Ипотека. Какво е ипотека? Произход и етимология на думата ипотека. Значението на ипотеката за страната

Историята на кредитирането датира от древността на развитието на търговията, но обезпечителните заеми се появяват едва в края на 5-ти - началото на 6-ти век преди новата ера на гръцка земя. Произходът на думата ипотека датира от Древна Гърция, като основен източник на формирането на обезпечени заеми. По това време обезпечението е личността на кредитополучателя, а не някаква собственост, така че ако е невъзможно да се плати заемът, длъжникът става роб и се продава на търг.

Първото използване на думата ипотека и нейното общо разбиране в съвременния смисъл датира от владетеля на Древна Гърция - Солон, благодарение на когото ипотечният заем става общоприет начин за получаване на средства.

На древногръцки такъв заем се нарича „ὑποθήκη (hypotheke)“, който се формира от фразата hypotithemi, която в буквален превод се формира от независими изрази - „hypo“ - под и „tithemi“ - поставям, поставям, поставям.

С развитието на обществото думата „ипотека“ започва да се среща в много езици и култури, но е написана по начин, подобен на оригиналния източник, например:

• Hypothéque е френската версия на обезпечен заем;
• hipotecas - обозначение на испански;
• hipoteca - италиански за обезпечен заем;
• hypotheken – ипотека на немски;
• hypotéka – използване на думата в Словакия и др.

Един от малкото езици, които не използват изцяло производни на гръцката хипотека, е английският.

Английският превод на думата “mortgage” се извършва в три различни версии, които се използват в зависимост от конкретната ситуация или англоезичната страна:

1. Ипотеката е основният начин за означаване на ипотека в англоговорящите страни; тази дума се формира от два компонента: „морт“ - мъртъв, „гадж“ - обещание; което буквално означава „обещание до смърт“ или „задължен до смърт“. Парадоксът е в произхода на това понятие, тъй като то е въведено във Франция, но всъщност не се използва там. Ипотечният процент в европейските и западните страни е доста нисък; за закупуване на къща или апартамент се издава за дълго време - 40-50 години, което в крайна сметка означава плащания за цял живот.
2. Ипотека е друго обозначение за ипотека, второто обозначение е ипотека.
3. Хипотека - ипотека.

Днес ипотека означава заем, който е обезпечен с всеки (закупен или съществуващ) недвижим имот, при лихвен процент, определен от банкова организация или предприемач.

Лихвените проценти също варират в зависимост от държавата и дали кредитополучателят има гражданство на тази държава, но средно в различните страни ипотечните кредити за руснаците ще се издават при следните лихвени проценти:

Няма исторически документи за ипотечните лихви в Древна Гърция, но според общодостъпната информация лихвата за кредитополучателя може да достигне 50% от сумата на кредита.

История на концепцията

Етимологията и общият произход на ипотеката първоначално представляват залог или ипотека върху ипотечен заем , но буквално се превежда като „стойка“ или „стълб“. Това се дължи на наименованията, възприети от Солон, владетелят на Древна Гърция, като гаранция за съпътстващо имущество.

Всяко лице, което тегли заем, обезпечен със земя или къща, ставаше длъжник и за да се предотврати преипотекирането на парцела на други кредитори, върху него се монтираше стълб или голям камък с пълен списък на заемите, т.к. както и плащанията по тях. Този стълб означаваше, че тази територия е под тежестта на кредитора до изтичане на определено време и изплащане на пълния размер на заема с лихвите. При неплащане вещта ставала собственост на кредитора и той можел да се разпорежда с нея по свое усмотрение.

Постепенно стълбът е заменен от таблици върху огради или врати, а по-късно и от информация на хартиен носител за недвижими имоти, съхранявана в местен архив.

В Русия ипотеките се появяват едва през 18 век и то само за хора от висшата класа. По-късно на селяните започнаха да се предоставят обезпечени заеми, които им позволиха да попълнят реколтата си или да закупят всякакви средства за отглеждане на култури. За благородниците ипотеките стават начин за придобиване на допълнителни къщи, земя и други недвижими имоти.

Обикновено за благородниците лихвеният процент по ипотеката беше по-благоприятен, тъй като за тази класа беше много по-лесно да изплати заема, отколкото за селяните. Преведено на съвременен език, селяните се смятаха за „проблемни“ клиенти на банковите институции, тъй като при прехвърлянето на средства служителите никога не бяха напълно сигурни в пълното им възвръщане.

Ипотеката отдавна е утвърдена във финансовите среди на много страни поради произхода на думата няколко века преди началото на новата ера. Постепенно той претърпя някои промени - методите на регистрацията му, както и определянето на тежестта на обезпечението, което позволи на хората да закупят имот със средства, получени от банката.

Моля, оценете публикацията и я харесайте!

За всякакви ипотечни въпроси можете да получите отговор по време на безплатна консултация на нашия уебсайт. Записване в специална форма.

Очакваме вашите въпроси.

Смятате ли, че ипотеката е само пари за закупуване на апартамент? Това далеч не е вярно. Концепцията за ипотека е много по-широка, отколкото си мислите. Sravni.ru знае как да спести от този заем.

Ипотеката е пари, които заемате от банка срещу недвижим имот. По принцип ипотечният кредит се издава за закупуване на апартамент или къща. Възможно е обаче да получите заем за други нужди - за плащане на всякакви стоки и услуги.

Заден план

Понятието „ипотека“ произхожда от древна Гърция (вероятно през 6 век пр. н. е.). Този термин се използва за описание на публикация с информация за залог на парцел, стоящ върху земята на длъжника. Буквално „ипотека“ се превежда на руски като „стойка“. Също така залогът на недвижими имоти за обезпечаване на задължения е бил използван в Древен Египет. Днес ипотеката се счита за заем, издаден от банка, обезпечен с недвижим имот (апартамент, къща, земя, гараж и др.).

Характеристики на ипотеката

Всеки има собствена ипотека

Държавата, заедно с банките, подкрепя определени категории граждани, за да могат да си позволят да закупят собствено жилище. Разработена е програма за кредитиране за млади семейства и военни; започват да се развиват „обратни ипотеки“ за пенсионери; по-рядко лица, които нямат руско гражданство, могат да получат заем.

Предимствата на такъв заем са очевидни:

Можете да се нанесете в нов апартамент веднага след получаване на кредит. По този начин, ако преди това сте наемали жилище и сте плащали пари на собственика на апартамента, сега ще плащате съразмерни суми, но за да платите за собствения си апартамент.

Таксата за обслужване на кредита най-вероятно ще бъде по-ниска или съпоставима с увеличението на цените на недвижимите имоти, така че всъщност няма какво да губите.

Плащате по-малко данъци. Всички платени от вас лихви по заема и част от цената на апартамента в размер до 1 000 000 рубли. са освободени от данък (изключват се от данъчната основа при плащане на данък върху доходите на физическите лица).

Трябва обаче реално да прецените възможностите и разходите си за обслужване и изплащане на кредита.

Когато получавате заем, имайте предвид:

Върху какво се начислява лихвата: върху остатъка от дълга или върху целия размер на дълга. В първия случай се начислява лихва само върху тази част от дълга, която все още не сте погасили. Тези. всичко е съвсем справедливо: има дълг - има такса за използването на този дълг. Във втория случай се начислява лихва върху цялата сума на кредита, независимо каква част от кредита вече сте изплатили.

Какви допълнителни разходи, освен таксата за кредита, все още възникват. Например комисионни при превод на пари, такси за обработка на кредити и др. Те могат да се окажат значителни.

Не забравяйте да добавите към разходите си застрахователна такса, която е приблизително 1,5% от оставащата сума на дълга.

Възможно ли е предсрочно погасяване на заема? Ако спестите малко пари, можете да намалите срока на кредита и да спестите лихви, като върнете част от дълга по-рано от изискваното от вашето споразумение. Задължително трябва да се види дали такава възможност е предвидена в договора и дали има въведени неустойки за това.

Ипотечните кредити се издават от банките и условията за кредитиране на всеки са различни. Ипотечният кредит, както всеки друг, се характеризира преди всичко със срока на кредита и лихвения процент. Освен това при ипотека сумата на кредита е определен процент от стойността на закупеното жилище. Останалата част от разходите е така наречената първоначална вноска и трябва да бъде на разположение на кредитополучателя, за да получи ипотечен кредит (повече подробности: Шевчук Д.А. Корпоративни финанси. - М .: GrossMedia: РОСБУХ, 2008).

Валута на заемамогат да бъдат както национални, така и чуждестранни. Всеки кредитополучател сам решава на кой да даде предпочитание. Всичко зависи от това за колко време теглите кредита. В краткосрочен план (до 5 години) е по-изгодно да се вземат заеми в чуждестранна валута и е препоръчително да се направи заем в щатски долари, тъй като наскоро обменният курс на тази валута спрямо рублата има тенденция да намалява . Трябва обаче да се има предвид, че в дългосрочен план е много трудно да се предвиди ситуацията на валутния пазар, така че има смисъл да теглите „дълги“ заеми, като ипотечни, във валутата, в която получавате вашата заплата.

С увеличаването на броя на играчите на ипотечния пазар конкуренцията ще се засили още повече, но гамата от лихвени проценти, предлагани от банките в такива условия, най-вероятно ще остане същата. С увеличаване на инвестициите в пазара на ипотечно кредитиране, банките ще се стремят да предлагат по-дълги кредити (в момента средният срок е 10 години, максималният е до 30 години). В допълнение, с голяма степен на вероятност е възможно да се предвиди промяна в изискванията за авансово плащане: намаляване на текущите 30% от цената на закупения имот до 15-10%. Стартирането на механизмите, предвидени от Федералния закон „За ипотечните ценни книжа“ и приемането на съпътстващи законови и регулаторни актове ще допринесе за значително разширяване на обема на издадените заеми (Шевчук Д.А. Банкови операции. - М.: GrossMedia: РОСБУХ , 2007).

Получаването на ипотечен кредит включва попълване на значителен обем документи. На етапа на разглеждане от банката на заявлението за кредит, кредитополучателят трябва да предостави на банката първичен пакет документи за ипотеката, повечето от които имат стандартен формуляр.

Стандартен пакет документи за ипотека:

Молба за ипотечен кредит и банков въпросник. Някои банки предлагат попълване на предварителна заявка за кредит на своите уебсайтове, което би трябвало да ускори процедурата по получаване на ипотечен кредит.

Копие от паспорта или заместващ го документ (за военнослужещи).

Копие от удостоверение за държавно пенсионно осигуряване.

Копие от удостоверението за регистрация в данъчния орган на физическо лице по местоживеене на територията на Руската федерация (за присвояването на TIN).

Копие от военна книжка за мъже на военна възраст.

Копия от документи за образование (сертификати, дипломи и др.).

Копие от удостоверение за брак/развод и брачен договор (ако има такъв).

Копие от акта за раждане на детето.

Копие от трудовата книжка, заверено от работодателя.

Документи, потвърждаващи доходите.

Понякога банката се нуждае от допълнителна информация, за да вземе решение за издаване на заем. В този случай може да са необходими следните документи.

Допълнителни документи за ипотека:

Удостоверение за регистрация (формуляр 9) по мястото на постоянна регистрация.

Копия от паспорти на всички лица, живеещи заедно с кредитополучателя, както и преки роднини, които не живеят с кредитополучателя (съпруг, родители, деца).

Копие от пенсионно удостоверение и удостоверение за размера на пенсията за неработещи роднини.

Копие от акта за смърт на родители, деца, съпрузи.

Документи, потвърждаващи собствеността върху скъп имот (дача, кола, земя и др.). Ако притежавате апартамент (къща), се предоставят и характеристики на жилищните помещения (формуляр 7). При притежавани ценни книжа се предоставят извлечения от регистрите на собствениците на ценни книжа.

Документи, потвърждаващи наличието на сметки в банки (картови, депозитни, текущи, безсрочни и др.), С извлечения за период от шест месеца.

Документи, потвърждаващи кредитната история на кредитополучателя: копия на документи, потвърждаващи навременното плащане на наем, комунални услуги, телефонни услуги и др. през последните шест месеца, една година; договори за заем (ако има такива) и документи, потвърждаващи изпълнението на задълженията по тези договори.

Удостоверение от клиника за лечение на наркомании.

Удостоверение от психоневрологична клиника.

За предоставените копия, оригиналите трябва да бъдат представени в момента на подаване на документите. Ако кредитополучателят има съкредитополучатели или поръчители, те също трябва да представят изброените документи в банката (www.denisshevchuk.narod.ru).

Решението на банката да отпусне кредит може да отнеме от няколко дни до няколко седмици, в зависимост от банката. Ако решението на банковата кредитна комисия е положително, можете да продължите с избора на жилище.

На този етап кредитополучателят трябва да оцени имота и да предостави следните документи на ипотечната банка:

Документи за собственост на избраното жилище;

Жилищен паспорт с неговия план;

Удостоверение за оценка на апартамента;

Удостоверение за регистрация (формуляр 9) и характеристики на жилищните помещения (формуляр 7);

Удостоверение за липса на дълг по сметки за жилища и комунални услуги;

Извлечение от Единния държавен регистър на правата (за предмета на правото на жилище, документи за собственост, липса на тежести върху апартамента);

Разрешение от органите по настойничество и попечителство за отчуждаване на апартамента (ако има непълнолетни собственици на апартамента или апартаментът е обременен с права на непълнолетни).

Банката проверява „юридическата чистота“ на жилището, представено от кредитополучателя, и доколко то отговаря на изискванията за ипотечно жилище. Подобна проверка се извършва от застрахователната компания, тъй като застраховката на дома и някои други рискове са необходимо условие за получаване на ипотечен кредит (повече подробности в книгата Д. А. Шевчук, Ипотека: просто за комплекса. - М .: GrossMedia: РОСБУХ , 2008).

По закон кредитополучателят е длъжен да застрахова само обезпечението срещу повреда и пълно унищожаване. Но кредитиращите банки, като правило, изискват от кредитополучателя допълнително да застрахова живота и работоспособността си и риска от загуба на собственост върху жилище (заглавие). Застрахователният период е равен на срока на ипотечния кредит.

При застраховка на самото жилище банката настоява за застраховка за размера на кредита, увеличен с 10%, но много кредитополучатели застраховат закупеното жилище на пълната му стойност. При тази опция, при настъпване на застрахователно събитие, застрахователната компания ще изплати ипотечния кредит от банката на кредитополучателя и ще му даде останалата сума по застрахователния договор.

Що се отнася до загубата на собственост върху жилище, някои банки изискват застраховане на този риск за целия период на кредита, а някои само за 3 години (давността за невалидни сделки). Ако жилище е закупено в нова сграда, тогава не е необходимо да се застрахова собствеността.

Тарифите за застраховка на риска се определят индивидуално за всеки кредитополучател. Застраховката на жилището е 0,3-0,5% от застрахователната сума и зависи от вида на подовата настилка на къщата, общото техническо състояние на жилището, наличието на довършителни работи и др. Ставката за застраховка живот и инвалидност на ипотечния кредитополучател варира между 0,3-1,5%. То се влияе от възрастта на кредитополучателя, здравословното му състояние и естеството на професионалната му дейност. Понякога банките изискват животът на съкредитополучателя да бъде застрахован, ако неговият доход е бил взет предвид при определяне на размера на кредита. При застраховането на собствеността е важна „юридическата чистота” на жилището. Тарифата за този риск е 0,2-0,7%.

Средно при ипотека общите застрахователни разходи на кредитополучателя са 1-1,5% от салдото по кредита на година, включително лихвата.

Плащанията по ипотечна застраховка се извършват веднъж годишно. Когато срокът за плащане наближи, банката информира застрахователната компания за остатъка от дълга на кредитополучателя и въз основа на тази сума се изчислява застрахователната премия. По този начин размерът на застрахователните плащания намалява всяка година заедно с дълга по кредита. Срокът на плащане на застраховката за самото жилище зависи от това какъв вид жилище се закупува - готово или в процес на строителство. В първия случай кредитополучателят плаща застраховка за недвижим имот и собственост от момента на получаване на кредита, а във втория - след регистрация на имота.

Когато сключвате договор за ипотечна застраховка, трябва внимателно да проучите списъка със застрахователни събития, за които загубите ще бъдат компенсирани. При застраховане живот и инвалидност застрахователните събития обикновено са смърт на застрахования и частична или пълна загуба на трудоспособност (определяне на I или II група инвалидност) през периода на действие на застрахователния договор. При застраховане на жилище застрахователното събитие е загуба или повреда на недвижимо имущество в резултат на пожар, наводнение, природно бедствие, незаконни действия на трети лица (вандализъм, палеж, експлозия на експлозиви), конструктивни дефекти на сградата , за които застрахованият не е знаел към момента на сключване на договора. Застрахователно събитие за застраховка на собственост върху жилище може да бъде влязло в сила съдебно решение, в резултат на което кредитополучателят е загубил правото на собственост върху предмета на ипотеката.

След като банката провери избрания от кредитополучателя апартамент или къща, както и тяхната оценка и застраховка, настъпва дългоочакваният момент на сключване на договор за ипотечен кредит. Тъй като кандидатстването за ипотечен кредит е многоетапна процедура, ипотечен брокер може да ви помогне в този труден път.

Начинът на погасяване на ипотечния кредит включва честотата на плащанията, времето и размера на плащанията, както и формата на плащанията - в брой, безкасово.

При ипотека плащанията обикновено се извършват ежемесечно, като периодът на плащане често се определя от заемодателя, като например 15-то до 20-то число на месеца. Кредитополучателите, които нарушават установените срокове за плащане, могат да бъдат обект на санкции съгласно условията на договора за заем.

Размерът на плащанията се определя от графика на плащанията, който обикновено се издава на кредитополучателя веднага след подписване на договора за заем. Кредиторите могат да изискват точно съвпадение (до копейки) на преведената сума и тази, посочена в графика за плащане. Както подплащането, така и надплащането може да се разглежда от заемодателя като неизпълнение от страна на кредитополучателя на задълженията по договора за ипотечен кредит, което е изпълнено с неустойки или дори изискване за предсрочно погасяване на заема.

Повечето програми за ипотечно кредитиране предвиждат възможност за предсрочно погасяване на кредита с минимален мораториум за предсрочно погасяване от около 6 месеца. За да извърши предсрочно погасяване на кредита, кредитополучателят трябва да подаде заявление до кредитора в определена форма. Можете да изплатите целия ипотечен кредит или част от него предсрочно. В случай на частично предсрочно погасяване на кредита, кредитополучателят има право или да намали размера на месечните плащания за оставащия период на кредита, или да остави размера на плащанията същия и да съкрати самия период на кредита. При пълно предсрочно погасяване, кредитополучателят трябва да поиска от банката кредитор точния размер на кредита и лихвите по него към очакваната дата на пълното погасяване.

На първо място, получаването на заем означава необходимостта от ежемесечни (в строго определен ден) плащания за изплащане на главницата и лихвата по заема. В повечето случаи можете да депозирате пари в брой по сметка в клон на банката кредитор или чрез банков превод от друга банка (например, като инструктирате счетоводния отдел на вашия работодател да превежда определена сума месечно на посочените данни). Основното е, че до деня на следващото плащане имате необходимата сума в разплащателната си сметка. Ако например трябва да напуснете за дълго време, трябва да депозирате в сметката си сума, достатъчна да покрие няколко месечни плащания.

В случай на забавяне се начислява глоба (в различни банки 0,2-0,5% за всеки ден забавяне на плащането). Въпреки това, ако е незначително, обяснено с много основателни причини и кредитополучателят преди това е имал „отлична платежна дисциплина“, банката може да мине без санкции.

Първо, определете за какъв заем можете да се класирате и колко ще струва апартаментът в крайна сметка. Кредитните калкулатори, които се предлагат на уебсайтовете на много банки, ще ви помогнат да направите това. Имайте предвид, че месечното плащане в повечето случаи не може да бъде повече от 40% от дохода, а максималният размер на заема е ограничен, като правило, 70-80% от цената на закупения апартамент. Кредитните брокери, специални агенции, предназначени да натрупват информация за пакети от ипотечни услуги, да съветват кредитополучателя и да му помагат при събирането на документи и получаването на заем, също могат да помогнат при избора на ипотечна програма.

Разберете от вашия работодател дали той е съгласен да потвърди доходите ви и под каква форма ще бъде направено това (сертификат във формуляр 2-NDFL, писмо в свободна форма, подписано от мениджъра, или личен разговор между шефа и кредитния инспектор) . Ако вашата компания не е склонна да предоставя информация за действителната заплата на своите служители, струва си да потърсите „лоялна“ банка, която ще се съгласи да предостави друго доказателство за доход.

Не си струва да се съгласявате на заем с повече от 15% годишно в рубли и 12% годишно в чуждестранна валута. Все пак имайте предвид, че една банка може да рекламира нисък лихвен процент, но да начислява доста значителни „компенсиращи“ такси, като годишна такса за поддръжка на сметка или завишени ставки от близка застрахователна компания.

Все пак ще бъдете изложени – кредитните инспектори знаят добре колко струват услугите за гледане на деца, поддръжка на автомобили и пр. И ако все пак успеете да излъжете банкерите и да получите голяма сума на кредита, можете да си създадете проблеми: месечни плащания към банката може да е непосилна за семейния бюджет.

Идеалният вариант е да се консултирате с адвокат относно „тънките“ аспекти на сключвания договор. Елементите, които изискват специално внимание, са възможността за преразглеждане на условията по кредита, прекъсвания в плащанията, отговорност на кредитополучателя при забава и др.

Възможно е получаването на кредит да изисква допълнителни инвестиции освен банковите такси. Доста значителна сума обикновено са разходите за търсене на апартамент - услуги на брокер, събиране на документи и т.н. Разберете какви точно документи трябва да бъдат представени на банката, за да сключите споразумение. Не забравяйте, че техният списък може да се разшири значително по време на процеса на транзакция. Имайте предвид, че някои банки налагат услугите на „своите” нотариуси на завишени цени.

„Първичната” ставка преди регистрация на собствеността върху жилищата в повечето банки е с 2-3 процентни пункта по-висока. Въпреки това, ако купувате нов апартамент, обикновено не е нужно да харчите пари за брокер и няма нужда да проверявате правната чистота на закупения имот. Освен това не всеки апартамент за „препродажба“ е подходящ за ипотека - къщата не трябва да се събаря, в противен случай банката няма да се съгласи да отпусне заем за такъв апартамент.

Агентът по недвижими имоти трябва да бъде лоялен към ипотеките. В противен случай той безкрайно ще ви казва, че „чистата“ продажба на апартамента би била много по-бърза, ще се възмути, когато поискате допълнителни документи и поискате допълнително плащане. Освен това брокерът трябва да гарантира правната чистота на апартамента. Появата на законните собственици на вашия дом две-три години след уреждането на кредита може да ви струва скъпо. В този случай застрахователят ще плати на банката вместо вас, но изразходваните пари не могат да бъдат върнати.

Преценете колко бързо можете, ако е необходимо, да намерите нова работа с ниво на доход, приемливо за изплащане на заема. И ако вашият съпруг действа като съкредитополучател, преди да кандидатствате за ипотечен кредит, помислете за подписване на предбрачен договор, за да избегнете значителен брой проблеми с пререгистрацията на дълга и разделянето на имущество в случай на развод.

Според повечето кредитополучатели, ако има възможност да се направи без ипотека и да се купи апартамент „направо“ (например чрез получаване на редовен заем), струва си да се възползвате от него. Като се вземат предвид лихвените плащания, цената на „ипотечен“ апартамент се увеличава с 60-90%. Освен това, докато заемът не бъде изплатен напълно, няма да можете свободно да се разпореждате с жилището си, всяка сделка с него трябва да бъде съгласувана с ипотечната банка.

Колкото и да е странно, агенциите, работещи с ипотеки, постоянно трябва да се справят с това погрешно схващане. Междувременно банките издават заеми, а агенциите предоставят посреднически услуги - помагат на потенциалните кредитополучатели да изберат подходяща ипотечна схема, да оценят правилно нуждите си, да съберат документи и т.н. Около 80% от кредитополучателите са хора, които обменят имота си за по-добър чрез ипотека. Това изисква преди всичко оценка на съществуващи недвижими имоти; второ, желанията на клиента. Освен това банките имат специални изисквания към апартамент, закупен чрез ипотека. Намирането на подходящ недвижим имот, като се вземат предвид условията на банката, също е работа на брокера.

При закупуване на апартамент чрез ипотека, закупеният имот се оставя като обезпечение - това е гаранция за банката. Целта на банката обаче не е да върне инвестираните пари, а да извлече печалба от тях (т.е. лихва по кредита). Следователно се налагат определени изисквания към нивото на доходите на кредитополучателя. Размерът на заема зависи пряко от размера на вашата заплата. По искане на банката размерът на месечните плащания по кредита трябва да бъде не повече от 35-40% от месечния доход (официален или неофициален). Въз основа на доходите на кредитополучателя се изчислява максималният размер на месечните плащания за него и от него ще зависи максималният размер на кредита, който банката е готова да предостави на клиента. В същото време ипотечната схема ви позволява да увеличите размера на доходите, като вземете предвид общия доход на съпрузите.

Тази грешка възниква, защото хората бъркат обезпечение и собственост. Наистина, апартамент, закупен чрез ипотека, е заложен в банката. Залогът обаче е само тежест. Кредитополучателят става собственик на закупения апартамент и то веднага. Кредитополучателят може да живее в апартамента, да регистрира всички членове на семейството и дори да отдава апартамента под наем (с разрешение на банката). Единствената тежест (вписана е в SBI) е, че докато купувачът не изплати кредита, няма да може да продаде или замени апартамента.

Това не е съвсем вярно. Апартамент може да стане предмет на залог само след вписване на собствеността върху него – при незавършен апартамент това е невъзможно. Когато работят с първичния пазар, банките използват две схеми. Когато работите по първата схема, клиентът сам избира фирмата предприемач и обекта, в който купува апартамент. Въпреки това, предвид високите рискове в областта на дяловото участие, банката изисква от кредитополучателя да заложи апартамент, който вече притежава като обезпечение. След приключване на строителството и възникване на правото на собственост върху новия апартамент, банката премахва ипотеката върху стария апартамент и взема новия като обезпечение. При работа по втората схема банката акредитира няколко строителни фирми, преминали финансов одит. В този случай броят на фирмите и обектите, които кредитополучателят може да избере, е ограничен, но не се изисква обезпечение под формата на съществуващ апартамент (повече подробности в книгата Д. А. Шевчук, Ипотека: просто за комплекса. - М.: GrossMedia: РОСБУХ, 2008).

За съжаление това не е вярно. Когато тегли ипотечен кредит, кредитополучателят трябва да е готов да направи значителни еднократни плащания. Например, само за разглеждане на заявление от кредитен комитет (без да гарантирате резултата) ще трябва да платите около $100. След като изберете обект, ще трябва да платите за неговата независима оценка (от банков оценител) - $100-150. За откриване на банкова сметка плащат от 0,75% до 1% от сумата на кредита. След покупката трябва да платите и застрахователни премии - 1,5-1,8% от сумата на кредита (повече подробности в книгата Шевчук Д.А. Кредити на физически лица. - М.: AST: Астрел, 2008).

Първоначалната вноска (т.е. сумата, която трябва да платите, за да закупите сами апартамент) варира от 20-30% от цената на апартамента в различни банки. Има два варианта да направите без авансово плащане. Първият е получаване на заем за потребителски цели (получената сума се инвестира в закупуване на апартамент). Вторият начин е достъпен при условие, че кредитополучателят вече има някакъв недвижим имот. В този случай сделката може да се извърши съгласно схемата за обмен на ипотека. Парите, получени от продажбата на съществуващ недвижим имот, ще бъдат използвани като първоначална вноска.

Ако банката е упълномощила кредитополучателя за заем от, да речем, $30 000, кредитополучателят очаква точно тази сума. Въпреки това, банката предвижда, че издаденият заем ще възлиза на не повече от 80% (или 70%, в зависимост от банката) от цената на апартамента. Тоест, ако кредитополучателят намери апартамент на стойност 35 000 долара, банката няма да му даде обещаните 30 000 долара, а само 28 000 долара (80% от цената на апартамента). Съществува и ситуация, когато избраният от клиента апартамент при независима оценка от банката е оценен под пазарната му стойност (изисквания на продавача). В този случай банката ще се съгласи да предостави кредит само в размер на 80% (70%) от оценената стойност. Тогава кредитополучателят трябва или сам да търси парите, необходими за покупката, или да потърси друг апартамент.

Това е често срещано погрешно схващане поради факта, че всяка ипотечна сделка трябва да бъде застрахована. При закупуване на апартамент чрез ипотека, банките изискват следните видове застраховки: застраховка на собствеността, собствеността, както и живота и инвалидността на кредитополучателя. Всички разходи по застраховката са за сметка на кредитополучателя. В този случай не са застраховани рисковете на кредитополучателя, а рисковете на банката и в случай на застрахователно събитие всички плащания ще бъдат извършени в полза на банката. При желание кредитополучателят може да застрахова и собствените си рискове, но за това ще трябва да плати отделно.

Това е грешно. Ако една банка фалира, активите й отиват при кредиторите. Но това по никакъв начин не засяга съдбата на кредитополучателя. Кредитополучателят просто сменя бенефициента, в чиято полза изплаща остатъка от сумата и лихвата. Независимо от смяната на кредитора, условията на договора за заем не могат да бъдат променяни в никакъв случай.

Това е грешно. Плащайки лихва по заем в продължение на няколко години, човек успява да изплати на банката част от заема. Освен това все още има внесени пари като първоначална вноска. Този дял в апартамента принадлежи на кредитополучателя. Ако кредитополучателят вече не може да плаща вноските по кредита, закупеният от него апартамент се заменя. За кредитополучателя се закупува жилище за сумата, която той е внесъл, а допълнителното плащане отива за погасяване на дълга към банката (Шевчук Д.А. Банкови операции. Принципи. Контрол. Доходност. Рискове. - М .: GrossMedia: РОСБУХ, 2007) .

1. Изискванията към обезпечението могат да се различават в зависимост от Условията на конкретен продукт, както и от решение на Кредитния комитет в съгласие с Ukrzaliznytsia.

2. Ликвидност на имущество, предоставено като обезпечение на задълженията на Кредитополучателя.

3. Предметът на залога (ипотеката) трябва да се намира на територията на съставния субект на Руската федерация, където работи поне едно от структурните подразделения на Банката, освен ако не е предвидено друго в условията на продукта.

4. Не се допуска залог на недвижимо имущество, върху което в съответствие със законодателството на Руската федерация не може да бъде възбранено.

5. Предметът на залога да не е регистриран за основен ремонт, разрушаване или реконструкция с презаселване. Този сертификат не е задължителен и се предоставя по преценка на кредитния инспектор или по искане на рефинансиращата компания. Основните критерии за Москва и Московска област могат да бъдат: ако къщата има 5 (Пет) или по-малко етажа, построена преди 1975 г. (Изясняването се прави според списъците на официалните уебсайтове - http://www.snos-domov.ru и т.н.).

6. Предметът на залога или сградата, в която се намира, не може да бъде специално защитен паметник на архитектурата и природата, обект на културното наследство с ограничения за използване в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

7. Елементът на обезпечението трябва да има физическо износване не повече от 50% (Петдесет процента).

8. Площта на Заложения предмет, посочена в техническите отчетни документи, трябва да съответства на площта, посочена в извлечението от Единния държавен регистър. За незавършени строителни проекти е разрешено увеличаване на площта според документите на ОТИ. В този случай след държавна регистрация трябва да се издаде Удостоверение за държавна регистрация на собственост върху новата площ.

9. Допуска се да има не повече от 5 (Пет) собственици (акционери), всеки от които не може да бъде Кредитополучател, но е длъжен да действа като Залогодател, освен ако не е предвидено друго в Условията.

10. Липсата на следните лица сред регистрираните на адреса на Предмет на залога: непълнолетни деца, военнослужещи и недееспособни лица, както и лица в затвора.

11. В зависимост от Условията може да е възможно да се заложат Индивидуални къщи за постоянно и сезонно пребиваване (летни, селски, градински къщи и други сгради, чието местоположение може да не позволява постоянна регистрация), включително такива с дървени подове (по отношение за които застрахователната компания е договорила застраховка срещу риска от загуба и щета).

12. Липса на съществуващи тежести върху Заложения предмет. В някои случаи с решение на Кредитния комитет се допуска последващ залог, като се вземе предвид размерът на текущата тежест. Последващи залози са разрешени, ако не са забранени от предходни договори за залог и има писмено разрешение от първоначалните заложни кредитори. Едновременно с това Залогодателят предоставя на Банката Съгласието на първия заложен кредитор за последващия залог (Приложение № 5), нотариално заверено потвърждение на пълномощията (пълномощно) на подписалите лица от страна на първия Залогодател.

13. В случай на последващ залог, разликата между пазарната стойност, умножена по LTV и остатъка от дълга по кредита (в случай на кредит и неподновяем лимит) или общия револвиращ лимит в друга банка - Залогодател – предоставя се.

Например: Пазарната стойност на обезпечението е $1 000 000. Неизплатеното салдо по револвиращата кредитна линия е $150 000, а общият наличен лимит по линията е $300 000. Колко можем да издадем нов кредит срещу предишното обезпечение с 30% отстъпка? Изчисление: 1000000*0,7-300000=400000 щатски долара.

14. Залогът на нежилищни помещения и самостоятелни сгради (включително жилищни) е възможен само при едновременно залагане на права на собственост или аренда на парцела, върху който се намира. Липсата на формализирани поземлени отношения се потвърждава от документи (например писмо от Министерството на земните ресурси).

15. Предметът на залога да не е част от имуществения комплекс на предприятието.

16. Изисквания за нежилищни помещения:

Нежилищните помещения трябва да се намират в община с население най-малко 50 (петдесет) хиляди хора(информация според медии или официални уебсайтове).

Многофамилна жилищна сграда (с изключение на мазета);

Търговски комплекс;

Административна и офис сграда;

Отделна сграда или структура.

Сградата, в която се намира Нежилищното помещение, или сграда, която сама по себе си е нежилищно помещение, трябва да отговаря на следните условия и изисквания:

Не бъдете в спешен случай Ом състояние;

Имат физическо износване не повече от 50% (петдесет процента);

Имат стоманобетонна, каменна или тухлена основа;

Имат стени от каменни материали, вкл. големи блокове и панели;

Предмет на обезпечение не може да бъде:

Нежилищните помещения са дървени, рамкови и панелни, контейнерни, метални, дърво-метални, рамкови, надуваеми, от филмови материали и други подобни, сглобяеми и подвижни сгради, павилиони и сергии, складове за зеленчуци и плодове, както и като нежилищни помещения, находящи се в горепосочените сгради.

Нежилищните помещения трябва да отговарят на следните изисквания:

Трябва да бъдат свързани към централизирани и/или автономни системи за захранване и водоснабдяване,

Трябва да има врати, прозорци, покрив (таван) в добро състояние.

В някои случаи с решение на Кредитния комитет се допуска обезпечение на нежилищни обекти в строеж. В този случай, по решение на КС, лихвеният процент до въвеждане на обекта в експлоатация може да бъде по-висок от посочените в условията на кредита.

17. При залагане на правото на наем на поземлен имот срокът му трябва да бъде не по-малък от очаквания период на заема, увеличен с 1 (Един) ден, освен ако не е предвидено друго в Условията.

Съгласието на собственика на поземления имот да заложи правата за наем се предоставя, ако:

а) договорът за наем на поземлен имот е сключен за срок от 5 (пет) години или за по-кратък срок и поземленият имот, чието арендно право е заложено, е държавна или общинска собственост (ако договорът за наем е сключен след 30 октомври 2001 г.);

б) поземленият парцел, чието право на наем е заложено, не е държавна или общинска собственост, а договорът за наем на поземления имот предвижда необходимостта от получаване на съгласието на собственика на поземления имот);

В този случай е необходимо да се предостави Доклад за оценка на стойността на правото на наем, вписан договор за прехвърляне на земя под наем и кадастрален план.

18. Площта на единичен парцел земя, прехвърлен като обезпечение (ипотека), не трябва да надвишава 1 (Един) хектар, освен ако не е предвидено друго в Условията.

19. Възможността за приемане на всеки конкретен Предмет на залог за обезпечаване на задълженията на Кредитополучателите към Банката се определя от съответното упълномощено структурно звено на Банката - Поемател или Кредитен комитет, въз основа на заключението на Оценителската компания (за реални имущество) и/или заключението на Управителния комитет в съответствие с Правила за оценка и мониторинг на инвентарните активи, приети като обезпечение. В изключителни случаи е възможна промяна на LTV по решение на Кредитния комитет.

Възрастта за срока на кредита е 21 – 65 години.

? (Възрастта към момента на кандидатстване за кредит е от 21 до 55 години)

Общ трудов стаж – минимум 12 месеца, в т.ч. на последното място на работа - най-малко 4 месеца.

Официално регистрирана работа. Банката е готова да разгледа различни форми на потвърждаване на доходите.

Редовност на доходите. Получаване на доходи на територията на Руската федерация.

Ако кредитополучателят е нает, той може да потвърди доходите си или с удостоверение 2-NDFL, или с допълнителен сертификат в свободна форма, подписан от работодателя.

За целеви банкови кредити (закупуване на апартамент, къща) кредитополучателят трябва да разполага със средства за плащане на минимална първоначална вноска, както и за заплащане на свързаните с сделката разходи.

Не е задължителнопостоянна регистрация (регистрация) в Руската федерация и руско гражданство. Липсата на това изискване е едно от предимствата на кредитирането от Банката.

Участие на поръчители и съкредитополучатели в сделката

При определяне на размера на кредита Банката взема предвид само доходите на официалните съпрузи;

Кредитополучател по програмите на Банката винаги е съпругът с по-висок доход;

Съпругът на кредитополучателя е длъжен да бъде съкредитополучател по договора за кредит, ако доходите му надвишават 25% от общия доход на семейството;

В ипотечна сделка може да участва само един съпруг, при сключване на Брачен договор между съпрузите, отговарящ на изискванията на Банката;

Предоставянето на поръчители от страна на кредитополучателя не е задължително условие.

Доходите на поръчителите не се вземат предвид;

Не се изисква застраховка поръчител;

Поръчителят предоставя и декларация за съгласие за прехвърляне на данни към Бюрото за кредитна история (BKI) и попълва формуляр за кандидатстване за кредит;

Отчитане на приходите и разходите на Кредитополучателя

Доходи, приети за разглеждане:

работна заплата;

Доходи за извънреден труд;

Премиални плащания (бонуси);

Доходи от сезонна работа;

Доходи от непълно работно време;

Доходи от отдаване под наем на собствени недвижими имоти;

Месечни осигурителни вноски;

Пенсионни плащания;

Доходи от бизнеса;

Допълнителни приходи от преподаване, уроци и други подобни дейности;

Приходи от използване на регистрирани авторски права.

Приети за разглеждане разходи:

Плащания по други ипотеки;

Плащания по други задължения;

издръжка;

Под наем;

Комунални плащания;

Предходни и настоящи договори за кредит;

Други месечни задължителни разходи на клиента.

Характеристики на счетоводството на приходите (Hiring2):

Ако удостоверението за доход от работодателя е по-високо от пазара на труда, тогава доходът се одобрява в рамките на данните за пазара на труда;

Ако удостоверение за доход от работодателя не е по-висок от максималния за пазара на труда + 20%, подходящо образование и квалификация, трудов стаж в областта (от 3 години), фирмата съществува от > 1 година, тогава декларираният доходът е одобрен;

Основания за отказ за предоставяне на заем

Отрицателна информация за кредитополучателя;

Несъответствие с изискванията на Банката;

Отрицателна кредитна история;

Отрицателен доклад от службата за сигурност;

Укриване на данни за кредитните задължения на кредитополучателя;

Измама.

Само физически лица - резиденти на Руската федерация и нерезиденти на Руската федерация (предмет на документално потвърждение за законността на престоя на територията на Руската федерация, в зоната на присъствие на Банката) могат да бъдат Кредитополучател и Залогодател , освен ако не е предвидено друго в условията на продукта.

Възрастта към момента на подписване на Договора за кредит и Договора за залог е минимум 18 години. Крайният срок за плащане на кредита трябва да изтече преди Кредитополучателят и Ипотекодателят да навършат 65 години, но може да варира в зависимост от Условията на продукта.

Лице от мъжки пол под 27-годишна възраст, при липса на документи, потвърждаващи отсрочка от военна служба до 27-годишна възраст или преминаване в запаса, може да участва в Договора за заем със задължителното участие на допълнителен Съкредитополучател, който отговаря на изисквания за оценка на платежоспособността и не подлежи на наборна военна служба.

Липса на негативна информация относно изпълнението на финансови задължения от Кредитополучателя, включително по получени заеми и заеми.

Липса на информация за съществуващи съдебни производства, арести, разделяне или отчуждаване на имущество, престъпни сделки и друга негативна информация по отношение на Кредитополучателя/Залогодателя.

Липса на негативна информация (укриване на данъци, участие в транзакции с престъпен или съмнителен характер, нестабилно финансово състояние) относно организацията, в която работи Кредитополучателят.

Няма друга негативна информация.

Тип: O – задължително се подава; N – предоставя се при наличност; D – допълнителни документи; T – по искане на Банката; Данъчен кодекс – може да се предостави за транзакция при спазване на изискванията на Банката

1. Доклад за оценка.

2. Копия на всички страници от паспортите на собствениците.

3. Копия на документи за собственост и документи на основанието на закона.

4. Копие от извлечение от Единния държавен регистър (валидно 30 дни). Трябва да е валиден към датата на подписване на договора.

5. Копие от експликацията и етажния план на жилищното помещение или копие от техническия паспорт.

6. Удостоверение за липса на задължения за битови сметки или копие от финансовата и лична сметка.

7. Удостоверение за липса на задължение за плащане на данък върху имуществото.

8. Копие от извлечение от домашен регистър.

Отличителна черта ипотечен заем- това е залог: има залог - има ипотека, без депозит - не ипотеки

Срок ипотека:

Терминът „Ипотечен заем“ означава заем, издаден срещу обезпечение.
Основна разлика ипотечен заемот неипотечни - ипотека: тоест наличието на обезпечение. Освен това, ипотекаможе да бъде издаден както за обезпечение на имуществото, собственост на кредитополучателя, така и за обезпечение на придобитото имущество (когато ипотекасе издава едновременно с придобиването на собственост).

За да разберете по-добре разликата между ипотечен заема не ипотека, ще дам пример:
Обезпечена със съществуващ апартамент, банката отпуска заем, „потребителски заем“, който кредитополучателят може да използва за всичко.
Това ипотекаили не ипотека?
Има депозит - значи има ипотека, а кредитът е ипотечен.

Друг пример:
Банката издаде заем за закупуване на недвижим имот.
Но той не поиска този имот като обезпечение. Без депозит - не ипотеки. И кредитът не е ипотека.

Искам още веднъж да подчертая, че ипотекасе различава от неипотечния по наличието на обезпечение.

Ипотека: малко история

Терминът " ипотека“ – от гръцки произход.
Дори в Древна Гърция е било възможно да се получат заеми, обезпечени например със земя. Кредитополучателят е получил пари от заемодателя ( ипотека), и за да избегне изкушението да получи пари, обезпечени със същия парцел от други кредитори, той е бил длъжен да постави специален знак (стълб или камък) върху парцела, обременен с ипотеката. Тази табела съобщаваше, че този парцел е в обезпечение, че под негово обезпечение ипотекавече е получено.

Каква е разликата между „ипотека“ и „залог“

Както вече беше посочено, ипотека- това е залог. Но не всеки залог - ипотека. Факт е, че ипотека- Това е залог, който има публичен характер. При ипотеканедвижими имоти, органите, регистриращи сделките, правят съответните вписвания, че имотът е обременен със залог. Всяко заинтересовано лице може да поиска извлечение от Държавния регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях. В това извлечение, ако имотът е ипотекиран, ще бъде посочено, че има тежест: залог.

Решаването на жилищните проблеми на значителна част от руското население се осъществява чрез ипотеки. За да разберете по-добре как работи ипотеката, на кого се дава и какви са плюсовете и минусите, е важно да разберете основните понятия, преди да подадете молба за кредит, да се консултирате с банката и да направите предварителни изчисления за бъдещи задължения.

Ипотеката е вид заем, издаден на кредитополучател за закупуване на недвижим имот, който ще действа като обезпечение по сключен договор. Като обезпечение могат да действат както жилищни (апартаменти, къщи, апартаменти, градски къщи и др.), така и нежилищни обекти (складове, търговски помещения, офиси, промишлени и други помещения).

Най-популярната област на ипотечното кредитиране в Руската федерация е издаването на заеми за закупуване на жилищна площ. Именно за покупка на апартамент или къща много хора теглят банков кредит.

Обезпечението е застраховка или гаранция за кредитна институция за изплащане на дълг. Ако кредитополучателят наруши условията на споразумението, банката има право чрез съда да възбрани ипотекирания имот, за да изплати ипотечния дълг.

Основните свойства на ипотеката са:

• дълъг период на изплащане (до 25-30 години);
• целевият характер на изразходване на отпуснатите средства;
• по-ниски лихви в сравнение с други кредитни продукти;
• задължителен залог на закупени или притежавани недвижими имоти.

важно! Поради високите цени на жилищата в Руската федерация, размерът на месечната вноска може да представлява значителна част от семейния бюджет. Ето защо, преди да кандидатствате за такъв заем, трябва внимателно да оцените платежоспособността си и възможностите за предсрочно погасяване на дълга.

Как работи ипотеката

Същността на стандартната ипотека е доста проста:

• потенциален кредитополучател намира апартамент за закупуване на пазара;
• сключва договор за покупко-продажба с продавача;
• подава заявление до банката заедно с набор от необходими документи;
• при одобрение подписва договора за кредит и договора за ипотека;
• внася капаро;
• сделката е регистрирана в регистрационната камара или MFC;
• жилище е обременено от банката;
• банката превежда остатъка от средствата по сметката на продавача на недвижимия имот;
• Следва месечната вноска по ипотеката;
• След погасяване на целия дълг, тежестта върху обезпечения имот се премахва.

Самото жилище остава за ползване от клиента, но след подписване на документите правата му ще бъдат значително ограничени. Не можете да продавате, дарявате или заменяте апартамент без съгласието на кредитора.

За да получи сериозен кредит, потенциалният кредитополучател трябва да отговаря на цял списък от изисквания. Ключовите са свързани с достатъчна кредитоспособност, спазване на възрастовите граници, стабилност на работата и липса на повредена кредитна история.

След сключване на договора, клиентът ще започне постепенно да погасява дълга в съответствие с подписания график за плащане. До пълното разплащане с кредитора, заедно с натрупаните лихви, жилището остава заложено.

Какви видове ипотеки има?

Различават се следните:

1. Стандартни програми за кредитиране:

• за първични недвижими имоти (апартаменти в нови сгради);
• за жилища на вторичния пазар;
• обезпечени със съществуващи недвижими имоти;
• за парцели и собствени къщи.

1. Социални програми:

• ипотека + майчински капитал;
• регионални социални проекти за закупуване на жилища от социално уязвими слоеве от населението (със субсидии);
• програма „Младо семейство”;
• военна ипотека;
• ипотека за закупуване на дървени къщи (дървена ипотека);
• семейна ипотека при 6% годишно.

1. Нестандартни програми:

• по два документа (без доказване на доход);
• за ремонт и довършителни работи в закупения апартамент;
• до паркомясто или гараж;
• за граждани на чужди държави;
• за кредитополучатели с лоша кредитна история (със значителна първоначална вноска и повишена лихва);
• за пенсионери;
• за предприемачи и собственици на имоти за закупуване на търговски недвижими имоти.

В зависимост от ситуацията на конкретен кредитополучател и целите на кредитирането, той ще може да избере най-подходящия вариант за ипотечен кредит.

Заслужава ли си да тегля ипотека?

Тъй като всеки ипотечен кредит е свързан с повишени рискове, издава се за дълъг период от време и предполага задължителен залог на закупената жилищна площ, преди да започнете документацията, се препоръчва внимателно да претеглите всички плюсове и минуси по отношение на възможността за получаване на заемни средства .

Нека разгледаме точка по точка дали си струва да теглим ипотека.

Плюсове и минуси на ипотека

Сред очевидните предимства на ипотечното кредитиране са:

1. Възможност за закупуване на жилище без забавяне (без нужда от спестяване с години).
2. Дълъг период на изплащане, който ви позволява да обслужвате дълга практически без да навредите на настоящия си стандарт на живот.
3. Правната чистота на сделката и самия недвижим имот, тъй като се проверява внимателно от банката.
4. Икономически ползи под формата на жилищна инвестиция (инвестицията в недвижим имот е с доказана ефективност в практиката).
5. Възможност за използване на мерки за държавна подкрепа и участие в програми за преференциално кредитиране (капитал за майчинство, военни, социална ипотека и др.).
6. Възможност за ползване на данъчно облекчение при закупуване на жилище.

1. Значително ограничение на правата (продажба, замяна, дарение и други сделки се извършват само със съгласието на заложния кредитор).
2. Значителен риск от загуба на жилище, ако е невъзможно да се обслужва дългът.
3. Голямо надплащане, чийто размер може да надвишава първоначалната сума на заема няколко пъти (колкото по-дълъг е срокът на заема, толкова по-голяма е крайната му цена).
4. Наличието на свързани допълнителни разходи, които увеличават вече значително надплащане (застраховка, оценка на недвижими имоти, регистрация, консултантски разходи и др.).
5. Наличието на сериозни изисквания към потенциалния кредитополучател и закупения имот (банката не е готова да кредитира всеки клиент за закупуване на недвижим имот, който отговаря на всички изисквания).
6. Задължителна първоначална вноска (минималната й стойност вече е 10% от цената на имота).

Освен това е важно да се разбере, че изплащането на дълг за дълъг период от време винаги е голям психологически натиск и тежест за семейния бюджет.

Подводни скали

Кандидатстването за всеки ипотечен кредит е придружено от присъствието, за което клиентът може просто да не знае. Ето защо, дори на етапа на избор на банка и конкретен продукт, е важно внимателно да проучите предложените условия и да направите предварителни изчисления.

Клопките, присъщи на ипотеките, включват:

• задължително прехвърляне на закупената жилищна площ като обезпечение и ограничаване на правата на собственика (някои банки дори ограничават лизинг, преустройство и ремонтни дейности);
• възможността за изгонване в случай на неплащане (съгласно 102-FZ и Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай на сериозни нарушения на условията на споразумението от страна на длъжника, банката може да възбрани ипотекирания имот) ;
• валутни рискове (характерни за кредити в чуждестранна валута, когато в случай на колебания на валутния курс плащането може да бъде значително увеличено);
• едностранни ограничения в договора за заем (някои кредитори предвиждат в договора възможността за едностранно увеличение на лихвения процент, забрана за предсрочно погасяване и други благоприятни за него условия);
• налагане на застраховка (само имуществената застраховка е задължителна, но редица банки, в случай на отказ да закупят лична застрахователна полица, увеличават основния лихвен процент с 1 процентен пункт);
• задължителна оценка на закупен недвижим имот на вторичния пазар (оценка може да се поръча само от акредитирани оценителски компании).

Освен това мнозина не вземат предвид промените в условията в живота си: преместване, раждане на деца, развод/брак, смяна на работа или загуба на работа и т.н. Никой не взема предвид всички тези обстоятелства и те могат сериозно да повлияят на процедурата по изплащане на дълга.

Ипотека или заем

Някои потенциални купувачи на недвижими имоти обмислят тегленето на редовен потребителски заем в допълнение към ипотеката. Това е от значение за тези клиенти, които са готови да плащат предсрочно. Колко печеливша може да бъде подобна алтернатива?

Можете да разберете разликата и да изберете най-добрия вариант само след като използвате кредитен калкулатор. Например, нека вземем Сбербанк. Изисква заем от 1,5 милиона рубли за закупуване на готов апартамент.

Ако кандидатствате за ипотека, условията ще бъдат както следва:

• ставка – 10% (базова ставка при сключване на лична застраховка);
• срок – 5 години;
• първоначална вноска – ​​15% (заплаща се отделно от собствените средства).

В резултат на това клиентът ще плати 31 871 рубли. месечно. Надплащането ще бъде 412 хиляди рубли. Освен платената лихва, клиентът ще трябва да поръча оценка, да закупи годишна застраховка и да заплати държавни такси. Само през първата година ще плати около 15-20 хиляди.

Ако кандидатствате за потребителски кредит, на клиента ще бъдат предложени следните опции:

• процент – 11,4% годишно;
• срок – 5 години.

Месечното плащане ще бъде 32 914 рубли, а надплащането ще бъде 474,8 хиляди рубли. Потребителският кредит се издава бързо, без разширен пакет документи и не е придружен от допълнителни разходи, както при ипотека. Освен това закупеният апартамент няма да бъде заложен в банката и ще остане на пълно разпореждане на собственика.

Общо сумите и при двата варианта са почти равни. Ако кредитополучателят има възможност да изплати дълга преди определения срок, тогава е по-логично да вземе потребителски необезпечен заем. Прочетете повече за това в специална публикация.

Ипотека или спестяване

Друг алтернативен вариант за ипотечен кредит е необходимата сума. Нека дадем няколко прости числа. Средната заплата в регионите е около 30 хиляди рубли. Средностатистическият гражданин, при условие че има къде да живее, ще може да спести не повече от половината от тази сума, тоест 15 хиляди рубли.

Ще ви отнеме 7-8 години, за да спестите за апартамент на стойност 1,4 милиона рубли (стандартен 1-стаен апартамент не в центъра на града). Ако не просто спестявате пари, а ги поставяте на депозит или ги инвестирате, тогава този период ще бъде по-кратък.

Ами ако този път не спестите, а вземете ипотека? Банката ще предложи ставка от 10%, първоначална вноска от 20% (280 хиляди рубли), срок на заема от 8 години. Месечното плащане ще бъде 16,9 хиляди рубли, а надплащането ще бъде 511 хиляди рубли.

В тази ситуация спестяването ще бъде по-подходящо от тегленето на заем.

Ако трябва да наемете жилище, както и в ситуация, в която кредитополучателят е близо до пенсионна възраст, би било по-логично да вземете ипотечен кредит.

Ипотека или наем

Много руски граждани умишлено не се ангажират с ипотека, но продължават да наемат жилища. Наистина ли е толкова изгодно? Нека сравним числата.

Да приемем, че жител на голям регион наема жилище с доход от 40 хиляди рубли и плаща 15 хиляди рубли на месец. Общо 180 хиляди рубли се изразходват годишно. Освен това апартаментът не е негов, той няма права върху него.

Ако получите заем за закупуване на подобен апартамент на стойност 1,5 милиона рубли, тогава със срок на погасяване от 12 години, годишна лихва от 10% и първоначална вноска от 225 хиляди рубли (15%), клиентът ще плати на банката 13,7 хиляди рубли месечно. Като се вземат предвид сметките за комунални услуги, окончателното плащане ще бъде сравнимо с наемното плащане. Но тук клиентът ще бъде собственик на собствения си апартамент, дори ако е заложен на кредитора.

Заключение: Наемането е препоръчително, ако човек има високи доходи, когато размерът на наемните плащания ще бъде незначителен в сравнение с входящите парични потоци. Като се има предвид разумното инвестиране на наличните средства, печалбата, получена от инвестициите, ще покрие напълно тези разходи.

Ипотечен калкулатор

Изчислете плащането си сами, като използвате нашия ипотечен калкулатор, за да разберете плащането и как работи ипотеката в действителност.

Размер на кредита

Вид плащане

Диференциран анюитет

Лихвен процент, %

Майчин капитал

дата на издаване

Кредитен срок

0 години 1 година 2 години 3 години 4 години 5 години 6 години 7 години 8 години 9 години 10 години 11 години 12 години 13 години 14 години 15 години 16 години 17 години 18 години 19 години 20 години 21 години 22 години 23 години 24 години 25 години 26 години 27 години 28 години 29 години 30 години

0 месеца 1 месец 2 месеца 3 месеца 4 месеца 5 месеца 6 месеца 7 месеца 8 месеца 9 месеца 10 месеца 11 месеца

Предсрочни погашения

Намаляване на срока Намаляване на сумата Месечно намаляване на срока Месечно намаляване на сумата

Добавете

Кой получава ипотека?

Ипотечен кредит ще могат да получат само клиенти, които отговарят на цял списък от изисквания на кредитната институция. Тези изисквания включват:

• спазване на възрастовата граница (обикновено от 21 до 65 години);
• достатъчна платежоспособност (плащанията по заем трябва да изразходват не повече от 40% от семейния бюджет);
• стабилна заетост и трудов стаж (най-малко 3-6 месеца на текущото място и поне една година общо);
• наличие на руско гражданство и регистрация в региона, в който банката работи;
• пълна дееспособност;
• няма повредена кредитна история;
• възможност за плащане на авансово плащане (по-добре е, ако се плаща от собствени средства);
• възможност за събиране на всички необходими удостоверения и документи.

Какво ви трябва за ипотека?

За да подадете заявление за кредит, ще трябва предварително да подготвите пакет от документи. Стандартният списък включва:

1. Паспорт на руската федерация.
2. Формуляр за кандидатстване.
3. Документи за работа и доходи.
4. Документи за обезпечение.
5. Оценка на имоти.
6. Съгласие на съпруга.

Освен това банката може да поиска предоставянето на SNILS, TIN, военна лична карта, пенсионно удостоверение, свидетелства за брак, удостоверения за раждане и др.

Ако ипотечната програма е нестандартна (социална, военна, семейна и т.н.), тогава ще са необходими допълнителни документи. Как работи военна ипотека или друг социален проект трябва да се изясни с оторизираната банка или отговорните органи.

Индивидуалните предприемачи и собствениците на фирми предоставят разширен набор от документи, включително данъчни документи за няколко отчетни периода, документи за регистрация, документи за данъчна регистрация, аналитични бележки и др.

Условия за предсрочно закриване

Според руското законодателство всеки кредитополучател има право на предсрочно погасяване на дълга без глоби, комисионни или други допълнителни плащания. Условията за предсрочно закриване се договарят индивидуално с банката партньор.

Стандартната схема за такава процедура е предварително да напишете заявление, в което ще трябва да посочите датата на очакваното плащане и сумата за плащане. Ако плащането е последно, банковият специалист ще преизчисли, като вземе предвид предсрочното плащане и ще посочи общата сума.

внимание! След извършване на окончателното плащане, банката обикновено издава удостоверение, че договорът е приключен и задължението е изцяло погасено с подпис на отговорното лице.

Кифли от държавата

В допълнение към основните ипотечни продукти, гражданите на Руската федерация могат да се възползват от допълнителни инструменти, които могат значително да намалят крайната цена на заема. Те включват:

• използване на капиталови средства за майчинство (за плащане на първата вноска или погасяване на главницата и лихвата);
• регистрация на социална ипотека (със субсидирани ставки или плащане на субсидии);
• (за семейства, в които ще се роди второ или трето дете преди 2022 г.);
• прилагане на приспадане на имущество (с негова помощ можете да върнете 13% от цената на закупения апартамент, но не повече от 260 хиляди рубли или до 390 хиляди рубли за възстановяване на разходите за лихви);
• участие в проект „Младо семейство” и др.

Всеки потенциален кредитополучател, който планира да вземе ипотечен кредит, трябва да разбере неговата същност – как работи, какви изисквания, ограничения и клопки има. Той също така препоръчва да се претегли всичко, да се направят предварителни изчисления за всички разглеждани програми и едва след това да се избере окончателната опция.

Ако все още имате въпроси относно това как работи ипотеката или искате да вземете такава, моля, запишете се за безплатна консултация със специалист чрез онлайн консултант на нашия уебсайт. Просто попълнете формуляра в ъгъла на екрана.

Очакваме вашите въпроси и се надяваме, че ще дадете положителна оценка на нашата публикация и ще щракнете като харесвате.