Ein Immobilienmarkt, der von alleine läuft. Die Immobilienpreise in Moskau könnten stark fallen. Der Immobilienmarkt fällt

Der Immobilienmarkt ist der Wirtschaftszweig, der besonders stark auf Krisenprozesse reagiert. Die negative Dynamik der Ölpreise, die Instabilität des Rubel-Wechselkurses und die Verlangsamung des Wirtschaftswachstums tragen zu einem Rückgang der Immobilienpreise bei. Was passiert mit den Immobilienpreisen im Jahr 2019: Sollen Anleger ihr Geld jetzt in Häuser und Wohnungen investieren oder auf bessere Zeiten warten? Maßgebliche Experten geben Antworten auf diese Frage.

Welche Faktoren beeinflussen den russischen Immobilienmarkt?

Die russische Wirtschaft befindet sich weiterhin in einer Krise und daher bleibt auch der Immobilienmarkt in einer sehr angespannten Situation, und zwar aus folgenden Gründen:

• Ein aktiver Nachfragerückgang, der durch einen Anstieg der Hypothekenzinsen und die Zurückhaltung der Bürger bei großen Anschaffungen in einer instabilen makroökonomischen Situation hervorgerufen wird;
• Ein Rückgang des Bauvolumens aufgrund steigender Materialpreise und schwierigerer Bedingungen bei der Gewährung von Bankkrediten für Bauträger.

Besonderes Augenmerk sollte auf Faktoren gelegt werden, die sich negativ auf das Funktionieren des russischen Immobilienmarktes auswirken:

• Ausweitung der Sanktionen durch westliche Länder, die inländischen Banken den Zugang zu günstigen externen Kapitalquellen verwehrt und die Möglichkeit einer Zinssenkung für Immobilienkredite ausschließt.
• Ein Rückgang des Realeinkommens der Bürger, der es ihnen nicht erlaubt, belastende Hypothekenzahlungen zu leisten.
• Der Rückgang des Rubel-Wechselkurses bringt Inhaber von Fremdwährungshypotheken in eine äußerst nachteilige Lage.
• Erschwerende Bedingungen für den Erhalt von Wohnungsbaudarlehen, was sich in steigenden Zinssätzen und strengeren Anforderungen an Kreditnehmer widerspiegelt.

Angesichts der oben genannten Umstände gehen Experten davon aus, dass 2019 und 2020 die schwierigsten Jahre für den russischen Immobilienmarkt sein werden. Laut soziologischen Umfragen hat selbst im laufenden Jahr 2019 jeder zehnte Russe den Wohnungskauf um mehrere Jahre verschoben, und jeder sechste hat beschlossen, dieses Ereignis auf unbestimmte Zeit zu verschieben. Daher im Jahr 2019-2020. Es wird zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage kommen.

Eine Erholung wird erst in den Jahren 2019-2020 eintreten. beeinflusst durch sinkende Hypothekenzinsen, die Umsetzung staatlicher Förderprogramme im Immobiliensektor und die Unterstützung regionaler Behörden.

Was sagen die Experten?

Der Nachfragerückgang auf dem russischen Immobilienmarkt im Jahr 2019 wird zu einem weiteren Rückgang der Preise für Häuser und Wohnungen führen. Diese Prognose wird ausnahmslos von allen Experten abgegeben.

Professor der nach ihm benannten Russischen Wirtschaftsuniversität. G.V. Plechanow, führender Analyst des russischen Immobilienmarktes Gennady Sternik

Im Jahr 2019 ist die Wahrscheinlichkeit einer Verschärfung der Stagnation auf dem Markt für Wohn- und Nichtwohnimmobilien äußerst hoch. Die Markterholung wird erst im Jahr 2020 beginnen. Daher sollten sich russische Immobilienmakler auf eine aktive Reduzierung der Objektkosten einstellen. Erschwerend kommt hinzu, dass Bauträger als Reaktion auf fallende Preise das Angebot an Immobilien reduzieren werden. Gleichzeitig kann das nächste Jahr als günstigster Zeitpunkt für Investitionen angesehen werden, die später durchaus zu einem höheren Preis verkauft werden können.

Präsidentin der Russischen Maklergilde (RGR) Tatyana Demenyuk

Im Jahr 2019 werden die Immobilienpreise noch weiter sinken. Die Mindestreduzierung beträgt 5-7 %. Wie stark der Marktpreis jedoch realistischerweise gesenkt werden kann, lässt sich erst zum Jahresende abschätzen. Der Rückgang wird sich vor allem auf Altbauten (Baujahr 1960 bis 1980) am Stadtrand auswirken, die über eine geringe Liquidität verfügen.

Präsident der Uraler Immobilienkammer Eduard Bogdanov

Wenn das Jahr 2016 für Immobilienkäufer angenehm war, da der Markt ihnen eine beträchtliche Anzahl von Optionen bot und ihnen die Möglichkeit gab, zu verhandeln und abzuwarten, dann wird die Situation im Jahr 2019 anders sein: Zusammen mit einem deutlichen Wertverlust wird es einen geben Eine Reduzierung des Angebots um ca. 40 % wäre die Folge.

Geschäftsführer der Gilde der Baumeister des Urals

Bei Neubauten werden im Jahr 2019 die Immobilienpreise sinken, was zu einem „Einfrieren“ des primären Immobilienmarktes führen wird. Entwickler werden nicht mit Verlust arbeiten wollen und daher das Angebot reduzieren.

So gehen die Prognosen der meisten Analysten von einem weiteren Preisrückgang für den russischen Immobilienmarkt im Jahr 2019 aus. Es gibt jedoch auch Meinungen, dass im Jahr 2019 aufgrund der allmählichen Stabilisierung der Wirtschaft mit der Sanierung des Segments Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen begonnen wird. Diesen Standpunkt teilt der Chef der Sberbank German Gref. Das genaue Bild von Kosten, Nachfrage und Angebot an Häusern und Wohnungen in Russland wird sich jedoch erst Ende dieses Jahres zeigen.

Im Jahr 2015 habe ich bereits einen Artikel über meine Prognosen für die Zukunft des Immobilienmarktes geschrieben. Dieses Jahr habe ich beschlossen, die Tradition fortzusetzen und eine Immobilienmarktprognose für 2017 und 2018 zu verfassen. Da ich Immobilienmakler in Moskau bin, erstelle ich eine Prognose über den Immobilienmarkt in Moskau.

Ich möchte meine Analyse mit der Tatsache beginnen, dass es schon immer eine Nachfrage nach Immobilien gegeben hat! Immobilien sind ein notwendiges Gut. Nur die Zahlungsfähigkeit der Käufer könnte sinken, nicht jedoch deren Zahl. Ich glaube auch nicht, dass man das, was jetzt auf dem Markt passiert, als Krise bezeichnen kann. Die Krise ereignete sich im Jahr 2008. Und was in der russischen Wirtschaft seit 2015 passiert, lässt sich mit einem Wort beschreiben: Der Zugang zu leichtem Geld ist versperrt! Und zwar für alle, vom einfachen Bürger bis zum Staat. Wir leben also einfach in einer Zeit der Realwirtschaft. Und alles Gerede über die Krise muss auf die geopolitische Neuaufteilung der Welt zurückgeführt werden. Und da ich die Politik angesprochen habe, kann ich die Tatsache der bevorstehenden Präsidentschaftswahlen in der Russischen Föderation nicht erwähnen. Ich gehe davon aus, dass es zu einer leichten Sättigung des Marktes mit Geld kommen wird, was sich leicht auf die Zahlungsfähigkeit der Käufer auswirken wird.

Im Jahr 2016 erreichte die Zahl der Angebote auf dem Wohnimmobilienmarkt ein historisches Maximum. Und offenbar wird das Volumen der Inbetriebnahme neuer Wohnungen im kommenden Jahr nicht zunehmen. Ich gehe davon aus, dass wir noch größere Insolvenzen einiger Entwickler erleben werden. Wenn wir uns an die Situation auf dem Neubaumarkt vor zehn Jahren erinnern, waren alle Wohnungen bereits in der Anfangsphase des Baus ausverkauft. Nun hat sich die Situation dramatisch verändert. Es gibt gebaute Häuser, bei denen mehr als die Hälfte der Wohnungen nicht verkauft wurde. Darüber hinaus ist eine große Anzahl solcher Wohnungen bereits fertig oder mit hochwertigen Reparaturen versehen. Und dieses gesamte Volumen an unverkauften Neubauten steht in direkter Konkurrenz zu Wohnungen auf dem Zweitimmobilienmarkt. Da der Preis bei Neubauten niedriger (oder gleich) ist, ist die Qualität in den meisten Fällen höher und nach dem Kauf kann man sofort umziehen und wohnen.

Was haben wir eigentlich?
1. Die Verbrauchernachfrage ist nicht zurückgegangen, sondern hat nur ihre Zahlungsfähigkeit verringert.
2. Die Zahl der Angebote auf dem Markt übersteigt die Nachfrage und wächst weiter.
3. Die Krise verläuft seit mehreren Jahren schleppend und behält weiterhin ihre Stabilität.

Basierend auf, meine Immobilienmarktprognose Als nächstes wird der Markt seinen Trend zu einem langsamen, aber sicheren Preisverfall fortsetzen. Dies wird in den nächsten zwei Jahren reibungslos weitergehen. Ich erwarte weder starke Preisrückgänge noch einen Anstieg. Die Marktdynamik deutet darauf hin, dass der prognostizierte jährliche Wertverlust von Immobilien innerhalb von 5–10 % eintreten wird.

Was tun in dieser Situation?
Der erste und grundlegendste Rat ist, realistisch zu sein und die Prognosen des Immobilienmarktes zu studieren. Sie müssen verstehen, dass es keinen Käufer mehr auf dem Markt geben wird, der bereit ist, Ihre Wohnung zu kaufen, ohne hinzusehen oder zu feilschen. Bevor er eine Kaufentscheidung trifft, studiert der Käufer die zahlreichen Angebote und wählt daraus das beste und günstigste aus. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, schauen Sie sich daher sechs Monate im Voraus die Marktdynamik an. Vereinfacht gesagt: Wenn Sie jetzt eine Wohnung verkaufen möchten, legen Sie den Preis dafür fest, der in sechs Monaten dafür gelten wird. Oder Sie finden sich in einem der Waggons wieder, die auf einem Abstellgleis stehen. Es lohnt sich auch, die sich ändernde Mentalität des Moskauer Käufers zu berücksichtigen. Heutzutage wird der Käufer in den meisten Fällen neuen modernen Wohnungen in der nächstgelegenen Region Moskau den Vorzug geben, anstatt für das gleiche Geld eine Wohnung in alten fünf- oder neunstöckigen Gebäuden in Moskau zu kaufen.

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Mit einem starken Rückgang der Immobilienpreise sollten Sie nicht mehr rechnen. Ja, wie ich bereits geschrieben habe, werden die Preise auf jeden Fall langsam sinken. Doch was braucht der Käufer? Lösen Sie Ihr Wohnungsproblem, aber eine abwartende Haltung unter Berücksichtigung der jährlichen Geldinflation wird niemandes Probleme lösen. Die beste Käuferposition auf dem Immobilienmarkt, kaufen Sie jetzt die beste Immobilie zum besten Preis.

Nun, was soll man tun, wenn man zu Anlagezwecken Geld in Wohnimmobilien investieren will (in ein paar Jahren vermieten oder mit Gewinn verkaufen)? Ich möchte Sie gleich enttäuschen, diese Veranstaltung ist von Anfang an zum Scheitern verurteilt. Der Höchstzins, den Sie jetzt durch die Vermietung einer Wohnung erhalten können, beträgt 4 oder 5 % pro Jahr. Vergessen Sie nicht, Grundsteuern, Einkommenssteuern und Abschreibungskosten abzuziehen, und die Sache wird noch trauriger. Und ich sehe keinen Sinn darin, von Hoffnungen zu sprechen, die in ein paar Jahren teurer werden.

So kommt es mir aufgrund meines Wissens und meiner Berufserfahrung vor. Könnte ich mich irren? Sicherlich möglich! Leider kann in unserem Land jede Analyse mit einem Federstrich einer der Machthaber durchgestrichen werden. Aber hier bin ich machtlos.

Immobilienmarktanalysten bewerteten, wie sich die Kosten für Wohnungen auf den Primär- und Sekundärmärkten der Region Moskau verändern werden

Das ausgehende Jahr auf dem Immobilienmarkt der Region Moskau war von großen Rabatten geprägt: Makler meldeten hin und wieder den Anteil von Rabatttransaktionen, und Rosreestr meldete eine ungewöhnlich große Anzahl von Transaktionen – sowohl auf dem Sekundär- als auch auf dem Primärmarkt.

Um herauszufinden, wie sich der Markt verhalten wird, hat RBC Real Estate Analysten gefragt, was sie über Veränderungen der Immobilienpreise in Moskau und der Region im neuen Jahr 2017 denken.

— Der wichtigste Trend auf dem Zweitmarkt für Moskauer Wohnungen ist ein langsamer, aber sicherer Preisverfall. Im Januar betrugen die durchschnittlichen Kosten 1 Quadratmeter. m erreichte 185,9 Tausend Rubel. - und das wurde der Maximalwert für das gesamte Jahr. Ende November erreichte dieser Wert ein Minimum von 181,4 Tausend Rubel. Ein solcher Preisverfall bleibt für einige Immobilienmarktteilnehmer, insbesondere für den Normalverbraucher, unbemerkt, da er nur 0,3-0,5 % pro Monat beträgt. Der tatsächliche Rückgang der Verkaufspreise (und nicht der Lieferkosten) beträgt im Laufe des Jahres mindestens 10 %, da Transaktionen auf dem Zweitwohnungsmarkt in Moskau in den meisten Fällen mit einem Abschlag stattfinden: im Januar der Anteil von Der Rabattverkauf belief sich im November auf 82 %, bereits auf 86 %. Basierend auf den Ergebnissen der letzten Monate des Jahres 2016 sank auch das durchschnittliche Kaufbudget: von 8 Millionen Rubel. im August auf 7,85 Millionen Rubel. im November.

Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise im Zweitwohnungssegment im Jahr 2017 auf dem gleichen Niveau wie bisher bleiben oder weiter um etwa 5-7 % pro Jahr sinken werden. Wir sehen keine Gründe für einen Preisanstieg in naher Zukunft. Was den berüchtigten Preistiefpunkt betrifft, der in letzter Zeit so oft erwähnt wurde, so wird der Markt ihn unseren Prognosen zufolge erst 2018 oder 2019 erreichen.

— Wir gehen davon aus, dass die Preise für Neubauten in Moskau im Jahr 2017 innerhalb der Inflationsgrenzen steigen werden, also um nicht mehr als 6 % pro Jahr. Dies liegt daran, dass die Entwickler versuchen, ihren Marktanteil zu halten und das Verkaufstempo beizubehalten. Ein weiterer Grund für den Anstieg der Preise für Neubauwohnungen kann das Entstehen neuer Infill-Entwicklungsprojekte innerhalb des Dritten Verkehrsrings sein. Die Angebotsmengen in solchen Häusern sind gering, das Gesamtpreisniveau ist jedoch in der Regel höher als bei Großprojekten auf dem Gelände von Industriegebieten.

In Neu-Moskau und der Region Moskau wird das Preisniveau für Neubauten nahezu unverändert bleiben. Typisch für diese Standorte ist auch der Trend zu einem Rückgang des Anteils neuer Projekte auf der Baugrube, jedoch wird der Preisanstieg beim Übergang zu den nächsten Bauabschnitten hier durch einen erhöhten Wettbewerb erschwert. Für Bauträger wird es wichtiger sein, Zielvorgaben für die Verkaufsraten beizubehalten, was möglicherweise zu Lasten der Erfüllung des Modells der Preiserhöhungen bei zunehmender Baubereitschaft geht.

Auf dem Sekundärmarkt von Moskau und der Region ist im Jahr 2017 mit einem langsamen Preisanstieg zu rechnen – innerhalb von 4-5 % im Jahresvergleich. Bei einem erheblichen Angebotsvolumen können die Preise nicht über die Inflationsrate steigen, und um Transaktionen abzuschließen, müssen die meisten Verkäufer ihre angegebenen Preisniveaus senken – die Höhe des Rabatts wird jedoch allmählich abnehmen. Die Analyse der Durchschnittspreise in der Region Moskau wird immer schwieriger, da ein erheblicher Teil der im aktiven Angebot angebotenen Lose auf Preise festgelegt ist, die auf dem aktuellen Niveau der effektiven Nachfrage basieren. Der zuletzt beobachtete leichte Anstieg des durchschnittlichen Preisniveaus spiegelt einen Anstieg des Anteils dieser Lose wider und nicht das natürliche Verhalten des Marktes. Auch im neuen Jahr wird sich der Trend zu einem Anstieg des Anteils von Hypothekentransaktionen fortsetzen.

Einer der langfristigen Trends, die die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren ankurbelten, ist der lange demografische Zyklus. Die in der ersten Hälfte der 1980er Jahre geborene Generation trat in das Zeitalter der größten Nachfrage nach Transaktionen ein. Da ihre Konsumgewohnheiten bereits in der postsowjetischen Ära geprägt waren, passt die größere Attraktivität moderner Neubauten (im Vergleich zu veralteten sowjetischen Wohnbauten) in dieses Muster.

Im Allgemeinen beginnen Entwickler mit dem Sekundärmarkt und wie das vergangene Jahr zeigt, gewinnen sie diesen Wettbewerb aufgrund effektiverer Werbekampagnen, Rabattmöglichkeiten sowie effektiver Raten- und Hypothekenprogramme. Der praktische Ausdruck dieses Trends ist der Käuferstrom vom Sekundärmarkt zum Primärmarkt.

— Die effektive Nachfrage ist sehr begrenzt, da die Haushaltseinkommen nicht wachsen. Die relative Stabilität der Nachfrage wird durch niedrigere Preise und Verhandlungen auf dem Sekundärmarkt sowie einen Anstieg der Zahl preisgünstiger Neubauten in Moskau unterstützt, wo man jetzt eine Wohnung für 3-4 Millionen Rubel kaufen kann. Versuche, die Preise als Reaktion auf die Wiederbelebung der Nachfrage zu erhöhen, scheitern: Die Menschen können sich teurere Immobilien nicht leisten und lehnen den Kauf lieber ab, als mehr zu zahlen.

Dadurch setzt sich der Abwärtstrend der Preise am Markt fort. Die Tiefe der Inanspruchnahme hängt von der Angebotsmenge ab, die in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Allein im Jahr 2016 stieg das Angebotsvolumen in Alt-Moskau um 2,8 Millionen Quadratmeter. m Wohnraum. Viele Projekte stehen noch auf dem Papier, könnten aber in den kommenden Jahren auf den Markt kommen. Die Nachfrage kann mit diesem Volumenwachstum nicht mithalten. Wenn die Entwickler daher das Tempo bei der Einführung neuer Projekte nicht verlangsamen, werden die Preise weiterhin stetig um etwa 10 % pro Jahr sinken und in den nächsten fünf Jahren möglicherweise 30–40 % verlieren. Im Preis.

— Im Jahr 2017 werden die durchschnittlichen Wohnkosten auf dem Primärmarkt moderat um 8 % steigen. Der gewichtete Durchschnittspreis betrug Ende 2016 238,2 Tausend Rubel. für 1 qm m (ohne Elite-Versorgung) betrug das jährliche Wachstum 1,4 %. Die Preisdynamik von Neubauten wird von zwei multidirektionalen Faktoren beeinflusst – einerseits wird der Preisanstieg durch eine Erhöhung der Baureife von Projekten begünstigt, andererseits wird er durch die Freigabe neuer Projekte nach unten gezogen die Anfangsphase mit geringeren Kosten. Im Jahr 2016 überwogen Wachstumsfaktoren, da große integrierte Entwicklungsprojekte, die 2015 auf den Markt kamen, teurer wurden.

Für den Sekundärmarkt ist die Prognose eher pessimistisch: Der Preisverfall, der das ganze Jahr 2016 über zu beobachten war und im Gesamtmarkt durchschnittlich 15 % erreichte, wird sich fortsetzen. Für ein altes „Panel“, das älter als die Achtziger ist, kann der Preisnachlass 8 % betragen, für neuere monolithische Häuser – 5 %. In bestimmten engen Lagen ist mit einer Stabilisierung der Preise ohne Verschärfung des Rückgangs zu rechnen – bei monolithischen Häusern in einigen prestigeträchtigen Gegenden des Dritten Verkehrsrings mit begrenztem Angebot an Neubauten. Außerdem werden die Preise für neue Plattenhäuser höchstwahrscheinlich nicht sinken, da es sich um ein beliebtes Produkt auf dem Sekundärmarkt handelt, da es im Vergleich zu einem Monolith ein geringeres Budget und im Vergleich zu alten Plattenhäusern eine höhere Qualität aufweist.

— Am stärksten werden die Preise in der Region Moskau steigen: Wir prognostizieren einen Anstieg der Kosten um 1 m². m für Neubauten in der Region Moskau innerhalb von 5 % für sechs Monate. Eine positive Dynamik wird durch die systematische Erholung der Makroökonomie und damit eine Erhöhung der Zahlungsfähigkeit der Käufer erleichtert. Privatanleger, die sich einen Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien erhoffen, werden auf den Markt zurückkehren. Der zweite Grund für den Preisanstieg bei Neubauten in der Nähe von Moskau wird der Rückgang des Bauvolumens in der Region sein, der mit der städtebaupolitischen Strategie „Wohnen, Arbeiten und Entspannen an einem Ort“ verbunden ist. Der Trend wird durch den Rückgang der Zahl neuer Wohnprojekte bestätigt: Ende 11 Monate 2016 waren es 2,5-mal weniger als ein Jahr zuvor. Das Angebotsvolumen an Neubauten in der Region Moskau wird weiterhin weiter zurückgehen.

Eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in der Region Moskau wird durch eine loyale Preisgestaltung erleichtert. Heute betragen die durchschnittlichen Kosten 1 qm. m in der Region ist selbst bei den Projekten, die den Grenzen Moskaus am nächsten liegen, fast zwei- bis dreimal niedriger als in einem ähnlichen Segment innerhalb der Moskauer Ringstraße und 20 % erschwinglicher als in Neu-Moskau.

Für Alt-Moskau prognostizieren wir eine Wiederherstellung des traditionell hohen Anteils neuer Gebäude am Angebotsvolumen der Business Class und darüber, was sich positiv auf die durchschnittlichen Kosten von 1 m² auswirken wird. m. Der Trend zur Wiederherstellung der traditionellen Versorgungsstruktur innerhalb der Moskauer Ringstraße verstärkte sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2016 und am Ende der 11 Monate des Jahres 2016 stieg der Anteil teurer Projekte (Business Class und höher) innerhalb der alten Grenzen Moskaus um 7 Prozentpunkte gestiegen und beträgt nun 45 % des gesamten Neubauvolumens.

Mit einer qualitativen Veränderung der Angebotsstruktur in Alt-Moskau ist jedoch ein Anstieg des Durchschnittspreises um 1 m² verbunden. m wird durch die ständige Veröffentlichung neuer Projekte eingeschränkt. Dennoch wird das traditionelle Krisenphänomen – die Vorherrschaft von Massenprojekten – nach und nach den Kapitalmarkt verlassen. Die aktuellen Marktbedingungen für Neubauten in der Region Moskau lassen eine allmähliche Erholung des Marktes und den Beginn eines allmählichen Preisanstiegs im nächsten Jahr erwarten.

Die Preisdynamik auf dem Zweitwohnungsmarkt korreliert in der Regel mit einer Zeitverzögerung von drei bis sechs Monaten mit der Preisdynamik für Neubauten. Wenn sich der Markt für Neubauten erholt, ist daher mit einer Belebung des Zweitwohnungsmarktes und damit einhergehend mit einem Preisanstieg zu rechnen.

— Der Sekundärmarkt der Hauptstadt wird seinen Aufenthalt in einer langwierigen Depression verlängern. Der Druck durch stark im Preis gefallene Neubauten wird bestehen bleiben, außerdem wird es einen großen „Überhang“ an unverkauften Altbauwohnungen geben. Gleichzeitig werden wir keinen spürbaren Rückgang der Rubelpreise erleben – die Marktkorrektur ist seit langem von der Inflation getrieben. Um eine Preissteigerungsspirale in Gang zu setzen, ist eine Phase der Hyperinflation erforderlich, in die das derzeitige Regierungskabinett wahrscheinlich nicht eintreten wird.

Etwas günstiger stellt sich die Situation am Primärmarkt dar, allerdings steigt auch hier das Angebot an Wohnungen, was direkte Preissteigerungen verhindern wird. Allerdings wird die Preisdynamik hier zunächst auf die Aufgabe des aktuellen Rabattniveaus (8-15 %) zurückzuführen sein. Daher müssen Entwickler im Jahr 2017 einen weiteren Überlebenstest bestehen.

Kurzum: Der Wohnungsmarkt 2017 wird ein Käufermarkt bleiben, der von den Wohnungseigentümern sowohl ein reichhaltiges Sortiment als auch Preisflexibilität erhalten wird. Nur ein hyperinflationäres Szenario kann diese Situation umkehren.

Schwerwiegende Krisenphänomene in der russischen und globalen Wirtschaft tragen zu einer Stagnation des Immobilienmarktes, niedrigeren Preisen und damit zu einem Rückgang der realen Nachfrage der Bevölkerung bei.

Die Situation auf dem Immobilienmarkt ist heute durch einen Rückgang des Verkaufsvolumens, einen Preisverfall bei Wohnimmobilien im Altbestand, einen Rückgang der Gesamtzahl der von Banken vergebenen Transaktionen und Hypothekendarlehen gekennzeichnet.

Solche Trends haben sich in den letzten zwei bis drei Jahren aus folgenden Gründen schrittweise herausgebildet:

• die Einführung politischer und wirtschaftlicher Sanktionen gegen Russland, ein Verbot des Erwerbs von Wertpapieren durch große russische Investmentgesellschaften und private Unternehmer im Ausland;
• Erhöhung der Kosten für den Bau neuer Gebäude;
• Volumenreduzierung und infolgedessen Insolvenz von Bauunternehmen;
• eine Verringerung der Zahlungsfähigkeit potenzieller Käufer und das Fehlen eines stabilen Einkommenswachstums, Schwierigkeiten bei der Schuldentilgung;
• Instabilität der Wechselkurse, die bei der Umrechnung in russische Rubel zu Problemen bei Hypotheken in Fremdwährung führt;
• steigende Zinssätze für neu vergebene Hypothekendarlehen und strengere Bankanforderungen an potenzielle Kreditnehmer und Sicherheiten;
• Laufzeitbegrenzungen und Zuschüsse.

All dies wirkte sich negativ auf die Preisprozesse auf dem Wohnungsmarkt sowie auf die Verkaufs- und Vermietungsvolumina von Wohnimmobilien aus.

Angebots- und Nachfragebeziehung

Die meisten Prognosen russischer Ökonomen laufen auf die allgemeine Meinung hinaus Im Jahr 2017 ist mit einer Fortsetzung des allgemeinen Trends der Rezession und sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen. Wenn es in den Jahren 2015-2016 zu einem allmählichen Rückgang des Einkommens der Bürger und der Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien kam, ist es im nächsten Jahr möglich, den „Tiefpunkt“ oder Zusammenbruch des Marktes zu erreichen.

Darüber hinaus wird dieser Prozess langwierig sein und 2 bis 4 Jahre dauern.

Die Phase des schnellen Niedergangs wird durch folgende Phänomene gekennzeichnet sein:

1. Neue Wohnungen werden höchstwahrscheinlich danach streben, Risiken durch Reduzierung des Volumens der in Auftrag gegebenen Flächen zu minimieren, und werden den Bau ausschließlich finanziell rentabler Objekte als Hauptrichtung ihrer Tätigkeit wählen. Diese Politik wird zu einer dauerhaften Reduzierung des Umfangs der Immobilienbeauftragung führen.
2. Die Zahlungsfähigkeit der russischen Bevölkerung wird weiterhin rapide sinken und der Erwerb von Immobilien oder die Verbesserung der Lebensbedingungen werden zweitrangig. Der Nachfragerückgang wird in dieser Situation voraussichtlich 30 % im Vergleich zum laufenden Jahr betragen. Dies wird zu einem Einfrieren des Neubaus, einem Anstieg des Anteils unverkaufter Flächen innerhalb eines neuen Eigenheims auf 50 % und einer Schwerpunktverlagerung auf den Zweitimmobilienmarkt führen.
3. Die Situation auf dem Sekundärmarkt wird unklar sein. Ab Anfang 2017 wird das staatliche Förderprogramm mit Vorzugszinsen für den Erwerb neuer Wohnungen abgeschafft. Dies wird dazu führen, dass ein Teil der Käufer vom Primärmarkt angezogen wird. Betrachtet man die Kategorien der Immobilien auf dem Zweitmarkt, ist zu erwarten, dass sich die Kosten pro Quadratmeter im Altbestand bei ebenfalls sinkender Nachfrage verbilligen und die Preise für Luxuswohnungen und Gewerbeflächen auf dem aktuellen Niveau bleiben oder leicht sinken werden . Dies liegt in der Regel an der mangelnden Flexibilität der Verkäufer und ihrer Zurückhaltung, den Preis unter allen Umständen zu senken (auch wenn sich der Verkaufsprozess über einen längeren Zeitraum verzögert).
4. Auch die Zurückhaltung der Banken, die Jahreszinsen für Hypothekendarlehen zu senken, sowie strenge Anforderungen an Immobilien und potenzielle Kreditnehmer werden zu einem Rückgang des Volumens ihrer Hypothekenportfolios führen, was sich negativ auf die Nachfrage auswirken wird.
5. Auch der Gewerbe- und Wohnungsmietmarkt wird von Krisenphänomenen in Form eines starken Einbruchs des Mietflächenvolumens betroffen sein. Im Wohnimmobiliensegment werden sich die Mieter auf Wohnungen und Zimmer mit kleineren Flächen und niedrigen Monatsmieten konzentrieren. In der Kategorie der Gewerbeimmobilien wird sich der Trend einer deutlichen Reduzierung der Kosten für einen Quadratmeter fortsetzen, der auf irgendeine Weise verkauft werden kann. Im Jahr 2017 wird dieser Markt stärker von dem Problem des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage betroffen sein, was zu einem starken Ungleichgewicht bei Letzterer führen wird.

Eine Stabilisierung der aktuellen Situation wird bis 2019-2020 erwartet.

Zu diesem Zeitpunkt wird mit dem Beginn der Erholung und einer allmählichen Rückkehr zum Vorkrisenniveau gerechnet.

Immobilienpreisniveau im Jahr 2017

Die meisten Experten, die die Entwicklung des Immobilienmarktes in der nahen Zukunft vorhersagen, trauen sich nicht, konkrete Zahlen und Immobilienpreise zu nennen.

Die Situation wird in jeder spezifischen Region ein individuelles Szenario haben. Moskau, St. Petersburg und einige andere größte Städte der Russischen Föderation werden höchstwahrscheinlich einen starken Preisverfall erleben.

Im Kontext neuer wirtschaftlicher Realitäten werden sich die Kosten ihrem tatsächlichen Wert annähern, was sich nur positiv auf die weitere Entwicklung des Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarktes auswirken wird.

Einige Experten gehen davon aus, dass die Preise im nächsten Jahr um 5–7 % sinken werden, andere erwarten einen Rückgang von mehr als 10–15 %. Lassen Sie uns die Prognosen und Schlussfolgerungen führender russischer Immobilienexperten analysieren.

Meinung von Immobilienexperten

Der Chef der Sberbank of Russia G. Gref gibt eine Prognose für die Entwicklung des russischen Immobilienmarktes ab, basierend auf der Tatsache, dass eine positive Dynamik zu beobachten sein wird nur im Verhältnis zur Nachfrage. Ihm zufolge erwarten die meisten Anleger einen noch stärkeren Preisverfall auf dem Sekundärmarkt. Und trotz der relativ günstigen Preise für Wohnimmobilien ist in den nächsten Jahren kein Wachstum zu erwarten.

2016-2017 ist eine günstige Zeit für Investitionen ohne die Möglichkeit, schnell eine Marge zu erzielen. Dafür müssen Sie etwa fünf Jahre warten.

Der Professor der Russischen Wirtschaftsuniversität G. Sternik geht von einem Rückgang des Immobilienmarktes in Russland seit 2017 aus. Seiner Meinung nach werden die Preise und die Nachfrage nach Wohnraum mindestens bis 2019 sinken. Im nächsten Jahr wird der Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt erreichen. Eine große Anzahl neu errichteter Neubauten wird eingefroren, Bauunternehmen werden sich aufgrund der stark sinkenden Zahlungsfähigkeit der Bürger des Landes weigern, Großprojekte durchzuführen. Am härtesten wird die Krise Kleinstädte treffen, in denen der Rückgang des Transaktionsvolumens stärker spürbar sein wird als in Städten mit mehr als einer Million Einwohnern.

Auch die von der Uraler Immobilienkammer vorgelegte Prognose geht von der Entwicklung einer Krise auf dem russischen Immobilienmarkt aus. Im Zeitraum 2017-2018 wird es zu einem starken Rückgang der Verkaufsmengen kommen. Dies betrifft in stärkerem Maße Wohnungen aus dem Altbestand sowie solche, die am Stadtrand gebaut werden. Dadurch werden Entwickler neuer Häuser dazu verpflichtet, die Qualität der Bau- und Landschaftsgestaltung zu verbessern und so potenzielle Käufer anzulocken.

Das laufende Jahr ist nach Ansicht der Experten der Kammer die günstigste Zeit für den Erwerb von Wohnimmobilien, da es sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt viele lukrative Angebote gibt. Staatliche Unterstützung und niedrigere Hypothekenzinsen in naher Zukunft werden dazu beitragen, die Situation auf dem Immobilienmarkt positiv zu beeinflussen.

Die Immobilienmarktprognose für 2017 ist im Bereich des Neubaus negativ, da es zu einem starken Angebotsrückgang und dem Einfrieren vieler Investitionsprojekte kommen wird.

Die Krise wird zu einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führen, wobei Letzteres klar überwiegt, und zu einem deutlichen Rückgang der Verkaufsmengen und Preise für Immobilien.

Juni 2019: Die Preisdynamik im Sekundärmarkt bleibt stark segmentiert. Die Situation an einem bestimmten Ort wird hauptsächlich durch die Struktur des Satzes bestimmt. Die günstigsten Optionen sind während des Nachfragebooms im letzten Jahr vom Markt verschwunden. Verkäufer, angefeuert durch Gerüchte über eine scharfe Nachahmung von Wohnungen nach dem 1. Juli, wenn die Änderungen der 214-FZ in Kraft treten, versuchen, die Preise für den Rest zu erhöhen. Allerdings nicht sehr erfolgreich, da die Kosten für preisgünstiges Wohnen bereits in den Vormonaten deutlich gestiegen waren. Dadurch fließt die Hauptnachfrage in die mittleren Segmente, die sich preislich nicht mehr wesentlich von den günstigen unterscheiden. Der größte Außenseiter des Marktes ist nach wie vor die überteuerte Business Class. Gleichzeitig stieg das Elitesegment im Zentralverwaltungsbezirk im Vorgriff auf die gleiche Reform 214-FZ im Gegenteil. Höchstwahrscheinlich werden die „Streifen“ auf dem Markt bis zum Herbst anhalten, wenn die ersten Ergebnisse der Shared-Equity-Baureform sichtbar werden. Lesen Sie mehr über Immobilienmarkttrends in den Artikeln und Rezensionen der Website des Analysezentrums:

Prognosen im Detail

Immobilienmarktprognosen bis 2024

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Neubauten in Moskau und der Region Moskau, ländliche Immobilien