Zdieľať v byte. Rozdiel medzi izbou a podielom v byte Koľko podielov je v byte?

Foto z pokeroff.ru

Stáva sa, že majitelia jedného bytu sú si navzájom cudzí.- malá časť priestorov môže prejsť na cudziu osobu ako dar alebo závet. Obyčajne sa vlastník menšej časti bytu nebráni jeho predaju, najmä ak v ňom nebýva – ale za nadhodnotenú cenu. Je šanca zaviazať nepoddajného spoluvlastníka, aby predal svoj podiel za trhovú hodnotu? Táto možnosť existuje a Najvyšší súd nám ju opäť pripomenul. Najvyšší súd vysvetlil, za akých podmienok môže vlastník väčšiny nebytových priestorov násilne odkúpiť svoj nepatrný podiel na byte od iných vlastníkov.

Byt bol rozdelený na súde

Ak si vlastníci potrebujú rozdeliť podiely na byte, majú dva spôsoby: rokovať a uzavrieť dohodu o rozdelení spoločného majetku, alebo sa obrátiť na súd s rozdelením majetku. Obe možnosti sú uvedené v čl. 252 Občianskeho zákonníka. Niekedy nie je možné prideliť podiel z jedného alebo druhého dôvodu – napríklad keď je príliš malý. Potom má vlastník právo na peňažnú náhradu od ostatných vlastníkov nehnuteľností – samozrejme, ak s tým súhlasí. Možné sú však aj situácie, kedy môže byť majiteľ nútený vziať peniaze, hoci by si najradšej ponechal časť obytného priestoru.

Stáva sa to spravidla pri vyhotovení darovacích zmlúv alebo prevode nehnuteľností na viacerých dedičov - a na jednej strane sú vlastníkmi podielov osoby, ktoré sú v príbuzenských alebo rodinných pomeroch a tento majetok spoločne užívajú a na druhej strane niekto ktorý má malý podiel na spoločnej nehnuteľnosti a nehnuteľnosť v skutočnosti neužíva, vysvetľuje Oksana Stupina, právnička. Podobná situácia nastala aj v prípade manželov Krjučkovcov*, ktorý sa dostal až na Najvyšší súd.

Ivan a Varvara Kryuchkov* a ich maloletá dcéra bývali v trojrubľovom byte s rozlohou 66,4 metrov štvorcových. m. Akonáhle bol byt privatizovaný rovnakým dielom medzi Ivanom Kryuchkovom a jeho matkou, neskôr sa matka rozhodla predať svoj podiel. Tým pádom rodine spolu s ďalším príbuzným (vlastníkom 1/12 podielu) zostala len polovica bytu - v skutočnosti obývali dve izolované izby. Druhá polovica bytu patrila Vladimírovi Zacharčenkovi, ktorý kúpil polovicu bývania, ako aj Inne Novičenkovej* a Oľge Zacharčenkovej*, na ktoré muž previedol tretinu svojho podielu darovacou zmluvou.

Hneď po tom, čo polovica bytu skončila v rukách cudzích ľudí, chceli Krjučkovci prebrať celý obytný priestor pre seba. Samotní noví majitelia túto možnosť navrhli, no na cene sa strany nedohodli. Keďže nebolo možné dohodnúť spôsob užívania bytu, rodina sa rozhodla postupovať súdnou cestou. V zaslanej žalobe žiadali uznať podiely Novičenkovej a Zacharčenkovej na byte za bezvýznamné (každý vlastnil 1/6 bytu), ukončiť ich vlastnícke práva, vyplatiť im trhovú hodnotu podielov a tiež priznať maloletej dcére žalobcov vlastnícke právo k tým, ktoré patria k podielom žalovaných.

Žalobcovia boli zamietnutí na prvom stupni. V odvolacom konaní (vec č. 33-14211/2016) naopak rozhodli, že žaloby sú dôvodné a žalobe vyhovel. Dospeli k záveru, že podiel každého z odporcov je nepatrný, nie je možné zabezpečiť im izolované obytné priestory, ktoré by boli primerané ich podielu. Strany sa nedohodli na užívacom práve k bytu. Žalovaní v nej zároveň na rozdiel od žalobcov nie sú zapísaní, bývajú na inom mieste, vo svojej nehnuteľnosti majú iný obytný priestor. To stačí na uspokojenie požiadaviek Kryuchkovovcov, uzavrelo odvolanie. Obžalovaní sa pokúsili napadnúť rozhodnutie moskovského mestského súdu na Najvyššom súde.

Kedy môže byť vlastník nútený predať svoj podiel?

Obžalovaní trvali na tom, že byt potrebovali a hodnota podielu, ktorú predložil odhadca, bola podhodnotená. Je pravda, že z nejakého dôvodu nepožiadali o vyšetrenie a nepokúsili sa dokázať, že náklady by mali byť iné.

Senát pre občianske spory, ktorému predsedá sudca, podporil odvolanie (prípad č. 5-КГ17-51). Súd vo výroku pripomenul odsek 4 ust. 252 Občianskeho zákonníka: vysvetľuje, kedy môže byť vlastník malého podielu nútený predať ho za trhovú cenu, aj keď s takýmto scenárom nesúhlasí. Za to okrem bezvýznamnosti podielu a čo je „bezvýznamnosť“ podľa Alexandra Latyev, partner, nikto to nedefinoval, ide len o to, že „každý chápe, že 1/3 je významný podiel a 1/100 je nevýznamný podiel“, musia byť súčasne splnené ďalšie dve podmienky. Po prvé, nesmie existovať možnosť skutočného pridelenia akcií. A po druhé, vlastník by nemal mať záujem o užívanie spoločnej nehnuteľnosti.

O tom, či vlastník podiel potrebuje alebo nie, sa bude musieť rozhodnúť od prípadu k prípadu, poznamenala rada. Je potrebné dbať na vek dotyčného, jeho zdravotný stav, profesiu, prítomnosť detí a ďalšie okolnosti, poukázal najvyšší súd na bod 36 pléna Najvyššieho súdu a Najvyššieho rozhodcovského súdu z r. 1. júla 1996 č. 8 „O niektorých otázkach týkajúcich sa používania prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“.

Ako potvrdiť nezáujem o užívanie bývania zo strany „extra“ vlastníka?

1) Uveďte údaje o tom, či má táto osoba inú nehnuteľnosť (možno to potvrdiť výpisom z Jednotného štátneho registra nehnuteľností), uveďte, že spornú nehnuteľnosť nikdy neužívala (nebývala v nej).

2) Vlastníci, ktorí majú záujem, môžu predložiť dokumenty potvrdzujúce, že znášajú všetky náklady na údržbu sporného majetku.

3) Súd môže posúdiť aj vzťah strán (prítomnosť príbuzenstva a rodinných väzieb), aby posúdil perspektívy a možnosti spoločného užívania spoločného majetku.

4) Možnosť pridelenia vecného podielu sa posudzuje na základe celkovej plochy sporného objektu, počtu priestorov (alebo miestností) a možnosti pridelenia izolovanej miestnosti, konštrukčných prvkov objektu, ktoré určujú možnosť jeho prestavba. Pohľadávku zainteresovaných spoluvlastníkov je preto možné uspokojiť len vtedy, ak je podiel „nadštandardného“ vlastníka taký malý, že ho nemožno vyčleniť do samostatného priestoru, alebo samotné riešenie priestorov neumožňuje pridelenie podielu. aby vlastník mohol plne vykonávať svoje vlastnícke právo.

Ak súd dospeje k záveru, že sú splnené všetky podmienky a strany sa nedokážu dohodnúť na postupe pri užívaní spoločnej nehnuteľnosti, tak žaloba podaná na základe ods. 2 odsek 4 čl. 252 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Oksana Stupina, právnička Khrenov and Partners

Najvyšší súd po preštudovaní okolností sporu potvrdil rozhodnutie moskovského mestského súdu bez zmeny.

Vzhľadom na to, že celkovo je „nepodstatný podiel“ dvoch spoluvlastníkov 1/3 bytu alebo niečo viac ako 22 metrov štvorcových. metrov v moskovskom byte môžu byť závery súdov na prvý pohľad šokujúce, poznamenáva Elena Poleonova, partnerka advokátskej kancelárie. Domnieva sa, že v prípade nie je všetko jasné: súdy po posúdení okolností sporu dospeli k záveru, že nárok je opodstatnený: nemožnosť poskytnúť izolované priestory v byte všetkým účastníkom v podielovom spoluvlastníctve (byt pozostáva z troch obytných miestností, pričom spoluvlastníkov je 7), že odporcovia nie sú príbuzní, v obytnom priestore skutočne nebývajú a pod. vlastné podiely vo výške 1/6 a 1/12, vo veci nefigurovali - veď rozhodnutie sporu sa dotýka aj ich práv,“ poznamenáva. Svoju úlohu v prípade zohralo aj to, že žalobcovia sa postavili veľmi aktívne, pričom žalovaní naopak argument o prehodnotení trhovej hodnoty podielu nepodporili ani dôkazmi.

Žalovaným v takomto spore sa môže stať takmer každý účastník podielového vlastníctva. „Kontroverzné otázky užívania bytu, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve, je podľa mňa najlepšie riešiť v predsúdnom konaní. Vyžaduje si to aktívnu účasť všetkých vlastníkov, ktorí majú záujem o riešenie vzniknutej situácie. a súdny spor vždy stojí čas, peniaze a nervy,“ hovorí Elena Poleonova.

„Ak sa váš spor už dostal na súd, musíte k obhajobe svojej pozície pristupovať so všetkou zodpovednosťou.
Na tento účel musíte získať a urýchlene poskytnúť súdu dôkazy potvrdzujúce vaše tvrdenia a vyvracajúce tvrdenia vášho oponenta, vyhlásiť vymenovanie výsluchov, predvolať a vypočuť svedkov a požadovať dôkazy (ak vám zákon nedáva právo získať to sám).
To všetko sa musí urobiť pri posudzovaní prípadu v prvom stupni. Aby bol účastník konania úspešný, musí byť aktívny a kompetentne sa brániť.“

Elena Poleonova, partnerka advokátskej kancelárie "Olevinsky, Buyukyan and Partners"

*Mená a priezviská účastníkov procesu redakcia zmenila

Právnici tvrdia, že krajina má problémy s riešením problémov v oblasti takzvaných malých akcií nehnuteľností. Majitelia 1/6 alebo 1/8 bytu alebo pozemku sa často ocitnú zviazané ruky a nohy. Nemôžu svoj podiel ani použiť, ani ho predať.

Existuje riešenie?

Cievka je malá, ale drahá - skutočný význam ruského príslovia bol odhalený jednému z Moskovčanov pred 1,5 rokmi. Majiteľ cenného obytného priestoru v hlavnom meste minul viac ako 90 tisíc rubľov na právne výdavky.

Celý ten čas sa žena snažila zaviazať sesternicu, aby od nej odkúpila 1/6 bytu, ktorý obaja vlastnili.

Pokúsila sa predať tento byt iným vlastníkom, ktorí v tejto situácii vysvetlili, že s tým nie sú spokojní, keďže tam nebudú bývať, a preto jednoducho nemá zmysel od nej kupovať takýto podiel. Nevedela, ako v takejto situácii postupovať.

V podobnom zmätku sú dnes státisíce Rusov – všetci tí, ktorí zdedili malú časť nehnuteľností (1/6 alebo 1/8).

Na týchto štvorcových metroch sa žiť nedá, no nie je ich komu predať. Samozrejme, najzrejmejšou možnosťou je urobiť ponuku hlavnému vlastníkovi, ale ako vysvetľujú právnici, neexistujú žiadne záruky, že bude súhlasiť.

Musím si jeden kúpiť? No a čo keď nemá peniaze? Ak je jednoducho rodina na dôchodku alebo má veľa detí? Koniec koncov, nemajú primeraný príjem, dokonca ani na odkúpenie tohto malého mikropodielu.

Predaj podielu na byte alebo pozemku niekomu inému je totiž možnosť hraničiaca s fantáziou, pretože noví majitelia nebudú môcť nehnuteľnosť užívať, čiže o takúto kúpu je záujem „0“.

V mestách s počtom obyvateľov nad milión ľudí sa však môžu nachádzať ľudia, ktorí sú ochotní kúpiť podiel napríklad na registráciu, hoci transakcia bude musieť byť vykonaná s osobitnou starostlivosťou.

Od 1. januára 2016 musí zmluvu o predaji podielu spísať notár. Je to potrebné, aby vlastníci vedeli, čo sa predáva a že čl. 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: ak osoba predá podiel, musí najprv ponúknuť jeho kúpu susedovi tohto podielu. Pokiaľ neodmietne alebo na to nebude mať peniaze, až potom sa dá dohodnúť.

S týmto všetkým je nepravdepodobné, že budete môcť predať svoj podiel za trhovú cenu. Náklady na podiel nikdy nebudú mať takú hodnotu ako časť bytu.

Rozdiel v závislosti od objektu sa môže pohybovať od 30 do 50%. Napriek tomu je najziskovejšou možnosťou pokúsiť sa vyjednávať so susedom a ponúknuť možnosť výmeny, ktorá vyhovuje obom.

koncepcia spoločný majetok vzniká vtedy, keď jeden objekt je vo vlastníctve viacerých osôb (fyzických aj právnických osôb).

Príčiny výskytu a typy

Tento typ majetku vzniká z rôznych dôvodov: oficiálna registrácia manželstva; kde žije niekoľko ľudí; vytvorenie farmy, kde je viacero vlastníkov atď. - inými slovami, keď sa dvaja alebo viacerí ľudia zmocnia majetku, ktorý nemožno rozdeliť na niekoľko častí ani zo zákona, ani bez zmeny účelu.

Možno rozlíšiť dva typy spoločných majetkových práv, ktoré sa líšia podstatou vlastníctva a sú upravené rôznymi pravidlami:

zdieľané vlastníctvo– druh majetku, ktorý sa vyznačuje pridelením určitého podielu na vlastníctve majetku, hnuteľného aj nehnuteľného;
spoločné vlastníctvo– keď podiely na vlastníctve nehnuteľnosti nie sú vopred určené.

Podiel na vlastníctve bytu - čo to je?

Keď sa byt stane majetkom viacerých osôb a vlastnícke podiely sú vopred dohodnuté, hovoríme o podielovom vlastníctve bytu. V takejto situácii je možné nakladať s bývaním len so súhlasom všetkých vlastníkov bez ohľadu na veľkosť podielu.

Malo by byť zrejmé, že ak všetci vlastníci žijú na území bytu, potom nie je možné skutočne rozdeliť oblasť v súlade s podielmi každého z nich podľa dokumentov. V tomto prípade sa spoluvlastníci snažia dohodnúť a rozdeliť obytný priestor s prihliadnutím na životné okolnosti a potreby každého z nich. Ak sa tento problém nepodarí vyriešiť mierovou cestou, vlastníci sa obrátia na súd, kde sa určí postup užívania obytného priestoru. Ak je potrebné zmeniť príkaz z dôvodu akýchkoľvek nových okolností (napríklad narodenie dieťaťa), súd môže skoršie rozhodnutie zmeniť.

Regulačné akty, ktoré upravujú otázky podielového vlastníctva bytu

Na určenie postupu používania a spôsobu, akým môžu spoluvlastníci nakladať so svojimi podielmi, je potrebné sa odvolať na Občiansky zákonník Ruskej federácie (prvá časť) z 30. novembra 1994 federálny zákon N-51. Kapitola 16 je celá venovaná úprave spoločných majetkových práv.

Ak nás konkrétne zaujíma právo podielového spoluvlastníctva k bytu, mali by sme venovať pozornosť nasledujúcim článkom:

čl. 245. V článku sa uvádza, že ak podiely na spoločnom majetku nie sú vopred určené, budú sa podiely považovať za rovnaké. Taktiež pri investícii do zlepšenia stavu nehnuteľnosti môže veľkosť podielu narastať úmerne s investíciou.
čl. 246. So spoločným majetkom možno nakladať len so súhlasom spoluvlastníkov, pričom právo má ktorýkoľvek z vlastníkov atď. váš podiel.
čl. 247. Akcionári majú právo užívať majetok po dohode všetkých spoluvlastníkov. Každý vlastník má právo dostať svoj podiel do užívania, ak to v skutočnosti nie je možné, má právo počítať s náhradou.
čl. 248. Všetko, čo môžu vlastníci získať využívaním spoločného majetku (príjem, ovocie a pod.), sa delí medzi vlastníkov podľa ich podielov, pokiaľ nie sú iné dohody.
čl. 249. Výdavky na údržbu spoločnej spoločnej nehnuteľnosti - to všetko sa tiež delí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti podielov.
čl. 250. Tento článok popisuje prednostné právo spoluvlastníkov pri kúpe podielu v bezpodielovom spoluvlastníctve za predpokladu, že k predaju nedochádza verejnou dražbou.
čl. 251. Predajom prechádza podiel do vlastníctva odo dňa uzavretia zmluvy, ak v zmluve nie sú uvedené iné podmienky.
čl. 252. Rozdelenie majetku sa môže uskutočniť dohodou všetkých spoluvlastníkov. Ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov má právo prideliť svoj podiel buď dohodou všetkých vlastníkov alebo rozhodnutím súdu. Ak rozdelenie alebo rozdelenie majetku nie je možné alebo je zakázané zákonom, akcionár má právo na náhradu, po ktorej je pozbavený svojich vlastníckych práv.
čl. 255. Veriteľ má právo obrátiť sa na súd, ak niektorý z vlastníkov v spoločnej nehnuteľnosti nemôže splatiť dlh z majetku, ktorý má, na vymáhanie podielu dlžníka, pričom podiel možno predať obom do druhého majetku. vlastníkov a na verejnej dražbe a Výťažok z procesu bude použitý na splatenie dlhov.

V poslednom období sa zmeny dotkli len 1. odseku článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (zmeny nadobudli účinnosť 1. marca 2015), ktorý hovorí o predkupnom práve na kúpu podielov na spoločnej nehnuteľnosti spoluvlastníkmi. vlastníkov. Pribudli body, v ktorých sa táto výhoda ruší pri predaji majetku s podielom.

Hlavné problémy: ako rozdeliť, predať alebo prenajať podiel v byte

Problémy, ktorým čelia ľudia, ktorí vlastnia spoločný majetok, sa dajú rozdeliť do niekoľkých typov: chcem mať vlastnú izbu, chcem svoj podiel predať alebo prenajať. Pozrime sa na všetko v poriadku.

Chcem mať vlastnú izbu

Ak v byte nielen vlastníte podiel, ale musíte v ňom bývať aj s ďalšími podielnikmi, natíska sa otázka: ako rozdeliť plochu, aby mal každý svoj kútik. Táto problematika je upravená zákonom a je opísaná v čl. 245 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - o postupe pri používaní obytných priestorov. Prvá možnosť určenia poriadku je pokojná, pretože je lepšie sa so susedmi priateľsky dohodnúť a rozhodnúť, kto a kde bude bývať.

Zdravý! Aj keď ste sa na všetkom dohodli s ostatnými obyvateľmi, je najlepšie formalizovať postup používania u notára, aby ste neskôr nemuseli dokazovať, kto čo povedal.

Ďalšou možnosťou, keď nie je možné vyriešiť otázku pobytu pokojne, je obrátiť sa na súd. Súd prihliadne na všetky okolnosti a rozdelí miestnosti medzi vlastníkov tak, ako to považuje za správne, nie vždy s prihliadnutím na veľkosť podielov vlastníkov. Ak má jeden majiteľ rodinu a druhý je slobodný, tak prvý majiteľ dostane väčšiu izbu.

Chcem predať svoj podiel?

Keď jednému alebo viacerým vlastníkom nehnuteľnosti nevyhovuje spolunažívanie a chceli by svoj podiel dostať v peniazoch, vyvstáva otázka predaja podielu na spoločnom byte. V takejto situácii existuje niekoľko možných riešení:

Ak len jeden z vlastníkov deklaruje predaj podielu, tak zostávajúci obyvatelia majú výhodu oproti ostatným, ktorí chcú kúpu a v tomto prípade je potrebné získať ich súhlas. Toto právo upravuje článok 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Ak by chceli viacerí spoluvlastníci predať celú nehnuteľnosť, ale jeden, ktorý má malý podiel, ktorý nie je možné reálne rozdeliť, nesúhlasí, potom sa môžete obrátiť na súd (na základe ods. 4 § 252 Občianskeho zákonníka Ruská federácia), kde sa získa povolenie na predaj bytu bez súhlasu protestujúceho,“ s podmienkou, že mu zaplatí náhradu vo výške jeho podielu na celkových nákladoch na byt.
Ak sú všetci spoluvlastníci pripravení odísť, potom môžu byt jednoducho predať a každý dostane svoj podiel.

Je dôležité vedieť, že predaj podielu na byte je oveľa nižší ako náklady na rovnaký podiel, ak sa byt predáva ako celok. Cenový rozdiel môže dosiahnuť 15-25%.

Ako odovzdať svoju časť?

Všetko je tu veľmi jednoduché - prenájom alebo registrácia niekoho z vašej časti obytného priestoru je možná len so súhlasom všetkých vlastníkov, táto otázka je upravená na základe článku 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak je potrebné zaregistrovať maloleté dieťa, možno to urobiť bez povolenia iných vlastníkov, pretože deti sú registrované v mieste registrácie jedného z rodičov (článok 70 Zákona o bývaní Ruskej federácie, normy Zákonníka o rodine)

Právo na spoločný majetok manželov

Aby medzi mužom a ženou vzniklo právo bezpodielového spoluvlastníctva, musí byť manželstvo oficiálne zaregistrované. Majetok nadobudnutý počas manželstva sa stáva spoločným majetkom manželov, pričom každý má rovnaký podiel. Iný postup možno ustanoviť za predpokladu, že bola podpísaná manželská zmluva, v ktorej sú so súhlasom manžela a manželky vyznačené vlastnícke práva k majetku každého z nich. Problémy vznikajúce pri používaní a nakladaní so spoločným majetkom sú upravené článkom 256 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a článkami 33-39 RF IC.

Právo spoločného užívania zahŕňa majetok, ktorý manželia nadobudli počas manželstva, ale je dôležité vedieť, že toto právo sa nevzťahuje na:

získané pred manželstvom;
vyplývajúce z ;
osobné veci.

Toto všetko je samostatným majetkom manželov.

Pre informáciu: individuálny majetok jedného z manželov možno uznať za spoločný majetok za predpokladu, že doňho počas manželstva došlo k investíciám, ktoré značne zvýšili hodnotu majetku (opravy, rekonštrukcie).

Pri obchodovaní so spoločným majetkom síce nie je potrebný písomný alebo notársky overený súhlas oboch manželov (na základe skutočnosti, že obaja manželia s obchodom súhlasia a nič iné nebolo preukázané), ale manželia bez notára môžu nakladať s nehnuteľnosťami alebo predmetmi ktoré vyžadujú registráciu a/alebo notársky overený súhlas druhého manžela, nemožno podľa čl. 35 IC RF.

Rozdelenie majetku sa môže uskutočniť počas manželstva aj pri jeho zániku. Tento proces upravujú články 38 a 39 RF IC. V lepšom prípade k rozdeleniu dochádza pokojne, keď sa majitelia dohodnú, kto čo dostane. Ak sa neviete dohodnúť sami, jediným východiskom je obrátiť sa na súd. Súd určí rozdelenie majetku rovnakým dielom tak, aby obaja manželia dostali rovnaký podiel na hodnote majetku. V prípade, že podiely nebudú rovnaké, prizná sa manželovi s menším podielom peňažná alebo iná náhrada.

Veľmi dôležitým bodom je nielen nadobudnutie majetku počas manželstva, ale aj to, s akými finančnými prostriedkami bol nadobudnutý, pretože to môže do značnej miery ovplyvniť rozhodnutie súdu o rozdelení.

Príklad č.1

Manželka zažalovala manžela za rozdelenie bytu, ktorý nadobudol počas manželstva.

Súd zistil, že tento byt bol kúpený z prostriedkov plynúcich z predaja manželovho predmanželského majetku, ktorý nie je spoločným majetkom. Vzhľadom na túto skutočnosť súd rozhodol, že byt nie je predmetom delenia, pretože nie je spoločným majetkom.

Príklad č.2

Manželka požiadala súdne orgány o rozdelenie majetku vrátane bytu po rozvode.

Súd uviedol, že tento byt manželia nekúpili zo spoločných prostriedkov, ale bol odovzdaný manželovi ako vojenskému vojakovi, preto tento majetok nie je spoločným a spoločným majetkom a nie je predmetom delenia.

Ako prebieha rozdelenie nehnuteľností v podielovom vlastníctve?

Video zobrazuje poradie, postup a znaky delenia majetku, ktorý patrí viacerým vlastníkom.

Chcete predať alebo kúpiť podiel v byte, no sú obavy, či bude všetko čisté a férové, pretože okrem vás budú tento byt vlastniť aj ďalší ľudia, niekedy úplne cudzí ľudia. A tieto obavy nie sú zbytočné.

Predaj a kúpa podielu na byte- jedny z najzložitejších transakcií s nehnuteľnosťami a tu môžete nájsť mnoho úskalí. Najkontroverznejšie otázky sa týkajú vzťahu medzi spoluvlastníkmi (spoluvlastníkmi), možných prekážok pri kúpe a predaji bytu, ako aj nemožnosti určiť skutočné územie patriace jednotlivým podielnikom. Okrem toho môžu nastať ťažkosti so správnym vykonaním zmluvy a opcie, keď jeden z vlastníkov podielov daruje svoj podiel nie ako predaj, ale ako „darovanie“.

Všetky riziká pri kúpe alebo predaji podielu v byte je potrebné zvážiť vopred, aby ste v poslednej chvíli nebojovali o prežitie a zostali „bez kúta“.

Najprv prejdime k formulácii - podiel na byte - čo to je, má nejaké hranice a prečo sa dá predať, kúpiť a aj darovať.

Čo je to podiel na byte?

Podiel na byte je z právneho hľadiska podielom na vlastníctve bytu. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť nehnuteľnosť spoločným majetkom, ak ide o majetok vo vlastníctve dvoch alebo viacerých osôb. Spoločnú nehnuteľnosť je možné zapísať ako spoločnú nehnuteľnosť – keď si vlastníci neurčia svoje podiely v nej, ale existuje variant podielového vlastníctva, kedy sú tieto podiely pripísané každému z vlastníkov.

Bežný príklad spoločného vlastníctva: byt, ktorý si manželia kúpili spoločne, je však „evidovaný“ na jednu osobu. A napriek tomu akékoľvek transakcie vo vzťahu k bytu je možné uskutočniť len so súhlasom oboch manželov, ktorý musí byť notársky overený. Ten istý manželský pár môže tento majetok preregistrovať ako spoločný majetok, pričom pre každého určí veľkosť podielov. V druhom prípade má každý z manželov právo nakladať s vlastným podielom na byte, pričom sa nespolieha na súhlas druhého vlastníka.

Podiel na byte teda možno nazvať súčasťou vlastníctva bytu. A to je akési neviditeľné územie, ktoré nemožno priradiť k žiadnej miestnosti ani jej časti. Hovoríme výlučne o veľkosti tejto časti, ktorá je vyjadrená zlomkovo, to znamená, že môžete vlastniť povedzme 1/2 alebo 1/10 bytu.

Kúpa podielu je teraz na realitnom trhu veľmi populárna, čo nie je ťažké vysvetliť, pretože ide o dobrú investíciu. Ďalším dôvodom je, že keď nie je možné kúpiť celý byt, je ľahšie nájsť podiel z peňazí. V budúcnosti ho môžete predať alebo po čase kúpiť celý byt.

Kto sa môže kvalifikovať na nákup ako prvý?

Ďalším dôležitým bodom v prípade predaja podielu na byte je pravidlo pre určenie predkupnej kúpy podielu. Jeho zmyslom je, že každý podielnik, ktorý chce predať svoju časť bytu, ju musí v prvom rade ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Je potrebné ich písomne upozorniť na vašu túžbu predať podiel, čím im poskytnete možnosť odkúpiť ho späť skôr, ako môže „odísť“ niekomu inému. Na rozhodnutie o kúpe akcie je daný mesiac, presnejšie presne 30 dní. Ak žiadny zo spoluvlastníkov neprejaví záujem o odkúpenie tohto podielu, môže byť daný do voľného predaja.

A tu narážame na prvý „kameň“. V čom môže byť problém? Predajca sa s tým môže stretnúť a problém nastáva už v samotnej otázke upovedomenia ostatných vlastníkov.

Ak sa akcionár nepodarí nájsť

Niekedy nie je také ľahké nájsť všetkých akcionárov. Tento problém je vyriešený dôkazom, že oznámenie bolo odoslané na všetky známe adresy. Ak údaj o pobyte účastníka v podielovom spoluvlastníctve úplne chýba, je potrebné to úradne potvrdiť potvrdením zo správy, adresného úradu, prípadne využiť iné spôsoby potvrdenia nemožnosti kontaktovať konkrétneho akcionára.

Môže nastať situácia, keď sa jeden z účastníkov podielového vlastníctva zámerne vyhýbal prijatiu oznámenia. Neexistujú žiadne zákony, ktoré by umožňovali prinútiť spoluzdieľajúceho, aby dostal upozornenie. Existuje na to riešenie, ktoré je medzi realitnými maklérmi veľmi obľúbené. Podiel na byte je formalizovaný darovacou zmluvou. A na to, aby ste svoj podiel vydali za nič, nie sú potrebné dohody medzi účastníkmi nehnuteľnosti. Rizikom pre tých druhých je, že takýmto spôsobom sa v ich byte môže každú chvíľu objaviť úplne cudzí človek.

Ďalším „boľavým bodom“ témy kúpy a predaja podielov v byte je otázka vzťahov medzi vlastníkmi. Čo je nebezpečné pre kupujúceho aj pre obyvateľov bytu? Ľudia sa často rozhodnú predať podiel z túžby poškodiť príbuzných kvôli nejakej nezmieriteľnej situácii, ako je rozvod, problémy s dedičstvom alebo delením majetku. Logika predávajúceho je ľahko pochopiteľná, pretože ten, kto kupuje podiel, má možnosť následne kúpiť celý byt. A hlavne, kúpa bytu po častiach je oveľa lacnejšia, pretože podiel sa neocení tak ako samostatný byt, ak si prepočítate náklady na meter štvorcový.

Cena akcií býva výrazne podhodnotená. Ak je možné izbu kúpiť napríklad za 2,5 milióna rubľov, potom za 1/3 bytu nemôžete získať viac ako 1,5 milióna rubľov, to znamená o milión rubľov menej, a to je dosť významné.

Tí, ktorí uvažujú o kúpe akcie, sa musia dôkladne zamyslieť a pochopiť, prečo sa tak deje. Ak je cieľom ubytovanie, tak si treba zistiť niečo o svojich budúcich susedoch. Ak chcete kúpiť štvorcové metre lacno, môžete sa ocitnúť v centre niečieho konfliktu. Ak potrebujete kúpiť podiel na registráciu povolenia na pobyt, pravdepodobne by tu nemali byť žiadne problémy. Lacnosť akcií v porovnaní s cenami izieb nie je náhodná, a to je potrebné mať na pamäti.

Aké je riziko?

Keď zhrnieme naše myšlienky na tému kúpy podielu na byte, položme si ešte raz otázku – aké je riziko a ako sa vyhnúť negatívnym následkom?

Všetko musí byť formalizované na základe zákona, teda kúpno-predajnou zmluvou. Ak predajca daruje podiel, je takáto transakcia veľmi riskantná, pretože ak bude vyhlásená za neplatnú, peniaze sa nevrátia, pretože darovanie je bezodplatný proces.

Jedna z podvodných schém je nasledovná: po predaji podielu sa zrazu ukáže, že predávajúci je údajne nekompetentný a tvrdí, že v čase transakcie jednoducho nemohol kontrolovať svoje činy a vyúčtovať svoje činy. Obráti sa na súd a priloží potrebné dokumenty. Súd transakciu zruší a zruší. Predávajúci sa nasťahuje do jeho izby a súd ho zaviaže vrátiť kupujúcemu peniaze. Predajca ich však pri všetkej túžbe vrátiť peniaze jednoducho nemusí mať!

Na čo si dať pozor pri nákupe?

Darovacou zmluvou dochádza k odovzdaniu podielu s cieľom vyhnúť sa daniam a často preto, že iní podielnici chceli tento podiel odkúpiť, ale predávajúci im nechce vyjsť v ústrety. Toto by malo kupujúceho upozorniť.
Pred uzavretím dohody prediskutujte všetky možné problematické otázky. Možno bude potrebné mať vážny rozhovor s ostatnými akcionármi. Nezanedbávajte to v budúcnosti, môže vám to uľahčiť život.
Pravidlá spoločnej „ubytovne“ je možné dohodnúť ústne aj písomne, pričom dohodu je možné potvrdiť notárom.
Zistite si o osobnosti predávajúceho čo najviac, dôkladne si skontrolujte doklady a venujte pozornosť tým najzákladnejším veciam, ktoré môžu pomôcť predchádzať možným rizikám.