Как бързо да продадете апартамент - съвет от брокер. Продажба на апартамент чрез брокер - какво трябва да знаете

Здравейте, скъпи читатели на онлайн списанието „сайт“! Тази публикация е посветена на актуална тема - как бързо да продадете апартамент с печалба.

Когато говорим за това, че жилищното пространство трябва да се продаде не само бързо, но и при изгодни условия, тогава тези две думи изглеждат някак несъвместими една с друга. На първо място, трябва да се доверите само на себе си и едва след това на агенции или професионални брокери, които взимат доста малка такса за услугите си.

За да може транзакцията да мине безпроблемно и да не противоречи на очакваните желания, първо трябва да си зададете въпроса какво очаква потенциалният клиент от вас и как можете да ускорите транзакцията?

От тази статия ще научите:

• Как можете бързо и изгодно да продадете апартамент?
• Какви документи трябва да се съберат за продажба на апартамент (списък);
• Как сами да продадете апартамент без посредници: брокери, агенти, брокери;
• При какви условия и как да продадете апартамент с ипотека.

И като използвате инструкции стъпка по стъпка за продажба на апартамент, можете лесно да продадете имота си възможно най-бързо и скъпо.

Как бързо и изгодно да продадете апартамент без брокери и посредници - списък с документи + подробно ръководство

Ако сте използвали услугите на „Hand to Hand“ или, например, „Avito“, когато сте продавали някакъв артикул или кола, тогава продажбата на апартамент сами без участието на посредници няма да ви затрудни. Ето го основното– разбират тънкостите на пазара на недвижими имоти.

Според повечето експерти продажбата на жилище е изгодна и то за кратко време - почти невъзможно. Ако, разбира се, получите купувач, който е готов да ви предложи сумата, която искате, тогава това най-вероятно ще бъде късмет, а не вашите способности като брокер на недвижими имоти.

Забележка!

На практика е възможно да продадете апартамент за няколко дни, но ще трябва смъкнете половината от цената му.

Но ако искате да получите добри пари за вашия дом, тогава трябва да се подготвите за факта, че ще трябва да изчакате, за да намерите точния „правилен купувач“. Това може да отнеме повече от месец, през което време ще бъде възможно да се подготвят всички необходими документи.

Преди да продадете недвижим имот, трябва да вземете предвид неговите характеристики. Много е трудно да продадете стая, разположена в общински апартамент, отколкото обикновена „копейка“ в центъра или градска къща.

Днес списъкът на най-популярните обекти се оглавява от едностайни апартаменти, разположени в тихи жилищни райони на града.

Освен това се препоръчва да се обърне внимание на периодичните сезонни колебания на пазара. По време на лятната ваканция и коледните празници търсенето на жилища рязко спада. В същото време цените бързо падат, така че не може да се говори за добра сделка.

От всичко казано по-горе можем да стигнем до едно заключение: преди да започнете да продавате апартамент, внимателно проучете пазара на недвижими имоти.

2. Как да продадем апартамент - без посредници (сами) или чрез агенция за недвижими имоти ❔

Много от нас се замислят дали да използват помощта на агенция при продажба на апартамент или да направят всичко сами? В крайна сметка тук няма нищо сложно.

Първоначално може да изглежда, че няма нищо сложно в продажбата на жилище, но, за съжаление, това не е така. За да продадете апартамент изгодно и за кратко време, ще трябва да опитате. В крайна сметка продажбата на недвижими имоти има своите капани.

2.1. Плюсове и минуси на това да продадете апартамент сами

За по-голяма яснота представяме следната таблица: „Предимства и недостатъци на продажбата на апартамент самостоятелно и с помощта на брокер (посредник)“.

Сега нека разгледаме по-отблизо:

• Правилна оценка на жилището.В края на краищата никой не иска да загуби пари просто защото не е успял да оцени правилно имуществото си. И губете време в продажба на недвижими имоти, които са надценени. Ето защо правилен подход към оценката– ключът към успешна сделка.
• време. напр, правилно оценихте апартамента, клиенти започнаха да се свързват с вас. Но това не е проблем, за да покажете апартамента, трябва да си вземете отпуск от работа, а за да подготвите всички необходими документи за продажба на апартамента, ще трябва да си вземете ваканция.
• Предплатени разходи.Имате потенциален купувач, от когото трябва, като доказателство за сериозността на намеренията му, - депозит по сделката. Но няма толкова много хора, които желаят да дадат аванс на физическо лице на пазара на недвижими имоти, тъй като мнозина се страхуват от измама. Но този етап може да бъде преодолян без проблеми, след подписване на договора и проверка на документите за вашия апартамент, клиентът ще бъде спокоен и ще ви даде депозит.
• Познаване на нюансите на пазара на недвижими имоти.Сега говорим за подготвителния етап, предхождащ сделката. Ако вашият клиент разполага с пари за закупуване на недвижим имот, тогава не би трябвало да има проблеми, но ако той купува недвижим имот, използвайки заемни средства от кредитна институция или използвайки семеен капитал. Тук вече има някои нюанси, които просто трябва да знаете. Ако можете да се справите с това, тогава, като цяло, това не е проблем.
• При изготвяне на договорНеобходимо е да се свържете с опитен адвокат, тъй като няма да можете сами да разберете всички тънкости и да вземете предвид нюансите на сделката, освен ако, разбира се, вие сами нямате юридическо образование.
• Събиране на документи, необходими за сделката.В допълнение към договора за закупуване на жилище ще ви трябват документи, които купувачът ще поиска в зависимост от сделката: плащане в брой, ипотека и майчински капитал. Ако имате свободно време, можете лесно да се справите с това.
• Разплащания между купувач и продавач.Този етап е най-важният, тук е най-добре да изберете банка като посредник, който ще ви предостави депозитна каса. В този случай транзакцията ще бъде завършена без проблеми.
• Регистрация на договор за продажба на апартамент.Последният етап от сделката, след който ще получите желаната сума за вашия бивш имот.

Ако смятате, че нямате свободно време и не знаете нищо за пазара на недвижими имоти, тогава разбира се е по-добре да се обърнете за помощ към професионалисти. Така че давай.

2.2. 5 полезни съвета за тези, които решат да продадат апартамент без посредници

Какви грешки не трябва да допускате, за да бъде успешна продажбата на недвижим имот:

• Не завишавайте цената на жилищата, което просто не е вярно. Ако апартаментът се намира в покрайнините на града, на последния етаж и се нуждае от спешен ремонт, купувачът просто няма да може да го закупи на цената на нов имот. Адекватната оценка е ключът към успешната сделка.
• Жилищата с „проблеми“ не трябва да се обявяват за продажба.Уредете всички нюанси с документите, защото в противен случай може да загубите клиент, който е готов да ви предложи сумата, която искате. В противен случай ще трябва да намалите цената.
• Проучете пазара на недвижими имоти за адекватна оценка.
• Бъди търпелив.
• сделка за продажба на апартамент, трябва да бъдат придружени от опитен адвокат.

Ако следвате тези прости правила, покупко-продажбата на апартамент ще бъде лесна и бърза.

Полезни съвети от експерти по недвижими имоти, които ще ви помогнат бързо да продадете апартамента си сами

Решили сте сами да продадете жилището си бързо и най-важното на висока цена. Възможно ли е? Да, това е напълно осъществимо желание. Непосредствено преди да го обявите за продажба, трябва да следвате някои правила на брокерите - професионалисти в областта на покупко-продажбата на недвижими имоти.

Съвет 1.Поставете справедлива цена

За да продадете недвижим имот в кратки срокове, трябва да определите адекватна цена - не много висока, но, разбира се, не много ниска, но съответстваща на средната цена на имота на пазара на недвижими имоти в района, в който жилището се намира, етажа и вида на сградата.

Оценката може да се извърши без помощта на специалисти, но ако се съмнявате в знанията и способностите си, по-добре е да се обърнете към професионалисти, които са запознати с ценовата политика и могат бързо да посъветват по този въпрос, давайки адекватна оценка. В крайна сметка трябва да знаете не само максималната цена на вашия дом, но и минималната, за да маневрирате, когато говорите с потенциален клиент.

Правилно определена цена– бърза продажба, около 4 седмици, на намалена цена до 2 седмици, но ако се надценява всичко може да продължи и до 1 година. Това трябва да се помни, преди да се определи конкретна цена за недвижими имоти.

Нека си представим, че искате леко да завишите стойността на недвижимите имоти, въз основа на вашите лични причини. Какво ни очаква тогава? Офертата ще виси на пазара дълго време, докато цените действително не се покачат до това ниво или докато не се намери вашият клиент, който е готов да предложи сумата, от която се нуждаете. Но това граничи с фантазията, тъй като всички сделки се сключват на разумни цени.

Следователно, за да реализирате обекта бързо и, най-важното, изгодно, трябва:

• определяне на адекватната реална цена на жилището;
• разберете как можете да премахнете недостатъците на недвижими имоти не само в рекламата, но и при контакт с потенциален купувач;
• изберете стратегия за продажби, която ще вземе предвид вашите интереси;
• Изгодно е и за кратко време да завършите сделката.

Съвет 2.Извършете необходимата предпродажбена подготовка на апартамента

Може да не се наложи да правите основен ремонт, но ето някои неща, които трябва да направите:

• Неутрализира всички неприятни миризми.Когато потенциални клиенти проверяват имот, първото им впечатление се основава на миризмите, които усещат, докато се приближават до имота. Във всяка стая след известно време може да се появи специфична миризма на жителите, която може просто да не усетите, но друг човек няма да я хареса. Миризмите се появяват от мебели, кухни, бани и дори от балкона. Те вече подсъзнателно настройват купувачите да вярват, че апартаментът не е подходящ за тях. Основни абсорбатори на миризми– пердета, тапети, дървени мебели. Отървете се от старите стенни облицовки и ги покрийте с нови тапети, семпли и никак не скъпи, но спретнати, свежи и леки. Изплакнете обилно тоалетната и банята. Проветрете стаята и измийте прозорците. Но тук няма нужда да отивате твърде далечтака че вашите усилия и най-важното ремонти да не се виждат ясно, което може да алармира потенциален купувач, в резултат на което той може да си помисли, че искат да скрият нещо от него. Например пожар или наводнение.
• Направете място.Най-добре е да премахнете старите „стени“ и шкафове от погледа, те силно прикриват пространството и създават усещането за малък квадрат. Но не трябва да премахвате всички мебели, в противен случай потенциалният купувач може да изпита известен дискомфорт в празна стая.
• Атмосферата на комфорт и топлина е ключът към благоразположението на клиента.Свежият аромат на кафе и вкусен чай, миризмата на портокал ще създаде усещане за домашен уют, ще повдигне настроението ви, като по този начин ще мотивира посетителя да проведе разговор. Отличен курс на психологическо въздействие.
• Помолете ги да почистят входа; ако няма чистач, ще трябва да свършите работата сами.Не е тайна, че театърът започва с гардеробна закачалка, докато продажбата на недвижими имоти започва с входа, асансьора, който трябва да направи първото и най-важно положително впечатление, а не да предизвиква отвращение.
• Изберете оптималното време за показване на вашия дом, като вземете предвид местоположението му.Ако се намира на слънчева страна, тогава не трябва да си уговаряте среща с потенциален клиент през деня, същото важи и ако външният вид извън прозореца ви не е толкова привлекателен.
• Обявете вашия имот за продажба през пиковия сезон, който стартира на 15 септември, след празниците.

Съвет 3.Подредете всички правни документи и разрешите правни проблеми

Всеки купувач ще внимава за всякакви забавяния по време на изпълнение на сделката. Затова си струва предварително да се погрижите за документите и други нюанси.

На площада не трябва да има регистрирани жители.

Ако имате възможност, тогава преди да продадете, опитайте се да регистрирате роднините си и да се регистрирате.

Проблемите със съществуващите кандидати за собственост трябва да бъдат разрешени.

Ако е извършено преустройство, то трябва да бъде формализирано в съответствие със закона.

Подгответе необходимите документи:

• Паспорти на собственици.
• Удостоверение за собственост на обекта.
• Основният документ, потвърждаващ правото за сключване на сделка, в зависимост от това как обектът е станал собственост на собственика.
• Извлечение от домашен регистър.
• Споразумение за сключване на сделка за продажба на жилище, съставено по законно компетентен начин.
• Разрешение от настойничество, в който случай съсобственикът или собственикът на имота е гражданин, който не е навършил пълнолетие или е с увреждания.
• Съгласието на съпруга, заверено от нотариус.
• Удостоверение за регистрация на недвижим имот.

Правилно и навременно подготвените документи са първият ключ към успеха на положителното разрешаване на сделката с апартамента. Всъщност в този случай потенциалният купувач няма да има никакви въпроси.

4. Как правилно да оценим апартамент и кои фактори влияят на стойността му 📊

Преди да започнете да продавате жилища, трябва да знаете колко струва подобен във вашия район и какво влияе върху ценовите му характеристики. Някои фактори, влияещи върху цената му, са обективни по природа, тоест те са общи за всички, докато други ще зависят от конкретния случай.

Невъзможно е да се каже със сигурност какво точно ще се отрази на цената на жилищата. Но има някои безспорни козове, които ще повлияят на ценовата политика при сключване на сделка.

4.1. Какво влияе върху цената на апартамента при продажба?

Външна информация:

1. Местоположение.Ако жилищното пространство се намира в необлагодетелстван район или индустриална зона, това значително ще намали стойността му. Ако наблизо има парк, гора, езеро или природен обект, цената ще се увеличи рязко.
2. Достъпност стъпка по стъпка градски транспорт или метро, цената се увеличава значително.
3. Наличие на развита инфраструктура, което се отразява положително на цената на жилищната площ при продажба.
4. Местоположение на апартамента, брой етажи.Жилищата, разположени на средния етаж, са по-скъпи, отколкото на долните или горните етажи.
5. Панорама от прозореца.Ако имотът е с лице към вътрешен двор, където се намира паркът, има красиви дървета, детски площадки и практически няма шум, то това ще спечели клиента и ще увеличи търсенето. И точно обратното, прозорците с лице към пътното платно ще се отразят негативно на цената, защото ще падне рязко.
6. Външният вид на къщата, добре поддържаната територия и наличието на зелена площ.Добре поддържан, красив двор с детска площадка и цветни лехи е възможност за повишаване на цената на недвижимия имот. Но ако точно пред входа ви има контейнер с боклук, тогава цената отново ще падне рязко.
7. Състояние на входа и съседите.Никой няма да хареса присъствието на наркомани и алкохолици, така че това също ще се отрази на продажбата на апартамента. По-добре е купувачите да разберат за това след приключване на сделката.

Вътрешни лични фактори:

1. История на жизненото пространство.Апартамент, който е сменил много собственици, ще бъде по-лош от този, който е приватизиран от един собственик или имот, който се намира в нова сграда. Ако е прехвърлен в собственост със съдебно решение, това също ще се отрази негативно на продажбата му. Недвижимите имоти, които са физически и юридически свободни, имат значително предимство в стойността спрямо тези, в които са регистрирани роднини и няколко собственици, изискващи специално внимание.
2. Наличие на прости евтини ремонти или ремонти с европейско качество.Ако има дефекти в довършителните работи, потенциалният клиент може да има мнение, че никой не е работил по този апартамент, което ще се отрази негативно на оценката му.
3. Самостоятелен санитарен възел, имотът, който печели като стойност е този, в който банята и тоалетната са отделени една от друга.
4. Голяма кухня, повечето домакини, когато избират бъдещо жилище, дават предпочитание на тази конкретна стая.
5. Високи тавани– пространство и светлина, което визуално увеличава площта и съответно възприемането на помещението.
6. Наличието на балкон или лоджия.Ако имате просторен балкон/лоджия, а ако и двете, тогава това е предимство, което може значително да увеличи цената на жилището.
7. Качество на строителството.Сталинските сгради и монолитните къщи с интересна архитектура печелят пред „хрушчовките“, както тухлените пред панелните.
8. Ако стаята има отворен план, тогава има възможност за преработка, което ще има положителен ефект върху себестойността.
9. Апартаментът е готов за продажба.Всички документи трябва да са налични и в идеален ред.

Разбира се, сред изброените по-горе фактори има повече или по-малко важни, като цяло всичко ще зависи както от продавача, така и от купувача.

4.2. Как да оценим апартамент

Да започнем с процеса на ценообразуване:

• При оценка на жилището всичко има значение: наличие на асансьор, градски транспорт на пешеходно разстояние, гимназия, детски градини. За да направите компетентна и правилна оценка, трябва да проучите намиращия се в близост до вас имот: квадратура, етаж, качество на къщата. Освен това си струва да разберете цената на квадратен метър и да я умножите по вашата площ. След което ще можете повече или по-малко да си представите за колко можете да изложите жилищен имот за продажба.
• Ако сравнявате вашия апартамент с други недвижими имоти, първо трябва да се обадите и да разберете реалността на тази обява. В крайна сметка много брокери отиват на такива трикове нарастваили подценявамразходи за жилища. Тук анализирането на цената на апартамент е подобно на анализа на цената на кола. (Ако се интересувате от информация за продажба на автомобил, прочетете нашия брой - “”)
• След като намерите подобни обекти, най-добре е да изясните съществуващите характеристики и нюанси в дизайна. Апартамент, получен в резултат на наследство, с ненавършили пълнолетие собственици, е по-евтин от обект с кристално чиста положителна история.

В този случай ще можете да оцените обекта, който искате да пуснете за продажба, само приблизително. Можете да определите напълно цената само след като имотът бъде обявен за продажба.

Забележка!

Професионалистите значително опростяват оценката, тъй като са добре запознати с пазара и винаги следят търсенето и предлагането.

Можете също така да действате като професионалист, ако имате свободно време и търпение за това. Точно като брокер, можете да намерите подобен имот и да разберете неговата минимална и максимална цена.

Можете да намерите много по-голяма стая от вашата на същата цена, каквато поискате. Но ако можете да убедите клиента, че си заслужава и да обясните защо искате точно тази сума за него, тогава няма да имате нужда от помощта на професионалисти.

Заключение:Вашата ценова прогноза трябва да се основава на същите недвижими имоти. Освен това можете да сравните дома си с наскоро продадени обекти и да сравните получените цифри.

След като взе решение за разходите, използвайки сравнителен метод, за да не сбъркате, добавете към това 5% , които винаги можете да изхвърлите по време на търговия. След това пуснете обява в интернет или във вестник и изчакайте обаждания. Ако има малко заявки, тогава е по-добре да намалите разходите. В този случай зависи от вас да решите колко бързо искате да продадете имота.

Намаляване на цената на апартамента общо за 50 000 рублиВ резултат на това можете да привлечете много повече потенциални клиенти.

Ако след като сте се отказали от цената, започнаха да идват много обаждания, тогава цената е твърде ниска. Увеличавайте го малко по малко.

Не трябва да забравяме, че цените на недвижимите имоти могат да се променят всяка седмица, така че не забравяйте да анализирате пазара, в противен случай може да загубите или, напротив, ще отнеме много време, за да намерите своя клиент.

Списък (пакет) от необходими документи за продажба на апартамент

5. Какви документи са необходими за продажба на апартамент през 2019 г. - списък на необходимите документи 📋

След като сте решили да започнете да продавате жилищен имот, трябва да започнете да подготвяте необходимите документи, така че сделката да премине безпроблемно. Списъкът с документи за продажба на апартамент е приличен. Освен това потенциалният клиент взема решение за сделка по-бързо, ако апартаментът е законно „чист“ и има пълен пакет за него. И така, какво е необходимо, за да се ускори значително процедурата?

Списък на документите, необходими при продажба на обект за пари в брой:

• Паспорти на собственици.
• Сертификат и регистрация, ако е изгубен, тогава копие от него.
• Документ, въз основа на който ще се потвърди собствеността.
• Споразумение за изпълнение. Струва си да го съставите в адвокатска кантора, тъй като те ще ви помогнат да го съставите правилно и компетентно, като вземете предвид нюансите и условията на противоположните страни по сделката. Този документ се подписва по време на процедурата по регистрация.
• Извлечение от домашен регистър или удостоверение за наличие/отсъствие на регистрирани лица, които са регистрирани в помещенията. Извлечението може да бъде получено в паспортната служба или в офиса на управляващото дружество.
• Съгласие на органите по настойничество.

Ако например апартаментът е бил закупен преди това с прикачен файл, тогава за да го продадете ще трябва да получите съгласие за настойничество (самото копие и оригинал).

Стъпките за получаване на документ са следните:

1. Родителите идват с детето си, ако е още под 14 години(дори ако са разведени) и предоставете следното:

• удостоверение от местоживеенето на дъщерята/сина;
• технически паспорти на продаваните и закупуваните жилища;
• удостоверение за продавания и закупувания обект;
• документ за самоличност на детето;
• документи за самоличност на родителите.

1. Родители/настойници и самото дете от 14 годинипише заявление за продажба на стария имот и сключване на сделка за покупка на нов имот.
2. Държавните органи вземат решение в рамките на няколко седмици и извършват проверка на фактите, за да гарантират, че правата на децата не са засегнати. След което се издава писмено съгласие за продажба и покупка на жилищепосочени в заявлението.
3. Съгласие на съпруга, заверено чрез нотариална кантора.

Допълнителен пакет:

• Кадастрален паспорт.Ако не разполагате с него в наличност, можете бързо да го получите в Мултифункционалния център по местоживеене. Ще взема 5 дни.
• Технически паспорт.Не се изисква завършване на сделката, но може да е важно за купувача, например, ако купи апартамент с кредитни средства или инвестира семеен капитал. За да го получите, трябва да потърсите помощ от ОТИ. Период на изпълнение от 15 дни.Спешно изпълнение до 10 дни, но ще трябва да платите малко повече за него.
• Извлечение от Единния държавен регистър за обекта.Тук ще бъдат посочени собственикът и тежестта (налична или не). Всеки може да получи такова извлечение, независимо от връзката си с вашия имот.
• Документ, съдържащ информация за личната сметка на обекта.Такъв сертификат може да бъде получен от управляващото дружество.
• Удостоверение за липса на дълг по сметки за комунални услуги.Потвърждение, че няма задължения за комунални услуги.
• Удостоверение, потвърждаващо, че не сте регистрирани в психоневрологичен диспансер или наркология.Купувачът може да ги поиска, ако се съмнява във вашата адекватност. Така че, ако има доказателства за недееспособност, сделката може да бъде оспорена в съда.

Наличието на документи ще ускори значително процеса на сключване на сделка.

Договор за покупко-продажба на апартамент (образец)

6. Актуален договор за покупко-продажба на апартамент за 2019 г. (образец може да изтеглите от линка) 📃

Документът за продажба на обект няма установена регистрирана форма. Можете да следвате връзката. Няма нужда от нотариална заверка. Въпреки че мнозина прибягват до тази опция. Влиза в сила след процедурата по вписване на собственост.

6.1. Предмет на споразумението

Невъзможно е да завършите транзакция без да подпишете обикновено споразумение. Предметът в случая е недвижим имот: обект на сделката може да бъде всеки жилищен имот.

Забележка!

Ако по един договор се продават няколко обекта, тогава при изготвянето му трябва да се посочи количеството и характеристиките на всеки продаван жилищен имот.

Ако помещенията не се намират в нова къща, се посочва информация за къщата:

• материалът, от който са направени подовете и, най-важното, покривът;
• година на построяване; дата на възстановяване на конструкцията;
• брой етажи.

По отношение на недвижимите имоти следва да се посочи следното:

• жилищна и пълна квадратура;
• брой помещения;
• отделни или проходни;
• сумата е посочена.

Предмет на споразумението- основното и главно условие, без което ще бъде безполезно от правна гледна точка. За жилищни имоти също трябва да посочите коя част се продава:

• имуществото изцяло или част от него;
• запазва ли някой правото на пребиваване след изпълнението му;
• липса или наличие на тежести.

Собственикът трябва да потвърди собствеността си със сертификат, информацията за който е посочена в текста на споразумението:

• номер и кога са получени;
• серия и име на органа, където е получен.

Не всеки жилищен имот може да бъде предмет на споразумение, а само тези, чийто собственик е организация или просто физическо лице.

важно!

• Помещенията или част от тях, които са под запор, не могат да станат предмет на сделката.
• Ако недвижимият имот действа като обезпечение, тогава по време на продажбата му ще ви трябва писмено разрешение от ипотекарния кредитор.
• Ако договорът съдържа забрана за изпълнение, тогава той не може да бъде изпълнен.
• Недвижим имот, намиращ се в аварийна или порутена сграда, която подлежи на събаряне, не може да бъде предмет на споразумение.

6.2. Страни по сделката

Страните по сделката се наричат ​​купувач на обекта и съответно продавач. И отговаря на следните изисквания:

• мнозинство;
• капацитет;
• владението на помещенията е законно.

Предоставя се следната информация за страните по сделката:

• пълно име;
• Регистрация;
• номер, както и серия, кога е получен и от кого е издаден паспортът на гражданин на Руската федерация.

Основният акцент на двете страни по сделката трябва да бъде правоспособността (дали собственикът разбира какво прави) при покупко-продажбата на жилище.

Ако след продажбата на имота се докаже, че собственикът не е разбирал какво прави, тогава в съда такъв имот може да бъде върнат и сделката ще стане невалидна. В този случай съвестният купувач ще остане без нищо.

• Нотариусът, който заверява документ за продажба, може само визуално да установи дееспособността на 2-те страни по сделката.
• Извлечение от Единния държавен регистър може да съдържа известна информация, но не винаги.
• Ако имате някакви съмнения дали собственикът на имота носи отговорност за действията си, по-добре е да отложите сделката или да помолите собственика да потвърди пълномощията си.
• Трябва да внимавате, ако собственикът на апартамента пие алкохол или е в напреднала възраст.

6.3. Съществени условия на договора

В допълнение към темата, друг важен момент е цената на жилищата. Към тази точка трябва да се подходи с цялата отговорност. Повечето собственици на имоти не искат да плащат данъци и затова посочват занижена стойност, която е далеч от пазарната.

Трябва да знаете това!

Ако сделката бъде оспорена и съдът реши да върне имота на продавача, тогава добросъвестният купувач може да разчита само на връщането на сумата, посочена в документа за продажба.

Освен това съществените условия включват списък на лицата, които ще запазят правото да използват жилище дори след продажбата му:

• членове на семейството на собственика, останали в жилището;
• наемател на недвижим имот и живеещи с него лица;
• пренаемател на помещението в срока за пренаемане, посочен в документа;
• наемателят, ако правото на престой в помещението е включено в документа за пожизнена рента;
• граждани с право на пожизнено ползване;
• кредитополучателят в определения срок на безплатно ползване на помещенията;
• Ако има деца, които не са навършили пълнолетие, те могат да бъдат изгонени само след получаване на разрешение от настойничеството.

6.4. Основание за прекратяване на сделката

По инициатива само на едната страна споразумението за изпълнение не може да бъде отменено. Съдържат се условия за дезинхибиране в член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, следното:

• съгласие на две противоположни страни;
• по искане на купувача или продавача, но само чрез съда.

Решението, взето от съда, може да удовлетвори искането на заявителя само ако другата страна по сделката е извършила сериозни нарушения на условията на договора:

• отказ на бившия собственик на помещението да го заличи от регистъра;
• отказ за плащане на стойността на жилищния имот;
• наличието на права на други лица върху имота и др.

Прекратяване на покупко-продажба месец по-къснослед като новият собственик говори за правата си е невъзможно. По-лесно е да прекратите сделката, преди да е приключила процедурата по регистрация.

Ако противоположните страни са обсъдили всичко и са взели взаимно решение, се изготвя споразумение за недействителност на сделката. След изпълнение можете да анулирате договора и неговите действия.

Покупко-продажбата на жилище се анулира само в съда поради следните причини:

• сделката нарушава условията на действащото законодателство;
• споразумението е подписано в нетрезво състояние, което е направено несъзнателно;
• е установена недееспособност на един от контрагентите по сделката;
• разкриване на измама, заплаха, натиск, насилие спрямо една от страните;
• извършената транзакция е призната за фиктивна;
• други случаи, които могат да противоречат на закона.

6.5. Нюанси по отношение на текста на документа

Договорът е основният документ, който се препоръчва да се проучи по-внимателно и в този случай е по-добре да се свържете с адвокат. Текстът на документите съдържа много подводни камъни. Процесът на прехвърляне на средства трябва да бъде разписан до най-малкия детайл:

• когато се изпращат пари по сметка във финансова институция или се превеждат пари в брой;
• Това прехвърляне на сумата потвърждава ли се с договор или акт?Ако има депозит какъв.

Също така е важно в текста да се посочат всички съществуващи недостатъци и това е необходимо не само за бъдещия собственик, но и за настоящия.

Ако едната страна по сделката не е самият собственик на имота, а негов упълномощен представител, тогава Препоръчва се да се обърне внимание , когато документът е регистриран. Ако пълномощното е на повече от година и собственикът е в напреднала възраст, тогава по-добре бъдете по-внимателни.

Ако помещенията са закупени от предишния собственик, използвайки капитал за майчинство, купувачът трябва да се увери, че дяловете след закупуване на имота са разпределени равномерно между всички собственици.

6.6. Допълнителни споразумения

При промяна на условията, страните по сделката сключват допълнително споразумение. Страните по сделката могат да правят промени:

• срокове за плащане на средствата;
• процедура за изчисляване;
• размера на предварителния депозит;
• разходи за регистрация;
• срок на договора.

Нюансите на допълнителното споразумение са следните:

• е регистриран в Rosreestr заедно с основния документ и само докато първият е валиден;
• трябва да е в писмена форма;
• подписан от двете страни по сделката.

При изготвяне на споразумение е необходимо да се опишат подробно недвижимите имоти, правата и съществуващите отговорности на страните, начините за прехвърляне на депозита и пълната сума за апартамента. Това ще помогне да се избегнат непредвидени ситуации и съдебни спорове.

Ръководство стъпка по стъпка, състоящо се от 7 последователни стъпки, за продажба на апартамент без посредници

7. Как изгодно да продадете апартамент без посредници - инструкции стъпка по стъпка за продавачи на недвижими имоти 📑🏬

След като решихме да се отървем от старите квадратни метри, започваме да се чудим: как да продадем апартамент изгодно и бързо, ще се нуждаем ли от помощта на брокери или можем сами да извършим процеса на сделка без посредници.

Но как да го направите правилно, защото спешна транзакция значително намалява цената на жилището, а печелившата продажба може да отнеме известно време. За да направите това, ви препоръчваме да преминете последователно 7 прости стъпки.

Етап 1.Поставяме цели и срокове за продажба на апартамент

Когато решите да продадете своя недвижим имот, не забравяйте, че има мъртви периоди, през което цари пълно спокойствие на пазара на недвижими имоти и могат да се продават квадратни метри, само на намалена цена.

Забележка!

Имотът не трябва да се обявява за продажба от края на декември до февруари(новогодишни празници), както и в началото на лятото(празници/ваканции). През останалата част от годината търсенето на жилищни площи е стабилно.

Ето защо, ако целта на сделката е добра печалба, тогава не трябва да се занимавате с продажби през ниския сезон. По това време е по-добре да започнете да подготвяте всички необходими документи и апартамента за продажба. Благодарение на което можете да печелите добри пари, Например, за покупка на други недвижими имоти. Между другото, вече писахме за това в една от нашите публикации.

Стъпка 2.Ние оценяваме вашия имот

Най-добре е да определите стойността на даден обект без помощта на специалисти. Вестници или, разбира се, глобални мрежи - Интернет ще ви дойде на помощ с това. В края на краищата не можете да определяте цената на жилището просто произволно. Също така, не го издигайте до небето или падайте до минимума. Сделката трябва да бъде печеливша и печеливша.

Ако цената на квадратните метри е завишена, нов собственик на имота може да се търси дълги години. И ако е подценена, сделката ще доведе до загуба. Можете да отстъпите само ако рекламата ви не е била популярна дълго време.

Следните основни фактори влияят върху цената на жилищните помещения:

• местоположение: престиж на района;
• наличие на оборудвана инфраструктура;
• близост до градски транспорт;
• етаж и година на построяване на къщата, в която се намират кв.м.

Стъпка 3.Да започнем да рекламираме апартамента

Да продадеш жилище бързо и на скъпа цена е напълно осъществимо желание. За да направите това, той трябва да бъде правилно рекламиран, показвайки го в благоприятна светлина. В крайна сметка основното и основно правило на търговията е компетентна рекламна компания.

За да направите това, можете да използвате всякакви налични методи и средства: поставете реклами в популярни местни вестници или използвайте помощта на глобални мрежи, които предлагат много портали, на които потребителите поставят реклами.

Текстът на обявата за продажба не трябва да съдържа много информация, необходими са конкретики.

С няколко фрази си струва да опишете всички положителни страни на помещението, за да убедите потенциалния клиент, че вашият имот е изгодна покупка за него. Обявата трябва да бъде допълнена със снимки.

Информация за продажба на апартамент може да бъде поставена на рекламни щандове, спирки на общински транспорт или на входни врати. Това ще привлече потенциални клиенти, интересуващи се от жилищни площи, намиращи се във вашия район.

Стъпка 4.Подготвяме апартаменти за показване и договаряме с купувачите

За да продадете бързо дома си, трябва да го поставите в ред. Нито един клиент дори няма да помисли за сключване на сделка, ако жилищното пространство е в ужасно плачевно състояние.

Няма нужда да правите ремонти с европейско качество, тъй като новият собственик ще преработи всичко според нуждите си. В този случай общото почистване и евтините козметични ремонти ще помогнат.

Основната задача при подготовката на помещение за сделка е отстраняването на очевидни дефекти.

Отървете се от всичко старо без никакво съжаление! Колкото по-голямо и светло е пространството, толкова по-печеливша изглежда къщата.

Тези прости, неусложнени действия визуално ще дадат на стаята повече пространство и ще я освободят от неприятните миризми на предишните собственици. Следователно чистотата е ключът към успешната сделка.

На този етап Трябва да сте подготвени за обаждания и посещения при клиенти. С правилна комуникация и показване гаранцията за продажба ще се увеличи значително.

Струва си да се вземат предвид всички негативни аспекти на жилището предварително и да се подготви списък с предимства.

Освен това не забравяйте, че ще трябва да общувате с напълно непознати, чиито намерения остават загадка.

Стъпка 5. Изготвяме и подписваме предварителен договор за покупко-продажба на апартамент или договор за депозит с купувача(ите).

Подписването на този документ е гаранция за продавача, че клиентът няма да откаже да закупи имота, а за купувачите, че собственикът няма да го предаде на друг.

При сключване на договор собственикът на помещението получава депозит от клиента за жилищната площ, който също е включен в предварителния договор. От правна гледна точка същата сила има и споразумението за аванс или капаро, което много хора сключват вместо предварителен договор.

Когато подписва документ, собственикът на имота трябва да знае разлика между депозит и аванс. Важно е всичко да бъде разписано правно правилно в договора.

Характеристики на депозита и аванса:

• Ако продажбата на помещението бъде отменена по някаква причина, авансовото плащане се връща на купувача в пълен размер.
• Ако е направен депозит, тогава едностранният отказ за сключване на сделката ще доведе до плащане на глоба от виновната страна.
• Ако собственикът откаже да продаде имота, той ще възстанови на клиента двойна неустойка.
• При разваляне на сделката по вина на купувача депозитът остава за собственика на имота.

Предварителният договор се съставя в произволна свободна форма, в която са посочени данните за юридическото/физическото лице. лица, паспортни данни на насрещните страни, адрес на продавания имот, продължителност на поетите задължения, размер на депозита или аванса. В документа се посочват датата и подписите на насрещните страни по сделката.

Стъпка 6.Започваме процеса на напускане на апартамента и събиране на удостоверения за липса на дългове по сметки за комунални услуги

След сключен предварителен договор и получен депозит или аванс, Вие трябва да напуснете апартамента и да получите удостоверения с информация за Вашата лична сметка за битови сметки.

Можете да напуснете чрез паспортната служба или паспортен служител в управляващата компания.

Това ще ви отнеме няколко дни. При лично заявление до държавна институция ще получите печат за извлечение и необходимите документи в деня на лечението.

Удостоверения за липса на дълг могат да бъдат получени и от управляващото дружество и други организации, предоставящи комунални услуги: горгаз, ел. мрежи, сметосъбираща фирма.

Стъпка 7Плащаме апартамента и подаваме документи за регистрация

При сключване на сделка взаимното уреждане може да се извърши по време на подписването на основния договор или акта за приемане и предаване на жилище. Както по банков път, така и в брой. Въпреки това е много по-сигурно да получите крайната сума за апартамента чрез сейф. Тази процедура гарантира, че бившият собственик ще получи предварително договорената сума.

Как става покупко-продажбата на апартамент чрез сейф?

1) Парите се внасят в сейфа в присъствието на банков служител, след което собственикът на апартамента може да провери всичко и внимателно да ги преброи.

Можете също да проверите банкнотите за автентичност срещу допълнително заплащане.

2) След това средствата се поставят в торба, върху която са поставени подписите на продавача и клиента.

3) След приключване на сделката и прехвърляне на документите за апартамента на купувача, бившият собственик на имота получава плащане от банката.

Договорът за покупко-продажба се сключва в обикновена форма или се заверява от нотариус.

Ако никога не сте се сблъсквали с това, по-добре е да потърсите помощ от квалифициран адвокат. При съставянето му е необходимо да се гарантира, че документът съдържа цялата информация относно сделката, условията, продавания имот и начина на плащане между страните.

Последният етап е процедурата за прехвърляне на помещението на новия собственик и подписване на акта.

От този момент цялата отговорност за обекта пада изцяло върху плещите на новия собственик. Компилиран е в 2 екземпляра, при ипотека изисква се допълнително за банка.

След това бившият собственик може да получи плащане от клетката. Сделката е завършена.

Доказани начини за продажба на ипотекиран апартамент

8. Как да продадем апартамент с ипотека 💸 - ТОП 4 реални начина

Не всеки знае, че продажбата на апартамент, закупен с ипотека, е напълно възможна. Разбира се, в този случай имуществото е заложено. Оказва се, че собственикът няма възможност самостоятелно да управлява апартамента.

Има обаче начини за продажба на ипотекиран имот. Това може да се направи 4 доказани методи. Всеки от тях включва тесен контакт с банкова организация.

Метод 1. Продажба на апартамент за пари

Тази опция е най-печелившата за тези, които са теглили ипотека. Когато избирате този метод, трябва да вземете предвид намирането на купувач за обременени с тежести недвижими имотиможе да е трудно.

Да вземат под внимание! Днес предлагането на апартаменти, които не са ипотекирани, е огромно. Поради това купувачите са предпазливи към недвижими имоти, които се продават с определени трудности.

Този начин на закупуване най-често се използва за апартаменти, които са в процес на строителство. етап на строителство. В същото време най-търсени са тези, които скоро ще бъдат готови.

В допълнение, този вариант е подходящ за нов недвижим имот, който се намира в елитни райони, а също така има подобрено оформление. Предлагането на такива апартаменти в градовете обикновено не е много високо.

Когато продавате ипотекиран апартамент за пари, трябва да сте подготвени, че такава сделка включва няколко етапа:

1. Преди всичко купувачът и кредитополучателят трябва да се свържат с нотариус. Тук се изготвя договор за намерение за извършване на съответната сделка с апартамента.
2. Купувачът превежда парите на банката, които са необходими за пълно закриване на ипотеката. Разликата между тази сума и цената на апартамента се заплаща на продавача.
3. Когато дългът бъде закрит, тежестта върху апартамента се премахва.
4. Когато имотът бъде освободен от обезпечение, продавачът и купувачът регистрират договора за покупко-продажба в службата по вписванията. Ако апартаментът е в процес на изграждане, споразумението за участие в споделено строителство се преиздава на новия собственик.

Понякога се нарича тази опция за ипотечен апартамент поверително . Това се дължи на факта, че заемът се изплаща от купувача предсрочно, още преди извършване на покупката.

Традиционно ипотечният дълг се депозира директно в сметка, а останалите пари се депозират в сейф. Продавачът ги получава едва след като сделката е напълно завършена и собствеността върху апартамента е прехвърлена на купувача.

Метод 2. Повторен заем или прехвърляне на ипотечни задължения

Тази опция се използва в съответствие с принципа на прехвърляне на обезпечение. Според него апартаментът може да бъде продаден, ако купувачът поеме всички задължения по ипотечния кредит.

По принцип в този случай можете сами да намерите купувач. Обикновено ипотекираните апартаменти се третират по-скоро тревога . Търсене обаче има.

Може да има няколко причини за това:

• обезпечението обикновено се продава на по-ниска цена;
• търсенето на апартаменти, разположени в престижни райони, е постоянно високо, дори ако са обременени с ипотека;
• Жилищата с висококачествени довършителни работи и подобрено оформление са популярни.

Трябва да се има предвид, че купувачът трябва да има стабилна работа, достатъчно заплати и положителен кредитна репутация.

Купувачът на имот ще трябва да премине през стандартния процес за кандидатстване за ипотечен кредит. Ако въз основа на резултатите от разглеждането му се вземе положително решение, се прави заключение новспоразумение.

В съответствие с това споразумение апартаментът става собственост на купувача, но остава в него залог . Ипотечният дълг се изплаща от новия клиент.

В този случай от кредитополучателя ще са необходими минимални усилия. Кредитната институция обикновено извършва самостоятелно пререгистриране на обезпечението в Регистрационната камара. От продавача се изисква само да подпише документ, посочващ желанието за прехвърляне на ипотечните задължения.

По принцип продажбата на апартамент чрез възлагане ще изисква близо до 20 дни. Пет от тях ще бъдат изразходвани за премахване на тежестта, а други 14 ще са необходими за вписване на споразумението с новия собственик.

Метод 3. Продажби с помощта на кредитна институция

Този случай се различава от продажбата за пари в брой, тъй като всички действия, свързани с продажбата на апартамента, се прехвърлят на банката. Тази опция е подходяща за тези, които по редица причини нямат възможност да продават недвижими имоти.

Кредитната институция самостоятелно намира купувач. Освен това абсолютно всички етапи на сделката се извършват без участието на длъжника.

Изчисленията се правят както в първата схема на продажба:купувачът изплаща ипотечния дълг, останалата сума се внася в клетката. Веднага след като всички документи за транзакцията бъдат завършени, продавачът ще може да изтегли тази сума.

Метод 4. Независимо изпълнение

От името на опцията за продажба може да изглежда, че тя не е съвсем законна и се извършва без участието на банката. Това не е вярно, тъй като във всеки случай кредитната институция ще трябва да бъде уведомена за всички етапи на сделката. Въпросът е, че продавачът и купувачът ще извършат абсолютно всички необходими действия независимо.

важно!Експерти съветват продавачите да уведомяват купувачите, че апартаментът вече е заложен в началния етап на сделката . Ако това не бъде направено, доверието между страните по покупко-продажбата може да бъде загубено. Купувачът в такава ситуация може да реши, че сделката с апартамента не е съвсем законна.

Когато продавате ипотекиран апартамент сами, ще трябва да преминете през следните етапи на сделката:

1. Продавачът намира купувач, който се съгласява да закупи апартамента.
2. Купувачът подава заявление до банката за осребряване на обезпечението.
3. Предварителен договор за покупко-продажба се съставя и нотариално заверява.
4. Предлагат се под наем два сейфа. В единкупувачът внася парите, необходими за изплащане на ипотеката, във втория– остатък в размер на разликата между цената на апартамента и сумата, включена в първа клетка.
5. Апартаментът е изваден от обезпечение.
6. Информацията за продажбата на апартамент се въвежда в Rosreestr.
7. След получаване на документално потвърждение за регистрацията на сделката, банката взема парите от първата клетка, а продавачът от втората.

Този вариант за продажба на апартамент обикновено става много по-бързо. Но намирането на купувач в този случай може да бъде трудно.

Освен това, за да получите съгласието на банката за продажба на апартамент, е необходимо кредитната институция да няма претенции към кредитополучателя. С други думи, тази опция е подходяща за тези, които редовно прави месечни вноски и няма просрочени задължения.

По този начин има четири основни начина за продажба на апартамент, закупен с ипотека, преди заемът да бъде изплатен. Естествено, всеки от тях има свой собствен предимстваИ недостатъци .

За да направим сравнението по-ясно, ние сме отразили плюсовете и минусите на всички опции в таблицата:

Таблицата ясно показва предимствата и недостатъците на всеки вариант за продажба на ипотекиран апартамент.

9. Типични грешки при продажбата на вашия апартамент ❌

При продажбата на недвижими имоти много потребители не знаят как да сключат сделка изгодно и бързо без помощта на професионалисти. И така, какво можем да направим погрешно?

Грешка 1. Неправилна оценка на апартамента

Основният проблем на всички собственици е неправилно определяне на стойността му. Обикновено, за да го оцените, трябва да използвате информация от най-популярния уебсайт за недвижими имоти във вашия град, да изберете подобни опции и да разберете тяхната цена.

Въз основа на получената информация собственикът обикновено определя по-висока цена. Разбира се, вие искате да получите голяма сума за вашето помещение, но дали потенциален клиент ще види рекламата ви?

Най-добре е да проучите всички подобни обекти, като се обадите на собствениците и разберете в какво състояние са помещенията и какви документи има за тях. Тоест, вземете цялата информация, която може да повлияе на цената. След анализ на данните ние определяме реалната цена на недвижимия имот. Не трябва да се надценявате, но не трябва и да се подценявате.

Грешка 2.Предварителна подготовка на апартамента не е извършена

Апартаментът не е готов за продажба. Това обикновено се състои в почистване, отстраняване на излишните отпадъци и проветряване. В същото време е необходимо да се възстанови редът не само в самата стая, но и на стълбите и на входа.

Първото впечатление на купувача е от входа. Това може да стане, като се съгласите с чистачката или портиера.

Ако стаята няма представителен външен вид, тогава трябва да се направят дребни ремонти, но не си струва да правите скъпи, тъй като те нямат полза. Но бюджетният вариант ще увеличи привлекателността му в очите на потенциален клиент.

Грешка 3. Продавачът е напълно неподготвен за преговори с купувачи

Споразумението с купувача трябва да бъде не само на думи, но и на хартия. В крайна сметка, след като е обещал да закупи недвижим имот от вас, той може спокойно да търси други опции, които са по-изгодни за него, и можете да загубите потенциален клиент. Следователно веднага си струва да повдигнете въпроса за аванс или депозит.

Скрийте негативите и говорете за положителните страни на жилищата. Не се страхувайте да се пазарите и да аргументирате защо вашият имот е по-добър от другите. Трябва да покажете стаята спокойно, без емоции. Отидете на преговори, ако не сте готови за тях, ще бъде трудно да сключите изгодна сделка.

Грешка 4.Неправилно попълнени документи

Преди да обявите дома си за продажба, трябва да се подготвите всички необходими документи:

• удостоверение за регистрация на имота,
• документ, потвърждаващ самоличността на собственика,
• тези. паспорт от ОТИ,
• кадастрален,
• екстракт,
• Единен държавен регистър.

Ако имотът е закупен по време на законен брак, тогава съгласие на съпруга за сделка или предбрачен договор , и удостоверение за регистрация на брак .

Ако жилище е закупено с ипотечни средства, ще ви трябва:

• удостоверение за липса на дълг към организации, предоставящи комунални услуги,
• извлечение от Единния държавен регистър и други документи.

Правилно подготвени документи - бърза и изгодна сделка.

Трябва също така да запомните, че договорът за покупко-продажба трябва да съдържа цялата необходима информация, за да избегнете проблеми в бъдеще.

Молитви и конспирации за бърза продажба на апартамент

10. Как бързо да продадете апартамент: конспирации и молитви ☯ - 100% резултат

Някои смятат, че за да продадете апартамент на добра цена и бързо, трябва да използвате народни знаци и вярвания. Така е?

10.1. Молитва за изгодна продажба на апартамент

За да продадете дома си за повече пари, трябва да направите следното:

• По време на новолунието извадете всички боклуци от апартамента, занесете ги на кръстовището и кажете: „Това е боклук за вас и парите ми обратно!“
• След това поставете монета във всички ъгли и кажете много силно във всички стаи: „Нека парите се върнат в пари“.
• По късно денсъбирайте ресто и ги раздавайте на хора в нужда.
• Донесете свещ от църквата в апартамента и я запалете, след което кажете: „Търговките и търговците се сблъскват с Божия огън“.

След това подайте обява и покажете имота на потенциални клиенти.

10.2. Как да продадем апартамент бързо - народни средства

Има някои техники, които ще помогнат при продажбата на недвижими имоти. Трябва само да извършите ритуали в къщата, която ще обявите за продажба. Ето ги и тях:

1. Преди да започнете да продавате дома си, той трябва да бъде наситен с чиста енергия, тя трябва да витае в цялото пространство. За да направите това, имате нужда от чиста кофа, за предпочитане нова. Напълнете го със студена вода и го поставете на тъмно място за няколко дни. По късно 3 дни измийте добре подовете. След като мокрото почистване е направено, човек трябва да помисли дали да се откаже от старите си кътове и да ги даде на някой, който ще плати добра сума.
2. Всички жилищни помещения имат брауни. Преди да обявите жилището си за продажба, трябва да се уверите, че потенциалният клиент се чувства комфортно и спокойно при оглед на имота. За да направите това, се препоръчва да поставите на масата чиния с екстри.
3. От древни времена житото се счита за паричен символ. Има мнение, че ако поставите едно зърно във всички ъгли, можете бързо да продадете апартамент.

Всички ритуали се извършват най-добре на разсъмване, в деня на пристигането на потенциален клиент.

10.3. Как да продадем апартамент по-бързо - народни знаци

Тези, които вярват във всички знаци, те наистина се сбъдват. Трудно е да се спори с популярните суеверия, защото техният опит е натрупан в продължение на много векове.

Има ли съвети за бърза и изгодна продажба на жилищни имоти? Разбира се, че има. Някои от тях могат да се използват за всякакви продажби, но други само за продажба на апартамент.

1. Не можете да кажете на никого, че искате да се отървете от старите си квадратни метри. Това трябва да се обсъжда едва при сключване на сделката.
2. На въпроса как върви процесът на продажба на недвижими имоти, не трябва да говорите за това с чувство на наслада. Трябва да отговаряте спокойно, но без оплаквания.
3. Ако някой е против продажбата, къщата ще виси.
4. Когато пристигне потенциален клиент, трябва да се уверите, че той седи в стаята, не директно, а сякаш случайно. Вероятността за сделка в този случай ще се увеличи.
5. Скучен купувач означава успешна сделка. Просто бъдете по-търпеливи.
6. Клиентът винаги има повече пари, отколкото се опитва да покаже. Ако се интересува от закупуване на апартамент от вас, той винаги може да намери липсващата сума.
7. Стара народна поговорка: Ако къщата има един собственик, много по-лесно се продава.

10.4. Молитва, която ще ви позволи да продадете къщата си бързо и успешно

Ето примери за няколко популярни конспирации:

1. Прочетете молитвата над кофа с вода: „4 ъгъла, моят апартамент и браунито. Отказвам ти, брави, тежки врати, браунито и 4-те ъгъла. Който ми даде пари за теб, ще получи и теб. амин -3 пъти» . След това измиваме подовете с вода, най-важното е да почистим залата. Изливаме вода директно на пътя. Но ако при носенето на кофата някой пречи, тогава молитвата няма да има своята сила.
2. В 3 сутринта, произнасяме заклинание на метла: „Аз измита добре всички боклуци, затова водя клиент у дома си. Първият клиент ще дойде при мен, вторият, но следващият ще купи и ще вземе собствения си дом. амин". След това трябва да си легнете и да започнете отмъщението си рано сутринта, когато се появят първите слънчеви лъчи. Ритуал повторете 3 дни подред.
3. Тази молитва се чете преди пристигането на потенциален клиент, трябва да знаете точното време, когато ще посетят апартамента. „Моите светли прозорци, моите позлатени прагове, усукани рогозки, стълбове. Вижте и се пазарете с мен. амин".
4. Ритуал с обикновена свещ. Опитайте се да извадите фитила, запалете го от двете страни и докато тлее, трябва да прочетете заговора: „Огънят е вечен, а духът ми е белязан със сребро, злато и доброта. амин". Това, което остава след изгарянето на фитила, трябва да го носите навсякъде със себе си до продажбата на имота.

10.5. Как да подобрим енергията в къща или апартамент преди продажба

Доста прост ритуал, базиран на елемента огън:

1. Запалете църковна свещ и се съсредоточете върху нейния пламък, докато се опитвате да мислите, че цялата негативност си отива, като горящ огън.
2. С горяща свещ се приближете до входната врата и преминете с нея през целия дом, по стената по посока на часовниковата стрелка. Не забравяйте да гледате пламъка, като си мислите, че всичко е наред с вас, че вашият дом е най-уютен и топъл.
3. Опитайте се да осъзнаете, че домът ви е изпълнен с любов и мир. Вашите стени помагат на всички жители и вие превръщате идеите си в реалност.
4. Когато сте сигурни, че вашият апартамент наистина ви помага, тогава помислете за факта, че вътре в стаята сте напълно защитени от лоши човешки намерения и зло.

Този лесен ритуал ще помогне за подобряване на енергията във вашия дом или апартамент, което ще накара бъдещия ви купувач да се чувства много по-комфортно в него.

Популярни въпроси, които възникват при продажба на апартамент и техните отговори

11. Често задавани въпроси (FAQ) за продажба на апартамент 🔔

При сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот могат да възникнат трудности поради факта, че продавачът не знае клопките, които могат да се срещнат при продажбата на апартамент и Гражданския кодекс на Руската федерация.

Въпрос 1.Възможно ли е да се продаде апартамент, закупен с майчински капитал?

Продажбата на апартамент, закупен преди това със средства от семейни сертификати, регистрирани пропорционално на всички членове на семейството, се контролира внимателно от настойничеството. Тя се грижи да не се нарушават правата на ненавършилите пълнолетие деца, а именно след сключване на сделка за продажба на недвижим имот, придобит с удостоверение, децата да не губят своя дял. Поради това Невъзможно е да продадете дома си без разрешение от държавна агенция.

За получаване на съгласие, родителите представят доказателства, че правата на децата им няма да бъдат нарушени след сключването на сделката, а именно:

• в замяна ще им бъдат дадени акции в нов апартамент или къща;
• след придобиването на друг жилищен имот размерът на площта за всеки в новия недвижим имот няма да бъде по-малък от този в отчуждения недвижим имот, тоест условията за живот ще бъдат на същото ниво или по-добри.

Така че е възможно да се продаде жилище, закупено с майчински капитал, но при определени условия:

1. Получено е разрешение от настойничеството за отчуждаване на недвижими имоти.
2. Децата, които не са навършили пълнолетие, няма да загубят дяловете си в друго жилище и условията им на живот няма да се влошат.

Въпрос 2.Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека?

Да, възможна е продажба на апартамент с ипотека. Освен това има много доказани начини за продажба на ипотекиран апартамент, които обсъдихме по-горе в тази статия.

Единственият проблем, който може да срещнете по време на процеса на транзакция, е лишаване от лиценз на кредитна организация, но това се случва изключително рядко.

Продажбата на недвижим имот чрез ипотека ще изглежда така:

1. всички условия и детайли са устно договорени между продавача и купувача;
2. сключва се предварителен договор и се внася аванс от собствени средства на купувача;
3. Продавачът предава на клиента всички документи, свързани с жилищния имот: удостоверение за собственост/договор за дарение, копия на паспорти/акт за раждане, удостоверение за регистрация, удостоверение от ОТИ, план, копие от лична сметка и извлечение от домашния регистър/сертификат;
4. банката проверява предоставените документи и закупения обект, оценява го и след това издава съгласие за сделката;
5. изготвен и сключен договор за продажба на апартамента;
6. документът за покупко-продажба е регистриран;
7. Плащането за апартамента се извършва по сметка на продавача или чрез сейф, което е много по-удобно.

Както може да се види от горния списък, възможно е да се продаде имот с ипотека и не е толкова трудно, колкото изглеждаше в началото, особено след като служителите на финансова институция винаги са готови да отговорят на всички ваши въпроси.

Въпрос 3. Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека и да се купи друг с ипотека?

Често кредитополучателите имат желание да се преместят в апартамент, разположен в друг район, или жилището започва да изглежда твърде малко.

Практически няма трудности при извършването на такива операции, ако апартаментът необременени с обезпечение и е собственост на продавача по документи.

Ако имотът е закупен с ипотека, продавачът ще трябва да запорира голямколичество усилия и прекарват доста време.

Но теоретично е напълно възможно:

1. Ще трябва да намерите купувач за съществуващия апартамент, който ще се съгласи да изплати ипотечния дълг.
2. След това се сключва сделка с банката новдоговор за кредит, обезпечение по който ще бъде закупеният апартамент.

Банките се съгласяват на такива операции само ако носи за тях всякакви полза .

Въпрос 4.Как да продадем дял в апартамент?

Продажбата на дял от апартамент, собственост на няколко души, става по строго определени, установени правила. Всички собственици трябва да знаят, че имат приоритет на право на придобиване, за да се избегнат проблеми със закона при продажбата на недвижими имоти.

1) Право на първи приоритет.Продажбата на дял от апартамент е регламентирана Гражданският кодекс на Руската федерация чл. 250. Къде е посочен механизмът, според който участниците в обща обща собственост имат предимство, тоест право "първи откуп"дял, който се планира да бъде продаден на външна страна.

важно!

Правото на изкупуване принадлежи предимно на собствениците и едва след като те са отказали да го упражнят, вещта може да бъде продадена на трето лице.

Но тези ограничения не се прилагат към договора за дарение на дял. Следователно в този случай можете да се разпореждате с вашия имот и без съгласието на съсобствениците. В този случай собствениците могат да заведат дело в съда, за да докажат, че сделката за дарение е фиктивна. В този случай новият собственик има риск да загуби дела, който е придобил.

На практика много често се налага да се сблъскате с факта, че първо купувачът се сключва с договор за дарение за дял, а след това той като собственик придобива останалата част от имота. В този случай стойността на дяла ще бъде потвърдена от документа за покупко-продажба.

2) Решение с уведомление.Базиран Граждански кодекс на Руската федерация, член 250, точка 2.3собственикът на дела е длъжен да уведоми съсобствениците преди продажбата писмено. В случай, че откажат придобиването или не могат да го изкупят обратно в рамките на месец, тогава продавачът може да продаде дела си на трето лице.

Можете да уведомите за решението да продадете дела си нотариално или с телеграма/писмо с разписка.

3) Проблеми и клопки.Ако след изпращане на уведомление до собствениците за условията за продажба на дела, посочените нюанси на сделката са се променили в посока подобряване на правата на клиента, например цената е намаляла или делът е предоставен в вноски, то съсобствениците трябва да са запознати с тези новости.

Ако продажбата е извършена в нарушение на правата на съсобствениците, тогава всички участници в споделената собственост имат право на 3 месецаоспорване на сделката за покупко-продажба в съда.

Въпрос 5.Какъв данък върху продажбата на апартамент трябва да се плати през 2019 г.?

СЪС 2016 гпродавачите трябва да плащат данък върху продажбата на апартаментив размер на 13% от сума над 1 милион рубли. (данъчно приспадане), получено в резултат на продажба на апартамент, ако е бил собственост по-малко от 5 години(ако сделката е извършена преди 2016 г., тогава трябва да платите данък, ако имотът е бил собственост за по-малко от 3 години).

Също така, считано от 2016 г., е необходимо да се посочи стойността на недвижимия имот в договора за покупко-продажба поне 70% от кадастралната стойност на имота.

Можете също да намалите сумата, от която е изчислен данъчният размер На 1 000 000 рубли, тоест да се възползвате от данъчното облекчение, или сумата, изразходвана за закупуване на жилище.

Въпрос 6.Какъв е срокът за подаване на данъчна декларация 3-NDFL при продажба на недвижим имот?

След продажбата на апартамента декларация 3-NDFLМожете да подадете само в данъчната служба следващата година, до 30 априлвключително.

напр, ако сделката за покупко-продажба е сключена през 2019 г., декларацията се подава през 2020 г. не по-късно от 30 април, а самият данък се плаща най-късно до 15 юли.

В случай на нарушаване на срока за подаване на отчетния документ, на данъкоплатеца се начислява глоба в размер на 5% от размера на невнесения данък за всеки частичен или цял месец от датата, установена за предоставянето му, но не по-малко от 1000 рубли и не повече от 30% от суматапосочени в декларацията.

Въпрос 7.Какви документи трябва да се представят в данъчната служба при продажба на апартамент?

Данъкоплатецът предоставя на данъчния орган следния списък с документи:

• 3-NDFL
• договор за продажба на апартамент;
• документ за самоличност;
• платежни документи, които могат да потвърдят разходите за закупуване на продадените жилищни помещения, ако тяхната стойност повече от 1 милион рубли.

Въпрос 8. Какво трябва да знаете за 3-NDFL при продажба на недвижими имоти през 2019 г.?

При продажба на недвижим имот през 2019 г. трябва да подадете декларация до 30 април 2020 г. включително.

Същото важи и за продажба на имот през 2020 г. - подаване на декларация 3-NDFL до 30 април 2021 г.

Ако жилищното пространство е принадлежало на собственика за по-малко от 5 години, в този случай ще трябва да отчетете доходите, които сте получили, като подадете 3-NDFL.

За попълване на декларацията са необходими следните документи и данни:

• Трите имена, място и дата на раждане, номер и серия, дата на издаване и от кого е издаден паспортът, адрес на регистрация;
• договор за продажба на жилище;
• информация за контакт с данъчната служба, ако специалист има въпроси;
• ако стойността на недвижимия имот е повече от 1 милион рубли, ще се изисква договор за покупка на апартамент.

P.S. Ако имате въпроси по темата за продажба на апартамент, попитайте ги в коментарите към статията.

12. Заключение + видео по темата 🎥

След като сте решили да започнете сами да продавате дома си без помощта на професионалисти, трябва да сте наясно с това Първое необходимо внимателно да се подготвите за този процес. И за това трябва да знаете основните правила и тайните на успешната търговия, които брокерите притежават.

Вашата оферта трябва да е конкурентна и подходяща. Не трябва да увеличавате разходите, но не трябва и да ги намалявате. Подгответе предварително необходимия пакет документи и приведете в ред имота. И най-важното, имайте търпение и време.

Ако се съмнявате, че можете бързо и изгодно да продадете дома си (било то апартамент, къща и т.н.), тогава е по-добре да не губите време и потърсете помощ от професионалисти.

За приключване на темата ви предлагам да погледнете видео по тази тема , в който авторът казва какво да направите, когато трябва бързо да продадете апартамент до определена дата, без да намалявате цената:

Това е всичко за нас. Желаем Ви късмет и успешна продажба на Вашия имот! Споделете вашите мнения, опит и коментари в коментарите.

В момента ситуацията на пазара на жилища трудно може да се нарече благоприятна за продавачите. Поради намаляване на покупателната способност на гражданите, предлагането значително надвишава търсенето, което доведе до спад на цените и появата на силна конкуренция. Тази тенденция е от полза за потребителите със средства, но какво да кажем за собствениците на имоти, които не могат да намерят купувач в продължение на шест месеца или повече?

Очевидно в такава ситуация продавачите могат да се възползват от съвет от брокер как бързо да продадат апартамент. Трябва да се каже, че няма тайни начини за ускоряване на този процес: говорим за съвсем обикновени препоръки за създаване на положително впечатление за имота у купувача, които всеки знае, но само малцина се опитват да следват.

Защо да продадете апартамента си?

Защо хората искат да знаят как да продадат апартамент бързо и изгодно? Не всеки е готов да публикува реклами в продължение на шест месеца, да следи промените в цените на недвижимите имоти и да приема потенциални купувачи, които искат да огледат имота. Междувременно законите на пазара предвиждат пряка връзка между скоростта на продажба и цената: колкото по-бързо трябва да продадете дома си, толкова по-ниска цена ще трябва да бъде определена. За да не се продадете, продавачът трябва ясно да разбере целите, които преследва:

• Преместване в друго населено място или район;
• Закупуване на по-голямо жилище – например поради увеличаване на семейството;
• Закупуване на по-малък апартамент с разликата в цената за изплащане на кредити, плащане на лечение и образование, закупуване на кола или вила;
• Намиране на средства за създаване на бизнес;
• Замяна на апартамент за частна къща;
• Печалба от инвестиции в недвижими имоти.

В някои от тези ситуации няма нужда да бързате, така че собственикът на къщата може да се съсредоточи върху собствената си полза. Въпреки това, ако времето е ограничено, продавачът трябва не само да приеме необходимостта от намаляване на цената, но и да извърши редица мерки, предназначени да повишат привлекателността на имота за купувачите.

Етапи на продажба

1. Очертайте целта на продажбата и определете времевата рамка. Тези, които искат да получат висока цена, трябва да са готови да чакат. За да продадете бързо имот, ще трябва да намалите цената с 5–15% спрямо пазарната цена;
2. Оценявайте недвижими имоти. Можете да извършите оценката сами или с помощта на специалист. Ако жилището се продава няколко месеца, цената трябва да се преразгледа;
3. Извършете предпродажбена подготовка. Чистите, просторни стаи изглеждат по-добре от стаите, затрупани с вещи и стари мебели. Необходимо е почистване на апартамента и при необходимост извършване на евтин козметичен ремонт;
4. Правете снимки и пишете информативен текст. Запознаването на купувача с имота започва с обявата. Предложение, което не съдържа полезна информация или качествени изображения, рискува да бъде игнорирано;
5. Публикувайте обява. Препоръчително е да се обхванат максимален брой обекти – сайтове, вестници, табла по спирките и входовете;
6. Подгответе пакет документи. Повечето от сертификатите могат да бъдат събрани самостоятелно, но за изготвяне на споразумение е по-добре да включите адвокат;
7. Започнете да показвате апартамента. За да не демонстрирате обекта по всяко време на деня или нощта при поискване, препоръчително е да зададете някакъв график;
8. Намерете заинтересован клиент и сключете предварителен договор. Такъв документ, придружен с депозит или аванс, установява намеренията на страните;
9. Разгледайте и получете удостоверения за липса на дългове по сметки за комунални услуги;
10. Съгласете датата на сделката и подпишете договора за покупко-продажба. На този етап възниква въпросът: възможно ли е да продадете апартамент без да посетите нотариус? Определено, ако страните нямат въпроси или съмнения относно условията на сделката;
11. Направете калкулация. Необходимата сума се превежда в брой или по банков път;
12. Подаване на документи в Регистрационната камара и записване на факта на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;
13. Прехвърлете апартамента на новия собственик. В този случай трябва да се състави акт за предаване и приемане, съдържащ информация за състоянието на обекта.

Как правилно да оценим апартамент?

Когато изучавате въпроса как да продадете апартамент без брокер, инструкциите стъпка по стъпка препоръчват да се обърне специално внимание на ценообразуването. Наистина, в процеса на анализ на пазарните оферти можете да забележите, че диапазонът на колебанията на цените за подобни обекти е 10–15%: в парично изражение разликата достига половин милион рубли. Следователно оценката на вашето собствено жилище трябва да се основава на обективни външни и вътрешни фактори.

Първите включват:

• ■ площ. В централната част на града апартаментите са по-скъпи. Близкият парк или езерце допълнително увеличава разходите;
• транспорт. По-търсени са жилища на 5-10 минути пеша от спирки на градски транспорт или метростанции;
• Инфраструктура. Ако в близост има супермаркети, пазари, детски градини и училища, клиники, банкови клонове, тогава цената на недвижимите имоти може да бъде увеличена;
• Територия. Купувачите са готови да платят повече за уютен двор с озеленяване, удобен паркинг и детски площадки;
• Изглед от прозореца. Това означава не само приятна за окото панорама, но и комфорт. Така магистралата под прозорците намалява цената на имота, а тихият парк я увеличава;
• Съседи. Очевидно на никой няма да му хареса да е в квартал с асоциални елементи. Такива жилища трудно се продават на висока цена;
• Етаж. Имотите, разположени на първи или последен етаж, обикновено са с 6–8% по-евтини. Наличието на товарен асансьор ще бъде плюс;
• Година на построяване и тип къща. Купувачите предпочитат апартаменти в нови тухлени сгради. Жилищата в панелни сгради "Хрушчов" са евтини.

Вътрешните фактори са собствените характеристики на жилището. Тъй като е невъзможно да продадете апартамент бързо и изгодно, без да ги вземете предвид, струва си да изброите основните:

• Брой стаи. Логично е четиристайният апартамент да се оценява по-скъпо от едностайния. На пазара обаче се търсят предимно малки обекти;
• Цялата зона. Цената е правопропорционална на общата площ на жилището. Очевидно е, че модерно едностайно студио от 60 м² е по-скъпо от малък апартамент в Хрушчов;
• Оформление. Апартаментите с проходни стаи не са популярни. За предпочитане е всяка стая да има отделен вход;
• Кухненска част. Минималният приемлив стандарт е площ от 8–9 m². Никой не харесва малка кухня от 6–7 m²;
• Балкони и лоджии. Тяхното присъствие оскъпява апартамента. Допълнително предимство е наличието на висококачествено остъкляване;
• Тип баня. Комбинираните бани намаляват разходите за жилища;
• Тип отопление. Автономното отопление, което ви позволява да спестите от комунални услуги, изглежда е абсолютно предимство;
• Комунални плащания. Намаляването на разходите за поддръжка на недвижими имоти се улеснява чрез инсталиране на водомери, газ и отопление;
• Ремонт. Цената на апартамент в сравнително нова сграда, разположена в добър район, се увеличава с 10–15% поради ремонти. В същото време в старите къщи ремонтът само помага за по-бързата продажба на къщата;
• История на апартамента. Купувачите са предпазливи към апартамент, който многократно е сменял собствениците си. Смята се, че един собственик се грижи по-добре за дома;
• Документация. Подготвените за продажба документи изглеждат като допълнително предимство в очите на купувача.

Хората, които твърдо са решили: „Искам да продам апартамент“, често правят типична грешка и определят цената въз основа на собствените си представи за пазара. Междувременно, поради неправилна оценка, можете или да подбиете цената и да загубите пари, или да изплашите клиентите с твърде високи изисквания. За да се определи реалната пазарна стойност на даден обект, експертите препоръчват използването на следните методи:

1. Разгледайте подобни реклами в същата област. При осредняване на индикаторите не трябва да се вземат предвид екстремни ценови стойности;
2. Намерете оферта с подобни характеристики и преценете продължителността на експозицията й. Ако апартамент се продава за повече от шест месеца, тогава цената е твърде висока;
3. Консултирайте се с брокери. Опитните специалисти имат свои собствени методи, които им позволяват да оценят адекватно недвижими имоти;
4. Повишете малко цената и споменете, че пазаренето е подходящо. Ако няма интерес към имота в рамките на няколко седмици, трябва постепенно да намалите заявките.

Предпродажбена подготовка

1. Почистете входа и околността. Боклукът около кофата за боклук, счупените пейки и стените с графити могат лесно да развалят впечатлението. В краен случай е препоръчително поне да почистите пода и да смените изгорелите крушки;
2. Подреди стаята. Всички съвети как да продадете апартамент по-бързо са съгласни в едно: трябва да направите основно почистване и да извадите старите мебели. Като цяло празното, безлично жилище е по-добра покупка, тъй като вещите на собственика не пречат на въображението на клиента за бъдещата среда;
3. Обърнете специално внимание на работата на крановете и чистотата на водопроводните инсталации. Необходимо е да се измият ръждиви петна, варовик и мръсотия и да се отстранят течовете;
4. Сменете лампите с по-мощни. Колкото повече светлина, толкова по-просторен ще изглежда апартаментът, особено по време на вечерни прожекции;
5. Мебелите, останали в стаите, също участват в създаването на изображението, така че трябва да изглежда безупречно. Ще трябва да покриете стари дивани и фотьойли с одеяла или калъфи, да премахнете ненужните сувенири и снимки на собствениците от стената;
6. Не можете да напълните килера със стари неща - по този начин купувачът няма да може да оцени реалния му капацитет. Същото важи и за балконите и лоджиите;
7. Скрийте видимите дефекти. Покрийте износения линолеум с килим, поправете драскотини по вратите и рамките на прозорците, залепете разхлабени тапети, сменете счупено и напукано стъкло, боядисайте петна по тавана;
8. Отървете се от миризмата на предишни жители. Понякога това изисква пране на пердета, пране на мебели, почистване на килими и дори залепване на тапети. Ако купувачът подсъзнателно не харесва миризмата, той може да откаже предложението.

Подготовка на документи

Продажбата на апартамент е правно сложна процедура, която изисква да се вземат предвид много обстоятелства, които могат да повлияят на хода на сделката: понякога трудностите очакват собственика на най-неочакваните места. Как можете да опростите и ускорите тази операция:

• Апартаментът трябва да бъде приватизиран;
• Необходимо е да се изплатят всички задължения за комунални услуги;
• Апартаментите с един собственик се продават по-бързо и лесно;
• Препоръчително е да се регистрират предварително всички жители - особено военнослужещи, хора с увреждания, непълнолетни и лица в затвора.

Следователно проблемите, свързани с тези фактори, трябва да бъдат разгледани при подготовката за продажба. След това трябва да проучите какви документи са необходими за продажба на апартамент.

За да завършите транзакцията, ще ви трябва:

1. Паспорт на собственика на имота (паспорти на съсобственици). Собственикът под 14 години трябва да представи акт за раждане. Ако е по-голям, но все още непълнолетен, са необходими паспорт и удостоверение;
2. Идентификационен код на продавача (продавачи, ако има няколко);
3. Нотариално заверено съгласие на съпруга. Не се изисква, ако собственикът е получил жилището по наследство, като подарък, го е приватизирал или го е купил преди брака;
4. Документът, според който продавачът е станал собственик на апартамента - договор за покупко-продажба, удостоверение за наследници, договор за дарение;
5. Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за държавна регистрация на правата на собственост;
6. Ако жилището е споделена собственост - нотариално заверени откази на останалите съсобственици от правото на преимуществено изкупуване на дела;
7. Технически паспорт на апартамента (валиден пет години);
8. Разрешение за преустройство (ако има такова);
9. Извлечение от състава на регистрираните жители (валидно за един месец);
10. Удостоверение от Rosreestr, че апартаментът не е ипотекиран или задържан;
11. Квитанции за комунални плащания;
12. Ако собственикът, съсобственикът или жителят, регистриран на този адрес, е непълнолетен, ще се изисква разрешение от органите по настойничество;
13. Договор за покупко-продажба, изготвен в три екземпляра;
14. Удостоверение за липса на данъчни задължения (за тези, които са получили апартамент като подарък или наследство);
15. Не би било излишно да предоставите удостоверение, че собственикът или съсобствениците не са регистрирани в PND и клиниката за лечение на наркомании;
16. Накрая можете да поканите независим оценител и да получите становище за пазарната стойност на апартамента (валидно шест месеца).

Как да намерим купувачи?

Наличието на собствен дом позволява на хората да се чувстват уверени. Много хора се опитват да постигнат тази цел и постоянно търсят. Имайки необходимата сума, купувачите започват да изследват пазара на недвижими имоти, където откриват стотици подобни опции. Следователно, продавачът, който иска да направи своята обява да се отличава от този поток от оферти, ще трябва да положи известни усилия.

Как сами да продадете апартамент? На първо място, трябва да снимате стаите, кухнята и банята, и то с добър фотоапарат. Първо трябва да поставите нещата в ред, да премахнете ненужните неща и старите грозни мебели. Телевизорът и компютърът трябва да бъдат изключени, а тоалетната затворена. Също така е препоръчително да направите няколко снимки на входа и района около него.

След това можете да започнете да пишете рекламата си. Текстът трябва да бъде максимално информативен, но без съкращения и неясни термини. В него се споменава:

• Размери на обекта, площ на стаите и кухнята;
• Име на квартал и улица;
• Вид на къщата и година на построяване, етажност;
• Номер на етажа, на който се намира жилището;
• Списък на близки инфраструктурни институции;
• Състояние на обекта, наличие и качество на ремонта;
• Списък с предимствата на този имот.

И накрая, трябва да разпространите информацията за апартамента за продажба. Не трябва да използвате само един метод: предложението трябва да бъде видяно от максимален брой заинтересовани страни.

Къде можете да рекламирате своя имот:

1. Сред брокерите. Дори когато продавате жилища без посредници, трябва да уведомите всички известни брокери, че на пазара се е появила нова оферта. Може би някои от тях ще доведат купувачи;

2. В Интернет. Някои услуги, срещу заплащане, ви позволяват да подчертаете рекламата си с цвят или да я поставите над други: не е нужно да пестите от тази функция. Най-посещавани сайтове за недвижими имоти:

• Cian.ru
• Avito.ru
• Kvadroom.ru
• Gdeetotdom.ru
• Move.ru
• Домофонд.ru
• Irr.ru
• Sob.ru

3. В печатни издания. Тези източници се разглеждат по-често от представители на по-старото поколение. Можете да поръчате публикуване на обява в определен срок;

5. Сред приятели. Много хора пренебрегват този метод, защото когато става въпрос за това как да продадете апартамент по-бързо, популярните суеверия твърдят, че завистливите хора могат да развалят сделката. Междувременно уведомяването на приятели и познати не изисква никакви разходи и затова не трябва да отказвате възможността да увеличите шансовете си.

Как да демонстрирате апартамент?

Тъй като е невъзможно да продадете апартамент сами без демонстрация, трябва да се стремите всеки, който се обади по обявата, да има желание да огледа имота. Когато се подготвяте за огледи, трябва да разберете, че в процеса на вземане на решение повечето купувачи се ръководят не от логиката, а от чувствата и емоциите. Просто казано, те или харесват жилището, или не го харесват. За да повлияете на това впечатление, е препоръчително да извършите някои дейности:

1. За демонстрация трябва да изберете време, когато помещенията са максимално осветени от слънцето. В зависимост от местоположението на къщата, това може да бъде сутрин или вечер;
2. Преди пристигането на клиентите трябва да проветрите стаите, да отворите напълно завесите, да премахнете личните вещи и, ако е необходимо, да включите осветлението навсякъде;
3. Миризмите на прясно кафе, сладкиши, цитрусови плодове и ванилия ще ви помогнат да създадете впечатление за комфорт за госта. Използването на освежители, ароматни пръчици или етерични масла обаче е силно обезкуражено;
4. По-добре е членовете на семейството на собственика да напуснат, докато гледат. Кучето също трябва да бъде изведено на разходка, докато чистокръвните котки могат да подобрят изживяването;
5. В разговора трябва да бъдете приятелски настроени, но не натрапчиви. Трябва да се избягват неестествени похвали на достойнствата на апартамента и претенциозни изрази;
6. Когато говорим за предимствата на един апартамент, трябва да се съсредоточим върху това, което е полезно за този конкретен купувач;
7. Не можем да премълчим недостатъците, но по възможност те трябва да се разглеждат от положителна страна и да се превърнат в предимства;
8. По-добре е предварително да се подготвите за стандартни въпроси относно причината за продажбата, броя на собствениците, готовността на документите и наличието на инфраструктура;
9. Самите документи също трябва да се държат под ръка. Купувачът може да поиска да ги разгледа и да направи копие на плана за обучение вкъщи.

Документална подкрепа на сделката

Собственикът на жилище трябва да знае, че във всеки случай ще се нуждае от експертен съвет, тъй като е възможно да продадете апартамент без посредници, но не се препоръчва да правите това без правна помощ. Продавачът трябва поне да разбере правилата за изготвяне на три документа: предварителен договор, основен договор за продажба и сертификат за приемане.

Предварителният договор служи за консолидиране на резултатите от устно споразумение: страните, които го подписват, се задължават да сключат сделка в рамките на договорения срок. Документът посочва адреса на обекта, неговата цена, датата на изпълнение на основния договор и размера на депозита. Не е необходимо да се подписва такова споразумение.

Депозитът или авансът е парично потвърждение на намеренията на страните, записано с разписка, обикновено не надвишаващо 3–5% от цената на апартамента. Купувачът, който откаже сделката, я губи, а продавачът, който промени решението си, я връща двойно. Разбира се, този принос се взема предвид при окончателните изчисления.

За изготвяне на основния договор за покупко-продажба трябва да се свържете с нотариус. Той ще ви каже как правилно да продадете апартамент, да определи дата за сключване на сделката и да предостави стандартен примерен договор, в който трябва да посочите:

• Паспортни данни на страните по споразумението;
• Адрес на жилището и неговите технически характеристики;
• Сумата на сделката и процедурата за взаимни разплащания;
• Начин на прехвърляне на пари;
• Условия за прехвърляне на апартамента на купувача;
• Информация за акта за предаване и приемане.

Дори след подписване на договора имотът формално остава собственост на продавача. За да може купувачът да стане негов законен собственик, е необходимо да регистрирате транзакцията, като се свържете с MFC или най-близкия клон на Rosreestr. След заплащане на такса от 2000 рубли, записът за прехвърлянето на собствеността се вписва в Единния държавен регистър на недвижимите имоти и страните получават съответните извлечения.

На този етап продавачът предава ключовете на купувача и му прехвърля апартамента. За да се избегнат недоразумения, тази процедура трябва да бъде записана с подписване на акт за предаване и приемане, потвърждаващ, че новият собственик е получил имота в добро състояние и при условията, посочени в договора за покупко-продажба.

Как да получа парите?

При сключване на сделки с недвижими имоти купувачът е изложен на по-голям риск, в случай на грешка измамниците могат да го оставят без пари. Въпреки това, продавачът също трябва да знае как да продаде апартамент правилно, за да не бъде измамен:

• Изчислението трябва да се извърши в момента на подписване на договора за покупко-продажба, така че безскрупулен купувач да не откаже да плати;
• Невъзможно е да се осигури достъп до оригинални документи нито на брокера, нито особено на купувача. В противен случай жилището може да бъде продадено без знанието на собственика.

Днес участниците в сделките с жилища постепенно се отказват от такава опасна и неудобна процедура като плащане в брой. Той се заменя с превод на пари чрез акредитив или чрез наемане на сейф.

Използвайки акредитив, купувачът открива банкова сметка и превежда необходимата сума по нея. След това средствата се блокират за определен период: през това време те могат да бъдат изтеглени само от продавача, който е представил доказателство за сделката - например регистриран договор за покупко-продажба.

Механизмът за прехвърляне на пари през сейф изглежда подобно, с едно изключение: средствата не се прехвърлят по сметката, а остават в брой. Те се преброяват, проверяват за автентичност и запечатват в присъствието на купувача, продавача и банковия служител. Сега, докато наема шкаф, купувачът губи достъп до пари: само продавачът, който е представил договорените документи, може да ги вземе.

Трябва ли да наема брокер?

Местните собственици на жилища не харесват брокерите: мнозина вярват, че агентите правят пари за нищо, тъй като те ще купят добър недвижим имот без тях. На практика обаче тяхната помощ е необходима, тъй като продажбата на апартамент без брокер е много по-трудна: оказва се, че изготвянето и проследяването на реклама, събирането на документи и провеждането на преговори отнема много време. Освен това:

• Специалистът е запознат с актуалното състояние на пазара на недвижими имоти. Той може адекватно да оцени апартамента в съответствие с желания период на продажба;
• Агентите имат достъп до десетки и стотици рекламни платформи, знаят как правилно да съставят реклама и да я рекламират;
• Професионалистът е в състояние да направи ефективна презентация, да преодолее възраженията на купувача и да го убеди в необходимостта да закупи точно този имот;
• Брокерът е наясно с всички законови изисквания и правила за извършване на сделка. Например, той ще ви каже

Продажбата на жилище е свързана с голяма отговорност поради високата цена на недвижимите имоти и наличието на рискове. Грешки в документите, некоректно поведение на продавача, прекомерна лековерност или сериозно занижаване на цената могат да доведат до загуба на голяма сума, а понякога дори и на самия имот. Бързата продажба на апартамент на изгодна цена е възможна само ако вземете въпроса сериозно и внимателно се подготвите за продажбата.

Подготовка на апартамент за продажба

Успехът на сделката до голяма степен ще зависи от активността на самия продавач и компетентната стратегия за продажби. В никакъв случай не трябва да вземате прибързани решения или необмислени действия - цената на проблема е твърде сериозна, за да позволи дори най-малкия риск.

Ако включването на професионална помощ от службите за недвижими имоти ще ви позволи правилно да подготвите документи и да завършите успешно процедурата за пререгистрация на собственост, тогава продажбата сами ще изисква задълбочена правна подготовка и проучване на характеристиките на текущия пазар на недвижими имоти .

Няма да е възможно да продадете апартамент веднага, поради необходимостта от подготовка на документи за недвижими имоти и съпътстващи документи за сделката. Можете обаче значително да съкратите процедурата и да извлечете максималната възможна печалба.

Ако не е възможно сами да се включите активно в продажбата, препоръчително е да поверите въпроса на опитен брокер, който ще предостави цялостна правна и организационна помощ.

На първия етап ще трябва да подготвите имота за оглед от потенциални купувачи, както и да подготвите основни документи за апартамента.

Апартаментът трябва да бъде приведен в ред, препоръчително е да се отървете от ненужните затрупващи мебели, да актуализирате тапетите, да извършите прости козметични ремонти, да проверите състоянието на водопровода и друго оборудване.

Списък на необходимите документи

Документи за собственост и лични документи на собствениците ще бъдат необходими още на етап търсене на купувач. Всеки пълен оглед на апартамента задължително е придружен от запознаване с документите за имота, както и личната карта на продавача.

Предварителният списък с документи включва:

• удостоверение за собственост;
• документът, въз основа на който е възникнало правото на собственост (продажба, удостоверение за наследници и др.);
• техническа документация, кадастрален паспорт, апартаментен план;
• информация за жителите, регистрирани в апартамента;
• извлечение от Единния държавен регистър, потвърждаващо липсата на тежести и ограничения за продажба.

Предварителната регистрация на всички лица, регистрирани на площада, потвърдена със съответно удостоверение, ще помогне за ускоряване на процеса на продажба.

Купувачите са склонни да обмислят жилища, които са освободени от задължения и регистрирани лица, т.к в този случай бързата регистрация е гарантирана и няма клопки под формата на проблеми с изписването на предишни жители.

Ако апартаментът е собственост, придобита по време на брак, се препоръчва предварително да получите нотариално заверено съгласие на другата половина за продажба на жилището, а ако в семейството има непълнолетни, да получите разрешение за продажба от надзорния орган - настойнически съвет.

Определяне на оптимална цена

Продължителността на процеса на търсене на купувач зависи от правилното определяне на цената: продавачът трябва да определи цена, която да позволи бърза продажба на имота, като същевременно се запази печалбата от сделката, като се вземе предвид текущата пазарна ситуация .

Ето защо е важно да се определи оптималната оперативна цена, която да заинтересува купувача и да бъде от полза за продавача.

Следните полезни съвети ще ви помогнат да определите правилно продажната цена:

1. Задълбочено проучване на офертите на пазара на недвижими имоти и търсенето за него, като се вземат предвид сходни характеристики на обектите: площ, инфраструктура, отдалеченост от транспортни системи, екология, тип жилища, площ, тип структура, ниво на комфорт, качество на ремонти, оформление и др.
2. Въз основа на събраните данни направете изводи за средната цена на пазара. На някои информационни ресурси можете да проследявате не само офертната цена, но и реалната цена на сделката и продължителността на продажбата.
3. Консултирането с професионални брокери ще ви позволи да коригирате очакванията си от продажбата към реалното състояние на нещата. Не е необходимо веднага да сключвате договор за продажба на обект, за да получите мнението на специалист относно правилно определена продажна цена. Достатъчно е да покажете снимки и да разкажете подробно всички характеристики на апартамента и местоположението.

След като информацията бъде събрана и анализирана, можете да определите предварителната продажна цена, която ще бъде посочена в обявата на сайта.

Бързата продажба на апартамент зависи не само от правилната цена, по-важно е да можете да предадете информация на купувачите, които се интересуват от такова жилище.

В днешно време е доста лесно да направите това:

1. Изцяло руски сайтове като Avito.
2. Регионални интернет ресурси: вестници, регионални информационни портали, табла за обяви.
3. Социална медия. Можете да публикувате информация за продажбата чрез най-известните социални мрежи - по този начин информацията бързо ще се разпространи сред приятелите и техния кръг.
4. Ако продавачът бърза да продаде апартамента, препоръчително е да направите бележка за спешност в обявата и да посочите накратко причината за спешната продажба.
5. Съобщавайте информация за продажбата на брокерите. Въвеждането на апартамент в базата данни на компаниите за недвижими имоти ще ви позволи да засилите търсенето.
6. Освен това се препоръчва да се обърне внимание на рекламите на същите информационни ресурси в секциите „купуване“. Може би потенциален купувач вече търси подобно жилище и е готов да го обмисли.

Оглед на апартамента

Етапът на показване на апартамента играе важна роля. Много ще зависи от това дали продавачът може да представи правилно апартамента.

• относно готовността на документите;
• за състоянието на комуникациите и оборудването;
• площ и екология;
• съседи;
• предимства на апартамента, местоположение и друга полезна информация.

Препоръчително е предварително да уговорите часа на посещението си с цел оглед и да извършите основно почистване. Препоръчително е по време на показването да няма други обитатели в апартамента, помещенията да са възможно най-свободни, създавайки впечатление за простор и комфорт. Трябва предварително да проветрите апартамента, да се отървете от външните неприятни миризми и да премахнете личните вещи. Това ще позволи на купувача психически да се настрои на факта, че апартаментът ще му принадлежи и да насочи мислите си към по-нататъшно подреждане на стаи, помещения и др.

Видео за това как да продадете апартамент

След като купувачът посочи, че апартаментът е подходящ за него, се договаря крайната цена и се учредява депозит. Не трябва да пренебрегвате депозита, ако продавачът е доволен от цената и условията на транзакцията: предварителното фиксиране на условията на предстоящата транзакция и депозирането на средства ще ви позволи да разчитате с по-голяма увереност, че транзакцията ще се осъществи и ще се подготви окончателните документи за изпълнение.

Когато става въпрос за продажба на апартамент, понятията „бързо“ и „изгодно“ са в конфликт. Моментът на продажбата на имота до голяма степен зависи от състоянието на имота. За да продадете бързо апартамент, трябва да създадете правилната реклама и да зададете справедлива цена.

11 съвета от брокер за бърза и изгодна продажба на апартамент или къща

Как да напишем правилно обява за недвижими имоти

Структурата включва заглавие, основен текст и финал.Заглавието трябва да е кратко, ясно и интригуващо. Към рекламата, озаглавена „О! Това е цената!“ ще обърне внимание по-бързо от „Спешно!!! Не можете да минете.“ Основният текст трябва да съдържа възможно най-много информация. Купувачът трябва да разбере какво, къде и на каква цена се продава, както и към кого (собственик или брокер) и кога да се обърне с въпроси.Текстът трябва да бъде разделен на абзаци и всеки да започва с тематично подзаглавие: апартамент , адрес, ремонт, разпределение, цена Цялата информация трябва да бъде представена ясно и конкретно. Следователно, вместо фразата „добър транспортен обмен“, трябва да напишете „10 минути до гарата. м. "Спортивная" , Периодичните издания и интернет ресурсите имат различни изисквания за дължината на рекламата. Трябва да подготвите поне три варианта: кратък (няколко реда), среден (до 500 знака) и дълъг (около 1500 знака) Краят се състои от две части. Първият е призив за действие. Например „Празнувайте Нова година в НОВ апартамент“. Второто е информацията за контакт на продавача и времето за провеждане на разговори.

Примери за обяви за продажба на апартамент

Схеми, използвани от измамници

Продажба на апартамент чрез брокер - какво трябва да знаете

Процедура за продажба на жилище сами без брокер

Стъпка 1. Формирайте справедлива цена за апартамента

Най-голямо търсене на пазара има за изолирани едностайни апартаменти Кухни с площ под 7 кв.м. се считат за остарели и намаляват търсенето на жилища Апартаментите, разположени на първия и последния етаж, са с 10% по-евтини Жилищата в тухлена къща се оценяват по-високо, отколкото в каменна или панелна къща Наличието на остъклен балкон е основа за повишаване цени с 5%. Но козметичните ремонти в къщи със старо строителство (повече от 20 години) могат само да ускорят продажбата, но не и да увеличат цената.Ако апартаментът се намира в добре поддържан двор в затворена зона, до спортна площадка и паркомясто, тогава шансовете за бързата му продажба само се увеличават.

Стъпка 2. Подгответе и публикувайте обява

Стъпка 3. Подгответе се за преговори

Стъпка 4. Сключване на предварителен договор

Стъпка 5. Окончателно изчисление

Как правилно да съставите и подготвите документация

Паспорти на всички съсобственици Удостоверение за държавна регистрация на имота Документи, потвърждаващи правата на продавача върху имота (договор за дарение, приватизация, съдебно решение) Технически паспорт Извлечение от домашен регистър Документи за семейно положение и съгласие на всички собственици за извършване на сделката Доклад за пазарна стойност (за ипотекирани имоти) Удостоверение от жилищно-комуналните служби за липса на дълг (издава се най-късно).

Как да пусна апартамент за продажба без ремонт (унищожен)