Μια αγορά ακινήτων που λειτουργεί από μόνη της. Μόσχα οι τιμές των κατοικιών μπορεί να πέσει απότομα Πτώση της αγοράς ακινήτων

Η αγορά ακινήτων είναι το τμήμα της οικονομίας που αντιδρά ιδιαίτερα έντονα στις διαδικασίες κρίσης. Η αρνητική δυναμική των τιμών του πετρελαίου, η αστάθεια της συναλλαγματικής ισοτιμίας του ρουβλίου και η επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης συμβάλλουν στην πτώση των τιμών των κατοικιών. Τι θα γίνει με τις τιμές των ακινήτων το 2019: Πρέπει οι επενδυτές να επενδύσουν τα χρήματά τους σε σπίτια και διαμερίσματα τώρα ή να περιμένουν καλύτερες στιγμές; Οι έγκυροι ειδικοί δίνουν απαντήσεις σε αυτό το ερώτημα.

Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν τη ρωσική αγορά ακινήτων;

Η ρωσική οικονομία συνεχίζει να λειτουργεί σε μια κρίση, και ως εκ τούτου η αγορά ακινήτων παραμένει επίσης σε πολύ τεταμένη κατάσταση, λόγω:

• Μια ενεργή μείωση της ζήτησης, η οποία προκαλείται από την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και την απροθυμία των πολιτών να κάνουν μεγάλες αγορές σε μια ασταθή μακροοικονομική κατάσταση.
• Μείωση του όγκου των κατασκευών λόγω της αύξησης των τιμών των υλικών και των δυσκολότερων συνθηκών για τη λήψη τραπεζικών δανείων για τους προγραμματιστές.

Αξίζει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή σε παράγοντες που επηρεάζουν αρνητικά τη λειτουργία της ρωσικής αγοράς ακινήτων:

• Επέκταση των κυρώσεων από τις δυτικές χώρες, που εμποδίζει τις εγχώριες τράπεζες να έχουν πρόσβαση σε φθηνές εξωτερικές πηγές κεφαλαίων και αποκλείει τη δυνατότητα μείωσης των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια.
• Μείωση του πραγματικού εισοδήματος των πολιτών, που δεν τους επιτρέπει να κάνουν επαχθείς πληρωμές στεγαστικών δανείων.
• Η πτώση της συναλλαγματικής ισοτιμίας του ρουβλίου, θέτοντας τους κατόχους στεγαστικών δανείων σε ξένο νόμισμα σε εξαιρετικά μειονεκτική θέση.
• Περιπλέκονται οι όροι για τη λήψη στεγαστικών δανείων, γεγονός που αντικατοπτρίζεται στην αύξηση των επιτοκίων και στις αυστηρότερες απαιτήσεις για τους δανειολήπτες.

Λαμβάνοντας υπόψη τις παραπάνω συνθήκες, οι ειδικοί πιστεύουν ότι το 2019 και το 2020 θα είναι τα πιο δύσκολα χρόνια για τη ρωσική αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με κοινωνιολογικές έρευνες, ακόμη και το τρέχον 2019, κάθε 10ος Ρώσος ανέβαλε την αγορά κατοικίας για αρκετά χρόνια και κάθε 6ος αποφάσισε να αναβάλει αυτό το γεγονός για ένα αόριστο μέλλον. Επομένως, το 2019-2020. θα υπάρξει σημαντική μείωση της ζήτησης.

Η ανάκαμψη θα γίνει μόνο το 2019-2020. επηρεάζονται από την πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, την εφαρμογή προγραμμάτων κρατικής στήριξης στον τομέα των ακινήτων και τη βοήθεια από τις περιφερειακές αρχές.

Τι λένε οι ειδικοί;

Η μείωση της ζήτησης στη ρωσική αγορά ακινήτων το 2019 θα προκαλέσει περαιτέρω πτώση στις τιμές των κατοικιών και των διαμερισμάτων. Αυτή η πρόβλεψη δίνεται από όλους ανεξαιρέτως τους ειδικούς.

Καθηγητής του Ρωσικού Οικονομικού Πανεπιστημίου. G.V. Πλεχάνοφ, κορυφαίος αναλυτής της ρωσικής αγοράς ακινήτων Gennady Sternik

Το 2019, η πιθανότητα εμβάθυνσης της στασιμότητας στην αγορά οικιστικών και μη κατοικιών είναι εξαιρετικά υψηλή. Η ανάκαμψη της αγοράς θα ξεκινήσει μόλις το 2020. Ως αποτέλεσμα, οι Ρώσοι μεσίτες θα πρέπει να προετοιμαστούν για μια ενεργή μείωση του κόστους των αντικειμένων. Η κατάσταση θα περιπλέκεται από το γεγονός ότι οι προγραμματιστές θα μειώσουν την προσφορά ακινήτων ως απάντηση στην πτώση των τιμών. Ταυτόχρονα, η επόμενη χρονιά μπορεί να θεωρηθεί η πιο ευνοϊκή περίοδος για επένδυση, η οποία σίγουρα μπορεί να πουληθεί σε υψηλότερη τιμή αργότερα.

Πρόεδρος της Ρωσικής Συντεχνίας Μεσιτών (RGR) Τατιάνα Ντεμενιούκ

Οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν ακόμη περισσότερο το 2019. Η ελάχιστη μείωση θα είναι 5-7%. Ωστόσο, θα είναι δυνατό να κριθεί πόσο μπορεί ρεαλιστικά να μειωθεί η τιμή της αγοράς μόνο στο τέλος του έτους. Πρώτα απ 'όλα, η πτώση θα επηρεάσει τις παλαιές κατοικίες (χτισμένες τη δεκαετία του '60-80) στα περίχωρα, που έχουν χαμηλή ρευστότητα.

Πρόεδρος του Επιμελητηρίου Real Estate Ural Eduard Bogdanov

Αν το 2016 ήταν άνετο για τους αγοραστές ακινήτων, αφού η αγορά τους παρουσίασε σημαντικό αριθμό επιλογών, δίνοντάς τους την ευκαιρία να διαπραγματευτούν και να περιμένουν, τότε το 2019 η κατάσταση θα είναι διαφορετική: μαζί με σημαντική μείωση της αξίας, θα υπάρξει είναι μείωση της προσφοράς κατά περίπου 40%.

Εκτελεστικός Διευθυντής της Συντεχνίας Οικοδόμων των Ουραλίων

Στα νέα κτίρια το 2019 οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν, κάτι που θα οδηγήσει σε «πάγωμα» της πρωτογενούς αγοράς ακινήτων. Οι προγραμματιστές δεν θα θέλουν να εργαστούν με ζημία και ως εκ τούτου θα μειώσουν την προσφορά.

Έτσι, οι προβλέψεις των περισσότερων αναλυτών προβλέπουν περαιτέρω πτώση των τιμών για τη ρωσική αγορά ακινήτων το 2019. Ωστόσο, υπάρχουν και απόψεις σύμφωνα με τις οποίες το τμήμα αγοραπωλησίας κατοικιών και διαμερισμάτων θα αρχίσει να αποκαθίσταται το 2019 λόγω της σταδιακής σταθεροποίησης της οικονομίας. Αυτή την άποψη συμμερίζεται και ο επικεφαλής της Sberbank German Gref. Ωστόσο, η ακριβής εικόνα του κόστους, της ζήτησης και της προσφοράς κατοικιών και διαμερισμάτων στη Ρωσία θα είναι σαφής μόνο στο τέλος του τρέχοντος έτους.

Το 2015 έγραψα ήδη ένα άρθρο για τις προβλέψεις μου για το μέλλον της αγοράς ακινήτων. Φέτος αποφάσισα να συνεχίσω την παράδοση και να γράψω μια πρόβλεψη της αγοράς ακινήτων για το 2017 και το 2018. Δεδομένου ότι είμαι μεσίτης στη Μόσχα, κάνω μια πρόβλεψη για την αγορά ακινήτων στη Μόσχα.

Θα ήθελα να ξεκινήσω την ανάλυσή μου με το γεγονός ότι πάντα υπήρχε ζήτηση για ακίνητα! Τα ακίνητα είναι απαραίτητο αγαθό. Μόνο η φερεγγυότητα των αγοραστών θα μπορούσε να μειωθεί και όχι ο αριθμός τους. Επίσης, δεν πιστεύω ότι αυτό που συμβαίνει τώρα στην αγορά μπορεί να ονομαστεί κρίση. Η κρίση συνέβη το 2008. Και αυτό που συμβαίνει στη ρωσική οικονομία από το 2015 μπορεί να περιγραφεί με μία λέξη: η πρόσβαση στο εύκολο χρήμα έκλεισε! Και για όλους, από τον απλό πολίτη μέχρι το κράτος. Άρα απλώς ζούμε σε μια περίοδο πραγματικής οικονομίας. Και όλες οι συζητήσεις για την κρίση πρέπει να αποδοθούν στη γεωπολιτική αναδιαίρεση του κόσμου. Και αφού έθιξα την πολιτική, δεν μπορώ να αναφέρω το γεγονός των μελλοντικών προεδρικών εκλογών στη Ρωσική Ομοσπονδία. Υποθέτω ότι θα υπάρξει ένας ελαφρύς κορεσμός της αγοράς με χρήματα, που θα επηρεάσει ελαφρώς τη φερεγγυότητα των αγοραστών.

Το 2016, ο αριθμός των προσφορών στην αγορά ακινήτων κατοικιών έφτασε στο ιστορικό μέγιστο. Και προφανώς, το επόμενο έτος, ο όγκος των νέων κατοικιών δεν πρόκειται να αυξηθεί. Υποθέτω ότι θα δούμε ακόμα μεγάλες χρεοκοπίες ορισμένων προγραμματιστών. Αν θυμηθούμε την κατάσταση στην αγορά νέων κτιρίων πριν από δέκα χρόνια, όλα τα διαμερίσματα εξαντλήθηκαν στο αρχικό στάδιο της κατασκευής. Τώρα η κατάσταση έχει αλλάξει δραματικά. Υπάρχουν χτισμένα σπίτια στα οποία δεν έχουν πουληθεί περισσότερα από τα μισά διαμερίσματα. Επιπλέον, ένας μεγάλος αριθμός τέτοιων διαμερισμάτων έχει ήδη τελειώσει ή με επισκευές υψηλής ποιότητας. Και όλος αυτός ο όγκος των απούλητων νέων κτιρίων βρίσκεται σε άμεσο ανταγωνισμό με τα διαμερίσματα στη δευτερογενή αγορά ακινήτων. Επειδή η τιμή στα νέα κτίρια είναι χαμηλότερη (ή η ίδια), η ποιότητα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις υψηλότερη και μετά την αγορά μπορείτε αμέσως να μετακομίσετε και να ζήσετε.

Τι έχουμε στην πραγματικότητα;
1. Η καταναλωτική ζήτηση δεν μειώθηκε, αλλά μόνο μείωσε τη φερεγγυότητά της.
2. Ο αριθμός των προσφορών στην αγορά υπερβαίνει τη ζήτηση και συνεχίζει να αυξάνεται.
3. Η κρίση είναι υποτονική εδώ και αρκετά χρόνια και συνεχίζει να διατηρεί τη σταθερότητά της.

Βασισμένο σε αυτό, η πρόβλεψή μου για την αγορά ακινήτωνεπόμενο - η αγορά θα συνεχίσει την τάση της προς μια αργή αλλά σίγουρη πτώση των τιμών. Αυτό θα συνεχιστεί ομαλά τα επόμενα δύο χρόνια. Δεν περιμένω απότομες πτώσεις τιμών, ούτε κάποια αύξηση. Η δυναμική της αγοράς δείχνει ότι η ετήσια προβλεπόμενη μείωση της αξίας των ακινήτων θα σημειωθεί εντός 5-10%.

Τι να κάνετε σε αυτή την κατάσταση;
Η πρώτη και πιο βασική συμβουλή είναι να είστε ρεαλιστές και να μελετάτε τις προβλέψεις της αγοράς ακινήτων. Πρέπει να καταλάβετε ότι δεν θα υπάρχει πλέον αγοραστής στην αγορά έτοιμος να αγοράσει το διαμέρισμά σας χωρίς να ψάξει ή να παζαρέψει. Πριν πάρει μια απόφαση αγοράς, ο αγοραστής θα μελετήσει όλες τις πολυάριθμες προσφορές και θα επιλέξει την καλύτερη και φθηνότερη από αυτές. Επομένως, εάν θέλετε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα, δείτε τη δυναμική της αγοράς έξι μήνες νωρίτερα. Με απλά λόγια, εάν θέλετε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα τώρα, ορίστε την τιμή για αυτό που θα είναι για αυτό σε έξι μήνες. Ή θα βρεθείτε σε ένα από τα βαγόνια του τρένου να στέκονται σε μια παρακαμπτήριο. Επίσης, αξίζει να ληφθεί υπόψη η μεταβαλλόμενη νοοτροπία του αγοραστή της Μόσχας. Σήμερα, ο αγοραστής, στις περισσότερες περιπτώσεις, θα δώσει προτεραιότητα σε νέες σύγχρονες κατοικίες στην πλησιέστερη περιοχή της Μόσχας, αντί να αγοράσει ένα διαμέρισμα με τα ίδια χρήματα σε παλιά κτίρια πέντε ή εννέα ορόφων στη Μόσχα.

ΕΝΑ ?
Δεν θα πρέπει πλέον να υπολογίζετε σε απότομη πτώση των τιμών των ακινήτων. Ναι, όπως έγραψα ήδη, οι τιμές θα μειωθούν σιγά σιγά σε κάθε περίπτωση. Τι χρειάζεται όμως ο αγοραστής; Λύστε το στεγαστικό σας πρόβλημα, αλλά μια στάση αναμονής, λαμβάνοντας υπόψη τον ετήσιο νομισματικό πληθωρισμό, δεν θα λύσει τα προβλήματα κανενός. Η καλύτερη αγοραστική θέση στην αγορά ακινήτων, αγοράστε τώρα το καλύτερο ακίνητο στην καλύτερη τιμή.

Λοιπόν, τι πρέπει να κάνουν όσοι θέλουν να επενδύσουν χρήματα σε οικιστικά ακίνητα για επενδυτικούς σκοπούς (ενοικίαση ή πώληση με κέρδος σε λίγα χρόνια); Θέλω να σας απογοητεύσω αμέσως, αυτό το γεγονός είναι καταδικασμένο σε αποτυχία από την αρχή. Το μέγιστο που μπορείτε να πάρετε τώρα με την ενοικίαση ενός διαμερίσματος είναι 4 ή 5% ετησίως. Μην ξεχάσετε να αφαιρέσετε φόρους ακινήτων, φόρους εισοδήματος, έξοδα απόσβεσης και τα πράγματα γίνονται ακόμα πιο θλιβερά. Και δεν βλέπω κανένα νόημα να μιλάμε για ελπίδες που θα είναι ακριβότερες σε λίγα χρόνια.

Έτσι μου φαίνεται, με βάση τις γνώσεις και την επαγγελματική μου εμπειρία. Μπορεί να κάνω λάθος; Σίγουρα μπορεί! Δυστυχώς, στη χώρα μας, κάθε ανάλυση μπορεί να διαγραφεί με το πάτημα της πένας μιας από τις δυνάμεις. Αλλά εδώ είμαι ανίσχυρος.

Οι αναλυτές της αγοράς ακινήτων αξιολόγησαν πώς θα αλλάξει το κόστος των διαμερισμάτων στην πρωτογενή και δευτερογενή αγορά της περιοχής της Μόσχας

Το απερχόμενο έτος στην αγορά ακινήτων της περιοχής της Μόσχας χαρακτηρίστηκε από μεγάλες εκπτώσεις: οι μεσίτες ανέφεραν κάθε τόσο το μερίδιο των συναλλαγών με έκπτωση και η Rosreestr ανέφερε έναν ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό συναλλαγών - τόσο στη δευτερογενή όσο και στην πρωτογενή αγορά.

Για να μάθει πώς θα συμπεριφερθεί η αγορά, η RBC Real Estate ρώτησε αναλυτές τι πιστεύουν για τις αλλαγές στις τιμές των κατοικιών στη Μόσχα και την περιοχή το νέο έτος, 2017.

— Η πιο σημαντική τάση στη δευτερογενή αγορά κατοικιών της Μόσχας είναι μια αργή αλλά σίγουρη πτώση των τιμών. Τον Ιανουάριο, το μεσαίο κόστος 1 τ. m έφτασε τα 185,9 χιλιάδες ρούβλια. - και αυτή έγινε η μέγιστη τιμή για ολόκληρο το έτος. Στα τέλη Νοεμβρίου, ο αριθμός αυτός έφτασε τα 181,4 χιλιάδες ρούβλια τουλάχιστον. Μια τέτοια πτώση τιμών παραμένει απαρατήρητη για ορισμένους παράγοντες της αγοράς ακινήτων, ειδικά για τους απλούς καταναλωτές, καθώς ανέρχεται μόνο σε 0,3-0,5% το μήνα. Όσον αφορά την πραγματική μείωση των τιμών πώλησης (και όχι το κόστος προμήθειας), κατά τη διάρκεια του έτους είναι τουλάχιστον 10%, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις οι συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά κατοικίας στη Μόσχα πραγματοποιούνται με έκπτωση: τον Ιανουάριο το μερίδιο του οι πωλήσεις με έκπτωση ήταν ίσες με 82%, τον Νοέμβριο - ήδη 86%. Με βάση τα αποτελέσματα των τελευταίων μηνών του 2016, ο μέσος προϋπολογισμός αγοράς μειώθηκε επίσης: από 8 εκατομμύρια ρούβλια. τον Αύγουστο στα 7,85 εκατομμύρια ρούβλια. Τον Νοεμβριο.

Αναμένουμε ότι το 2017, οι τιμές των ακινήτων στο τμήμα της δευτερεύουσας κατοικίας θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με τώρα ή θα συνεχίσουν να μειώνονται κατά περίπου 5-7% ετησίως. Δεν βλέπουμε λόγους να αυξηθούν οι τιμές στο εγγύς μέλλον. Όσο για το περιβόητο πάτο της τιμής, που τόσο συχνά αναφέρεται τελευταία, τότε, σύμφωνα με τις προβλέψεις μας, η αγορά θα το φτάσει μόνο το 2018 ή το 2019.

— Αναμένουμε ότι οι τιμές για τα νέα κτίρια στη Μόσχα το 2017 θα αυξηθούν εντός των ορίων του πληθωρισμού - δηλαδή, όχι περισσότερο από 6% ετησίως. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι προγραμματιστές προσπαθούν να διατηρήσουν το μερίδιο αγοράς τους και να διατηρήσουν τον ρυθμό των πωλήσεων. Ένας επιπλέον λόγος για την άνοδο των τιμών των νέων κατοικιών μπορεί να είναι η εμφάνιση νέων αναπτυξιακών έργων πλήρωσης εντός του Τρίτου Δακτυλίου Μεταφορών. Οι όγκοι προμήθειας σε τέτοια σπίτια είναι μικροί, αλλά το συνολικό επίπεδο τιμών είναι, κατά κανόνα, υψηλότερο από τα μεγάλα έργα στον χώρο των βιομηχανικών ζωνών.

Στη Νέα Μόσχα και στην περιοχή της Μόσχας, το επίπεδο τιμών για τα νέα κτίρια θα παραμείνει ουσιαστικά αμετάβλητο. Η τάση προς μείωση του μεριδίου των νέων έργων στο λάκκο θεμελίωσης είναι επίσης χαρακτηριστική για αυτές τις τοποθεσίες, αλλά η αύξηση των τιμών κατά τη μετάβαση στα επόμενα στάδια κατασκευής εδώ περιπλέκεται από τον αυξημένο ανταγωνισμό. Θα είναι πιο σημαντικό για τους προγραμματιστές να διατηρήσουν τους στόχους για τα ποσοστά πωλήσεων, ίσως εις βάρος της ικανοποίησης του μοντέλου των αυξήσεων τιμών καθώς αυξάνεται η ετοιμότητα κατασκευής.

Στη δευτερογενή αγορά της Μόσχας και της περιοχής το 2017, μπορεί κανείς να αναμένει μια αργή αύξηση των τιμών - εντός 4-5% σε ετήσιους όρους. Ένας σημαντικός όγκος προσφοράς δεν θα επιτρέψει στις τιμές να αυξηθούν πάνω από τον πληθωρισμό και για να ολοκληρωθούν οι συναλλαγές, οι περισσότεροι πωλητές θα πρέπει να μειώσουν τα δηλωμένα επίπεδα τιμών - ωστόσο, το μέγεθος της έκπτωσης θα μειωθεί σταδιακά. Οι μέσες τιμές στην περιοχή της Μόσχας γίνονται πλέον όλο και πιο δύσκολο να αναλυθούν, καθώς ένα σημαντικό μέρος των παρτίδων που παρουσιάζονται στην ενεργή προσφορά καθορίζονται σε τιμές που βασίζονται στο τρέχον επίπεδο πραγματικής ζήτησης. Η ελαφρά αύξηση του μέσου επιπέδου τιμών, που παρατηρείται πρόσφατα, αντανακλά αύξηση του μεριδίου αυτών των παρτίδων και όχι τη φυσική συμπεριφορά της αγοράς. Επίσης τη νέα χρονιά θα συνεχιστεί η τάση για αύξηση του μεριδίου των στεγαστικών συναλλαγών.

Μία από τις μακροπρόθεσμες τάσεις που ωθούν τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια είναι ο μακρύς δημογραφικός κύκλος. Η γενιά που γεννήθηκε το πρώτο μισό της δεκαετίας του 1980 εισήλθε στην εποχή της μεγαλύτερης ζήτησης για συναλλαγές. Δεδομένου ότι οι καταναλωτικές τους συνήθειες είχαν διαμορφωθεί ήδη στη μετασοβιετική εποχή, η μεγαλύτερη ελκυστικότητα των σύγχρονων νέων κτιρίων (σε σύγκριση με τις απαρχαιωμένες σοβιετικές κατοικίες) ταιριάζει σε αυτό το μοτίβο.

Σε γενικές γραμμές, οι προγραμματιστές ξεκινούν με τη δευτερογενή αγορά και, όπως έδειξε το περασμένο έτος, κερδίζουν αυτόν τον ανταγωνισμό χάρη στις πιο αποτελεσματικές διαφημιστικές καμπάνιες, τις ευκαιρίες εκπτώσεων και τα αποτελεσματικά προγράμματα δόσεων και στεγαστικών δανείων. Η πρακτική έκφραση αυτής της τάσης είναι η ροή των αγοραστών από τη δευτερογενή αγορά στην πρωτογενή αγορά.

— Η πραγματική ζήτηση είναι πολύ περιορισμένη, καθώς τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν αυξάνονται. Η σχετική σταθερότητα της ζήτησης υποστηρίζεται από τις χαμηλότερες τιμές και τις διαπραγματεύσεις στη δευτερογενή αγορά και την αύξηση του αριθμού των οικονομικών νέων κτιρίων στη Μόσχα, όπου μπορείτε τώρα να αγοράσετε ένα διαμέρισμα για 3-4 εκατομμύρια ρούβλια. Οι προσπάθειες να αυξηθούν οι τιμές ως απάντηση στην αναζωπύρωση της ζήτησης αποτυγχάνουν: οι άνθρωποι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά πιο ακριβά ακίνητα, επομένως προτιμούν να αρνηθούν τη συμφωνία παρά να πληρώσουν περισσότερα.

Ως αποτέλεσμα, η πτωτική τάση των τιμών συνεχίζεται στην αγορά. Το βάθος της απόσυρσης εξαρτάται από τον όγκο της προσφοράς, ο οποίος έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Μόνο το 2016 ο όγκος προσφοράς στην Παλιά Μόσχα αυξήθηκε κατά 2,8 εκατ. τ.μ. m κατοικιών. Πολλά έργα είναι ακόμα στα χαρτιά, αλλά ενδέχεται να βγουν στην αγορά τα επόμενα χρόνια. Η ζήτηση δεν μπορεί να συμβαδίσει με αυτήν την αύξηση σε όγκους, επομένως, εάν οι προγραμματιστές δεν επιβραδύνουν τον ρυθμό έναρξης νέων έργων, οι τιμές θα συνεχίσουν να μειώνονται σταθερά κατά περίπου 10% ετησίως και τα επόμενα πέντε χρόνια ενδέχεται να χάσουν 30-40% στην τιμή.

— Το 2017, το μέσο κόστος στέγασης στην πρωτογενή αγορά θα αυξηθεί μέτρια εντός 8%. Η μέση σταθμισμένη τιμή στο τέλος του 2016 ήταν 238,2 χιλιάδες ρούβλια. για 1 τετρ. m (εξαιρουμένης της προσφοράς ελίτ), η ετήσια αύξηση ήταν 1,4%. Η δυναμική των τιμών των νέων κτιρίων επηρεάζεται από δύο παράγοντες πολλαπλών κατευθύνσεων - αφενός, η αύξηση των τιμών διευκολύνεται από την αύξηση της κατασκευαστικής ετοιμότητας των έργων, αφετέρου, μειώνεται από την κυκλοφορία νέων έργων στο το αρχικό στάδιο με χαμηλότερο κόστος. Το 2016 επικράτησαν παράγοντες ανάπτυξης, καθώς τα έργα ολοκληρωμένης ανάπτυξης μεγάλης κλίμακας που εισήλθαν στην αγορά το 2015 αυξήθηκαν σε τιμές.

Για τη δευτερογενή αγορά, οι προβλέψεις είναι αρκετά απαισιόδοξες: η πτώση των τιμών, η οποία παρατηρήθηκε όλο το 2016 και έφτασε κατά μέσο όρο στο 15% σε ολόκληρη την αγορά, θα συνεχιστεί. Για ένα παλιό "πάνελ" παλαιότερο από τη δεκαετία του '80, η μείωση της τιμής μπορεί να είναι 8%, για νεότερα μονολιθικά σπίτια - 5%. Σταθεροποίηση των τιμών χωρίς επιδείνωση της πτώσης μπορεί να αναμένεται σε ορισμένες στενές τοποθεσίες - για μονολιθικές κατοικίες σε μια σειρά από αριστοκρατικές περιοχές εντός του Τρίτου Δακτυλίου Μεταφορών με περιορισμένη προσφορά σε νέα κτίρια. Επίσης, οι τιμές πιθανότατα δεν θα πέσουν για τα νέα σπίτια με πάνελ, καθώς πρόκειται για ένα δημοφιλές προϊόν στη δευτερογενή αγορά λόγω του χαμηλότερου προϋπολογισμού του σε σύγκριση με το μονόλιθο και της υψηλότερης ποιότητας σε σύγκριση με την κατασκευή παλαιών πάνελ.

— Οι τιμές θα αυξηθούν περισσότερο στην περιοχή της Μόσχας: προβλέπουμε αύξηση του κόστους 1 τ.μ. m για νέα κτίρια στην περιοχή της Μόσχας εντός 5% για έξι μήνες. Η θετική δυναμική θα διευκολυνθεί από τη συστηματική ανάκαμψη της μακροοικονομίας και, κατά συνέπεια, την αύξηση της φερεγγυότητας των αγοραστών. Οι ιδιώτες επενδυτές που ελπίζουν να αποκομίσουν κέρδη από την πώληση ακινήτων θα επιστρέψουν στην αγορά. Ο δεύτερος λόγος για την άνοδο της τιμής των νέων κτιρίων κοντά στη Μόσχα θα είναι η μείωση του όγκου των κατασκευών στην περιοχή, η οποία συνδέεται με την πολιτική πολεοδομικής στρατηγικής «ζω, εργάζεσαι και χαλαρώνεις σε ένα μέρος». Η τάση επιβεβαιώνεται από τη μείωση του αριθμού των νέων οικιστικών έργων: στο τέλος των 11 μηνών του 2016, υπήρχαν 2,5 φορές λιγότερα από ένα χρόνο νωρίτερα. Ο όγκος της προσφοράς νέων κτιρίων στην περιοχή της Μόσχας θα συνεχίσει να μειώνεται περαιτέρω.

Η σταθερή ζήτηση για στέγαση στην περιοχή της Μόσχας θα διευκολυνθεί από την πιστή τιμολόγηση. Σήμερα το μέσο κόστος 1 τ. m στην περιοχή, ακόμη και στα πλησιέστερα έργα στα σύνορα της Μόσχας, είναι σχεδόν δύο έως τρεις φορές χαμηλότερα από ό,τι σε ένα παρόμοιο τμήμα εντός του περιφερειακού δρόμου της Μόσχας και 20% πιο προσιτό από ό,τι στη Νέα Μόσχα.

Όσον αφορά την Παλιά Μόσχα, προβλέπουμε την αποκατάσταση του παραδοσιακά υψηλού μεριδίου των νέων κτιρίων στον όγκο προσφοράς της επιχειρηματικής θέσης και άνω, η οποία θα έχει θετικό αντίκτυπο στο μέσο κόστος του 1 τ.μ. μ. Η τάση αποκατάστασης της παραδοσιακής δομής εφοδιασμού εντός της Περιφερειακής Οδού της Μόσχας εντάθηκε το δεύτερο εξάμηνο του 2016 και στο τέλος των 11 μηνών του 2016, το μερίδιο των ακριβών έργων (επιχειρηματικής κατηγορίας και άνω) εντός των παλαιών ορίων της Μόσχας αυξήθηκε κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες - τώρα είναι 45% του συνολικού όγκου των νέων κτιρίων.

Ωστόσο, με μια ποιοτική αλλαγή στη δομή της προσφοράς στην Παλιά Μόσχα, μια αύξηση στη μέση τιμή 1 τ.μ. m θα περιοριστεί από τη συνεχή κυκλοφορία νέων έργων. Ωστόσο, το παραδοσιακά φαινόμενο της κρίσης - η επικράτηση έργων μαζικού τμήματος - θα εγκαταλείψει σταδιακά την κεφαλαιαγορά. Οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς για τα νέα κτίρια στην περιοχή της Μόσχας δημιουργούν προσδοκίες για σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς και την έναρξη μιας σταδιακής αύξησης των τιμών το επόμενο έτος.

Η δυναμική των τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας, κατά κανόνα, συσχετίζεται με τη δυναμική των τιμών των νέων κτιρίων με χρονική υστέρηση τριών έως έξι μηνών. Έτσι, καθώς η αγορά νέων κτιρίων ανακάμπτει, θα πρέπει να περιμένουμε αναζωπύρωση της δευτερογενούς αγοράς κατοικίας και, κατά συνέπεια, αύξηση των τιμών.

— Η δευτερογενής αγορά της πρωτεύουσας θα παρατείνει την παραμονή της σε μια παρατεταμένη ύφεση. Θα συνεχιστεί η πίεση από τα νέα κτίρια που έχουν υποχωρήσει σε μεγάλο βαθμό, και θα παραμείνει επίσης μια μεγάλη «προεξοχή» απούλητων παλαιών διαμερισμάτων. Ταυτόχρονα, δεν θα δούμε αξιοσημείωτη μείωση των τιμών του ρουβλίου - η διόρθωση της αγοράς οφείλεται εδώ και πολύ καιρό στον πληθωρισμό. Για να ξεκινήσει μια σπείρα αυξήσεων τιμών, απαιτείται ένα στάδιο υπερπληθωρισμού, στο οποίο το σημερινό κυβερνητικό υπουργικό συμβούλιο είναι απίθανο να τολμήσει να εισέλθει.

Η πρωτογενής αγορά βρίσκεται σε λίγο πιο ευνοϊκή κατάσταση, ωστόσο και εδώ αυξάνεται η προσφορά διαμερισμάτων, γεγονός που θα αποτρέψει τις άμεσες αυξήσεις τιμών. Ωστόσο, η δυναμική των τιμών εδώ θα οφείλεται αρχικά στην εγκατάλειψη του σημερινού επιπέδου των εκπτώσεων (8-15%). Ως αποτέλεσμα, το 2017, οι προγραμματιστές θα πρέπει να περάσουν άλλο ένα τεστ επιβίωσης.

Εν ολίγοις, η αγορά διαμερισμάτων του 2017 θα παραμείνει μια αγορά αγοραστών, η οποία θα λάβει τόσο μια πλούσια ποικιλία όσο και ευελιξία τιμών από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Μόνο ένα υπερπληθωριστικό σενάριο μπορεί να αναστρέψει αυτήν την κατάσταση.

Τα σοβαρά φαινόμενα κρίσης στη ρωσική και την παγκόσμια οικονομία συμβάλλουν στη στασιμότητα στην αγορά κατοικίας, σε χαμηλότερες τιμές και, κατά συνέπεια, σε πτώση της πραγματικής ζήτησης του πληθυσμού.

Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων σήμερα χαρακτηρίζεται από μείωση των όγκων πωλήσεων, πτώση των τιμών των κατοικιών της παλαιάς μετοχής, μείωση του συνολικού αριθμού συναλλαγών και στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν από τράπεζες.

Τέτοιες τάσεις έχουν διαμορφωθεί σταδιακά, τα τελευταία 2-3 χρόνια, για τους εξής λόγους:

• την επιβολή πολιτικών και οικονομικών κυρώσεων κατά της Ρωσίας, την απαγόρευση της απόκτησης τίτλων από μεγάλες ρωσικές επενδυτικές εταιρείες και ιδιώτες επιχειρηματίες στο εξωτερικό·
• αύξηση του κόστους κατασκευής νέων κτιρίων·
• μείωση του όγκου και, κατά συνέπεια, πτώχευση κατασκευαστικών εταιρειών.
• μείωση της φερεγγυότητας των πιθανών αγοραστών και έλλειψη σταθερής αύξησης του εισοδήματός τους, δυσκολίες στην αποπληρωμή του χρέους.
• αστάθεια των συναλλαγματικών ισοτιμιών, η οποία δημιουργεί πρόβλημα με τα στεγαστικά δάνεια σε ξένο νόμισμα όταν μετατρέπονται σε ρωσικά ρούβλια.
• αύξηση των επιτοκίων για τα πρόσφατα εκδοθέντα στεγαστικά δάνεια και αυστηροποίηση των τραπεζικών απαιτήσεων για πιθανούς δανειολήπτες και εξασφαλίσεις·
• όρια και επιδοτήσεις.

Όλα αυτά είχαν αρνητικό αντίκτυπο στις διαδικασίες τιμολόγησης στην αγορά κατοικίας, στους όγκους πωλήσεων και ενοικίων κατοικιών.

Σχέση προσφοράς και ζήτησης

Οι περισσότερες από τις προβλέψεις των Ρώσων οικονομολόγων συνοψίζονται στη γενική άποψη ότι το 2017 θα πρέπει να περιμένουμε συνέχιση της γενικής τάσης ύφεσης και πτώσης των τιμών των ακινήτων. Αν το 2015-2016 σημειώθηκε σταδιακή μείωση του εισοδήματος των πολιτών και της ζήτησης για στέγαση και εμπορικά ακίνητα, τότε τον επόμενο χρόνο είναι πιθανό να φτάσει στον «πάτο» ή κατάρρευση της αγοράς.

Επιπλέον, αυτή η διαδικασία θα είναι παρατεταμένη και θα διαρκέσει από 2 έως 4 χρόνια.

Η φάση της ταχείας πτώσης θα χαρακτηριστεί από τα ακόλουθα φαινόμενα:

1. Οι νέες κατοικίες πιθανότατα θα προσπαθήσουν να ελαχιστοποιήσουν τους κινδύνους μειώνοντας τον όγκο του ανατεθέντος χώρου και θα επιλέξουν την κατασκευή μόνο οικονομικά κερδοφόρων αντικειμένων ως κύρια κατεύθυνση της δραστηριότητάς τους. Αυτή η πολιτική θα οδηγήσει σε μόνιμη μείωση της κλίμακας ανάθεσης ακινήτων.
2. Το επίπεδο φερεγγυότητας του ρωσικού πληθυσμού θα συνεχίσει να μειώνεται ραγδαία και η αγορά ακινήτων ή η βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης θα γίνουν δευτερεύουσες. Το επίπεδο μείωσης της ζήτησης σε αυτή την κατάσταση προβλέπεται να είναι 30% σε σύγκριση με το τρέχον έτος. Αυτό θα οδηγήσει σε πάγωμα της κατασκευής νέων κτιρίων, αύξηση του μεριδίου του απούλητου χώρου σε μια νέα κατοικία στο 50% και μετατόπιση της έμφασης στη δευτερογενή αγορά ακινήτων.
3. Η κατάσταση στη δευτερογενή αγορά θα είναι διφορούμενη. Από τις αρχές του 2017 καταργείται το πρόγραμμα κρατικής επιδότησης με προνομιακά επιτόκια για την αγορά νέων κατοικιών. Αυτό θα οδηγήσει στην προσέλκυση μεριδίου αγοραστών από την πρωτογενή αγορά. Λαμβάνοντας υπόψη τις κατηγορίες ακινήτων στη δευτερογενή αγορά, αναμένεται ότι το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο στο παλιό απόθεμα θα γίνει φθηνότερο με παρόμοια μείωση της ζήτησης και οι τιμές των πολυτελών διαμερισμάτων και των επαγγελματικών χώρων θα παραμείνουν στα σημερινά επίπεδα ή θα μειωθούν ελαφρά. . Αυτό συνήθως οφείλεται στην έλλειψη ευελιξίας των πωλητών και στην απροθυμία τους να μειώσουν την τιμή υπό οποιεσδήποτε συνθήκες (ακόμα και αν η διαδικασία πώλησης καθυστερήσει για μεγάλο χρονικό διάστημα).
4. Η απροθυμία των τραπεζών να μειώσουν τα ετήσια επιτόκια των στεγαστικών δανείων, οι αυστηρές απαιτήσεις για ακίνητα και πιθανούς δανειολήπτες θα συμβάλουν επίσης στη μείωση του όγκου των στεγαστικών τους χαρτοφυλακίων, γεγονός που θα επηρεάσει αρνητικά το επίπεδο ζήτησης.
5. Η αγορά ενοικίασης εμπορικών και κατοικιών θα επηρεαστεί παρόμοια από φαινόμενα κρίσης με τη μορφή ισχυρής κατάρρευσης του όγκου των ενοικιαζόμενων χώρων. Στον τομέα των οικιστικών ακινήτων, οι ενοικιαστές θα επικεντρωθούν σε διαμερίσματα και δωμάτια με μικρότερες επιφάνειες και χαμηλά μηνιαία ενοίκια. Στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων θα συνεχιστεί η τάση σημαντικής μείωσης του κόστους 1 τετραγωνικού μέτρου προκειμένου να πωληθούν με κάθε μέσο. Το 2017, αυτή η αγορά θα επηρεαστεί περισσότερο από το ζήτημα της ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης προς μια ισχυρή ανισορροπία της τελευταίας.

Σταθεροποίηση της τρέχουσας κατάστασης αναμένεται έως το 2019-2020.

Σε αυτήν την περίοδο προβλέπεται η έναρξη της ανάκαμψης και η σταδιακή επιστροφή στα προ κρίσης επίπεδα.

Επίπεδο τιμών κατοικιών το 2017

Οι περισσότεροι ειδικοί που προβλέπουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στο εγγύς μέλλον δεν τολμούν να εκφράσουν συγκεκριμένα στοιχεία και τιμές κατοικιών.

Η κατάσταση θα έχει ξεχωριστό σενάριο σε κάθε συγκεκριμένη περιοχή. Η Μόσχα, η Αγία Πετρούπολη και ορισμένες άλλες μεγαλύτερες πόλεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας πιθανότατα θα βιώσουν μια περίοδο απότομης πτώσης των τιμών.

Στο πλαίσιο της νέας οικονομικής πραγματικότητας, το κόστος θα προσεγγίσει την πραγματική του αξία, κάτι που θα έχει μόνο θετικό αντίκτυπο στην περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων.

Ορισμένοι ειδικοί εκφράζουν την άποψη ότι οι τιμές θα μειωθούν το επόμενο έτος κατά 5-7%, άλλοι αναμένουν πτώση μεγαλύτερη από 10-15%. Ας αναλύσουμε τις προβλέψεις και τα συμπεράσματα κορυφαίων Ρώσων ειδικών στον τομέα των ακινήτων.

Γνώμη εμπειρογνωμόνων ακινήτων

Ο επικεφαλής της Sberbank της Ρωσίας G. Gref κάνει μια πρόβλεψη για την ανάπτυξη της ρωσικής αγοράς ακινήτων, με βάση το γεγονός ότι θα παρατηρηθεί θετική δυναμική μόνο σε σχέση με τη ζήτηση. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι περισσότεροι επενδυτές αναμένουν ακόμη μεγαλύτερο ρυθμό πτώσης των τιμών στη δευτερογενή αγορά. Και παρά τις σχετικά ευνοϊκές τιμές των οικιστικών ακινήτων, δεν αναμένεται ανάπτυξη τα επόμενα χρόνια.

Το 2016-2017 είναι μια ευνοϊκή περίοδος για επενδύσεις χωρίς δυνατότητα απόκτησης γρήγορου περιθωρίου. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να περιμένετε περίπου πέντε χρόνια.

Ο καθηγητής του Ρωσικού Οικονομικού Πανεπιστημίου Γ. Στέρνικ προτείνει πτώση στην αγορά ακινήτων στη Ρωσία από το 2017. Κατά τη γνώμη του, οι τιμές και η ζήτηση για κατοικίες θα μειωθούν τουλάχιστον μέχρι το 2019. Το επόμενο έτος η αγορά ακινήτων θα φτάσει στο χαμηλότερο σημείο της. Ένας μεγάλος αριθμός νεόδμητων νέων κτιρίων θα παγώσει, οι κατασκευαστικές εταιρείες θα αρνηθούν να αναλάβουν μεγάλα έργα λόγω της απότομης πτώσης της φερεγγυότητας των πολιτών της χώρας. Η κρίση θα πλήξει περισσότερο τις μικρές πόλεις, όπου η μείωση του όγκου των συναλλαγών θα είναι πιο αισθητή από ό,τι σε πόλεις με πληθυσμό άνω του ενός εκατομμυρίου.

Η πρόβλεψη που παρουσίασε το Επιμελητήριο Real Estate των Ουραλίων προϋποθέτει επίσης την ανάπτυξη κρίσης στη ρωσική αγορά ακινήτων. Θα υπάρξει απότομη μείωση του όγκου των πωλήσεων το 2017-2018. Σε μεγαλύτερο βαθμό, αυτό θα επηρεάσει τις κατοικίες από το παλιό απόθεμα, καθώς και αυτές που χτίστηκαν στα περίχωρα των πόλεων. Αυτό θα υποχρεώσει τους κατασκευαστές νέων κατοικιών να βελτιώσουν την ποιότητα κατασκευής και εξωραϊσμού, προσελκύοντας έτσι πιθανούς αγοραστές.

Η τρέχουσα χρονιά, σύμφωνα με τους ειδικούς του επιμελητηρίου, είναι η πιο ευνοϊκή περίοδος για αγορά οικιστικών ακινήτων λόγω της παρουσίας πολλών επικερδών προσφορών τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Η κρατική στήριξη και τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων στο εγγύς μέλλον θα βοηθήσουν να επηρεαστεί θετικά η κατάσταση στην αγορά ακινήτων.

Αρνητική είναι η πρόβλεψη της αγοράς ακινήτων για το 2017 στον τομέα της ανέγερσης νέων κτιρίων, καθώς θα σημειωθεί κατακόρυφη μείωση της προσφοράς και πάγωμα πολλών επενδυτικών σχεδίων.

Η κρίση θα οδηγήσει σε σαφή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης με σαφή υπεροχή της τελευταίας και σημαντική πτώση του όγκου πωλήσεων και των τιμών των ακινήτων.

Ιούνιος 2019:Η δυναμική των τιμών στη δευτερογενή αγορά παραμένει σε υψηλό βαθμό κατακερματισμένη. Η κατάσταση σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία καθορίζεται κυρίως από τη δομή της πρότασης. Οι φθηνότερες επιλογές έφυγαν από την αγορά κατά τη διάρκεια της έκρηξης της ζήτησης πέρυσι. Οι πωλητές, που τροφοδοτούνται από τις συζητήσεις για έντονη απομίμηση διαμερισμάτων μετά την 1η Ιουλίου, όταν τίθενται σε ισχύ οι αλλαγές στο 214-FZ, προσπαθούν να αυξήσουν τις τιμές για ό,τι έχει απομείνει. Αλλά όχι πολύ επιτυχημένα, επειδή το κόστος της οικονομικής στέγασης είχε ήδη αυξηθεί σημαντικά τους προηγούμενους μήνες. Ως αποτέλεσμα, η κύρια ζήτηση ρέει στα μεσαία τμήματα, τα οποία πλέον δεν διαφέρουν πολύ σε τιμή από τα φθηνά. Το κύριο αουτσάιντερ της αγοράς εξακολουθεί να είναι η υπερτιμημένη business class. Την ίδια στιγμή, το τμήμα της ελίτ στην Κεντρική Διοικητική Περιφέρεια, εν αναμονή της ίδιας μεταρρύθμισης 214-FZ, αντίθετα, ανέβηκε. Πιθανότατα, οι «ρίγες» στην αγορά θα συνεχιστούν μέχρι το φθινόπωρο, οπότε και θα εμφανιστούν τα πρώτα αποτελέσματα της μεταρρύθμισης των κατασκευών με μετοχικό κεφάλαιο. Διαβάστε περισσότερα για τις τάσεις της αγοράς ακινήτων στα άρθρα και κριτικές της ιστοσελίδας του αναλυτικού κέντρου:

Αναλυτικά οι προβλέψεις

Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων έως το 2024

Τρέχουσα κατάσταση

Υπολογίστε μόνοι σας: ηλεκτρονικές αριθμομηχανές

Έγκυρη γνώμη

Προβλέψεις και αξιολογήσεις για τμήματα της αγοράς κατοικίας:
νέα κτίρια στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας, ακίνητα στην ύπαιθρο