Ενέχυρο ακινήτου για εξασφάλιση χρηματικής απαίτησης. Ενέχυρο ακίνητης περιουσίας ως τρόπος εξασφάλισης υποχρεώσεων. Ενέχυρο ακίνητης περιουσίας: έννοια

Ο αιτών θέλει να εγκρίνει τις ρυθμίσεις για τη διαδικασία, τους όρους και το χρονοδιάγραμμα πώλησης της περιουσίας του οφειλέτη - πολίτη (IP)

Ο αιτών αμφισβητεί τα αποτελέσματα του πλειστηριασμού για την πώληση περιουσίας του οφειλέτη - πολίτη (IP)

Ο αιτών δεν συμφωνεί με τη διανομή κεφαλαίων από την πώληση περιουσίας του οφειλέτη - πολίτη (IP)

Ο πιστωτής θέλει να συμπεριλάβει στο μητρώο απαιτήσεων πιστωτών μια απαίτηση που βασίζεται σε συμφωνία αποζημίωσης

1. Από τα έσοδα από την πώληση του αντικειμένου του ενεχύρου, το εβδομήντα τοις εκατό χρησιμοποιείται για την εξόφληση των απαιτήσεων του πιστωτή βάσει της υποχρέωσης που εξασφαλίζεται με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη, αλλά όχι περισσότερο από το αρχικό ποσό της οφειλής για την εξασφαλισμένη υποχρέωση από το ενέχυρο και τους οφειλόμενους τόκους. Τα κεφάλαια που απομένουν από τα έσοδα από την πώληση του ενεχύρου κατατίθενται σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του οφειλέτη με την ακόλουθη σειρά:

είκοσι τοις εκατό του ποσού που προέρχεται από την πώληση του ενεχυριασμένου στοιχείου - για την εξόφληση των απαιτήσεων των πιστωτών πρώτης και δεύτερης προτεραιότητας σε περίπτωση που η άλλη περιουσία του οφειλέτη δεν επαρκεί για την εξόφληση αυτών των απαιτήσεων.

2. Εάν το ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη κατοχυρώνει τις απαιτήσεις του πτωχευτικού πιστωτή με σύμβαση δανείου, των εσόδων από την πώληση του αντικειμένου του ενεχύρου, το ογδόντα τοις εκατό χρησιμοποιείται για την εξόφληση των απαιτήσεων του πτωχευτικού πιστωτή βάσει του δανείου. συμφωνία που εξασφαλίζεται με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη, αλλά όχι περισσότερο από το αρχικό ποσό της οφειλής επί της υποχρέωσης που εξασφαλίζεται από το ενέχυρο και τους οφειλόμενους τόκους. Τα υπόλοιπα κεφάλαια από τα έσοδα από την πώληση του ενεχύρου κατατίθενται σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του οφειλέτη με την ακόλουθη σειρά:

το δεκαπέντε τοις εκατό του ποσού που προέρχεται από την πώληση του αντικειμένου ενεχύρου - για την εξόφληση των απαιτήσεων των πιστωτών πρώτης και δεύτερης προτεραιότητας σε περίπτωση που η άλλη περιουσία του οφειλέτη δεν επαρκεί για την εξόφληση αυτών των απαιτήσεων.

τα υπόλοιπα κεφάλαια - για την εξόφληση των δικαστικών εξόδων, των εξόδων πληρωμής αμοιβών στον διαχειριστή διαιτησίας και της πληρωμής για τις υπηρεσίες προσώπων που προσελκύονται από τον διαχειριστή διαιτησίας προκειμένου να διασφαλιστεί η εκπλήρωση των καθηκόντων που του έχουν ανατεθεί.

(δείτε το κείμενο στην προηγούμενη έκδοση)

2.1. Τα κεφάλαια που προορίζονται για την εξόφληση των απαιτήσεων των πιστωτών πρώτης και δεύτερης προτεραιότητας και παραμένουν στον ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του οφειλέτη μετά την πλήρη εξόφληση των απαιτήσεων αυτών, κατευθύνονται στην εξόφληση μέρους των απαιτήσεων των πτωχευτικών πιστωτών που εξασφαλίζονται με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη. που δεν εξοφλήθηκαν από την αξία των εξασφαλίσεων λόγω παρακράτησης μέρους της αξίας για εξόφληση απαιτήσεων πιστωτών πρώτης και δεύτερης προτεραιότητας σύμφωνα με τις παραγράφους 1 και το παρόν άρθρο.

Τα κεφάλαια που απομένουν μετά την πλήρη εξόφληση των δικαστικών εξόδων, τα έξοδα για την καταβολή αποδοχών στον διαχειριστή διαιτησίας και την πληρωμή των υπηρεσιών προσώπων που προσέλαβε ο διαχειριστής διαιτησίας προκειμένου να διασφαλίσει την εκπλήρωση των καθηκόντων που του έχουν ανατεθεί περιλαμβάνονται στην πτωχευτική περιουσία.

Οι απαιτήσεις των πιστωτών για υποχρεώσεις εξασφαλισμένες με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη που δεν ικανοποιούνται σε βάρος της αξίας των εξασφαλίσεων ικανοποιούνται ως μέρος των απαιτήσεων των πιστωτών τρίτης προτεραιότητας.

2.2. Οι απαιτήσεις του πιστωτή στο πλαίσιο της υποχρέωσης που εξασφαλίζεται με ενέχυρο δικαιωμάτων βάσει συμφωνίας τραπεζικού λογαριασμού ικανοποιούνται από την τράπεζα, βάσει εντολής του συνδίκου πτώχευσης, η χρέωση κεφαλαίων από τον λογαριασμό ενεχύρου του οφειλέτη και η έκδοσή τους στον πιστωτή βάσει της υποχρέωσης εξασφαλισμένα με ενέχυρο δικαιωμάτων βάσει συμφωνίας τραπεζικού λογαριασμού ή με πίστωσή τους στον λογαριασμό που υποδεικνύεται αυτός ο πιστωτής.

Οι απαιτήσεις των πιστωτών που αναφέρονται στην παρούσα παράγραφο ικανοποιούνται στο ποσό του εβδομήντα τοις εκατό των διαθέσιμων κεφαλαίων στον λογαριασμό ενεχύρου και εάν η ενεχύραση δικαιωμάτων βάσει της σύμβασης τραπεζικού λογαριασμού διασφαλίζει τις απαιτήσεις του πτωχευτικού πιστωτή βάσει της δανειακής σύμβασης, το ποσό του ογδόντα τοις εκατό των διαθέσιμων κεφαλαίων στον καθορισμένο λογαριασμό, αλλά όχι περισσότερο από το ποσό της απαίτησης που εξασφαλίζεται με την ενεχύραση δικαιωμάτων βάσει της συμφωνίας τραπεζικού λογαριασμού.

Τα κεφάλαια που απομένουν μετά την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών που προβλέπονται στην παρούσα παράγραφο χρησιμοποιούνται σύμφωνα με τους κανόνες που προβλέπονται στις παραγράφους 1 - 2.1 του παρόντος άρθρου.

3. Ο σύνδικος πτώχευσης ανοίγει ξεχωριστό λογαριασμό για τον οφειλέτη σε πιστωτικό οργανισμό, ο οποίος προορίζεται μόνο για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών σε βάρος των κεφαλαίων που λαμβάνονται από την πώληση της ασφάλειας σύμφωνα με το παρόν άρθρο (ειδικός τραπεζικός λογαριασμός του οφειλέτης).

Η ειδική συμφωνία τραπεζικού λογαριασμού του οφειλέτη ορίζει ότι τα κεφάλαια που βρίσκονται στον ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του οφειλέτη μπορούν να διαγραφούν μόνο για την εξόφληση των απαιτήσεων των πιστωτών πρώτης και δεύτερης προτεραιότητας, καθώς και για την εξόφληση δικαστικών εξόδων, εξόδων πληρωμής αμοιβών σε διαχειριστές διαιτησίας και πληρώνει για τις υπηρεσίες των προσώπων που εμπλέκονται διαχειριστή διαιτησίας προκειμένου να διασφαλίσει την εκπλήρωση των καθηκόντων που του έχουν ανατεθεί.

Συναλλαγές που γίνονται κατά παράβαση των απαιτήσεων της παρούσας παραγράφου μπορούν να κηρυχθούν άκυρες.

(δείτε το κείμενο στην προηγούμενη έκδοση)

Η αρχική τιμή πώλησης του αντικειμένου του ενεχύρου, η διαδικασία και οι προϋποθέσεις διεξαγωγής των πλειστηριασμών, η διαδικασία και οι προϋποθέσεις διασφάλισης της ασφάλειας του αντικειμένου του ενεχύρου καθορίζονται από τον πτωχευτικό πιστωτή, του οποίου οι απαιτήσεις διασφαλίζονται με ενέχυρο του ακινήτου που πωλείται. . Οι συγκεκριμένες πληροφορίες υπόκεινται σε συμπερίληψη από τον διαχειριστή διαιτησίας με έξοδα του οφειλέτη στο Ενιαίο Ομοσπονδιακό Μητρώο Πληροφοριών Πτώχευσης το αργότερο δεκαπέντε ημέρες πριν από την ημερομηνία έναρξης της πώλησης του ενεχυρασμένου αντικειμένου σε δημοπρασία.

(δείτε το κείμενο στην προηγούμενη έκδοση)

Σε περίπτωση διαφωνιών μεταξύ του πτωχευτικού πιστωτή σχετικά με υποχρέωση που εξασφαλίζεται με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη και του σύνδικου ή των προσώπων που συμμετέχουν στην υπόθεση της πτώχευσης, για θέματα αρχικής τιμής πώλησης, η διαδικασία και οι προϋποθέσεις υποβολής προσφορών για την πώληση του το ενεχυρασμένο αντικείμενο, η διαδικασία και οι προϋποθέσεις για τη διασφάλιση της ασφάλειας του ενεχυρασμένου αντικειμένου, καθένα από τα οποία, εντός δέκα ημερών από την ημερομηνία συμπερίληψης των πληροφοριών στο Ενιαίο Ομοσπονδιακό Μητρώο Πληροφοριών για την Πτώχευση, το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για την επίλυση τέτοιων διαφωνίες στο διαιτητικό δικαστήριο που εξετάζει την υπόθεση πτώχευσης, βάσει των αποτελεσμάτων των οποίων το διαιτητικό δικαστήριο εκδίδει απόφαση για τον καθορισμό της αρχικής τιμής πώλησης, την έγκριση της διαδικασίας και των όρων διεξαγωγής πλειστηριασμών για την πώληση του αντικειμένου ενεχύρου, τη διαδικασία και προϋποθέσεις για τη διασφάλιση της ασφάλειας του αντικειμένου του ενεχύρου, κατά των οποίων μπορεί να ασκηθεί έφεση. Εάν η πώληση του αντικειμένου του ενεχύρου πραγματοποιείται από κοινού με την πώληση άλλης περιουσίας του οφειλέτη, η διαδικασία και οι προϋποθέσεις για μια τέτοια πώληση δεν μπορούν να καθοριστούν χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του πτωχευτικού πιστωτή, του οποίου οι απαιτήσεις είναι εξασφαλισμένες με το ενέχυρο. του ακινήτου που πωλείται.

(δείτε το κείμενο στην προηγούμενη έκδοση)

Σε περίπτωση διαφωνιών μεταξύ πτωχευτικού πιστωτή για υποχρέωση που εξασφαλίζεται με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη και σύνδικο πτώχευσης, καθώς και μεταξύ πτωχευτικών πιστωτών για υποχρεώσεις που εξασφαλίζονται με ενέχυρο της ίδιας περιουσίας του οφειλέτη, σχετικά με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις για τη διεξαγωγή πλειστηριασμών για την πώληση του αντικειμένου ενεχύρου, καθένας από αυτούς έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για την επίλυση τέτοιων διαφωνιών στο διαιτητικό δικαστήριο που εξετάζει την υπόθεση πτώχευσης, βάσει των αποτελεσμάτων των οποίων το διαιτητικό δικαστήριο εκδίδει απόφαση για την έγκριση η διαδικασία και οι προϋποθέσεις διενέργειας πλειστηριασμών για την πώληση του αντικειμένου ενεχύρου, επί των οποίων μπορεί να ασκηθεί έφεση.

(δείτε το κείμενο στην προηγούμενη έκδοση)

4.1. Εάν ο εκ νέου πλειστηριασμός κηρυχθεί άκυρος, ο πτωχευτικός πιστωτής για υποχρεώσεις που έχουν εξασφαλιστεί με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη έχει το δικαίωμα να παρακρατήσει το ενεχυριασμένο αντικείμενο με εκτίμηση αυτού κατά δέκα τοις εκατό κάτω από την αρχική τιμή πώλησης στην εκ νέου δημοπρασία.

Ο πτωχευτικός πιστωτής για υποχρεώσεις που εξασφαλίζονται με ενέχυρο της περιουσίας του οφειλέτη, διατηρώντας το αντικείμενο του ενεχύρου, υποχρεούται να μεταφέρει κεφάλαια στο ποσό που καθορίζεται σύμφωνα με τις παραγράφους 1 και το παρόν άρθρο σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό με τον τρόπο που ορίζεται.

Από την κλίμακα χρήσης των τραπεζικών δανείων από πολίτες και εμπορικούς οργανισμούς μπορεί κανείς να κρίνει τη σταθερότητα και την ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας.

Η σχέση τραπεζικού δανεισμού και οικονομίας της χώρας ορίζεται ξεκάθαρα από το γεγονός ότι πίσω από σχεδόν κάθε δάνειο υπάρχει ένας προσανατολισμός του αποδέκτη του προς την επίλυση μακροπρόθεσμων προβλημάτων, όπως: η κατασκευή κτιρίων κατοικιών, η δημιουργία ή η ανακατασκευή μιας επιχείρησης, την κατασκευή εγκαταστάσεων σημαντικών για τις υποδομές της χώρας κ.λπ.

Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, ο κίνδυνος μη αποπληρωμής των δανείων έγινε σοβαρό πρόβλημα για τις εμπορικές τράπεζες. Όμως δεν είναι μυστικό ότι η τράπεζα εκδίδει δάνεια από τα ταμεία αποταμίευσης πολιτών και επιχειρήσεων, τα οποία είναι αποθηκευμένα σε καταθετικούς λογαριασμούς, ενώ υποχρεώνει να επιστρέψουν τα χρήματά τους στους καταθέτες με δεδουλευμένους τόκους. Δηλαδή, η τράπεζα είναι υποχρεωμένη να προστατεύει τα χρήματα των καταθετών της ενισχύοντας τις εγγυήσεις για την επιστροφή κεφαλαίων από τον δανειολήπτη. Οι πιο συνηθισμένοι τρόποι για να διασφαλιστεί ότι ο δανειολήπτης εκπληρώνει τις δανειακές υποχρεώσεις είναι η υποθήκη (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας) και η ενέχυρο κινητής περιουσίας.

Με βάση την τέχνη. 334 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το ενέχυρο δίνει το δικαίωμα προτεραιότητας στον πιστωτή-υποθηκοφύλακα να ικανοποιήσει την απαίτησή του σε βάρος του ενεχυρασμένου ακινήτου, εάν ο δανειολήπτης δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του για την αποπληρωμή του δανείου. Εξαίρεση αποτελούν οι περιπτώσεις πτώχευσης μιας επιχείρησης, όταν ο πιστωτής έχει δικαίωμα να λάβει τα κεφάλαιά του μόνο μετά την πρώτη και δεύτερη προτεραιότητα των πιστωτών, που είναι:

• πρώτα απ 'όλα - αποζημίωση για ηθική βλάβη και βλάβη που προκλήθηκε στη ζωή και την υγεία (παράγραφος 1, παράγραφος 4, άρθρο 134 του πτωχευτικού νόμου).
• το δεύτερο στάδιο είναι οι μισθοί και η καταβολή αποζημίωσης απόλυσης (παράγραφος 2, παράγραφος 4, άρθρο 134 του Πτωχευτικού Νόμου).

Ενέχυρο ακίνητης περιουσίας

Από το 1998, στη Ρωσική Ομοσπονδία, η υποθήκη ακίνητης περιουσίας ρυθμίζεται από τον νόμο περί υποθηκών. Οι γενικοί κανόνες του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με την εξασφάλιση μπορούν να εφαρμόζονται σε μια σύμβαση υποθήκης, όταν δεν ορίζεται διαφορετικά από τον νόμο περί υποθήκης.

Θέματα υποθήκης (άρθρο 76 περί υποθηκών νόμου):

• κτίρια και κατασκευές·
• γη;
• στήθος;
• δάση?
• απομονωμένα υδατικά συστήματα.
• αεροσκάφη και πλοία·
• πολυετείς φυτεύσεις?
• σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας·
• διαμερίσματα?
• ημιτελή κατασκευαστικά έργα.

Εκτός από τα προαναφερθέντα στεγαστικά στοιχεία, εξασφαλίσεις μπορεί να είναι κεφάλαια σε λογαριασμούς, ξένο νόμισμα χωρίς μετρητά κ.λπ.

Βασικά, οι εξασφαλίσεις που προκύπτουν από τη σχετική συμφωνία μπορεί επίσης να προβλέπονται από το νόμο. Για παράδειγμα, η δέσμευση βάσει νόμου ισχύει για διαμέρισμα ή κτήριο κατοικιών που αγοράστηκε ή κατασκευάστηκε με τη χρήση τραπεζικών πιστώσεων ή κεφαλαίων από στοχευμένο δάνειο (Ρήτρα 1, άρθρο 77 του Νόμου για τα Στεγαστικά Δάνεια).

Υποθηκοφύλακας είναι το πρόσωπο που ενέχυρο περιουσίας που του ανήκει. Ένα τέτοιο πρόσωπο μπορεί να είναι όχι μόνο ο οφειλέτης της κύριας υποχρέωσης, αλλά και τρίτος που επιθυμεί να δεσμεύσει την περιουσία του για να εξασφαλίσει την υποχρέωση κάποιου άλλου. Η σχέση μεταξύ του υπό την κύρια υποχρέωση οφειλέτη και του ενεχυραστή στην περίπτωση αυτή είναι εκτός της σύμβασης ενεχύρου.

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει το δικαίωμα να το διαθέσει κατά την κρίση του, δηλαδή μπορεί να το υποθηκεύσει, να το πουλήσει, να το δωρίσει κ.λπ. Εξαίρεση αποτελεί η περιουσία που έχει μεταβιβαστεί σε οικονομική διαχείριση. Μια επιχείρηση που κατέχει περιουσία που μεταβιβάστηκε σε οικονομική ιδιοκτησία μπορεί να ενεχυριάσει μόνο το κινητό μέρος αυτής της περιουσίας (άρθρο 2 του άρθρου 295 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Για την υποθήκη ακίνητης περιουσίας, η εταιρεία θα χρειαστεί την άδεια του ιδιοκτήτη. Η περιουσία ιδρυμάτων που χρηματοδοτείται από τα κεφάλαια του ιδιοκτήτη δεν μπορεί να υποθηκευθεί. Ταυτόχρονα, αυτά τα ιδρύματα μπορούν να δεσμεύσουν περιουσιακά στοιχεία που αποκτήθηκαν με κεφάλαια που λαμβάνονται από επιτρεπόμενες επιχειρηματικές δραστηριότητες (ρήτρα 2 του άρθρου 298 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Οι κρατικές επιχειρήσεις έχουν το δικαίωμα να υποθηκεύσουν τα ακίνητα και τα κινητά που τους έχουν εκχωρηθεί μόνο μετά από άδεια του ιδιοκτήτη. Η ισχύουσα νομοθεσία διατηρεί το δικαίωμα στις κρατικές επιχειρήσεις να διαθέτουν κατά την κρίση τους, συμπεριλαμβανομένων των εξασφαλίσεων, τα προϊόντα που παράγουν.

Η εξασφάλιση μπορεί να είναι όχι μόνο άμεση ιδιοκτησία, αλλά και δικαιώματα ιδιοκτησίας. Αυτό το δικαίωμα μπορεί να δεσμευτεί χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, εκτός εάν ο νόμος ή η συμφωνία προβλέπει απαγόρευση τέτοιων ενεργειών.

Συμφωνία ενεχύρου

Η δέσμευση επισημοποιείται με συμφωνία που συνάπτεται εγγράφως.

• αντικείμενο εξασφαλίσεων·
• αποτίμηση των εξασφαλίσεων·
• το μέγεθος, η διάρκεια και η ουσία της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων·
• προσδιορισμός του μέρους που θα έχει την εξασφάλιση για τη διάρκεια του δανείου.

Σύμβαση υποθήκης σύμφωνα με το άρθρο. Το άρθρο 339 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας υπόκειται σε συμβολαιογραφική επικύρωση στην τοποθεσία του ακινήτου που έχει ενεχυριαστεί. Συμβόλαιο ενεχύρου κινητής περιουσίας υπόκειται επίσης σε συμβολαιογραφική πράξη, εάν το ακίνητο αυτό κατοχυρώνει την κύρια υποχρέωση από τη σύμβαση. Μετά τη συμβολαιογραφική επικύρωση, το ενέχυρο ακινήτου υπόκειται σε κρατική εγγραφή, προκειμένου να αποφευχθεί η σύσταση ενεχύρου στο ίδιο ακίνητο πολλές φορές. Μαζί με άλλες συναλλαγές ακινήτων, η εγγραφή των στεγαστικών δανείων ρυθμίζεται από τον νόμο περί εγγραφής ακινήτων. Κινητή περιουσία, δηλαδή κάθε είδους μεταφορά, σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθ. 40 του Ενεχύρου Νόμου υπόκεινται σε υποχρεωτική εγγραφή του ενεχύρου.

Οποιαδήποτε απόκλιση από τις απαιτήσεις μιας συμφωνίας ενεχύρου οδηγεί στην αναγνώριση μιας τέτοιας συμφωνίας ως άκυρης.

Καταγγελία εγγύησης

Η δέσμευση τερματίζεται λόγω (άρθρο 352 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας):

• καταστροφή του ενεχυρασμένου αντικειμένου·
• καταγγελία της υποχρέωσης που εξασφαλίζεται από το ενέχυρο·
• καταγγελία δικαιωμάτων ιδιοκτησίας·
• πωλήσεις ενεχυριασμένων ακινήτων σε δημόσιο πλειστηριασμό·
• αδυναμία πώλησης του ενεχυρασμένου ακινήτου·
• μεταβίβαση δικαιωμάτων επί της ενεχυριασμένης περιουσίας στον ενεχυραστή·
• μεταφορά χρέους βάσει της κύριας υποχρέωσης σε άλλο πρόσωπο·
• κατάσχεση του ενεχυρασμένου ακινήτου από τον ενεχυραστή από τον νόμιμο ιδιοκτήτη ή ως κύρωση για αδίκημα ή έγκλημα.

Ο ενεχυραστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την επιστροφή της περιουσίας που κατέχει ο ενεχυραστής, εάν αυτός παραβιάζει κατάφωρα τις υποχρεώσεις για τη διασφάλιση της ασφάλειας του ενεχυριασμένου ακινήτου.

Μετά τη λύση του ενεχύρου υποθήκης, πρέπει να γίνει αντίστοιχη σημείωση στο μητρώο εγγραφής των συμβάσεων υποθήκης. Η καταγγελία ενεχύρου υποχρεώνει τον ενεχυρούχο να επιστρέψει το ενεχυριασμένο ακίνητο στον ιδιοκτήτη του.

Η σύγχρονη νομοθεσία στον τομέα του ενεχύρου στοχεύει στην προστασία των συμφερόντων και των δύο μερών, του ενεχυραστή και του ενεχυραστή. Διαβούλευση με δικηγόροσε αστικές υποθέσεις θα σας επιτρέψει να προστατευθείτε από παράνομες ενέργειες εκ μέρους οποιουδήποτε από τα μέρη της συμφωνίας ενεχύρου, καθώς και να προστατεύσετε την περιουσία ή τα δικαιώματά σας σε περίπτωση αμφιλεγόμενων καταστάσεων.

• εγγύηση Χαρακτηριστικά της σύμβασης και ευθύνη των μερών ;
• πίστωση. Χαρακτηριστικά σύμφωνα με το νόμο.

Με εκτιμιση,
Victoria Demidova, δικηγόρος.

Το ενέχυρο προέκυψε και αναπτύχθηκε ταυτόχρονα με την ανάδειξη στοιχείων της ιδιωτικής ιδιοκτησίας, ως χρηματοπιστωτικού και οικονομικού μέσου που παρείχε προστασία στους πιστωτές και συνέβαλε στην ανάπτυξη της επενδυτικής δραστηριότητας.

Με τη γενική του έννοια, ενέχυρομπορεί να οριστεί ως περιουσία ή άλλα τιμαλφή που χρησιμεύουν ως εγγύηση για ένα δάνειο. Δηλαδή, ενέχυρο είναι ένας ορισμένος τρόπος εξασφάλισης μιας υποχρέωσης με τον οποίο ο ενεχυροφύλακας (νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που αποδέχεται το αντικείμενο του ενεχύρου ως εγγύηση για δάνειο που έχει εκδοθεί), σε περίπτωση αδυναμίας του ενυπόθηκου δανειστή (νόμιμο οντότητα ή φυσικό πρόσωπο που παρείχε το αντικείμενο ενεχύρου για την εξασφάλιση της οφειλής του) έχει δικαίωμα προτεραιότητας έναντι άλλων πιστωτών να ικανοποιήσει την απαίτησή τους από την αξία του ενεχυριασμένου ακινήτου.

Το ενέχυρο προκύπτει βάσει συμφωνίας, καθώς και βάσει του Νόμου με την επέλευση των περιστάσεων που καθορίζονται σε αυτήν, εάν ο Νόμος ορίζει ποια περιουσία και για τη διασφάλιση της εκπλήρωσης της υποχρέωσης που αναγνωρίζεται ως ενεχυριασμένο.

Ο πιο συνηθισμένος τύπος ενεχύρου είναι η συμφωνία, όταν ο ενεχυραστής (οφειλέτης) οικειοθελώς ενέχυρα την περιουσία του συνάπτοντας κατάλληλη συμφωνία με τον ενεχυραστή (πιστωτή).

Το ενέχυρο είναι ένας τρόπος εξασφάλισης μιας υποχρέωσης και μια συμφωνία ενεχύρου δεν είναι ανεξάρτητη από τη φύση της, συνδέεται πάντα με μια άλλη συμφωνία (αγορά και πώληση, σύμβαση, προμήθεια, αποθήκευση κ.λπ.) που εξασφαλίζει. Επιπλέον, συνάπτεται συμφωνία, υποχρέωση εξασφαλισμένη με ενέχυρο, προκειμένου να αφαιρεθεί το ενεχυριασμένο ακίνητο από ενδεχόμενη ανάκτηση από απαιτήσεις άλλων πιστωτών. Μια συμφωνία ενεχύρου βρίσκεται πάντα πίσω από μια άλλη κύρια συμφωνία και εξαρτάται άμεσα από αυτήν.

Ο πιστωτής διατηρεί το δικαίωμα της δέσμευσης ακόμη και αν το ακίνητο εκποιηθεί από τον ιδιοκτήτη υπέρ τρίτων. Ωστόσο, το ενέχυρο δεν παρέχει κυριότητα (κατοχή ή χρήση) του ενεχυριασμένου ακινήτου μετά την παράβαση των υποχρεώσεών του από τον οφειλέτη, αλλά χρησιμεύει ως μέσο ικανοποίησης της κύριας αξίωσης του πιστωτή από την αξία του ενεχυρασμένου ακινήτου.

Πρέπει να σημειωθεί ότι οι κύριες διατάξεις σχετικά με την ενεχυρίαση καθορίζονται, πρώτον, από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και, δεύτερον, από το νόμο της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 29ης Μαΐου 1992 αριθ. 2872 - 1 «Περί Ενέχυρο". Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η ρύθμιση της ενεχύρου στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας μερικές φορές διαφέρει από τη ρύθμισή της στον προαναφερθέντα νόμο.

Η έννοια του ενεχύρου δεν μπορεί να εδραιωθεί πλήρως χωρίς να καθοριστεί ποιο είναι το αντικείμενο του ενεχύρου.

Αντικείμενο του ενεχύρου μπορεί να είναι τόσο κινητή και ακίνητη περιουσία, όσο και δικαιώματα ιδιοκτησίας, δηλαδή τα αντικειμενικά δικαιώματα των συμμετεχόντων στη σχέση, που σχετίζονται με την κυριότητα, τη χρήση και τη διάθεση περιουσίας, καθώς και με το υλικό αυτό(περιουσιακά) αξιώσεις που προκύπτουν μεταξύ συμμετεχόντων σε οικονομικές συναλλαγές σχετικά με τη διανομή αυτής της περιουσίας και την ανταλλαγή αγαθών, υπηρεσιών, τίτλων κ.λπ.

Το αντικείμενο του ενεχύρου μπορεί να είναι όχι μόνο ένα υπάρχον αντικείμενο ή δικαιώματα σε αυτό, αλλά και ακίνητο που δεν υπάρχει σε είδος κατά τη σύναψη της συμφωνίας, για παράδειγμα, μια μελλοντική συγκομιδή ή ένα κτίριο που θα κατασκευαστεί με δάνειο για που χρησιμεύει ως ασφάλεια.

Βασικός αρχές της εξασφάλισης:

1. Δημοσιότητα– διαθεσιμότητα πληροφοριών για την εξασφάλιση του ακινήτου για όλους τους ενδιαφερόμενους.

2. Ιδιαιτερότητα– το ενεχυρασμένο ακίνητο πρέπει, ως προς τα χαρακτηριστικά του (και ειδικότερα τον λειτουργικό του σκοπό) να ταιριάζει ακριβώς με τα στοιχεία που έχει ως αντικείμενο κρατικής εγγραφής.

3. Αυτοπεποίθηση– η αξία και η ρευστότητα του ακινήτου εγγυάται την αποπληρωμή του χρέους. Οι απαιτήσεις του ενεχυρούχου εκπληρώνονται με την εγγύηση της συμφωνημένης περιουσίας του ενεχυραστή. Ο ενεχυρούχος έχει δικαίωμα να λάβει, επί της ίδιας βάσης, ικανοποίηση από την ασφαλιστική αποζημίωση για απώλεια ή ζημία του ενεχυρασμένου περιουσιακού στοιχείου, ανεξάρτητα από το όφελος του οποίου είναι ασφαλισμένο, εκτός εάν η απώλεια ή η ζημία επήλθε για λόγους για τους οποίους ευθύνεται ο ενεχυρούχος.

Υπάρχει μεγάλος αριθμός είδη εξασφαλίσεων, τα οποία διαφέρουν μεταξύ τους ανάλογα με τα χαρακτηριστικά που αποτέλεσαν τη βάση τους.

Από άποψη σχέσεις των μερών στο ενεχυρασμένο ακίνητοΔιακρίνονται οι ακόλουθοι κύριοι τύποι εξασφαλίσεων:

– κλασικό ενέχυρο – το ακίνητο παραμένει στον ενεχυραστή.

– υποθήκη – το ακίνητο μεταβιβάζεται στον ενυπόθηκο δανειστή που έχει στην κατοχή του·

– σταθερό ενέχυρο – το ακίνητο παραμένει στον ενεχυραστή με σημάδια που υποδεικνύουν το ενέχυρο.

Το είδος της εξασφάλισης εξαρτάται επίσης από τους όρους αποπληρωμής του δανείου που ελήφθη ως εξασφάλιση. Υπάρχουν διάφοροι τύποι στεγαστικών δανείων. Η υποθήκη είναι μια ασφάλεια που ορίζει μια απαίτηση σε σχέση με το ενεχυριασμένο ακίνητο που παρέχεται από τον ενυπόθηκο δανειστή με σκοπό την εξασφάλιση δανείου.

1. Στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου. Ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να καταβάλλει μηνιαίες πληρωμές για την εξόφληση της οφειλής του δανείου και την πληρωμή τόκων. Τέτοια δάνεια ταξινομούνται ως αυτοαπόσβεση. Απόσβεση στην περίπτωση αυτή σημαίνει τη διαδικασία αποπληρωμής του κύριου χρέους και των τόκων του δανείου.

2. Ρυθμιζόμενο (ή ρυθμιζόμενο) επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Στην περίπτωση αυτή, το επιτόκιο συνδέεται με άλλο επιτόκιο της αγοράς και προσαρμόζεται σύμφωνα με τις μεταβολές του. Κατά κανόνα, οι προσαρμογές γίνονται όχι περισσότερο από μία φορά το χρόνο. Ταυτόχρονα, το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με ρυθμιζόμενο επιτόκιο είναι χαμηλότερο, κατά μέσο όρο, κατά 1,5–2 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, γεγονός που οφείλεται στην επίγνωση του κινδύνου που αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες ρυθμιζόμενων στεγαστικών δανείων. Η ουσία αυτού του κινδύνου είναι ότι η προσαρμογή αυξάνει το επιτόκιο υψηλότερα και ο όγκος των μηνιαίων πληρωμών αυξάνεται.

3. Στεγαστικά δάνεια με διαφοροποιημένες πληρωμές. Αυτά τα στεγαστικά δάνεια προβλέπουν σταδιακές αυξήσεις ή μειώσεις στις πληρωμές για την αποπληρωμή του δανείου. Τέτοια δάνεια μπορούν, για παράδειγμα, να χρησιμοποιηθούν όταν δανείζονται νέες οικογένειες που έχουν μικρότερο εισόδημα στην αρχή της περιόδου του δανείου από ό,τι στο τέλος.

4. Εγγυημένα στεγαστικά δάνεια. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται ασφαλιστής στεγαστικών δανείων.

Το δικαίωμα του ενεχύρου προκύπτει από τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης ενεχύρου και σε σχέση με το ενέχυρο περιουσίας που πρόκειται να μεταβιβαστεί στον ενεχυραστή, από τη στιγμή της μεταβίβασης αυτού του ακινήτου, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στη σύμβαση ενεχύρου.

Το ενέχυρο λύεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

– κατά την εκπλήρωση υποχρεώσεων για εξασφάλιση εξασφαλίσεων·

- σε περίπτωση κατάφωρων παραβιάσεων των υποχρεώσεων του ενεχύρου, που συνεπάγονται την απειλή καταστροφής της περιουσίας και κατόπιν αιτήματος του ενεχυραστή·

– κατά τη λήξη του ενεχύρου και την καταστροφή του ενεχυρασμένου ακινήτου, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στη σύμβαση ενεχύρου·

– εάν είναι αδύνατη η πώληση της εξασφάλισης.

Το ενέχυρο ακινήτου για την εξασφάλιση της χρηματικής απαίτησης του ενεχύρου έναντι του ενυπόθηκου δανειστή ονομάζεται υποθήκη.

Ωστόσο, εδώ υπάρχει ένα «αλλά». Δώσαμε έναν γενικό ορισμό της υποθήκης, από τον οποίο μπορούν να ακολουθήσουν πιο λεπτομερείς ορισμοί αυτής της έννοιας, με βάση τα χαρακτηριστικά, την κατάσταση και την εξέλιξη των στεγαστικών δανείων σε διάφορες χώρες. Για παράδειγμα, στις ΗΠΑ, το στεγαστικό δάνειο αναφέρεται σε δανεισμό μόνο στον τομέα της στέγασης. Επομένως, αν και μέχρι σήμερα, τα στεγαστικά δάνεια έχουν έναν ορισμένο διεθνή χαρακτήρα, είναι δύσκολο να δοθεί ένας αδιαμφισβήτητος ορισμός αυτής της έννοιας, καθώς ένας εκπρόσωπος μιας συγκεκριμένης χώρας και ομάδας πληθυσμού μπορεί να την προσαρμόσει με τον δικό του τρόπο (Shevchuk D.A. Διαμέρισμα με πίστωση χωρίς προβλήματα . – Μ.: AST: Astrel, 2008).

Η υποθήκη έχει δύο πτυχές: νομική και οικονομική.

Νομικό περιεχόμενοΗ υποθήκη συνίσταται στην επιβάρυνση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ακινήτων όταν αυτά ενεχυριάζονται.

Οικονομικό περιεχόμενοΗ υποθήκη είναι ένα μέσο αγοράς για τον κύκλο εργασιών των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα (σε περιπτώσεις όπου άλλες μορφές αποξένωσης - αγοραπωλησία, ανταλλαγή - είναι ακατάλληλες), επιτρέποντας την προσέλκυση πρόσθετων οικονομικών πόρων για την υλοποίηση οποιωνδήποτε έργων.

Η νομική ρύθμιση των στεγαστικών δανείων γίνεται με τη βοήθεια του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 102 - Ομοσπονδιακός νόμος «Περί υποθήκης» της 16ης Ιουλίου 1998.

Το αντικείμενο της υποθήκης μπορεί να είναι ακίνητα που καθορίζονται στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα δικαιώματα στα οποία είναι εγγεγραμμένα με τον τρόπο που έχει καθοριστεί για κρατική εγγραφή. Αυτή η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει:

1. Επιχειρήσεις ως ενοποιημένα ιδιοκτησιακά συγκροτήματα που χρησιμοποιούνται σε επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Για τη μεταβίβαση μιας επιχείρησης σε υποθήκη απαιτείται η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη του προαναφερόμενου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος δανειστής, χωρίς την άδεια του ενυπόθηκου δανειστή, δεν έχει δικαίωμα να μεταβιβάσει περιουσιακά στοιχεία που σχετίζονται με την επιχείρηση ως εξασφάλιση ή να συνάψει συναλλαγές με σκοπό την αλλοτρίωση περιουσίας που σχετίζεται με την επιχείρηση, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από τη σύμβαση υποθήκης (Shevchuk D.A. Mortgage: ακριβώς σχετικά με το συγκρότημα - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

Η υποθήκη μιας επιχείρησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εξασφάλιση μιας δέσμευσης σε ποσό που είναι τουλάχιστον το ήμισυ της αξίας όλης της περιουσίας που σχετίζεται με την επιχείρηση.

2. Κτίρια και κατασκευές(χρησιμοποιείται σε επιχειρηματικές δραστηριότητες) με ταυτόχρονη υποθήκη με την ίδια συμφωνία των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται ή τμημάτων αυτών των οικοπέδων που παρέχουν λειτουργικά αυτά τα κτίρια και κατασκευές. Είναι επίσης απαραίτητο να πούμε εδώ ότι εάν το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται το υποθηκευμένο αντικείμενο είναι μισθωμένο, τότε ταυτόχρονα με την υποθήκη του κτιρίου ή της κατασκευής, τα δικαιώματα μίσθωσης σε αυτό το οικόπεδο ή μέρος αυτού είναι απαραίτητα ενεχυριασμένα.

3. Κτίρια κατοικιών, διαμερίσματα και τμήματα κτιρίων και διαμερισμάτων κατοικιών, που αποτελούνται από έναν ή περισσότερους απομονωμένους χώρους.

4. Ξενοδοχεία, εξοχικές κατοικίες, εξοχικές κατοικίες, κατοικίες κήπου και άλλα κτίρια και χώροι που δεν προορίζονται για μόνιμη κατοικία.

5. Αεροσκάφη και θαλάσσια σκάφη, σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας και διαστημικά αντικείμενα.

6. Ημιτελή ακίνητα, και υλικά και εξοπλισμός που προετοιμάζονται για την κατασκευή τους.

7. Υδατικές περιοχές, απομονωμένα υδατικά συστήματα.

8. Δάση, πολυετείς φυτεύσεις.

Δεδομένου ότι τα ακίνητα που συνδέονται σταθερά με αυτό βρίσκονται στο οικόπεδο, η ενεχυρίαση κτιρίων, κατασκευών, επιχειρήσεων, χωριστών υδάτινων σωμάτων και πολυετών φυτεύσεων είναι πρακτικά αδύνατη χωρίς την ταυτόχρονη δέσμευση των αντίστοιχων οικοπέδων (αυτό έχει ήδη αναφερθεί παραπάνω ). Αυτό καθορίζει τον ειδικό ρόλο της γης στη σφαίρα των ασφαλειών.

9. Οικόπεδα που ανήκουν σε πολίτες, τις ενώσεις τους, νομικά πρόσωπα και προορίζονται για κηπουρική, κτηνοτροφία, ατομική στέγαση, κατασκευή κατοικιών και γκαράζ, οικιακά οικόπεδα προσωπικών βοηθητικών οικοπέδων και οικόπεδα που καταλαμβάνονται από κτίρια, κατασκευές ή κατασκευές, στο ποσό που απαιτείται. για την οικονομική τους συντήρηση (λειτουργική υποστήριξη).

Σύμφωνα με το Νόμο «Περί Υποθήκης», καθώς και το άρθρο. 135 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της υποθήκης θεωρείται ενεχυρασμένο μαζί με εξαρτήματα ως ενιαίο σύνολο.

Σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, το αντικείμενο υποθήκης δεν μπορεί να είναι:

– μέρος του ακινήτου, του οποίου η διαίρεση σε είδος είναι αδύνατη χωρίς αλλαγή του σκοπού του·

– περιουσία που έχει αποσυρθεί από την κυκλοφορία και δεν μπορεί να δεσμευτεί, καθώς και ακίνητα για τα οποία προβλέπεται υποχρεωτική ιδιωτικοποίηση ή η ιδιωτικοποίηση των οποίων απαγορεύεται·

– κρατική περιουσία: κρατικές και δημοτικές εκτάσεις, καθώς και γεωργικές εκτάσεις, κρατικές και δημοτικές ατομικές και πολυκατοικίες πολυκατοικιών, οικόπεδα υπεδάφους και ειδικά προστατευόμενες φυσικές περιοχές.

– τμήμα οικοπέδου, έκταση μικρότερη από το ελάχιστο μέγεθος για διάφορους σκοπούς και επιτρεπόμενες χρήσεις·

– μετοχές στην κυριότητα της κοινής ιδιοκτησίας κτιρίου κατοικιών χωριστά από την ιδιοκτησία του διαμερίσματος.

1 . Ο ενεχυραστής είναι ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει παράσχει ακίνητη περιουσία ως εξασφάλιση για την εξασφάλιση του χρέους του. Για αυτούς ισχύουν οι ακόλουθες απαιτήσεις:

– αξιοπιστία και φερεγγυότητα·

– εθελοντική παροχή ακίνητης περιουσίας ως εγγύηση.

– δυνατότητα προκαταβολής.

2 . Οι ενυπόθηκοι δανειστές (υποθήκες) είναι νομικά πρόσωπα που εκδίδουν δάνεια με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας. Αυτά περιλαμβάνουν τράπεζες, ταμεία και άλλα δανειστικά ιδρύματα με τα οποία οι ενυπόθηκοι δανειστές συνάπτουν συμφωνία για την παροχή στεγαστικού δανείου. Η υπηρεσία στεγαστικών δανειστών εξέδωσε στεγαστικά δάνεια καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης.

Στεγαστική τράπεζα- ίδρυμα που ειδικεύεται στην έκδοση μακροπρόθεσμων δανείων με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας. Δάνεια από τέτοιες τράπεζες δεν εκδίδονται μόνο για κατοικίες, αλλά και για βιομηχανικές κατασκευές (για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. Shevchuk D.A. Banking operations. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Ο δανεισμός μέσω τραπεζών στεγαστικών δανείων είναι ένα κλασικό πρόγραμμα στεγαστικών δανείων, βάσει του οποίου λειτουργούν τα περισσότερα προγράμματα στεγαστικών δανείων στην παγκόσμια πρακτική.

Πλεονεκτήματα του στεγαστικού δανεισμού για τις τράπεζες:

– σχετικά χαμηλός κίνδυνος κατά την έκδοση δανείων, δεδομένου ότι είναι εξασφαλισμένα με ακίνητη περιουσία.

– Ο μακροπρόθεσμος δανεισμός απαλλάσσει τις τράπεζες από ιδιωτικές διαπραγματεύσεις με πελάτες·

– τα στεγαστικά δάνεια παρέχουν στην τράπεζα ένα απόλυτα σταθερό πελατολόγιο.

– τα στεγαστικά δάνεια μπορούν να διαπραγματεύονται ενεργά στη δευτερογενή αγορά, γεγονός που επιτρέπει στην τράπεζα να διαφοροποιεί τον κίνδυνο με την πώληση της υποθήκης μετά την έκδοση του δανείου.

Μειονεκτήματα του στεγαστικού δανεισμού για τις τράπεζες:

– την ανάγκη διατήρησης προσωπικού με περιορισμένα προσόντα επαγγελματιών – εκτιμητών ακίνητης περιουσίας, η οποία παρουσιάζεται ως εγγύηση, γεγονός που αυξάνει το κόστος της τράπεζας·

– μακροπρόθεσμη εκτροπή κεφαλαίων·

– η μεγάλη διάρκεια της δανειακής περιόδου αποτελεί μεγάλη απειλή για τα μελλοντικά κέρδη της τράπεζας, καθώς είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί η δυναμική των επιτοκίων της αγοράς για τις επόμενες δεκαετίες.

Γενικά, ο στεγαστικός δανεισμός μέσω τραπεζών στεγαστικών δανείων πραγματοποιείται σύμφωνα με το σχήμα που παρουσιάζεται στο Σχ. 6.1.

Ρύζι. 6.1. Σχέδιο δανεισμού μέσω τράπεζας στεγαστικών δανείων

Η τράπεζα ενυπόθηκων δανείων παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή ένα δάνειο για την αγορά κατοικίας και συνάπτεται μεταξύ τους σύμβαση δανείου και κατά συνέπεια σύμβαση παροχής ασφάλειας. Ο αγοραστής κατοικίας είναι το κύριο πρόσωπο του μηχανισμού στεγαστικού δανείου που τον θέτει σε κίνηση. Στη συνέχεια, ο ενυπόθηκος δανειστής συνάπτει σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτων με τον πωλητή κατοικιών (εάν η κατοικία πωλείται από εταιρεία ακινήτων) ή σύμβαση κατασκευής (εάν η κατοικία κατασκευάζεται από συμβαλλόμενο κατασκευαστικό οργανισμό). Η ενυπόθηκη τράπεζα, από την άλλη πλευρά, έχει το δικαίωμα να πουλήσει την υποθήκη αυτού του ενυπόθηκου δανειστή στη δευτερογενή αγορά τίτλων (για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. Shevchuk D.A. Banking operations. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Η οικονομική πλευρά της εμφάνισης στεγαστικών δανείων με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας συνδέεται με τη δημιουργία συνθηκών για την παροχή σε σημαντικό αριθμό επενδυτών την ευκαιρία να λάβουν σχετικά φθηνά και μακροπρόθεσμα δάνεια με εξασφάλιση ενυπόθηκων τίτλων και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας τους σε ακίνητα περιουσία. Τα χαρακτηριστικά τέτοιων τίτλων πρέπει να λαμβάνονται υπόψη:

– μετατροπή σε ρευστή (νομισματική) μορφή δικαιωμάτων ιδιοκτησίας επί της ακίνητης περιουσίας του ενυπόθηκου δανειστή·

– χρήση τίτλων ως εξασφάλιση για στεγαστικό δάνειο.

Κεφάλαιο– ειδικό όργανο χρηματοδότησης, οργάνωσης ανέγερσης κατοικιών και αποπληρωμής δανείων σε ενυπόθηκους δανειστές.

Ρύζι. 6.2. Σχέδιο χρηματοδότησης με αφορολόγητο μοντέλο.

Σύμφωνα με αυτό το καθεστώς, ο αγοραστής μιας υποθήκης στη δευτερογενή αγορά τίτλων και η FSR συνάπτουν συμφωνία αγοράς και πώλησης για την υποθήκη. Οι ακόλουθοι τύποι συμφωνιών συνάπτονται μεταξύ του FSR και του αγοραστή κατοικίας: μια συμφωνία αγοραπωλησίας ακινήτων (ή μια συμφωνία αγοραπωλησίας για μερίδιο κατοικίας υπό κατασκευή), μια σύμβαση δανείου και μια συμφωνία ενεχύρου.

Το ταμείο συνάπτει επίσης συμφωνίες με τον πωλητή κατοικιών: σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτων, σύμβαση κατασκευής.

Τα τελευταία χρόνια, ορισμένες περιοχές της χώρας μας έχουν ήδη συσσωρεύσει κάποια εμπειρία στη χρηματοδότηση της κατασκευής μεμονωμένων κατοικιών με τη βοήθεια ειδικά δημιουργημένων κεφαλαίων.

Για παράδειγμα, στην περιοχή Belgorod δημιουργήθηκε ένα ταμείο για τη στήριξη της κατασκευής ατομικών κατοικιών σε αγροτικές περιοχές. Και είναι αυτή η περιοχή που είναι η γενέτειρα του τρόπου πληρωμής με αγροτικά προϊόντα για δάνεια που λαμβάνονται για ανέγερση κατοικιών. Παρόμοια με το Ταμείο Belgorod, το Ταμείο Samara δημιουργήθηκε στη Σαμάρα. Το 1996 χτίστηκαν 17 σπίτια με δάνεια από αυτό το ταμείο και το 1997 4 φορές περισσότερα. Το 1998, ο αριθμός αυτός έφτασε τις 200 μεμονωμένες κατοικίες. Τα κεφάλαια που λαμβάνονται από την πώληση αγροτικών προϊόντων, τα οποία χρησιμοποιούνται από κατοίκους της υπαίθρου, κατευθύνονται σε δανεισμό νέων ατόμων στη λίστα αναμονής.

3 . Πωλητές σπιτιών.Οι πωλητές μπορεί να είναι τόσο φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα, συμπεριλαμβανομένων εργολάβων κατασκευών και εταιρειών ακινήτων.

4 . Κυβερνητικά όργανα, οι οποίες

- πραγματοποιεί κρατική εγγραφή δικαιωμάτων επί ακινήτων και συναλλαγών με αυτό·

– να διατηρεί ένα ενιαίο κρατικό μητρώο δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα.

Η εγγραφή μιας σύμβασης υποθήκης πρέπει να πραγματοποιείται βάσει αίτησης του ενυπόθηκου δανειστή. Στο Σχ. Το 6.3 παρουσιάζει ένα διάγραμμα που απεικονίζει τη διαδικασία για την κρατική εγγραφή των στεγαστικών δανείων.

Ρύζι. 6.3. Η διαδικασία για την κρατική εγγραφή των στεγαστικών δανείων

Τα έξοδα πληρωμής των τελών για την κρατική εγγραφή των υποθηκών και την πραγματοποίηση αλλαγών και προσθηκών στο αρχείο εγγραφής της υποθήκης βαρύνουν τον ενυπόθηκο δανειστή, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά με συμφωνία μεταξύ αυτού και του ενυπόθηκου δανειστή (Shevchuk D.A. Δάνεια σε ιδιώτες. - M.: AST : Astrel, 2008).

Ο φορέας που είναι υπεύθυνος για την εγγραφή υποθήκης υποχρεούται να αποζημιώσει τον ενδιαφερόμενο για ζημίες που προκλήθηκαν από παράνομες ενέργειες ή αδράνειά του, συμπεριλαμβανομένης, για παράδειγμα, αδικαιολόγητης άρνησης κρατικής εγγραφής υποθήκης, καθυστέρησης στην κρατική εγγραφή υποθήκης πέραν της καθορισμένης περιόδου, κρατική εγγραφή κατά παράβαση των απαιτήσεων που απαιτούνται από τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας για το περιεχόμενο του αρχείου εγγραφής ή με άλλα σφάλματα, παράνομη ακύρωση του αρχείου εγγραφής.

5. Ασφαλιστικές εταιρείες. Αυτές μπορεί να είναι είτε κρατικές (δημοτικές) εταιρείες είτε αδειοδοτημένες ασφαλιστικές εταιρείες που ασφαλίζουν το υποθηκευμένο ακίνητο, καθώς και, εάν χρειάζεται, τη ζωή και την ικανότητα εργασίας του ενυπόθηκου δανειστή.

6 . Εκτιμητές. Αυτά περιλαμβάνουν τόσο ανεξάρτητους εκτιμητές όσο και γραφεία αξιολόγησης που παρέχουν επαγγελματικές εκτιμήσεις ακινήτων που έχουν δεσμευτεί ως εγγύηση.

7 . Στεγαστικά γραφεία. Τα ιδρύματα αυτά διασφαλίζουν τη διατήρηση της ρευστότητας στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων και στην αγορά τίτλων που εξασφαλίζονται με στεγαστικά δάνεια. Τα κύρια καθήκοντα του Οργανισμού:

– προσέλκυση νέων πηγών ιδιωτικού κεφαλαίου στον τομέα των στεγαστικών δανείων για κατοικίες·

– δημιουργία ρευστής δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων.

Χρησιμοποιώντας δικά του κεφάλαια και δανεισμένα κεφάλαια, ο Οργανισμός αγοράζει απαιτήσεις από εμπορικές τράπεζες στο πλαίσιο συμβάσεων στεγαστικών δανείων, διατηρώντας τη ρευστότητα των τραπεζών και αυξάνοντας την ελκυστικότητα του στεγαστικού δανεισμού (Shevchuk D.A. Banking operations. Principles. Control. Profitability. Risks. - M.: GrossMedia : ROSBUKH , 2007).

Τα στεγαστικά γραφεία στη χώρα μας δεν έχουν ακόμη αναπτυχθεί πλήρως.

Ένα παράδειγμα είναι η Μόσχα, όπου ο κύριος διαχειριστής του Προγράμματος Στεγαστικών Δανείων της Μόσχας είναι η ειδικά δημιουργημένη Μόσχα Υποθηκοφυλακείο (MIA). Οι λειτουργίες του MIA περιλαμβάνουν:

– ανάπτυξη και εφαρμογή ενιαίων προτύπων και τεχνολογιών στεγαστικών δανείων, η συμμόρφωση με τα οποία αποτελεί προϋπόθεση για την αγορά δανείων από πιστοποιημένους δανειστές της MIA·

– επαναγορά από πιστοποιημένους δανειστές MIA ενυπόθηκων δανείων που συμμορφώνονται με τα πρότυπα MIA·

– προσέλκυση κεφαλαίων επενδυτών με έκδοση και τοποθέτηση τίτλων που εξασφαλίζονται με δικά της περιουσιακά στοιχεία, καθώς και με εγγυήσεις της κυβέρνησης της Μόσχας.

Εάν ο στεγαστικός δανεισμός πραγματοποιείται μέσω του Ταμείου, τότε ο οργανισμός δημιουργείται με τη συμμετοχή του και εκπροσωπεί τις τοπικές αρχές και επίσης ενεργεί για λογαριασμό και υπό την εγγύηση του Ταμείου βάσει συμφωνίας αντιπροσωπείας.

8 . Εγγυητές-τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που εγγυώνται για τον ενεχυραστή και φέρουν περιουσιακή ευθύνη για τις υποχρεώσεις του. Εάν ο στεγαστικός δανεισμός πραγματοποιείται μέσω του Ταμείου, ο εγγυητής συνάπτει συμφωνία εγγύησης με αυτό το Ταμείο. Η συμμετοχή του εγγυητή στον μηχανισμό στεγαστικών δανείων αυξάνει την πιθανότητα αποπληρωμής των κεφαλαίων και ως εκ τούτου διασφαλίζει τη σταθερότητα και τη συνέχεια της διαδικασίας χρηματοδότησης.

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, έως και το 80% του συνόλου των δανείων εκδίδονται έναντι ακινήτων, γεγονός που υποδηλώνει την ανάπτυξη της οικονομίας. Οι όροι δανείου είναι αρκετά μεγάλοι (έως 40 χρόνια). Τα επιτόκια των πιστώσεων αλλάζουν υπό την επίδραση μακροοικονομικών διαδικασιών. Η υποθήκη βασίζεται στο κρατικό σύστημα εκτίμησης και περαιτέρω επανεκτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Η κτηματολογική (κανονιστική) αποτίμηση χρησιμεύει ως βάση για τον υπολογισμό των φόρων ακίνητης περιουσίας και ως αντικειμενικό μέτρο του μεγέθους του στεγαστικού δανείου. Σε περίπτωση μη καταβολής του δανείου, η ενυπόθηκη τράπεζα έχει τη δυνατότητα να αναγκάσει την πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Κατά κανόνα, για στεγαστικό δάνειο, οι τράπεζες προσελκύουν κεφάλαια τρίτων μέσω της τοποθέτησης των δικών τους τίτλων στο χρηματιστήριο - στεγαστικά ομόλογα, τα οποία είναι πολύ αξιόπιστα.

Επί του παρόντος υπάρχουν δύο προγράμματα στεγαστικών δανείων:

– δύο επιπέδων(«Αμερικανικό μοντέλο»), με βάση τη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων. Η ουσία του μοντέλου είναι η εξής. Η τράπεζα χορηγεί στεγαστικό δάνειο στον δανειολήπτη με αντάλλαγμα την υποχρέωση να μεταφέρει ένα σταθερό ποσό στην τράπεζα κάθε μήνα για ορισμένο χρονικό διάστημα. Η υποχρέωση αυτή του δανειολήπτη είναι εξασφαλισμένη με εξασφάλιση της αγορασμένης κατοικίας. Η τράπεζα πουλά το δάνειο σε ένα από τα γραφεία στεγαστικών δανείων, μεταβιβάζοντας ταυτόχρονα και τις εμπράγματες υποχρεώσεις. Τα πρακτορεία αποζημιώνουν αμέσως την τράπεζα για τα κεφάλαια που καταβλήθηκαν στον δανειολήπτη και σε αντάλλαγμα ζητούν να μεταφέρουν τις μηνιαίες πληρωμές που λαμβάνονται από αυτόν μείον το κέρδος της τράπεζας (περιθώριο) στο πρακτορείο. Το ποσό των μηνιαίων πληρωμών, δηλαδή το ποσοστό με το οποίο ο οργανισμός αναλαμβάνει να αγοράσει στεγαστικά δάνεια, καθορίζεται από τον ίδιο τον οργανισμό με βάση τις απαιτήσεις των επενδυτών για την κερδοφορία των σχετικών χρηματοοικονομικών μέσων. Τα στεγαστικά γραφεία, έχοντας αγοράσει έναν ορισμένο αριθμό στεγαστικών δανείων από εμπορικές τράπεζες, τα συγκεντρώνουν σε pools και δημιουργούν με βάση το κάθε ένα νέο τίτλο, η πηγή των πληρωμών του οποίου είναι οι πληρωμές από τους δανειολήπτες. Αυτές οι πληρωμές εγγυώνται όχι από ακίνητη ασφάλεια, αλλά από το πρακτορείο ως νομικό πρόσωπο. Τα πρακτορεία πωλούν τίτλους με υποθήκη στο χρηματιστήριο και στη συνέχεια ενεργούν επίσης ως μεσάζοντες, μεταφέροντας στον επενδυτή που αγόρασε τις πληρωμές ασφάλειας στην αντιπροσωπεία από την τράπεζα μείον το περιθώριο τους (για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. Shevchuk D.A. Τραπεζικές εργασίες. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, τα επιτόκια των τίτλων που υποστηρίζονται με στεγαστικά δάνεια είναι μόνο ελαφρώς υψηλότερα από τα επιτόκια των κρατικών τίτλων, γεγονός που εξηγείται από την εμπιστοσύνη των επενδυτών ότι σε περίπτωση μαζικής χρεοκοπίας των δανειοληπτών, η κυβέρνηση θα παράσχει την απαραίτητη οικονομική βοήθεια στους ενυπόθηκους οργανισμούς. εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις τους. Η κρατική στήριξη καθιστά δυνατό να θεωρούνται οι τίτλοι των στεγαστικών γραφείων ως πρακτικά ακίνδυνοι και επιτρέπει στους πιο συντηρητικούς επενδυτές, όπως τα συνταξιοδοτικά ταμεία, να επενδύουν σε αυτά, και επομένως διασφαλίζει τη ροή των φθηνότερων πόρων της αγοράς σε στεγαστικά δάνεια.

– μονοεπίπεδο(«Γερμανικό μοντέλο»). Πρόκειται για ένα αυτόνομο, ισορροπημένο μοντέλο στεγαστικών δανείων, που βασίζεται στην αρχή λειτουργίας της αποταμίευσης και του δανείου παρόμοια με τα γερμανικά «ιδιωτικά κατασκευαστικά ταμιευτήρια» - Bausparkasse, French Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Εδώ, ο επενδυτής έχει τη δυνατότητα να συγκεντρώσει την απαιτούμενη συνεισφορά για την αγορά ενός διαμερίσματος (για παράδειγμα, στο ποσό του 50% του κόστους του) για μεγάλο χρονικό διάστημα και στη συνέχεια να λάβει ένα στεγαστικό δάνειο για την αγορά (κατασκευή) του ένα προεπιλεγμένο διαμέρισμα. Το κατασκευαστικό ταμιευτήριο, ως κλειστή χρηματοοικονομική δομή, ξεκινά τις δραστηριότητές του με τη δημιουργία εγκεκριμένου κεφαλαίου και βάσει αυτού έχει τη δική του πηγή κεφαλαίων (συμπεριλαμβανομένου του στεγαστικού αποθέματος) για την έκδοση δανείων. Όλα τα διαθέσιμα κεφάλαια σε μετρητά (ιδιόκτητα και δανεικά) χρησιμοποιούνται μόνο για την εκτέλεση θεσμοθετημένων δραστηριοτήτων, δηλαδή για τη χρηματοδότηση της κατασκευής κατοικιών και την έκδοση στεγαστικών δανείων για την αγορά κατασκευασμένων διαμερισμάτων.

Άλλα στεγαστικά δάνεια

Στη Γερμανία υπάρχουν τα λεγόμενα «στεγαστικά δάνεια». Για να τα λάβει, ο δανειολήπτης χρειάζεται μόνο να παράσχει στην τράπεζα αντίγραφα εγγράφων που επιβεβαιώνουν το δικαίωμα του ιδιοκτήτη στο ακίνητο που χρησιμεύει ως εγγύηση για το δάνειο. Το μέγεθος του δανείου εξαρτάται από την αξία του αντικειμένου της εξασφάλισης του, δηλαδή από την αξία της περιουσίας του ενυπόθηκου δανειστή. Τέτοια δάνεια παρέχονται από στεγαστικές τράπεζες και τακτικά ταμιευτήρια για μεγάλες περιόδους έως και 30 ετών. Το επιτόκιο τους αναθεωρείται κάθε 5 χρόνια. Επιπλέον, στη Γερμανία εκδίδονται «συμβατικά δάνεια», τα οποία οι τράπεζες διανέμουν μαζί ή επιπρόσθετα σε «στεγαστικά δάνεια». Όσον αφορά τα επιτόκια, αυτά τα δάνεια προσεγγίζουν τα στεγαστικά δάνεια και πρακτικά διαφέρουν από αυτά μόνο με την παρουσία εγγύησης.

Στη Γερμανία, χορηγούνται προνομιακά δάνεια για οικογένειες με περιορισμένα εισοδήματα:

– τα προνομιακά δάνεια για βασικές ανάγκες, τα οποία χορηγούνται σε άτομα με χαμηλά εισοδήματα, είναι άτοκα και συνοδεύονται από καταβολή επιδοτήσεων (περίπου 40 χιλιάδες κατοικίες).

– προνομιακά δάνεια για βασικές ανάγκες, τα οποία παρέχονται σε άτομα με μέσο εισόδημα.

Στη Γαλλία, τα προνομιακά δάνεια ονομάζονται «πιστώσεις προνομιακής ιδιοκτησίας» και χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση της εισόδου στην ιδιοκτησία οικογενειών με μέτρια εισοδήματα. Ταυτόχρονα, τηρούνται οι κανόνες των τιμών, των συνθηκών διαβίωσης και των μέγιστων δυνατοτήτων πληρωμής των μελλοντικών κατοίκων. Τέτοια δάνεια εκδίδονται με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο για περίοδο 20 ετών.

Τα προνομιακά δάνεια στην Ιταλία διανέμονται από Land Credit Institutes και εκδίδονται για περίοδο που δεν υπερβαίνει τα 25 χρόνια. Το μέγεθός τους φτάνει το 100% του κόστους που σχετίζεται με την αγορά κατοικίας. Τα επιτόκια τέτοιων δανείων μειώνονται ανάλογα με τα κεφάλαια που διαθέτει ο δανειολήπτης.

Στην Ισπανία, τα «εγκεκριμένα στεγαστικά δάνεια» έχουν γίνει ευρέως διαδεδομένα. Εκδίδονται από δημόσιες (επίσημες) πιστωτικές αρχές και ιδιωτικά ιδρύματα με ευνοϊκότερους όρους από τους όρους της αγοράς, τόσο ως προς τα επιτόκια, το μερίδιο μετρητών και τη διάρκεια αποπληρωμής του δανείου. Προκειμένου να τονωθεί η έκδοση αυτών των δανείων από διάφορα πιστωτικά ιδρύματα, οι οικονομικές αρχές, πρώτα απ' όλα, τα απαλλάσσουν από την ανάγκη ύπαρξης υποχρεωτικών αποθεματικών για τους σκοπούς αυτούς.

Στη Γαλλία, υπάρχουν «δεσμευμένα δάνεια». Μπορούν να εκδίδονται από όλα τα ιδρύματα που αναλαμβάνουν να συμμορφώνονται με ορισμένα πρότυπα, χωρίς όμως την προϋπόθεση να ληφθούν υπόψη οι οικονομικές δυνατότητες (εισόδημα). Δάνεια μπορούν να εκδοθούν τόσο για αγορά νέων διαμερισμάτων όσο και για αγορά παλαιών, εάν ο δανειολήπτης εκτελεί εργασίες εκεί σε ποσό ίσο με το 25% του κόστους, καθώς και για μεγάλες επισκευές.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, ένα δάνειο για έναν τραπεζικό δανειολήπτη για να αγοράσει την πρώτη του κατοικία εκδίδεται ως εξής. Το φυλλάδιο της τράπεζας «Πληροφορίες για αγοραστές κατοικίας» δίνεται στον αγοραστή κατοικίας. Περιγράφει λεπτομερώς πώς να επιλέξετε τη σωστή ασφάλιση και δάνειο, ποια είναι η διαδικασία για την αγορά κατοικίας και παρέχει ένα έντυπο αίτησης για δάνειο. Τα δάνεια χορηγούνται σε άτομα άνω των 18 ετών μέχρι το 95% της υποθήκης. Το μέγεθος του δανείου προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας το ετήσιο εισόδημα του δανειολήπτη επί 3. Εάν δύο δανειολήπτες λάβουν δάνειο ταυτόχρονα, το μέγεθος του δανείου προσδιορίζεται ως εξής: 2,25 x το συνολικό εισόδημα των δανειοληπτών ή 3 x το υψηλότερο εισόδημα ενός από τους οι δανειολήπτες + 1,13 x εισόδημα δεύτερος δανειολήπτης.

Εάν ο τραπεζικός δανειολήπτης αποφασίσει να αγοράσει ένα νέο σπίτι για να αντικαταστήσει το παλιό, η τράπεζα χορηγεί στεγαστικό δάνειο ύψους έως και 80% του κόστους ή της τιμής αγοράς του σπιτιού (όποιο είναι το χαμηλότερο). Εάν ο δανειολήπτης της τράπεζας αποφασίσει να μείνει στο αρχικό σπίτι, η τράπεζα θα του αποζημιώσει έως και το 80% της υποθήκης.

Στην Ιταλία, οι «προβολές γης» έγιναν ευρέως διαδεδομένες. Εκδίδονται από Ινστιτούτα Δανεισμού γης με εγγύηση υποθήκης. Η περίοδος αποπληρωμής για ένα τέτοιο δάνειο είναι τουλάχιστον 18 μήνες (κατά μέσο όρο - από 2 έως 4 χρόνια). Ο επόμενος τύπος στεγαστικών δανείων που χρησιμοποιούνται στην Ιταλία είναι τα «μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια», τα οποία εκδίδονται επίσης από τα Land Credit Institutes και άλλα δανειστικά ιδρύματα. Τα ιδρύματα δανείων γης εκδίδουν τέτοια δάνεια για περίοδο 10 έως 25 ετών με σταθερό ή συχνότερα αναθεωρημένο επιτόκιο κάθε 5 χρόνια. Μπορούν να καλύψουν το 50% της τιμής αγοράς ή το 75% της τιμής κατασκευής. Άλλα πιστωτικά ιδρύματα εκδίδουν τέτοια δάνεια για περίοδο 5 έως 15 ετών με επιτόκιο της αγοράς με πληρωμές για την αποπληρωμή του χρέους κάθε 6 μήνες.

Οι βασικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή των κλασικών μοντέλων στεγαστικού δανεισμού είναι η σταθερότητα της οικονομίας, η αξιοπιστία και αποτελεσματικότητα του χρηματοπιστωτικού και πιστωτικού συστήματος, η παρουσία μιας ανεπτυγμένης αγοράς κινητών αξιών, η υψηλή φερεγγυότητα του πληθυσμού και το σημαντικότερο, η ενεργή συμμετοχή του κράτους ως εγγυητής της σταθερότητας όλου του συστήματος σχέσεων στις υποθήκες.

Ωστόσο, σήμερα υπάρχει σημαντικός αριθμός συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας που εφαρμόζουν τα δικά τους προγράμματα στεγαστικών δανείων (ψευδουποθηκών) και έχουν συσσωρεύσει κάποια εμπειρία στον τομέα αυτό.

Το πρώτο πρόγραμμα στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία αναπτύχθηκε από την ανώνυμη εταιρεία Housing Initiative Corporation μαζί με τη Sberbank της Ρωσίας και τη Gosstrakh της Ρωσίας.

Αυτό το πρόγραμμα παρέχει διάφορα προγράμματα στεγαστικών δανείων για την κατασκευή κατοικιών:

1. «Forward-creditinvest». Αυτό το σχέδιο έχει σχεδιαστεί για εμπορικούς προγραμματιστές (νομικά πρόσωπα) που κατασκευάζουν κατοικίες με σκοπό την περαιτέρω πώλησή τους σε πλούσιους πελάτες, συμπεριλαμβανομένων εμπορικών κατασκευών. Το αντικείμενο του ενεχύρου στην περίπτωση αυτή είναι το ίδιο το κατασκευαστικό έργο. Η εγγραφή εξασφαλίσεων και η έκδοση δανείου γίνονται σταδιακά, καθώς προχωρά η κατασκευή της διευκόλυνσης.

2. «Retrocreditinvest». Αυτό το πρόγραμμα απευθύνεται σε πολίτες που θέλουν να βελτιώσουν τις συνθήκες διαβίωσής τους. Το δάνειο εκδίδεται έναντι της ασφάλειας υπάρχοντος διαμερίσματος και μόνο εάν η αγοραία αξία του είναι υψηλότερη από το κόστος κατασκευής ενός νέου.

3. «Futuresinvest». Αυτό το καθεστώς απευθύνεται σε πολίτες που δεν θέλουν να υποθηκεύσουν την περιουσία τους. Υπάρχουν δύο πιθανές επιλογές για αυτό:

– το διαμέρισμα πωλείται σε πλειστηριασμό με την προϋπόθεση της αναβολής έξωσης μέχρι την ολοκλήρωση της ανέγερσης νέας κατοικίας. Ο πρώην ιδιοκτήτης σπιτιού επενδύει ανεξάρτητα τα έσοδα από την πώληση του διαμερίσματος στην ανέγερση ακινήτων, αναλαμβάνοντας τον οικονομικό κίνδυνο και πληρώνοντας τους λογαριασμούς του επενδυτή-προγραμματιστή.

– ο ιδιοκτήτης του σπιτιού αναθέτει στον επενδυτή-δημιουργό την πώληση παλαιών κατοικιών και την ανέγερση νέας, μεταφέροντας παράλληλα σε αυτόν όλους τους οικονομικούς κινδύνους αστάθειας της τελικής τιμής νέας κατασκευής.

4. «Combinvest». Αυτό το πρόγραμμα βασίζεται σε ένα συνδυασμένο σχέδιο οργάνωσης της διαδικασίας επένδυσης στη στέγαση μέσω ενός συστήματος εξοικονόμησης στέγης και κοινής επένδυσης αυτών των οικονομιών σε συγκεκριμένα αντικείμενα και παροχής κατάλληλης στέγασης στους πολίτες.

Πηγές επένδυσης για αυτό το πρόγραμμα μπορεί να είναι:

α) Προσωπική στοχευμένη συνεισφορά. Το μέγεθος της εισφοράς αυτής είναι σταθερό και καθορίζεται από τη διαφορά μεταξύ του εκτιμώμενου επενδυτικού κόστους του διαμερίσματος για το οποίο υποβάλλει αίτηση ο πολίτης και του εκτιμώμενου ποσού της επιδότησης, εάν υπάρχει. Προσωπικές συνεισφορές πολιτών μπορούν να γίνονται είτε σε χρόνο είτε κατά το στάδιο της συσσώρευσης, το στάδιο της επένδυσης και το στάδιο της ολοκλήρωσης των διακανονισμών. Τα κεφάλαια αυτά κατατίθενται στον τραπεζικό λογαριασμό του γενικού διευθυντή του έργου ή της τράπεζας για λογαριασμό του. Κάθε πολίτης έχει δικαίωμα σε συγκεκριμένη διεύθυνση νέου κτιρίου μόνο εφόσον καταβληθεί στο στάδιο σώρευσης τουλάχιστον το 50% του υπολογιζόμενου ποσού της συνολικής προσωπικής εισφοράς.

β) Στοχευμένες επιδοτήσεις ΟΤΑ, επιδοτήσεις εμπορικών οργανισμών στους οποίους εργάζονται πολίτες, επιδοτήσεις από εξωδημοσιονομικά κονδύλια που σχηματίζει ο γενικός διευθυντής του έργου εντός του συστήματος με τη συμμετοχή νομικών και φυσικών προσώπων στην κατασκευή.

γ) Κεφάλαια από την πώληση διαμερίσματος που κατείχε προηγουμένως η οικογένεια στη λίστα αναμονής.

δ) Βραχυπρόθεσμο δάνειο που μπορεί να ληφθεί από τον γενικό διευθυντή του έργου στο ποσό του υπολοίπου της εκτιμώμενης προσωπικής εισφοράς που δεν καταβλήθηκε στα δύο πρώτα στάδια.

Σε ορισμένες περιοχές της Ζώνης της Μη Μαύρης Γης της Ρωσίας (συμπεριλαμβανομένης της περιοχής του Λένινγκραντ), έχει αναπτυχθεί ένα πρόγραμμα στεγαστικού δανεισμού σε αγροτικές περιοχές, χρησιμοποιώντας γεωργικά προϊόντα ως μέσο αποπληρωμής του δανείου (Εικ. 6.4).

Στη Μόσχα, παράλληλα με τις προσπάθειες εφαρμογής του «αμερικανικού» και του «γερμανικού» μοντέλου, διερευνώνται επιλογές για στεγαστικά δάνεια «νεανίας». Ένα από αυτά προβλέπει την πληρωμή του 30% του κόστους ενός διαμερίσματος από μια νεαρή οικογένεια με παιδί, το άλλο 30% αποζημιώνεται από τη διοίκηση της πρωτεύουσας και για το υπόλοιπο ποσό παρέχεται δάνειο σε δόσεις για 15 χρόνια.

Στο Μπασκορτοστάν, το αναπτυγμένο καθεστώς στεγαστικών δανείων περιλαμβάνει αρχικές πληρωμές έως και 30% με πιθανές περιόδους δόσεων από 5 έως 15 χρόνια. Τα κεφάλαια του προϋπολογισμού και τα κεφάλαια από τους αγοραστές χρησιμοποιούνται ως επενδυτικοί πόροι, καθώς και εμπορικά δάνεια, τα οποία παρέχονται σε εργολάβους με τη μορφή οικοδομικών υλικών έως και 50 χιλιάδες ρούβλια. για περίοδο 1 έως 5 ετών με 8% ετησίως.

Ρύζι. 6.4. Πρόγραμμα στεγαστικών δανείων για την υπαίθρου

Οι ιδιαιτερότητες της περιφερειακής οικονομίας και η δυνατότητα προσέλκυσης δημοσιονομικών πόρων στις περιφέρειες δημιουργούν διάφορα σχήματα στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, όπως δείχνει η εμπειρία των οικονομικά ανεπτυγμένων χωρών, ο στεγαστικός δανεισμός δεν θα αναπτυχθεί χωρίς ομοσπονδιακή υποστήριξη. Για το σκοπό αυτό, δημιουργήθηκε το 1996 η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στεγαστικών Δανεισμών, η οποία θα πρέπει να γίνει η ραχοκοκαλιά των ρωσικών στεγαστικών δανείων.

Το διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2000 αριθ. 28 «Σχετικά με τα μέτρα ανάπτυξης του συστήματος στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία» ενέκρινε την ιδέα για την ανάπτυξη του συστήματος στεγαστικών δανείων στη χώρα, Θα πρέπει να υπάρξει ένας επαναπροσανατολισμός της επίλυσης των στεγαστικών προβλημάτων των κοινωνικά μειονεκτούντων ομάδων του πληθυσμού στην επίλυση των δυσκολιών στέγασης του εργαζόμενου πληθυσμού, ο οποίος έχει μέσο εισόδημα, αποταμιεύσεις και έλαβε την ιδιοκτησία στέγης ως αποτέλεσμα της ιδιωτικοποίησης. Για αυτό το τμήμα του πληθυσμού, τα μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια είναι ο προτιμώμενος τρόπος επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος.

Η έννοια καθορίζει τους κύριους στόχους και τις αρχές των στεγαστικών δανείων και σκιαγραφεί τρόπους επίτευξης και υλοποίησής τους. Ένας από τους στόχους είναι η δημιουργία ενός συστήματος στεγαστικών δανείων χωρίς να απαιτείται σημαντική κρατική χρηματοδότηση για την υποστήριξή του. Αυτό υποδηλώνει μια ποικιλία προγραμμάτων στεγαστικών δανείων στη Ρωσία.

Ωστόσο, παρά το γεγονός ότι ένα στεγαστικό δάνειο περιέχει τεράστιες δυνατότητες οικονομικής ανάπτυξης, μετατρέποντας την ακίνητη περιουσία σε κεφάλαιο κίνησης που βοηθά τον πληθυσμό να αποκτήσει στέγη και δανειστές - εισόδημα, δεν είναι ακόμη δυνατό να μιλήσουμε για την ευρεία ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων στη χώρα . Ο σχηματισμός στεγαστικού δανεισμού στη Ρωσία παρεμποδίζεται από:

– αποκλεισμός θεσμικών επενδυτών (συνταξιοδοτικών και άλλων ταμείων) από στεγαστικά δάνεια·

– «μικρά» και «ακριβά» τραπεζικά χρήματα.

– έλλειψη ανεπτυγμένου συστήματος ασφάλισης κατοικιών.

– αδυναμία, στις περισσότερες περιπτώσεις, δήλωσης εισοδήματος λόγω της απροθυμίας των επιχειρήσεων να καταβάλουν επίσημα μισθούς·

– χαμηλό επίπεδο εισοδήματος για την πλειοψηφία του πληθυσμού.

Οι παραπάνω παράγοντες μπορούν να ταξινομηθούν ως κοινωνικοοικονομικοί, αλλά υπάρχουν και παράγοντες ρυθμιστικού και νομοθετικού χαρακτήρα:

– αδυναμία έξωσης από υποθηκευμένο διαμέρισμα δανειολήπτη που δεν εκπληρώνει τις δανειακές του υποχρεώσεις.

– δεν έχουν αναπτυχθεί κριτήρια για τις δραστηριότητες των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας κατά την εξέταση ζητημάτων που σχετίζονται με την υποθήκη οικιστικών χώρων που επιβαρύνονται με τα δικαιώματα των ανηλίκων·

– δεν έχουν αναπτυχθεί κανόνες για ενέχυρο και εκποίηση οικοπέδων κ.λπ.

Σε αυτό το στάδιο ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στη Ρωσική Ομοσπονδία, εκτός από τον στεγαστικό δάνειο, χρησιμοποιούνται και άλλοι μηχανισμοί δανεισμού σε ακίνητα.

Όλο και περισσότερες κατασκευαστικές εταιρείες προσφέρουν μια ποικιλία προγραμμάτων συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο (πληρωμή κατά την εξέλιξη της κατασκευής, πληρωμή έναντι υφιστάμενων κατοικιών), επιτρέποντας στον αγοραστή να μειώσει το εφάπαξ κόστος για την αγορά κατοικίας.

Ο κύριος του έργου αναλαμβάνει να χρηματοδοτήσει την κατασκευή της εγκατάστασης (σε όλα τα στάδια κατασκευής) ή την ανακατασκευή της σε βάρος των δικών του και δανειακών κεφαλαίων (για παράδειγμα, κεφάλαια από μια εμπορική τράπεζα), για να εξασφαλίσει την ολοκλήρωση της κατασκευής έως μια ορισμένη ημερομηνία και εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος από τη στιγμή της υπογραφής της πράξης της Κρατικής Επιτροπής Αποδοχής, μεταβίβαση διαμερισμάτων ορισμένης περιοχής σε μετόχους σύμφωνα με τη συμφωνία συμμετοχής σε μετοχές.

Ένα συμβόλαιο για κοινή συμμετοχή στην κατασκευή είναι ένα σημαντικό και δεσμευτικό έγγραφο που ρυθμίζει τη σχέση μεταξύ των συμμετεχόντων σε ένα τέτοιο πρόγραμμα δανεισμού για την κατασκευή κατοικιών. Χωρίς αυτή τη συμφωνία, η οποία συνάπτεται εγγράφως, είναι στη συνέχεια αδύνατο να επισημοποιηθεί η ιδιοκτησία του αντίστοιχου οικιστικού χώρου, καθώς για αυτό, μαζί με άλλα έγγραφα, πρέπει να υποβληθούν έγγραφα που επιβεβαιώνουν την κοινή συμμετοχή.

Οι γενικές διατάξεις της σύμβασης πρέπει απαραιτήτως να αναφέρουν ότι το συγκεκριμένο αντικείμενο κατασκευής (ανακατασκευής) κατά την υπογραφή της σύμβασης δεν έχει πουληθεί σε κανέναν, δεν έχει εκποιηθεί με άλλο τρόπο, δεν αμφισβητείται και δεν απαγορεύεται. Θα πρέπει επίσης να αναφέρεται σε ποια βάση ο οργανισμός που προσελκύει κεφάλαια από κατόχους μετοχών έχει την εξουσία να δανείζει σε αυτό το αντικείμενο.

Ο μέτοχος, σύμφωνα με τη συμφωνία, αναλαμβάνει να χρηματοδοτήσει την κατασκευή (ανακατασκευή) της εγκατάστασης με κατάθεση κεφαλαίων ή με άλλο τρόπο που καθορίζεται στη συμφωνία (π.χ. με προμήθεια οικοδομικών υλικών).

Οι κύριοι μέτοχοι είναι ιδιώτες.

Τα πλεονεκτήματα της κοινής κατασκευής είναι τα εξής:

– σταδιακή πληρωμή (πληρωμές με δόσεις).

– αναπροσαρμογή (με αυξανόμενο κόστος κατασκευής) μόνο του υπολειπόμενου κόστους κατασκευής βάσει της σύμβασης.

– το κόστος αγοράς κατοικιών με συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο είναι συνήθως 10–20% χαμηλότερο από την αγοραία αξία της τελικής κατοικίας.

Τα μειονεκτήματα της κοινής κατασκευής περιλαμβάνουν:

– απώλεια κεφαλαίων που έχουν ήδη επενδυθεί σε οικιστική ιδιοκτησία λόγω πτώχευσης του οργανισμού που συνήψε συμφωνία με τον αγοραστή σχετικά με την κοινή συμμετοχή στην κατασκευή·

– παραλαβή διαμερίσματος που δεν είναι της ποιότητας που αναμένεται από τον αγοραστή.

Στη ρωσική αγορά ανάπτυξης ακινήτων, μπορούν να διακριθούν δύο κύριες επιλογές για μετοχική συμμετοχή στην κατασκευή:

1. Συμμετοχή ιδίων κεφαλαίων με σταδιακή πληρωμή:

– εγκρίνεται ένα ατομικό πρόγραμμα πληρωμών για το κόστος του διαμερίσματος, λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, καθώς και τις δυνατότητες και τις επιθυμίες του μετόχου.

– εντός του συμφωνηθέντος χρονικού πλαισίου από τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης στο αρχικό κόστος 1 τ. m καταβάλλεται η πρώτη δόση.

– το υπόλοιπο μέρος της συνολικής επιφάνειας του διαμερίσματος καταβάλλεται σταδιακά σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα με τιμαριθμική αναπροσαρμογή του κόστους 1 τ. m κατά τη στιγμή κάθε πληρωμής, λαμβάνοντας υπόψη τις τιμές που ισχύουν στον κατασκευαστικό κλάδο (κάθε δόση πληρώνει έναν ορισμένο αριθμό τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας του διαμερίσματος).

– με την ολοκλήρωση της κατασκευής, η τελική πληρωμή γίνεται με βάση την πραγματική έκταση που μεταβιβάζεται στον μέτοχο του διαμερίσματος.

2. Συμμετοχική συμμετοχή με συμψηφισμό υφιστάμενων κατοικιών:

– εκχωρείται στον μέτοχο ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα σε κτίριο υπό κατασκευή, αναφέροντας την περιοχή και την τοποθεσία του·

– καθορίζεται ο αριθμός των τ.μ. m του συνολικού εμβαδού του «νέου» διαμερίσματος θεωρείται πληρωμένο κατά τη σύναψη της σύμβασης, ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα που γίνονται δεκτά ως μέρος της κοινής εισφοράς. m συνολικής επιφάνειας του «παλαιού» διαμερίσματος που ανήκει στον μέτοχο. Για τη διαφορά στον αριθμό των τ. m συνολικής επιφάνειας σε σύγκριση με την επιφάνεια του «νέου» διαμερίσματος, ο μέτοχος πληρώνει σε μετρητά, σταδιακά, κατά την περίοδο κατασκευής.

Σε αυτήν την περίπτωση, υπάρχουν δύο επιλογές αντιστάθμισης «παλιών» διαμερισμάτων:

– το διαμέρισμα του μετόχου είναι κενό, η κυριότητα του περνά αμέσως στον κύριο του έργου και το διαμέρισμα πωλείται·

– ο μέτοχος μένει στο διαμέρισμά του καθ' όλη την περίοδο κατασκευής, έως ότου του παρασχεθεί νέο διαμέρισμα και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας περνούν στον κύριο του έργου αφού ο μέτοχος μετακομίσει σε νέο διαμέρισμα.

Τα πιστοποιητικά στέγασης είναι τίτλοι ορισμένης αξίας που διασφαλίζουν το δικαίωμα του ιδιοκτήτη σε έναν συγκεκριμένο χώρο διαβίωσης σε μια κατοικία υπό κατασκευή ή ανακατασκευή.

Ένα πιστοποιητικό εκδίδεται, κατά κανόνα, για 0,1 τετραγωνικό μέτρο και 10 πιστοποιητικά αντιστοιχούν στην τιμή ενός τετραγωνικού μέτρου της αγοραίας αξίας.

Στην ουσία, πρόκειται για ένα είδος συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές, αλλά με υψηλότερη ρευστότητα και υποχρεωτική τιμαριθμική αναπροσαρμογή της ονομαστικής αξίας ανάλογα με έναν συγκεκριμένο δείκτη (για παράδειγμα, ο δείκτης τιμών καταναλωτή ή ο λεγόμενος «συντελεστής κατασκευής» - ο δείκτης τιμών σε κατασκευή).

Το σύστημα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής της ονομαστικής αξίας ενός πιστοποιητικού στέγασης καθορίζεται κατά την έκδοσή του και παραμένει αμετάβλητο κατά τη διάρκεια της καθορισμένης περιόδου ισχύος του πιστοποιητικού στέγασης.

Τα κύρια χαρακτηριστικά των πιστοποιητικών στέγασης περιλαμβάνουν:

– ισοτιμία πιστοποιητικού στέγασης συγκεκριμένης περιοχής·

– διαίρεση της κατασκευαστικής διαδικασίας σε διάφορα στάδια, για τη χρηματοδότηση καθενός από τα οποία πρέπει να πωληθεί ένας προκαθορισμένος αριθμός πιστοποιητικών στέγασης·

– διαμόρφωση της τιμής των πιστοποιητικών στέγασης ανάλογα με το κόστος για κάθε στάδιο κατασκευής και το επίπεδο του πληθωρισμού, μειωμένο σε ένα τετραγωνικό μέτρο της συνολικής επιφάνειας των διαμερισμάτων.

– η επιλογή του επενδυτή για τη μορφή αποπληρωμής στεγαστικών ομολόγων.

Επί του παρόντος, η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Αγοράς Κινητών Αξιών έχει καταχωρίσει το ενημερωτικό δελτίο για την τρίτη έκδοση στεγαστικών πιστοποιητικών. Η τρίτη έκδοση αφορά την έκδοση 38.091 πιστοποιητικών (κάθε πιστοποιητικό αντιστοιχεί σε 0,1 τ.μ.). Κόστος 1 τετρ. m στη νέα σειρά πιστοποιητικών ισούται με 6.500 ρούβλια. Η τιμή του πιστοποιητικού θα αναπροσαρμόζεται κάθε μήνα – κατά 0,5%. Με κεφάλαια που λαμβάνονται από την πώληση νέων πιστοποιητικών, σχεδιάζεται η ανακατασκευή τριών σπιτιών στην οδό Tambovskaya.

Κατά τον δανεισμό με τη βοήθεια πιστοποιητικών στέγασης, εφαρμόζεται ένα σύστημα έκδοσης και τοποθέτησης ειδικών τίτλων - πιστοποιητικά στέγασης, τα οποία δίνουν στους ιδιοκτήτες τους το δικαίωμα να λαμβάνουν στη συνέχεια στέγαση σε σπίτια για τα οποία εκδίδει ο εκδότης.

Η τράπεζα, ταυτόχρονα, μπορεί να τοποθετήσει στεγαστικά πιστοποιητικά στην αγορά τίτλων, δηλαδή σε αυτή την περίπτωση αναλαμβάνει το ρόλο του μεσάζοντα μεταξύ του ιδιοκτήτη του ομολόγου και του δανειολήπτη, ενώ ταυτόχρονα γίνεται εγγυητής της απόδοσης των κεφαλαίων του επενδυτή. σε περίπτωση αποτυχίας του κατασκευαστικού προγράμματος. Ο εγγυητής (εγγυητής) για τα πιστοποιητικά στέγασης μπορεί να είναι μια τράπεζα και μια ασφαλιστική εταιρεία (για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. Shevchuk D.A. Banking operations. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Η περίοδος κυκλοφορίας των πιστοποιητικών στέγασης αντιστοιχεί στην περίοδο υλοποίησης του προγράμματος κατασκευής εκείνων των αντικειμένων για τα οποία ο δανειολήπτης ανακοινώνει την έκδοση τίτλων.

Τα έσοδα από στεγαστικά πιστοποιητικά υπάρχουν σε είδος ή σε μετρητά.

Το εισόδημα σε είδος από τις βεβαιώσεις στέγασης αποκτάται κατά την εξαγορά τους με διαμερίσματα της αντίστοιχης περιοχής.

Τα χρηματικά έσοδα από τα πιστοποιητικά στέγασης αποκτώνται όταν αυτά εξαργυρώνονται με την τιμή κατασκευής ενός τετραγωνικού μέτρου συνολικής επιφάνειας διαμερισμάτων σε κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί με κεφάλαια δανείου.

Δεδομένου ότι τα ομόλογα αποπληρώνονται με βάση ένα ομόλογο ανά μονάδα κατοικίας, ο εκδότης των πιστοποιητικών στέγασης έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσει μη παραδοσιακές μορφές παροχής διαμερισμάτων:

– ανταλλαγή διαμερίσματος μικρότερης επιφάνειας για διαμέρισμα μεγαλύτερης έκτασης με μεταφορά πιστοποιητικών στέγασης στον εκδότη για τη διαφορά στην επιφάνεια του διαμερίσματος.

– παροχή προνομιακών όρων για την πώληση πακέτων πιστοποιητικών στέγασης.

Οι συναλλαγές με στεγαστικά πιστοποιητικά υπόκεινται στους φορολογικούς κανόνες που ισχύουν για άλλους τίτλους, δηλαδή, απουσία δεδουλευμένων και καταβολής ΦΠΑ, απαλλαγή από φόρο εισοδήματος ύψους 1000 κατώτατων μισθών σε περίπτωση εισοδήματος που λαμβάνεται από την πώλησή τους σε ιδιώτες.

Κάθε χρόνο, ο στεγαστικός δανεισμός γίνεται όλο και πιο δημοφιλής στη Ρωσία. Μια υποθήκη σάς επιτρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι σήμερα και να πληρώσετε το πλήρες κόστος του τα επόμενα χρόνια. Αυτό είναι πολύ πιο βολικό από την εξοικονόμηση χρημάτων, εκθέτοντας σημαντικές οικονομίες σε πληθωρισμό και άλλους κινδύνους.

Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια πολύπλοκη και υπεύθυνη διαδικασία. Εάν αφιερώσετε λίγο χρόνο μελετώντας αυτό το θέμα, μπορείτε να κάνετε τη δουλειά σας πολύ πιο εύκολη, να μειώσετε σημαντικά τις πιθανές απώλειες και να αποφύγετε τις απογοητεύσεις. Πρέπει να καταλάβετε ότι ο χρόνος που δαπανάται για τη μελέτη αυτού του θέματος θα αποδώσει σε εξοικονόμηση. Λοιπόν, η συμβουλή μας:

Δεν πρέπει να επιλέξετε μια τράπεζα στεγαστικών δανείων μόνο και μόνο επειδή έχει τα χαμηλότερα δηλωμένα επιτόκια.

Στη διαδικασία επιλογής δανειστή, τα επιτόκια παίζουν σημαντικό ρόλο, αλλά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι υπάρχουν πρόσθετες χρεώσεις για την έκδοση και την εξυπηρέτηση του δανείου, που σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να αυξήσουν σημαντικά το συνολικό κόστος του δανείου. Είναι καλύτερα να ρωτήσετε αμέσως ποιες εφάπαξ πληρωμές θα χρειαστεί να κάνετε επιπλέον και ποιες πρόσθετες χρεώσεις θα πρέπει να πληρώσετε κατά τη διάρκεια ολόκληρης της περιόδου δανείου.

Επιπλέον, το επιτόκιο που αναφέρεται από τη δανείστρια τράπεζα δεν εφαρμόζεται πάντα στο πραγματικό υπόλοιπο. Για παράδειγμα, μια αλλαγή στο χρέος δανείου μπορεί να ληφθεί υπόψη κατά τον υπολογισμό των τόκων 3 μήνες μετά την πραγματική αποπληρωμή του κύριου χρέους, και αυτό θα αυξήσει σημαντικά τις πληρωμές σας για τη χρήση του δανείου. Έτσι, το πραγματικό σας επιτόκιο του δανείου μπορεί να είναι πολύ υψηλότερο από το ονομαστικό επιτόκιο.

Επίσης, δεν πρέπει να ξεχνάτε την ποιότητα της υπηρεσίας που σας προσφέρεται. Η φιλικότητα και ο επαγγελματισμός των ειδικών της τράπεζας θα σας επιτρέψουν να απλοποιήσετε σημαντικά τη διαδικασία λήψης δανείου, να επιλέξετε το καταλληλότερο προϊόν δανείου για εσάς και να κάνετε την πιο λογική επιλογή σχετικά με την αγορά κατοικίας (για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. Shevchuk D.A. Banking operations. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007 ).

Όταν επιλέγετε μια δανείστρια τράπεζα, προσπαθήστε να μην εμπιστεύεστε την εύρεση των όρων του δανείου στην οικογένεια ή τους φίλους σας, γιατί αυτό μπορεί να είναι σαν να παίζετε με ένα χαλασμένο τηλέφωνο.

Ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση από την πιστώτρια τράπεζα για τη συγκατάθεσή σας για την παροχή του δανείου.

Αφού λάβετε ένα μήνυμα από την τράπεζα (πιθανότατα προφορικά) ότι είστε ικανοποιημένοι με την τράπεζα ως δανειολήπτη, πρέπει να ζητήσετε γραπτή επιβεβαίωση από την τράπεζα, στην οποία θα περιγράφονται οι κύριοι όροι της επερχόμενης δανειακής συναλλαγής.

Σκεφτείτε δύο φορές πριν χρησιμοποιήσετε έναν αντιπρόσωπο πωλήσεων (μεσίτη), ο οποίος ενεργεί τόσο από την πλευρά του πωλητή όσο και από την πλευρά του αγοραστή.

Αυτός ο τύπος αντιπροσώπου, τις περισσότερες φορές, δεν μπορεί να εκπροσωπήσει και να προστατεύσει τα συμφέροντα και των δύο μερών στη συναλλαγή ταυτόχρονα. Σε αυτή την περίπτωση, ο αντιπρόσωπος είναι συνήθως πιο προσεκτικός στα συμφέροντα του πωλητή παρά του αγοραστή. Εάν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, τότε προσπαθήστε να προσλάβετε τον αντιπρόσωπό σας (δικηγόρο, δικηγόρο) που θα εκπροσωπεί μόνο τα συμφέροντά σας σε αυτή τη συναλλαγή.

Μην αγοράζετε ένα διαμέρισμα χωρίς επαγγελματική τεχνική εμπειρία και νομικό έλεγχο.

Οποιαδήποτε δήλωση του πωλητή σχετικά με την τεχνική κατάσταση του διαμερίσματος πρέπει να τεκμηριώνεται. Θυμηθείτε ότι όταν αγοράζετε κατοικία στη δευτερογενή αγορά, είναι πιο πιθανό να αντιμετωπίσετε πρήξιμο του παρκέ ή διαρροή οροφής, οπότε προσπαθήστε να μάθετε ακριβώς πότε το διαμέρισμα υποβλήθηκε για τελευταία φορά σε μεγάλες και καλλυντικές επισκευές.

Για να ελέγξετε την τεχνική κατάσταση ενός διαμερίσματος, είναι καλύτερο να προσλάβετε έναν ανεξάρτητο τεχνικό εμπειρογνώμονα ο οποίος, με βάση τα αποτελέσματα της επιθεώρησης, θα συνέταξε ένα γραπτό συμπέρασμα, το οποίο θα υποδείκνυε όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της τεχνικής κατάστασης του διαμερίσματος κατά τον χρόνο της επιθεώρησής του.

Επίσης, ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στον έλεγχο της νομικής καθαριότητας του διαμερίσματος. Στην επαγγελματική γλώσσα, ένας τέτοιος έλεγχος ονομάζεται<проверка чистоты титула>. Αυτός ο όρος υποδηλώνει την ταυτοποίηση όλων των προσώπων που έχουν δικαιώματα σε αυτό το διαμέρισμα ή δυνητικά μπορεί να τα έχουν, έλεγχος για την ύπαρξη βαρών από τρίτους και παραβίαση των δικαιωμάτων των πρώην ιδιοκτητών του διαμερίσματος σε προηγούμενες συναλλαγές αποξένωσης.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε αυτό το θέμα δεν μπορείτε να βρείτε καλύτερο σύμμαχο και βοηθό από την πιστώτρια τράπεζα. Η πιστώτρια τράπεζα ενδιαφέρεται ακόμη περισσότερο για την ποιότητα και τη ρευστότητα της εξασφάλισης για το στεγαστικό δάνειο από εσάς.

Μην υπογράφετε κανένα έγγραφο χωρίς να το διαβάσετε πρώτα.

Ποτέ μην υπογράφετε έγγραφα βιαστικά. Ζητήστε από τον αντισυμβαλλόμενό σας αντίγραφα των συμφωνιών, διαβάστε τα προσεκτικά και εάν έχετε ερωτήσεις, προσπαθήστε να τις επιλύσετε εκ των προτέρων πριν υπογράψετε τα έγγραφα. Θα ήταν προτιμότερο να διαβάσετε ξανά προσεκτικά όλα τα έγγραφα πριν τα υπογράψετε τη στιγμή της συναλλαγής.

Με την αγορά ενός νέου διαμερίσματος με πίστωση, μπορείτε να επωφεληθείτε από σημαντικά πλεονεκτήματα φόρου εισοδήματος.

Από την 1η Ιανουαρίου 2001 έχει τεθεί σε ισχύ μια νέα διαδικασία για τον υπολογισμό και την εφαρμογή των ωφελημάτων φόρου εισοδήματος. Σύμφωνα με τον νέο Φορολογικό Κώδικα, ο φορολογούμενος μπορεί να αφαιρέσει από το φορολογητέο εισόδημά του τα ποσά που δαπανήθηκαν πραγματικά για νέα κατασκευή ή για την απόκτηση κτιρίου κατοικιών ή διαμερίσματος στη Ρωσική Ομοσπονδία, καθώς και ποσά που χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή τόκων στεγαστικών δανείων που έλαβε ο φορολογούμενος από τράπεζες της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Το συνολικό ποσό αυτής της έκπτωσης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1.000.000 ρούβλια, εξαιρουμένων των ποσών που χρησιμοποιούνται για την εξόφληση των τόκων στεγαστικών δανείων. Μπορείτε να υπολογίσετε την εξοικονόμηση φόρου εισοδήματός σας αυτήν τη στιγμή χρησιμοποιώντας τον Υπολογιστή φόρου.

Ακόμα κι αν ξεκινήσατε να χρησιμοποιείτε το όφελος πριν από την 1η Ιανουαρίου 2001, σύμφωνα με κορυφαίους φορολογικούς συμβούλους, μπορείτε να συνεχίσετε να το χρησιμοποιείτε βάσει του νόμου περί φόρου εισοδήματος αφαιρώντας από το ακαθάριστο φορολογητέο εισόδημά σας τα ποσά που χρησιμοποιήθηκαν για την αποπληρωμή της υποθήκης σας, συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και ενδιαφέρον.

Πώς μπορώ να προσδιορίσω το τεκμηριωμένο μηνιαίο εισόδημά μου;

Η τράπεζα θα καθορίσει το μέγιστο ποσό δανείου για το οποίο μπορείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις με βάση το μέσο μέγεθος του μηνιαίου τεκμηριωμένου εισοδήματός σας τους τελευταίους δώδεκα μήνες. Ιδιαίτερα να σημειωθεί ότι η τράπεζα θα λάβει υπόψη τα εισοδήματα και των δύο συζύγων.

Τι συμβαίνει εάν δεν μπορώ να αποπληρώσω το δάνειο;

Εάν κατά την αποπληρωμή του δανείου, για αντικειμενικούς λόγους, δεν μπορείτε να πραγματοποιήσετε πλήρως τις πληρωμές, η τράπεζα θα προσπαθήσει να σας βοηθήσει και να βρει μια αμοιβαία αποδεκτή λύση. Μια τέτοια λύση θα μπορούσε να είναι, για παράδειγμα, η αναβολή πληρωμών για την αποπληρωμή του κύριου χρέους.

Ωστόσο, εάν αυτά τα προσωρινά οικονομικά μέτρα δεν δώσουν θετικό αποτέλεσμα και δεν μπορείτε να πραγματοποιήσετε πληρωμές για το στεγαστικό σας δάνειο, θα πρέπει να πουλήσετε το διαμέρισμα και να εξοφλήσετε το χρέος στην τράπεζα από τα έσοδα από την πώληση. Με τα υπόλοιπα χρήματα από την πώληση, μπορείτε να αγοράσετε άλλο σπίτι.

Σε τι διαφέρει ένα στεγαστικό δάνειο για αγορά ακινήτου από ένα συμβατικό δάνειο;

Σε αντίθεση με άλλους τύπους δανεισμού, ένα στεγαστικό δάνειο μπορεί να παρασχεθεί μόνο για την αγορά κατοικίας και η κύρια ασφάλεια για αυτό είναι η εξασφάλιση (υποθήκη) της αγορασμένης κατοικίας.

Για πόσα χρόνια μπορώ να πάρω δάνειο;

Το δάνειο εκδίδεται για περίοδο έως 15–25 ετών. Η τράπεζα προσφέρει δανειακά προϊόντα που απευθύνονται σε διάφορους πελάτες. Εάν έχετε τη δυνατότητα να συνεισφέρετε ένα επιπλέον ποσό για την αποπληρωμή του δανείου πέραν του προγραμματισμένου χρονοδιαγράμματος αποπληρωμής, θα έχετε την ευκαιρία να προβείτε σε μερική και πλήρη πρόωρη εξόφληση του δανείου, αφού ενημερώσετε εκ των προτέρων την τράπεζα. Η τράπεζα θα δεχθεί ένα επιπλέον ποσό από εσάς για την αποπληρωμή του δανείου και τον επανυπολογισμό του ποσού των μηνιαίων πληρωμών ή, κατόπιν αιτήματός σας, θα μειώσει τη διάρκεια του δανείου.

Ποιος ελέγχει τη νομική «καθαρότητα» του διαμερίσματος;

Τα έγγραφα που επιβεβαιώνουν την κυριότητα του διαμερίσματος από τον πωλητή και την καθαρότητα του τίτλου ελέγχονται από την ασφαλιστική εταιρεία. Επιπλέον έλεγχος του διαμερίσματος θα πραγματοποιηθεί από εταιρεία αξιολόγησης.

Έτσι, τώρα, όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, δεν είστε μόνοι με την «αγορά», αλλά μπορείτε να έχετε ικανούς συμμάχους που θα υπερασπιστούν τα συμφέροντά σας.

Πώς λειτουργεί ο διακανονισμός με τον πωλητή ενός διαμερίσματος;

Η τράπεζα εκδίδει χρήματα στον πωλητή διαμερισμάτων μετά την κρατική εγγραφή της συμφωνίας αγοράς και πώλησης διαμερισμάτων χρησιμοποιώντας κεφάλαια δανείου και τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στον δανειολήπτη. Πρόσθετη αλλά απαραίτητη προϋπόθεση για την πραγματική παροχή δανείου είναι τα δικαιολογητικά της πληρωμής της προκαταβολής.

Αυτό το πρόγραμμα πληρωμής είναι το πιο ασφαλές για τον αγοραστή ενός διαμερίσματος και αξιόπιστο για τον πωλητή.

Ποιοι είναι οι μέσοι όροι των ασφαλιστικών εταιρειών για τα τρία είδη ασφάλισης;

Το κόστος και των τριών τύπων ασφάλισης στεγαστικών δανείων συνήθως δεν υπερβαίνει το 1,5 τοις εκατό του υπολοίπου του δανείου. Κατά κανόνα, τα ασφαλιστήρια συμβόλαια συνάπτονται για ένα έτος με καταβολή ασφαλίστρου για αυτήν την περίοδο.

Κατά την ανανέωση του ασφαλιστηρίου συμβολαίου για κάθε επόμενο έτος, το ποσό του ασφαλίστρου θα είναι μικρότερο, αφού υπολογίζεται σύμφωνα με το ποσό του υπολοίπου του δανείου κατά την ημερομηνία σύναψης της ασφαλιστικής σύμβασης (λαμβάνοντας υπόψη την αποπληρωμή του κύριο χρέος του δανειολήπτη).

Ποια είδη ασφάλισης συνοδεύουν ένα στεγαστικό δάνειο;

Υποχρεωτική προϋπόθεση για τη λήψη δανείου είναι η ασφάλιση 3 τύπων:

– ασφάλιση του αγορασμένου διαμερίσματος έναντι των κινδύνων ζημιάς και καταστροφής.

– ασφάλιση ιδιοκτησίας του αντικειμένου της υποθήκης (δηλαδή του διαμερίσματος που αγοράζετε).

– ασφάλιση ζωής και αναπηρίας του δανειολήπτη.

Η ασφάλιση προστατεύει τον δανειολήπτη και την τράπεζα από πρόσθετους κινδύνους. Εάν συμβεί κάποιο ασφαλιστικό συμβάν, η ασφαλιστική εταιρεία θα μεταφέρει στην τράπεζα το απαραίτητο ποσό για την αποπληρωμή του δανείου και ο δανειολήπτης θα απαλλάσσεται από την ανάγκη να προβεί σε περαιτέρω αποπληρωμή του δανείου. Τα έξοδα ασφάλισης βαρύνουν τον δανειολήπτη.

Πόσο καιρό μετά την υποβολή των εγγράφων μπορώ να περιμένω να λάβω ένα δάνειο;

Η περίοδος εξέτασης της τράπεζας για αίτηση στεγαστικού δανείου δεν υπερβαίνει τις δύο εβδομάδες. Έχοντας λάβει θετική απόφαση από την Επιτροπή Πιστώσεων της τράπεζας, θα πρέπει να αποφασίσετε για την τελική επιλογή του διαμερίσματος και να συνάψετε σύμβαση δανείου.

Στη συνέχεια θα πρέπει να επισημοποιήσετε τη συναλλαγή αγοραπωλησίας και την υποθήκη του διαμερίσματος. Μετά την κρατική εγγραφή αυτής της συναλλαγής, θα γίνετε ο ιδιοκτήτης του νέου διαμερίσματος.

Θα πρέπει να πληρώσω ενοίκιο;

Εννοείς τέλη συντήρησης; Ναι, γιατί το διαμέρισμα σου ανήκει και εσύ θα μένεις σε αυτό.

Επιπλέον, ως ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, θα επιβαρυνθείτε με όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την πληρωμή φόρων ακίνητης περιουσίας, τη λειτουργία και την επισκευή του διαμερίσματος, καθώς και τα έξοδα που σχετίζονται με τη λειτουργία και την επισκευή, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων επισκευών, ολόκληρου του σπιτιού και της γύρω περιοχής.

Ποια είναι τα πλεονεκτήματα ενός στεγαστικού δανείου;

Αγοράζοντας στέγη με πίστωση, έχετε την ευκαιρία να ζήσετε στο δικό σας νέο διαμέρισμα σήμερα και να πληρώσετε για αυτό σταδιακά για αρκετά χρόνια.

Ταυτόχρονα, σας παρέχεται σημαντικό όφελος φορολογίας εισοδήματος. Σύμφωνα με τον νέο Φορολογικό Κώδικα, ο φορολογούμενος μπορεί να αφαιρέσει από το φορολογητέο εισόδημά του τα ποσά που πραγματικά δαπανήθηκαν για την αγορά κατοικίας ή διαμερίσματος, καθώς και τα ποσά που χρησιμοποιούνται για την εξόφληση των τόκων στεγαστικών δανείων. Το συνολικό ποσό αυτής της έκπτωσης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1.000.000 ρούβλια, εξαιρουμένων των ποσών που χρησιμοποιούνται για την εξόφληση των τόκων στεγαστικών δανείων.

Για να λάβετε στεγαστικό δάνειο, δεν χρειάζεται να παρέχετε πρόσθετες εξασφαλίσεις εκτός από το ακίνητο που αγοράζεται.

Ποιος ψάχνει για διαμέρισμα;

Έχετε την ευκαιρία να αναζητήσετε ένα διαμέρισμα μόνοι σας ή με τη βοήθεια κτηματομεσιτικών εταιρειών.

Τι είναι το στεγαστικό δάνειο;

Ένα στεγαστικό δάνειο είναι χρήματα που παρέχει μια τράπεζα σε έναν πελάτη για να αγοράσει ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι. Για τη χρήση του παρεχόμενου δανείου, ο πελάτης καταβάλλει τόκους στην τράπεζα και επίσης αποπληρώνει τα δανεισμένα κεφάλαια σε μηνιαία βάση.

Οι κατοικίες που αγοράζονται με δάνειο θα δεσμεύονται (υποθήκη) στην τράπεζα έως ότου ο πελάτης εξοφλήσει πλήρως το στεγαστικό δάνειο. Ένα στεγαστικό δάνειο συνήθως εκδίδεται για μακροπρόθεσμο. Η μέγιστη διάρκεια του δανείου είναι 15-25 έτη.

Ποιος ψάχνει για ασφαλιστική εταιρεία;

Η τράπεζα θα σας προσφέρει μια λίστα ασφαλιστικών εταιρειών. Αυτοί είναι οι μεγαλύτεροι Ρώσοι ασφαλιστές που έχουν προσφέρει ελάχιστες τιμές για υποχρεωτικούς τύπους ασφάλισης.

Ποιο είναι το νομικό πλαίσιο για τον στεγαστικό δανεισμό;

Μεταξύ των πολυάριθμων νόμων και νομικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας, υπάρχει μια σειρά εγγράφων που ρυθμίζουν άμεσα τις υποθήκες:

– Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρα 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488· ολόκληρη η παράγραφος 3, κεφάλαιο 23)·

– Ομοσπονδιακός νόμος της 21ης ​​Ιουλίου 1997 αριθ. 122-FZ «Σχετικά με την κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας και τις συναλλαγές με αυτό».

Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η έκδοση στεγαστικού δανείου είναι τραπεζική πράξη, επομένως η ειδική διαδικασία έκδοσης και εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων ρυθμίζεται από την τραπεζική νομοθεσία.

Ποιος είναι ο ρόλος της ασφαλιστικής εταιρείας;

Για να λάβει στεγαστικό δάνειο, ο δανειολήπτης πρέπει να εκδώσει τρία είδη ασφαλιστηρίων συμβολαίων:

– Ασφαλιστήριο συμβόλαιο για το αγορασμένο διαμέρισμα έναντι των κινδύνων ζημιάς και καταστροφής.

– Ασφαλιστήριο συμβόλαιο για τον κίνδυνο απώλειας της ιδιοκτησίας του αγορασμένου διαμερίσματος.

– Ασφαλιστήριο συμβόλαιο ζωής και αναπηρίας για τον δανειολήπτη.

Αυτή η ασφάλιση αποτελεί υποχρεωτική απαίτηση της δανειακής σύμβασης. Η τράπεζα παρέχει κατάλογο των ασφαλιστικών εταιρειών που συμμετέχουν στο πρόγραμμα υποχρεωτικής ασφάλισης στεγαστικών δανείων, οι οποίες θα εκδίδουν και τα τρία είδη ασφάλισης με ελάχιστα επιτόκια.

Η Τράπεζα παρέχει στεγαστικά δάνεια τόσο στις αγορές τελικών όσο και υπό κατασκευή κατοικιών στη Μόσχα και στην περιοχή της Μόσχας, στην Αγία Πετρούπολη και στην περιοχή του Λένινγκραντ κ.λπ.

Μπορείτε να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο στο πλαίσιο των προγραμμάτων σε άλλες πόλεις, μέσω ενός δικτύου τραπεζών.

Η λήψη στεγαστικού δανείου από τράπεζα είναι απλή και προσβάσιμη σε όλους. Τα προγράμματα στεγαστικών δανείων που έχουμε αναπτύξει απλοποιούν όσο το δυνατόν περισσότερο τη διαδικασία αίτησης δανείου. Ο δανειολήπτης δεν απαιτεί μεγάλο αριθμό εγγράφων και δεν απαιτούνται εγγυήσεις τρίτων. Όλες οι γραφειοκρατικές διαδικασίες περιορίζονται στο ελάχιστο.

ΒΗΜΑ Νο. 1. ΠΡΟΚΑΤΑΡΚΤΙΚΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΥΠΟΘΗΚΟΥ ΔΑΝΕΙΟΥ.

Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να αξιολογήσετε τι είδους δάνειο για ένα διαμέρισμα χρειάζεστε και τι μέγεθος δάνειο για ένα διαμέρισμα μπορείτε να λάβετε με το διαθέσιμο μηνιαίο εισόδημα της οικογένειάς σας. Για ευκολία, έχουμε αναπτύξει μια αριθμομηχανή στεγαστικών δανείων.

ΒΗΜΑ Νο. 2. ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗ ΤΟΥ ΠΡΟΚΑΤΑΡΚΤΙΚΟΥ ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ.

Μετά τον προκαταρκτικό προσδιορισμό του ποσού του δανείου χρησιμοποιώντας την αριθμομηχανή στεγαστικού δανείου, πρέπει να επικοινωνήσετε με τους τραπεζικούς υπαλλήλους για να συμπληρώσετε ένα προκαταρκτικό ερωτηματολόγιο δανειολήπτη.

ΒΗΜΑ Νο. 3. ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΛΗΨΗΣ ΔΑΝΕΙΟΥ ΓΙΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ.

Για να λάβετε στεγαστικό δάνειο από την τράπεζά μας, δεν χρειάζεστε μεγάλο αριθμό εγγράφων. Ο προσωπικός σας τραπεζικός σύμβουλος θα σας βοηθήσει να συμπληρώσετε και να συγκεντρώσετε τα απαραίτητα έγγραφα. Με βάση τα παρασχεθέντα έγγραφα, η τράπεζα αποφασίζει για τη δυνατότητα χορήγησης δανείου.

ΒΗΜΑ Νο. 4. ΕΠΙΛΟΓΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ.

Αφού λάβετε επιβεβαίωση από την τράπεζα ότι μπορείτε να λάβετε δάνειο, μπορείτε να ξεκινήσετε την επιλογή ενός διαμερίσματος. Δεν περιορίζεστε στην επιλογή ενός πωλητή διαμερισμάτων - μπορεί να είναι οποιαδήποτε εταιρεία ακινήτων ή ιδιώτης. Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά κατοικίας ή ένα νέο διαμέρισμα. Τα έγγραφα του τίτλου για το διαμέρισμα θα ελεγχθούν από την ασφαλιστική εταιρεία και η αγοραία αξία θα καθοριστεί από μια ανεξάρτητη εταιρεία αξιολόγησης που θα προτείνει η τράπεζα.

ΒΗΜΑ Νο. 5. ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ.

Αφού επιλέξετε ένα κατάλληλο διαμέρισμα, υπογράφετε σύμβαση δανείου με την τράπεζα και συντάσσετε σύμβαση αγοραπωλησίας για το διαμέρισμα. Μετά την υπογραφή όλων των συμβολαίων, η τράπεζα σας παρέχει ένα στεγαστικό δάνειο.

Τι είναι η υποθήκη;

Ο όρος «υποθήκη» πρωτοεμφανίστηκε στην Ελλάδα στις αρχές του 6ου αιώνα. Μετάφραση από τα ελληνικά, υποθήκη σημαίνει ένα ενέχυρο στο οποίο το ενεχυρασμένο ακίνητο - συνήθως γη και άλλα ακίνητα - παραμένει ενεχυρασμένο από τον δανειστή έως ότου το πρόσωπο που έλαβε το δάνειο εκπληρώσει τη χρηματική υποχρέωση.

Επί του παρόντος, ο στεγαστικός δανεισμός είναι ο κύριος μηχανισμός επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος στην Ευρώπη και την Αμερική, όπου σχεδόν το 90% των διαμερισμάτων και των κατοικιών αγοράζονται με πίστωση. Για τη ρωσική οικονομία, τα στεγαστικά δάνεια, αν και δεν είναι νέα υπηρεσία, εξακολουθούν να παραμένουν άγνωστα σε πολλούς πιθανούς καταναλωτές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η διαδικασία του στεγαστικού δανείου περιβάλλεται από πολλές προκαταλήψεις που έχουν προκύψει ως αποτέλεσμα της ανεπαρκούς ενημέρωσης των Ρώσων σχετικά με τις δυνατότητες αυτής της χρηματοοικονομικής υπηρεσίας. Αλλά οι μηχανισμοί που έχουν αποδείξει την αποτελεσματικότητά τους σε όλο τον κόσμο δεν μπορούν να περάσουν απαρατήρητοι στη Ρωσία, όπου υπάρχει σήμερα μια κατάσταση όπου ο σχηματισμός ενός συστήματος μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων έχει γίνει όχι μόνο επείγον, αλλά και εφικτό έργο.

Μια υποθήκη είναι ελκυστική, πρώτα απ 'όλα, επειδή σας επιτρέπει να γίνετε ιδιοκτήτης σπιτιού σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, να μετακομίσετε σε ένα νέο διαμέρισμα, να εγγράψετε όλα τα μέλη της οικογένειάς σας και να πληρώσετε το κόστος της τα επόμενα χρόνια, χωρίς φόβο άνοδο τιμές ακινήτων. Αυτό είναι πολύ πιο βολικό από την εξοικονόμηση χρημάτων, την έκθεση σημαντικών οικονομιών σε πληθωρισμό και άλλους κινδύνους ή την ενοικίαση διαμερίσματος, καθώς το ποσό των μηνιαίων πληρωμών δανείου είναι συγκρίσιμο με το μηνιαίο ενοίκιο για ένα παρόμοιο διαμέρισμα. Ένα άλλο πλεονέκτημα της αγοράς διαμερίσματος με πίστωση είναι η ευκαιρία να επωφεληθείτε από τα οφέλη φόρου εισοδήματος, τα οποία επί του παρόντος ανέρχονται σε 1.000.000 ρούβλια. Η αξιοπιστία και η ασφάλεια της αγοράς ενός διαμερίσματος με χρήση στεγαστικού δανείου έγκειται στο γεγονός ότι το διαμέρισμα υποβάλλεται σε ενδελεχή νομικό έλεγχο από την τράπεζα και την ασφαλιστική εταιρεία και είναι πλήρως εγγεγραμμένο ως ιδιοκτησία του δανειολήπτη κατά τη λήψη του δανείου.

Η αγορά ακινήτων με τη βοήθεια υποθήκης σήμερα θεωρείται ο πιο προοδευτικός και αξιόπιστος τρόπος επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος. Το μόνο που απομένει είναι να επιλέξετε το βέλτιστο πρόγραμμα στεγαστικών δανείων, λαμβάνοντας υπόψη το νόμισμα, τα επιτόκια και τους όρους του δανείου, που είναι κατάλληλο για εσάς.

Για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε τις περιπλοκές που σχετίζονται με τη λήψη στεγαστικού δανείου, έχουμε αναπτύξει ένα λεξικό με όρους στεγαστικού δανείου.

Η απόσβεση δανείου είναι η διαδικασία σταδιακής εξόφλησης του κεφαλαίου του υπολοίπου ενός στεγαστικού δανείου και πληρωμής τόκων. Οι πληρωμές στεγαστικών δανείων συνήθως γίνονται μηνιαίες. Το χρονοδιάγραμμα πληρωμής καθορίζεται στη σύμβαση δανείου μεταξύ του δανειστή και του δανειολήπτη.

Το Underwriting είναι μια αξιολόγηση της φερεγγυότητας του δανειολήπτη (επάρκεια εισοδήματος για την κάλυψη των πληρωμών του δανείου), της πιστοληπτικής ικανότητας (επίπεδο ποιότητας εκπλήρωσης των δανειακών υποχρεώσεων), των περιουσιακών στοιχείων του δανειολήπτη (διαθεσιμότητα επαρκούς όγκου ρευστών περιουσιακών στοιχείων που είναι απαραίτητα για την πραγματοποίηση προκαταβολής και κόστη που σχετίζονται με τη συναλλαγή).

Οι πληρωμές προσόδων είναι ίσες μηνιαίες πληρωμές για την αποπληρωμή του δανείου και οι τόκοι για τη χρήση κεφαλαίων δανείου.

Η σύμβαση υποθήκης είναι μια συμφωνία βάσει της οποίας ένα μέρος (ο ενυπόθηκος δανειστής), ο οποίος είναι ο πιστωτής, έχει το δικαίωμα να ικανοποιήσει τις χρηματικές του απαιτήσεις έναντι του άλλου μέρους (του ενυπόθηκου δανειστή).

Η σύμβαση πίστωσης είναι μια συμφωνία μεταξύ ενός πιστωτικού ιδρύματος (δανειστή) και ενός δανειολήπτη, σύμφωνα με την οποία ο δανειστής αναλαμβάνει να παράσχει κεφάλαια (δάνειο) στο ποσό και με τους όρους που προβλέπονται από την παρούσα σύμβαση για την αγορά ενός ακινήτου από τον δανειολήπτη και Ο δανειολήπτης αναλαμβάνει να επιστρέψει το ποσό που έλαβε και να πληρώσει τους τόκους σε αυτό.

Η πρόωρη εξόφληση ενός δανείου είναι μια εθελοντική πληρωμή από τον δανειολήπτη του υπολοίπου της οφειλής του δανείου πριν από το χρονοδιάγραμμα που ορίζει η δανειακή σύμβαση. Ο δανειολήπτης είναι ο αποδέκτης ενός στεγαστικού δανείου που δεσμεύει κάποια ακίνητη περιουσία ως εγγύηση για το δάνειο.

Η υποθήκη είναι μια εγγεγραμμένη ασφάλεια που θεμελιώνει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη της να λάβει απόδοση σε μια χρηματική υποχρέωση. Εκδίδεται από τον δανειολήπτη κατά τη λήψη στεγαστικού δανείου.

Η υποθήκη είναι ενέχυρο ακίνητης περιουσίας.

Ένα στεγαστικό δάνειο είναι κεφάλαια που εκδίδονται μακροπρόθεσμα από πιστωτικό ίδρυμα με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας.

Η αριθμομηχανή στεγαστικών δανείων είναι ένα εργαλείο που σας επιτρέπει να προσδιορίσετε το μέγεθος των μελλοντικών πληρωμών δανείου ανάλογα με το εισόδημά σας, τη διάρκεια και το μέγεθος του δανείου σας.

Πιστωτικό ιστορικό - πληροφορίες για τα τραπεζικά δάνεια που πήρε ο δανειολήπτης, πόσο πειθαρχικά αποπληρώθηκε το δάνειο και καταβλήθηκαν οι τόκοι.

Η επιτροπή πίστωσης είναι ένα συλλογικό όργανο λήψης πιστωτικών αποφάσεων σε τράπεζα, έγκρισης ή απόρριψης υποψηφιοτήτων συγκεκριμένων δανειοληπτών και έγκρισης συγκεκριμένων όρων δανεισμού για τον καθένα από αυτούς.

Η πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη είναι η προθυμία του δανειολήπτη να εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Καθορίστηκε με βάση την ανάλυση του πιστωτικού του ιστορικού.

Η αποτίμηση ακινήτων είναι η διαδικασία προσδιορισμού της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Η ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση στεγαστικού δανείου.

Η φερεγγυότητα του δανειολήπτη είναι η ικανότητα του δανειολήπτη να αποπληρώσει το δάνειο εγκαίρως. Περιλαμβάνει ανάλυση εσόδων και εξόδων.

Συνοφειλέτης είναι το πρόσωπο που γίνεται συνιδιοκτήτης του αγορασθέντος ακινήτου και, μαζί με τον κύριο δανειολήπτη, είναι υπεύθυνος έναντι του δανειστή για την αποπληρωμή του δανείου. Κατά κανόνα, ο σύζυγος είναι ο συνοφειλέτης. Στην περίπτωση αυτή, κατά τον υπολογισμό του ποσού του δανείου λαμβάνεται υπόψη το εισόδημα του συνοφειλέτη.

Ο λογαριασμός δανείου είναι ένας προσωπικός λογαριασμός του δανειολήπτη που ανοίγει στην τράπεζα πιστώτριας για τη μεταφορά κεφαλαίων δανείου και για την επακόλουθη πίστωση των πληρωμών του δανείου σε αυτήν.

Το επιτόκιο LIBOR είναι το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο αναχρηματοδότησης δανείων που καθορίστηκε από το Διατραπεζικό Χρηματιστήριο του Λονδίνου.

Το επιτόκιο MosPrime είναι ένα ανεξάρτητο ενδεικτικό επιτόκιο, το οποίο υπολογίζεται από την Εθνική Νομισματική Ένωση (NMA) με βάση τα επιτόκια για την παροχή καταθέσεων σε ρούβλι που ανακοινώθηκαν από κορυφαίους συμμετέχοντες στη ρωσική αγορά χρήματος σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πρώτης κατηγορίας. Κατά τη συμπερίληψη των τραπεζών στη λίστα για τον καθορισμό του επιτοκίου MosPrime, λαμβάνεται υπόψη η φήμη, η οικονομική τους θέση, ο όγκος των συναλλαγών και η εμπειρία τους στην αγορά χρήματος της Μόσχας.

Φορολογικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας - μέρος πρώτο της 31ης Ιουλίου 1998 N 146-FZ και μέρος δεύτερο της 5ης Αυγούστου 2000 N 117-FZ - άρθρα 20, 220.

Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρα 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935, παράγραφος 3, κεφάλαιο 23).

Νόμος της Ρωσικής Ομοσπονδίας «Περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων».

Οδηγία της Κρατικής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 29ης Ιουνίου 1995 N 35 (όπως τροποποιήθηκε στις 28 Απριλίου 1999) σχετικά με την εφαρμογή του νόμου της Ρωσικής Ομοσπονδίας «Για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων».

Shevchuk D.A. Αστική διαδικασία. – Rostov-on-Don: Phoenix, 2006;

Shevchuk V.A., Shevchuk D.A. Τραπεζικό Δίκαιο: Σχολικό βιβλίο. επίδομα. – Μ.: Εκδοτικός Οίκος RIOR, 2005;

www.denisshevchuk.narod.ru www.interfinance.ru www.interfinance.info www.pavlino-rus.narod.ru www.zheleznodorozhni.narod.ru www.corporateresources.narod.ru

Με μια γενική έννοια, η ασφάλεια μπορεί να οριστεί ως περιουσία ή άλλα τιμαλφή που χρησιμεύουν ως ασφάλεια για ένα δάνειο. Δηλαδή, ενέχυρο είναι ένας ορισμένος τρόπος εξασφάλισης μιας υποχρέωσης με τον οποίο ο ενεχυροφύλακας (νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που αποδέχεται το αντικείμενο του ενεχύρου ως εγγύηση για δάνειο που έχει εκδοθεί), σε περίπτωση αδυναμίας του ενυπόθηκου δανειστή (νόμιμο οντότητα ή φυσικό πρόσωπο που παρείχε το αντικείμενο ενεχύρου για την εξασφάλιση της οφειλής του) έχει δικαίωμα προτεραιότητας έναντι άλλων πιστωτών να ικανοποιήσει την απαίτησή τους από την αξία του ενεχυριασμένου ακινήτου.

Αντικείμενο του ενεχύρου μπορεί να είναι τόσο κινητή και ακίνητη περιουσία, όσο και δικαιώματα ιδιοκτησίας, δηλαδή τα αντικειμενικά δικαιώματα των συμμετεχόντων στη σχέση που συνδέονται με την κυριότητα, τη χρήση και τη διάθεση της περιουσίας, καθώς και με αυτό το υλικό (περιουσία). αξιώσεις που προκύπτουν μεταξύ των συμμετεχόντων στον οικονομικό κύκλο εργασιών σχετικά με τη διανομή αυτής της περιουσίας και την ανταλλαγή αγαθών, υπηρεσιών, τίτλων κ.λπ.

Βασικές αρχές της εξασφάλισης:

• 1. Δημοσιότητα - διαθεσιμότητα πληροφοριών για την εξασφάλιση ακινήτου για όλους τους ενδιαφερόμενους.
• 2. Ιδιαιτερότητα - το ενεχυριασμένο ακίνητο πρέπει, ως προς τα χαρακτηριστικά του (και ιδίως ως προς τον λειτουργικό του σκοπό), να ταιριάζει ακριβώς με τα δεδομένα που διαθέτει ως αντικείμενο κρατικής εγγραφής.
• 3. Εμπιστοσύνη - η αξία και η ρευστότητα του ακινήτου εγγυάται την αποπληρωμή του χρέους. Οι απαιτήσεις του ενεχυρούχου εκπληρώνονται με την εγγύηση της συμφωνημένης περιουσίας του ενεχυραστή. Ο ενεχυρούχος έχει δικαίωμα να λάβει, επί της ίδιας βάσης, ικανοποίηση από την ασφαλιστική αποζημίωση για απώλεια ή ζημία του ενεχυρασμένου περιουσιακού στοιχείου, ανεξάρτητα από το όφελος του οποίου είναι ασφαλισμένο, εκτός εάν η απώλεια ή η ζημία επήλθε για λόγους για τους οποίους ευθύνεται ο ενεχυρούχος.

Υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός τύπων εξασφαλίσεων, που διαφέρουν μεταξύ τους ανάλογα με τα χαρακτηριστικά που αποτέλεσαν τη βάση τους.

Από την άποψη της στάσης των μερών στο ενεχυρασμένο ακίνητο, διακρίνονται οι ακόλουθοι κύριοι τύποι εξασφαλίσεων:

• - κλασικό ενέχυρο - το ακίνητο παραμένει στον ενεχυραστή.
• - υποθήκη - το ακίνητο μεταβιβάζεται στον ενυπόθηκο δανειστή που έχει στην κατοχή του.
• - σταθερό ενέχυρο - το ακίνητο παραμένει στον ενεχυραστή με πινακίδες που υποδεικνύουν το ενέχυρο που εφαρμόζεται σε αυτό.

Το ενέχυρο ακινήτου για την εξασφάλιση της χρηματικής απαίτησης του ενεχύρου έναντι του ενυπόθηκου δανειστή ονομάζεται υποθήκη.

Η υποθήκη έχει δύο πτυχές: νομική και οικονομική.

Το νομικό περιεχόμενο μιας υποθήκης είναι η επιβάρυνση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ακινήτων όταν αυτά ενεχυριάζονται.

Το οικονομικό περιεχόμενο μιας υποθήκης είναι ένα μέσο αγοράς για τον κύκλο εργασιών των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα (σε περιπτώσεις όπου άλλες μορφές αποξένωσης - αγοραπωλησία, ανταλλαγή - είναι ακατάλληλες), που επιτρέπει την προσέλκυση πρόσθετων οικονομικών πόρων για την υλοποίηση οποιωνδήποτε έργων .

• 2. Κτίρια και κατασκευές (που χρησιμοποιούνται σε επιχειρηματικές δραστηριότητες) με ταυτόχρονη υποθήκη βάσει της ίδιας συμφωνίας των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται ή τμήματα αυτών των οικοπέδων που υποστηρίζουν λειτουργικά αυτά τα κτίρια και κατασκευές. Είναι επίσης απαραίτητο να πούμε εδώ ότι εάν το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται το υποθηκευμένο αντικείμενο είναι μισθωμένο, τότε ταυτόχρονα με την υποθήκη του κτιρίου ή της κατασκευής, τα δικαιώματα μίσθωσης σε αυτό το οικόπεδο ή μέρος αυτού είναι απαραίτητα ενεχυριασμένα.
• 3. Κτίρια κατοικιών, διαμερίσματα και τμήματα κτιρίων και διαμερισμάτων κατοικιών, που αποτελούνται από έναν ή περισσότερους απομονωμένους χώρους.
• 4. Ξενοδοχεία, εξοχικές κατοικίες, εξοχικές κατοικίες, κατοικίες κήπου και άλλα κτίρια και χώροι που δεν προορίζονται για μόνιμη κατοικία.
• 5. Αεροσκάφη και θαλάσσια σκάφη, σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας και διαστημικά αντικείμενα.
• 6. Ημιτελή ακίνητα, καθώς και υλικά και εξοπλισμός που έχουν προετοιμαστεί για την κατασκευή τους.
• 7. Υδατικές περιοχές, απομονωμένα υδατικά συστήματα.
• 8. Δάση, πολυετείς φυτεύσεις
• 9. Οικόπεδα που ανήκουν σε πολίτες, τις ενώσεις τους, νομικά πρόσωπα και προορίζονται για κηπουρική, κτηνοτροφία, ατομική στέγαση, κατασκευή κατοικιών και γκαράζ, οικιακά οικόπεδα προσωπικών βοηθητικών οικοπέδων και οικόπεδα που καταλαμβάνονται από κτίρια, κατασκευές ή κατασκευές, στο ποσό που απαιτείται. για την οικονομική τους συντήρηση (λειτουργική υποστήριξη).

Σύμφωνα με το Νόμο «Περί Υποθήκης», καθώς και το άρθρο. 135 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο υποθήκης θεωρείται ενεχυριασμένο μαζί με τα αξεσουάρ ως ενιαίο σύνολο.

Στην καθημερινή κατανόηση, μια «υποθήκη» νοείται συχνότερα ως ένα τραπεζικό δάνειο που λαμβάνεται «για» ένα διαμέρισμα, σπίτι ή γη. Αλλά αυτό, αν και το πιο συχνά χρησιμοποιούμενο, είναι μια «στενή» κατανόηση. Μια υποθήκη μπορεί επίσης να εξασφαλίσει άλλες αστικές υποχρεώσεις (παράδοση, δάνειο κ.λπ.).

Στο άρθρο μας θα θίξουμε κυρίως θέματα στεγαστικών δανείων κατοικιώνόταν ένα διαμέρισμα ή ένα κτίριο κατοικιών δεσμεύεται έναντι τραπεζικού δανείου ή δανείου σε μετρητά.

II.ΕΙΔΗ ΕΓΓΡΑΦΩΝ (ΥΠΟΘΗΚΗ)

Ο ομοσπονδιακός νόμος «Περί υποθηκών (ενέχυρα ακίνητης περιουσίας)» της 16ης Ιουλίου 1998 N 102-FZ (εφεξής ο Ομοσπονδιακός Νόμος για τα Στεγαστικά Δάνεια) περιέχει τις έννοιες μόνο αυτών των δύο τύπων υποθηκών:

• βάσει συμφωνίας (συμβατική υποθήκη)

• κατ' ισχύ νόμου (νόμιμη υποθήκη)

1) Υποθήκη συζητήσιμηπροκύπτει κατόπιν συμφωνίας των μερών. Εν, πιστωτής(τράπεζα ή οποιοσδήποτε δίνει χρήματα για αγορά ακινήτου) λαμβάνει δικαίωμα προτίμησηςνα λάβουν αποζημίωση για τις ζημίες τους εάν ο οφειλέτης δεν αποπληρώσει το χρηματικό ποσό ή τους τόκους του δανείου (δάνειο) εμπρόθεσμα.

Στις συναλλαγές, η υποθήκη χρησιμοποιείται συχνότερα για την εξασφάλιση της εκτέλεσης αγοραστήςυποχρεώσεις να πληρώσει για το διαμέρισμα που αγοράσατε(υποθήκη μέχρι την πλήρη εξόφληση).

2) Υποθήκη κατ' ισχύ νόμου (νόμιμη υποθήκη)συμβαίνει όταν δεν υπάρχει σύμβαση υποθήκης. Η υποθήκη προκύπτει δυνάμει του νόμου που καθορίζει τις προϋποθέσεις για την εμφάνισή της.

Αυτό το είδος της υποθήκης έχει μεγάλη πλεονεκτήματα:

• ένας μικρός αριθμός εγγράφων,
• σύντομη περίοδος κρατικής εγγραφής (5 ημέρες),
• χωρίς κόστος για τη σύνταξη σύμβασης υποθήκης και την κρατική εγγραφή της,
• ελαχιστοποιούνται οι κίνδυνοι αναγνώρισης των συναλλαγών που εξασφαλίζονται με υποθήκη ως άκυρες και, κατά συνέπεια, οι κίνδυνοι απώλειας περιουσίας από τράπεζες και άλλους πιστωτές.

III.ΟΤΑΝ ΓΙΝΕΤΑΙ ΚΑΤΑΘΕΣΗ (ΥΠΟΘΗΚΗ).

Σύμφωνα με την ισχύουσα ρωσική νομοθεσία μια υποθήκη προκύπτει βάσει νόμου (σε σχέση με τη στέγαση):

1. Ζωτικός χώρος(διαμέρισμα, σπίτι, δωμάτιο, κοινόχρηστο), επίκτητοςείτε εν όλω είτε εν μέρει με χρήση τραπεζικών πιστώσεωνή άλλος πιστωτικός οργανισμός ή τα κεφάλαια στοχευμένου δανείου που παρέχονται από άλλο νομικό πρόσωπο για την απόκτηση ή την κατασκευή των καθορισμένων κατοικιών, δεσμεύεται από τη στιγμή της κρατικής εγγραφής της υποθήκης στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Δικαιωμάτων Ακίνητης Περιουσίας και Συναλλαγών με Αυτό (USRP). (Ρήτρα 1, άρθρο 77 του ομοσπονδιακού νόμου «Περί υποθηκών»).

2. Ζωτικός χώροςκατασκευάστηκε εξ ολοκλήρου ή εν μέρει με εξοικονόμηση πόρων Για, που παρέχεται στο πλαίσιο στοχευμένης σύμβασης στεγαστικού δανείου σύμφωνα με τον Ομοσπονδιακό Νόμο «Σχετικά με το σύστημα αποταμίευσης και στεγαστικών δανείων παροχής στέγης για στρατιωτικό προσωπικό», θεωρείται ότι έχει δεσμευτεί στη Ρωσική Ομοσπονδία από τη στιγμή της κρατικής εγγραφής της ιδιοκτησίας του (ρήτρα 4 του άρθρου 77 του ομοσπονδιακού νόμου)

3. Εάν ένα ακίνητο αγοράστηκε με πίστωση ή με δόσεις, μπορεί να προκύψει υποθήκη με ισχύ νόμου σύμφωνα με το άρθ. 488 και άρθρ. 489 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ("Πληρωμή για αγαθά που πωλούνται με πίστωση", "Πληρωμή για αγαθά σε δόσεις").

Εάν έχετε συναντήσει ποτέ την αγορά ή την πώληση ενός διαμερίσματος με δικά σας κεφάλαια (χωρίς να χρησιμοποιήσετε δάνειο), πιθανότατα δώσατε προσοχή στη φράση "με συμφωνία των μερών, σύμφωνα με το άρθρο. 488 και 489 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, δεν προκύπτει υποθήκη σε διαμέρισμα (ή άλλο ακίνητο). Εάν αυτή η φράση δεν προσδιορίζεται και δεν υποδεικνύεται ότι τα κεφάλαια καταβλήθηκαν κατά την υπογραφή της συμφωνίας, η υπηρεσία Rosreestr θα καταγράψει μια δέσμευση στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας βάσει νόμου.

Μια υποθήκη με ισχύ νόμου μπορεί να προκύψει σε άλλες περιπτώσεις, για παράδειγμα, ενέχυρο κατά τη διάρκεια κοινής κατασκευής κτιρίου κατοικιών (με έναν κατασκευαστή) κ.λπ. (για παράδειγμα: ρήτρα 1, ρήτρα 2, ρήτρα 3, άρθρο 13 της Ομοσπονδιακής Νόμος «Σχετικά με τη συμμετοχή σε κοινή κατασκευή πολυκατοικιών και άλλων ακινήτων και για τροποποιήσεις ορισμένων νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας» της 30ής Δεκεμβρίου 2004 N 214-FZ, παράγραφος 1 του άρθρου 58 του νόμου της Ρωσικής Ομοσπονδίας «Περί Ενέχυρο» με ημερομηνία 29 Μαΐου 1992 N. 2872-1).

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο ομοσπονδιακός νόμος για τα στεγαστικά δάνεια προβλέπει τη δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να μεταβιβάσει το ίδιο ακίνητο με υποθήκη σε άλλους ενυπόθηκους δανειστές απεριόριστο αριθμό φορών, εφόσον συμφωνήσουν σε αυτό οι προηγούμενοι ενυπόθηκοι δανειστές.

IV.ΠΩΣ ΝΑ ΕΓΓΡΑΦΕΙΤΕ ΕΝΑ ΕΦΑΡΜΟΓΟ (ΥΠΟΘΗΚΗ)

Εγγραφή στεγαστικού δανείου- Αυτό κάνοντας μια καταχώρησηστο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο (Rosreestr) ότι ο δανειστής έχει δικαίωμα ενεχύρου (υποθήκη) σε διαμέρισμα και άλλα ακίνητα.

Το αρχείο υποθήκης στο Μητρώο Ενοποιημένου Κράτους περιέχει πληροφορίες:

Σχετικά με τον αρχικό ενυπόθηκο δανειστή

Αντικείμενο υποθήκης

Σχετικά με το ποσό της υποχρέωσης που εξασφαλίζει (πίστωση, δάνειο κ.λπ.)

Εάν η σύμβαση υποθήκης προβλέπει τη σύνταξη ειδικού εγγράφου - σημείωμα υποθήκης, αυτό αναφέρεται επίσης στο αρχείο εγγραφής υποθήκης.

Κρατική εγγραφή υποθήκης επικυρωμένο με επιγραφή στη σύμβαση (σφραγίδα). Αυτή η επιγραφή περιέχει:

Πλήρες όνομα του φορέα που πραγματοποιεί κρατική εγγραφή δικαιωμάτων

Ημερομηνία κρατικής εγγραφής υποθήκης

Τόπος κρατικής εγγραφής υποθήκης

Ο αριθμός με τον οποίο είναι εγγεγραμμένος.

Αυτά τα δεδομένα επικυρωμένο με την υπογραφή υπαλλήλουκαι σφραγίζονται με τη σφραγίδα του φορέα που διενεργεί κρατική εγγραφή δικαιωμάτων.

Το όργανο που διενεργεί κρατική εγγραφή δικαιωμάτων εγκαταλείπει αρχειοθετημένο αντίγραφο της σύμβασης υποθήκης, και σε περίπτωση κρατικής εγγραφής υποθήκης βάσει νόμου - αντίγραφο του εγγράφου που αποτελεί τη βάση για την εμφάνιση του δικαιώματος κυριότητας του ακινήτου του ενυπόθηκου δανειστή (για παράδειγμα, συμφωνία αγοράς και πώλησης) που βαρύνει την υποθήκη .

Εάν τα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή πιστοποιούνται με υποθήκη, ο φορέας που πραγματοποιεί κρατική εγγραφή δικαιωμάτων αφήνει επίσης στα αρχεία του ένα αντίγραφο της υποθήκης με συνημμένα.

V.ΤΙ ΕΙΝΑΙ Η ΥΠΟΘΗΚΗ;

Στεγαστικών δανείων- προσωπικό όνομα ασφάλειαπιστοποιώντας το δικαίωμα του νόμιμου δικαιούχου του (τράπεζα ή άλλου πιστωτή) να λάβει την εκτέλεση του δανείου, χωρίς να προσκομίσει άλλα αποδεικτικά στοιχεία.

Η υποθήκη μπορεί να πουληθεί(μεταβλήθηκε κ.λπ.) από τον πιστωτή σε τρίτο, για το οποίο πρέπει να ειδοποιηθεί ο οφειλέτης του δανείου, αφού σε περίπτωση πώλησης του στεγαστικού δανείου, ο οφειλέτης πρέπει ήδη να εκτελέσει την εκτέλεση βάσει της σύμβασης πίστωσης (δάνειο, δάνειο ) στο άτομο που το κατέχει.

VI.ΠΩΣ ΓΙΝΕΤΑΙ Η ΑΦΑΙΡΕΣΗ ΤΗΣ ΚΑΤΑΘΕΣΗΣ (ΑΠΟΣΠΛΗΡΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΟΥ)

Εάν ο οφειλέτης του δανείου (υποθηκοφύλακας) θα εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του έγκαιρα και πλήρωςπριν από τον ενυπόθηκο δανειστή (τράπεζα), πρέπει να εκκαθαριστεί η εγγραφή εγγραφής στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Υποθηκών.

Η περίοδος εξαργύρωσης του αρχείου εγγραφής είναι 3 ημέρες και βασίζεται σε:

Δηλώσεις από τον κάτοχο του στεγαστικού δανείου (για παράδειγμα, μια τράπεζα)

Κοινή αίτηση ενεχυραστή και ενεχυρούχου

Αιτήσεις από τον υποθηκοφύλακα με ταυτόχρονη υποβολή υποθηκοφυλακείου που περιέχει σημείωμα από τον ιδιοκτήτη του υποθηκοφυλακείου σχετικά με την εκπλήρωση μιας υποχρέωσης(πρέπει να περιέχει λέξεις σχετικά με την εκπλήρωση της υποχρέωσης, την ημερομηνία εκτέλεσης και να επικυρώνεται με την υπογραφή του ιδιοκτήτη της υποθήκης και να πιστοποιείται από τη σφραγίδα του, εάν ο ιδιοκτήτης της υποθήκης είναι νομικό πρόσωπο)

- δικαστικές αποφάσεις για καταγγελία της υποθήκης.

Όταν το αρχείο εγγραφής στεγαστικού δανείου εξαγοράζεται λόγω τερματισμού της υποθήκης η υποθήκη ακυρώνεταικαι μπορεί, εάν επιθυμείται, να μεταβιβαστεί στον ενεχυραστή.

Εάν ο οφειλέτης δεν εκπληρώσει εγκαίρως την υποχρέωση αποπληρωμής των χρημάτων που απορρέουν από το δάνειο ή το δάνειο, ο πιστωτής (τράπεζα) μπορεί να προβεί σε κατάσχεση της εξασφάλισης (υποθήκη), δηλ. με άλλα λόγια, να «αφαιρέσει» το ακίνητο (βλ. άρθρο 51 του ομοσπονδιακού νόμου για τα στεγαστικά δάνεια).

VII.ΠΟΙΑ ΕΙΝΑΙ Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗΣ ΜΕ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΝΥΘΗΚΟΥ (ΥΠΟΘΗΚΗ)

Υπάρχουν δύο τρόποι συλλογής:

• 1. Εξώδικη διαδικασία.

Η εξωδικαστική είσπραξη είναι δυνατή μόνο εάν εάν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση υποθήκηςή συμφωνία που οδηγεί σε υποθήκη βάσει νόμου ή υποθήκη (άρθρο 55 του ομοσπονδιακού νόμου για την υποθήκη) και ΜΟΝΟ με εκτελεστικό έγγραφο συμβολαιογράφουμε βάση συμβολαιογραφική σύμβαση υποθήκηςή συμβολαιογραφική σύμβαση που συνεπάγεται τη δημιουργία υποθήκης κατ' ισχύ νόμου ή υποθήκη που περιέχει προϋπόθεση κατάσχεσης του υποθηκευμένου ακινήτου εξωδικαστικά.

Ωστόσο, αυτή η διαδικασία χρησιμοποιείται επί του παρόντος εξαιρετικά σπάνια, καθώς οι συμβάσεις δεν υπόκεινται σε υποχρεωτική συμβολαιογραφική επικύρωση και τα μέρη της συναλλαγής, κατά κανόνα, εκτός από συμβολαιογραφικές υπηρεσίες και συνάπτουν συναλλαγές με απλή γραπτή μορφή (δηλ. βάζοντας υπογραφή και σφραγίδα αυτούς).

Επιπλέον, δεν είναι δυνατή η εξώδικη είσπραξη εάν το αντικείμενο της υποθήκης είναι ζωτικός χώροςκατέχονται με δικαίωμα ιδιοκτησίας σε ένα άτομο».

2. Δικαστική είσπραξη.

Εφιστούμε την προσοχή σας στο γεγονός ότι κατάσχεση ενυπόθηκων ακινήτων μέσω δικαστικών διαδικασιών δεν επιτρέπεται, σε περίπτωση παράβασης του οφειλέτη εξαιρετικά ασήμαντοκαι το ύψος των απαιτήσεων του ενυπόθηκου δανειστή σαφώς δυσανάλογηαξία του ενεχυριασμένου ακινήτου. Δηλαδή, εάν το ύψος της οφειλής δεν είναι συγκρίσιμο με το τίμημα που έχει ήδη καταβληθεί, τότε είναι αδύνατο για τον πιστωτή (τράπεζα) να εισπράξει την οφειλή.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, συμπεριλαμβανομένων όταν ο υποθηκοφύλακας είναι φυσικό πρόσωπο, με την προϋπόθεση ότι η εξασφάλιση μη συνδεδεμένομε την εφαρμογή από αυτό το άτομο επιχειρηματική δραστηριότητα,το δικαστήριο έχει το δικαίωμα να αναβάλει την πώληση του ενεχυρασμένου ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα έως ένα έτος. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν το δικαστήριο πειστεί ότι υπάρχει καλούς λόγουςκαι ότι η αναβολή δεν θα επιφέρει σημαντική επιδείνωση της οικονομικής θέσης του ενυπόθηκου δανειστή. Επιπλέον, δεν θα πρέπει να κινηθεί διαδικασία κατά του ενεχυραστή ή ενεχυραστή για την κήρυξή τους σε πτώχευση.

VIII.ΠΩΣ ΠΩΛΕΙΤΑΙ ΤΟ ΕΝΕΧΥΡΩΜΕΝΟ ΑΚΙΝΗΤΟ;

Ας υποθέσουμε ότι το δικαστήριο έλαβε θετική απόφαση για κατάσχεση της εξασφάλισης (υποθήκη) υπέρ του πιστωτή (τράπεζα). Περαιτέρω, το ακίνητο που έχει ενεχυριαστεί βάσει της σύμβασης υποθήκης πωλείται μέσω δημοπρασίας(εκτός από ορισμένες περιπτώσεις) (άρθρο 56 του ομοσπονδιακού νόμου για την υποθήκη).

Διενεργούνται δημόσιοι πλειστηριασμοί για την πώληση ενεχυριασμένου ακινήτου Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Δικαστικού Δικαστικού της Ρωσίαςστην τοποθεσία αυτού του ακινήτου.

Ο διοργανωτής δημοπρασιών ειδοποιεί για επερχόμενους δημόσιους πλειστηριασμούς το αργότερο 10 ημέρες, αλλά όχι νωρίτερα από 30 ημέρες πριν από τη διεξαγωγή τους σε περιοδικό που είναι το επίσημο όργανο ενημέρωσης της εκτελεστικής αρχής της συνιστώσας οντότητας της Ρωσικής Ομοσπονδίας στην τοποθεσία της ακίνητη περιουσία, και αποστέλλει επίσης τις σχετικές πληροφορίες για ανάρτηση στο Διαδίκτυο.

Η ανακοίνωση αναφέρει:

ημερομηνία

χρόνος

Τόπος δημοπρασίας

Φύση του ακινήτου που πωλείται

Η αρχική τιμή πώλησής του.

Ωστε να λάβει μέρος στη δημοπρασίαόσοι επιθυμούν να κάνουν κατάθεση με το ποσό, τους όρους και τον τρόπο που καθορίζονται στην προκήρυξη του δημόσιου πλειστηριασμού, ενώ το ποσό της κατάθεσης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 5 τοις εκατόαπό την αρχική τιμή πώλησης του ενεχυριασμένου ακινήτου.

Άτομα που συμμετείχαν σε δημόσιους πλειστηριασμούς αλλά δεν τους κέρδισαν, η προκαταβολή επιστρέφεταιαμέσως μετά τη λήξη του δημόσιου πλειστηριασμού. Η προκαταβολή επιστρέφεται επίσης εάν δεν πραγματοποιηθεί ο δημόσιος πλειστηριασμός.

Πρόσωπα που έχουν δικαιώματα χρήσης του ακινήτου που πωλείται ή ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε αυτό το ακίνητο, καθώς και ενυπόθηκοι δανειστές σε μεταγενέστερες υποθήκες έχουν δικαίωμα να παραστούν σε δημόσιους πλειστηριασμούς (βλ. Ενότητα III).

Ο νικητής του δημόσιου πλειστηριασμού (και, ως εκ τούτου, έχει το δικαίωμα να αγοράσει το ακίνητο) είναι αυτός που πρόσφερε την υψηλότερη τιμή για αυτό και πρέπει να πληρώσει για αυτό το ακίνητο εντός 5 ημερών με τη σύναψη συμφωνίας αγοράς και πώλησης με την διοργανωτής δημοπρασίας.

Μετρητά,που λαμβάνονται ως αποτέλεσμα μιας τέτοιας πώλησης χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή του χρέους προς τον πιστωτή, για την κάλυψη των εξόδων διεξαγωγής δημοπρασιών και το μη δαπανηθέν υπόλοιπο επιστρέφεται στον οφειλέτη.

IX.ΑΝ ΑΠΟΤΥΧΑΝ ΝΑ ΓΙΝΟΥΝ ΤΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΜΠΟΡΙΑ

Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιηθεί η δημοπρασία(λιγότεροι από δύο αγοραστές προσήλθαν στον δημόσιο πλειστηριασμό, δεν έγινε πριμοδότηση στον δημόσιο πλειστηριασμό έναντι της αρχικής τιμής πώλησης του ενεχυρασμένου ακινήτου· το πρόσωπο που κέρδισε τον δημόσιο πλειστηριασμό δεν κατέβαλε το τίμημα αγοράς εντός της καθορισμένης προθεσμίας) Οτι

1)εντός 10 ημερώνμετά από αυτή την ανακοίνωση, ενυπόθηκος δανειστής(τράπεζα) έχει το δικαίωμα, κατόπιν συμφωνίας με τον ενεχυραστή αγορά ενυπόθηκου ακινήτουΜε αρχική τιμή πώλησής τουσε δημόσιο πλειστηριασμό (δηλαδή σε ελάχιστη τιμή) και συμψηφίστε με την τιμή αγοράς τις απαιτήσεις σας που εξασφαλίζονται με την υποθήκη αυτού του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή, η υποθήκη τερματίζεται.

2) Εάν ο πιστωτής δεν αγοράσει το ακίνητο, το αργότερο ένα μήνα μετά τη διενέργεια του πρώτου δημόσιου πλειστηριασμού επαναλαμβανόμενους δημόσιους πλειστηριασμούς.Παράλληλα, το αρχικό τιμή πωλήσεωςενεχυριασμένο ακίνητο σε επαναλαμβανόμενους δημόσιους πλειστηριασμούς, μειώνεται κατά 15 τοις εκατό.

3) Σε περίπτωση ανακοίνωσης αλλεπάλληλοςδημόσιο πλειστηριασμό απέτυχεγια τους ίδιους λόγους, υποθηκοφύλακας - τράπεζαέχει το δικαίωμα να αγοράσει (παρακρατήσει) το ενεχυριασμένο ακίνητο σε τιμή όχι περισσότερο από 25 τοις εκατό χαμηλότερατου αρχική τιμή πώλησηςστον πρώτο δημόσιο πλειστηριασμό, και συμψηφίζουν με το τίμημα αγοράς τις απαιτήσεις τους που εξασφαλίζονται με την υποθήκη του ακινήτου.

Αν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν κάνει χρήσητο δικαίωμα διατήρησης του αντικειμένου της υποθήκης για ένα μήνα μετά την ακύρωση του επαναληπτικού δημόσιου πλειστηριασμού, η υποθήκη τερματίζεται.

Χ.ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΣΕ ΔΙΩΞΟΥΝ ΑΠΟ ΥΠΟΘΗΚΗ;

Για να ολοκληρώσουμε το θέμα μας, ας θίξουμε ένα πολύ σημαντικό ερώτημα: είναι δυνατή η έξωσηο οφειλέτης και τα μέλη της οικογένειάς του από τη μοναδική κατοικία κατάλληλη για μόνιμη κατοικία, ενεχυρίαση στον δανειστή;

Σε μια πρώτη προσέγγιση, η απάντηση στην ερώτηση φαίνεται προφανής. Πράγματι, για εκείνα τα πρόσωπα που ο δανειστής-υποθηκοφύλακας διώχνει από τη μοναδική τους κατοικία, ο νομοθέτης έχει παράσχει τις εγγυήσεις που περιλαμβάνονται στο άρθ. 95 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας (εφεξής καλούμενος Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Λέει ότι: " Πολίτες που έχασαν το σπίτι τουςως αποτέλεσμα αποκλεισμού κατοικιών, η οποία αγοράστηκε με δάνειοή στοχευμένο δάνειο που παρέχεται από νομικό πρόσωπο για την αγορά οικιστικών χώρων και δεσμεύεται για την εξασφάλιση της αποπληρωμής του δανείου ή του στοχευμένου δανείου, εάν κατά τη στιγμή της κατάσχεσης αυτών των κατοικιών είναι τα μόνα για αυτούς, έχουν δικαίωμα προσωρινή κατοικίαεντός κτίριου ταμείο ελιγμών" Δηλαδή κατά την έννοια του άρθ. 95 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι οφειλέτες και τα μέλη των οικογενειών τους δεν πρέπει να εκδιώκονται στο δρόμο, αλλά στις εγκαταστάσεις του ταμείου ελιγμών.

Θεωρούμε εσφαλμένη τη θέση των δικαστηρίων σχετικά με τη στέρηση του δικαιώματος προσωρινής διαμονής σε ευέλικτη στέγαση από τους πολίτες. Αυτό υποδεικνύεται από το άρθρο 106 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το οποίο ορίζει ότι: «Η συμφωνία μίσθωσης για κατοικίες ενός ταμείου ελιγμών συνάπτεται για την περίοδο μέχρι την ολοκλήρωση των διακανονισμών με πολίτες που έχουν χάσει κατοικίες ως αποτέλεσμα της κατάσχεσης επί αυτών, μετά την πώληση οικιστικών χώρων επί των οποίων έχει εφαρμοστεί κατάσχεση.»

Αλλά η τρέχουσα δικαστική πρακτική θα πρέπει να ληφθεί υπόψη από εκείνους τους πολίτες που, έχοντας ένα υποθηκευμένο σπίτι, δεν πληρώνουν πληρωμές στην πιστώτρια τράπεζα, ελπίζοντας να μετακομίσουν σε άλλη κατοικία. Αυτό μπορεί να μην συμβεί.