Kiinteistömarkkinat, jotka pyörivät omillaan. Moskovan asuntojen hinnat voivat laskea jyrkästi Laskevat kiinteistömarkkinat

Kiinteistömarkkinat ovat talouden segmentti, joka reagoi erityisen voimakkaasti kriisiprosesseihin. Öljyn hinnan negatiivinen dynamiikka, ruplan valuuttakurssin epävakaus ja talouskasvun hidastuminen vaikuttavat asuntojen hintojen laskuun. Mitä tapahtuu kiinteistöhinnoille vuonna 2019: pitäisikö sijoittajien sijoittaa rahansa taloihin ja asuntoihin nyt vai odottaa parempia aikoja? Arvovaltaiset asiantuntijat antavat vastauksen tähän kysymykseen.

Mitkä tekijät vaikuttavat Venäjän kiinteistömarkkinoihin?

Venäjän talous jatkaa toimintaansa kriisissä ja siksi myös kiinteistömarkkinat ovat edelleen erittäin jännittyneessä tilanteessa, mikä johtuu:

• Aktiivinen kysynnän lasku, joka johtuu asuntolainojen korkojen noususta ja kansalaisten haluttomuudesta tehdä suuria ostoksia epävakaassa makrotalouden tilanteessa;
• Rakennusvolyymien lasku johtui materiaalihintojen noususta ja rakentajien pankkilainojen vaikeutumisesta.

Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää tekijöihin, jotka vaikuttavat negatiivisesti Venäjän kiinteistömarkkinoiden toimintaan:

• Länsimaiden pakotteiden laajentaminen, mikä estää kotimaisia ​​pankkeja saamasta halpoja ulkoisia pääomanlähteitä ja sulkee pois mahdollisuuden laskea asuntolainojen korkoja.
• Kansalaisten reaalitulojen pieneneminen, mikä ei anna heille mahdolliseksi maksaa raskaasti asuntolainamaksuja.
• Ruplan vaihtokurssin lasku, mikä asettaa valuuttalainojen haltijat erittäin epäedulliseen asemaan.
• Asuntolainan saamisen ehdot vaikeutuvat, mikä näkyy korkojen nousuna ja lainanottajien tiukentuvina vaatimuksina.

Edellä mainitut olosuhteet huomioon ottaen asiantuntijat uskovat, että vuodet 2019 ja 2020 ovat Venäjän kiinteistömarkkinoiden vaikeimmat vuodet. Sosiologisten tutkimusten mukaan jopa nykyisenä vuonna 2019 joka 10. venäläinen lykkäsi asunnon ostamista useilla vuosilla ja joka 6. päätti lykätä tätä tapahtumaa määräämättömään tulevaisuuteen. Siksi vuosina 2019-2020. kysyntä vähenee merkittävästi.

Toipuminen tapahtuu vasta vuosina 2019-2020. asuntolainojen korkojen lasku, valtion tukiohjelmien toteuttaminen kiinteistöalalla ja alueviranomaisten tuki.

Mitä asiantuntijat sanovat?

Venäjän kiinteistömarkkinoiden kysynnän heikkeneminen vuonna 2019 aiheuttaa talojen ja asuntojen hintojen laskun edelleen. Tämän ennusteen ovat antaneet kaikki asiantuntijat poikkeuksetta.

Nimetyn Venäjän talousyliopiston professori. G.V. Plekhanov, Venäjän kiinteistömarkkinoiden johtava analyytikko Gennadi Sternik

Vuonna 2019 asunto- ja toimitilamarkkinoiden pysähtymisen syvenemisen todennäköisyys on erittäin korkea. Markkinoiden elpyminen alkaa vasta vuonna 2020. Tämän seurauksena venäläisten kiinteistönvälittäjien tulisi valmistautua kohteiden kustannusten aktiiviseen alentamiseen. Tilannetta vaikeuttaa se, että rakennuttajat vähentävät kiinteistöjen tarjontaa hintojen laskun seurauksena. Samalla ensi vuotta voidaan pitää suotuisimpana ajankohtana investoinnille, joka voidaan varmasti myydä myöhemmin korkeammalla hinnalla.

Venäjän kiinteistönvälittäjien killan (RGR) puheenjohtaja Tatyana Demenyuk

Kiinteistöjen hinnat laskevat entisestään vuonna 2019. Pienin vähennys on 5-7 prosenttia. Kuitenkin, kuinka paljon markkinahintaa realistisesti voidaan laskea, voidaan arvioida vasta vuoden lopussa. Ensinnäkin kaatuminen vaikuttaa vanhoihin (60-80-luvulla rakennettuihin) asuntoihin laitamilla, joiden likviditeetti on heikko.

Uralin kiinteistökamarin puheenjohtaja Eduard Bogdanov

Jos vuosi 2016 oli mukava kiinteistön ostajille, koska markkinat tarjosivat heille huomattavan määrän vaihtoehtoja, jotka antoivat mahdollisuuden tinkiä ja odottaa, niin vuonna 2019 tilanne on toinen: merkittävän arvon alenemisen myötä vähentää tarjontaa noin 40 prosenttia.

Uralin rakentajien killan pääjohtaja

Vuonna 2019 uudisrakennuksissa kiinteistöjen hinnat laskevat, mikä johtaa ensisijaisten kiinteistömarkkinoiden "jäätymiseen". Kehittäjät eivät halua työskennellä tappiolla ja vähentävät siksi tarjontaa.

Näin ollen useimpien analyytikoiden ennusteet ennustavat Venäjän kiinteistömarkkinoiden hintojen laskua edelleen vuonna 2019. On kuitenkin myös mielipiteitä, joiden mukaan talojen ja asuntojen osto- ja myyntisegmenttiä aletaan kunnostaa vuonna 2019 talouden asteittaisen vakautumisen myötä. Tämän näkemyksen jakaa Sberbankin johtaja German Gref. Tarkka kuva talojen ja asuntojen kustannuksista, kysynnästä ja tarjonnasta Venäjällä selviää kuitenkin vasta tämän vuoden lopussa.

Kirjoitin jo vuonna 2015 artikkelin ennusteistani kiinteistömarkkinoiden tulevaisuudesta. Tänä vuonna päätin jatkaa perinnettä ja kirjoittaa kiinteistömarkkinaennusteen vuosille 2017 ja 2018. Koska olen kiinteistönvälittäjä Moskovassa, teen ennusteen Moskovan kiinteistömarkkinoista.

Haluaisin aloittaa analyysini siitä, että kiinteistöille on aina ollut kysyntää! Kiinteistö on välttämätön hyödyke. Vain ostajien vakavaraisuus voisi laskea, ei heidän lukumääränsä. En myöskään usko, että sitä, mitä markkinoilla nyt tapahtuu, voidaan kutsua kriisiksi. Kriisi tapahtui vuonna 2008. Ja se, mitä Venäjän taloudessa on tapahtunut vuodesta 2015 lähtien, voidaan kuvata yhdellä sanalla: helppoon rahaan pääsy on suljettu! Ja kaikille, tavallisesta kansalaisesta valtioon. Elämme siis vain reaalitalouden aikaa. Ja kaiken kriisistä puhumisen on katsottava johtuvan maailman geopoliittisesta jakautumisesta. Ja koska käsittelin politiikkaa, en voi mainita Venäjän federaation tulevia presidentinvaaleja. Oletan, että markkinoilla tulee lievää kyllästymistä rahalla, mikä vaikuttaa hieman ostajien maksukykyyn.

Vuonna 2016 tarjousten määrä asuntomarkkinoilla saavutti historiallisen maksiminsa. Eikä ilmeisesti tulevana vuonna uusien asuntojen käyttöönoton määrä kasva. Luulen, että näemme edelleen joidenkin kehittäjien suuria konkursseja. Jos muistetaan kymmenen vuoden takaista uudisrakennusmarkkinoiden tilannetta, niin kaikki asunnot myytiin loppuun rakentamisen alkuvaiheessa. Nyt tilanne on muuttunut dramaattisesti. On rakennettuja taloja, joissa yli puolet asunnoista on myymättä. Lisäksi suuri osa tällaisista asunnoista on jo valmiita tai laadukkaita korjauksia. Ja koko tämä myymättömien uusien rakennusten määrä kilpailee suoraan toissijaisten kiinteistömarkkinoiden asuntojen kanssa. Koska uusien rakennusten hinta on alhaisempi (tai sama), laatu on useimmissa tapauksissa korkeampi ja oston jälkeen voit heti muuttaa ja asua.

Mitä meillä oikeastaan ​​on?
1. Kuluttajakysyntä ei ole vähentynyt, vaan vain vähentänyt vakavaraisuuttaan.
2. Tarjousten määrä markkinoilla ylittää kysynnän ja jatkaa kasvuaan.
3. Kriisi on ollut hidas useiden vuosien ajan ja säilyttää edelleen vakautensa.

Tämän perusteella, kiinteistömarkkinaennusteeni seuraavaksi - markkinat jatkavat trendiään kohti hidasta mutta varmaa hintojen laskua. Tämä jatkuu sujuvasti seuraavat kaksi vuotta. En odota jyrkkiä hintojen laskua enkä nousua. Markkinadynamiikka viittaa siihen, että vuosittainen ennustettu kiinteistöjen arvon aleneminen tapahtuu 5-10 prosentin sisällä.

Mitä tehdä tässä tilanteessa?
Ensimmäinen ja perustavin neuvo on olla realisti ja tutkia kiinteistömarkkinoiden ennusteita. Sinun on ymmärrettävä, että markkinoilla ei ole enää ostajaa, joka olisi valmis ostamaan asuntosi katsomatta tai tinkimättä. Ennen ostopäätöksen tekemistä ostaja tutkii kaikki lukuisat tarjoukset ja valitsee niistä parhaan ja halvimman. Siksi, jos haluat myydä asunnon, katso markkinoiden dynamiikkaa kuusi kuukautta etukäteen. Yksinkertaisesti sanottuna, jos haluat myydä asunnon nyt, aseta sille hinta, joka on sille kuuden kuukauden kuluttua. Tai joudut johonkin junavaunuun seisomaan sivuraiteella. Myös Moskovan ostajan muuttuva mentaliteetti on syytä ottaa huomioon. Nykyään ostaja antaa useimmissa tapauksissa etusijalle uusia moderneja asuntoja lähimmällä Moskovan alueella sen sijaan, että ostaisi asunnon samalla rahalla vanhoissa viisi- tai yhdeksänkerroksisissa rakennuksissa Moskovassa.

A ?
Sinun ei pitäisi enää luottaa kiinteistöjen hintojen voimakkaaseen laskuun. Kyllä, kuten jo kirjoitin, hinnat laskevat hitaasti joka tapauksessa. Mutta mitä ostaja tarvitsee? Ratkaise asuntoongelmasi, mutta odottava asenne, jossa otetaan huomioon vuotuinen rahainflaatio, ei ratkaise kenenkään ongelmia. Kiinteistömarkkinoiden paras ostaja, osta nyt paras kiinteistö parhaaseen hintaan.

No, mitä pitäisi tehdä niiden, jotka haluavat sijoittaa rahaa asuinkiinteistöihin sijoitustarkoituksiin (vuokrata tai myydä voitolla muutaman vuoden kuluttua)? Haluan tuottaa sinulle heti pettymyksen, tämä tapahtuma on tuomittu epäonnistumaan alusta alkaen. Maksimi, jonka voit nyt saada vuokraamalla asunnon, on 4 tai 5 % vuodessa. Älä unohda vähentää kiinteistöveroa, tuloveroa, poistokuluja, ja asiat muuttuvat vielä surullisemmaksi. Ja en näe mitään järkeä puhua toiveista, jotka ovat kalliimpia muutaman vuoden kuluttua.

Tältä minusta näyttää tietämykseni ja ammatillisen kokemukseni perusteella. Voinko olla väärässä? Varmasti voi! Valitettavasti maassamme kaikki analyysit voidaan yliviivata yhden vallan kynänvedolla. Mutta tässä olen voimaton.

Kiinteistömarkkina-analyytikot arvioivat, kuinka asuntojen kustannukset Moskovan alueen ensi- ja jälkimarkkinoilla muuttuvat

Moskovan alueen kiinteistömarkkinoilla kulunutta vuotta leimasivat suuret alennukset: kiinteistönvälittäjät raportoivat silloin tällöin alennuskauppojen osuuden ja Rosreestr epätavallisen suuresta määrästä liiketoimia - sekä jälki- että päämarkkinoilla.

Selvittääkseen markkinoiden käyttäytymistä RBC Real Estate kysyi analyytikoilta, mitä he ajattelevat asuntojen hintojen muutoksista Moskovassa ja sen alueella uuden vuoden 2017 aikana.

— Moskovan asuntojen jälkimarkkinoiden tärkein trendi on hidas mutta varma hintojen lasku. Tammikuussa mediaanikustannus oli 1 neliö. m saavutti 185,9 tuhatta ruplaa. - ja tästä tuli koko vuoden maksimiarvo. Marraskuun lopussa tämä luku oli vähintään 181,4 tuhatta ruplaa. Tällainen hintojen lasku jää joillekin kiinteistömarkkinoiden toimijoille, varsinkin tavallisille kuluttajille, huomaamatta, sillä se on vain 0,3-0,5 % kuukaudessa. Mitä tulee myyntihintojen (eikä toimituskustannusten) todelliseen laskuun, se on vuoden aikana vähintään 10 prosenttia, koska useimmissa tapauksissa Moskovan jälkiasuntomarkkinoiden liiketoimet tapahtuvat alennuksella: tammikuussa osuus alennusmyynti oli 82%, marraskuussa - jo 86%. Vuoden 2016 viimeisten kuukausien tulosten perusteella myös keskimääräinen ostobudjetti laski: 8 miljoonasta ruplasta. elokuussa 7,85 miljoonaan ruplaan. Marraskuussa.

Odotamme vuonna 2017 toissijaisten asuntojen kiinteistöjen hintojen pysyvän nykyisellä tasolla tai laskevan edelleen noin 5-7 % vuodessa. Emme näe syitä hintojen nousuun lähitulevaisuudessa. Mitä tulee viime aikoina niin usein mainittuun pahamaineiseen hintapohjaan, niin markkinat saavuttavat sen ennusteemme mukaan vasta vuonna 2018 tai 2019.

— Odotamme Moskovassa uusien rakennusten hintojen nousevan vuonna 2017 inflaation rajoissa eli enintään 6 % vuodessa. Tämä johtuu siitä, että kehittäjät yrittävät säilyttää markkinaosuutensa ja pitää yllä myyntivauhtia. Lisäsyynä uusien asuntojen hintojen nousuun voi olla uusien täydennyshankkeiden ilmaantuminen Kolmannen liikennekehän sisällä. Tällaisten talojen toimitusmäärät ovat pieniä, mutta yleinen hintataso on pääsääntöisesti korkeampi kuin suurten teollisuusalueiden alueella.

Uudessa Moskovassa ja Moskovan alueella uusien rakennusten hintataso säilyy käytännössä ennallaan. Suuntaus uusien hankkeiden osuuden laskuun perustuskuolassa on tyypillistä myös näille kohteille, mutta hintojen nousua siirtymisen aikana seuraaviin rakentamisvaiheisiin täällä vaikeuttaa lisääntynyt kilpailu. Kehittäjälle on tärkeämpää säilyttää myyntihintatavoitteet, ehkäpä hinnankorotusten mallin täyttymisen kustannuksella rakentamisvalmiuden kasvaessa.

Moskovan ja alueen jälkimarkkinoilla vuonna 2017 voidaan odottaa hidasta hintojen nousua - 4-5 prosentin sisällä vuositasolla. Merkittävä tarjontamäärä ei anna hintojen nousta inflaation yläpuolelle, ja kauppojen loppuunsaattamiseksi useimpien myyjien on alennettava ilmoitettuja hintatasoja - alennuksen suuruus kuitenkin pienenee vähitellen. Moskovan alueen keskihintoja on nyt entistä vaikeampi analysoida, koska merkittävä osa aktiivisessa tarjonnassa esitetyistä eristä on asetettu hintoihin, jotka perustuvat nykyiseen tehokkaan kysynnän tasoon. Viime aikoina havaittu keskimääräisen hintatason lievä nousu kuvastaa näiden tonttien osuuden kasvua, ei markkinoiden luonnollista käyttäytymistä. Myös uuden vuoden aikana suuntaus asuntolainakauppojen osuuden kasvuun jatkuu.

Yksi viime vuosien asuntomarkkinoiden kysyntää ohjanneista pitkän aikavälin trendeistä on pitkä väestökehitys. 1980-luvun alkupuoliskolla syntynyt sukupolvi astui transaktioiden kysynnän aikakauteen. Koska kulutustottumukset muodostuivat jo Neuvostoliiton jälkeisellä ajalla, nykyaikaisten uusien rakennusten suurempi houkuttelevuus (verrattuna vanhentuneisiin Neuvostoliiton asuntoihin) sopii tähän malliin.

Yleensä kehittäjät aloittavat jälkimarkkinoilta ja, kuten viime vuosi osoittaa, he voittavat tämän kilpailun tehokkaampien mainoskampanjoiden, alennusmahdollisuuksien sekä tehokkaiden osamaksu- ja asuntolainaohjelmien ansiosta. Tämän suuntauksen käytännön ilmentymä on ostajien virta jälkimarkkinoilta ensimarkkinoille.

— Tehokas kysyntä on hyvin rajallista, koska kotitalouksien tulot eivät kasva. Kysynnän suhteellista vakautta tukevat alemmat hinnat ja neuvottelut jälkimarkkinoilla sekä budjettien uusien rakennusten määrän kasvu Moskovassa, josta voi nyt ostaa asunnon 3-4 miljoonalla ruplalla. Yritykset nostaa hintoja vastauksena kysynnän elpymiseen epäonnistuvat: kalliimpaan asuntoon ei ole varaa, joten he mieluummin kieltäytyvät kaupasta kuin maksavat enemmän.

Tämän seurauksena hintojen lasku jatkuu markkinoilla. Noston syvyys riippuu tarjonnan määrästä, joka on kasvanut merkittävästi viime vuosina. Pelkästään vuonna 2016 Vanhan Moskovan tarjonta kasvoi 2,8 miljoonalla neliömetrillä. m asuntoa. Monet hankkeet ovat vielä paperilla, mutta saattavat tulla markkinoille tulevina vuosina. Kysyntä ei pysty seuraamaan tätä volyymien kasvua, joten jos kehittäjät eivät hidasta uusien projektien käynnistämistä, hinnat jatkavat tasaista laskuaan noin 10 % vuodessa ja seuraavan viiden vuoden aikana ne voivat pudota 30-40 %. hinnassa.

— Vuonna 2017 asumisen keskihinta ensimarkkinoilla kasvaa maltillisesti 8 %:n sisällä. Painotettu keskihinta vuoden 2016 lopussa oli 238,2 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m (ilman eliittitarjontaa), vuosikasvu oli 1,4 %. Uusien rakennusten hintadynamiikkaan vaikuttaa kaksi monisuuntaista tekijää - toisaalta hintojen nousua edesauttaa hankkeiden rakentamisvalmiuden nousu, toisaalta sitä vetää alas uusien hankkeiden julkistaminen klo. alkuvaiheessa halvemmalla. Vuonna 2016 kasvutekijät voittivat, kun vuonna 2015 markkinoille tulleet suuret kokonaisvaltaiset kehityshankkeet nousivat.

Jälkimarkkinoiden osalta ennuste on varsin pessimistinen: koko vuoden 2016 aikana havaittu hintojen lasku, joka oli keskimäärin 15 % koko markkinoilla, jatkuu. Vanhalle kuin 80-luvulle vanhalle "paneelille" hinnanalennus voi olla 8%, uudemmissa monoliittisissa taloissa - 5%. Hintojen vakautumista ilman laskun pahenemista voidaan odottaa tietyissä kapeissa paikoissa - monoliittisissa taloissa useilla arvostetuilla alueilla kolmannen liikennekehän sisällä, kun uusia rakennuksia on rajoitetusti. Myöskään uusien paneelitalojen hinnat eivät todennäköisesti putoa, koska tämä on suosittu tuote jälkimarkkinoilla, koska se on pienempi budjetti kuin monoliitti ja korkeampi laatu verrattuna vanhaan paneelitalorakentamiseen.

— Eniten hinnat nousevat Moskovan alueella: ennustetaan 1 neliömetrin kustannusten nousua. m uusille rakennuksille Moskovan alueella 5 prosentin sisällä kuuden kuukauden ajan. Myönteistä dynamiikkaa edistää makrotalouden systemaattinen elpyminen ja sitä kautta ostajien vakavaraisuuden kasvu. Yksityiset sijoittajat, jotka toivovat saavansa voittoa kiinteistöjen myynnistä, palaavat markkinoille. Toinen syy Moskovan lähellä sijaitsevien uusien rakennusten hintojen nousuun on alueen rakentamisen määrän väheneminen, joka liittyy kaupunkisuunnittelupolitiikkaan "asu, työskentele ja rentoudu yhdessä paikassa". Kehitystä vahvistaa uusien asuntojen määrän väheneminen: vuoden 2016 11 kuukauden lopussa niitä oli 2,5 kertaa vähemmän kuin vuotta aiemmin. Moskovan alueen uusien rakennusten tarjonnan määrä laskee edelleen.

Asuntojen vakaata kysyntää Moskovan alueella edistää uskollinen hinnoittelu. Nykyään keskihinta 1 neliömetriä. m alueella, jopa lähimpänä Moskovan rajoja olevissa projekteissa, on lähes kaksi-kolme kertaa pienempi kuin vastaavassa Moskovan kehätien segmentissä ja 20 % edullisempi kuin Uudessa Moskovassa.

Vanhan Moskovan osalta ennustamme uusien rakennusten perinteisesti korkean osuuden palautumista bisnesluokan ja sitä korkeamman tason tarjontaan, millä on positiivinen vaikutus keskimääräiseen 1 neliömetrin hintaan. m. Suuntaus palauttaa perinteinen tarjontarakenne Moskovan kehätien sisällä voimistui vuoden 2016 toisella puoliskolla ja vuoden 2016 11 kuukauden lopussa kalliiden projektien (liiketoimintaluokka ja korkeampi) osuus Moskovan vanhojen rajojen sisällä kasvoi 7 prosenttiyksikköä - nyt se on 45 % uusien rakennusten kokonaisvolyymista.

Vanhan Moskovan tarjontarakenteen laadullisen muutoksen myötä keskimääräinen hinta nousi kuitenkin 1 neliömetrillä. m hillitsee uusien projektien jatkuva julkaiseminen. Perinteinen kriisiilmiö - massasegmenttiprojektien vallitsevuus - kuitenkin poistuu vähitellen pääomamarkkinoilta. Moskovan alueen uusien rakennusten nykyinen markkinatilanne luo odotuksia markkinoiden asteittaisesta elpymisestä ja hintojen asteittaisen nousun alkamisesta ensi vuonna.

Asuntojen jälkimarkkinoiden hintojen dynamiikka korreloi pääsääntöisesti uusien rakennusten hintojen dynamiikkaan 3–6 kuukauden viiveellä. Uusien rakennusmarkkinoiden elpyessä on siis odotettavissa jälkiasuntomarkkinoiden elpymistä ja sitä kautta hintojen nousua.

– Pääkaupungin jälkimarkkinat jatkavat viipymistään pitkittyneessä lamassa. Voimakkaasti hinnoiteltujen uusien rakennusten aiheuttama paine säilyy, ja myös myymättä jääneitä vanhoja asuntoja säilyy suuri ”ylijännitys”. Samaan aikaan emme näe ruplan hintojen tuntuvaa laskua - markkinoiden korjaus on jo pitkään ollut inflaation vetämä. Hintojen nousukierteen käynnistäminen edellyttää hyperinflaation vaihetta, johon nykyinen hallitus tuskin uskalla astua.

Ensimarkkinoilla tilanne on hieman suotuisampi, mutta myös täällä asuntojen tarjonta lisääntyy, mikä estää suorat hinnankorotukset. Tässä hintadynamiikka johtuu kuitenkin aluksi nykyisestä alennustasosta (8-15%) luopumisesta. Tämän seurauksena vuonna 2017 kehittäjien on läpäistävä toinen selviytymistesti.

Lyhyesti sanottuna vuoden 2017 asuntomarkkinat jäävät ostajan markkinaksi, joka saa asunnonomistajilta sekä runsaan valikoiman että hintajoustavuutta. Vain hyperinflaatioskenaario voi kääntää tämän tilanteen.

Venäjän ja maailmantalouden vakavat kriisiilmiöt edistävät asuntomarkkinoiden pysähtymistä, hintojen laskua ja vastaavasti väestön reaalikysynnän laskua.

Kiinteistömarkkinoiden nykytilannetta leimaa myyntimäärien lasku, vanhan kaluston asuntojen hintojen lasku, pankkien liiketoimien ja asuntoluottojen kokonaismäärän lasku.

Tällaisia ​​suuntauksia on muodostunut asteittain, viimeisen 2-3 vuoden aikana, seuraavista syistä:

• poliittisten ja taloudellisten sanktioiden käyttöönotto Venäjää vastaan, kielto ostaa suuria venäläisiä sijoitusyhtiöitä ja yksityisiä liikemiehiä ulkomailta;
• uusien rakennusten kustannusten lisääminen;
• volyymien väheneminen ja sen seurauksena rakennusyritysten konkurssi;
• potentiaalisten ostajien maksukyvyn heikkeneminen ja tulojen vakaan kasvun puute, vaikeudet velkojen maksamisessa;
• valuuttakurssien epävakaus, mikä aiheuttaa ongelmia ulkomaan valuutan määräisissä asunnoissa, kun ne muunnetaan Venäjän rupliksi;
• äskettäin liikkeeseen laskettujen asuntolainojen korkojen nostaminen ja mahdollisten lainanottajien ja vakuuksien tiukentaminen pankkien vaatimuksissa;
• rajoituksia ja tukia.

Kaikki tämä vaikutti negatiivisesti asuntomarkkinoiden hinnoitteluprosesseihin, asuntojen myyntiin ja vuokrausmääriin.

Kysynnän ja tarjonnan suhde

Suurin osa venäläisten taloustieteilijöiden ennusteista perustuu yleiseen näkemykseen, että vuonna 2017 on odotettavissa yleisen taantuman ja kiinteistöjen hintojen laskun jatkumista. Jos vuosina 2015-2016 kansalaisten tulot ja asuntojen ja liikekiinteistöjen kysyntä laski asteittain, niin seuraavana vuonna on mahdollista saavuttaa markkinoiden "pohja" eli romahdus.

Lisäksi tämä prosessi pitkittyy ja kestää 2–4 vuotta.

Nopean laskun vaihetta leimaa seuraavat ilmiöt:

1. uudet asunnot pyrkivät todennäköisesti minimoimaan riskejä vähentämällä käyttötilaa ja valitsevat toimintansa pääsuunnaksi vain taloudellisesti kannattavien kohteiden rakentamisen. Tämä politiikka johtaa pysyvään kiinteistöjen käyttöönoton vähentämiseen.
2. Venäjän väestön vakavaraisuus laskee edelleen nopeasti ja kiinteistöjen ostamisesta tai elinolojen parantamisesta tulee toissijaista. Kysynnän laskun tason tässä tilanteessa ennustetaan olevan 30 % kuluvaan vuoteen verrattuna. Tämä johtaa uusien rakennusten rakentamisen jäätymiseen, myymättömän tilan osuuden nousuun uudessa kodissa 50 prosenttiin ja painopisteen siirtymiseen toissijaisille kiinteistömarkkinoille.
3. Jälkimarkkinoiden tilanne tulee olemaan epäselvä. Vuoden 2017 alusta poistuu uusien asuntojen hankintaan myönnettävä edullinen valtiontukiohjelma. Tämä johtaa ostajien osuuden houkuttelemiseen ensimarkkinoilta. Jälkimarkkinoiden kiinteistöluokat huomioiden on odotettavissa, että vanhan kaluston neliöhinnat halpenevat vastaavasti laskevan kysynnän myötä ja luksusasuntojen ja liiketilojen hinnat pysyvät nykyisellä tasolla tai laskevat hieman . Tämä johtuu yleensä myyjien joustavuuden puutteesta ja haluttomuudesta alentaa hintaa missään olosuhteissa (vaikka myyntiprosessi viivästyisi pitkään).
4. Pankkien haluttomuus laskea asuntolainojen vuosikorkoja, tiukat vaatimukset kiinteistöille ja mahdollisille lainanottajille vaikuttavat myös niiden asuntolainasalkun volyymin laskuun, mikä vaikuttaa negatiivisesti kysynnän tasoon.
5. Liike- ja asuntovuokramarkkinoihin vaikuttavat vastaavasti kriisiilmiöt vuokratilojen volyymin voimakkaan romahduksen muodossa. Asuinrakennuksissa vuokralaiset keskittyvät asuntoihin ja huoneisiin, joissa on pienempi pinta-ala ja alhaiset kuukausivuokrat. Liikekiinteistöjen luokassa jatkuu trendi 1 neliömetrin kustannusten merkittävästä alenemisesta, jotta se myydään kaikin keinoin. Vuonna 2017 näihin markkinoihin vaikuttaa enemmän kysynnän ja tarjonnan välinen epätasapaino, joka johtaa viimeksi mainitun vahvaan epätasapainoon.

Nykytilanteen odotetaan vakiintuvan vuosiin 2019-2020 mennessä.

Juuri tähän aikaan ennustetaan elpymisen alkamista ja asteittaista paluuta kriisiä edeltäneelle tasolle.

Asuntojen hintataso vuonna 2017

Suurin osa asiantuntijoista, jotka ennustavat kiinteistömarkkinoiden kehitystä lähitulevaisuudessa, eivät uskalla lausua konkreettisia lukuja ja asuntojen hintoja.

Tilanteella on yksilöllinen skenaario kullakin tietyllä alueella. Moskovassa, Pietarissa ja joissakin muissa Venäjän federaation suurimmissa kaupungeissa on todennäköisesti jyrkkä hintojen laskukausi.

Kustannus lähestyy todellista arvoaan uusien taloudellisten realiteettien myötä, millä on vain positiivinen vaikutus asunto- ja liikekiinteistömarkkinoiden jatkokehitykseen.

Jotkut asiantuntijat ovat sitä mieltä, että hinnat laskevat ensi vuonna 5-7%, toiset odottavat yli 10-15 prosentin laskua. Analysoidaan johtavien venäläisten kiinteistöasiantuntijoiden ennusteita ja johtopäätöksiä.

Kiinteistöalan asiantuntijoiden mielipide

Venäjän Sberbankin johtaja G. Gref antaa ennusteen Venäjän kiinteistömarkkinoiden kehityksestä, joka perustuu siihen, että positiivista dynamiikkaa on havaittavissa vain suhteessa kysyntään. Hänen mukaansa suurin osa sijoittajista odottaa vielä suurempaa hintojen laskua jälkimarkkinoilla. Ja huolimatta asuinkiinteistöjen suhteellisen edullisista hinnoista, kasvua ei ole odotettavissa lähivuosina.

Vuosi 2016-2017 on suotuisa aika sijoittamiselle ilman mahdollisuutta saada nopeaa marginaalia. Tätä varten sinun on odotettava noin viisi vuotta.

Venäjän kauppakorkeakoulun professori G. Sternik ehdottaa Venäjän kiinteistömarkkinoiden laskua vuodesta 2017 lähtien. Hänen mukaansa asuntojen hinnat ja kysyntä laskevat ainakin vuoteen 2019 asti. Ensi vuonna kiinteistömarkkinat saavuttavat alimmansa. Suuri määrä vasta rakennettuja uusia rakennuksia jäädytetään, rakennusyritykset kieltäytyvät suurista hankkeista maan kansalaisten vakavaraisuuden jyrkän laskun vuoksi. Kriisi iskee pahiten pieniin kaupunkeihin, joissa transaktiovolyymien lasku on selvempää kuin yli miljoonan asukkaan kaupungeissa.

Uralin kiinteistökamarin esittämässä ennusteessa oletetaan myös Venäjän kiinteistömarkkinoiden kriisin kehittymistä. Vuosina 2017-2018 myyntimäärissä on jyrkkä lasku. Suuremmassa määrin tämä vaikuttaa vanhasta asunnosta sekä kaupunkien laitamille rakennettuihin asuntoihin. Tämä velvoittaa uusien talojen kehittäjät parantamaan rakentamisen ja maisemoinnin laatua, mikä houkuttelee potentiaalisia ostajia.

Kuluva vuosi on kamarin asiantuntijoiden mukaan suotuisin kausi asuinkiinteistöjen ostamiselle, koska sekä ensi- että jälkimarkkinoilla on monia kannattavia tarjouksia. Valtion tuki ja asuntolainakorkojen lasku lähitulevaisuudessa auttavat vaikuttamaan myönteisesti kiinteistömarkkinoiden tilanteeseen.

Kiinteistömarkkinoiden ennuste vuodelle 2017 on negatiivinen uudisrakennusalalla, koska tarjonta laskee jyrkästi ja monet investointiprojektit jäätyvät.

Kriisi johtaa selkeään epätasapainoon kysynnän ja tarjonnan välillä, jossa jälkimmäinen on selkeästi vallitseva, sekä kiinteistöjen myyntimäärien ja hintojen merkittävään laskuun.

Kesäkuu 2019: Jälkimarkkinoiden hintadynamiikka on edelleen erittäin segmentoitunut. Tilanne tietyssä paikassa määräytyy pääasiassa lauseen rakenteen perusteella. Halvimmat vaihtoehdot poistuivat markkinoilta viime vuoden kysynnän nousukauden aikana. Myyjät, joita ruokkivat puheet asuntojen jyrkästä jäljitelmästä heinäkuun 1. päivän jälkeen, jolloin 214-FZ:n muutokset astuvat voimaan, yrittävät nostaa hintoja siitä, mikä on jäljellä. Mutta ei kovin onnistuneesti, koska budjettiasumisen kustannukset olivat nousseet jo huomattavasti edellisinä kuukausina. Tämän seurauksena pääkysyntä virtaa keskisegmenteille, jotka eivät enää juurikaan eroa hinnaltaan halvoista. Markkinoiden pääulkopuoli on edelleen ylihinnoiteltu bisnesluokka. Samaan aikaan keskushallintopiirin eliittisegmentti nousi päinvastoin samaa uudistusta 214-FZ odottaessa. Todennäköisesti "raidat" markkinoilla jatkuvat syksyyn asti, jolloin osakerakentamisen uudistuksen ensimmäiset tulokset näkyvät. Lue lisää kiinteistömarkkinoiden trendeistä Analyysikeskuksen verkkosivun artikkeleista ja katsauksista:

Tarkat ennusteet

Kiinteistömarkkinoiden ennusteet vuoteen 2024 asti

Nykyinen tilanne

Laske itse: online-laskimet

Virallinen mielipide

Ennusteet ja katsaukset asuntomarkkinasegmenteistä:
uudet rakennukset Moskovassa ja Moskovan alueella, maaseutukiinteistöt