Как продать ипотечную квартиру сбербанка и купить другую. Как продать квартиру в ипотеке "Сбербанка"? Можно ли продать квартиру в ипотеке "Сбербанка"? Преимущества реализации недвижимости самостоятельно заемщиком

Из-за высокой стоимости на недвижимость не каждый может себе позволить приобрести жилье за наличный расчет. Многие уже привыкли к тому, что есть ипотечное кредитование и активно пользуются этой услугой. Квартира, приобретенная не за наличный расчет, а в ипотеку, является залоговым имуществом.

Большинство считает, что приобретенное жилье в ипотеку продать невозможно до тех пор, пока обязательства не будут погашены в полном объеме. На практике все выглядит иначе, а процесс оформления сделки по продаже оформляется по-другому механизму.

Ипотека в Сбербанке

Ипотечные продукты практически не отличаются друг друга. Преимуществом оформленной ипотеки в Сбербанке является то, что финансовое учреждение не меняет условия пользования кредитного договора. На сегодняшний день это банковское учреждение предлагает одни из самых низких процентных ставок, минимальный пакет документов, быстрое оформление. Именно поэтому банк и завоевал доверие и уважение среди населения Российской Федерации.

Банковские ипотечные программы:

• кредитование молодой семьи: на момент получения кредита супругам не должно быть более 35 лет, наличие минимального первоначального взноса, ипотека выдается под небольшой процент;
• первичное жилье: выдается ипотека на строящиеся объекты, главным преимуществом является то, что банк выступает партнером и гарантом в данной сделке;
• готовое жилье: возможный вариант приобретения как первичного, так и вторичного жилья;
• минимальный пакет документов: для подачи и рассмотрения кредитной заявки необходим паспорт и любой документ, удостоверяющий личность, в этом случае процентная ставка будет немного выше обычной;
• недвижимость за городом: программа позволяет приобрести дачный дом;

Что приводит к возникновению продажи ипотеки

Причин реализации жилья может быть много. Например, со временем стал не устраивать район, месторасположение объекта недвижимости, срочный переезд или отсутствие денежных средств для выполнения кредитных обязательств в полном объеме.

Отсутствие денежных средств

Иногда возникают финансовые трудности для выполнения своих кредитных обязательств. Причин может быть несколько:

• потеря работы (в условиях кризиса это актуально);
• уменьшение дохода семьи;
• болезнь заемщика или членов его семьи.

Ипотека является долгосрочным видом кредитования, конечно, при оформлении мы надеемся и просчитываем все до мелочей, но в жизни случаются форс-мажоры. В такой ситуации единственным выходом является продажа ипотечной квартиры. Также стоит учитывать, при несовременном погашении кредита банк имеет полное право выставить квартиру на торги.

Желание изменить месторасположение жилья

Иногда бывают ситуации, когда жилье перестает устраивать, и тогда владельцы принимают решение продать его. Например, вы поменяли место работы и вместо привычных 40-50 минут вам необходимо добираться 2-3 часа. Такая ситуация доставляет ряд неудобств, и поэтому владельцы находят варианты, приемлемые для них.

Требования Сбербанка к продаже залогового жилья

Банк не имеет право отказать своему клиенту в осуществлении продажи залоговой недвижимости, именно поэтому был разработан механизм продажи.

Для осуществления сделки следует заранее уведомить банк. Для этого необходимо собрать и предоставить в финансовое учреждение весомые аргументы. Конечно, банку невыгодно проводить подобные операции, т. к. это может нести кредитные и операционные риски, а также потеря клиентов.

Необходимо получить от финансового учреждения письменное уведомление на разрешение продажи объекта. Обычно после уведомления банк готовит письмо-разрешение на осуществление продажи третьему лицу. Если вы получили отказ, его можно обжаловать обратившись в центральный банк. Перед обращением в финансовое учреждение поставьте в известность кредитного менеджера. Уверяем, ни один банк не захочет раздувать вопрос до уровня регулятора. Как только заветное письмо-разрешение оказалось у вас на руках, приступайте к подготовке необходимых документов.

Перед продажей недвижимости вам необходимо будет погасить все начисленные проценты, если таковые будут.

Способ продажи объекта недвижимости

Самый оптимальный вариант, который не предусматривает рисков, – это полное погашение ипотеки. Если же у вас нет такой возможности, то:

• одолжите необходимую сумму денежных средств;
• погасите ипотеку в полном объеме;
• после погашения ипотеки вы становитесь собственником, и это дает вам право снять обременение (вывод из залога) по недвижимости;
• осуществляете сделку по продаже квартиры;
• возвращаете ранее взятый долг.

Еще один из возможных вариантов это получение задатка от покупателей вашей недвижимости.

Методы продажи недвижимости при наличии разрешения Сбербанка

Вариантов существует несколько, и все они успешно практикуются.

Новый покупатель приобретает квартиру у заемщика, при этом используя депозитарную ячейку. Для этого оформляют 2 ячейки. В одну помещается полная сумма стоимости объекта, а во вторую – разница от стоимости и образовавшегося долга по ипотеке. Одна ячейка принадлежит продавцу, а вторая – банку.

Покупатель может приобрести недвижимость, используя аккредитивный счет. Счет открывается в банке, где непосредственно оформлена ипотека. Денежные средства перечисляются в день оформления операции.

Метод полного погашения кредитного договора с согласия банка. Для этого получается разрешение от банка, оформляется, согласно законодательству, договор купли-продажи и проводится сделка.

Методы продажи недвижимости без наличия разрешения банка

Этот способ не предусматривает участие банковского учреждения. Для его проведения необходимо:

• взять документальное подтверждение, справку о наличии задолженности по ипотеке у своего кредитного специалиста;
• уточнить информацию об отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки;
• заключить нотариальный договор между продавцом и покупателем;
• предварительно договориться о получении нужной денежной суммы, как вариант, ее можно перечислить на банковский счет или воспользоваться депозитарием;
• после этого закрываете задолженность по ипотеке в полном объеме, кредитный специалист выдаст вам подтверждающий приходный ордер с указанием в назначении платежа о полном закрытии ипотеки;
• после этого банк снимает обременение с объекта недвижимости, а также выдается справка о закрытии ипотеки и об отсутствии задолженности;
• далее необходимо пройти регистрацию на проведение сделки и снятие с нее ограничения;
• после получения всех документов о закрытии и погашении ипотеки направляемся в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи.

Сроки выплат ипотечных кредитов достигают 30 лет. Учитывая, что за это время планы и приоритеты могут поменяться, заёмщики предусмотрительно интересуются, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, максимально быстро и без проблем.

Два способа продать ипотечную квартиру

Оформляя договор купли-продажи, заемщик и банк (залогодержатель) должны действовать строго в правовом поле, руководствуясь положениями действующего законодательства, в частности, Законом об ипотеке и Гражданским кодексом РФ.

Заёмщику предоставляется возможность продать ипотечную квартиру, переоформив кредит на покупателя либо досрочно погасив долг за счёт его средств. Оптимальный способ заёмщик выбирает сам исходя из ситуации.

Продажа с досрочной выплатой кредита

Процедура продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, с полным погашением кредитного долга является наиболее простой и не требует много времени. Её главные этапы:

1. Поиск покупателя.
2. Составление предварительного договора.
3. Подача заявления в банк о досрочном погашении долга.
4. Выплата ипотечного долга.
5. Снятие обременения.
6. Подписание основного договора купли-продажи.
7. Регистрация прав нового собственника.

Совместно с покупателем составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка РФ: образец такого договора можно составить на основе типовой формы банка. На этом этапе возможна выплата аванса продавцу.

Далее, в банк подаётся заявление, в котором необходимо указать точную дату погашения долга и сумму, а также счет, с которого будут перечислены денежные средства. При этом указанная в заявлении дата обязательно должна быть рабочим днём.

За досрочное погашение долга плата не взимается.

После того как долг выплачен, с представителем банка согласовываются действия по снятию обременение с жилья. Обычно банк выдаёт закладную, в которой имеется отметка о полном погашении кредита и сопутствующие документы. Эти документы заёмщик передаёт в Росреестр, где обременение снимается и выдаётся соответствующая выписка.

Затем происходит полный расчёт: покупатель выплачивает разницу между суммой ипотечного долга и рыночной стоимостью жилья. Подписывается основной договор купли-продажи квартиры. Далее остаётся зарегистрировать права нового собственника квартиры у государственного регистратора.

Расчет между покупателем и продавцом может производиться с использованием индивидуального сейфа Сбербанка.

Переоформление договора ипотеки на другое лицо

Заемщик может передать свои права и обязанности в отношении ипотечной недвижимости третьему лицу. После переоформления договора, обязательства по погашению долга берёт на себя покупатель.

Продать квартиру с заменой заёмщика можно только с разрешения Сбербанка.

Банк согласится на процедуру только в том случае, если заёмщик сможет убедительно обосновать своё намерение продать квартиру, по которой он ещё не выплатил долг. У него должны быть действительно весомые причины, к примеру, форс-мажорные обстоятельства, потеря трудоспособности, вынужденный переезд в другую страну. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка в 2017 году включает в себя такие пункты:

1. Определение суммы долга.
2. Подготовка пакета документов.
3. Проверка банком нового заёмщика.
4. Получение разрешения банка.
5. Подписание нового договора.
6. Аннулирование прежнего договора
7. Расчёт между покупателем и продавцом.
8. Регистрация прав собственности.

Решая вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, необходимо учитывать, что её покупателю предстоит пройти полноценную проверку, аналогичную той, что ранее проходил сам заёмщик.

Потенциальный покупатель ипотечной недвижимости должен удовлетворять установленным требованиям, касательно возраста, гражданства и трудового стажа, кредитной истории.

Необходимо заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Продавцу предстоит написать заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на третье лицо, которое готово взять на себя ответственность по погашению долга. От покупателя потребуют:

• заявление;
• внутренний общегражданский паспорт;
• копию трудовой книжки (нотариально заверенную);
• справку о доходах (за период 6 месяцев);
• заполненную анкету.

Если с момента осмотра и оценки квартиры прошло 6 месяцев и более, процедуру оценки предстоит пройти повторно.

Подписываемые по сделке документы, например, основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка (образец 2017 года), находятся на официальном сайте Сбербанка РФ. Их лучше изучить заранее.

Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком ипотечного долга и стоимостью недвижимости, а так как ипотечное жильё обычно продают со скидкой, сделка будет выгодна не только продавцу, который избавляется от долга, но и покупателю, который приобретает недвижимость по цене ниже среднерыночной.

Не устраивает ипотечное жильё – что делать?

При улучшении финансового состояния заёмщика, у него может появиться необходимость продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую. Для этого он выбирает один из вышеуказанных способов и после снятия долговых обязательств, заключает новый ипотечный договор на приобретение квартиры большей площади. При этом ему предстоит подготовить полный пакет документов, которые Сбербанк будет проверять со свойственной ему скрупулёзностью. Жильё проходит полную процедуру осмотра и оценки.

Сумма сделки

Независимо от того, каким образом осуществляется продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, Сбербанк определяет сумму долга, которая состоит из тела кредита и накопившихся процентов. Чаще всего проценты по кредиту погашает непосредственно заёмщик – к стоимости недвижимости они не относятся и рассматриваются как вознаграждение банку за услуги кредитования. Также заёмщик несёт полную ответственность за просрочки платежей до перехода обязательств по кредиту к новому владельцу (покупателю).

При продаже ипотечной квартиры заёмщик может не просто погасить свой долг перед финансовой организацией, но и остаться в выигрыше при благоприятной ситуации на рынке и росте цен на недвижимость. Если на момент продажи ипотечной квартиры существенная часть кредита уже выплачена, и оставшийся долг менее её текущей стоимости, разница выплачивается заёмщику.

Нюансы и риски продажи ипотечной квартиры

Учитывая, что Сбербанк РФ осуществляет ипотечное кредитование по нескольким программам, нужно понимать, что в каждом случае имеются свои нюансы. Если договор заключал заёмщик, состоящий в браке, то его супруг (супруга) является созаёмщиком. Поэтому рассматривая заявление на продажу квартиры с невыплаченным долгом, где основной причиной указана утрата заёмщиком трудоспособности, банк предпочтёт все обязательства возложить на его супруга.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но только когда выплачена значительная часть долга. При этом обязательно потребуется одобрение Росвоенипотеки, выступающей одной из сторон. Если квартира покупалась в ипотеку с привлечением материнского капитала, продать её можно после получения разрешения органов опеки либо после того, как все её владельцы достигнут 18 лет.

Действуя в правовом поле и соблюдая законодательно установленный порядок продажи ипотечного жилья, заёмщик ничем не рискует. В противном случае на недвижимость может быть наложено взыскание. Более того, банк может признать сделку недействительной либо досрочно потребовать возврата долга в полном размере и с причитающимися процентами.

Чтобы не возникли проблемы с покупателем, желательно предварительно удостовериться в его платежеспособности и только потом предлагать кандидатуру на рассмотрение сотрудникам банка.

Покупатель должен взвешенно подходить к приобретению жилья с непогашенным долгом. Он должен быть осведомлён обо всех особенностях сделки – это поможет исключить его отказ на каком-либо из этапов процедуру, в том числе в самый последний момент – при подписании договора.

Зная, как проходит сделка купли-продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке, заёмщик может не бояться, что его долг станет «неподъёмным». В случае ухудшения своего материального положения, он сможет освободиться от него практически в любой момент. Если же возникнет возможность улучшить свои жилищные условия – то ипотека также не станет преградой. При определённых обстоятельствах продажа ипотечной недвижимости приносит существенную финансовую выгоду.

Как продать квартиру при ипотеке Сбербанка, если это действительно нужно, потому что:

• финансовые возможности изменились и не позволяют совершать платежи в полном объеме;
• созаемщики решили поделить жилплощадь, что часто происходит при разводе супругов;
• появилась возможность сменить жилье на более качественное;
• необходимо сменить место постоянного проживания в связи со сменой работы, по семейным обстоятельствам и прочее.

Если у владельца жилья имеются собственные средства в размере остатка займа и суммы процентов, начисленных с момента последнего платежа, то достаточно просто закрыть кредит. Банк выдаст необходимое разрешение, а органы юстиции зарегистрируют сделку в общем порядке.

Если подобных сумм нет, то придется искать другие пути. Существует несколько легальных способов, как продать квартиру, заложенную в Сбербанке.

Основная проблема в такой ситуации – договориться с покупателем, ибо он несет значительные риски, и получить разрешение банка.

Подтверждение факта передачи денег посредством составления и передачи расписок будущему собственнику жилья – отличный способ убедить его в своих честных намерениях, упрочив в нем уверенность в правильности и законности сделки.

Самое трудное при работе с кредитором – общение с его персоналом: людям придется провернуть большую работу, потратить свое время, рисковать.

Если причина выставления квартиры, находящейся в залоге, – финансовые затруднения, то получить разрешение будет проще. Это едва ли не единственная ситуация, когда кредитор добровольно согласится на сделку. Более того будет способствовать ее заключению (обеспечит своевременность подготовки документации).

Сначала следует лично обратиться в банк и объяснить ситуацию. Если достигнута устная договоренность о продаже предмета залога, можно действовать по одной из описанных далее схем. Если получен отказ в содействии, следует обратиться к кредитору в письменной форме, либо направив ему письмо, либо подав заявление. К обращению, в котором указывается причина возможных неплатежей, следует приложить подтверждение ухудшения финансового положения:

• справку об утрате трудоспособности;
• справку с биржи труда о постановке на учет в качестве безработного и прочее.

Продуктивные переговоры возможны только при условии соблюдения условий ипотечного договора, т.е. при уплате положенных сумм в установленные сроки.

Сбербанк – это, прежде всего, коммерческая организация, основной целью деятельности которой является получение прибыли, потому он не заинтересован в досрочном погашении кредитов. Но имеется также и требование Центрального банка о качестве кредитного портфеля, т.е. допустимом объеме проблемных (с просроченной задолженностью) займов. Нарушение данных условий чревато отзывом лицензии.

Потому банк, несмотря на утрату прибыли в виде процентов по ипотечному кредиту, заинтересован в мирном урегулировании конфликта. Ему выгоднее дать разрешение на реализацию залога, чем иметь проблемы с ЦБ, судами и самостоятельно продавать ипотечную квартиру.

Сделка купли-продажи квартиры в части решения вопросов с кредитной организацией выполняется заемщиком самостоятельно (или с привлечением риелтора). Интересы кредитора страхуются путем составления нотариально удостоверенного соглашения между покупателем и продавцом. В бумаге прописываются обязательства:

• покупателя погасить ипотеку;
• продавца – продать жилье на определенных условиях.

Деньги, полученные по сделке, направляются на погашение займа, в обмен в Сбербанке выдают справку об отсутствии претензий по объекту. Бумага предъявляется в регистрирующих органах при регистрации перехода права собственности на объект на основании завизированного сторонами договора купли-продажи.

Покупка кредита

Покупка кредита означает фактическую смену заемщика и собственника объекта залога, т.е. обременение сохраняется, но плательщиком будет выступать уже покупатель.

Операция возможна, если речь идет о вторичном жилье. Если объект – недостроенная квартира, то схема применяется только тогда, когда покупка была оформлена по договору долевого участия. В подобной ситуации потребуется также и разрешение застройщика. Сделка оформляется в виде договора цессии, по которому покупатель после сдачи жилья приобретет право требования на данный объект. Документ должен получить одобрение юридической службы банка.

Для данной схемы потребуется предоставить банку подтверждение платежеспособности и благонадежности покупателя:

• паспорт;
• карточку Сбербанка, на которую поступает заработная плата (пенсия, иной регулярный доход). Если работодатель не аккредитован в Сбербанке, потребуются справка по форме 2-НДФЛ и, заверенная работодателем, копия трудовой книжки. Но условия кредитования в части процентной ставки будут менее выгодными, нежели для сотрудников аккредитованных организаций;
• заполненную анкету, которую можно получить в любом отделении.

Предоставленные документы и личность заявителя проверяются службой безопасности банка. Если потенциальный заемщик состоит в браке, то его супруг в обязательном порядке будет привлечен в качестве созаемщика, т.е. ему нужно будет предоставить все те документы, что указаны выше.

По итогам сделки покупатель должен стать новым заемщиком. Основание – соглашение о переходе долга, подписанное:

• уполномоченным представителем банка;
• продавцом (действующим заемщиком);
• покупателем (будущим заемщиком).

Документ содержит обязательство покупателя полностью погасить долг. При регистрации перехода прав в свидетельстве будет прописан факт нахождения квартиры в залоге у Сбербанка, но указан другой собственник.

Риск отмены сделки и утраты уплаченного аванса, размер которого будет соответствовать величине ипотечной задолженности продавца, существенно уменьшается, если сделка заключается с использованием банковских ячеек.

В одной из них в период «межвременья» (когда деньги покупатель уже отдал, а обременение еще не снято, переход прав не зарегистрирован) будут храниться деньги, в сумме равной величине долга по ипотеке, и документы, подтверждающие отсутствие претензий банка по данному предмету залога. В другой – остаток суммы по договору, причитающийся продавцу.

Изначально Сбербанк дает разрешение на реализацию квартиры, находящейся в ипотеке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Документ передается на госрегистрацию.

Деньги, необходимые для погашения долга, и документы на снятие обременения хранятся в ячейке до того, как договор не будет передан в регистрирующие органы. Покупатель забирает бумаги на снятие обременения и передает их в органы юстиции, у которых появится законное основание зарегистрировать сделку и переход права собственности. После регистрации продавец изымает остаток суммы.

Депозит

Прежде чем продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, нужно в данном учреждении открыть депозит (безотзывный аккредитив). Схема аналогична порядку реализации предмета залога с его оплатой через банковские ячейки.

На данный счет покупатель внесет сумму, которая будет учтена как плата за объект недвижимости. Часть денег будет направлена на погашение займа, часть, причитающаяся продавцу, будет выплачена ему только после подтверждения факта регистрации перехода права собственности (предоставления договора купли-продажи с отметкой о прохождении регистрации).

Сотрудники самостоятельно передадут информацию о закрытии кредита в органы юстиции. После этого регистрируется сделка и переход права собственности.

Квартира в ипотеке Сбербанка может быть продана и без его уведомления. Подобный метод практикуется, если по тем или иным причинам кредитор отказывается дать согласие на продажу предмета залога.

Схема рискованна для покупателя, ведь ему придется погасить долг постороннего человека – закрыть кредит продавца досрочно – без гарантии, что в случае срыва договоренности сможет вернуть потраченное. Сбербанк выдаст документ, свидетельствующий о погашении обязательств. Бумага предоставляется в регистрирующие органы, которые на основании договора купли-продажи оформят переход права собственности в обычном порядке.

Перекредитование

Если покупатель найден, но ни один из способов, описанных выше, стороны не устраивает, продавец вправе взять кредит на сумму остатка задолженности по ипотеке в другом банке. Естественно, если это возможно исходя из предлагаемых конкурентами условий и платежеспособности продавца – наличие большого остатка по кредиту сократит сумму ежемесячного дохода, учитываемого в качестве показателя платежеспособности, на величину ежемесячных ипотечных взносов. Этот факт сильно снижает шансы получить еще один кредит.

Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?

Причины продажи ипотечного жилья

Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:

1. Владельцы ипотечной квартиры больше не могут расплачиваться за нее по различным причинам, к примеру, в результате потери работы.
2. Возник шанс приобрести недвижимость на лучших условиях. Таким образом, ипотечная квартира становится ненужной.
3. Семейные обстоятельства, к примеру, развод, женитьба, получение другой недвижимости по наследству или в дар и др.

Как банки относятся к подобным сделкам?

Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.

Способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:

1. Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
2. Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком - трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
3. Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:

• правоустанавливающих бумаг,
• копий паспортов собственников,
• паспорта БТИ,
• выписки из домовой книги,
• копии лицевого счета недвижимости.

Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников - несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.

Банк вправе дополнительно запросить:

• копию водительских прав,
• военный билет,
• справку из туберкулезного диспансера (если имеются пожилые собственники).

Процедура продажи

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:

1. Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
2. Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
3. Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
4. Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
5. Подписание соглашений.
6. Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
7. Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка - процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом?

Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.

От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности

Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости - вычет не выплачивается.

Продажа квартиры при разводе

В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.

1. Ипотека оформлялась после заключения брака. Бывшие супруги должны подписать дополнительное соглашение в банке к договору жилищного кредитования. В этой ситуации банки обычно принимают решение переоформить два новых кредита либо переписать прежний на одного заемщика. Поскольку условия кредита определяются индивидуально, необходимо предварительно проконсультироваться в банке.
2. Ипотека была получена до вступления супругов в законный брак. В этой ситуации один из бывших супругов выступает кредитозаемщиком. При этом жилье законодательно не считается совместно нажитым. Разделу здесь могут подлежать только платежи, совершенные после заключения брака. Добиться этого можно только по решению суда. И в этом случае следует проконсультироваться с сотрудником Сбербанка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка через риэлтора?

Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.

Риски для покупателя

Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.

Риски для продавца

Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.

Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.

В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.

Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта - покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

• сокращение заемщика на текущем месте работы;
• разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
• расторжение брака;
• смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
• потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Снятие обременения

Согласно Федеральному (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

• эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
• содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продатьквартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации - вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

• род деятельности покупателей;
• стадия выплат по кредиту;
• может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

• выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
• заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
• погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в ;
• получить документацию у банка о снятии обременения;
• подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
• после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Важно

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.