Immobilien kaufen und verkaufen: Alles zum Thema Steuern. Wir eliminieren Risiken vor dem Verkauf und Kauf von Immobilien. Bei Immobilienerwerb in

2.1 Systematisierung der Gründe und Methoden des Erwerbs von Eigentumsrechten.

Für die Entstehung von Eigentumsrechten sowie anderen Rechtsverhältnissen ist das Vorliegen bestimmter rechtlicher Tatsachen erforderlich, die im russischen Zivilrecht als Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten bezeichnet werden. Traditionell werden sie normalerweise in Primär- und Derivate unterteilt. Bei der Bestimmung der Grundlage für die Einstufung relevanter Rechtssachverhalte werden jedoch in verschiedenen Quellen unterschiedliche Kriterien bevorzugt.

Daher gehen zahlreiche Wissenschaftler*innen davon aus, dass das Vorhandensein von Wille Vorbesitzer. Zu den primären Gründen gehören ihrer Meinung nach solche, bei denen das Eigentumsrecht einer Person unabhängig vom Willen des Vorbesitzers rechtmäßig entsteht, und als Derivate gelten solche, bei denen ein solcher Wille vorliegt.

Andere glauben, dass das richtige Kriterium die Anwesenheit ist Nachfolge*, und die ursprünglichen umfassen rechtliche Tatsachen, die nicht auf der Rechtsnachfolge beruhen, und die Derivate sind dementsprechend solche, die auf der Rechtsnachfolge beruhen. Sie geben an, dass das Kriterium Wille hält der Praxiserprobung nicht in allen Fällen stand. Beispielsweise hat ein Erbe Anspruch auf einen Pflichtanteil (sog notwendiger Erbe), erhält diesen Anteil gegen den Willen des Vorbesitzers – des Erblassers –, obwohl sich eine Erwerbsmethode wie die Erbschaft zweifellos auf abgeleitete Methoden des Erwerbs von Eigentumsrechten bezieht.

Der Standpunkt des Letzteren liegt mir näher, da die doktrinäre Auslegung des Gesetzes, für das es eigentlich Zivilrecht gibt, auf in sich konsistenten Prämissen basieren sollte, die nicht zu paradoxen Schlussfolgerungen führen. Gleichzeitig besteht aus meiner Sicht der beste Weg, dieses Problem zu lösen, darin, der inneren Logik eines solchen Gesetzes zu folgen, und in diesem Fall ist bekannt, dass der Gesetzgeber in jedem Fall bestimmte rechtliche Konsequenzen mit dem Vorhandensein hat oder das Fehlen einer Rechtsnachfolge, was über das Testament nicht gesagt werden kann. Das heißt, es ist vielmehr das Kriterium, das für das Hauptrecht praktische Bedeutung hat Nachfolge Deshalb habe ich ihn ausgewählt, um die Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten zu untersuchen.

Dies ist umso relevanter, als derzeit vielfältige – oft multidirektionale – Prozesse ablaufen. Privatisierung, bei der staatliches und kommunales Eigentum in das Eigentum von Bürgern und Organisationen übergeht, soziale und kulturelle Einrichtungen und andere Eigentumskomplexe hingegen in staatliches und kommunales Eigentum übergehen. All dieses Eigentum ist mit zahlreichen Verpflichtungen unterschiedlichster Art belastet und oft mit verschiedenen Befugnissen ausgestattet, die für den Eigentümer oft sehr attraktiv sind. Und der Erlass rechtlich bedeutsamer Handlungen hängt in der Regel eng mit dem Vorliegen oder Fehlen einer Rechtsnachfolge zusammen.

Daher werden wir uns weiter mit den Gründen für den Erwerb von Eigentumsrechten befassen, die genau nach dem Kriterium in ursprüngliche und abgeleitete Rechte eingeteilt werden Nachfolge. Basierend auf diesem Kriterium umfassen die Ausgangsgründe:

Erwerb des Eigentums an einer neu hergestellten Sache (Artikel 218 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Verarbeitung (Artikel 220 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Umwandlung in Eigentum an öffentlich zugänglichen Sachen (Artikel 221 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Erwerb von Eigentumsrechten an eigentümerlosem Eigentum (Artikel 218 Absatz 3; Artikel 225, 226; Eigentümerlos aufgrund der Anwendung von Artikel 235 Absatz 2, Artikel 236 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Aneignung von Schätzen (Artikel 233 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

aufgrund des Beginns der Erwerbsverjährungsfrist (Artikel 234 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

für unbefugte Bauarbeiten aufgrund der Anwendung von Artikel 222 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches

Streunertiere (Artikel 230-232 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Es gibt auch Gründe, den Erwerb von einem unbefugten Eigentümer als die ursprüngliche Methode des Eigentumserwerbs anzusehen.

Zu den derivativen Erwerbsmethoden gehören:

Erwerb von Eigentumsrechten im Rahmen eines Vertrags

Erwerb von Eigentumsrechten durch Erbschaft

Verstaatlichung (Artikel 239, Artikel 306 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Privatisierung (Artikel 217, Teil 2, Satz 2, Artikel 235 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Erwerb des Eigentums am Vermögen einer juristischen Person infolge ihrer Umstrukturierung oder Liquidation (Artikel 63 Absatz 7, Artikel 218 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Zwangsvollstreckung des Eigentums des Eigentümers wegen seiner Verpflichtungen (Absatz 1, Absatz 2, Artikel 235, Artikel 238 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Umlauf von Eigentum zugunsten des Staates im Interesse der Gesellschaft (Requisition) oder als Einziehung, also in Form einer Sanktion für eine begangene Straftat (Artikel 242, 243 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Rücknahme von Immobilien im Zusammenhang mit der Beschlagnahme des Grundstücks, auf dem sie sich befindet (Artikel 239 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)

Ablösung von unwirtschaftlich gehaltenem Eigentum (Artikel 240,293 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Kauf von Haustieren wegen unsachgemäßer Behandlung (Artikel 241 des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Erwerb infolge der Beendigung des Eigentums am Vermögen einer Person, der es nicht gehören kann (Absatz 2, Absatz 2, Artikel 235, Artikel 238 des Bürgerlichen Gesetzbuches).

Es ist zu beachten, dass einige Erwerbsmethoden je nach bestimmten Umständen als Erst- oder Derivat fungieren können. Ein Beispiel hierfür ist der Erwerb des Eigentums an Produkten, Früchten und Einkünften aus der Nutzung bestimmter Vermögenswerte.

Die Untersuchung der einzelnen Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten als Ganzes kann Gegenstand einer eigenständigen, vollwertigen wissenschaftlichen Arbeit sein. Anschließend werden verschiedene Gründe für den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien betrachtet.

Zu den Immobilien (unbeweglichen Sachen, Liegenschaften) zählt der Gesetzgeber Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, also Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks unmöglich ist, darunter auch Wälder, Staudenpflanzungen, Gebäude, Bauwerke (Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuches) sowie Luft- und Seeschiffe, Fernschiffe und Weltraumobjekte, die der staatlichen Registrierung unterliegen. Das Gesetz kann andere Immobilien als Immobilien einschließen. Ein wichtiges Merkmal des Eigentumsrechts an Immobilien ist die obligatorische staatliche Registrierung aller rechtlichen Tatsachen im Zusammenhang mit der Entstehung, dem Übergang und der Beendigung eines solchen Rechts (Artikel 131 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) und in einigen Fällen vorgesehen gesetzlich zusätzlich Sonderanmeldung. Der wichtigste Rechtsakt, der die Registrierungsverfahren regelt, ist das Gesetz der Russischen Föderation „Über die staatliche Registrierung von Immobilientransaktionen“.

2.2 Erste KaufgründeImmobilie.

Eigentum für neu geschaffene Immobilien Eigentum wird von der Person erworben, die es in Übereinstimmung mit dem Gesetz und anderen Rechtsakten für sich selbst hergestellt oder geschaffen hat (Artikel 218 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Gleichzeitig verknüpft der Gesetzgeber insbesondere bei Immobilien den Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an einer solchen Immobilie strikt mit dem Zeitpunkt ihrer staatlichen Registrierung (Artikel 219 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Unabhängig davon betrachtet der Gesetzgeber die Situation des Erwerbs von Eigentumsrechten wegen unerlaubter Bauarbeiten, also unter Verstoß gegen den Grundsatz der Einhaltung des Gesetzes und anderer Rechtsakte. Artikel 222 des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert unerlaubte Bauarbeiten als Wohngebäude, andere Bauwerke, Bauwerke oder andere Immobilien, die auf einem nicht für diese Zwecke zugewiesenen Grundstück in der durch Gesetz und andere Rechtsakte festgelegten Weise errichtet oder ohne Einholung der erforderlichen Genehmigungen errichtet wurden oder mit erheblicher Verletzung städtebaulicher Normen und Regeln. Gleichzeitig ermöglicht die unbefugte Bebauung selbst dem Eigentümer nicht, Eigentumsrechte an unbefugt geschaffenen Immobilien zu erwerben und über diese Immobilien zu verfügen, was das Gesetz zusätzlich vorsieht. Das heißt, es sind Vorfälle möglich, bei denen das Eigentumsrecht zunächst auf keiner Seite entsteht. Daher kann ein nicht genehmigtes Gebäude von der Person, die es ausgeführt hat, oder auf seine Kosten abgerissen werden, mit Ausnahme der in Artikel 222 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgesehenen Fälle, in denen dem nicht autorisierten Bauträger ein Abrissbefehl erteilt wird die gesamte oder einen Teil der nicht genehmigten Bauarbeiten durchzuführen und das betreffende Gebiet in Ordnung zu bringen, unter Angabe der Fristen, innerhalb derer der Bauträger verpflichtet ist, geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Vorbehaltlich der Einhaltung der gesetzlich festgelegten Voraussetzungen kann das Gericht jedoch das Eigentumsrecht an einem solchen Gebäude einer Person zuerkennen, die eine unbefugte Bebauung auf einem Grundstück durchgeführt hat, das ihr oder einer anderen Person nicht gehört in dessen Eigentum, lebenslang vererbbarem Besitz, in dessen dauerhafter und dauernder Nutzung sich ein solches Grundstück befindet.

Das Eigentumsrecht eines unbefugten Bauträgers kann nur unter der Bedingung anerkannt werden, dass dieser Person das unter dem betreffenden Gebäude liegende Grundstück in der für das errichtete Gebäude vorgeschriebenen Weise und dem Titeleigentümer des Grundstücks – mit dem obligatorische Festlegung des Betrags, in dem dieser Eigentümer verpflichtet ist, dem Entwickler die mit der Umsetzung der Entwicklung verbundenen Kosten zu erstatten. Und keine dieser Personen kann als Eigentümer der betreffenden Immobilie anerkannt werden, wenn die Erhaltung des Gebäudes die gesetzlich geschützten Rechte und Interessen anderer Personen verletzt oder eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bürger darstellt.

Eine wesentliche Ausgangsbasis für den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien ist Misswirtschaft solches Eigentum. Besitzerlos Nach den Regeln des Artikels 225 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird Eigentum anerkannt, das keinen Eigentümer hat oder dessen Eigentümer unbekannt ist oder das gemäß Artikel 236 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf das Eigentumsrecht verzichtet hat. Es ist auch zu beachten, dass einem solchen Eigentümer im letzteren Fall keine Rechte entzogen werden und er nicht von seinen Verpflichtungen in Bezug auf die betreffende Immobilie befreit wird, bis eine andere Person Eigentumsrechte daran erwirbt.

Die Grundlage und das Verfahren für den Erwerb des Eigentums an eigentümerlosen Immobilien werden in Absatz 2, Absatz 2, Artikel 25 des Bürgerlichen Gesetzbuches neu definiert. Diese Rechtsnorm enthält eine Beschreibung des allgemeinen Verfahrens zur Eintragung und Übertragung des Eigentums an der betreffenden Immobilie sowie eine abschließende Liste weiterer Möglichkeiten zur Bestimmung des Schicksals der angegebenen Immobilie.

Auf Antrag der Kommunalverwaltungsbehörde, auf deren Territorium unbewegliche Sachen gefunden oder für herrenlos erklärt werden, werden diese Sachen von den Stellen, die Rechte an Immobilien registrieren, berücksichtigt und nach einem Jahr ab dem angegebenen Tag die dazu ermächtigte Stelle Die Verwaltung des angegebenen Eigentums erhält das Recht, beim Gericht einen Antrag auf Anerkennung des Rechts des kommunalen Eigentums an dieser Sache zu stellen. Tritt vor der gerichtlichen Anerkennung der Liegenschaft als Gemeindeeigentum der frühere Eigentümer auf, so kann eine solche Sache von ihm wieder in Besitz genommen, genutzt und veräußert oder durch Erwerbsverschreibung in Eigentum überführt werden.

Erwerbsrezept(Artikel 234 des Bürgerlichen Gesetzbuches) ist auch einer der Ausgangsgründe für den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien. In diesem Fall sowie aus anderen Gründen geht das Eigentumsrecht an einer Immobilie ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der betreffenden rechtlichen Tatsache auf die Person über, die diese Immobilie aufgrund einer Erwerbsverschreibung erworben hat.

Um das Eigentum an einer Immobilie durch Erwerbsverschreibung zu erwerben, ist es erforderlich, dass eine Person, die nicht Eigentümer der Immobilie ist, die Immobilie fünfzehn Jahre lang gewissenhaft, offen und kontinuierlich als ihr Eigentum besitzt. Sehr wichtig für die Anwendung dieser Grundlage für den Erwerb von Eigentumsrechten ist die rechtlich korrekte Bestimmung der Verjährungsfrist für den Besitz, deren Regeln direkt in den Absätzen 3 und 4 der Kunst aufgeführt sind. 234 Bürgerliches Gesetzbuch. Somit kann eine Person, die sich auf die Besitzverjährung bezieht, auf die Zeit ihres Besitzes die gesamte Zeit anrechnen, in der diese Immobilie Eigentum desjenigen war, dessen Rechtsnachfolger sie ist. Gleichzeitig beginnt die Erwerbsverjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Verjährungsfrist für einen Reklamationsanspruch oder für einen Anspruch eines Eigentümers, der nicht der Eigentümer ist, abläuft (Artikel 1–5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). .

Voraussetzung für die Erwerbsverjährung ist außerdem das Eigentum an der Immobilie als Eigentum, also ohne Berücksichtigung der Tatsache, dass sie einen Eigentümer hat. Andernfalls werden Geschlechterzweifel und zwei weitere zwingende Voraussetzungen für die Erwerbsvorschrift geäußert: Offenheit und Treu und Glauben des Immobilieneigentums

Gewissenhafter Besitz einer Immobilie bedeutet, dass der Eigentümer, obwohl er tatsächlich Eigentümer einer solchen Immobilie ist, nichts davon weiß und nicht wissen sollte, dass ihm keine Eigentumsrechte zustehen, während das Fehlen eines rechtsbegründenden Dokuments (z. B. eines Wohneigentumspasses) an sich noch kein Beweis dafür ist die Bösgläubigkeit des Besitzers.

Eine Person ist offener Eigentümer von Eigentum, wenn ihr Besitz sichtbar ist und nicht vor interessierten oder uninteressierten Dritten verborgen bleibt. Eine zwingende Voraussetzung für den Besitz auf Rezept ist seine Kontinuität. Wenn der Eigentümer Handlungen vornimmt, aus denen hervorgeht, dass er die Verpflichtung zur Herausgabe der Sache an den Eigentümer anerkennt, oder eine bevollmächtigte Person gegen ihn einen Anspruch auf Herausgabe der Sache geltend gemacht hat, wird die Frist der Erwerbsverjährung unterbrochen. Darüber hinaus beginnt die Besitzverjährung erneut zu laufen, wenn auch nach Wegfall der genannten Umstände weitere Einzelheiten der Erwerbsverjährung vorliegen. Es ist zu beachten, dass die bis zur Unterbrechung verstrichene Zeit nicht auf die Verjährungsfrist angerechnet wird. Wenn jedoch ein Dritter einem langjährigen Eigentümer unrechtmäßig den Besitz der Immobilie entzieht, hat dieser Eigentümer wie festgestellt das Recht per Gesetz, den verletzten Besitz wiederherzustellen. Und die Erwerbsverjährung läuft so weiter, als ob keine Besitzverletzung vorläge, also ununterbrochen. Und der letzte, gerade für die moderne Zeit wichtige Punkt ist die Bemerkung über die Erwerbsverschreibung als Grundlage für den Erwerb des Eigentums an Immobilien. Regeln des Gesetzes über die Erwerbsverschreibung Art. 11 des Gesetzes der Russischen Föderation über das Inkrafttreten von Teil I des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wurde rückwirkende Kraft verliehen, d gilt zum Zeitpunkt des Inkrafttretens von Teil 1 des Kodex weiterhin.

2.3 PDerivate Gründe für den KaufEigentumsrechte anImmobilie.

Die gebräuchlichste und regelmäßigste Art, Rechte an Immobilien zu erwerben, ist Erwerb von Eigentum im Rahmen eines Vertrags. Um auf dieser Grundlage Eigentumsrechte zu erwerben, ist es erforderlich, dass zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer des Grundstücks ein Vertrag in einfacher Form und in den gesetzlich unmittelbar vorgesehenen Fällen in qualifizierter Schriftform geschlossen wird. In diesem Fall können wir von einem Vertrag über den Kauf und Verkauf von Immobilien sprechen (Absatz 7 des Kapitels 37 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation), dessen Form unter Androhung der Ungültigkeit durch Zeichnung festgelegt wird ein Dokument durch die Parteien erstellen (Artikel 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Gleichzeitig betont und schützt der Gesetzgeber besonders die Verpflichtung der Parteien, die Eigentumsübertragung von Immobilien im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags zu registrieren. In den Fällen, in denen das Gesetz eine zwingende notarielle Beurkundung des betreffenden Vertrages vorschreibt, entsteht das Eigentumsrecht des Erwerbers auch nach der staatlichen Registrierung dieser Rechtssache.

Sehr gängige Methoden zum Erwerb von Immobilien sind Nachlass Bürger durch Gesetz oder Testament, sowie ähnlicher Erwerb von Eigentumsrechten am Eigentum einer juristischen Person während ihres Umstrukturierung oder Liquidation. Bei der Umstrukturierung einer juristischen Person in die Nachfolgeorganisationen einer solchen juristischen Person wird das Eigentum an dem ihr gehörenden Vermögen in angemessener Höhe gemäß den Übertragungsgesetzen und der Trennungsbilanz übertragen (Absatz 3, Absatz 2, Artikel 218, Satzung). 58, 59 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Im Falle der Liquidation einer juristischen Person, also der Auflösung ohne Übertragung von Rechten und Pflichten auf die Rechtsnachfolger, ist die Situation wesentlich komplizierter. Die Lösung der Frage des rechtlichen Erwerbers des Eigentums einer liquidierten Organisation hängt davon ab, ob und wenn ja, welche und in welchem ​​Umfang die Teilnehmer dieser juristischen Person Rechte an ihrem Eigentum behalten. Aufgrund des Gesetzes und der Gründungsurkunden geht das nach Befriedigung der Forderungen der Gläubiger einer juristischen Person verbleibende Vermögen auf deren Gründer (Beteiligte) über, die dingliche oder schuldhafte Rechte an diesem Vermögen haben (Artikel 63 Absatz 7 des Zivilgesetzbuchs). Code). Wenn es sich jedoch um einen öffentlichen Verein oder eine gemeinnützige Stiftung handelt, ist der Rest des Vermögens bei der Liquidation nach dem Gesetz und in anderen Fällen durch die Gründungsurkunden für die Lösung bestimmter, zum Beispiel, bestimmt. gesellschaftlich bedeutsame Aufgaben. Auch die Liquidationsgrundlage spielt eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung des weiteren Schicksals des Vermögens einer juristischen Person.

Vereinbarung über die Übertragung von Immobilien aus staatlichem und kommunalem Eigentum in Privatbesitz – Privatisierungsvereinbarung(Artikel 217 des Bürgerlichen Gesetzbuches) – sollte ebenfalls als Grundlage für den Erwerb von Eigentumsrechten eingestuft werden. Diese Grundlage für den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien ist in den letzten Jahren besonders relevant und verursacht möglicherweise die meisten äußerst schwierig zu lösenden Rechtsstreitigkeiten. Der Hauptgrund für die Entstehung von Schwierigkeiten bei der Beilegung von Streitigkeiten über das Schicksal von Immobilien im Zusammenhang mit der Privatisierung von Staats- und Gemeindeeigentum ist meiner Meinung nach der pauschale Charakter der Norm des Bürgerlichen Gesetzbuchs und dementsprechend die Regelung von Diese Beziehungen und Prozesse werden durch eine Vielzahl normativer (und sogar nichtnormativer) Akte bestimmt, die von verschiedenen Personen veröffentlicht wurden. Die Kompetenz solcher Personen, die außerhalb des Gesetzgebungsprozesses und außerhalb des allgemeinen Kontextes der Entwicklung der Rechtslehre über die wichtigsten rechtlich bedeutsamen Fragen entscheiden, zum Erlass relevanter normativer Rechtsakte wurde in vielen Fällen erst im Rahmen der damit verbundenen Gerichtsverfahren überprüft auf die Praxis der Anwendung dieser Gesetze. Und sie haben eine solche Prüfung nicht immer mit Würde bestanden. Mit anderen Worten: Diese Grundlage für den Erwerb von Eigentumsrechten ist gesetzlich nicht ausreichend geregelt, was sich im Folgenden bei der Betrachtung der relevanten Fälle bestätigt.

Im Falle einer Zwangsvollstreckung in das Eigentum des Eigentümers kommt dieser seinen Verpflichtungen nach Auf den ersten Blick besteht kein direkter Zusammenhang zwischen der Beendigung des Eigentumsrechts einer Person und seiner Entstehung bei einer anderen Person. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass das Eigentumsrecht an dieser Immobilie vom Veräußerer erst ab dem Zeitpunkt erlischt, an dem das Eigentumsrecht an dieser Immobilie beim Erwerber entsteht. Der Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien auf dem betreffenden Grundstück erfolgt in der Regel gerichtlich und unterliegt einer Vielzahl von Beschränkungen. Im Allgemeinen sind Immobilien eine lebenswichtige Art von Eigentum für Bürger und von entscheidender Bedeutung für das Funktionieren kommerzieller Organisationen, die Teil ihres Immobilienkomplexes sind. In diesem Zusammenhang werden Zwangsvollstreckungen in die Immobilie des Schuldners zuletzt auf komplizierte Weise durchgeführt und sind in einigen Fällen direkt verboten.

In naher Zukunft scheint es, dass solche abgeleiteten Methoden des Eigentumserwerbs durch den Staat wie z Verstaatlichung, Beschlagnahmung und Beschlagnahme- Tippe auf meine Zunge. Gemäß Art. 35 der Verfassung der Russischen Föderation legt das Zivilrecht fest, dass die Verstaatlichung, also die Umwandlung von Privatbesitz in Staatseigentum, auf der Grundlage des Gesetzes erfolgt, wobei der Staat den ehemaligen Eigentümer des verstaatlichten Eigentums dafür entschädigt tatsächlicher Wert und sonstige Verluste gemäß Art. 36 Bürgerliches Gesetzbuch. Es ist zu beachten, dass das Verstaatlichungsgesetz nur dann angefochten werden kann, wenn es nicht der Verfassung der Russischen Föderation entspricht, und zwar nur vor dem Verfassungsgericht der Russischen Föderation, d. h. es kann nicht in Zivilverfahren angefochten werden, sondern Das Gericht kann Streitigkeiten über Schadensersatz und die Höhe dieses Schadensersatzes gemäß Artikel 36 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entscheiden.

Die entgeltliche Beschlagnahme von Eigentum vom Eigentümer im Interesse der Gesellschaft durch Beschluss staatlicher Stellen erfolgt in der gesetzlich festgelegten Weise und unter den gesetzlich festgelegten Bedingungen und wird aufgerufen Anforderung. Die Beschlagnahmung wird bei Naturkatastrophen, Unfällen, Epidemien, Tierseuchen und anderen Umständen dringender Natur angewendet, daher kann der Eigentümer beschlagnahmtes und konserviertes beschlagnahmtes Eigentum vor Gericht geltend machen (Artikel 242 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

In den gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Fällen kann Eigentum vom Eigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung in Form einer Sanktion wegen der Begehung einer Straftat oder einer anderen Straftat unentgeltlich eingezogen werden. Durch eine gerichtliche Entscheidung oder in Übereinstimmung mit dem Gesetz, im Verwaltungsverfahren (Artikel 243 des Bürgerlichen Gesetzbuches). In diesem Fall erwirbt der Staat das beschlagnahmte Vermögen kraft Beschlagnahme, In diesem Fall kann gegen die verwaltungsrechtlich getroffene Entscheidung über die Einziehung beim Gericht Berufung eingelegt werden. Eine Besonderheit der Beschlagnahmungen besteht darin, dass Belastungen des Eigentums an der betreffenden Immobilie nur teilweise auf den Staat übertragen werden und ihre Vollstreckung einer Reihe von Beschränkungen, auch quantitativen, unterliegt.

Charakteristisch für den Erwerb von Rechten an Immobilien ist lediglich die Rücknahme von Immobilien im Zusammenhang mit der Beschlagnahme des Grundstücks, auf dem sie sich befinden. Artikel 239 des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert Fälle, in denen es zulässig ist, Eigentum vom Eigentümer zu beschlagnahmen oder auf einer öffentlichen Versteigerung in der in Art. 239 vorgesehenen Weise zu verkaufen. 279-282, 284-286 Bürgerliches Gesetzbuch. Eine zwingende Voraussetzung für die Anwendung dieser Grundlage ist, dass die staatliche oder kommunale Körperschaft, die den entsprechenden Antrag beim Gericht eingereicht hat, nachweist, dass die Nutzung des Grundstücks für staatliche oder kommunale Zwecke zu den Zwecken erfolgt, für die es beschlagnahmt wurde Dies ist ohne Beendigung des Eigentumsrechts des Eigentümers an diesem beweglichen Vermögen oder ohne Nachweis der eigentümerlosen Nutzung des entsprechenden Grundstücks nicht möglich. Das Beschlagnahmeverfahren ist wie folgt. Die Entscheidung, ein Grundstück zu beschlagnahmen und damit die darauf befindliche Immobilie aufzukaufen, unterliegt der staatlichen Registrierung. Die Eintragung ist dem Eigentümer der Immobilie unverzüglich unter Angabe des Datums, spätestens jedoch ein Jahr vor dem Termin der bevorstehenden Rücknahme, mitzuteilen. Vor Ablauf eines Jahres ab dem Datum der Mitteilung an den Eigentümer ist ein Rückkauf nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. In Fällen, in denen der Eigentümer mit der Entscheidung über die Rücknahme oder den vorgeschlagenen Rücknahmebedingungen nicht einverstanden ist, hat die staatliche oder lokale Regierungsbehörde, die die Entscheidung getroffen hat, dass der neue Eigentümer Eigentumsrechte erwerben darf, das Recht, einen Rücknahmeantrag einzureichen innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum der Übermittlung der Lösegeldforderung an den Eigentümer vor Gericht. In Bezug auf schlecht verwaltete Eigentumsinhalte wird das Eigentumsrecht auf die in Artikel 240 (für Kulturgüter), 293 (für Wohnräume) vorgeschriebene Weise und in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen erworben. Das angegebene Eigentum hat einen Eigentümer, der zwar bekannt ist, es aber schlecht verwaltet, d Besitzer des Staudamms).

Das Auftreten von Schwierigkeiten bei der steuerlichen Bilanzierung von Immobilientransaktionen ist darauf zurückzuführen, dass das Eigentum an Immobilien, ihre Entstehung, Übertragung und Beendigung gemäß den Bestimmungen der Kunst der staatlichen Registrierung im Unified State Register of Rights (USRE) unterliegen . 131 Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation.

Darüber hinaus entstehen gemäß Artikel 8 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches Rechte an Eigentum, die der staatlichen Registrierung unterliegen, ab dem Zeitpunkt der Registrierung der entsprechenden Rechte daran.

Als Zeitpunkt der Eintragung von Rechten an Immobilien gilt der Tag der entsprechenden Eintragung der Rechte in das Einheitliche Staatsregister (Absatz 3, Artikel 2 des Gesetzes 122-FZ „Über die Eintragung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“).

Die staatliche Registrierung von Immobilienrechten dauert manchmal mehrere Monate. Ein Buchhalter steht möglicherweise vor der schwierigen Aufgabe, fundierte Entscheidungen über den Zeitpunkt der Rückstellung und Zahlung von Steuern zu treffen.

Ist es gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation erforderlich, auf Immobilien, deren Eigentum noch nicht auf das Unternehmen übergegangen ist, Steuern zu erheben und zu zahlen? An welchem ​​Punkt einer Immobilienkauftransaktion kann der Eigentümer die Zahlung der Grundsteuer einstellen und muss Mehrwertsteuer und Einkommenssteuer zahlen?

Um die Lösung dieser Probleme zu erleichtern, werden wir in unserem Artikel versuchen, verschiedene Herangehensweisen an diese Probleme sowie die möglichen Konsequenzen dieser oder jener Entscheidung des Steuerzahlers hervorzuheben.

Einkommensteuer auf Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen

Für die Zwecke der steuerlichen Bilanzierung der Einkommensteuer werden gemäß Artikel 249 der Abgabenordnung der Russischen Föderation Verkaufserlöse als Verkaufserlöse abzüglich Mehrwertsteuer und Verbrauchsteuern erfasst (Artikel 248 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Föderation).

Gemäß Artikel 271 Absatz 3 der Abgabenordnung ist bei der periodengerechten Methode das Datum der Erfassung der Einnahmen aus Verkäufen das Verkaufsdatum, unabhängig vom tatsächlichen Geldeingang auf dem Konto des Verkäufers.

Gleichzeitig erfolgt gemäß Artikel 39 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation die Übertragung an Eigentum auf das zu implementierende Objekt.

Die Übertragung des Eigentums an Immobilien im Rahmen eines Immobilienverkaufsvertrags auf den Käufer unterliegt der staatlichen Registrierung gemäß Artikel 551 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Ausführung des Vertrages über den Verkauf von Immobilien durch die Parteien Vor staatliche Registrierung der Eigentumsübertragung ist nicht die Grundlage für die Änderung ihrer Beziehungen zu Dritten gemäß Artikel 551 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Das Eigentumsrecht des Immobilienkäufers entsteht in Fällen, in denen der Verkauf von Immobilien einer staatlichen Registrierung unterliegt, ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung (Artikel 223 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Aus einer einfachen Lektüre der Bestimmungen des Zivil- und Steuergesetzbuchs ergibt sich daher, dass Einkünfte für Zwecke der Einkommensteuer zum Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums an Immobilien erfasst werden.

Es scheint, dass alles ganz klar und verständlich ist. Die Position der Steuerbehörden, des Finanzministeriums und sogar einige Gerichtsentscheidungen enthalten jedoch eine andere Sichtweise.

So beispielsweise an das Finanzministerium in seinem Schreiben vom 02.07.2011. Nr. 03-03-06/1/78 kommt zu folgendem Schluss:

• Basierend auf den Bestimmungen von Absatz 1 der Kunst. Gemäß Artikel 271 der Abgabenordnung werden Einkünfte in der Berichtsperiode (Steuerperiode) erfasst, in der sie angefallen sind, unabhängig vom tatsächlichen Erhalt von Geldern, anderen Vermögenswerten und (oder) Eigentumsrechten (Abgrenzungsmethode).
• Daher glauben wir, dass die Organisation, die Immobilien verkauft, zur Zahlung der Körperschaftsteuer verpflichtet ist ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie an den Käufer gemäß Übergabe- und Abnahmebescheinigung und Einreichung von Dokumenten für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit, unabhängig vom Anmeldedatum die angegebenen Rechte.

• Das Gericht wies die Behauptung des Unternehmens zurück, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die Berechnung der Einkommensteuer erst mit ihm entstanden sei nach staatlicher Registrierung Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie weist darauf hin, dass für die Berechnung und Zahlung der Einkommensteuer der Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie maßgeblich ist tatsächliche Übertragung.

Tatsächlich bleibt der Verkäufer gemäß der geltenden Gesetzgebung bis zur staatlichen Registrierung des Rechts Eigentümer, obwohl die Abnahmebescheinigung bereits unterzeichnet wurde.

Diese Position ist beispielsweise im Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes der Wolgaregion vom 22. Juli 2008 enthalten. NA65-26844/07:

• Das Gericht berücksichtigt unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Zivilrechts, nämlich Art. 8 und Kunst. 223 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, Bundesgesetz vom 21. Juli 1997. Nr. 122-FZ kam zu einer vernünftigen Schlussfolgerung Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien anerkannt als solche zum Zeitpunkt des ÜbergangsEigentum am Gebäude, also am RegistrierungsdatumRechte das Eigentum des Käufers am Gebäude, wobei der Erlös aus dem Verkauf von Immobilien nach der staatlichen Registrierung dieses Objekts der Einkommensteuer unterliegt, unabhängig vom Erhalt von Geldern vom Erwerber vor oder nach der Transaktion.

• Sicherer ist es, Erträge aus dem Verkauf von Immobilien zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Übertragungs- und Abnahmebescheinigung der Immobilie zu erfassen.
• Bei der Erfassung von Einkünften aus der Veräußerung ab dem Datum der staatlichen Eintragung von Eigentumsrechten in das Einheitliche Staatsregister muss sich der Steuerpflichtige der steuerlichen Risiken bewusst sein und darauf vorbereitet sein, dass er seine Position vor Gericht verteidigen muss.

Beim Kauf einer Immobilie zum Zwecke des späteren Verkaufs ist eine Eigentumsanmeldung gemäß der geltenden Gesetzgebung erforderlich. Aufwendungen für solche Gegenstände sind bei der späteren Umsetzung gemäß Art. zu berücksichtigen. 268 Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Wenn eine Organisation eine Immobilie für den Eigenbedarf erwirbt und als abschreibungsfähiges Eigentum gilt, muss sich der Steuerpflichtige an den Artikeln 256-259 der Abgabenordnung orientieren. Gemäß Absatz 1 der Kunst. Gemäß Artikel 258 der Abgabenordnung der Russischen Föderation werden Anlagegüter, deren Rechte gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation der staatlichen Registrierung unterliegen, ab dem Zeitpunkt der dokumentierten Tatsache der Einreichung von Dokumenten in die entsprechende Abschreibungsgruppe einbezogen Registrierung dieser Rechte.

Dies bedeutet, dass eine steuerliche Abschreibung eines erworbenen Immobilienobjekts erst ab dem 1. Tag des Monats möglich ist, der auf den Monat folgt, in dem die Empfangsbestätigung der Registrierungsbehörde über den Erhalt von Dokumenten zur staatlichen Registrierung des Eigentums an dem Immobilienobjekt ausgestellt wurde .

Mehrwertsteuer beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Der Zeitpunkt der Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage gemäß Artikel 167 Absatz 1 der Abgabenordnung ist der früheste der folgenden Zeitpunkte:

• Tag des Versands (der Übergabe) der Waren;
• Tag der Zahlung (auch teilweise).

Wie bereits im vorherigen Abschnitt erwähnt, entsteht das Eigentumsrecht des Käufers einer Immobilie, die der staatlichen Registrierung unterliegt, ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung (Artikel 223 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Dementsprechend entsteht die Mehrwertsteuerbesteuerung ab dem Tag der staatlichen Registrierung des Eigentums an Eigentum im einheitlichen Staatsregister.

Schreiben des Finanzministeriums vom 02.07.2011. Nr. 03-03-06/1/78, enthält den gleichen Ansatz:

Artikel 167 Absatz 3 der Abgabenordnung legt fest, dass in Fällen, in denen die Waren nicht versandt oder transportiert werden, es jedoch zu einer Eigentumsübertragung an diesem Produkt kommt, diese Eigentumsübertragung im Sinne von Kapitel 21 der Abgabenordnung gleichbedeutend damit ist Sendung.

Daher sollte beim Verkauf einer Immobilie der Zeitpunkt für die Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer als der früheste der folgenden Zeitpunkte angesehen werden:

• das Datum der Eigentumsübertragung dieser Immobilie, das in der Urkunde zur Bestätigung der Eigentumsübertragung angegeben ist,
• oder am Tag seiner Zahlung (Teilzahlung).

Bei Vor-Ort-Prüfungen können Steuerbehörden eine andere Sichtweise vertreten. Allerdings wird der Steuerzahler höchstwahrscheinlich die Möglichkeit haben, seine Ansprüche vor Gericht anzufechten. Die Schiedspraxis unterstützt heute den Steuerzahler.

Zum Beispiel im Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Moskau vom 1. Oktober 2010. Nr. KA-A40/11546-10 im Fall Nr. A40-7248/10-115-86 besagt Folgendes:

Da es sich bei dem Verkaufs- und Kaufgegenstand um Nichtwohnräume im Gebäude handelte, die nicht transportiert oder versandt wurden, hat der Verkäufer den Zeitpunkt der Steuerbemessungsgrundlage vernünftigerweise bestimmt - am Tag der Eigentumsübertragung (Eigentumsbescheinigung) und die Rechnung auf dieses Datum datiert.

Eine ähnliche Position vertrat das Gericht im Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Wolga-Bezirks vom 02.02.2010. Nr. A12-11515/2009:

• Als Verkaufsdatum gilt in diesem Fall also das Datum, mit dem der Gesetzgeber den Eigentumsübergang der Ware verbindet.
• Gemäß Artikel 8 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation entstehen Rechte an Eigentum, die der staatlichen Registrierung unterliegen, ab dem Zeitpunkt der Registrierung der entsprechenden Rechte daran, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.
• Aus den oben genannten Regeln folgt, dass der Zeitpunkt der Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer in Bezug auf Immobilien das Datum der staatlichen Registrierung des Eigentums am Immobilienobjekt ist.

Dementsprechend verstößt die Organisation durch die Ausstellung einer Rechnung für den Verkauf von Immobilien mit dem Datum der staatlichen Registrierung nicht gegen die Anforderungen der geltenden Gesetzgebung.

Der Immobilienkäufer kann, nachdem er vom Verkäufer eine Rechnung und ein Dokument über die staatliche Registrierung des Eigentums an Immobilien erhalten hat, die Vorsteuer gemäß Artikel 171 der Abgabenordnung sofort zum Abzug einreichen.

Grundsteuer beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Vom Käufer

Seit 2011 Immobilienobjekte, deren Eigentum nicht registriert in Übereinstimmung mit dem gesetzlich festgelegten Verfahren, akzeptiert zur Buchführung als Anlagevermögen mit Zuordnung auf einem separaten Unterkonto zum Buchhaltungskonto des Anlagevermögens (Ziffer 52 der Richtlinien für die Buchführung des Anlagevermögens, Verordnung des Finanzministeriums vom 13. Oktober 2003 Nr. 91n).

In diesem Fall sind die Anforderungen des Abschnitts 4 der PBU 6/01 zu beachten, wonach ein Vermögenswert von der Organisation zur Bilanzierung als Anlagevermögen akzeptiert wird, wenn gleichzeitig folgende Bedingungen erfüllt sind:

• der Gegenstand zur Verwendung bei der Herstellung von Produkten, bei der Erbringung von Arbeiten oder der Erbringung von Dienstleistungen, für den Verwaltungsbedarf der Organisation bestimmt ist oder von der Organisation gegen Entgelt zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung überlassen werden soll;
• Das Objekt ist für eine lange Nutzungsdauer vorgesehen, d. h. ein Zeitraum von mehr als 12 Monaten oder der normale Betriebszyklus, wenn dieser 12 Monate überschreitet;
• die Organisation beabsichtigt nicht, dieses Objekt später weiterzuverkaufen;
• Das Objekt ist in der Lage, der Organisation in Zukunft wirtschaftliche Vorteile (Einkommen) zu bringen.

Beachten Sie: Fehlende staatliche Registrierung des Eigentums an Immobilien, ist nicht die Grundlage für den Ausschluss solcher Immobilien von der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer.

Vom Verkäufer

Gemäß Abschnitt 32 der PBU 6/01 unterliegen die Kosten eines veräußerten Vermögenswerts, auch im Falle eines Verkaufs, einer Abschreibung aus der Buchhaltung.

Die Übertragung eines Vermögenswerts durch eine Organisation in das Eigentum anderer Personen wird durch einen Akt der Annahme und Übertragung von Anlagevermögen formalisiert.

Aufgrund des genannten Gesetzes erfolgt ein entsprechender Eintrag in der Inventarkarte des übertragenen Anlagevermögensgegenstandes, die der Abnahme- und Übertragungsbescheinigung des Anlagevermögens beigefügt ist. Über die Beschlagnahme der Inventarkarte eines ausgemusterten Vermögensgegenstandes wird in einem am Standort des Vermögensgegenstandes geöffneten Dokument vermerkt (Ziffer 81 der Richtlinien zur Bilanzierung von Vermögensgegenständen).

Somit schreibt die Verkäuferorganisation die verkauften Immobilienobjekte zum Zeitpunkt der Erstellung der Bescheinigung über die Annahme und Übertragung des Anlagevermögens ab und berücksichtigt diese Objekte nicht mehr in der Steuerbemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Dieses Vorgehen steht nicht im Widerspruch zu den Ausführungen des Finanzministeriums. So im Brief vom 23. März 2011. Nr. 07-02-10/20 besagte:

• Ähnlich einer Organisation, die ein Objekt zur Buchhaltung akzeptiert, einer Organisation Senden ein Immobilienobjekt, dessen Eigentumsrechte der staatlichen Registrierung unterliegen, muss abschreiben es aus der Buchhaltung zum Zeitpunkt der tatsächlichen Veräußerung, egal aus der Tatsache der staatlichen Registrierung von Eigentumsrechten.
• Erträge und Aufwendungen aus der Abschreibung des Anlagevermögens aus der Buchhaltung werden in der Berichtsperiode, auf die sie sich beziehen, buchhalterisch berücksichtigt. Erträge und Aufwendungen aus der Abschreibung des Anlagevermögens aus der Buchführung unterliegen als sonstige Erträge und Aufwendungen der Gutschrift in der Gewinn- und Verlustrechnung.
• Wenn der Zeitpunkt der Abschreibung der Buchführungsunterlagen einer Immobilie, deren Eigentumsrechte der staatlichen Registrierung unterliegen, nicht mit dem Zeitpunkt der Erfassung von Einnahmen und Ausgaben aus der Veräußerung von Anlagevermögen zusammenfällt (wenn diese Einnahmen und Ausgaben werden zum Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der Eigentumsübertragung erfasst), dann kann zur Darstellung der Veräußerung eines Gegenstands des Anlagevermögens bis zum Zeitpunkt der Erfassung der Einnahmen und Ausgaben aus seiner Veräußerung das Konto 45 „Versendete Waren“ verwendet werden (a separates Unterkonto „Übertragene Immobilienobjekte“).

• Ab 2011 zahlt der Käufer einer Immobilie mehr Grundsteuer, da er die Immobilie früher als OS eintragen lässt.
• Ab 2011 zahlt der Immobilienverkäufer weniger Grundsteuer, da das verkaufte Anlagevermögen sofort von der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ausgenommen wird.

Der Kauf eines Eigenheims ist der Traum vieler Familien. Nicht jeder kann sich eine eigene Wohnung leisten, denn selbst in der Region belaufen sich die Kosten für eine anständige, zum Wohnen geeignete Immobilie auf mindestens eine Million Rubel.

Da es wichtig ist, ein eigenes Zuhause zu haben, bietet der Staat viele Möglichkeiten zum Erwerb einer Wohnung, die Familien mit normalem Einkommen zur Verfügung stehen. Dazu gehören eine Hypothek, ein Wohnungsbaudarlehen, die Möglichkeit eines Steuerabzugs, gemeinsames Bauen und viele andere Möglichkeiten.

Vorteile Ihrer Wohnung

Der Kauf einer Wohnung ist nicht nur eine Frage der Lebenserhaltung, sondern auch des Prestiges. Schließlich kann nicht jeder eine Immobilie kaufen, sondern nur, wer sie sich durch harte Arbeit verdient und die sich bietenden Möglichkeiten genutzt hat.

Auch wenn es im Westen für viele Familien günstiger ist, ein Haus zu mieten als ein Eigenheim zu kaufen, ist die Situation in unserem Land anders.

Die Mieten in Russland sind ziemlich hoch und das Gesetz ist eindeutig auf der Seite der Vermieter und nicht der Mieter.

Mieter sind nicht vor Hausbesitzern geschützt; sie können jederzeit geräumt, ihre Miete erhöht und zur Zahlung von Reparaturen gezwungen werden. Und wenn es nicht zustande kommt (und das ist in den allermeisten Fällen der Fall), gibt es keine Möglichkeit, den Vermieter zur Rechenschaft zu ziehen.

Darüber hinaus muss der Mieter alle Schritte zur Veränderung des Erscheinungsbilds der Wohnung mit dem Eigentümer abstimmen, er muss die Angelegenheit mit Vertretern der Verwaltungsgesellschaft klären, wenn sich herausstellt, dass der Eigentümer der Immobilie ein skrupelloser Zahler ist usw.

Der Erwerb einer eigenen Wohnung erweist sich nicht nur aus psychologischer, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht als vorteilhaft. Natürlich sind die Zahlungen für Ihre Wohnung, wenn sie auf Kredit aufgenommen wird, oft höher als die mögliche Miete, aber diese Zahlungen sind vorübergehend und das Geld wird in Ihr eigenes Zuhause investiert und nicht an Ihren Onkel weitergegeben.

Wie kann ich eine Wohnung kaufen?

Der einfachste Weg: Geld sparen. Allerdings verfügt nicht jede Familie über ein solches Einkommen, dass sie es sich leisten kann, genug zu sparen, um eine Wohnung zu kaufen. Vor allem, wenn man bedenkt, dass Immobilien im Preis steigen und in Krisenzeiten nicht so stark an Wert verlieren, dass man „den Moment nutzen“ kann.

Daher ist es sinnvoll, andere Methoden in Betracht zu ziehen.

Hypothek

Um eine Hypothek bei einer Bank zu erhalten, müssen Sie über eine gute Bonität, ein ausreichendes Einkommen zur Zahlung und eine Anzahlung (in der Regel 10 %) verfügen.

Um die Zustimmung der Bank zu erhalten, können Sie Mitkreditnehmer (z. B. Eltern) gewinnen, Ihre bestehende Immobilie oder Ihr Auto garantieren und das Vorhandensein zusätzlicher Einkünfte (z. B. Zinsen für eine Bankeinlage) nachweisen.

Kredit

Diese Methode eignet sich gut für Familien, für die eine Hypothek aus dem einen oder anderen Grund nicht in Frage kommt. Sie möchten beispielsweise keine langfristige Hypothek aufnehmen (eine Hypothek bedeutet einen „Marathon“ über 15–20 Jahre und damit eine Reduzierung des monatlichen Zahlungsbetrags), solange Ihr Einkommen dies zulässt einen Kredit mit kürzerer Laufzeit und erhöhter monatlicher Ratenzahlung aufzunehmen.

Auch die Aufnahme eines Kredits ist optimal, wenn eine Immobilie mit kleinerer Fläche verkauft und eine großzügigere Wohnung erworben werden soll.

Verwendung von Subventionen

Diese Methode wird mit den ersten beiden kombiniert. Es gibt verschiedene Arten staatlicher Subventionen. Die erhaltenen Gelder können beispielsweise als Anzahlung, als Zertifikat verwendet werden.

Ein Militärzertifikat hingegen ermöglicht Ihnen die Aufnahme einer Hypothek zu Vorzugskonditionen. Die dritte Subventionsart ist die Unterstützung bei der Rückzahlung einer Hypothek. Sie können also Hypothekenzinsen beantragen.

Soziale Programme

Einige Regionen haben Hilfsprogramme für junge oder kinderreiche Familien aufgelegt. Beispielsweise werden in Baschkortostan großen Familien Grundstücke für den Bau zugewiesen, und in der Region Kaliningrad wird eine Million für den Kauf von Wohnungen bereitgestellt.

Sie sollten sich bei Ihrer örtlichen Sozialversicherungsbehörde nach der Verfügbarkeit solcher Programme und deren Bedingungen erkundigen.

Teilnahme an speziellen Kofinanzierungsprogrammen

Solche Programme werden von einigen Banken angeboten, insbesondere von der Sberbank. Beteiligung bedeutet, dass die Familie über einen bestimmten Zeitraum (2-3 Jahre) Beiträge einzahlt und so ein spezielles Sparkonto auffüllt. Nach Ablauf der vereinbarten Frist erhöht der Staat den angesammelten Betrag um einen bestimmten Prozentsatz und kann als Anzahlung verwendet werden.

Aktienaufbau

Wohnungen sind in diesem Stadium viel günstiger, manchmal 3-4 Mal niedriger als der durchschnittliche Marktpreis. Darüber hinaus werden die Zahlungen über die gesamte Bauzeit des Hauses verteilt.

Zu den wesentlichen Nachteilen zählen eine Vielzahl betrügerischer Machenschaften, die beim gemeinsamen Bauen zum Einsatz kommen, wodurch Aktionäre getäuscht werden, der Bau zu einem langfristigen Bauprojekt wird oder ganz eingefroren wird.

Miete mit anschließendem Kauf

Diese Methode ist äußerst selten, wird aber angewendet. In diesem Fall gibt es zwei Zahlungen: die erste - in als Miete, das zweite – für den zukünftigen Kauf einer Wohnung.

Eine Art eines solchen Mietvertrags: Rente mit lebenslangem Unterhalt. Zum Beispiel kümmert sich eine Familie um eine ältere Frau, und zwischen ihnen wird eine Vereinbarung geschlossen, deren Kern auf Folgendes hinausläuft: Die Mieter unterstützen die Eigentümerin der Immobilie voll und ganz und bezahlen alle ihre Rechnungen, aber nach ihrem Tod die Die Wohnung geht in ihr Eigentum über.

Somit gibt es viele Möglichkeiten, Ihre Immobilie zu erwerben, ohne über ausreichende Mittel zu verfügen. Sie müssen jede Gelegenheit sorgfältig prüfen, alle Vor- und Nachteile abwägen – und handeln.

Zunächst ist zu klären, was der Begriff „Sache“ im zivilrechtlichen Sinne bedeutet, da unsere alltäglichen Vorstellungen von Dingen und die rechtlichen Merkmale dieses Begriffs nicht immer übereinstimmen.

Das Gesetz klassifiziert als Dinge nicht nur unbelebte Gegenstände (Autos, Kleidungsstücke und Haushaltsgegenstände usw.), sondern auch Lebewesen – Wild- und Haustiere. Auch unsichtbare und nicht immer greifbare Stoffe wie Gas, thermische, elektrische und nukleare Energie sind Objekte des zivilen Verkehrs.

Eine Sache wird aufgrund ihres wichtigsten Merkmals zum Rechtsgegenstand – dem Vorhandensein von Eigenschaften, die in der Lage sind, menschliche Bedürfnisse zu befriedigen. Aus diesem Grund können Dinge, deren wohltuende Eigenschaften in diesem Stadium der Entwicklung der menschlichen Zivilisation unbekannt oder nicht untersucht oder unzugänglich sind (z. B. kosmische Körper), keine Gegenstände des Bürgerrechts sein, was bedeutet, dass es unmöglich ist, diese Gegenstände zu erwerben .

Die russische Zivilgesetzgebung klassifiziert eine äußerst breite Palette von Gegenständen als Dinge. Dazu gehören auch Bargeld und unbare Mittel, Urkunden und Wertrechte sowie Eigentumsrechte (Artikel 128 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). All dies wird durch den Begriff „Eigentum“ abgedeckt, daher müssen Sie bedenken, dass die Begriffe „Sache“ und „Eigentum“ im Zivilrecht der Russischen Föderation synonym sind.

Nicht alle Dinge können frei erworben und veräußert werden, d.h. am zivilen Verkehr teilnehmen. Aufgrund ihrer Verhandelbarkeit werden die Dinge unterteilt in unbegrenzte Auflage (können Gegenstand beliebiger Transaktionen sein), begrenzt im Umlauf (Um Eigentum an solchen Dingen zu erwerben, benötigen Sie eine Sondergenehmigung: Waffen, Drogen, Gifte usw.) und aus dem Verkehr gezogen die nicht Gegenstand von Transaktionen sein können (Flüsse, Meere, Straßen, einige öffentliche Gebäude usw.).

Daher müssen Sie beim Kauf oder bei der Veräußerung einer Sache zunächst deren Handelsfähigkeit feststellen.

Es ist bekannt, dass einige Menschenrechte von der Geburt an entstehen und mit dem Tod enden (das Recht auf Leben, Gesundheit). Das Eigentumsrecht gilt nicht für solche Rechte; es wird von Bürgern und juristischen Personen aus gesetzlich festgelegten Gründen erworben.

Das Gesetz (Artikel 218 des Bürgerlichen Gesetzbuches) nennt mehrere Gründe (Methoden) für den Erwerb von Eigentumsrechten.

Absatz 1 des erstgenannten Artikels des Gesetzbuches befasst sich mit dem Erwerb des Eigentums an einer neuen Sache, die eine Person für sich selbst hergestellt oder geschaffen hat. Der Besitzer einer solchen Sache wird zu der Person, die sie geschaffen hat.

Durch die Wiederverwertung einer alten Sache kann eine neue bewegliche Sache entstehen. Das Eigentumsrecht an einer solchen Sache entsteht bei demjenigen, dem die verarbeiteten Materialien gehören. Ist der Recycler nicht Eigentümer der Materialien, wird der Eigentümer der Materialien zum Eigentümer des neuen Artikels.

Von dieser Regel gibt es eine Ausnahme, die abhängig vom Bearbeitungsaufwand gilt. Übersteigen diese Kosten die Materialkosten wesentlich, so erwirbt der Verarbeiter das Eigentum an der neuen Sache. In diesem Fall muss der Verarbeiter dem Materialeigentümer die Kosten erstatten. Und umgekehrt ist der Materialeigentümer, der das Recht an einer neuen (verarbeiteten) Sache erworben hat, verpflichtet, demjenigen, der sie durchgeführt hat, die Kosten der Verarbeitung zu erstatten. Das Gesetz erlaubt die Änderung dieser Regeln durch eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer der Materialien und dem Verarbeiter (Artikel 220 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Die oben genannten Regeln gelten nicht, wenn es darum geht.

Um eine Immobilie neu zu schaffen, ist es notwendig, ein Grundstück für diese Zwecke zuzuweisen, zunächst eine Baugenehmigung einzuholen und diese unter Einhaltung der städtebaulichen Normen und Regeln auszuführen. Bei Nichtbeachtung wird die errichtete Immobilie (Wohngebäude, sonstiges Gebäude oder Bauwerk) als unerlaubte Bebauung anerkannt.

Das Gesetz erkennt das Eigentumsrecht an einer nicht genehmigten Konstruktion nicht an die Person an, die sie ausgeführt hat (Artikel 222 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Dementsprechend ist es illegal, unerlaubte Bauten zu entsorgen. Es ist nicht möglich, es zu verkaufen, zu verschenken, zu vermieten oder andere Transaktionen mit unbefugtem Bau durchzuführen. Darüber hinaus verpflichtet das Gesetz die Person, die den unerlaubten Bau durchgeführt hat, diesen auf eigene Kosten abzureißen.

Und doch besteht für fahrlässige Entwickler die Chance, das Recht auf den Bau zu behalten oder die Kosten zu erstatten. Dazu müssen Sie beim Gericht die Anerkennung des Eigentums am Gebäude beantragen. Die Entscheidung des Gerichts wird weitgehend davon abhängen, wer das Eigentumsrecht, lebenslanges Erbrecht oder dauerhaftes (unbefristetes) Eigentum an dem Grundstück hat, auf dem der Bau ausgeführt wurde – der Bauträger selbst oder eine andere Person.

Wenn der Eigentümer des Grundstücksrechts und der unbefugte Bauträger dieselbe Person sind, wird das Gericht höchstwahrscheinlich sein Eigentumsrecht anerkennen, sofern der Bau nicht die Rechte anderer Personen verletzt und keine Gefahr für sie darstellt das Leben und die Gesundheit der Bürger.

Handelt es sich bei dem unbefugten Bauträger und dem Grundstückseigentümer um verschiedene Personen, kann der Grundstückseigentümer einen Antrag auf Anerkennung des Eigentumsrechts stellen. Erkennt das Gericht sein Eigentum an dem Gebäude an, verpflichtet es ihn, dem Bauträger die Baukosten in der vom Gericht festgelegten Höhe zu erstatten.

Wie Sie sehen, bergen unerlaubte Bauarbeiten viele Risiken und Ärger. Um sie zu vermeiden, muss der Bauträger beim Bau einer Immobilie die festgelegten Regeln befolgen und der Käufer einer Immobilie muss, bevor er dem Verkäufer Geld gibt, herausfinden, ob es sich bei der Immobilie um einen nicht genehmigten Bau handelt.

Wenn die Immobilie bereits einen Eigentümer hat, kann das Recht an dieser Immobilie auf der Grundlage eines zivilrechtlichen Rechtsgeschäfts von einer anderen Person erworben werden: Kauf und Verkauf, Tausch, Schenkung usw. Dies ist die gebräuchlichste Art, Eigentum an einer Sache zu erwerben . Jeder von uns tätigt jeden Tag solche Transaktionen und kauft beispielsweise Lebensmittel in einem Geschäft.

Das Eigentum am Vermögen einer verstorbenen Person geht gemäß oder auf andere Personen über.

Die Umstrukturierung einer juristischen Person beinhaltet auch die Übertragung des Eigentums an ihrem Vermögen auf ihre Rechtsnachfolger – juristische Personen.

Grundlage für den Erwerb des Eigentums an einer Immobilie durch ein Mitglied einer Konsumgenossenschaft ist die vollständige Zahlung des Anteilsbeitrags für die von der Genossenschaft zur Verfügung gestellte Garage, Wohnung oder sonstiges Grundstück (Artikel 218 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches).

Oben haben wir über die Methoden (Gründe) für den Erwerb von Eigentum gesprochen. Nun versuchen wir die Frage zu beantworten, ab wann eine Sache Eigentum einer bestimmten Person wird.

Gemäß der allgemeinen Regel des Artikels 223 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsteht das Eigentumsrecht des Erwerbers einer Sache aus einem Vertrag mit dem Zeitpunkt ihrer Übertragung, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes bestimmt ist. Das Gesetz erkennt die Übergabe einer Sache als deren Übergabe an den Erwerber an. Das Gesetz erkennt den tatsächlichen Eingang einer Sache in den Besitz des Erwerbers als Zeitpunkt ihrer Übergabe und damit als Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums an der Sache auf den Erwerber an.

Inzwischen erlaubt das Gesetz den Vertragsparteien, andere Bedingungen für die Übertragung des Eigentums an der Sache festzulegen (z. B. ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt).

Die Vorschriften des Artikels 223 des Bürgerlichen Gesetzbuches betreffen hauptsächlich bewegliche Sachen.

In Fällen, in denen die Eigentumsübertragung einer Sache der staatlichen Registrierung unterliegt (und dies gilt für unbewegliche Sachen), entsteht das Eigentumsrecht des Erwerbers an der Sache ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Somit erwirbt ein Mitglied einer Konsumgenossenschaft das Eigentum an einer Immobilie nicht mit deren staatlicher Registrierung, sondern mit der Zahlung des vollen Anteilsbeitrags durch das Genossenschaftsmitglied. Die Notwendigkeit einer staatlichen Registrierung des Eigentums an Immobilien entsteht für ein Genossenschaftsmitglied erst dann, wenn es sich für eine Transaktion damit (Verkauf, Schenkung usw.) entscheidet.

Für Immobilienobjekte, die nach dem 01.01.2016 in Eigentum übernommen wurden:

Einkünfte, die ein Steuerpflichtiger aus dem Verkauf von Immobilien erzielt, sind von der Besteuerung (und Deklaration) befreit, sofern der Steuerpflichtige mindestens eine Mindesteigentumsdauer an der Immobilie besaß.

Die Mindestbesitzdauer einer Immobilie beträgt 3 Jahre für Immobilienobjekte, bei denen mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

1. Das Eigentum an dem Gegenstand wurde dem Steuerpflichtigen durch Erbschaft oder im Rahmen einer Schenkungsvereinbarung von einer natürlichen Person zuerkannt, die gemäß dem Familiengesetzbuch der Russischen Föderation als Familienmitglied und (oder) naher Verwandter dieses Steuerpflichtigen anerkannt ist;
2. das Eigentum an dem Objekt ist durch die Privatisierung vom Steuerpflichtigen erworben worden;
3. Das Eigentum an der Sache erlangte der Steuerzahler – der Mietzahler – durch die Übertragung des Eigentums im Rahmen eines lebenslangen Unterhaltsvertrags mit Angehörigen.

In anderen Fällen beträgt die Mindestbesitzdauer einer Immobilie 5 Jahre.

Für Immobilien, die vor dem 01.01.2016 erworben wurden, sowie für andere Immobilien (Garage, Auto usw.) beträgt die Mindestbesitzdauer 3 Jahre.

Wenn die Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie weniger als 70 % des Katasterwertes dieser Immobilie zum 1. Januar des Verkaufsjahres betragen, werden diese Einkünfte des Steuerpflichtigen für Steuerzwecke in Höhe des Katasterwertes dieser Immobilie angesetzt dieser Eigenschaft, multipliziert mit dem Faktor 0,7.

Berechnung des Vermögensabzugs

1.000.000 Rubel– der Höchstbetrag des Steuerabzugs, um den Einkünfte aus dem Verkauf von Wohnhäusern, Wohnungen, Zimmern, Ferienhäusern, Gartenhäusern, Grundstücken sowie Anteilen an der angegebenen Immobilie gekürzt werden können;

250.000 Rubel– der Höchstbetrag des Steuerabzugs, um den Einkünfte aus dem Verkauf anderer Immobilien (Autos, Nichtwohnräume, Garagen und andere Gegenstände) gekürzt werden können.

Anstatt einen Immobilienabzug anzuwenden, hat der Steuerpflichtige das Recht, die Höhe der Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien um tatsächlich entstandene und nachgewiesene Ausgaben zu kürzen, die in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb dieser Immobilie stehen. In bestimmten Situationen kann dies rentabler sein als die Inanspruchnahme eines Vermögensabzugs.

Beim Verkauf von Immobilien, die sich im gemeinschaftlichen oder gemeinschaftlichen Miteigentum befinden, wird der entsprechende Betrag des Grundsteuerabzugs (1.000.000 Rubel oder 250.000 Rubel) unter den Miteigentümern dieser Immobilie im Verhältnis zu ihrem Anteil oder nach Vereinbarung zwischen ihnen (im beim Verkauf von Grundstücken, die sich im gemeinschaftlichen Miteigentum befinden).

Wenn der Steuerpflichtige in einem Jahr mehrere Grundstücke verkauft hat, gelten die festgelegten Grenzen insgesamt für alle verkauften Objekte und nicht für jedes Objekt einzeln.

Überschreiten die erhaltenen Beträge aus dem Verkauf von Immobilien die festgelegten Grenzen nicht, bleibt die Pflicht zur Abgabe einer Erklärung bestehen und es entsteht keine Steuerpflicht.

Berechnungsbeispiel

Im Jahr 2017 hat Kotov S.A. verkaufte die Wohnung für 3.000.000 Rubel, die er 2015 für 2.500.000 Rubel kaufte.

Da die Wohnung Eigentum von Kotov S.A. war. unterschreitet die Mindestbesitzdauer im Verhältnis zu den Einnahmen aus dem Verkauf, ist er verpflichtet, eine persönliche Einkommensteuererklärung für 2017 abzugeben.

Bei der Erklärung eines Grundsteuerabzugs in einer solchen Erklärung wird das steuerpflichtige Einkommen von Kotov S.A. wird 2 Millionen Rubel sein, und

Einkommensteuer = (3.000.000 Rubel – 1.000.000 Rubel) x 13 % = 260.000 Rubel.

Einkommensteuer = (3.000.000 Rubel – 2.500.000 Rubel) x 13 % = 65.000 Rubel.

Berechnungsbeispiel

Einkommen von Ivanov N.V. aus dem Verkauf einer im Jahr 2016 erworbenen Wohnung im Jahr 2017 beliefen sich auf 2.100.000 RUB.

Der Katasterwert der Wohnung belief sich zum 1. Januar des laufenden Jahres, in dem die staatliche Registrierung der Eigentumsübertragung dieser Wohnung durchgeführt wurde, auf 3.300.000 Rubel. Für den Erwerb einer Wohnung sind keine Ausgaben dokumentiert.

Die Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer wird in diesem Fall mit einem Kürzungsfaktor von 0,7 auf den Katasterwert der Wohnung ermittelt.

Katasterwert der Wohnung unter Berücksichtigung des Kürzungsfaktors:

3.300.000 RUB x 0,7 = 2.310.000 Rubel.

Zur gleichen Zeit, Ivanov N.V. hat das Recht, einen Grundsteuerabzug in Höhe von 1.000.000 Rubel geltend zu machen.

Die Einkommensteuer wird vom Steuerpflichtigen wie folgt berechnet:

(2.310.000 RUB - 1.000.000 RUB) x 13 % = 170.300 RUB

Der Immobilienabzug im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien kann im Gegensatz zum Abzug im Zusammenhang mit dem Kauf von Wohnungen unbegrenzt angewendet werden, jedoch unter Berücksichtigung der Begrenzung des Höchstbetrags des Grundsteuerabzugs (1.000.000 Rubel oder 250.000 Rubel). der Steuerzeitraum. Um das Recht auf Vorsteuerabzug auszuüben, muss der Steuerpflichtige:

2 Bereiten Sie Kopien von Dokumenten vor, die den Verkauf der Immobilie bestätigen.

Zum Beispiel Kopien von Kauf- und Verkaufsverträgen für Immobilien, Tauschverträgen usw.

3 Beantragt der Steuerpflichtige einen Abzug der Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb der zu verkaufenden Immobilie stehen, sind zusätzlich Kopien der Belege anzufertigen, die diese Kosten belegen

(Kassenbelege, Verkaufs- und Kassenbelege, Kontoauszüge, Zahlungsaufträge, Quittungen des Verkäufers über den Erhalt von Geldern usw.) sowie andere Dokumente, die den Erwerb der zu verkaufenden Wohnung bestätigen, beispielsweise ein Kaufvertrag .

4 Reichen Sie beim Finanzamt Ihres Wohnortes eine ausgefüllte Steuererklärung mit Kopien der Dokumente ein, die das Recht auf Abzug beim Verkauf von Immobilien bestätigen.

Wenn Sie Kopien von Dokumenten, die das Recht auf Vorsteuerabzug bestätigen, beim Finanzamt einreichen, müssen Sie deren Originale zur Überprüfung durch einen Steuerprüfer bei sich haben.

Der bequemste Weg, eine Steuererklärung auszufüllen und zusammen mit den entsprechenden Unterlagen beim Finanzamt einzureichen, ist online über einen Internetdienst „Privatkonto des Steuerpflichtigen für Privatpersonen“