Ako predať byt založený na hypotéke Sberbank a kúpiť iný. Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Je možné predať byt s hypotékou Sberbank? Výhody samostatného predaja nehnuteľnosti dlžníkom

Vzhľadom na vysoké náklady na nehnuteľnosť si nie každý môže dovoliť kúpiť bývanie v hotovosti. Mnohí si už zvykli, že hypotekárne úvery sú dostupné a túto službu aktívne využívajú. Byt kúpený nie za hotovosť, ale na hypotéku, je zástavou.

Väčšina je presvedčená, že bývanie zakúpené na hypotéku nie je možné predať, kým nie sú v plnej výške splatené záväzky. V praxi všetko vyzerá inak a proces dokončenia predajnej transakcie je formalizovaný pomocou iného mechanizmu.

Hypotéka v Sberbank

Hypotekárne produkty sú prakticky rovnaké. Výhodou hypotéky od Sberbank je, že finančná inštitúcia nemení podmienky použitia úverovej zmluvy. Dnes táto banková inštitúcia ponúka jedny z najnižších úrokových sadzieb, minimálny balík dokumentov a rýchle vybavenie. Preto si banka získala dôveru a rešpekt medzi obyvateľstvom Ruskej federácie.

Bankové hypotekárne programy:

• pôžička mladej rodine: v čase prijatia pôžičky by manželia nemali mať viac ako 35 rokov, mali by mať minimálnu zálohu, hypotéka je vydaná s nízkou úrokovou sadzbou;
• primárne bývanie: hypotéka sa vydáva na nehnuteľnosti vo výstavbe, hlavnou výhodou je, že banka vystupuje pri tejto transakcii ako partner a ručiteľ;
• hotové bývanie: možná možnosť nákupu primárneho aj sekundárneho bývania;
• minimálny balík dokumentov: na predloženie a posúdenie žiadosti o úver potrebujete pas a akýkoľvek identifikačný doklad, v tomto prípade bude úroková sadzba o niečo vyššia ako zvyčajne;
• nehnuteľnosť mimo mesta: program vám umožňuje kúpiť vidiecky dom;

Čo spúšťa predaj hypotéky?

Dôvodov na predaj domu môže byť veľa. Časom sa napríklad objavila nespokojnosť s rozlohou, polohou nehnuteľnosti, urgentným sťahovaním alebo nedostatkom financií na úplné splnenie úverových záväzkov.

Nedostatok financií

Niekedy sa vyskytnú finančné ťažkosti pri plnení vašich úverových záväzkov. Dôvodov môže byť niekoľko:

• strata zamestnania (to je relevantné v kríze);
• zníženie príjmu rodiny;
• choroba dlžníka alebo jeho rodinných príslušníkov.

Hypotéka je dlhodobý typ úverovania, samozrejme, pri žiadosti dúfame a vypočítame všetko do najmenších detailov, ale vyššia moc sa v živote stáva. V takejto situácii je jediným východiskom predať založený byt. Za zváženie stojí aj to, že ak sa úver nesplatí načas, banka má plné právo dať byt do dražby.

Túžba zmeniť miesto bývania

Niekedy nastanú situácie, keď bývanie už nevyhovuje, a vtedy sa ho majitelia rozhodnú predať. Napríklad ste zmenili pôsobisko a namiesto zvyčajných 40-50 minút potrebujete cestovať 2-3 hodiny. Táto situácia spôsobuje množstvo nepríjemností, a preto majitelia nachádzajú možnosti, ktoré sú pre nich prijateľné.

Požiadavky Sberbank na predaj zaistenia bývania

Banka nemá právo odmietnuť predaj svojej záložnej nehnuteľnosti svojmu klientovi, preto bol vyvinutý mechanizmus predaja.

Na vykonanie transakcie musíte banku vopred informovať. Na to je potrebné zhromaždiť a poskytnúť finančnému ústavu závažné argumenty. Samozrejme, pre banku nie je rentabilné vykonávať takéto operácie, pretože to môže niesť úverové a operačné riziká, ako aj stratu zákazníkov.

Na schválenie predaja nehnuteľnosti musíte dostať písomné oznámenie od finančnej inštitúcie. Banka zvyčajne po oznámení pripraví list, ktorým povoľuje predaj tretej strane. Ak dostanete zamietnutie, môžete sa proti nemu odvolať kontaktovaním centrálnej banky. Pred kontaktovaním finančnej inštitúcie informujte správcu úveru. Uisťujeme vás, že žiadna banka nebude chcieť eskalovať problém na úroveň regulátora. Hneď ako budete mať v rukách vytúžený list s povolením, začnite pripravovať potrebné dokumenty.

Pred predajom nehnuteľnosti budete musieť splatiť prípadné naakumulované úroky.

Spôsob predaja nehnuteľnosti

Najlepšou možnosťou, ktorá so sebou nenesie žiadne riziká, je úplné splatenie hypotéky. Ak túto možnosť nemáte, potom:

• požičať si požadovanú sumu peňazí;
• splatiť hypotéku v plnej výške;
• po splatení hypotéky sa stávate vlastníkom a tým Vám vzniká právo na odstránenie vecného bremena (odstúpenie od záložného práva) na nehnuteľnosti;
• vykonať transakciu na predaj bytu;
• splatiť predtým splatený dlh.

Ďalšou možnou možnosťou je prijatie zálohy od kupujúcich vašej nehnuteľnosti.

Spôsoby predaja nehnuteľností s povolením od Sberbank

Existuje niekoľko možností a všetky sú úspešne praktizované.

Nový kupujúci kupuje byt od dlžníka pomocou depozitnej schránky. Za týmto účelom vytvorte 2 bunky. Jeden obsahuje celú výšku nákladov na nehnuteľnosť a druhý obsahuje rozdiel od nákladov a výsledného hypotekárneho dlhu. Jedna bunka patrí predajcovi a druhá banke.

Kupujúci môže kúpiť nehnuteľnosť pomocou akreditívu. Účet je otvorený v banke, kde je hypotéka priamo vystavená. Prostriedky sa prevedú v deň dokončenia transakcie.

Spôsob úplného splatenia úverovej zmluvy so súhlasom banky. Na tento účel sa získa povolenie od banky, v súlade so zákonom sa vypracuje kúpno-predajná zmluva a uskutoční sa transakcia.

Spôsoby predaja nehnuteľností bez povolenia banky

Táto metóda nezahŕňa účasť bankovej inštitúcie. Na jeho vykonanie potrebujete:

• získať listinné dôkazy, potvrdenie o hypotekárnom dlhu od svojho úverového špecialistu;
• objasniť informácie o absencii sankcií za predčasné splatenie hypotéky;
• uzavrieť medzi predávajúcim a kupujúcim notársku zmluvu;
• vopred sa dohodnúť na prijatí požadovanej sumy peňazí, prípadne ich možno previesť na bankový účet alebo použiť úschovňu;
• potom uzatvoríte hypotekárny dlh v plnom rozsahu, úverový špecialista vám vystaví potvrdenie o prijatí, v ktorom bude v účele platby uvedené úplné uzavretie hypotéky;
• potom banka odstráni vecné bremeno z nehnuteľnosti a tiež vydá osvedčenie potvrdzujúce uzavretie hypotéky a absenciu dlhu;
• Ďalej sa musíte zaregistrovať, aby ste mohli uskutočniť transakciu a odstrániť z nej obmedzenia;
• Po obdržaní všetkých dokladov o uzatvorení a splatení hypotéky ideme na notársky úrad spísať kúpno-predajnú zmluvu.

Splatnosť hypotekárneho úveru dosahuje 30 rokov. Vzhľadom na to, že plány a priority sa môžu v tomto období zmeniť, dlžníci sa obozretne zaujímajú o to, ako predať byt na hypotéku Sberbank čo najrýchlejšie a bez problémov.

Dva spôsoby, ako predať byt založený na hypotéke

Pri zostavovaní kúpno-predajnej zmluvy musia dlžník a banka (hypotéka) postupovať striktne v rámci právneho rámca, pričom sa riadia ustanoveniami platnej legislatívy, najmä zákona o hypotéke a Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Dlžník má možnosť predať založený byt opätovným poskytnutím úveru kupujúcemu alebo predčasným splatením dlhu zo svojich prostriedkov. Dlžník si vyberie optimálnu metódu na základe situácie.

Predaj s predčasným splatením úveru

Postup predaja bytu s hypotékou Sberbank s úplným splatením úveru je najjednoduchší a nevyžaduje si veľa času. Jeho hlavné fázy:

1. Vyhľadajte kupujúceho.
2. Vypracovanie predbežnej dohody.
3. Podanie žiadosti do banky o predčasné splatenie dlhu.
4. Splatenie hypotekárneho dlhu.
5. Odstránenie vecného bremena.
6. Podpísanie hlavnej kúpno-predajnej zmluvy.
7. Registrácia práv nového vlastníka.

Spolu s kupujúcim sa vypracuje predbežná zmluva o kúpe a predaji bytu zastavaného Sberbank Ruskej federácie: vzor takejto zmluvy je možné vypracovať na základe štandardného formulára banky. V tejto fáze je možné zaplatiť zálohu predávajúcemu.

Ďalej sa banke podáva žiadosť, v ktorej je potrebné uviesť presný dátum splatenia dlhu a sumu, ako aj účet, z ktorého budú prostriedky prevedené. V tomto prípade musí byť dátum uvedený v žiadosti pracovný deň.

Za predčasné splatenie dlhu sa neplatí žiadny poplatok.

Po zaplatení dlhu sa úkony na odstránenie vecného bremena z bývania koordinujú so zástupcom banky. Banka zvyčajne vystaví záložný list, ktorý obsahuje poznámku o úplnom splatení úveru a súvisiace dokumenty. Dlžník predloží tieto dokumenty spoločnosti Rosreestr, kde sa bremeno odstráni a vydá sa zodpovedajúci výpis.

Potom dôjde k úplnému vyrovnaniu: kupujúci zaplatí rozdiel medzi výškou hypotekárneho dlhu a trhovou hodnotou domu. Je podpísaná hlavná zmluva o kúpe a predaji bytu. Ďalej zostáva zaregistrovať práva nového vlastníka bytu u štátneho registrátora.

Platbu medzi kupujúcim a predávajúcim je možné uskutočniť pomocou individuálneho trezoru Sberbank.

Preregistrácia záložnej zmluvy na inú osobu

Dlžník môže previesť svoje práva a povinnosti týkajúce sa založenej nehnuteľnosti na tretiu osobu. Po opätovnej registrácii zmluvy kupujúci preberá záväzok splatiť dlh.

Byt môžete predať s náhradným dlžníkom iba so súhlasom Sberbank.

Banka bude súhlasiť s postupom len vtedy, ak dlžník vie presvedčivo zdôvodniť úmysel predať byt, za ktorý ešte nesplatil dlh. Musí mať skutočne závažné dôvody, napríklad vyššiu moc, stratu schopnosti pracovať, nútené presídlenie do inej krajiny. Podrobné pokyny na predaj bytu s hypotékou od Sberbank v roku 2017 zahŕňajú nasledujúce body:

1. Stanovenie výšky dlhu.
2. Príprava balíka dokumentov.
3. Bankové overenie nového dlžníka.
4. Získanie bankového povolenia.
5. Podpísanie novej zmluvy.
6. Zrušenie predchádzajúcej zmluvy
7. Platba medzi kupujúcim a predávajúcim.
8. Zápis vlastníckych práv.

Pri rozhodovaní o tom, ako predať byt zaťažený hypotékou Sberbank, je potrebné počítať s tým, že jeho kupujúci bude musieť prejsť kompletnou kontrolou, podobne ako predtým podstúpil samotný dlžník.

Potenciálny kupec hypotekárnych nehnuteľností musí spĺňať stanovené požiadavky týkajúce sa veku, občianstva a pracovných skúseností a úverovej histórie.

Na predaj bytu s hypotékou Sberbank je potrebné vopred pripraviť dokumenty. Predávajúci bude musieť spísať žiadosť o zrušenie úverových záväzkov a postúpiť ich tretej strane, ktorá je pripravená prevziať zodpovednosť za splatenie dlhu. Od kupujúceho sa bude vyžadovať:

• vyhlásenie;
• vnútorný všeobecný pas;
• kópia pracovného zošita (notársky overená);
• potvrdenie o príjme (na obdobie 6 mesiacov);
• vyplnený formulár.

Ak od obhliadky a posúdenia bytu uplynie 6 mesiacov a viac, bude potrebné posudkové konanie zopakovať.

Dokumenty podpísané pre transakciu, napríklad hlavná zmluva o kúpe a predaji bytu v rámci hypotéky Sberbank (vzor 2017), sa nachádzajú na oficiálnej webovej stránke Sberbank Ruskej federácie. Je lepšie si ich naštudovať vopred.

Kupujúci zaplatí predávajúcemu rozdiel medzi zostatkom hypotekárneho dlhu a hodnotou nehnuteľnosti, a keďže bývanie v hypotéke sa zvyčajne predáva so zľavou, transakcia bude výhodná nielen pre predávajúceho, ktorý sa dlhu zbaví, ale aj kupujúcemu, ktorý kupuje nehnuteľnosť za cenu pod priemernou trhovou cenou.

Nie ste spokojní s hypotékou - čo robiť?

Ak sa finančná situácia dlžníka zlepší, možno bude musieť predať byt s hypotékou Sberbank a kúpiť si inú. K tomu zvolí jeden z vyššie uvedených spôsobov a po odstránení dlhových záväzkov uzavrie novú záložnú zmluvu na kúpu väčšieho bytu. Zároveň bude musieť pripraviť celý balík dokumentov, ktoré Sberbank preverí s obvyklou dôslednosťou. Nehnuteľnosť prechádza kompletnou obhliadkou a posúdením.

Hodnota transakcie

Bez ohľadu na to, ako sa uskutoční predaj bytu založeného na hypotéke, na ktorý sa banka zaviazala, Sberbank určuje výšku dlhu, ktorý pozostáva z úverového orgánu a akumulovaného úroku. Úroky z úveru najčastejšie spláca priamo dlžník – nevzťahujú sa na cenu nehnuteľnosti a považujú sa za odmenu banke za úverové služby. Dlžník tiež nesie plnú zodpovednosť za oneskorené platby až do prevodu úverových záväzkov na nového vlastníka (kupujúceho).

Pri predaji bytu založeného na hypotéke môže dlžník nielen splatiť svoj dlh voči peňažnému ústavu, ale ťažiť aj z priaznivej situácie na trhu a rastúcich cien nehnuteľností. Ak v čase predaja založeného bytu už bola značná časť úveru splatená a zvyšný dlh je nižší ako jeho súčasná hodnota, rozdiel sa vyplatí dlžníkovi.

Nuansy a riziká predaja bytu založeného na hypotéke

Vzhľadom na to, že Sberbank Ruskej federácie poskytuje hypotekárne úvery v rámci niekoľkých programov, musíte pochopiť, že každý prípad má svoje vlastné nuansy. Ak dohodu uzavrel ženatý dlžník, jeho manžel je spoludlžníkom. Preto pri posudzovaní žiadosti o predaj bytu s nesplateným dlhom, kde je hlavným dôvodom strata schopnosti dlžníka pracovať, banka uprednostní postúpenie všetkých záväzkov jeho manželovi.

Predaj bytu kúpeného s vojenskou hypotékou je možný, ale až po splatení významnej časti dlhu. V tomto prípade bude potrebný súhlas Rosvoenipoteka, ktorý vystupuje ako jedna zo strán. Ak bol byt zakúpený na hypotéku s použitím materského kapitálu, je možné ho predať po získaní povolenia od opatrovníckych orgánov alebo po dovŕšení 18 rokov veku všetkých jeho vlastníkov.

Konaním v zákonnom rámci a dodržiavaním zákonom stanoveného postupu pri predaji hypotekárneho bývania dlžník nič neriskuje. V opačnom prípade môže dôjsť k exekúcii nehnuteľnosti. Okrem toho môže banka transakciu zneplatniť alebo požadovať predčasné splatenie dlhu v plnej výške a so splatným úrokom.

Aby ste sa vyhli problémom s kupujúcim, je vhodné najskôr overiť jeho solventnosť a až potom navrhnúť pracovníkom banky kandidáta na zváženie.

Kupujúci by mal pri kúpe domu s nesplateným dlhom zaujať premyslený prístup. Musí si byť vedomý všetkých vlastností transakcie - pomôže to vylúčiť jeho odmietnutie v ktorejkoľvek fáze postupu, a to aj v poslednej chvíli - pri podpise zmluvy.

Keďže dlžník vie, ako prebieha kúpa a predaj bytu prostredníctvom hypotéky v Sberbank, nemusí sa báť, že sa jeho dlh stane „nedostupným“. Ak sa jeho finančná situácia zhorší, bude sa môcť z nej oslobodiť takmer kedykoľvek. Ak sa naskytne príležitosť na zlepšenie vašich životných podmienok, hypotéka sa tiež nestane prekážkou. Za určitých okolností prináša predaj založenej nehnuteľnosti značné finančné výhody.

Ako predať byt s hypotékou Sberbank, ak ju skutočne potrebujete, pretože:

• finančné možnosti sa zmenili a neumožňujú uskutočňovať platby v plnej výške;
• spoludlžníci sa rozhodli rozdeliť si obytný priestor, čo sa často stáva, keď sa manželia rozvedú;
• bola tu možnosť zmeniť bývanie na lepšie;
• je potrebné zmeniť miesto trvalého pobytu z dôvodu zmeny zamestnania, z rodinných dôvodov a pod.

Ak má majiteľ domu vlastné prostriedky vo výške zostatku úveru a výšky úroku naakumulovaného od poslednej splátky, potom stačí úver jednoducho uzavrieť. Banka vydá potrebné povolenie a súdne orgány transakciu zaregistrujú v súlade so všeobecným postupom.

Ak takéto sumy neexistujú, budete musieť hľadať iné spôsoby. Existuje niekoľko legálnych spôsobov, ako predať byt založený na hypotéke Sberbank.

Hlavným problémom v takejto situácii je dohodnúť sa s kupujúcim, pretože znáša značné riziká, a získať povolenie od banky.

Potvrdenie skutočnosti o prevode peňazí vystavením a doručením potvrdenia budúcemu majiteľovi domu je vynikajúcim spôsobom, ako ho presvedčiť o svojich čestných úmysloch a posilniť jeho dôveru v správnosť a zákonnosť transakcie.

Najťažšia vec pri práci s veriteľom je komunikácia s jeho zamestnancami: ľudia budú musieť urobiť veľa práce, tráviť čas, riskovať.

Ak sú dôvodom na umiestnenie bytu, ktorý je v záruke, finančné ťažkosti, bude ľahšie získať povolenie. Toto je možno jediná situácia, keď veriteľ dobrovoľne pristúpi na obchod. Navyše to uľahčí jej uzavretie (zabezpečí včasnú prípravu dokumentácie).

Najprv by ste mali banku osobne kontaktovať a vysvetliť jej situáciu. Ak dôjde k ústnej dohode o predaji kolaterálu, môžete postupovať podľa jednej zo schém opísaných nižšie. Ak vám pomoc odmietnu, mali by ste písomne ​​kontaktovať veriteľa, a to buď listom, alebo podaním žiadosti. K žiadosti, v ktorej je uvedený dôvod prípadného nezaplatenia, treba priložiť potvrdenie o zhoršení finančnej situácie:

• osvedčenie o strate schopnosti pracovať;
• potvrdenie z burzy práce potvrdzujúce registráciu ako nezamestnaný atď.

Produktívne rokovanie je možné len pri splnení podmienok záložnej zmluvy, t.j. po zaplatení dlžných súm včas.

Sberbank je predovšetkým komerčná organizácia, ktorej hlavným cieľom je zisk, preto nemá záujem o predčasné splatenie úverov. Ale je tu aj požiadavka zo strany centrálnej banky ohľadom kvality úverového portfólia, t.j. prípustný objem problémových úverov (po splatnosti). Porušenie týchto podmienok môže mať za následok zrušenie licencie.

Preto má banka aj napriek ušlému zisku v podobe úrokov z hypotekárneho úveru záujem na mierovom riešení konfliktu. Je pre neho výhodnejšie dať povolenie na predaj kolaterálu, ako mať problémy s centrálnou bankou, súdmi a predať založený byt na vlastnú päsť.

Transakciu nákupu a predaja bytu, pokiaľ ide o riešenie problémov s úverovou inštitúciou, vykonáva dlžník nezávisle (alebo za účasti realitnej kancelárie). Záujmy veriteľa sú poistené spísaním notárom overenej zmluvy medzi kupujúcim a predávajúcim. V dokumente sú uvedené tieto povinnosti:

• kupujúci spláca hypotéku;
• predávajúci - predať bývanie za určitých podmienok.

Peniaze prijaté v rámci transakcie sa použijú na splatenie úveru, výmenou za to vydá Sberbank potvrdenie o tom, že predmet nemá žiadne nároky. Papier sa predkladá registračným orgánom pri zápise prevodu vlastníctva veci na základe kúpno-predajnej zmluvy potvrdenej zmluvnými stranami.

Kúpa pôžičky

Kúpou úveru sa rozumie skutočná zmena dlžníka a vlastníka zabezpečenia, t.j. vecné bremeno zostáva, ale platiteľom bude kupujúci.

Operácia je možná, ak hovoríme o sekundárnom bývaní. Ak je objektom nedokončený byt, potom sa schéma uplatňuje len vtedy, keď bola kúpa formalizovaná na základe zmluvy o majetkovej účasti. V takejto situácii bude potrebné aj povolenie od developera. Transakcia je vyhotovená vo forme zmluvy o postúpení, podľa ktorej kupujúci po odovzdaní bývania nadobudne právo nehnuteľnosť reklamovať. Dokument musí byť schválený právnym servisom banky.

Pre túto schému budete musieť banke poskytnúť potvrdenie o platobnej schopnosti a spoľahlivosti kupujúceho:

• pas;
• Karta Sberbank, ktorá dostáva mzdu (dôchodok, iný pravidelný príjem). Ak zamestnávateľ nie je akreditovaný v Sberbank, bude sa vyžadovať potvrdenie vo forme 2-NDFL a kópia pracovného záznamu overená zamestnávateľom. Úverové podmienky však budú z hľadiska úrokových sadzieb menej výhodné ako pre zamestnancov akreditovaných organizácií;
• vyplnený formulár, ktorý je možné získať na ktorejkoľvek pobočke.

Predložené doklady a totožnosť žiadateľa overuje bezpečnostná služba banky. Ak je potencionálny dlžník ženatý, tak jeho manžel bude nevyhnutne zapojený ako spoludlžník, t.j. bude musieť poskytnúť všetky vyššie uvedené dokumenty.

V dôsledku transakcie sa kupujúci musí stať novým dlžníkom. Základom je zmluva o prevode dlhu, ktorú podpísali:

• splnomocnený zástupca banky;
• predávajúci (aktuálny dlžník);
• kupujúci (budúci dlžník).

Dokument obsahuje záväzok kupujúceho dlh v plnej výške splatiť. Pri registrácii prevodu práv bude v osvedčení uvedená skutočnosť, že byt je založený v Sberbank, ale bude uvedený iný vlastník.

Riziko zrušenia transakcie a straty akontácie, ktorej výška bude zodpovedať výške hypotekárneho dlhu predávajúceho, sa výrazne zníži, ak je transakcia uzavretá pomocou bezpečnostných schránok.

V jednom z nich budú počas „prechodného obdobia“ (keď kupujúci už dal peniaze, ale bremeno ešte nebolo zrušené, prevod práv nebol zaregistrovaný) uložené peniaze vo výške rovnajúcej sa výšku hypotekárneho dlhu a doklady potvrdzujúce neexistenciu pohľadávok zo strany banky na tento predmet záložného práva. V druhej - zostatok sumy podľa zmluvy splatnej predávajúcemu.

Spočiatku Sberbank dáva povolenie na predaj bytu s hypotékou. Predávajúci a kupujúci podpisujú kúpnu zmluvu. Dokument sa predkladá na štátnu registráciu.

Peniaze potrebné na splatenie dlhu a doklady na odstránenie vecného bremena sú uložené v bezpečnostnej schránke až do predloženia dohody registračným orgánom. Kupujúci vezme papiere na odstránenie vecného bremena a prevedie ich na súdne orgány, ktoré budú mať právny základ na registráciu transakcie a prevod vlastníctva. Po registrácii predajca stiahne zvyšnú sumu.

Záloha

Pred predajom bytu, ktorý je zastavený Sberbank, musíte v tejto inštitúcii otvoriť zálohu (neodvolateľný akreditív). Schéma je podobná postupu pri predaji kolaterálu s platbou cez bezpečnostné schránky.

Na tento účet kupujúci vloží čiastku, ktorá bude zohľadnená ako platba za nehnuteľnosť. Časť peňazí bude použitá na splatenie úveru, časť pripadajúca predávajúcemu mu bude vyplatená až po potvrdení skutočnosti zápisu prevodu vlastníctva (poskytnutie kúpno-predajnej zmluvy s označením zápisu) .

Zamestnanci budú nezávisle prenášať informácie o uzavretí pôžičky súdnym orgánom. Potom sa zaregistruje transakcia a prevod vlastníctva.

Byt s hypotékou Sberbank je možné predať aj bez jej oznámenia. Táto metóda sa používa, ak veriteľ z jedného alebo druhého dôvodu odmietne súhlasiť s predajom kolaterálu.

Táto schéma je pre kupujúceho riskantná, pretože bude musieť splatiť dlh cudzinca - uzavrieť pôžičku predávajúceho v predstihu - bez záruky, že ak dohoda zlyhá, bude môcť vrátiť to, čo minul. Sberbank vydá doklad o splatení záväzkov. Papier sa predloží registračným orgánom, ktoré na základe kúpno-predajnej zmluvy formalizujú prevod vlastníctva obvyklým spôsobom.

Požičiavanie

Ak sa nájde kupujúci, ale strany nie sú spokojné s niektorým z vyššie popísaných spôsobov, predávajúci má právo zobrať si úver vo výške zostávajúceho hypotekárneho dlhu od inej banky. Prirodzene, ak je to možné na základe podmienok ponúkaných konkurentmi a platobnej schopnosti predávajúceho, prítomnosť veľkého zostatku úveru zníži výšku mesačného príjmu, ktorý sa berie do úvahy ako ukazovateľ platobnej schopnosti, o výšku mesačných splátok hypotéky. Táto skutočnosť výrazne znižuje šance na získanie ďalšieho úveru.

Pojem „hypotéka“ je tu už dlho a každý pozná jeho význam. Náklady na bývanie neustále rastú, preto je hypotéka jedným z najrozumnejších spôsobov riešenia problému s bývaním. Nastávajú však situácie, keď treba predať byt založený na hypotéke. Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Aké sú riziká pre kupujúcich a predávajúcich takéhoto bývania?

Dôvody predaja bývania na hypotéku

Hypotekárne nehnuteľnosti je možné predať z nasledujúcich dôvodov:

1. Majitelia zastaveného bytu ho už z rôznych dôvodov nemôžu splácať, napríklad v dôsledku straty zamestnania.
2. Bola tu šanca kúpiť nehnuteľnosť za výhodnejších podmienok. Založený byt sa tak stáva nepotrebným.
3. Rodinné okolnosti, napríklad rozvod, manželstvo, prevzatie inej nehnuteľnosti dedením alebo darom atď.

Ako na takéto transakcie reagujú banky?

Keď dlžník úveru na bývanie nie je schopný splácať, vo väčšine prípadov je jediným rozumným riešením predať založený byt a kúpiť si menší. Na uskutočnenie transakcie tohto typu musíte najskôr získať povolenie od banky, v ktorej bol úver na bývanie poskytnutý. Banka má spravidla záujem o včasné splatenie hypotéky a vyhnutie sa omeškaniu. Banka preto väčšinou asistuje pri predaji založenej nehnuteľnosti, aby predišla prípadnému zadlžovaniu.

Vlastnosti predaja hypotekárnych nehnuteľností

Realitné kancelárie už dávno vedia, že hypotekárne transakcie s nehnuteľnosťami tvoria viac ako 50 % všetkých transakcií. Na vykonanie transakcie musíte získať povolenie od úverovej inštitúcie, v našom prípade od Sberbank Ruska. V takom prípade bude banka musieť v plnej výške nahradiť náklady, ktoré jej vznikli v dôsledku poskytnutia úverových prostriedkov dlžníkovi, a čiastočne aj ušlý zisk.

Spôsoby predaja

Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Existujú 3 spôsoby dokončenia transakcie:

1. Splatenie úveru na bývanie. Metóda je vhodná len v situáciách, keď podmienky hypotekárneho úveru počítajú s možnosťou predčasného splatenia. Hypotéka bude splatená z prostriedkov kupujúceho bytu, predávajúci s ním musí uzavrieť predbežnú dohodu a dať si ju overiť notárom. Potom kupujúci, predávajúci a banka uzavrú dohodu o vyplatení hypotéky a odstránení vecného bremena. Byt môžete predať až po zaregistrovaní zrušenia vecného bremena u Rosreestr.
2. Predaj hypotéky. Založenú nehnuteľnosť je možné previesť na tretiu osobu na základe novej úverovej zmluvy so Sberbank. Na tento účel, ako v predchádzajúcom prípade, kupujúci a predávajúci najprv uzatvoria a zaregistrujú predbežnú dohodu medzi sebou a potom s bankou - trojstrannú dohodu o zmene dlžníka. Potom sa vypracuje a zaregistruje zmluva o kúpe a predaji u Rosreestr.
3. Opätovné poskytnutie pôžičky. Metóda je vhodná v prípadoch, keď je možné hypotéku premeniť na bežný spotrebný úver. Na začiatok predávajúci opätovne poskytne úver a potom dostane súhlas od Sberbank na predaj domu. Potom môžete začať zostavovať kúpno-predajnú zmluvu.

Aké dokumenty budú potrebné?

Predaj bytu s hypotékou zahŕňa inkaso:

• titulné papiere,
• kópie pasov vlastníkov,
• pasy ZINZ,
• výpisy z domovej knihy,
• kópie osobného účtu nehnuteľnosti.

Okrem toho sa môže vyžadovať povolenie opatrovníckych orgánov, ak je jeden z vlastníkov maloletý. Ďalej budete potrebovať výpis z Jednotného štátneho registra s uvedením aktuálneho stavu vecných bremien a všetkých vlastníkov.

Banka má právo dodatočne požadovať:

• kópiu vodičského preukazu,
• vojenský preukaz,
• osvedčenie z tuberkulóznej ambulancie (ak existujú starší majitelia).

Postup predaja

Postup predaja bytu, ktorý je hypotékou Sberbank, pozostáva z týchto etáp:

1. Kupujúci bytu zaň skladá zálohovú platbu predávajúcemu.
2. Predávajúci poskytne banke dohodnutý balík dokumentov.
3. Predávajúci pozýva odborníkov z oceňovacej kancelárie, aby vypracovali úplnú správu o byte.
4. Príprava predbežných a hlavných zmlúv, koordinácia postupu pri predaji bytu založeného na hypotéke so Sberbank.
5. Podpisovanie zmlúv.
6. Registrácia hypotéky na byt v banke, odstránenie vecného bremena, štátna registrácia zmluvy a vlastníckych práv.
7. Prijatie osvedčenia o registrácii práv, vykonávanie vzájomného vyrovnania medzi kupujúcim a predávajúcim.

Predaj bytu s hypotékou Sberbank je pomerne zdĺhavá procedúra, najmä pokiaľ ide o predčasné splatenie úveru na bývanie. Sberbank nezohľadňuje pochybné schémy, preto ponúka hlavne konať podľa algoritmov, ktoré vyvinula. Postup predaja tak bude v každom konkrétnom prípade individuálny. Je dôležité poznamenať, že Sberbank sa zdráha akýmkoľvek spôsobom znovu vydať hypotéku.

Ako predať byt s hypotékou Sberbank s materským kapitálom?

Ak bol úver na bývanie čerpaný oproti materskému kapitálu, transakcia bude vyzerať o niečo komplikovanejšie. Dieťa, na ktoré boli vyčlenené finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu, musí mať 3 roky. Iba v tomto prípade môžete predať svoj dom, aby ste si za výnosy kúpili nový. Môže ísť o iné nehnuteľnosti vrátane hypotéky v novostavbách alebo o sekundárny trh.

Predajca musí získať písomné povolenie od Sberbank na predaj domu. Tento dokument špecifikuje podmienky transakcie (napríklad vyplatenie provízie). Potom môžete začať splácať aktuálny dlh a predložiť spoločnosti Rosreestr dokumentáciu na vymazanie záznamu o existencii vecného bremena a zároveň na opätovnú registráciu vlastníctva. Okrem toho je možné byt predať, ak existuje vecné bremeno a úver je splatený po štátnej registrácii zmluvy. Potom môžete začať s odstraňovaním kolaterálu.
Ak je byt vo vlastníctve menej ako 3 roky

Postup pri predaji bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky, sa nelíši od vyššie uvedeného algoritmu. Jediný rozdiel je v tom, že predávajúci musí zaplatiť daň z príjmu. Ale ak si kúpite nové bývanie vyššej hodnoty, môžete získať odpočet dane a vrátiť 13%. Ak sa kúpi nový byt nižšej hodnoty, zrážka sa neplatí.

Predaj bytu počas rozvodu

V poslednej dobe sa čoraz viac manželských párov rozhoduje pre rozvod. Bývalí manželia si v tomto prípade musia rozdeliť majetok nadobudnutý počas manželstva, ale aj spoločné dlhové záväzky. Ako predať byt s hypotékou Sberbank počas rozvodu? Existujú dve schémy.

1. Hypotéka bola vydaná po sobáši. Bývalí manželia musia v banke podpísať dodatočnú zmluvu k zmluve o úvere na bývanie. Banky sa v tejto situácii väčšinou rozhodnú opätovne poskytnúť dva nové úvery alebo prepísať ten predchádzajúci na jedného dlžníka. Keďže podmienky pôžičky sa určujú individuálne, musíte sa najskôr poradiť s bankou.
2. Hypotéka bola získaná pred uzavretím zákonného manželstva manželov. V tejto situácii vystupuje jeden z bývalých manželov ako dlžník. Zároveň sa bývanie právne nepovažuje za spoluvlastníctvo. Tu môžu byť rozdelené iba platby uskutočnené po uzavretí manželstva. To sa dá dosiahnuť len rozhodnutím súdu. A v tomto prípade by ste sa mali poradiť so zamestnancom Sberbank.

Ako predať byt s hypotékou Sberbank prostredníctvom realitnej kancelárie?

Majitelia bytov na hypotéku, ktorí chcú takéto bývanie predať, často lákajú realitné kancelárie. Ako v tomto prípade predať byt s hypotékou Sberbank? Najprv si musíte zistiť možné možnosti predaja nehnuteľnosti banke. Potom musíte kontaktovať realitnú kanceláriu, ktorá priamo vyhľadá kupujúcich a zhromaždí dokumenty potrebné na transakciu. Agentúra si za svoje služby vezme nemalú províziu, no proces predaja sa výrazne zrýchli. Spôsob predaja bytu založeného na hypotéke za účasti realitnej kancelárie je vhodný pre tých vlastníkov, ktorí sa chcú takéhoto bývania čo najskôr zbaviť.

Riziká pre kupujúceho

Transakcie s nehnuteľnosťami kúpenými za požičané prostriedky sú rizikové predovšetkým pre kupujúceho. Ak sa predávajúci ukáže ako nepoctivý, kupujúci si nebude môcť kúpiť zaťažený byt, bude mu zamietnutý úver a požadovaný byt nedostane. Žiaľ, nastávajú situácie, keď predajcovia falšujú doklady. Okrem toho môže kupujúci čeliť nedostatku potrebných dokumentov alebo ich nesúladu s požiadavkami banky od predávajúceho na preregistráciu nehnuteľnosti. Ak je vlastníkom maloletý, opatrovnícke orgány môžu zakázať predaj bývania.

Riziká pre predávajúceho

Pripomeňme, že postup pri predaji bytu založeného na hypotéke je vo všetkých jeho fázach plne pod kontrolou bankovej inštitúcie. Banku najviac zaujíma úspešnosť a transparentnosť transakcie. Dôležitú úlohu tu zohráva taký faktor, ako je platobná schopnosť kupujúceho, pretože ak tento parameter nespĺňa požiadavky banky, nebude možné znovu vydať hypotéku.

Predajca by mal byť pri vzájomných platbách s kupujúcim opatrný a nezapájať sa do rôznych „šedých“ schém prevodu peňazí, ktoré podvodníci často realizujú. Hrozí, že predaj sa nepodarí. Ak sa však zistí bezohľadný kupujúci, pomôže to predajcovi vyhnúť sa vážnym problémom v budúcnosti. Pamätajte, že podvodníci môžu uviesť do omylu aj zamestnanca banky. Na transakcii sa však podieľa aj poisťovacia služba zo strany banky, ktorej zodpovednosťou je aj overenie zákonnosti a zákonnosti transakcie. Schéma tieňa sa tak odhalí.

V tomto smere je najväčším rizikom pre predávajúceho plytvanie časom, ak je kupujúcemu odmietnutý úver na bývanie.

Predaj nehnuteľností na hypotéku nie je v dnešnej dobe ničím výnimočným. Často sa vyskytujú situácie, keď dlžník už nedokáže splácať svoj dlh. Jediným rozumným riešením je predať nehnuteľnosť založenú na hypotéke. Ako predať byt kúpený s hypotékou Sberbank? V prvom rade by ste mali získať súhlas od úverovej inštitúcie na predaj takéhoto bytu a nájsť kupca. Potom môžete začať s dokončením transakcie. Existujú dve hlavné možnosti - kupujúci splatí hypotéku alebo mu je úver na bývanie znovu vystavený. Ďalším spôsobom je premena hypotéky na spotrebný úver. Hypotekárne obchody s nehnuteľnosťami sú však rizikové pre kupujúcich aj predávajúcich.

V poslednej dobe sa čoraz viac ruských obyvateľov stretáva s potrebou kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku. Ide o to, že táto metóda je najdostupnejšia. Na čerpanie hypotéky je potrebné zabezpečiť všetky možné riziká, čo je takmer nemožné. Preto často vznikajú prípady, keď je potrebné predať bývanie kúpené na úver. Je možné predať byt s hypotékou Sberbank?

Prečo sa predávajú byty na hypotéku?

Hlavným dôvodom predaja nehnuteľnosti s hypotékou je nedostatočný objem finančných prostriedkov na splatenie dlhu voči banke. Môže to mať viacero príčin. Tu sú tie najbežnejšie:

• prepustenie dlžníka na súčasnom pracovisku;
• nezhody medzi blízkymi, ktorí spoločne splácajú úver na bývanie;
• rozvod;
• smrť príbuzného, ​​ktorý pomáhal splácať úver;
• strata schopnosti pracovať, keď dlžník neuzavrel poistenie.

Ako banky pristupujú k predaju hypotekárnych nehnuteľností?

Keď už dlžník nie je schopný splácať splátky úveru načas, často jediným východiskom je predať takéto bývanie a kúpiť si nové, lacnejšie. Byt je možné predať v rámci hypotéky Sberbank, ale na to musíte získať príslušné povolenie.

Banka má záujem na tom, aby boli platby prijímané včas a bez prieťahov. Preto, aby sa takýmto situáciám predišlo, sa dlžníkom často pomáha pri predaji nehnuteľností.

Ak chcete predať byt prostredníctvom hypotéky Sberbank, musíte vypracovať zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti. Ak sa byt predá, banka bude mať zisk, pretože vráti predtým vydané peniaze a nájde nového dlžníka.

Odstránenie vecného bremena

Podľa federálneho (články 29 a 33) v znení neskorších predpisov z roku 2013 práva dlžníka sú:

• prevádzkovanie nehnuteľnosti, ktorá je založená v banke;
• udržiavanie nehnuteľnosti vo vhodnom stave na bývanie.

Vecné bremená sú podmienky, ktoré ukladajú nositeľovi autorských práv rôzne zákazy súvisiace s užívaním bývania. Ak hovoríme o hypotéke, dlžník nemá právo previesť kupovanú nehnuteľnosť na tretie osoby. Tento postup upravuje federálny zákon 102 (článok 6). Výnimkou je len prípad dedenia.

Zrušenie vecného bremena znamená, že držiteľ autorských práv je oslobodený od zákazu prevodu nehnuteľnosti a môže s ňou nakladať, ako sa mu zachce. Zrušiť vecné bremeno na zakladanom byte je možné až vtedy, keď dlžník dostane súhlas od veriteľskej banky a vykoná všetky úkony súvisiace s kúpou a predajom.

kúpené hypotékou Sberbank bez povolenia

Povolenie banky sa nevyžaduje, ak už bol dlžník zbavený vecných bremien. Ak je dlžník proti účasti banky na predaji nehnuteľnosti, musí mu plne splatiť dlh. Ako v tomto prípade predať byt s hypotékou Sberbank? Sú dva spôsoby.

Dlžník si môže zobrať ďalší úver, no tentoraz pôjde o spotrebný úver. Po zhromaždení všetkých potrebných dokumentov a prijatí finančných prostriedkov musíte splatiť zostávajúci hypotekárny dlh. Potom môžete bezpečne začať predávať.

Môžete tiež nájsť kupujúceho, ktorý sa nebojí riskovať a je pripravený prevziať slovo predajcu. V tomto prípade sa vystaví potvrdenie, podľa ktorého predávajúci berie peniaze od kupujúceho na splatenie hypotéky. Tým sa odstráni záťaž. Takýchto kupcov je však dosť ťažké nájsť.

Ako predať byt s vecným bremenom (hypotéka Sberbank), ak bolo vydané povolenie

Najprv by ste sa mali poradiť so zamestnancom banky. Ak sa dlžník dokáže rozumne priblížiť k dôvodom predaja nehnuteľnosti, banka mu vyjde v ústrety a ponúkne najracionálnejší spôsob riešenia problému.

Nasleduje proces prípravy písomného povolenia od banky. Keď sa nájde kupujúci, dlžník musí oznámiť banke podrobnosti o kúpe a predaji, pretože v zmluve o úvere na bývanie môže byť potrebné vykonať určité zmeny.

Vojenská hypotéka

Ako predať byt s hypotékou Sberbank, ak je to na vojenské účely? Rozdiel medzi vojenskou hypotékou je v tom, že zmluva o pôžičke a zmluva o cielenom pôžičke sa podpisujú súčasne. bývanie sa musí skontrolovať a dohodnúť s oddelením Rosvoenipoteka. V takejto situácii je možné predať byt s hypotékou od Sberbank - otázka je kontroverzná. Keďže je potrebná koordinácia všetkých detailov s bankou aj s Rosvoenipotekou, dôležité body sú:

• druh činnosti kupujúcich;
• štádium splácania úveru;
• či kupujúci dokáže plniť mesačné splátky.

Predaj bez účasti banky

V prípade potreby môže dlžník uskutočniť transakciu na predaj bytu nezávisle bez zapojenia banky do tohto procesu. Po nájdení kupujúceho musíte:

• zistite výšku dlhu a získajte príslušné vyhlásenie;
• uzavrieť predbežnú zmluvu o kúpe nehnuteľnosti a nechať ju overiť notárom;
• splatiť dlh z prostriedkov pridelených kupujúcim, zvyšná suma je uložená v;
• získať od banky dokumentáciu týkajúcu sa odstránenia vecného bremena;
• predložiť doklady na matričný úrad, vecné bremeno sa po 28 dňoch odstráni;
• Po obdržaní práv nakladať s nehnuteľnosťou vypracovať kúpno-predajnú zmluvu.

Dá sa to urobiť aj cez realitné kancelárie. V tomto prípade predávajúci nevstúpi do dialógu s bankou, nebude zhromažďovať dokumentáciu a hľadať kupcov bytu. Tieto záležitosti budú riešiť pracovníci agentúry. Za takéto služby sa účtuje poplatok vo výške 5-10% z celkových nákladov na bývanie.

Predaj s účasťou banky

Kupujúci a predávajúci si prenajímajú dve bezpečnostné schránky v banke. Kupujúci rozdelí sumu na dve časti: jedna je potrebná na splatenie dlhu, druhá pripadne predávajúcemu po transakcii. Vstup do buniek bude pre predávajúceho možný po predložení registrovanej kúpno-predajnej zmluvy a listu vlastníctva k nehnuteľnosti. Ak sa transakcia z jedného alebo druhého dôvodu neuskutoční, kupujúci si môže peniaze vybrať. Kým sú peniaze v registratúre, bremeno je odstránené, transakcia je formalizovaná prostredníctvom notára, ktorého vyberie veriteľská banka.

Často sa nepredáva nehnuteľnosť, ale samotný hypotekárny úver, v rámci ktorého bola kúpená. Ako predať byt s hypotékou Sberbank, ak sa objaví nový dlžník? Tento postup je dohodnutý s bankou a pre nového dlžníka môže platiť nový úverový sadzobník. Predávajúci dostane rozdiel medzi cenou bytu a zostatkom dlhu.

Ak si kupujúci berie byt ako zábezpeku za hypotekárny úver, najlepšie v jednej banke. Postup pri refinancovaní dlhu v novej banke je vždy náročnejší.

Platenie dane pri predaji nehnuteľnosti

Pravidlá platenia dane pri predaji bývania založeného na hypotéke sú podobné tým, ktoré platia pri predaji bytu, ktorý už je vo vlastníctve. Ak je byt vo vlastníctve nie dlhšie ako 3 roky, tak predávajúci-dlžník platí daň z predaja. Ak od prevzatia vlastníckeho práva uplynuli viac ako 3 roky, predávajúci je oslobodený od platenia dane.

Dôležité

Ako predať byt s hypotékou Sberbank a neprísť o svoje investované prostriedky? Ide o pomerne zložitú úlohu, keďže bývanie na hypotéku sa zvyčajne predáva za nízke ceny. Predaj bytu založeného na hypotéke trvá pomerne dlho a vyžaduje si zhromaždenie veľkého množstva dokumentácie a platba prebieha v hotovosti. Mnoho potenciálnych kupcov nie je ochotných podstúpiť takéto riziko. Transakcie pri predaji hypotekárnych nehnuteľností zahŕňajú pomerne veľké výdavky.

Sberbank, rovnako ako každá iná úverová organizácia, bude určite sledovať transakciu v každej fáze. Bez potvrdenia o aktuálnom dlhu od banky nie je možné ani zaregistrovať kúpno-predajnú zmluvu cez Rosreestr. Ak sa rozostavané bývanie predáva opätovnou registráciou zmluvy o spoločnej účasti (postúpenie práv), banka si účtuje províziu vo výške 1 % z ňou pridelenej sumy na kúpu bývania. Všetky fázy transakcie musia byť zdokumentované v hypotekárnej zmluve.

Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Ide o pomerne zložitý a pracovne náročný postup, ktorý si vyžaduje pomerne veľkú investíciu peňazí a času. Ak však bolo prijaté konečné rozhodnutie o predaji nehnuteľnosti založenej na hypotéke, je to celkom možné. Takéto transakcie sú veľmi riskantné, takže náklady na hypotéky na byty na trhu sú výrazne nižšie a kupujúci sú menej ochotní kupovať takéto bývanie.