Dela i lägenhet. Skillnaden mellan ett rum och en andel i en lägenhet Hur många andelar finns i en lägenhet?

Foto från pokeroff.ru

Det händer att ägarna till en lägenhet visar sig vara främlingar för varandra.- en liten del av lokalen kan övergå till en främling som gåva eller testamente. Vanligtvis är ägaren till en mindre del av lägenheten inte emot att sälja den, särskilt om han inte bor i den – utan till ett högt pris. Finns det en chans att tvinga den obotliga delägaren att sälja sin andel till marknadsvärde? Denna möjlighet finns, och Högsta domstolen påminde oss ännu en gång om den. Högsta domstolen förklarade under vilka förutsättningar ägaren till majoriteten av bostadslokalerna kan tvångsköpa ut sin obetydliga andel i lägenheten av andra ägare.

Lägenheten delades i domstol

Om ägare behöver dela andelar i en lägenhet har de två sätt: förhandla och träffa avtal om bodelning av gemensam egendom eller gå till domstol för att dela fastigheten. Båda möjligheterna finns i art. 252 civillagen. Ibland är det omöjligt att tilldela en andel av en eller annan anledning – till exempel när den är för liten. Då har ägaren rätt att få ekonomisk ersättning från andra fastighetsägare – givetvis om han går med på detta. Men situationer är också möjliga när ägaren kan tvingas ta pengar, även om han föredrar att behålla en del av bostadsytan.

Detta sker vanligtvis när gåvoavtal upprättas eller fastigheter överlåts till flera arvingar – och dels är ägarna till aktierna personer som är närstående eller familjeförhållanden och gemensamt använder denna egendom, dels någon som har en mindre andel i den gemensamma egendomen och faktiskt inte använder fastigheten, förklarar Oksana Stupina, advokat. En liknande situation uppstod i fallet med Kryuchkov-makarna*, som nådde högsta domstolen.

Ivan och Varvara Kryuchkov* och deras minderåriga dotter bodde i en lägenhet med tre rubel med en yta på 66,4 kvadratmeter. m. En gång privatiserades lägenheten lika mellan Ivan Kryuchkov och hans mor, men senare beslutade mamman att sälja sin andel. Som ett resultat fick familjen, tillsammans med en annan släkting (ägaren till en 1/12 andel), bara hälften av lägenheten - i själva verket ockuperade de två isolerade rum. Den andra hälften av lägenheten tillhörde Vladimir Zakharchenko, som köpte hälften av bostaden, samt Inna Novichenkova* och Olga Zakharchenko*, till vilka mannen överlåtit en tredjedel av sin andel genom ett gåvoavtal.

Omedelbart efter att hälften av lägenheten hamnat i händerna på främlingar ville makarna Kryuchkov ta över hela bostadsytan för sig själva. De nya ägarna föreslog själva denna möjlighet, men parterna kom inte överens om priset. Eftersom det inte gick att komma överens om hur lägenheten skulle användas beslutade familjen att gå vidare till domstol. I stämningsansökan som skickades till bad de att erkänna Novichenkova och Zakharchenkos andelar i lägenheten som obetydliga (var och en av dem ägde 1/6 av lägenheten), att säga upp sina äganderätter, att betala dem marknadsvärdet för aktierna och även att erkänna målsägandenas omyndiga dotters äganderätt till dem som tillhör svarandeaktierna.

Sökandena avvisades i första instans. Vid överklagande, (mål nr 33-14211/2016), beslutade de tvärtom att yrkandena var välgrundade och biföll yrkandet. De kom fram till att var och en av de tilltalades andel är obetydlig att det inte är möjligt att förse dem med isolerade bostäder som skulle stå i proportion till deras andel. Parterna kom inte överens om nyttjanderätten till lägenheten. Samtidigt är svarandena, till skillnad från målsäganden, inte folkbokförda i den, de bor på en annan ort, och de har en annan bostadsyta i sin fastighet. Detta är tillräckligt för att tillfredsställa Kryuchkovs krav, avslutades överklagandet. De tilltalade försökte överklaga beslutet från Moskvas stadsdomstol i högsta domstolen.

När kan ägaren tvingas sälja sin andel?

De tilltalade insisterade: de behövde lägenheten, och värdet på andelen som värderingsmannen presenterade underskattades. Det är sant att de av någon anledning inte bad om en undersökning och gjorde inga försök att bevisa att kostnaden borde vara annorlunda.

Panelen för civilrättsliga tvister, ledd av en domare, stödde överklagandet (mål nr 5-КГ17-51). I domen erinrade domstolen om punkt 4 i art. 252 i civillagen: den förklarar när ägaren till en liten andel kan tvingas sälja den till marknadsvärde, även om han inte går med på ett sådant scenario. För detta, utöver aktiens obetydlighet, och vad som är ”oväsentlighet”, enl Alexandra Latyev, partner, ingen definierade det, det är bara att "alla förstår att 1/3 är en betydande andel och 1/100 är en obetydlig andel", ytterligare två villkor måste uppfyllas samtidigt. För det första får det inte finnas någon möjlighet till verklig tilldelning av aktier. Och för det andra ska ägaren inte vara intresserad av att använda den gemensamma egendomen.

Om ägaren behöver en andel eller inte kommer att behöva avgöras från fall till fall, konstaterade styrelsen. Det är nödvändigt att uppmärksamma personens ålder, hans hälsotillstånd, yrke, närvaro av barn och andra omständigheter, Högsta domstolen hänvisade till punkt 36 i Högsta domstolens plenum och Högsta skiljedomstolen i 1 juli 1996 nr 8 "Om vissa frågor relaterade till användning av del ett av den ryska federationens civillag."

Hur bekräftar man bristen på intresse för användningen av bostäder från den "extra" ägaren?

1) Ge uppgifter om huruvida denna person har annan fastighet (detta kan bekräftas av ett utdrag från Unified State Register of Real Estate), ange att han aldrig använde (inte bodde) den omtvistade egendomen.

2) Intresserade ägare kan lämna in handlingar som bekräftar att de står för alla kostnader för att underhålla den omtvistade fastigheten.

3) Domstolen kan också utvärdera förhållandet mellan parterna (förekomsten av släktskap och familjeband) för att bedöma utsikterna och möjligheten till gemensamt bruk av gemensam egendom.

4) Möjligheten att tilldela en naturaandel bedöms utifrån det omtvistade objektets totala yta, antalet lokaler (eller rum) och möjligheten att tilldela ett isolerat rum, objektets designegenskaper som avgör möjligheten att dess ombyggnad. Därför kan anspråket från intresserade delägare tillgodoses endast om den "extra" ägarens andel är så liten att den inte kan tilldelas en separat lokal, eller om själva utformningen av lokalen inte tillåter tilldelning av andelen så att ägaren fullt ut kan utöva sin äganderätt.

Om domstolen kommer till slutsatsen att alla villkor är uppfyllda och parterna inte kan komma överens om förfarandet för användning av den gemensamma egendomen, så väcks talan med stöd av punkten. 2 punkt 4 art. 252 i den ryska federationens civillagstiftning kommer att uppfyllas.

Oksana Stupina, jurist på Khrenov and Partners

Efter att ha studerat omständigheterna kring tvisten fastställde högsta domstolen beslutet från Moskvas stadsdomstol utan förändring.

Med tanke på att de två delägarnas ”obetydliga andel” totalt är 1/3 av lägenheten eller lite mer än 22 kvadratmeter. meter i en lägenhet i Moskva kan domstolarnas slutsatser, vid första anblicken, vara chockerande, noterar Elena Poleonova, delägare i den juridiska byrån. Allt är inte klart i fallet, menar hon: domstolarna kom fram till att kravet var berättigat, efter att ha bedömt omständigheterna kring tvisten: det faktum att det är omöjligt att tillhandahålla isolerade lokaler i lägenheten till alla deltagare i delat ägande (lägenheten består av tre vardagsrum, och det finns 7 delägare), att de tilltalade inte anhöriga, faktiskt inte bor i bostadsutrymmet etc. ”Men det är inte klart för mig varför ytterligare två ägare, som resp. egna aktier till ett belopp av 1/6 och 1/12, var inte inblandade i ärendet - trots allt påverkar avgörandet i tvisten deras rättigheter också”, konstaterar hon. Det faktum att målsäganden tog en mycket aktiv ställning, medan svarandena tvärtom inte ens stödde argumentet om att revidera aktiens marknadsvärde med bevis, spelade också roll i målet.

Nästan alla deltagare i delat ägande kan bli svarande i en sådan tvist. "Enligt min mening är kontroversiella frågor om användningen av en lägenhet som är i delad äganderätt bäst lösta för rättegång. Detta kräver aktivt deltagande av alla ägare som är intresserade av att lösa situationen. Ett domstolsbeslut avgör alltid den vinnande och förlorande sidan. och en rättslig tvist kostar alltid tid, pengar och nerver”, säger Elena Poleonova.

"Om din tvist redan har nått domstolen, måste du närma dig försvaret av din position med allt ansvar.
För att göra detta måste du skaffa och omedelbart förse domstolen med bevis som bekräftar dina argument och motbevisar din motståndares argument, förklara utnämningen av förhör, kalla och förhöra vittnen och kräva bevis (om lagen inte ger dig rätt att erhålla det själv).
Allt detta måste göras vid prövningen av ärendet i första instans. För att bli framgångsrik måste en rättstvist vara aktiv och försvara sig kompetent."

Elena Poleonova, partner till advokatbyrån "Olevinsky, Buyukyan och Partners"

*Namn och efternamn på deltagarna i processen har ändrats av redaktionen

Advokater säger att landet har svårt att lösa problem inom området för så kallade små andelar av fastigheter. Ägare till 1/6 eller 1/8 av en lägenhet eller tomt finner sig ofta bundna på händer och fötter. De kan varken använda sin andel eller sälja den.

Finns det en lösning?

En spole är liten, men dyr - den sanna innebörden av det ryska ordspråket avslöjades för en av muskoverna för 1,5 år sedan. Ägaren av värdefulla bostadsutrymmen i huvudstaden spenderade mer än 90 tusen rubel på juridiska kostnader.

Hela denna tid försökte kvinnan tvinga sin kusin att köpa av sin 1/6 av lägenheten de båda ägde.

Hon försökte sälja till andra ägare i denna lägenhet, som i denna situation förklarade att de inte var nöjda med detta, eftersom de inte skulle bo där, och följaktligen var det helt enkelt ingen idé att köpa en sådan andel av henne. Hon visste inte hur hon skulle gå tillväga i en sådan situation.

Hundratusentals ryssar är i liknande förvirring idag - alla de som ärvt en liten del av fastigheten (1/6 eller 1/8).

Det är omöjligt att bo på de här kvadratmeterna, men det finns ingen att sälja dem till. Det mest uppenbara alternativet är förstås att lägga ett erbjudande till huvudägaren, men som advokater förklarar finns det inga garantier för att han kommer att gå med.

Måste jag köpa en? Tja, tänk om han inte har pengar? Om, helt enkelt, familjen är pensionär eller har många barn? När allt kommer omkring har de inte den lämpliga inkomsten, ens för att köpa tillbaka denna lilla mikroaktie.

Att sälja en andel i en lägenhet eller en tomt till någon annan är faktiskt ett alternativ som gränsar till fantasi, eftersom de nya ägarna inte kommer att kunna använda fastigheten, vilket innebär att det finns ett "0"-intresse för ett sådant köp.

Men i städer med en befolkning på över en miljon människor kan det finnas människor som är villiga att köpa en andel, till exempel för registrering, även om transaktionen måste utföras med särskild försiktighet.

Från den 1 januari 2016 ska kontraktet om försäljning av en andel upprättas av en notarie. Detta är nödvändigt för att ägarna ska veta vad som är till salu och att art. 250 i den ryska federationens civillag: om en person säljer en aktie måste han först erbjuda sig att köpa den till grannen till denna aktie. Om han inte vägrar eller inte har pengar till det, först då kan en affär göras.

Med allt detta är det osannolikt att du kommer att kunna sälja din andel till marknadspris. Kostnaden för en andel kommer aldrig att vara värd lika mycket som en del av en lägenhet.

Skillnaden, beroende på objektet, kan variera från 30 till 50 %. Ändå är det mest lönsamma alternativet att försöka förhandla med din granne och erbjuda ett bytesalternativ som passar båda.

Begrepp gemensam egendom uppstår när ett objekt ägs av flera personer (både enskilda och juridiska personer).

Orsaker till förekomst och typer

Denna typ av egendom uppstår på grund av olika skäl: officiell registrering av äktenskap; där flera personer bor; skapa en gård där det finns flera ägare osv. – med andra ord när två eller flera personer tillträder egendom som inte kan delas i flera delar vare sig genom lag eller utan att dess syfte ändras.

Två typer av gemensam äganderätt kan särskiljas, som skiljer sig åt i äganderättens väsen och regleras av olika regler:

delat ägarskap– en typ av egendom som kännetecknas av tilldelning av en viss andel i äganderätten till egendom, både lös och fast egendom;
delat ägarskap– när andelarna av fastighetsägandet inte är fastställda i förväg.

Dela i ägandet av en lägenhet - vad är det?

När en lägenhet övergår i flera personers egendom och ägandelarna är överenskomna i förväg talar vi om delat ägande av lägenheten. Bostad kan i en sådan situation avyttras endast med samtycke av samtliga ägare, oavsett andelens storlek.

Det bör förstås att om alla ägare bor på lägenhetens territorium, är det inte möjligt att faktiskt dela upp området i enlighet med var och ens andelar enligt dokumenten. I det här fallet försöker delägarna komma överens och dela upp bostadsytan med hänsyn till var och ens livsförhållanden och behov. Om denna fråga inte kan lösas fredligt, går ägarna till domstol, där förfarandet för att använda bostadsytan kommer att bestämmas. Om det är nödvändigt att ändra ordningen på grund av nya omständigheter (till exempel ett barns födelse), kan domstolen ändra beslutet som fattades tidigare.

Lagar som reglerar frågor om delat ägande av en lägenhet

För att bestämma förfarandet för användning och hur delägare kan förfoga över sina andelar, bör man hänvisa till den ryska federationens civillag (del 1) daterad 30 november 1994 N-51 Federal Law. Kapitel 16 är helt ägnat åt regleringen av den gemensamma äganderätten.

Om vi är särskilt intresserade av delad äganderätt i en lägenhet bör vi vara uppmärksamma på följande artiklar:

Konst. 245. Artikeln anger att om andelar i gemensam egendom inte bestäms i förväg, kommer andelarna att anses lika. Vid investering i att förbättra fastighetens skick kan också andelens storlek öka i proportion till investeringen.
Konst. 246. Samlad egendom kan disponeras endast med delägarnas samtycke, medan någon av ägarna har rätt m.m. din andel.
Konst. 247. Aktieägare har rätt att använda egendomen efter överenskommelse mellan alla meddelägare. Varje ägare har rätt att få sin andel för nyttjande om detta inte är möjligt, har han rätt att räkna med ersättning.
Konst. 248. Allt som ägarna kan erhålla till följd av exploatering av delad egendom (inkomster, frukter etc.) delas mellan ägarna efter deras andelar, om det inte finns andra överenskommelser.
Konst. 249. Utgifter för underhåll av gemensam gemensam egendom - allt detta fördelas också mellan delägarna efter andelarnas storlek.
Konst. 250. Denna artikel beskriver delägares företrädesrätt vid köp av andel i delad äganderätt, förutsatt att försäljningen inte sker genom offentlig auktion.
Konst. 251. Vid försäljning övergår andelen till äganderätt från tidpunkten för avtalets ingående, om inte andra villkor anges i avtalet.
Konst. 252. Bodelning kan ske efter överenskommelse mellan alla delägare. Någon av delägarna har rätt att tilldela sin andel antingen efter överenskommelse mellan samtliga ägare eller genom domstolsbeslut. Om tilldelning eller bodelning inte är möjlig eller är förbjuden enligt lag, har aktieägaren rätt till ersättning, efter att ha erhållit vilken han berövas sin egendomsrätt.
Konst. 255. Borgenären har rätt att hos rätten ansöka, om någon av ägarna i gemensam egendom inte kan betala av skulden med den egendom som han har, att indriva gäldenärens andel, medan andelen kan säljas både till den andra fastigheten. ägare och på offentlig auktion, och Intäkterna från processen kommer att användas för att betala av skulder.

Nyligen har ändringar endast påverkat artikel 250 1:a stycket i den ryska federationens civillag (ändringarna trädde i kraft den 1 mars 2015), som talar om företrädesrätten att köpa andelar i gemensam egendom genom sam- ägare. Det har tillkommit punkter där denna fördel avskaffas vid försäljning av fastighet med, eller närmare bestämt, andel.

Huvudproblem: hur man delar, säljer eller hyr ut en andel i en lägenhet

Så de problem som människor som äger gemensam fastighet står inför kan delas in i flera typer: jag vill ha ett eget rum, jag vill sälja eller hyra ut min andel. Låt oss titta på allt i ordning.

Jag vill ha ett eget rum

Om du inte bara äger en andel i lägenheten, utan du också ska bo i den tillsammans med andra aktieägare, uppstår frågan: hur delar man upp området så att alla får sin egen hörna. Denna fråga är reglerad i lag och beskrivs i art. 245 i Ryska federationens civillag - om förfarandet för användning av bostadslokaler. Det första alternativet för att bestämma ordning är fredligt, eftersom det är bättre att komma till en vänskaplig överenskommelse med dina grannar och bestämma vem som ska bo och var.

Friska! Även om du har kommit överens om allt med andra boende, är det bäst att formalisera förfarandet för användning med en notarie, så att du senare inte behöver bevisa vem som sagt vad.

Ett annat alternativ, när det inte går att lösa bostadsfrågan fredligt, är att gå till domstol. Domstolen kommer att ta hänsyn till alla omständigheter och dela upp rummen mellan ägarna, eftersom den anser att det är korrekt, inte alltid med hänsyn till storleken på ägarnas andelar. Om en ägare har en familj och den andra är singel, kommer den första ägaren att få ett större rum.

Vill jag sälja min andel?

När samboende inte passar en eller flera fastighetsägare, och de skulle vilja få sin del i pengar, uppstår frågan om att sälja andel i gemensam lägenhet. I en sådan situation finns det flera möjliga lösningar:

Om endast en av ägarna deklarerar försäljningen av en andel, så har de kvarvarande invånarna en fördel gentemot andra som vill köpa, och i det här fallet är det nödvändigt att få deras samtycke. Denna rättighet regleras av artikel 250 i den ryska federationens civillag.
Om flera delägare skulle vilja sälja hela fastigheten, men en, som har en liten andel som inte kan fördelas realistiskt, inte går med på det, kan du gå till domstol (baserat på paragraf 4 i artikel 252 i civillagen). ryska federationen), där tillstånd att sälja lägenheten utan samtycke kommer att erhållas, med villkoret att betala honom ersättning i storleken på hans andel av den totala kostnaden för lägenheten.
Om alla delägare är redo att lämna, då kan de helt enkelt sälja lägenheten och få var sin del.

Det är viktigt att veta att försäljningen av en andel i en lägenhet är mycket lägre än kostnaden för samma andel om lägenheten säljs i sin helhet. Prisskillnaden kan uppgå till 15-25%.

Hur lämnar man in sin del?

Allt här är väldigt enkelt - att hyra ut eller registrera någon från din del av bostadsutrymmet är endast möjligt med samtycke från alla ägare. Denna fråga regleras på grundval av artikel 246 i Rysslands civila lag. Om det finns ett behov av att registrera ett minderårigt barn, kan detta göras utan tillstånd från andra ägare, eftersom barn är registrerade på registreringsplatsen för en av föräldrarna (artikel 70 i Ryska federationens bostadskod, normer i familjekoden)

Makarnas gemensamma egendomsrätt

För att samäganderätt ska uppstå mellan en man och en kvinna krävs att ett äktenskap är registrerat. Egendom som förvärvats under äktenskapet blir makarnas gemensamma egendom, där var och en har lika stor del. Ett annat förfarande kan fastställas under förutsättning att ett äktenskapskontrakt har undertecknats, där äganderätten till var och en av dem med makarnas samtycke fastställs. Frågor som uppstår under användning och bortskaffande av gemensam egendom regleras av artikel 256 i den ryska federationens civillag och artiklarna 33-39 i RF IC.

Samnyttjanderätten omfattar egendom som förvärvats av makar under äktenskapet, men det är viktigt att veta att denna rätt inte gäller för:

förvärvat före äktenskapet;
resultat av ;
personliga tillhörigheter.

Allt detta är makarnas separata egendom.

För information: en av makarnas enskilda egendom kan erkännas som gemensam egendom, förutsatt att det under äktenskapet gjorts investeringar i den, vilket kraftigt ökade egendomens värde (reparationer, rekonstruktion).

Även om det inte krävs skriftligt eller attesterat tillstånd från båda makarna vid transaktioner med gemensam egendom (baserat på det faktum att båda makarna samtycker till transaktionen och inget annat har bevisats), men makar utan notarie kan förfoga över fastigheter eller föremål som kräver registrering och/eller notariatsbestyrkt samtycke från den andra maken kan inte enligt art. 35 IC RF.

Bodelningen kan verkställas både under äktenskapet och vid dess upplösning. Denna process regleras av artiklarna 38 och 39 i RF IC. I bästa fall sker uppdelningen fredligt, när ägarna kommer överens om vem som ska få vad. Om du inte kan komma överens på egen hand är den enda utvägen att gå till domstol. Domstolen kommer att fastställa bodelningen i lika delar, så att båda makarna får lika värdeandelar av egendomen. För det fall andelarna inte är lika tillerkänns maken med den mindre andelen penning eller annan ersättning.

En mycket viktig punkt är inte bara förvärvet av egendom under äktenskapet, utan också med vilka medel det förvärvades, eftersom detta kan i hög grad påverka domstolens beslut om delning.

Exempel nr 1

Hustrun stämde sin man för delning av en lägenhet som förvärvats under äktenskapet.

Rätten fann att denna lägenhet köptes med medel som härrörde från försäljningen av makens föräktenskapliga egendom, som inte är gemensam egendom. Med hänsyn till detta faktum beslutade domstolen att lägenheten inte var föremål för delning, eftersom är inte gemensam egendom.

Exempel nr 2

Hustrun ansökte hos de rättsliga myndigheterna om bodelning, inklusive en lägenhet, efter skilsmässan.

Domstolen konstaterade att denna lägenhet inte köptes av makarna med gemensamma medel, utan gavs till mannen som militärtjänsteman i enlighet med detta, denna egendom är inte gemensam och gemensam egendom och är inte föremål för delning.

Hur går uppdelningen av fastigheter i delad ägo till?

Videon visar ordningen, förfarandet och egenskaperna för bodelningen som tillhör mer än en ägare.

Du vill sälja eller köpa en andel i lägenheten, men det finns oro för om allt ska bli rent och rättvist, för förutom dig kommer andra människor, ibland helt främlingar, att äga denna lägenhet. Och dessa farhågor är inte förgäves.

Försäljning och köp av andel i lägenhet- några av de mest komplexa fastighetstransaktionerna och här kan du hitta många fallgropar. De mest kontroversiella frågorna rör förhållandet mellan delägare (meddelägare), eventuella hinder för köp och försäljning av en lägenhet samt omöjligheten att bestämma det faktiska territoriet som tillhör varje aktieägare. Dessutom kan svårigheter uppstå med ett korrekt genomförande av avtalet och optionen när en av aktieägarna ger bort sin andel inte som en försäljning, utan som en ”donation”.

Alla risker vid köp eller försäljning av en andel i en lägenhet måste övervägas i förväg, för att inte kämpa för överlevnad i sista stund, lämnas "utan hörn."

Låt oss först gå över till formuleringen - en andel i en lägenhet - vad det är, har det några gränser och varför kan det säljas, köpas och till och med ges som gåva.

Vad är en andel i en lägenhet?

En andel i en lägenhet är juridiskt sett en andel i äganderätten till lägenheten. Enligt den ryska federationens civillag kan fastigheter vara gemensam egendom om det är egendom som ägs av två eller flera personer. Samfällighet kan registreras som samfällighet - när ägarna inte bestämmer sina andelar i den, men det finns en variant av samäganderätt, då dessa andelar tilldelas var och en av ägarna.

Vanligt exempel på samägande: en lägenhet som makarna köpt tillsammans, dock är den ”registrerad” på en person. Och trots detta kan alla transaktioner i förhållande till lägenheten endast göras med båda makarnas samtycke, vilket måste attesteras. Samma gifta par kan omregistrera denna egendom som delad egendom och bestämma andelarnas storlek för var och en. I det andra fallet har varje make rätt att förfoga över sin egen andel i lägenheten, utan att förlita sig på den andra ägarens samtycke.

Därför kan en andel i en lägenhet kallas en del i ägandet av lägenheten. Och det här är ett slags osynligt territorium som inte kan tilldelas något rum eller ens en del av det. Vi pratar uteslutande om storleken på denna del, som uttrycks fraktionerat, det vill säga du kan äga, säg, 1/2 eller 1/10 av lägenheten.

Att köpa en aktie är nu väldigt populärt på fastighetsmarknaden, vilket inte är svårt att förklara, eftersom det är en bra investering. En annan anledning är att när det inte går att köpa en hel lägenhet är det lättare att hitta en del av pengarna. I framtiden kan du sälja den eller med tiden köpa hela lägenheten.

Vem kan kvalificera sig för att köpa först?

Nästa viktiga punkt vid försäljning av andel i lägenhet är regeln för bestämmande av förköpsköp av andel. Dess innebörd är att varje aktieägare, som vill sälja sin del av lägenheten, först och främst måste erbjuda den till andra delägare. Det är nödvändigt att skriftligen meddela dem om din önskan att sälja aktien, och därigenom ge dem möjlighet att köpa tillbaka den innan den kan "gå bort" till någon annan. En månad ges på dig att fatta beslut om aktieköp, eller närmare bestämt exakt 30 dagar. Om ingen av delägarna har angett sin önskan att köpa ut denna andel kan den komma att läggas ut till fri försäljning.

Och det är här vi stöter på den första "stenen". Vad kan problemet vara? Säljaren kan råka ut för detta, och svårigheten uppstår i själva frågan om att meddela andra ägare.

Om aktieägaren inte kan hittas

Ibland är det inte så lätt att hitta alla aktieägare. Detta problem löses genom att ha bevis på att meddelandet skickades till alla kända adresser. Om information om bostaden för en deltagare i delat ägande saknas helt, är det nödvändigt att officiellt bekräfta detta med ett intyg från administrationen, adressbyrån eller tillgripa andra metoder för att bekräfta omöjligheten att kontakta en viss aktieägare.

En situation kan uppstå när en av deltagarna i delat ägande medvetet undvikit att få en anmälan. Det finns inga lagar som gör det möjligt att tvinga en delägare att få besked. Det finns en lösning för detta, vilket är mycket populärt bland mäklare. Andelen i lägenheten är formaliserad enligt ett gåvoavtal. Och för att ge bort din andel för ingenting krävs inga avtal mellan fastighetsdeltagarna. Risken för de sistnämnda är att det på så sätt kan dyka upp en helt främling i deras lägenhet när som helst.

En annan "öm punkt" i ämnet att köpa och sälja aktier i en lägenhet är frågan om relationerna mellan ägarna. Vad är farligt för både köparen och de som bor i lägenheten? Ofta bestämmer sig människor för att sälja en andel av en önskan att skada släktingar på grund av någon oförenlig situation, såsom skilsmässa, frågor om arv eller bodelning. Säljarens logik är lätt att förstå, eftersom den som köper andelen har en chans att i efterhand köpa hela lägenheten. Och viktigast av allt, att köpa en lägenhet i delar är mycket billigare, eftersom en andel inte värderas lika mycket som en separat lägenhet, om man räknar om kostnaden per kvadratmeter.

Aktiekursen är vanligtvis betydligt underskattad. Om ett rum kan köpas, till exempel för 2,5 miljoner rubel, kan du för 1/3 av en lägenhet inte få mer än 1,5 miljoner rubel, det vill säga en miljon rubel mindre, och detta är ganska betydande.

De som funderar på att köpa en aktie måste tänka efter och förstå varför det görs. Om målet är boende, då måste du ta reda på något om dina framtida grannar. Om du vill köpa kvadratmeter billigt kan du hamna mitt i någons konflikt. Om du behöver köpa en aktie för att registrera ett uppehållstillstånd borde det förmodligen inte vara några problem här. Att aktier är billigt i förhållande till rumspriser är ingen tillfällighet, och detta måste man komma ihåg.

Vad är risken?

För att summera våra tankar om att köpa en andel i en lägenhet, låt oss fråga oss själva ännu en gång - vad är risken och hur man undviker negativa konsekvenser?

Allt ska formaliseras utifrån lagen, det vill säga genom köp- och försäljningsavtal. Om säljaren ger en andel i gåva är en sådan transaktion mycket riskabel, för om den förklaras ogiltig kommer pengarna inte att returneras, eftersom donation är en omotiverad process.

Ett av de bedrägliga systemen är följande: efter försäljningen av aktien visar sig säljaren plötsligt vara påstådd inkompetent och hävdar att han vid tidpunkten för transaktionen helt enkelt inte kunde kontrollera sitt agerande och redogöra för sina handlingar. Han går till domstol och bifogar nödvändiga handlingar. Domstolen ogiltigförklarar transaktionen och avbryter den. Säljaren flyttar in i sitt rum, och domstolen ålägger honom att lämna tillbaka pengarna till köparen. Men säljaren, med all önskan att returnera pengarna, kanske helt enkelt inte har dem!

Vad bör du tänka på när du köper?

Genom ett gåvoavtal ges en aktie bort för att slippa skatt, och ofta för att andra aktieägare velat köpa ut denna andel, men säljaren vill inte möta dem på halva vägen. Detta bör varna köparen.
Diskutera alla möjliga problematiska frågor innan du sluter en affär. Det kan bli nödvändigt att föra ett seriöst samtal med andra aktieägare. Försumma inte detta; i framtiden kan det göra ditt liv med dem mycket lättare.
Reglerna för ett gemensamt "vandrarhem" kan överenskommas både muntligt och skriftligt, med avtalet intygat av en notarie.
Ta reda på så mycket som möjligt om säljarens personlighet, kontrollera noggrant dokumenten och var uppmärksam på de mest grundläggande sakerna som kan bidra till att förebygga eventuella risker.