है; उन्हें किसी भी समय बेदखल किया जा सकता है, उनका किराया बढ़ाया जा सकता है और मरम्मत के लिए भुगतान करने के लिए मजबूर किया जा सकता है। और यदि इसका निष्कर्ष नहीं निकला है (और अधिकांश मामलों में यही स्थिति है), तो मकान मालिक को जवाबदेह ठहराने का कोई तरीका नहीं है।

इसके अलावा, किरायेदार को अपने मालिक के साथ अपार्टमेंट की उपस्थिति को बदलने के लिए हर कदम का समन्वय करना होगा, अगर संपत्ति का मालिक बेईमान भुगतानकर्ता निकला, तो उसे प्रबंधन कंपनी के प्रतिनिधियों के साथ चीजों को सुलझाना होगा।

अपना खुद का अपार्टमेंट खरीदना न केवल मनोवैज्ञानिक दृष्टिकोण से, बल्कि आर्थिक दृष्टिकोण से भी फायदेमंद साबित होता है। बेशक, अक्सर आपके अपार्टमेंट के लिए भुगतान, यदि इसे क्रेडिट पर लिया जाता है, तो संभावित किराए से अधिक होता है, लेकिन ये भुगतान अस्थायी होते हैं और पैसा आपके अपने घर में निवेश किया जाता है, और आपके चाचा को नहीं दिया जाता है।

मैं एक अपार्टमेंट कैसे खरीद सकता हूँ

सबसे आसान तरीका: पैसे बचाएं.हालाँकि, हर परिवार की आय का स्तर इतना नहीं होता कि वे एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए पर्याप्त बचत कर सकें। विशेष रूप से जब आप मानते हैं कि अचल संपत्ति की कीमत बढ़ जाती है, और संकट के समय में मूल्य में इतनी गिरावट नहीं होती है कि आप "पल का लाभ उठा सकें।"

इसलिए, अन्य तरीकों पर विचार करना समझ में आता है।

गिरवी रखना

किसी बैंक से बंधक प्राप्त करने के लिए, आपके पास एक अच्छा क्रेडिट इतिहास, भुगतान करने के लिए पर्याप्त आय और अग्रिम भुगतान (आमतौर पर 10%) होना चाहिए।

बैंक से अनुमोदन प्राप्त करने के लिए, आप सह-उधारकर्ताओं (उदाहरण के लिए, माता-पिता) को आकर्षित कर सकते हैं, साथ ही अपनी मौजूदा अचल संपत्ति या कार की गारंटी दे सकते हैं, अतिरिक्त आय की उपस्थिति साबित कर सकते हैं (उदाहरण के लिए, बैंक जमा पर ब्याज)।

श्रेय

यह विधि उन परिवारों के लिए उपयुक्त है जिनके लिए बंधक किसी न किसी कारण से उपयुक्त नहीं है। उदाहरण के लिए, आप लंबी अवधि के लिए बंधक नहीं लेना चाहते हैं (एक बंधक का अर्थ है 15-20 वर्षों के लिए "मैराथन" और, परिणामस्वरूप, मासिक भुगतान राशि में कमी), जबकि आपकी आय आपको इसकी अनुमति देती है बढ़ी हुई मासिक भुगतान राशि के साथ अल्पावधि ऋण लेना।

इसके अलावा, यदि छोटे क्षेत्र की संपत्ति बेची जा रही है और अधिक विशाल घर खरीदा जा रहा है तो ऋण लेना इष्टतम है।

सब्सिडी का उपयोग

यह विधि पहले दो के साथ संयुक्त है। सरकारी सब्सिडी कई प्रकार की होती है। उदाहरण के लिए, प्राप्त धनराशि का उपयोग डाउन पेमेंट के रूप में, प्रमाणपत्र के रूप में किया जा सकता है।

इसके विपरीत, एक सैन्य प्रमाणपत्र आपको अधिमान्य शर्तों पर बंधक लेने की अनुमति देता है। तीसरे प्रकार की सब्सिडी बंधक चुकाने में सहायता है। तो, आप बंधक ब्याज के लिए आवेदन कर सकते हैं।

सामाजिक कार्यक्रम

कुछ क्षेत्रों ने युवा या बड़े परिवारों के लिए सहायता कार्यक्रम शुरू किए हैं। उदाहरण के लिए, बश्कोर्तोस्तान में बड़े परिवारों को निर्माण के लिए भूखंड आवंटित किए जाते हैं, और कलिनिनग्राद क्षेत्र में वे आवास की खरीद के लिए दस लाख आवंटित करते हैं।

आपको अपने स्थानीय सामाजिक सुरक्षा विभाग से ऐसे कार्यक्रमों की उपलब्धता और उनकी शर्तों के बारे में पूछना चाहिए।

विशेष सह-वित्तपोषण कार्यक्रमों में भागीदारी

ऐसे कार्यक्रम कुछ बैंकों द्वारा पेश किए जाते हैं, विशेष रूप से सर्बैंक द्वारा। भागीदारी का मतलब है कि परिवार एक विशेष बचत खाते की भरपाई करते हुए एक निश्चित अवधि (2-3 वर्ष) में योगदान करता है। सहमत अवधि की समाप्ति के बाद, राज्य संचित राशि को एक निश्चित प्रतिशत तक बढ़ा देता है, और इसका उपयोग डाउन पेमेंट के रूप में किया जा सकता है।

साझा भवन

इस स्तर पर अपार्टमेंट बहुत सस्ते हैं, कभी-कभी औसत बाजार मूल्य से 3-4 गुना कम। इसके अलावा, भुगतान घर के निर्माण के दौरान वितरित किया जाता है।

महत्वपूर्ण नुकसानों में बड़ी संख्या में धोखाधड़ी वाली योजनाएं शामिल हैं जिनका उपयोग साझा निर्माण में किया जाता है, जिसके कारण शेयरधारकों को धोखा दिया जाता है, निर्माण दीर्घकालिक निर्माण परियोजना में बदल जाता है या पूरी तरह से रुक जाता है।

बाद की खरीद के साथ किराया

यह विधि अत्यंत दुर्लभ है, लेकिन इसका उपयोग किया जाता है। इस मामले में, दो भुगतान होंगे: पहला - इन किराए के रूप में, दूसरा - एक अपार्टमेंट की भविष्य की खरीद के लिए।

ऐसे पट्टे का एक प्रकार: आजीवन रखरखाव के साथ वार्षिकी। उदाहरण के लिए, एक परिवार एक बुजुर्ग महिला की देखभाल कर रहा है, और उनके बीच एक समझौता हुआ है, जिसका सार इस प्रकार है: किरायेदार संपत्ति के मालिक का पूरा समर्थन करते हैं और उसके सभी बिलों का भुगतान करते हैं, लेकिन उसकी मृत्यु के बाद अपार्टमेंट उनकी संपत्ति बन जाता है।

इस प्रकार, हाथ में पर्याप्त धनराशि के बिना अपनी संपत्ति खरीदने के कई तरीके हैं। आपको प्रत्येक अवसर का सावधानीपूर्वक अध्ययन करने, सभी फायदे और नुकसान का आकलन करने और कार्य करने की आवश्यकता है।

सबसे पहले, यह स्पष्ट करना आवश्यक है कि नागरिक कानूनी अर्थ में "चीज़" शब्द का क्या अर्थ है, क्योंकि चीजों के बारे में हमारे रोजमर्रा के विचार और इस अवधारणा की कानूनी विशेषताएं हमेशा मेल नहीं खाती हैं।

कानून न केवल निर्जीव वस्तुओं (कार, कपड़े और घरेलू सामान, आदि) को वस्तुओं के रूप में वर्गीकृत करता है, बल्कि जीवित प्राणियों - जंगली और घरेलू जानवरों को भी वर्गीकृत करता है। गैस, थर्मल, इलेक्ट्रिकल और परमाणु ऊर्जा जैसे अदृश्य और हमेशा मूर्त पदार्थ नहीं, भी नागरिक परिसंचरण की वस्तुएं हैं।

कोई वस्तु अपनी सबसे महत्वपूर्ण विशेषता के कारण कानून की वस्तु बन जाती है - मानवीय आवश्यकताओं को पूरा करने में सक्षम गुणों की उपस्थिति। इस कारण से, जिन चीज़ों के लाभकारी गुण अज्ञात हैं या मानव सभ्यता के विकास के इस चरण में अध्ययन नहीं किए गए हैं, या दुर्गम हैं (उदाहरण के लिए, ब्रह्मांडीय निकाय) नागरिक अधिकारों की वस्तु नहीं हो सकते हैं, जिसका अर्थ है कि इन वस्तुओं को खरीदना असंभव है .

रूसी नागरिक कानून वस्तुओं की एक अत्यंत विस्तृत श्रृंखला को वस्तुओं के रूप में वर्गीकृत करता है। इसमें नकद और गैर-नकद निधि, दस्तावेजी और अप्रमाणित प्रतिभूतियां, संपत्ति अधिकार (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 128) भी शामिल हैं। उपरोक्त सभी "संपत्ति" की अवधारणा के अंतर्गत आते हैं, इसलिए आपको यह याद रखना होगा कि रूसी संघ के नागरिक कानून में वस्तु और संपत्ति की अवधारणाएं पर्यायवाची हैं।

सभी चीजें स्वतंत्र रूप से प्राप्त और अलग नहीं की जा सकतीं, अर्थात्। नागरिक संचलन में भाग लें. उनकी परक्राम्यता के आधार पर चीज़ों को विभाजित किया जाता है असीमित प्रसार (किसी भी लेनदेन की वस्तु हो सकती है), प्रचलन में सीमित (ऐसी चीजों का स्वामित्व हासिल करने के लिए आपको एक विशेष परमिट प्राप्त करने की आवश्यकता है: हथियार, दवाएं, जहर, आदि) और प्रचलन से वापस ले लिया गया वह लेन-देन का विषय नहीं हो सकता (नदियाँ, समुद्र, सड़कें, कुछ सार्वजनिक भवन, आदि)।

इसलिए, किसी चीज़ को प्राप्त करते या अलग करते समय, आपको पहले उसकी परक्राम्यता का निर्धारण करना चाहिए।

यह ज्ञात है कि कुछ मानवाधिकार जन्म से उत्पन्न होते हैं और मृत्यु (जीवन, स्वास्थ्य का अधिकार) के साथ समाप्त होते हैं। स्वामित्व का अधिकार ऐसे अधिकारों पर लागू नहीं होता है; यह नागरिकों और कानूनी संस्थाओं द्वारा कानून द्वारा स्थापित आधार पर प्राप्त किया जाता है।

कानून (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 218) संपत्ति के अधिकार प्राप्त करने के लिए कई आधारों (तरीकों) का नाम देता है।

संहिता के पहले नामित लेख का पैराग्राफ 1 एक नई चीज़ के स्वामित्व के अधिग्रहण से संबंधित है जिसे किसी व्यक्ति ने स्वयं के लिए निर्मित या निर्मित किया है। ऐसी चीज़ का स्वामी वह व्यक्ति बन जाता है जिसने उसे बनाया है।

किसी पुरानी चीज़ को रीसाइक्लिंग करके नई चल चीज़ बनाई जा सकती है। ऐसी चीज़ पर स्वामित्व का अधिकार उस व्यक्ति से उत्पन्न होता है जिसके पास संसाधित सामग्री होती है। यदि पुनर्चक्रणकर्ता सामग्रियों का स्वामी नहीं है, तो सामग्रियों का स्वामी नई वस्तु का स्वामी बन जाता है।

इस नियम का एक अपवाद है जो प्रसंस्करण की लागत के आधार पर लागू होता है। यदि यह लागत सामग्री की लागत से काफी अधिक है, तो नए आइटम का स्वामित्व उस प्रोसेसर द्वारा प्राप्त कर लिया जाता है जिसने आइटम को अपने लिए संसाधित किया है। इस मामले में, प्रोसेसर को सामग्री के मालिक को उनकी लागत की प्रतिपूर्ति करनी होगी। और, इसके विपरीत, सामग्री का मालिक जिसने एक नई (संसाधित) चीज़ का अधिकार हासिल कर लिया है, वह उस व्यक्ति को प्रसंस्करण की लागत की प्रतिपूर्ति करने के लिए बाध्य है जिसने इसे किया है। कानून इन नियमों को सामग्री के मालिक और प्रोसेसर (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 220 के खंड 2) के बीच संपन्न एक समझौते द्वारा बदलने की अनुमति देता है।

जब इसकी बात आती है तो उपरोक्त नियम लागू नहीं होते हैं।

एक नई चीज़ के रूप में अचल संपत्ति बनाने के लिए, इन उद्देश्यों के लिए एक भूमि भूखंड आवंटित करना आवश्यक है, पहले एक निर्माण परमिट प्राप्त करें और इसे शहरी नियोजन मानदंडों और नियमों के अनुपालन में पूरा करें। यदि इसे नजरअंदाज किया जाता है, तो निर्मित अचल संपत्ति (एक आवासीय भवन, अन्य भवन या संरचना) को अनधिकृत निर्माण के रूप में मान्यता दी जाती है।

कानून उस व्यक्ति को अनधिकृत निर्माण के स्वामित्व के अधिकार को मान्यता नहीं देता है जिसने इसे किया है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 222 के खंड 2)। तदनुसार, अनधिकृत निर्माण का निपटान करना अवैध है। इसे बेचा नहीं जा सकता, उपहार के रूप में नहीं दिया जा सकता, किराये पर नहीं दिया जा सकता, या अनधिकृत निर्माण के साथ अन्य लेन-देन नहीं किया जा सकता। इसके अलावा, कानून अनधिकृत निर्माण को अंजाम देने वाले व्यक्ति को अपने खर्च पर इसे गिराने के लिए बाध्य करता है।

और फिर भी, लापरवाह डेवलपर्स के लिए, निर्माण का अधिकार बरकरार रखने या इसकी लागत की प्रतिपूर्ति करने का मौका प्रदान किया जाता है। ऐसा करने के लिए, आपको भवन के स्वामित्व की मान्यता के लिए अदालत में आवेदन करना होगा। अदालत का निर्णय काफी हद तक इस बात पर निर्भर करेगा कि स्वामित्व अधिकार, आजीवन विरासत में मिला स्वामित्व या भूमि भूखंड का स्थायी (सदाबहार) स्वामित्व किसके पास है - जिस पर निर्माण किया गया था - डेवलपर स्वयं या कोई अन्य व्यक्ति।

यदि भूमि भूखंड के अधिकार का मालिक और अनधिकृत डेवलपर एक ही व्यक्ति हैं, तो सबसे अधिक संभावना है कि अदालत उसके स्वामित्व के अधिकार को मान्यता देगी, बशर्ते कि निर्माण अन्य व्यक्तियों के अधिकारों का उल्लंघन नहीं करता है और खतरा पैदा नहीं करता है। नागरिकों का जीवन और स्वास्थ्य।

यदि अनधिकृत डेवलपर और भूमि भूखंड का मालिक अलग-अलग व्यक्ति हैं, तो स्वामित्व अधिकारों की मान्यता के लिए दावा भूमि भूखंड के मालिक द्वारा दायर किया जा सकता है। यदि अदालत इमारत के उसके स्वामित्व को मान्यता देती है, तो अदालत उसे डेवलपर को अदालत द्वारा निर्धारित राशि में निर्माण लागत की प्रतिपूर्ति करने के लिए बाध्य करती है।

जैसा कि आप देख सकते हैं, अनधिकृत निर्माण में बहुत सारे जोखिम और परेशानियाँ हैं। उनसे बचने के लिए, डेवलपर को रियल एस्टेट का निर्माण करते समय स्थापित नियमों का पालन करना होगा, और रियल एस्टेट के खरीदार को, विक्रेता को पैसा देने से पहले, यह पता लगाना होगा कि संपत्ति एक अनधिकृत निर्माण है या नहीं।

यदि संपत्ति का पहले से ही कोई मालिक है, तो ऐसी संपत्ति का अधिकार नागरिक कानूनी लेनदेन के आधार पर किसी अन्य व्यक्ति द्वारा प्राप्त किया जा सकता है: खरीद और बिक्री, विनिमय, उपहार, आदि। यह चीजों का स्वामित्व प्राप्त करने का सबसे आम तरीका है . हममें से प्रत्येक व्यक्ति प्रतिदिन ऐसे लेन-देन करता है, उदाहरण के लिए, किसी दुकान में भोजन खरीदना।

मृत व्यक्ति की संपत्ति का स्वामित्व या के अनुसार अन्य व्यक्तियों को चला जाता है।

एक कानूनी इकाई के पुनर्गठन में उसकी संपत्ति के स्वामित्व को उसके कानूनी उत्तराधिकारियों - कानूनी संस्थाओं को हस्तांतरित करना भी शामिल है।

उपभोक्ता सहकारी समिति के सदस्य द्वारा अचल संपत्ति के स्वामित्व के अधिग्रहण का आधार सहकारी द्वारा प्रदान किए गए गेराज, अपार्टमेंट या अन्य परिसर के लिए शेयर योगदान का पूरा भुगतान है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 218 के खंड 4)।

ऊपर हमने संपत्ति प्राप्त करने के तरीकों (आधार) के बारे में बात की। अब हम इस प्रश्न का उत्तर देने का प्रयास करेंगे कि कोई वस्तु किस क्षण से किसी व्यक्ति विशेष की संपत्ति बन जाती है।

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 223 द्वारा स्थापित सामान्य नियम के अनुसार, एक अनुबंध के तहत किसी चीज़ के अधिग्रहणकर्ता का स्वामित्व अधिकार उसके हस्तांतरण के क्षण से उत्पन्न होता है, जब तक कि अन्यथा कानून या अनुबंध द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। कानून किसी चीज़ के हस्तांतरण को अधिग्रहणकर्ता को उसकी डिलीवरी के रूप में मान्यता देता है। कानून अधिग्रहणकर्ता के कब्जे में किसी वस्तु की वास्तविक प्राप्ति को उसकी डिलीवरी के क्षण के रूप में पहचानता है, और इसलिए अधिग्रहणकर्ता को वस्तु के स्वामित्व के हस्तांतरण के क्षण को पहचानता है।

इस बीच, कानून अनुबंध के पक्षों को वस्तु के स्वामित्व के हस्तांतरण के लिए अन्य शर्तें निर्धारित करने की अनुमति देता है (उदाहरण के लिए, उस क्षण से जब खरीदार इसकी पूरी कीमत चुकाता है)।

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 223 के नियम मुख्य रूप से चल चीजों से संबंधित हैं।

ऐसे मामलों में जहां किसी चीज़ के स्वामित्व का हस्तांतरण राज्य पंजीकरण के अधीन है (और यह अचल चीज़ों पर लागू होता है), चीज़ के स्वामित्व का अधिग्रहणकर्ता का अधिकार ऐसे पंजीकरण के क्षण से उत्पन्न होता है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। इस प्रकार, उपभोक्ता सहकारी का एक सदस्य अपने राज्य पंजीकरण के क्षण से नहीं, बल्कि उस क्षण से अचल संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करता है जब सहकारी का सदस्य पूर्ण शेयर योगदान का भुगतान करता है। अचल संपत्ति के स्वामित्व के राज्य पंजीकरण की आवश्यकता सहकारी सदस्य के लिए तभी उत्पन्न होगी जब वह इसके साथ लेनदेन (बेचना, दान करना, आदि) करने का निर्णय लेता है।

01/01/2016 के बाद स्वामित्व में प्राप्त अचल संपत्ति वस्तुओं के लिए:

करदाता द्वारा अचल संपत्ति की बिक्री से प्राप्त आय कराधान (और घोषणा) से मुक्त है, बशर्ते कि ऐसी वस्तु करदाता के पास अचल संपत्ति के स्वामित्व की न्यूनतम अवधि या उससे अधिक के लिए हो।

अचल संपत्ति संपत्ति के स्वामित्व की न्यूनतम अवधि है 3 वर्षउन अचल संपत्ति वस्तुओं के लिए जिनके संबंध में निम्नलिखित में से कम से कम एक शर्त पूरी होती है:

1. वस्तु का स्वामित्व करदाता को रूसी संघ के परिवार संहिता के अनुसार परिवार के सदस्य और (या) इस करदाता के करीबी रिश्तेदार के रूप में मान्यता प्राप्त किसी व्यक्ति से विरासत में या उपहार समझौते के तहत प्राप्त हुआ था;
2. वस्तु का स्वामित्व निजीकरण के परिणामस्वरूप करदाता द्वारा अर्जित किया गया था;
3. वस्तु का स्वामित्व करदाता द्वारा प्राप्त किया गया था - आश्रितों के साथ आजीवन रखरखाव समझौते के तहत संपत्ति के हस्तांतरण के परिणामस्वरूप किराया भुगतानकर्ता।

अन्य मामलों में, अचल संपत्ति के स्वामित्व की न्यूनतम अवधि है 5 साल.

01/01/2016 से पहले अर्जित अचल संपत्ति के लिए, साथ ही अन्य संपत्ति (गेराज, कार, आदि) के लिए - स्वामित्व की न्यूनतम अवधि है 3 वर्ष.

यदि अचल संपत्ति की बिक्री से होने वाली आय बिक्री के वर्ष के 1 जनवरी तक इस संपत्ति के भूकर मूल्य के 70% से कम है, तो कर उद्देश्यों के लिए करदाता की ऐसी आय को भूकर मूल्य के बराबर लिया जाता है। इस संपत्ति को 0.7 के कारक से गुणा किया जाता है।

संपत्ति कटौती की गणना

1,000,000 रूबल- कर कटौती की अधिकतम राशि जिसके द्वारा आवासीय घरों, अपार्टमेंट, कमरे, कॉटेज, बगीचे के घरों, भूमि भूखंडों, साथ ही निर्दिष्ट संपत्ति में शेयरों की बिक्री से प्राप्त आय को कम किया जा सकता है;

250,000 रूबल- कर कटौती की अधिकतम राशि जिसके द्वारा अन्य संपत्ति (कार, गैर-आवासीय परिसर, गैरेज और अन्य वस्तुओं) की बिक्री से प्राप्त आय को कम किया जा सकता है।

संपत्ति कटौती लागू करने के बजाय, करदाता को संपत्ति की बिक्री से प्राप्त आय की मात्रा को इस संपत्ति के अधिग्रहण से सीधे संबंधित वास्तव में किए गए और दस्तावेजी खर्चों से कम करने का अधिकार है। कुछ स्थितियों में, यह संपत्ति कटौती का उपयोग करने से अधिक लाभदायक हो सकता है।

सामान्य साझा या सामान्य संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति बेचते समय, संपत्ति कर कटौती (1,000,000 रूबल या 250,000 रूबल) की संबंधित राशि इस संपत्ति के सह-मालिकों के बीच उनके हिस्से के अनुपात में या उनके बीच समझौते द्वारा वितरित की जाती है। सामान्य संयुक्त स्वामित्व में स्थित संपत्ति की बिक्री का मामला)।

यदि करदाता ने एक वर्ष में संपत्ति के कई टुकड़े बेचे हैं, तो निर्दिष्ट सीमाएँ सभी बेची गई वस्तुओं के लिए कुल मिलाकर लागू होती हैं, न कि प्रत्येक वस्तु के लिए अलग से।

यदि संपत्ति की बिक्री से प्राप्त राशि निर्दिष्ट सीमा से अधिक नहीं है, तो घोषणा प्रस्तुत करने की बाध्यता बनी रहती है, और कर का भुगतान करने की बाध्यता उत्पन्न नहीं होती है।

गणना उदाहरण

2017 में कोटोव एस.ए. अपार्टमेंट को 3,000,000 रूबल में बेचा, जिसे उन्होंने 2015 में 2,500,000 रूबल में खरीदा था।

चूँकि अपार्टमेंट का स्वामित्व कोटोव एस.ए. के पास था। न्यूनतम स्वामित्व अवधि से कम, इसकी बिक्री से प्राप्त आय के संबंध में, उसे 2017 के लिए व्यक्तिगत आयकर रिटर्न जमा करना आवश्यक है।

ऐसी घोषणा में संपत्ति कर कटौती की घोषणा करते समय, कोटोवा एस.ए. की कर योग्य आय। 2 मिलियन रूबल होंगे, और

व्यक्तिगत आयकर = (RUB 3,000,000 - RUB 1,000,000) x 13% = RUB 260,000

व्यक्तिगत आयकर = (3,000,000 रूबल - 2,500,000 रूबल) x 13% = 65,000 रूबल।

गणना उदाहरण

इवानोव एन.वी. की आय 2016 में खरीदे गए एक अपार्टमेंट की 2017 में बिक्री से 2,100,000 रूबल की राशि प्राप्त हुई।

चालू वर्ष के 1 जनवरी तक अपार्टमेंट का भूकर मूल्य, जिसमें इस अपार्टमेंट के स्वामित्व के हस्तांतरण का राज्य पंजीकरण किया गया था, की राशि 3,300,000 रूबल थी। अपार्टमेंट खरीदने के लिए कोई दस्तावेजी खर्च नहीं है।

इस मामले में व्यक्तिगत आयकर के लिए कर आधार 0.7 के बराबर अपार्टमेंट के भूकर मूल्य पर लागू कमी कारक के साथ निर्धारित किया जाता है।

कमी कारक को ध्यान में रखते हुए अपार्टमेंट का भूकर मूल्य:

रगड़ 3,300,000 x 0.7 = 2,310,000 रूबल।

उसी समय, इवानोव एन.वी. 1,000,000 रूबल की राशि में संपत्ति कर कटौती का दावा करने का अधिकार है।

व्यक्तिगत आयकर की गणना करदाता द्वारा निम्नानुसार की जाएगी:

(2,310,000 रूबल - 1,000,000 रूबल) x 13% = 170,300 रूबल

संपत्ति की बिक्री से जुड़ी संपत्ति कटौती, आवास की खरीद से जुड़ी कटौती के विपरीत, असीमित रूप से लागू की जा सकती है, लेकिन कर में संपत्ति कर कटौती की अधिकतम राशि (1,000,000 रूबल या 250,000 रूबल) की सीमा के अधीन है। अवधि। कटौती के अधिकार का प्रयोग करने के लिए, करदाता को यह करना होगा:

2 संपत्ति की बिक्री के तथ्य की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों की प्रतियां तैयार करें।

उदाहरण के लिए, संपत्ति खरीद और बिक्री समझौतों, विनिमय समझौतों आदि की प्रतियां।

3 यदि करदाता बेची जा रही संपत्ति के अधिग्रहण से सीधे संबंधित खर्चों की राशि के लिए कटौती का दावा करता है, तो ऐसे खर्चों की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों की प्रतियां अतिरिक्त रूप से तैयार करें

(नकद रसीदें, बिक्री और नकद रसीदें, बैंक विवरण, भुगतान आदेश, धन की प्राप्ति के लिए विक्रेता से रसीदें, आदि), साथ ही बेचे जा रहे अपार्टमेंट के अधिग्रहण के तथ्य की पुष्टि करने वाले अन्य दस्तावेज, उदाहरण के लिए, एक बिक्री अनुबंध .

4 संपत्ति बेचते समय कटौती प्राप्त करने के अधिकार की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों की प्रतियों के साथ एक पूर्ण कर रिटर्न अपने निवास स्थान पर कर प्राधिकरण को जमा करें।

कर प्राधिकरण को कटौती के अधिकार की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों की प्रतियां जमा करते समय, आपके पास कर निरीक्षक द्वारा सत्यापन के लिए उनकी मूल प्रतियां आपके पास होनी चाहिए।

कर रिटर्न भरने और उसे जमा करने का सबसे सुविधाजनक तरीका, साथ ही कर प्राधिकरण को सहायक दस्तावेज़, इंटरनेट सेवा के माध्यम से ऑनलाइन है "व्यक्तियों के लिए करदाता का व्यक्तिगत खाता"