Возможно ли перевести нежилое помещение в жилое. Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция. Как нежилое помещение перевести в жилое – сдача документов

Довольно часто в особенности начинающие предприниматели сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилой фонд. После изменения статуса такая квартира может использоваться для осуществления коммерческой деятельности (в качестве офиса или магазина). Это гораздо выгоднее, нежели строить с нуля капитальное строение или арендовать помещение в дорогих административных центрах. Единственный минус - перевести жилье в нежилое помещение довольно сложно.

Юридические аспекты

Нормативные аспекты законодательных актов Российской Федерации сводятся к одному: жилые помещения можно использовать сугубо по прямому назначению, то есть для проживания. Но отдельно все-таки предусматривается возможность, благодаря которой допускается осуществление работы в собственном жилье.

При этом важно учитывать интересы других жильцов, их права не должны нарушаться. Согласие на изменение статуса жилья со стороны соседей не является обязательным. Однако если есть возможность им заручиться, то сделайте это обязательно - при возникновении спорных ситуаций эта бумага может оказаться весьма кстати.

Для перевода квартиры в нежилой фонд требуется соблюдение следующих юридических норм:

Квартира должна принадлежать физическому лицу-заявителю на правах собственности. Оформление права собственность на квартиру описано отдельно. Для этого следует иметь документальное подтверждение - договор дарения, завещание или свидетельство о регистрации.
Недвижимость не должна иметь обременений кредитными и залоговыми отношениями. Сотрудники контролирующих органов особенно внимательно следят, чтобы с жильем не было возможности провернуть какие-либо махинации, то есть оно должно быть "чистым" с юридической точки зрения.
Перед началом перевода квартиры следует выписаться из нее, поскольку в нежилом помещении никто не может проживать постоянно и даже быть прописанным.
Не допускается изменение статуса части или только одной комнаты в квартире.
Если в жилом помещении ранее проводились незаконные перепланировки, то перед подачей документов их необходимо узаконить в установленном порядке.

Осуществлять коммерческую деятельность без изменения статуса жилья можно при соблюдении определенных условий (ст. 17 Жилищного Кодекса РФ):

Предпринимательство не ухудшает жизнь и не вызывает нареканий со стороны жильцов квартиры, а также соседей по дому.
Состояние дома неаварийное, а квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Предприниматель зарегистрирован в жилье на законных основаниях.

Однако на практике бизнесмены чаще всего сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилое.

Технические аспекты

Для изменения статуса квартиры к ней, а также к дому, в котором она располагается, предъявляются жесткие требования (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

Жилье должно иметь прямой вход с улицы. Если метраж квартиры превышает 100 кв. м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, но имеется такая возможность (например, окна выходят во двор и квартира расположена на первом этаже), то контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса квартиры.
При расположении жилья выше первого этажа все квартиры, размещенные ниже, также должны быть причислены к разряду нежилых.
Запрещается переводить квартиры в нежилые, расположенные в аварийных домах или предназначенные под снос.
Квартира должна быть подключена ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям.
Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду историко-культурных ценностей.
Определенные проблемы могут возникнуть, если квартира располагается в здании, нуждающемся в ремонте или стоящем на учете в штабе гражданской обороны либо по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все вышеперечисленные требования в одинаковом порядке относятся как к много-, так и одноэтажным строениям.

Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Весь процесс изменения статуса квартиры состоит из сбора и подготовки документов, а также хождения по различным инстанциям. Соблюдая этапность действий, можно ускорить официальную регистрацию изменения статуса жилья.

Подготовка и обращение в Межведомственную комиссию

Сбором необходимых документов вправе заниматься только кто-то из собственников жилья. Другой вариант - оформить и заверить нотариально доверенность, по которой уполномоченное лицо сможет представлять интересы заявителя в различных органах.

На первом этапе следует собрать перечень документов, который впоследствии будет представлен в отделение по управлению имуществом, относящийся к межведомственной комиссии:

Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление на выдачу доверенности, по которой выдается поэтажный план помещения и экспликация. Доверенность можно получить не ранее, чем через 1 месяц. Для этого Департамент затребует:
- паспорт;
- свидетельство о регистрации собственности;
- договор основания на жилье.
План помещения, экспликация и технический паспорт . Они выдаются по доверенности в БТИ. Для этого необходимо представить такой же пакет документов, что и в Департамент. Если технический паспорт имеется на руках, то надо обратить внимание на дату его выдачи. Этот документ старше трех лет не принимается, придется получать новую редакцию.
Справка ДЕЗ. Она выдается в компании-управляющей зданием, в котором находится квартира, претендующая на изменение статуса. Она содержит информацию о том, с какой целью используются другие помещения, расположенные на одном этаже с данным жильем. Для получения этой справки необходимо представить паспорт, документ о принадлежности собственности и договор основания.
Техническое заключение. Его также можно получить в домоуправляющей компании (ЖСК, ТСЖ и др.). В этом заключении содержатся сведения о техническом состоянии дома.
Заключение от пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности. Оно выдается Управлением государственного надзора при МЧС только после выезда на квартиру и ее проверки на месте. Чтобы работник МЧС произвел проверку, необходимо подать соответствующее заявление.
Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Оно выдается СЭС по месту нахождения жилья по той же схеме, что и пожарное заключение: подается заявление, работник выезжает на место с целью проверки, через определенное время заявителю предоставляется итоговый документ.
Согласие собственников квартир в доме. Мнение учитывается только реальных владельцев жилья, а не прописанных там людей. Чтобы получить согласия в установленном порядке, следует обратиться в управляющую компанию с целью включения интересующего вопроса на следующем заседании собственников. Есть возможность несколько ускорить процесс - провести внеочередное заседание. Только для этого необходимо не позднее чем за 10 дней до желаемой даты собрания уведомить об этом собственников и указать причину заседания. Вопрос об изменении статуса квартиры можно решать в присутствии как минимум половины всех владельцев жилых помещений в доме. Если 2/3 из них согласны на перевод рассматриваемой квартиры в нежилой фонд, то решение считается законно принятым.
Выписка из домовой книги. Этот документ предоставляется паспортным столом. В выписке указываются сведения обо всех прописанных лицах в квартире (их не должно быть). Следует помнить, что этот документ имеет ограниченный срок действия - всего 2 недели.
Проект на переустройство жилого помещения. Его можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

После подготовки всех вышеперечисленных документов собственнику жилья следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление с просьбой перевести жилье в нежилой фонд. Помимо заявления и собранных документов необходимо представить:

паспорт собственника;
договор основания;
документ на право владения недвижимостью;
доверенность - при необходимости.

Уполномоченная комиссия рассматривает вопрос перевода в течение 45 дней. После вынесения решения в 3-дневный срок о нем извещается заявитель лично или по почте. Наиболее вероятные причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое:

Непредставление каких-либо документов.
Неверно составленный проект на переустройство.
Несоблюдение всех указанных выше юридических и технических условий для перевода.
Отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и соседей по дому.

Определение стоимости перевода в БТИ

После получения согласия от Межведомственной комиссии необходимо обратиться в БТИ, а конкретно - в отдел приватизации. Туда подаются:

заявление, составленное по установленной форме;
паспорта владельцев;
договор основания и документ о принадлежности собственности;
протокол, выданный Департаментом;
поэтажный план, технический паспорт и экспликация;
при необходимости - доверенность и учредительные документы (если собственником квартиры является субъект хозяйствования).

Комиссия БТИ производит расчет стоимости перевода жилья в нежилое помещение. На этот показатель оказывает влияние множество факторов: удобство месторасположения и эксплуатации, наличие по соседству других компаний, техническое состояние объекта и т. д. Стоимость перевода указывается в протоколе. Ее можно уплатить в любом банке.

Оформление прав собственности в Регистрационной палате

В этот орган предоставляются следующие документы (оригиналы и копии):

паспорта всех собственников;
договор основания и свидетельство о праве собственности;
протоколы, выданные Межведомственной комиссией и БТИ;
при необходимости - доверенность и учредительные документы компании.

После этого все собственники квартиры должны подписать заявление по указанному в Регистрационной палате образцу и оплатить госпошлину за оформление документов. На данный момент ее размер составляет 1000 рублей. Далее уполномоченное лицо забирает все документы, а взамен их выдает расписку с указанием даты следующего визита. В назначенный день по предъявлении паспорта выдается новое свидетельство. С его получением вы становитесь счастливым обладателем нежилого помещения, которое можно сдавать в аренду гораздо дороже, нежели жилое, или самостоятельно осуществлять там предпринимательскую деятельность.

Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое

Весь процесс перевода жилых помещений в нежилые занимает довольно много времени. В определенных случаях, когда нет желания или возможности заниматься этим вопросом самостоятельно, лучше всего прибегнуть к помощи сотрудников юридических фирм, но за это придется дополнительно заплатить. При осуществлении всей процедуры собственными силами основные расходы будут следующие:

стоимость перерасчета нежилого помещения, составленного БТИ;
услуги за подготовку БТИ технического паспорта;
госпошлина за оформление нового свидетельства;
нотариальные услуги за заверение документов на квартиру, доверенности и др.;
стоимость услуг за создание проекта по переустройству или перепланировке квартиры.

Придерживаясь вышеприведенной пошаговой инструкции, вы с наименьшими затратами времени и сил сможете перевести собственность в нежилой фонд.

Для городских жителей уже давно не в диковинку видеть многочисленные магазины, парикмахерские, офисы и даже стоматологические кабинеты на первых этажах многоэтажных квартирных домов. Возможность поменять статус квартиры на помещение под коммерцию открывает новые возможности для предпринимателей и бизнесменов. И такой вариант очень даже логичен, ведь приобретение жилых квадратных метров на первом этаже значительно доступнее, нежели возведение отдельно стоящего здания. О том, как перевести жилое помещение в нежилое, и пойдет речь в этой статье. Сама процедура в теории довольно простая, однако на практике побегать по инстанциям придется немало.

Также будет рассмотрен интересующих многих граждан вопрос: можно ли нежилое помещение перевести в жилое. Хотя данная практика встречается значительно реже, но такая возможность существует. Но обо всем по порядку: сначала опишем процесс оформления жилья под коммерческую недвижимость, а после - как перевести нежилое помещение в жилое.

Условия для перевода

Законодательством установлены определенные условия, при которых можно перевести нежилое помещение в жилое, однако эта процедура намного проще, чем перевод квартиры в помещение для предпринимательской деятельности.

Следующие пункты для перевода жилья в нежилой фонд обязательны:

Квартиры, которые не подлежат переводу

Существует и такая часть жилого фонда, которая ни при каких обстоятельствах не может быть оформлена нежилым помещением:

Если квартира находится в доме, признанном культурным или историческим наследием.
Если к строению не подведены такие коммуникации, как вода, канализация, электричество и прочие сети.
Жилье, относящееся к ведомствам ЧС и штаба гражданской обороны.

Нужно ли переоформлять статус квартиры?

В законодательстве имеются и такие лазейки, как статья 17 ЖК РФ, которая гласит, что квартира может быть использована для нужд предпринимательской деятельности и без перевода в статус нежилого помещения, если такое использование не мешает зарегистрированным и проживающим в ней лицам и соседям. Но при этом предприниматель лично должен иметь прописку и регистрацию по данному адресу.

Этапы переоформления

Итак, как перевести жилое помещение в нежилое? В первую очередь должны быть соблюдены все вышеуказанные условия. Сразу следует сказать, что по закону переоформлением документов может заниматься как собственник квартиры, так и его доверенное нотариально лицо. Весь процесс условно можно разделить на три этапа: сбор документов, определение стоимости и оплата за перевод, регистрация.

Документы из БТИ

Пакет документации, который необходимо предоставить межведомственной комиссии из ДУИ, в обязательном порядке должен содержать следующие бумаги:

1. Экспликацию с поэтажным планом. Если таковых нет на руках, то получить их нужно в БТИ. При этом предварительно необходимо взять доверенность в Департаменте. Таким образом, первым делом следует отправиться в Департамент, написать заявление по образцу и представить такие документы:

паспорт собственника или доверенность лица, действующего в его интересах;
свидетельство, подтверждающее права на жилье;
так называемый договор основания, по которому помещение перешло в собственность.

2. Паспорт помещения и технический план. Здесь следует учитывать, что если эти бумаги были получены более трех лет назад, то их нужно брать повторно в БТИ.

Документы из СЭС и пожарного надзора

БТИ - это не единственная организация, которую придется посетить, так как перевести жилое помещение в нежилое без оценки экспертов невозможно.

Итак, понадобится документация о пожарном соответствии помещения, которая выдается пожарным надзором. Для получения таковой нужно обратиться в Управление Государственного пожарного надзора и написать там заявление по определенному образцу. После этого будет назначена дата, когда придет эксперт для оценивания пожарной безопасности и выдачи заключения.

Также потребуется протокол о соответствии нормам санитарно-эпидемиологического надзора. Выдается данный документ в районной СЭС по заявлению и после выезда эксперта.

Разрешение соседей

Пожалуй, самым сложным при сборе документов может оказаться сбор письменных согласий от собственников соседних квартир. Не многие захотят, к примеру, чтобы в непосредственной близости был магазин и постоянный поток людей под окнами. Чтобы не охотиться за каждым из собственников по отдельности при помощи управляющей компании можно собрать внеочередное собрание, на котором и собрать необходимые подписи. При этом стоит учитывать, что правомерность собрания, которая позволит не учитывать в последующем мнение несогласных, будет достигнута лишь при условии присутствия на сборах больше 50% собственников.

На собрании нужно провести голосование, и если 2/3 присутствующих дадут положительный ответ, то вопрос о переводе можно считать закрытым. При этом следует помнить, что после голосования нужно составить протокол голосования, по которому впоследствии будет выдана соответствующая справка. Так как перевести жилое помещение в нежилое без данного документа невозможно, придется найти общий язык с соседями. Также следует заранее подготовить весомые аргументы, которые убедят их отдать свой голос на голосовании в пользу перевода.

Документы из управляющей компании

Помимо того что придется обращаться в управляющую компанию для созыва внеочередного собрания, нужно будет взять в этой организации техническое заключение состояния здания, выписку из домовой книги. Для этого потребуется написать соответствующие заявления и предоставить работникам компании паспорт, документы на квартиру, доверенность (для нотариально заверенного лица, представляющего интересы).

Для того чтобы Департамент Управления Имуществом дал добро на переоформление, нужно в проектной компании заказать план переустройства жилья под магазин, парикмахерскую или офис, в зависимости от назначения помещения. Это также обязательный документ, так как перевести жилой дом в нежилое помещение или же сменить статус квартиры без него не удастся.

Заявление в Департамент Управления Имуществом

После сбора всех необходимых бумаг можно отправляться в Департамент для подачи заявления. При этом следует явиться всем собственникам квартиры или же одному доверенному лицу с доверенностями от каждого из владельцев квартиры с паспортами, правоустанавливающими бумагами и вышеуказанным списком документов. В заявлении обязательно нужно будет указать причину своего решения о смене статуса жилого помещения.

Определение стоимости перевода

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? Цена переоформления не фиксированная, для каждого помещения она определяется индивидуально. Что собой представляет данная оценка? На самом деле это разница в цене между жилой квартирой и нежилым помещением, равнозначным по площади и прочим характеристикам, ведь известно, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость. Переводить жилое помещение в нежилое – совсем не дешевое удовольствие, так что решение должно быть взвешенным. Протокол стоимости будет выдан на руки после уплаты квитанции с суммой разницы стоимости между квартирой и нежилым помещением.

Регистрация нежилого помещения

После того как в Департаменте было получено разрешение на перевод, можно со всем пакетом документов отправляться в Регистрационную палату, чтобы получить свидетельство на нежилое помещение. После принятия бумаг на рассмотрение будет выдана расписка с указанием даты, когда можно будет забрать документы. Сумма госпошлины за данную услугу - 1000 рублей.

Перевод нежилого помещения в жилое

Как перевести нежилое помещение в жилое, и какие документы нужно для этого собрать? Процесс схож с описанной выше процедурой, только вот цена будет значительно меньше, так как не придется платить разницу рыночной стоимости недвижимости. Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое на сегодняшний день? Оплата процедуры заключается лишь в оплате госпошлин за услуги организаций.

Всё чаще возникает необходимость переоформления нежилых помещений в жилые. Подобная процедура связана с большой нехваткой жилого пространства в российских городах.

Как правило, под жильё переводят дачные дома или другие подобные постройки . Этим вопросом занимаются органы местного управления.

Зачем нужен перевод

Если человек владеет собственностью, которая имеет статус нежилого помещения он вправе переоформить его под жилое помещение. Дальше им можно распоряжаться как для личных потребностей, так и для того, чтобы .

При этом стоит отметить, что пока в нежилой постройке не будет сделан ремонт или , его статус будет невозможно поменять. Поэтому перед оформлением всех документов, следует заранее позаботиться об этих нюансах.

В каких случая возможен перевод

Статья 23 ЖК Российской Федерации гласит о том, что перевод возможен лишь в том случае, если собственник помещения сам проявляет инициативу .

Также, если есть совладельцы, должны написать об заявление, которое заверяется у нотариуса.

Следующим условием для перевода является то, что нежилое помещение не должно находиться . Если данное помещение было приобретенное в кредит, то на время перевода владелец должен полностью погасить задолженность.
Всё, что есть в постройке, должно находиться в исправном состоянии .
Помещение должно соответствовать техническим нормам .
Помимо, самого здания прилегающая территория также должна быть безопасной .
Вход в здание жильцам и аварийным службам ничего не должно загораживать.

Если будет нарушен хотя бы один из пунктов, государство даст запрет на переоформление помещения.

Определение жилого и нежилого помещения

Жилое помещение подразумевает под собой недвижимое имущество, которое приспособленное для постоянного проживания. Оно должно соответствовать всем санитарно-техническим нормам.

Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для проживания граждан. Её используют для служебных, бытовых, производственных целей. К этой категории относятся:

офисы;
магазины;
склады;
дачные домики и прочее;

Какие существуют ограничения для перевода

В ЖК Российской Федерации прописываются некоторые пункты, при которых невозможен перевод нежилого помещения в жилое. Эти обстоятельства никаким образом нельзя обойти:

Помещение не соответствует санитарным и техническим нормам.

Порядок и процедура перевода

Процедура переоформления состоит из нескольких этапов:

Собственника жилья собирает и подает необходимые документы (список ниже).
Проводится недвижимости жилищной комиссией для принятия решения о переводе помещения.
В проектном бюро разрабатывается и согласовывается проект для смены статуса.
Если всё в порядке, тогда выдаётся разрешение.
В базе данных проектно-инвентаризационного бюро проводиться изменения.

Заявление об изменении статуса помещения рассматривается полтора месяца в местном органе самоуправления. Заявителю должен прийти официальный ответ с решением о переводе или запрете.

Отрицательный ответ должен содержать полный перечень нарушений, который привел к отказу об изменении статуса.

Есть ли какие-то нюансы в 2019 году

Переоформление в 2019 году осуществляется без каких-либо изменений в соответствии с ЖК РФ. Вся процедура выполняется по строго определённому плану с предоставлением всех документов. Это регламентируется следующими нормативными актами:

ЖК Российской Федерации, Глава 3.
Градостроительный кодекс, который регламентирует требования к помещениям нежилого и жилого характера.
Постановление « Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением».
Строительные нормы.
Санитарные нормы.

Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода

Если все требования со стороны собственника выполнены и помещение соответствует нормативам, он вправе обращаться в органы самоуправления (в Москве — Департамент городского имущества, подать документы можно также через единый портал госуслуг — МФЦ).

Список документов:

Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
Письменное согласие соседей.
Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.

Этот перечень документов является основным, возможны нюансы, например, потребуется предоставить решение органов опеки, если собственник помещения — несовершеннолетний ребенок.

Часть документов, например , выписку из тех-паспорта и др. специалист МФЦ получает самостоятельно в рамках системы документооборота между различными госслужбами. Заявителю не придется искать их самостоятельно.

Стоимость и сроки перевода

Госуслуга по переводу и выдаче документа о смене статуса помещения оказывается бесплатно .

Сроки — в течение 48 дней (45 дней плюс три). Если перевод помещения согласован, вам выдадут решение о переводе нежилого помещения в жилое.

В случае отказа решение можно обжаловать в течение 3 месяцев в суде с того момента, когда собственнику стало известно о нарушении его законных прав.

Следует понимать, что при самостоятельном выполнении процесса перевода в сложных ситуациях (помещение имеет некоторые особенности, нужна реконструкция и пр.) потребуется много времени и сил. К примеру, Леоновой Валентине Петровне из Рязанской области при переводе помещения понадобился год.

Большая часть времени ушла на составление и согласование проекта, приблизительно 2 месяца . К тому же, семь месяцев проводились ремонтные работы. Один месяц был потрачен на сбор всех документов.

Наиболее проблематичной стороной данной процедуры является составление проектной документации . Зачастую юристы, по желанию заказчика, выполняют именно эту работу. Их помощь считается весьма удобной, поскольку с их стороны всегда учтены все тонкости перевода помещения.

Как оформить перепланировку, если она нужна

Вполне вероятно, что в нежилом помещении нужна перепланировка. Статья 25 ЖК Российской Федерации гласит о том, что любые перепланировки в помещении должны быть отображены в тех. паспорте.

Перед тем как организовать нежилого помещения, собственник обязан согласовать это с комиссией. Подобная процедура необходима для определения безопасности проведения работ.

Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.

По окончании работ необходимо, чтобы результат был принят специальной комиссией, составляется акт.

Перепланировка и ремонтные работы могут быть запрещены, если это приведет к нарушению правил эксплуатации дома . Несущие и опорные стены не должны быть затронуты, поскольку это может привести к разрушению многоэтажного дома. Строго запрещается выполнять какие-либо перепланировки без разрешения.

Результат

Заявитель получает документ о смене статуса помещения в течение 45 дней от даты , когда были направлены все документы в органы самоуправления.

Получив на руки решение о переводе заявитель оформляет новое . Для этого нужно:

Обратиться в МФЦ с заявлением и паспортом.
Оплатить госпошлину — 350 руб.
В течение 10 дней получите свидетельство.

Процедура перевода из нежилого в жилое с появлением МФЦ достаточно проста. Самым проблематичным является составление и согласование проекта в случае необходимости перепланировки и реконструкции нежилого помещения . На помощь в этом вопросе могут прийти опытные юристы, которые за определённую плату выполнят всё грамотно.

Юридические нюансы процедуры — на видео

О некоторых тонкостях перевода нежилого помещения в жилое рассказывает юрист — Евгений Осинцев.

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения - Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений - до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
свидетельство о регистрации права;
техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
выписку из домовой книги;
согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца . Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
подключены все коммуникации;
если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

неполный пакет документов;
неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
госпошлины за услуги Росреестра - выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: