Промяна на предназначението на нежилищни помещения за откриване на магазин за хранителни стоки. Предназначение на нежилищни помещения: видове Видове нежилищни помещения

Няма конкретно определение за нежилищен имот, но има редица признаци, които позволяват даден обект да бъде класифициран като нежилищен.

Нежилищните помещения са недвижими имоти, но не непременно отделни сгради, а отделни части от сгради, ясно очертани с граници.

Нежилищните имоти не могат да се използват за жилищно строителство.

Когато се класифицира, функционалната цел на нежилищните помещения е да се използват за различни цели, някои от тях подлежат на използване само със специални видове довършителни работи и са напълно неприемливи за други цели.

Нежилищна сграда може да служи като заведение за обществено хранене, като кафене, ресторант, бар. Трябва обаче да има помещения за готвене, съхранение и нарязване на храна, да отговарят на санитарно-хигиенните норми - да са облицовани с гланцирани плочки, да имат специално подово покритие и др.

Малко по-различни изисквания за медицинските помещения. институции, и съвсем различно - когато в нежилищния имот се помещава фитнес зала, фитнес център, детска градина, офис, аптека и др., а не само за сан. изисквания, но и за пожарна безопасност.

Да знаете точно и да можете да проверите чрез проверка на документи, които конкретно посочват вида на нежилищното помещение и неговото предназначение, е много важно, когато:

• продажба;
• придобиване;
• наем и др.

Купувачът или наемателят търси нежилищно помещение със специфично предназначение, което ще му позволи да спести пари, като закупи или наеме точната площ, която търси, с подходящо предназначение и необходимите довършителни работи.

В процеса на подготовка на документи за откриване на бизнес много проблеми се елиминират, ако документите за недвижими имоти съдържат записи за предназначението на помещенията, които съответстват на областта на дейност.

При регистрация за кадастрална регистрация в Комитета за държавна собственост (клауза 16, част 2, член 7 от Закон № 221-FZ от 24 юли 2007 г.) също ще бъдат данни за предназначението на помещенията (жилищни, нежилищни). записано.

Много е важно да се докаже, че жилищната сграда е с нежилищно предназначение, в противен случай площта не може да се използва за бизнес.

Правилата за поддържане на EDGP, одобрени от RF PP от 18.02.1998 г. N 219, предписват индикация за основната цел на помещенията съгласно ОТИ, а клауза 67 изисква поддържане на записи на промените.

Това означава, че ако трябва да промените предназначението, трябва да направите корекции в базата данни на Единния държавен регистър и Комитета за държавна собственост, както и във вашите документи за собственост - това е важно.

От това как са проектирани нежилищните помещения от гледна точка на тяхното предназначение зависи не само неговият гражданско-правен статут, но и размерът на наема и покупната и продажната цена.

Сега нека да преминем към видовете цели на нежилищни помещения.

Предназначение на нежилищни помещения

Предназначението на нежилищните помещения е видът площ, който се записва в документи и определя възможностите за използване и може да служи като ограничение.

Първоначално, когато се строи една сграда, предназначението се посочва на етажните планове в съответствие с експликацията, която при въвеждане в експлоатация получава предназначението си, което фигурира в документите (въз основа на проекта).

Както в жилищна сграда могат да бъдат разпределени нежилищни помещения, така и в индивидуални нежилищни сгради тези зони, в съответствие с проектната документация, могат да бъдат наименувани:

• фармация;
• магазин;
• офис;
• стоматологичен кабинет;
• библиотека;
• развлекателен център и др.

Но във всеки такъв случай нежилищният обект веднага получава предназначение, записано в документацията.

Ясното разпределяне на помещението към един или друг целеви тип може да ограничи обхвата на използване поради неспазване на противопожарни, санитарни и други изисквания и стандарти>.

Нежилищни помещения за свободно ползване

Има трик за разширяване на областта на използване на недвижими имоти, като го наричате нежилищни помещения за безплатно ползване. Какво е това - нежилищни помещения за свободно ползване?

Това са универсални обекти, които могат да се използват от наематели за различни профили на дейност, с изключение на специални.

Помещенията за свободно ползване (наричани по-долу PSN) могат да имат различни площи, които при разполагане на офиси или търговски обекти могат лесно да бъдат разделени чрез инсталиране на сглобяеми прегради и организиране на необходимия брой отделения.

С PSN има по-малко проблеми при организирането на собствен бизнес, те са по-лесни за наемане и продажба, а цената е много по-висока, отколкото при конкретна връзка с целта на работа.

Има много опции за използване на PSN, но такива помещения не могат да се нарекат 100% универсални; понякога спецификата на избраната област на работа ще изисква допълнителни одобрения и пререгистрация.

Как да промените предназначението на територията?

Много граждани задават въпроса: „Как да променим предназначението на нежилищните помещения?“ Нека да разберем.

Ако новото направление на дейност не предполага драстични намеси в оформлението и дизайна на помещенията, тогава промяната на предназначението на нежилищен имот няма да бъде особено скъпа от гледна точка на време или пари.

Наемателят няма право да променя предназначението на имота по собствена инициатива, а само със съгласието на собственика или по негово указание, извършено от нотариус.

За всякакъв вид дейност ще трябва да получите одобрение под формата на заключение от Държавната противопожарна инспекция на ниво областна противопожарна инспекция.

След това е важно да получите становището на Rospotrebnadzor, тъй като това е органът, който отговаря за достойнството. епид. разрешителни, без хартия от този орган не може да започне работа заведение за обществено хранене, магазин и др. Трябва да поръчате планове за стаите отдолу и отгоре от BTI.

Дори ако самият собственик е напълно уверен, че помещенията са подходящи и отговарят на всички изисквания, тогава неговата увереност не означава нищо без документ от специалистите на Rospotrebnadzor.

След това трябва да се подготвите:

• документи за собственост на имота;
• удостоверение за регистрация;
• експликация, етажни планове;
• сертификат за техническото състояние на строителните конструкции (от ОТИ);
• скорошен документ за инвентарната стойност (от ОТИ);
• документ от жилищни и комунални услуги, потвърждаващ, че няма дългове за плащане на комунални услуги.

Пакет от документи със заявление от собственика (или наемателя от негово име) трябва да бъде подаден до Областната префектура. След като получите положителен отговор, можете да коригирате предназначението на помещенията в Единния държавен регистър.

Когато започвате дейности в нова област, важно е да не забравяте да уведомите Роспотребнадзор за това (член 8 от Федералния закон № 294).

Промяна на функционалното предназначение на нежилищни помещения

Собственикът на нежилищен недвижим имот или негов упълномощен представител, включително наемателят, има право да промени предназначението.

Ще се изисква корекция на документите, ако в документите за собственост е посочено предназначението на помещенията, което не съответства на това, което в момента се изисква за реализиране на намеренията на предприемача.

Необходимо е да се извършат редица действия, резултатът от които ще бъдат промени в списъка на промените в Единния държавен регистър и в документите за собственост.

Такива процедури не се извършват с думи; трябва да вземете план не само на вашия етаж, но и на етажни планове над и под вашите помещения, с обяснение и диаграми на съществуващите комуникации и да изработите възможността за преустройство на помещенията с специалисти.

Преназначаването най-често изисква:

• промени в окабеляването на комуникационни и електрически мрежи с инсталиране на допълнителни санитарни съоръжения. тези. устройства и др.;
• инсталиране на нови отвори за прозорци и врати или промяна на параметрите на съществуващи;
• вентилационни устройства;
• монтаж на технологично оборудване;
• прехвърляне на прегради;
• извършване на специално довършване на вътрешни повърхности и подове;
• ремонти и коренни промени във външния вид на фасадата, с входно устройство и др.

Всичко това означава, че имате нужда от проект и преди да го поръчате, важно е да получите техническо становище от ОТИ за състоянието на носещите конструкции и границите на реконструкцията. Следващата последователност от действия е както следва:

Със стария сертификат за собственост, кадастрален и технически паспорт собственикът трябва да кандидатства в Единния държавен регистър на регистрите, където ще издаде ново удостоверение и ще бъдат направени коригиращи записи в техния регистрационен лист и сега нежилищният имот ще бъде посочен с нов профил, тоест с променена цел за използването му.

Дейности като стоматология, козметичен салон или образователна институция не могат да се извършват, освен ако конкретното предназначение на помещението не е посочено изрично.

Незаконно е да се извършва бизнес, ако нежилищните помещения не отговарят на неговите функции, така че първо трябва да приведете документите за недвижими имоти в съответствие с вашите планове и едва след това да популяризирате бизнеса.

Промишлените помещения са вид търговски недвижими имоти, разположени в специално проектирани сгради и съоръжения. Такива сгради се използват за извършване на трудова дейност, свързана с участие в различни видове производство, организация, контрол и управление на предприятието.

Видове производствени помещения

Производствените помещения обикновено се разделят на няколко групи: административни, складови и директно производствени. Също така този тип недвижими имоти могат да бъдат класифицирани по-подробно: по предназначение и индустрия.

1. Предназначение:

• производствени помещения - тук се извършва целият цикъл на работа, това могат да бъдат цехове във фабрика или работни зони;
• складове, където се съхраняват различни инструменти, оборудване, суровини и готови продукти;
• административните помещения са кабинети на ръководители, специалисти, стаи за срещи или обучения;
• санитарните помещения са трапезарии, бани, душове и съблекални.
• медицински помещения;
• помещения за производство на храни;
• помещения, свързани с леката промишленост;
• металообработващи помещения;
• помещения за производство на взривоопасни и запалими вещества.

1. Индустрия:

Струва си да се отбележи, че класификациите могат да се основават и на вида отпадъци, които се разделят на дървени, метални, огнеупорни или запалими и течни или незначителни по тегло и обем. Освен това се вземат предвид нивото на шума и възможното замърсяване, осветлението, наличието на захранване с пара, вода или газ, както и електрическото окабеляване.

Всеки тип производствено съоръжение трябва да отговаря на всички хигиенни стандарти. Благодарение на това служителите ще се чувстват комфортно, а качеството на продуктите ще остане непроменено.

Основни условия, които трябва да се спазват в производствените помещения:

1. Системи за температура, отопление и охлаждане. Способността да се поддържа в определени граници е важна. Този фактор е особено важен при извършване на работа, свързана с високи или ниски температури: обработка на метали, производство на храни. В идеалния случай работникът трябва да има хладна стая през лятото и топла през зимата.
2. Вентилация и климатизация. Тя може да бъде естествена или изкуствена. Основното е, че работниците могат да дишат лесно и всички неприятни и вредни изпарения се отстраняват бързо и ефективно. Те трябва да бъдат заменени с чист въздух. Важно е ясно да се определи посоката на използване на помещенията, броят на хората, които постоянно ще бъдат в тези помещения, нивото на влажност и прах. Като се вземат предвид тези фактори, се инсталира най-оптималното оборудване.
3. Осветление на промишлени помещения. Основното изискване е достатъчно количество светлина за завършване на цялата работа. При избора на осветление е необходимо да се обмисли възможността за използване на естествена светлина, като се вземат предвид размерите на стаите и местоположението на прозорците. Не трябва да забравяме и спестяването и ефективното използване на енергията.
4. Пестене на енергия. Това се отнася за всички медии, които могат да се използват в производствената зона. Става дума за газ, електричество, дизелово гориво. Също така е необходимо да се гарантира спазването на мерките за безопасност: всички системи трябва да бъдат лесни за работа.
5. Водоснабдяване и канализация. Водоснабдяването е един от най-важните елементи в производствения процес. Освен това се използва не само за производство, но и за лични нужди на персонала. В допълнение, съществуващото водоснабдяване ще помогне за справяне с евентуален пожар. Канализацията също трябва напълно да отговаря на всички нужди на производството и работниците.
6. Противопожарни системи. Те трябва да отговарят изцяло на всички изисквания на съответните служби. Видът на противопожарните системи зависи пряко от вида на производството.

Избор на производствени помещения

Всеки бизнес започва с намирането на подходящи помещения. Именно това до известна степен гарантира успеха на дейността. Наемането на промишлени помещения е много търсено. Когато избирате стая, трябва да обърнете внимание на много фактори.

Специфика на бизнеса: какво точно ще се произвежда.

Конструктивни изисквания към сградата, произтичащи от спецификата на производствения процес: ширина на вратите, височина на таваните, необходими комуникации, наличие на зони за товарене и разтоварване и асансьори.

Общи изисквания за производствено пространство, като се вземе предвид възможният растеж.

Местоположение на сградата: наличие на пътища за достъп, транспортна достъпност, наличие на паркоместа около сградата.

Състояние на сградата и вътрешни комуникации.

Съответствие на производствените помещения с изискванията за пожарна безопасност, както и изискванията на законодателството в областта на опазването на здравето.

Условия и срокове за наемане.

Необходимостта от получаване на допълнителни разрешения и одобрения за местоположението на конкретно производствено съоръжение в тази сграда. В случай, че може да са необходими такива одобрения, времето и разходите за тяхното изпълнение.

Всички тези компоненти са важни, но най-голямо внимание при избора на производствени помещения трябва да се обърне на обвивката на сградата, вътрешните носещи системи и допълнителни елементи, които позволяват сградите и помещенията да бъдат адаптирани за конкретно производство.

1. Обвивката на сградата включва основни елементи като рамката на сградата, външната облицовка и вътрешните носещи конструкции. Средно експлоатационният живот на такива елементи е до 75 години. Черупката трябва напълно да отговаря на изискванията за конкретно производство, тъй като промените в дизайна изискват значителни материални разходи и множество одобрения.

2. Вътрешните поддържащи системи се състоят от системи за противопожарна защита, вентилация и климатизация, отопление, осветление, водоснабдяване и газоснабдяване. Срокът на експлоатация на такива системи варира от 2 до 15 години. Структурните промени в този случай са възможни, но работата по промяната им е доста скъпа.

3. Допълнителни елементи, които включват довършителни работи, шумоизолация, прегради, осветителни инсталации, мебели, обков, телекомуникационни канали.

Някои групи промишлени помещения се различават по наемни цени. Офисното пространство се счита за най-удобно за работа, тъй като цената на наемането му ще бъде много по-висока от цената на квадратен метър складова площ. Ето защо някои предприемачи искат да спестят пари. Те наемат производствени площи, предназначени за различен вид работа. В действителност обаче подобни действия са наказуеми.

Всички подробности за нежилищни помещения: определение, характеристики, разлики от жилищни недвижими имоти, видове и цели на използване

С развитието на пазарните отношения понятието „нежилищни помещения“ стана широко използвано при сделки с недвижими имоти. В руското законодателство обаче няма ясна дефиниция на това понятие. В тази връзка гражданите имат много трудности и въпроси.

Този проблем е особено тревожен за търговците, които искат да превърнат жилищни имоти в нежилищни имоти за бизнес цели. Този въпрос често възниква и за жителите на жилищни сгради, които бъркат общата собственост с нежилищни помещения при изчисляване на сметки за комунални услуги. За съжаление, объркването в понятията за жилищни и нежилищни помещения често води до незаконни сделки с недвижими имоти и съдебни спорове.

Какво представляват нежилищните помещения

Както бе споменато по-горе, понятието „жилищен недвижим имот“ отсъства в законодателството на Руската федерация. Въпреки това Гражданският и жилищният кодекс и по-специално Федералният закон на Руската федерация № 122 от 21 юли 1997 г. определят характеристиките на нежилищни помещения, които отговарят на изискванията за жилищни помещения: те трябва да бъдат недвижими и изолиран обект.

Границите на обекта са под, таван и стени със задължително наличие на вход.

Освен това нежилищните помещения трябва да са част от сградата, което определя нейния недвижим характер и връзка с парцела.

Той също трябва да принадлежи към нежилищния фонд и може да бъде разположен както в жилищни, така и в нежилищни сгради.

Основната разлика от жилищния е, че не е предназначен за постоянно пребиваване на граждани и може да се използва само за обществени, административни, търговски и други цели.

Жителите на жилищни сгради понякога бъркат общата собственост с нежилищни помещения. Трябва да знаете, че входът, стълбищните клетки, асансьорът, таванът и мазето са общи части.

Нежилищните помещения в жилищните сгради обикновено са кафенета, магазини, офиси и други обекти, които отговарят на този статут. Такива помещения имат собственици и за тях трябва да се издаде удостоверение за собственост.

Член 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация определя условията, при които жилищните помещения могат да бъдат превърнати в нежилищни помещения:

• стаята е снабдена със самостоятелен вход (достъпът му е разрешен от прозорец);
• липса на регистрирани лица в помещенията;
• липса на права върху помещенията на трети лица;
• обектът не е част от жилищното помещение.

Тази ситуация застрашава самото пребиваване в къщата, предизвиква голям брой спорове и се разрешава само в съда.

Характеристики на сделките, свързани с нежилищни помещения

Апартаментите са нов тип недвижими имоти, които предизвикват много въпроси сред купувачите. За да не направите грешка с покупката, е важно да разберете характеристиките на такова жилище, неговите плюсове и минуси

Подготовката на договор за наем на склад, както и всяко друго нежилищно помещение, се регулира от Гражданския кодекс. Сключването на споразумение има свои собствени тънкости, които зависят от характеристиките на конкретен склад и неговото предназначение.

Прехвърлянето на помещения от нежилищни в жилищни е строго регламентирано от закона. Към собствениците и помещенията се налагат специални изисквания, неспазването на които може да доведе до отказ при подаване на заявление до архитектурния отдел на общината.

Коуъркинг центрове: какво представляват, как са организирани, какви са техните характеристики, предимства и недостатъци, каква е цената на наема, столични коуъркинг пространства - тези други въпроси са разгледани в статията

Видове нежилищни помещения и за какво се използват

Нежилищните помещения се класифицират основно по предназначение. Принадлежността на даден обект към какъвто и да е вид предназначение определя упражняването на правото върху помещението, влияе върху гражданското правно състояние и е важно при изчисляване на наема.

Въз основа на използването им за търговски и административни цели се разграничават следните видове нежилищни помещения.

Търговия

Помещението се използва за търговия на едро и дребно. Може да се намира в търговски зони центрове, административни или жилищни сгради. За търговските помещения не се изискват масивни стени и наличие на индивидуални комуникации (вода, канализация и баня). Ако в една сграда има няколко търговски обекта, комуникациите на сградата се считат за общи за всички.

Административно-управленски

Използват се за офиси, разположени в бизнес центрове, административни или жилищни сгради, търговски и развлекателни комплекси. Не е необходимо да има комуникации в офисите, но те трябва да имат плътни стени. Собствениците на офиси могат да използват общи комуникации, предназначени за всички помещения, разположени в сградата.

Универсален

Използват се за различни дейности (офиси, търговия, салони за красота, медицински услуги, кетъринг, нощни заведения и др.).

По правило това са помещения с отделен вход, масивни стени, както и собствени комуникации. Те могат да бъдат разположени в търговски центрове, бизнес центрове, търговски и развлекателни комплекси, жилищни и административни сгради.

Склад

Използват се като складове за съхранение на храни, различни продукти и други материални ценности. Разположени са в складови комплекси или административни сгради. Трябва да има здрави стени и отделен вход.

Наличието на комуникации в такава стая не е необходимо.

Следните нежилищни помещения са разделени по обществено предназначение:

• Медицински - помещения в амбулатории, болници, медицински центрове, клиники, диспансери, центрове за социална адаптация, линейки и др.
• Образователни - разположени в училища, университети и предучилищни институции.
• Комунални услуги - помещения за ателиета, химическо чистене, фризьорски салони, сервизи, погребални услуги и др.
• Развлечения - зали на кина и театри, клубове.
• Градски комунални съоръжения - изолирани помещения за водо-, топло-, газо- и електроснабдяване.
• Помещенията за обществено хранене са изолирани обекти, свързани с производството на продукти за обществено хранене, както и тяхната продажба.
• Творчески - работилници на дизайнери, скулптори, архитекти, художници, модни дизайнери, както и изложбени зали.
• Спорт - помещения в спортни съоръжения.
• Промишлени - лаборатории, цехове, цехове и други нежилищни съоръжения в различни отрасли: химическа, нефтохимическа, горивна, металургична, енергийна и др.
• Други недвижими имоти (архиви, финансови организации, агенции, гаражи, проектантски организации, комуникационни служби, телеграфни и телефонни мрежи).

Поръчка на документи за BTI от 5000 рубли.

Други цени за видовете услуги, които предоставяме, са в секция „Цени”.

Пренареждането на помещения е обичайна практика на московския пазар на недвижими имоти. На мястото на празните работилници се отваря хипермаркет, банков клон се премества в изоставен склад, вместо фризьорски салон се появява офис.

Едно е, когато друг магазин се отвори вместо един, но ако предназначението на помещенията се промени, подобна процедура ще изисква одобрение от градската администрация.

Какво е профил на стая?

Концепцията за функционално предназначение е залегнала в Постановление на правителството на Руската федерация № 219 от 18 февруари 1998 г. Съгласно този законодателен акт предназначението на обекта трябва да бъде посочено в Единния държавен регистър на правата. Тя може да бъде търговска, административна, културно-битова, производствена, складова.

За да разберете профила на имота, собственикът просто трябва да се свърже с BTI. В този случай наемателят ще се нуждае от писменото съгласие на собственика. При поискване ОТИ издава експликация на сградата, като посочва профила на помещенията, разположени в нея.

Как да промените предназначението на нежилищни помещения

Как се променя функционалното предназначение на нежилищните помещения? На практика тази процедура често е свързана с необходимостта от основно преоборудване на съоръжението.

За хотели, ресторанти и здравни центрове има определени санитарни и оперативни стандарти и например празен производствен цех не може да ги спазва без преустройство.

За целта се разработва проектна документация. Проектът трябва да бъде одобрен от следните оторизирани организации:

• Архитектурно-устройствен мениджмънт;
• Роспотребнадзор;
• Пожарен надзор;
• Московски комитет за наследство.

Точният списък на организациите зависи от конкретния случай.

Промяна на предназначението на нежилищни помещения в Москва

Ако проектната документация е съгласувана, кандидатът прилага към проекта следния пакет документи:

• договор за наем или документи, потвърждаващи собствеността;
• технически паспорт, експликация и етажен план;
• удостоверения за липса на задължения за комунални услуги;
• удостоверение за техническо състояние на имота и инвентарна стойност.

Тези документи се подават в отдела за потребителски пазар и услуги. Решението за преобразуване или отказ се взема от районната префектура.

Преназначение на нежилищни помещения

Ако се интересувате от въпроса как да промените функционалното предназначение на нежилищни помещения в Москва, моля, свържете се с нашата компания!

Работим във всички административни райони на града.

Предоставяме услуги за промяна на профили, прехвърляне на апартаменти от жилищни в нежилищни и съгласуване на проектна документация.

Цената на нашите услуги означава спестено време и усилия на клиента, както и гаранция за успешно преодоляване на всички бюрократични пречки.

Обадете ни се или се свържете с нас чрез онлайн формата на сайта!