سوق العقارات الذي يعمل من تلقاء نفسه. قد تنخفض أسعار المساكن في موسكو بشكل حاد هبوط سوق العقارات

سوق العقارات هو قطاع الاقتصاد الذي يتفاعل بشكل حاد بشكل خاص مع عمليات الأزمات. وتساهم الديناميكيات السلبية لأسعار النفط، وعدم استقرار سعر صرف الروبل، وتباطؤ النمو الاقتصادي في انخفاض أسعار المساكن. ماذا سيحدث لأسعار العقارات في عام 2019: هل يجب على المستثمرين استثمار أموالهم في المنازل والشقق الآن أم الانتظار لأوقات أفضل؟ يقدم الخبراء الرسميون إجابات على هذا السؤال.

ما هي العوامل التي تؤثر على سوق العقارات الروسية؟

يستمر الاقتصاد الروسي في العمل في أزمة، وبالتالي يبقى سوق العقارات أيضًا في وضع متوتر للغاية، بسبب:

• الانخفاض النشط في الطلب الناجم عن زيادة معدلات الرهن العقاري وإحجام المواطنين عن إجراء عمليات شراء كبيرة في ظل وضع الاقتصاد الكلي غير المستقر ؛
• انخفاض أحجام البناء بسبب ارتفاع أسعار المواد وصعوبة شروط الحصول على القروض البنكية للمطورين.

يجدر إيلاء اهتمام خاص للعوامل التي تؤثر سلبًا على عمل سوق العقارات الروسي:

• تمديد العقوبات من قبل الدول الغربية، مما يمنع البنوك المحلية من الوصول إلى مصادر خارجية رخيصة لرأس المال ويستبعد إمكانية خفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان.
• انخفاض الدخل الحقيقي للمواطنين، مما لا يسمح لهم بسداد أقساط الرهن العقاري المرهقة.
• أدى انخفاض سعر صرف الروبل إلى وضع حاملي القروض العقارية بالعملة الأجنبية في وضع غير مؤات للغاية.
• تعقيد شروط الحصول على قروض الإسكان، وهو ما ينعكس في ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد المتطلبات على المقترضين.

وبالنظر إلى الظروف المذكورة أعلاه، يعتقد الخبراء أن عامي 2019 و2020 سيكونان أصعب الأعوام بالنسبة لسوق العقارات الروسي. وفقًا للمسوحات الاجتماعية، حتى في عام 2019 الحالي، قام كل عاشر روسي بتأجيل شراء المساكن لعدة سنوات، وقرر كل سادس تأجيل هذا الحدث إلى أجل غير مسمى. لذلك، في 2019-2020. سيكون هناك انخفاض كبير في الطلب.

لن يحدث التعافي إلا في 2019-2020. متأثرًا بانخفاض معدلات الرهن العقاري، وتنفيذ برامج الدعم الحكومية في القطاع العقاري والمساعدة من السلطات الإقليمية.

ماذا يقول الخبراء؟

سيؤدي انخفاض الطلب في سوق العقارات الروسية في عام 2019 إلى مزيد من الانخفاض في أسعار المنازل والشقق. يتم تقديم هذه التوقعات من قبل جميع الخبراء دون استثناء.

أستاذ الجامعة الاقتصادية الروسية سميت باسم. ج.ف. بليخانوف، كبير محللي سوق العقارات الروسي جينادي ستيرنيك

في عام 2019، هناك احتمال كبير للغاية لتفاقم الركود في سوق العقارات السكنية وغير السكنية. سيبدأ انتعاش السوق فقط في عام 2020. نتيجة لذلك، يجب على أصحاب العقارات الروس الاستعداد لتخفيض نشط في تكلفة الأشياء. سيكون الوضع معقدًا بسبب حقيقة أن المطورين سيقللون من المعروض من العقارات استجابةً لانخفاض الأسعار. وفي الوقت نفسه، يمكن اعتبار العام المقبل هو الوقت الأكثر ملاءمة للاستثمار، والذي يمكن بالتأكيد بيعه بسعر أعلى لاحقًا.

رئيس نقابة السماسرة العقاريين الروس (RGR) تاتيانا ديمينيوك

ستنخفض أسعار العقارات أكثر في عام 2019. الحد الأدنى للتخفيض سيكون 5-7٪. ومع ذلك، لن يكون من الممكن الحكم على مقدار التخفيض الواقعي لسعر السوق إلا في نهاية العام. بادئ ذي بدء، سيؤثر السقوط على المساكن القديمة (التي بنيت في الستينيات والثمانينيات) في الضواحي، والتي تتميز بسيولة منخفضة.

رئيس غرفة الأورال للعقارات إدوارد بوجدانوف

إذا كان عام 2016 مريحًا لمشتري العقارات، حيث قدم لهم السوق عددًا كبيرًا من الخيارات، مما أتاح لهم الفرصة للمساومة والانتظار، فسيكون الوضع مختلفًا في عام 2019: إلى جانب الانخفاض الكبير في القيمة، سيكون هناك سيكون هناك انخفاض في العرض بنسبة 40٪ تقريبًا.

المدير التنفيذي لنقابة بناة جبال الأورال

وفي المباني الجديدة في عام 2019، ستنخفض أسعار العقارات، مما سيؤدي إلى “تجميد” سوق العقارات الأولية. لن يرغب المطورون في العمل بخسارة، وبالتالي سيقللون العرض.

وبالتالي، فإن توقعات معظم المحللين تشير إلى مزيد من الانخفاض في أسعار سوق العقارات الروسي في عام 2019. ومع ذلك، هناك أيضًا آراء مفادها أن قطاع شراء وبيع المنازل والشقق سيبدأ في إعادة تأهيله في عام 2019 بسبب الاستقرار التدريجي للاقتصاد. وجهة النظر هذه يشاركها رئيس Sberbank German Gref. ومع ذلك، فإن الصورة الدقيقة للتكلفة والطلب والعرض للمنازل والشقق في روسيا لن تتضح إلا في نهاية هذا العام.

في عام 2015، كتبت بالفعل مقالًا عن توقعاتي لمستقبل سوق العقارات. قررت هذا العام مواصلة التقليد وكتابة توقعات سوق العقارات لعامي 2017 و 2018. بما أنني سمسار عقارات في موسكو، أقوم بالتنبؤ بسوق العقارات في موسكو.

أود أن أبدأ تحليلي بحقيقة أنه كان هناك دائمًا طلب على العقارات! العقارات سلعة ضرورية. فقط ملاءة المشترين يمكن أن تنخفض، وليس عددهم. كما أنني لا أعتقد أن ما يحدث في السوق الآن يمكن أن يسمى أزمة. حدثت الأزمة في عام 2008. وما يحدث في الاقتصاد الروسي منذ عام 2015 يمكن وصفه بكلمة واحدة: الوصول إلى المال السهل مغلق! وللجميع، من المواطن العادي إلى الدولة. لذلك نحن نعيش فقط في فترة الاقتصاد الحقيقي. وكل الحديث عن الأزمة يجب أن يعزى إلى إعادة تقسيم العالم على المستوى الجيوسياسي. وبما أنني لمست السياسة، لا أستطيع أن أذكر حقيقة الانتخابات الرئاسية المقبلة في الاتحاد الروسي. أفترض أنه سيكون هناك تشبع طفيف في السوق بالمال، مما سيؤثر بشكل طفيف على ملاءة المشترين.

وفي عام 2016، وصل عدد العروض في سوق العقارات السكنية إلى الحد الأقصى التاريخي. وعلى ما يبدو، في العام المقبل، لن يزيد حجم التكليف بالإسكان الجديد. أفترض أننا سنظل نرى حالات إفلاس كبيرة لبعض المطورين. إذا تذكرنا الوضع في سوق المباني الجديدة قبل عشر سنوات، فقد تم بيع جميع الشقق في المرحلة الأولى من البناء. الآن تغير الوضع بشكل كبير. وهناك منازل مبنية ولم يتم بيع أكثر من نصف الشقق فيها. علاوة على ذلك، تم بالفعل الانتهاء من عدد كبير من هذه الشقق أو مع إصلاحات عالية الجودة. وهذا الحجم الكامل من المباني الجديدة غير المباعة يتنافس بشكل مباشر مع الشقق في سوق العقارات الثانوية. نظرًا لأن السعر في المباني الجديدة أقل (أو هو نفسه)، فإن الجودة تكون أعلى في معظم الحالات وبعد الشراء يمكنك الانتقال والعيش على الفور.

ماذا لدينا في الواقع؟
1. لم ينخفض ​​الطلب الاستهلاكي، بل أدى فقط إلى انخفاض ملاءته.
2. عدد العروض في السوق يتجاوز الطلب ويستمر في النمو.
3. ظلت الأزمة بطيئة لعدة سنوات وما زالت تحافظ على استقرارها.

بناء على هذا، توقعاتي لسوق العقاراتالتالي - سيواصل السوق اتجاهه نحو انخفاض بطيء ولكن أكيد في الأسعار. وسيستمر هذا بسلاسة خلال العامين المقبلين. ولا أتوقع انخفاضًا حادًا في الأسعار، ولا أي زيادة. وتشير ديناميكيات السوق إلى أن الانخفاض السنوي المتوقع في قيمة العقارات سيحدث في حدود 5-10%.

ماذا تفعل في هذه الحالة؟
النصيحة الأولى والأكثر أساسية هي أن تكون واقعيًا وأن تدرس توقعات سوق العقارات. يجب أن تفهم أنه لن يكون هناك مشتري في السوق مستعد لشراء شقتك دون البحث أو المساومة. قبل اتخاذ قرار الشراء، يقوم المشتري بدراسة كافة العروض المتعددة واختيار الأفضل والأرخص منها. لذلك، إذا كنت ترغب في بيع شقة، فانظر إلى ديناميكيات السوق قبل ستة أشهر. ببساطة، إذا كنت تريد بيع شقة الآن، حدد السعر الذي سيكون لها خلال ستة أشهر. أو ستجد نفسك في إحدى عربات القطار واقفًا على أحد الجوانب. ومن الجدير أيضًا مراعاة العقلية المتغيرة لمشتري موسكو. اليوم، سيعطي المشتري، في معظم الحالات، الأولوية للمساكن الحديثة الجديدة في أقرب منطقة موسكو، بدلا من شراء شقة بنفس المال في المباني القديمة المكونة من خمسة أو تسعة طوابق في موسكو.

أ ؟
لا يجب أن تعتمد بعد الآن على الانخفاض الحاد في أسعار العقارات. نعم، كما كتبت بالفعل، ستنخفض الأسعار ببطء في أي حال. ولكن ماذا يحتاج المشتري؟ قم بحل مشكلة السكن لديك، ولكن موقف الانتظار والترقب، مع الأخذ في الاعتبار التضخم النقدي السنوي، لن يحل مشاكل أي شخص. أفضل موقع للمشتري في سوق العقارات، اشتري الآن أفضل العقارات بأفضل الأسعار.

حسنًا، ماذا يجب على أولئك الذين يرغبون في استثمار أموالهم في العقارات السكنية لأغراض الاستثمار (تأجيرها أو بيعها بربح خلال بضع سنوات) أن يفعلوا؟ أريد أن أخيب ظنك على الفور، هذا الحدث محكوم عليه بالفشل منذ البداية. الحد الأقصى الذي يمكنك الحصول عليه الآن عن طريق استئجار شقة هو 4 أو 5% سنويًا. لا تنس طرح الضرائب العقارية، وضرائب الدخل، ونفقات الاستهلاك، وتصبح الأمور أكثر حزنًا. ولا أرى أي جدوى من الحديث عن الآمال التي ستكون أكثر تكلفة في غضون سنوات قليلة.

هذا ما يبدو لي، بناءً على معرفتي وخبرتي المهنية. هل يمكن أن أكون مخطئا؟ بالتأكيد يمكن! لسوء الحظ، في بلدنا، يمكن شطب أي تحليل بجرة قلم إحدى القوى الموجودة. ولكن هنا أنا عاجز.

قام محللو سوق العقارات بتقييم مدى تغير تكلفة الشقق في الأسواق الأولية والثانوية لمنطقة موسكو

تميز العام الماضي في سوق العقارات في منطقة موسكو بخصومات كبيرة: أبلغ أصحاب العقارات بين الحين والآخر عن حصة معاملات الخصم، وأبلغت Rosreestr عن عدد كبير بشكل غير طبيعي من المعاملات - سواء في الأسواق الثانوية أو الأولية.

لمعرفة كيف سيتصرف السوق، سألت شركة RBC العقارية المحللين عن رأيهم في التغيرات في أسعار المساكن في موسكو والمنطقة في العام الجديد 2017.

— الاتجاه الأكثر أهمية في السوق الثانوية للإسكان في موسكو هو الانخفاض البطيء ولكن المؤكد في الأسعار. في يناير، متوسط ​​تكلفة 1 متر مربع. م وصلت إلى 185.9 ألف روبل. - وأصبحت هذه القيمة القصوى للعام بأكمله. وفي نهاية نوفمبر، وصل هذا الرقم إلى ما لا يقل عن 181.4 ألف روبل. ويظل هذا الانخفاض في الأسعار غير ملحوظ بالنسبة لبعض اللاعبين في سوق العقارات، وخاصة بالنسبة للمستهلكين العاديين، حيث يصل إلى 0.3-0.5٪ فقط شهريًا. أما بالنسبة للانخفاض الحقيقي في أسعار البيع (وليس تكلفة العرض)، فهو على مدار العام لا يقل عن 10٪، لأنه في معظم الحالات تتم المعاملات في سوق الإسكان الثانوي في موسكو بسعر مخفض: في يناير، كانت حصة كانت المبيعات بسعر مخفض 82٪ في نوفمبر - بالفعل 86٪. واستنادا إلى نتائج الأشهر الأخيرة من عام 2016، انخفض متوسط ​​ميزانية الشراء أيضا: من 8 ملايين روبل. في أغسطس إلى 7.85 مليون روبل. في نوفمبر.

نتوقع أن تظل أسعار العقارات في قطاع الإسكان الثانوي في عام 2017 عند نفس المستوى الحالي، أو ستستمر في الانخفاض بنحو 5-7٪ سنويًا. ولا نرى أي أسباب لارتفاع الأسعار في المستقبل القريب. أما بالنسبة لقاع السعر سيئ السمعة، والذي تم ذكره كثيرًا مؤخرًا، فوفقًا لتوقعاتنا، لن يصل السوق إليه إلا في عام 2018 أو 2019.

— نتوقع أن ترتفع أسعار المباني الجديدة في موسكو عام 2017 ضمن حدود التضخم - أي بما لا يزيد عن 6٪ سنويًا. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المطورين يحاولون الحفاظ على حصتهم في السوق والحفاظ على وتيرة المبيعات. قد يكون هناك سبب إضافي لارتفاع أسعار المساكن الجديدة هو ظهور مشاريع تطوير جديدة داخل حلقة النقل الثالثة. أحجام العرض في هذه المنازل صغيرة، ولكن مستوى الأسعار الإجمالي، كقاعدة عامة، أعلى من المشاريع الكبيرة في موقع المناطق الصناعية.

في موسكو الجديدة ومنطقة موسكو، سيبقى مستوى أسعار المباني الجديدة دون تغيير تقريبا. إن الاتجاه نحو انخفاض حصة المشاريع الجديدة في حفرة الأساس هو أيضًا نموذجي لهذه المواقع، ولكن الزيادة في الأسعار أثناء الانتقال إلى المراحل التالية من البناء هنا معقدة بسبب المنافسة المتزايدة. سيكون من الأهم بالنسبة للمطورين الحفاظ على أهداف معدلات المبيعات، ربما على حساب تلبية نموذج زيادات الأسعار مع زيادة جاهزية البناء.

في السوق الثانوية لموسكو والمنطقة في عام 2017، من الممكن أن نتوقع زيادة بطيئة في الأسعار - في حدود 4-5٪ على أساس سنوي. لن يسمح حجم كبير من العرض للأسعار بالارتفاع فوق التضخم، ومن أجل إكمال المعاملات، سيتعين على معظم البائعين خفض مستويات أسعارهم المعلنة - ومع ذلك، فإن حجم الخصم سينخفض ​​تدريجياً. أصبح الآن من الصعب على نحو متزايد تحليل متوسط ​​الأسعار في منطقة موسكو، حيث يتم تحديد جزء كبير من الكميات المعروضة في العرض النشط بأسعار تعتمد على المستوى الحالي للطلب الفعال. وتعكس الزيادة الطفيفة في متوسط ​​مستوى السعر، والتي تمت ملاحظتها مؤخرًا، زيادة في حصة هذه القطع، وليس السلوك الطبيعي للسوق. وفي العام الجديد أيضًا، سيستمر الاتجاه نحو زيادة حصة معاملات الرهن العقاري.

إحدى الاتجاهات طويلة المدى التي تدفع الطلب في سوق الإسكان في السنوات الأخيرة هي الدورة الديموغرافية الطويلة. لقد دخل الجيل الذي ولد في النصف الأول من الثمانينات عصر الطلب الأكبر على المعاملات. وبما أن عاداتهم الاستهلاكية قد تشكلت بالفعل في حقبة ما بعد الاتحاد السوفييتي، فإن الجاذبية الأكبر للمباني الجديدة الحديثة (مقارنة بالمساكن السوفييتية التي عفا عليها الزمن) تتناسب مع هذا النمط.

بشكل عام، يبدأ المطورون بالسوق الثانوية، وكما أظهر العام الماضي، فإنهم يفوزون بهذه المنافسة بفضل الحملات الإعلانية الأكثر فعالية، وفرص الخصم، وبرامج التقسيط والرهن العقاري الفعالة. والتعبير العملي عن هذا الاتجاه هو تدفق المشترين من السوق الثانوية إلى السوق الأولية.

- الطلب الفعال محدود للغاية، لأن دخل الأسر لا ينمو. يتم دعم الاستقرار النسبي للطلب من خلال انخفاض الأسعار والمساومة في السوق الثانوية وزيادة عدد المباني الجديدة ذات الميزانية المحدودة في موسكو، حيث يمكنك الآن شراء شقة مقابل 3-4 ملايين روبل. وتفشل محاولات رفع الأسعار استجابة لانتعاش الطلب: فالناس لا يستطيعون تحمل تكاليف العقارات الأكثر تكلفة، لذا فإنهم يفضلون رفض الصفقة بدلاً من دفع المزيد.

ونتيجة لذلك، يستمر الاتجاه الهبوطي للأسعار في السوق. ويعتمد عمق الانخفاض على حجم العرض، الذي زاد بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة. وفي عام 2016 وحده، زاد حجم العرض في موسكو القديمة بمقدار 2.8 مليون متر مربع. م السكن. لا تزال العديد من المشاريع على الورق، لكنها قد تدخل السوق في السنوات القادمة. لا يمكن للطلب مواكبة هذا النمو في الأحجام، لذلك، إذا لم يبطئ المطورون وتيرة إطلاق المشاريع الجديدة، فسوف تستمر الأسعار في الانخفاض بشكل مطرد بنحو 10٪ سنويًا، وعلى مدى السنوات الخمس المقبلة قد يخسرون 30-40٪. في السعر.

— في عام 2017، سينمو متوسط ​​تكلفة السكن في السوق الأولية بشكل معتدل في حدود 8٪. وبلغ متوسط ​​السعر المرجح في نهاية عام 2016 238.2 ألف روبل. لمدة 1 متر مربع. م (باستثناء العرض النخبة)، وكان النمو السنوي 1.4٪. تتأثر ديناميكيات أسعار المباني الجديدة بعاملين متعددي الاتجاهات - من ناحية، يتم تسهيل الزيادة في الأسعار من خلال زيادة جاهزية البناء للمشاريع، ومن ناحية أخرى، يتم سحبها من خلال إطلاق مشاريع جديدة في المرحلة الأولية بتكلفة أقل. وفي عام 2016، سادت عوامل النمو، حيث ارتفعت أسعار مشاريع التنمية المتكاملة واسعة النطاق التي دخلت السوق في عام 2015.

بالنسبة للسوق الثانوية، التوقعات متشائمة تمامًا: سيستمر انخفاض الأسعار، الذي لوحظ طوال عام 2016 وبلغ متوسطه 15٪ في السوق بأكملها. بالنسبة إلى "اللوحة" القديمة الأقدم من الثمانينات، يمكن أن يصل تخفيض السعر إلى 8٪، أما بالنسبة للمنازل المتجانسة الأحدث - 5٪. يمكن توقع استقرار الأسعار دون تفاقم الانخفاض في بعض المواقع الضيقة - بالنسبة للمنازل المتجانسة في عدد من المناطق المرموقة داخل حزام النقل الثالث مع محدودية العرض في المباني الجديدة. أيضًا، على الأرجح لن تنخفض الأسعار بالنسبة للبيوت اللوحية الجديدة، نظرًا لأن هذا منتج شائع في السوق الثانوية نظرًا لميزانيته المنخفضة مقارنة بالمونوليث والجودة الأعلى مقارنة ببناء المساكن القديمة.

— سترتفع الأسعار أكثر في منطقة موسكو: نتوقع زيادة في تكلفة 1 متر مربع. م للمباني الجديدة في منطقة موسكو في حدود 5 ٪ لمدة ستة أشهر. سيتم تسهيل الديناميكيات الإيجابية من خلال الانتعاش المنهجي للاقتصاد الكلي وبالتالي زيادة ملاءة المشترين. وسيعود مستثمرو القطاع الخاص الذين يأملون في تحقيق الربح من بيع العقارات إلى السوق. السبب الثاني لارتفاع أسعار المباني الجديدة بالقرب من موسكو سيكون انخفاض حجم البناء في المنطقة، وهو ما يرتبط باستراتيجية سياسة التخطيط الحضري المتمثلة في "العيش والعمل والاسترخاء في مكان واحد". ويتأكد هذا الاتجاه من خلال انخفاض عدد المشاريع السكنية الجديدة: في نهاية 11 شهرًا من عام 2016، كان عددها أقل بمقدار 2.5 مرة عن العام السابق. سيستمر حجم المعروض من المباني الجديدة في منطقة موسكو في الانخفاض بشكل أكبر.

سيتم تسهيل الطلب المستقر على الإسكان في منطقة موسكو من خلال التسعير المخلص. اليوم متوسط ​​تكلفة 1 متر مربع. م في المنطقة، حتى في أقرب المشاريع إلى حدود موسكو، ما يقرب من مرتين إلى ثلاث مرات أقل مما كانت عليه في قطاع مماثل داخل طريق موسكو الدائري، وأكثر بأسعار معقولة بنسبة 20٪ مما كانت عليه في موسكو الجديدة.

أما بالنسبة لموسكو القديمة، فإننا نتوقع استعادة الحصة العالية تقليديًا من المباني الجديدة في حجم المعروض من درجة رجال الأعمال وما فوقها، الأمر الذي سيكون له تأثير إيجابي على متوسط ​​تكلفة 1 متر مربع. م - تكثف اتجاه استعادة هيكل العرض التقليدي داخل طريق موسكو الدائري في النصف الثاني من عام 2016 وفي نهاية 11 شهرًا من عام 2016، ارتفعت حصة المشاريع باهظة الثمن (درجة رجال الأعمال وما فوقها) داخل الحدود القديمة لموسكو زادت بنسبة 7 نقاط مئوية - وهي الآن 45٪ من الحجم الإجمالي للمباني الجديدة.

ومع ذلك، مع تغيير نوعي في هيكل العرض في موسكو القديمة، زيادة في متوسط ​​\u200b\u200bسعر 1 متر مربع. سيتم تقييد م من خلال الإصدار المستمر للمشاريع الجديدة. ومع ذلك، فإن ظاهرة الأزمة التقليدية - هيمنة مشاريع القطاع الشامل - سوف تترك سوق رأس المال تدريجياً. إن ظروف السوق الحالية للمباني الجديدة في منطقة موسكو تخلق توقعات بانتعاش تدريجي للسوق وبداية ارتفاع تدريجي في الأسعار في العام المقبل.

ترتبط ديناميكيات الأسعار في سوق الإسكان الثانوي، كقاعدة عامة، بديناميكيات أسعار المباني الجديدة بفارق زمني يتراوح من ثلاثة إلى ستة أشهر. وبالتالي، ومع تعافي سوق المباني الجديدة، ينبغي لنا أن نتوقع انتعاش سوق الإسكان الثانوي، وبالتالي ارتفاع الأسعار.

– سوف يمدد السوق الثانوي في العاصمة إقامته في حالة كساد طويل الأمد. ستبقى هناك ضغوط من المباني الجديدة التي انخفضت أسعارها بشكل كبير، وسيبقى هناك أيضًا "تراكم" كبير من الشقق القديمة غير المباعة. في الوقت نفسه، لن نرى أي انخفاض ملحوظ في أسعار الروبل - فقد كان تصحيح السوق منذ فترة طويلة مدفوعًا بالتضخم. لإطلاق دوامة من الزيادات في الأسعار، يتطلب الأمر مرحلة من التضخم المفرط، والتي من غير المرجح أن تجرؤ الحكومة الحالية على دخولها.

السوق الأولية في وضع أفضل قليلا، ومع ذلك، هنا أيضا يتزايد المعروض من الشقق، الأمر الذي سيمنع الزيادات المباشرة في الأسعار. ومع ذلك، فإن ديناميكيات الأسعار هنا ستكون في البداية بسبب التخلي عن المستوى الحالي للخصومات (8-15٪). ونتيجة لذلك، سيتعين على المطورين في عام 2017 اجتياز اختبار بقاء آخر.

باختصار، سيظل سوق الشقق لعام 2017 سوقًا للمشتري، والذي سيحصل على مجموعة غنية ومرونة في الأسعار من أصحاب الشقق. ولا يمكن عكس هذا الوضع إلا بسيناريو التضخم المفرط.

تساهم ظواهر الأزمة الخطيرة في الاقتصادين الروسي والعالمي في ركود سوق الإسكان وانخفاض الأسعار وبالتالي انخفاض الطلب الحقيقي للسكان.

ويتميز الوضع في سوق العقارات اليوم بانخفاض حجم المبيعات، وانخفاض أسعار العقارات السكنية ذات المخزون القديم، وانخفاض إجمالي عدد المعاملات والقروض العقارية الصادرة عن البنوك.

وقد تشكلت هذه الاتجاهات تدريجياً، خلال السنتين أو الثلاث سنوات الماضية، للأسباب التالية:

• فرض عقوبات سياسية واقتصادية على روسيا، وفرض حظر على حيازة الأوراق المالية من قبل شركات الاستثمار الروسية الكبرى ورجال الأعمال الخاصين في الخارج؛
• زيادة تكلفة المباني الجديدة التي يجري بناؤها؛
• انخفاض في الحجم، ونتيجة لذلك، إفلاس شركات البناء؛
• انخفاض في ملاءة المشترين المحتملين وعدم وجود نمو مستقر في دخلهم، وصعوبات في سداد الديون؛
• عدم استقرار أسعار الصرف، مما يخلق مشكلة مع الرهون العقارية بالعملة الأجنبية عند تحويلها إلى الروبل الروسي؛
• وزيادة أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري الصادرة حديثا وتشديد المتطلبات المصرفية للمقترضين المحتملين والضمانات؛
• حدود المدة والإعانات.

وكان لكل هذا تأثير سلبي على عمليات التسعير في سوق الإسكان وحجم مبيعات وإيجار العقارات السكنية.

علاقة العرض والطلب

تتلخص معظم توقعات الاقتصاديين الروس في الرأي العام القائل بأن وفي عام 2017 يجب أن نتوقع استمرار الاتجاه العام للركود وانخفاض أسعار العقارات. إذا كان هناك انخفاض تدريجي في دخل المواطنين والطلب على العقارات السكنية والتجارية في 2015-2016، فمن الممكن في العام المقبل الوصول إلى "القاع" أو انهيار السوق.

علاوة على ذلك، ستكون هذه العملية طويلة الأمد، وتستمر من 2 إلى 4 سنوات.

وتتميز مرحلة الانحدار السريع بالظواهر التالية:

1. من المرجح أن تسعى المساكن الجديدة إلى تقليل المخاطر عن طريق تقليل حجم المساحة المخصصة، وسوف تختار بناء كائنات مربحة ماليًا فقط كاتجاه رئيسي لنشاطها. ستؤدي هذه السياسة إلى انخفاض دائم في حجم التكليف العقاري.
2. سيستمر مستوى الملاءة المالية للسكان الروس في الانخفاض بسرعة وسيصبح شراء العقارات أو تحسين الظروف المعيشية أمرًا ثانويًا. ومن المتوقع أن يصل مستوى تراجع الطلب في هذه الحالة إلى 30% مقارنة بالعام الحالي. سيؤدي ذلك إلى تجميد تشييد المباني الجديدة، وزيادة حصة المساحة غير المباعة داخل المنزل الجديد إلى 50٪، وتحويل التركيز إلى سوق العقارات الثانوية.
3. سيكون الوضع في السوق الثانوية غامضا. اعتبارًا من بداية عام 2017، سيتم إلغاء برنامج الدعم الحكومي بأسعار فائدة تفضيلية لشراء مساكن جديدة. سيؤدي ذلك إلى جذب حصة من المشترين من السوق الأولية. وبالنظر إلى فئات العقارات في السوق الثانوية، فمن المتوقع أن تصبح تكلفة المتر المربع في المخزون القديم أرخص مع انخفاض مماثل في الطلب، كما ستبقى أسعار الشقق الفاخرة والمساحات التجارية عند المستوى الحالي أو تنخفض قليلاً . ويرجع ذلك عادة إلى عدم مرونة البائعين وإحجامهم عن تخفيض السعر تحت أي ظرف من الظروف (حتى لو تأخرت عملية البيع لفترة طويلة).
4. كما أن إحجام البنوك عن تخفيض المعدلات السنوية على قروض الرهن العقاري، والمتطلبات الصارمة للعقارات والمقترضين المحتملين، سيساهم أيضًا في انخفاض حجم محافظ الرهن العقاري الخاصة بهم، مما سيؤثر سلبًا على مستوى الطلب.
5. وسوف يتأثر سوق الإيجار التجاري والسكني بالمثل بظواهر الأزمة في شكل انهيار قوي في حجم المباني المستأجرة. وفي قطاع العقارات السكنية، سيركز المستأجرون على الشقق والغرف ذات المساحات الأصغر والإيجارات الشهرية المنخفضة. وفي فئة العقارات التجارية، سيستمر الاتجاه نحو التخفيض الكبير في تكلفة متر مربع واحد من أجل بيعه بأي وسيلة. وفي عام 2017، سيتأثر هذا السوق أكثر بمسألة عدم التوازن بين العرض والطلب نحو خلل قوي في الأخير.

ومن المتوقع استقرار الوضع الحالي بحلول 2019-2020.

ومن المتوقع بحلول هذه الفترة بدء التعافي والعودة التدريجية إلى مستويات ما قبل الأزمة.

مستوى أسعار المساكن في عام 2017

معظم الخبراء الذين يتوقعون تطور سوق العقارات في المستقبل القريب لا يجرؤون على التعبير عن أرقام محددة وأسعار المساكن.

سيكون للوضع سيناريو فردي في كل منطقة محددة. من المرجح أن تشهد موسكو وسانت بطرسبرغ وبعض المدن الكبرى الأخرى في الاتحاد الروسي فترة من الانخفاض الحاد في الأسعار.

وفي سياق الحقائق الاقتصادية الجديدة، ستقترب التكلفة من قيمتها الحقيقية، الأمر الذي لن يكون له إلا تأثير إيجابي على مواصلة تطوير سوق العقارات السكنية والتجارية.

ويرى بعض الخبراء أن الأسعار ستنخفض العام المقبل بنسبة 5-7%، بينما يتوقع آخرون انخفاضًا يزيد عن 10-15%. دعونا نحلل توقعات واستنتاجات كبار خبراء العقارات الروس.

رأي الخبراء العقاريين

يقدم رئيس بنك سبيربنك الروسي ج. جريف توقعات لتطور سوق العقارات الروسية، بناءً على حقيقة أنه سيتم ملاحظة الديناميكيات الإيجابية فقط فيما يتعلق بالطلب. ووفقا له، فإن معظم المستثمرين يتوقعون معدل أكبر من انخفاض الأسعار في السوق الثانوية. وعلى الرغم من الأسعار المواتية نسبيا للعقارات السكنية، فمن غير المتوقع النمو في السنوات القليلة المقبلة.

2016-2017 فترة مناسبة للاستثمار دون إمكانية الحصول على هامش سريع. للقيام بذلك، سيكون عليك الانتظار حوالي خمس سنوات.

يشير أستاذ جامعة الاقتصاد الروسية ج. ستيرنيك إلى تراجع سوق العقارات في روسيا منذ عام 2017. ويرى أن الأسعار والطلب على المساكن ستنخفض على الأقل حتى عام 2019. في العام المقبل سوف يصل سوق العقارات إلى أدنى مستوياته. سيتم تجميد عدد كبير من المباني الجديدة المشيدة حديثًا، وسترفض شركات البناء تنفيذ مشاريع كبيرة بسبب الانخفاض الحاد في ملاءة مواطني البلاد. وستضرب الأزمة المدن الصغيرة بشدة، حيث سيكون الانخفاض في حجم المعاملات أكثر وضوحا منه في المدن التي يزيد عدد سكانها عن مليون نسمة.

تفترض التوقعات التي قدمتها غرفة الأورال للعقارات أيضًا تطور أزمة في سوق العقارات الروسي. سيكون هناك انخفاض حاد في حجم المبيعات في 2017-2018. وإلى حد كبير، سيؤثر ذلك على المساكن القديمة، وكذلك تلك المبنية على مشارف المدن. وهذا سيلزم مطوري المنازل الجديدة بتحسين جودة البناء والمناظر الطبيعية، وبالتالي جذب المشترين المحتملين.

ويعتبر العام الحالي، بحسب خبراء الغرفة، الفترة الأكثر ملاءمة لشراء العقارات السكنية، نظراً لوجود العديد من العروض المربحة في السوقين الأولي والثانوي. سيساعد دعم الدولة وانخفاض معدلات الرهن العقاري في المستقبل القريب على التأثير بشكل إيجابي على الوضع في سوق العقارات.

توقعات سوق العقارات لعام 2017 سلبية في مجال تشييد المباني الجديدة، حيث سيكون هناك انخفاض حاد في العرض وتجميد العديد من المشاريع الاستثمارية.

وستؤدي الأزمة إلى خلل واضح بين العرض والطلب مع غلبة واضحة للأخير وانخفاض كبير في أحجام مبيعات وأسعار العقارات.

يونيو 2019:تظل ديناميكيات الأسعار في السوق الثانوية مجزأة للغاية. يتم تحديد الوضع في مكان معين بشكل أساسي من خلال بنية الجملة. أرخص الخيارات غادرت السوق خلال طفرة الطلب في العام الماضي. ويحاول البائعون، الذين تغذيهم الحديث عن تقليد حاد للشقق بعد الأول من يوليو، عندما تدخل التغييرات على 214-FZ حيز التنفيذ، رفع أسعار ما تبقى. ولكن ليس بنجاح كبير، لأن تكلفة الإسكان في الميزانية قد زادت بالفعل بشكل كبير في الأشهر السابقة. ونتيجة لذلك، يتدفق الطلب الرئيسي إلى القطاعات الوسطى، التي لم تعد تختلف كثيرًا في السعر عن الشرائح الرخيصة. لا تزال الطبقة الخارجية الرئيسية للسوق هي درجة الأعمال باهظة الثمن. في الوقت نفسه، ارتفع قطاع النخبة في المنطقة الإدارية المركزية، تحسبا لنفس الإصلاح 214-FZ، على العكس من ذلك. وفي الأرجح أن "الخطوط" في السوق سوف تستمر حتى الخريف، عندما تظهر النتائج الأولى لإصلاح بناء الأسهم المشتركة. اقرأ المزيد عن اتجاهات السوق العقاري في مقالات ومراجعات موقع المركز التحليلي:

التوقعات بالتفصيل

توقعات السوق العقاري حتى عام 2024

الوضع الراهن

احسب نفسك: الآلات الحاسبة على الإنترنت

رأي رسمي

التوقعات والمراجعات حول قطاعات سوق الإسكان:
المباني الجديدة في موسكو ومنطقة موسكو، العقارات الريفية