Jaa asunnossa. Ero huoneen ja asunnon osakkeen välillä Kuinka monta osaketta asunnossa on?

Kuva osoitteesta pokeroff.ru

Tapahtuu, että yhden asunnon omistajat osoittautuvat vieraiksi toisilleen.- pieni osa tiloista voi siirtyä muukalaiselle lahjaksi tai testamentilla. Yleensä pienemmän asunnon osan omistaja ei vastusta sen myyntiä, varsinkin jos hän ei asu siinä - mutta korkealla hinnalla. Onko mahdollista velvoittaa hankala osaomistaja myymään osuutensa markkina-arvoon? Tämä mahdollisuus on olemassa, ja Korkein oikeus muistutti meitä siitä jälleen. Korkein oikeus selvitti, millä ehdoilla asuntojen enemmistön omistaja voi väkisin lunastaa vähäpätöisen osuutensa asunnosta muilta omistajilta.

Asunto jaettiin oikeudessa

Jos omistajien on jaettava asunnon osakkeita, heillä on kaksi tapaa: neuvotella ja tehdä sopimus yhteisen omaisuuden jakamisesta tai mennä oikeuteen kiinteistön jakamiseksi. Molemmat vaihtoehdot on säädetty Art. 252 siviililaki. Joskus on mahdotonta allokoida osuutta syystä tai toisesta - esimerkiksi kun se on liian pieni. Silloin omistajalla on oikeus saada rahallinen korvaus muilta kiinteistönomistajilta - tietysti, jos hän suostuu tähän. Mahdollisia on kuitenkin myös tilanteita, joissa omistaja saatetaan joutua ottamaan rahaa, vaikka hän haluaisi pitää osan asunnosta.

Tämä tapahtuu yleensä silloin, kun tehdään lahjasopimuksia tai kiinteistö siirtyy useammalle perilliselle - ja toisaalta osakkeiden omistajia ovat lähi- tai perhesuhteessa olevat henkilöt, jotka käyttävät tätä omaisuutta yhdessä, ja toisaalta joku jolla on pieni osuus yhteisestä omaisuudesta ja joka ei varsinaisesti käytä omaisuutta, selittää Oksana Stupina, lakimies. Samanlainen tilanne syntyi Krytshkov-puolisoiden* tapauksessa, joka saapui korkeimpaan oikeuteen.

Ivan ja Varvara Krjutškov* ja heidän alaikäinen tyttärensä asuivat kolmen ruplan asunnossa, jonka pinta-ala oli 66,4 neliömetriä. m. Kerran asunto yksityistettiin tasapuolisesti Ivan Kryuchkovin ja hänen äitinsä välillä, mutta myöhemmin äiti päätti myydä osuutensa. Tämän seurauksena perheelle jäi yhdessä toisen sukulaisen (1/12-osuuden omistajan) kanssa vain puolet asunnosta - itse asiassa he asuivat kahdessa erillisessä huoneessa. Toinen puoli asunnosta kuului Vladimir Zakharchenkolle, joka osti puolet asunnosta, sekä Inna Novitšenkovalle* ja Olga Zakharchenkolle*, joille mies luovutti kolmanneksen osuudestaan lahjasopimuksella.

Heti sen jälkeen, kun puolet asunnosta päätyi tuntemattomien käsiin, Krjutskovit halusivat ottaa koko asuintilan itselleen. Uudet omistajat itse ehdottivat tätä vaihtoehtoa, mutta osapuolet eivät sopineet hinnasta. Koska asunnon käytöstä ei päästy sopimukseen, perhe päätti edetä tuomioistuimessa. He pyysivät osoitteeseen lähetetyssä kanteessa tunnustamaan Novitšenkovan ja Zakharchenkon asunnon osakkeet merkityksettömiksi (kumpikin omistivat 1/6 asunnosta), lopettamaan omistusoikeutensa, maksamaan heille osakkeiden markkina-arvon sekä myös tunnustaa kantajien alaikäisen tyttären omistusoikeus vastaajien osakkeisiin kuuluviin.

Kantajat hylättiin ensimmäisessä oikeusasteessa. Valituksessa (asia nro 33-14211/2016) he päinvastoin katsoivat, että vaatimukset olivat perusteltuja, ja hyväksyivät vaatimuksen. He tulivat siihen tulokseen, että kunkin vastaajan osuus on merkityksetön, heille ei ole mahdollista tarjota erillisiä asuntoja, jotka olisivat suhteessa heidän osuuteensa. Osapuolet eivät päässeet sopimukseen asunnon käyttöoikeudesta. Samanaikaisesti vastaajat, toisin kuin kantajat, eivät ole rekisteröityneet siihen, he asuvat toisessa paikassa ja heillä on omaisuudessaan toinen asuintila. Tämä riittää tyydyttämään Krjutskovien vaatimukset, vetoomuksessa päätettiin. Vastaajat yrittivät riitauttaa Moskovan kaupunginoikeuden päätöksen korkeimmassa oikeudessa.

Milloin omistaja voidaan pakottaa myymään osuutensa?

Vastaajat väittivät: he tarvitsivat asunnon, ja arvioijan esittämän osuuden arvo oli aliarvioitu. Totta, jostain syystä he eivät pyytäneet tutkimusta eivätkä yrittäneet todistaa, että hinnan pitäisi olla erilainen.

Siviiliriitalautakunta, jonka puheenjohtajana toimi tuomari, tuki valitusta (asia nro 5-КГ17-51). Tuomioistuin palautti päätöksessään pykälän 4 momentin. Siviililain 252 §:ssä selitetään, milloin pienen osakkeen omistaja voidaan pakottaa myymään se markkina-arvoon, vaikka hän ei suostuisi tällaiseen skenaarioon. Tämän lisäksi osuuden merkityksettömyyden lisäksi mikä on "tyhyyden" mukaan Alexandra Latyev, kumppani, kukaan ei määritellyt sitä, se on vain, että "kaikki ymmärtävät, että 1/3 on merkittävä osuus ja 1/100 on merkityksetön osuus", kahden muun ehdon on täytyttävä samanaikaisesti. Ensinnäkin osakkeiden reaaliallokointi ei saa olla mahdollista. Ja toiseksi, omistajan ei pitäisi olla kiinnostunut käyttämään yhteistä omaisuutta.

Se, tarvitseeko omistaja osuutta vai ei, on päätettävä tapauskohtaisesti, hallitus huomautti. Asianomaisen ikään, terveydentilaan, ammattiin, lasten läsnäoloon ja muihin olosuhteisiin on kiinnitettävä huomiota, Korkein oikeus viittasi korkeimman oikeuden täysistunnon ja korkeimman välimiesoikeuden 36 §:ään. 1. heinäkuuta 1996 nro 8 "Joistain Venäjän federaation siviililain ensimmäisen osan käyttöön liittyvistä kysymyksistä."

Kuinka vahvistaa kiinnostuksen puute asunnon käyttöä kohtaan "ylimääräiseltä" omistajalta?

1) Anna tiedot siitä, onko tällä henkilöllä muuta kiinteistöä (tämä voidaan vahvistaa otteella yhtenäisestä valtion kiinteistörekisteristä), ilmoita, että hän ei koskaan käyttänyt (ei asunut) kiistanalaista omaisuutta.

2) Kiinnostuneet omistajat voivat toimittaa asiakirjoja, jotka vahvistavat, että he vastaavat kaikista kiistanalaisen kiinteistön ylläpitokustannuksista.

3) Tuomioistuin voi myös arvioida osapuolten suhteita (sukulaisuus- ja perhesiteet) arvioidakseen yhteisen omaisuuden yhteiskäytön mahdollisuuksia ja mahdollisuutta.

4) Mahdollisuus jakaa luontoissuoritus arvioidaan riidanalaisen kohteen kokonaispinta-alan, tilojen (tai huoneiden) lukumäärän ja erillisen huoneen jakamismahdollisuuden perusteella, kohteen suunnitteluominaisuuksien perusteella, jotka määräävät mahdollisuuden sen uudelleenkehittäminen. Tästä syystä kiinnostuneiden osaomistajien vaatimus voidaan tyydyttää vain, jos "ylimääräisen" omistajan osuus on niin pieni, ettei sitä voida jakaa erilliseen tilaan tai tilojen suunnittelu itsessään ei salli osuuden jakamista jotta omistaja voi täysin käyttää omistusoikeuttaan.

Jos tuomioistuin tulee siihen tulokseen, että kaikki ehdot täyttyvät eivätkä osapuolet pääse sopimukseen yhteisen omaisuuden käyttömenettelystä, nostetaan kanne momentin perusteella. 2 kohta 4 art. Venäjän federaation siviililain 252 § täyttyy.

Oksana Stupina, Khrenov and Partnersin asianajaja

Tutkittuaan riidan olosuhteet korkein oikeus vahvisti Moskovan kaupungin tuomioistuimen päätöksen muuttamatta.

Ottaen huomioon, että yhteensä kahden osaomistajan "vähäinen osuus" on 1/3 asunnosta eli hieman yli 22 neliömetriä. metriä Moskovan asunnossa, tuomioistuinten päätelmät voivat ensi silmäyksellä olla järkyttäviä, toteaa Elena Poleonova, lakitoimiston kumppani. Asiassa ei ole kaikki selvää, hän uskoo: tuomioistuimet tulivat siihen johtopäätökseen, että vaatimus oli perusteltu arvioituaan riidan olosuhteet: sen, että huoneistossa on mahdotonta tarjota eristyksissä olevia tiloja kaikille yhteisomistuksen osapuolille. (asunto koostuu kolmesta olohuoneesta, ja osaomistajia on 7), että vastaajat eivät ole sukulaisia, eivät varsinaisesti asu asunnossa jne. ”Mutta minulle ei ole selvää, miksi kaksi muuta omistajaa, jotka vastaavasti omia osakkeita 1/6 ja 1/12, eivät olleet osallisena asiassa – riidan ratkaisu vaikuttaahan heidän oikeuksiinsa”, hän huomauttaa. Asiaan vaikutti myös se, että kantajat omaksuivat erittäin aktiivisen kannan, kun taas vastaajat eivät päinvastoin edes tukeneet todisteilla väitettä osakkeen markkina-arvon tarkistamisesta.

Melkein kuka tahansa yhteisomistukseen osallistuja voi tulla vastaajaksi tällaisessa riita-asiassa. ”Mielestäni kiistanalaiset kysymykset yhteisomistuksessa olevan asunnon käytöstä ratkeavat parhaiten esitutkinnassa. Tämä edellyttää kaikkien tilanteen ratkaisemisesta kiinnostuneiden omistajien aktiivista osallistumista. Oikeuden päätös määrää aina voittajan ja häviäjän. ja oikeusriita vaatii aina aikaa, rahaa ja hermoja”, Elena Poleonova sanoo.

”Jos kiistasi on jo päässyt oikeuteen, sinun on lähestyttävä kantasi puolustamista kaikella vastuulla.
Tätä varten sinun on hankittava ja viipymättä toimitettava tuomioistuimelle todisteet, jotka vahvistavat väitteesi ja kumoavat vastustajasi väitteet, julistavat tarkastusten määräämisen, kutsut ja kuulustelet todistajia sekä vaadit todisteita (jos laki ei anna sinulle oikeutta hankkia). se itse).
Kaikki tämä on tehtävä, kun asiaa tarkastellaan ensimmäisenä. Menestyäkseen asianosaisen on oltava aktiivinen ja puolustauduttava pätevästi."

Elena Poleonova, lakitoimiston "Olevinsky, Buyukyan and Partners" kumppani

*Toimittajat ovat muuttaneet prosessiin osallistuneiden nimet ja sukunimet

Lakimiehet sanovat, että maalla on vaikeuksia ratkaista ongelmia niin sanottujen pienten kiinteistöosuuksien alalla. 1/6 tai 1/8 asunnon tai tontin omistajat huomaavat usein olevansa kädet ja jalat sidottu. He eivät voi käyttää osuuttaan eivätkä myydä sitä.

Onko ratkaisua?

Kela on pieni, mutta kallis - venäläisen sananlaskun todellinen merkitys paljastettiin yhdelle moskovalaisista 1,5 vuotta sitten. Pääkaupungin arvokkaan asuintilan omistaja käytti yli 90 tuhatta ruplaa oikeuskuluihin.

Koko tämän ajan nainen yritti pakottaa serkkunsa ostamaan häneltä 1/6 asunnosta, jonka he molemmat omistavat.

Hän yritti myydä tämän asunnon muille omistajille, jotka tässä tilanteessa selittivät, että he eivät olleet tyytyväisiä tähän, koska he eivät asuisi siellä, ja näin ollen ei yksinkertaisesti ollut mitään järkeä ostaa tällaista osuutta häneltä. Hän ei tiennyt, kuinka toimia tällaisessa tilanteessa.

Sadat tuhannet venäläiset ovat samanlaisessa hämmennyksessä nykyään - kaikki ne, jotka ovat perineet pienen osan kiinteistöistä (1/6 tai 1/8).

Näillä neliömetrillä on mahdotonta asua, mutta niitä ei ole kenellekään myydä. Tietenkin ilmeisin vaihtoehto on tehdä tarjous pääomistajalle, mutta kuten lakimiehet selittävät, ei ole takeita siitä, että hän suostuu.

Pitääkö minun ostaa sellainen? Entä jos hänellä ei ole rahaa? Jos perhe on yksinkertaisesti eläkkeellä tai hänellä on paljon lapsia? Loppujen lopuksi heillä ei ole asianmukaisia tuloja edes ostaakseen takaisin tätä pientä mikroosaketta.

Asunnon tai tontin osuuden myyminen jollekin toiselle onkin fantasian rajalla oleva vaihtoehto, koska uudet omistajat eivät pääse käyttämään kiinteistöä, mikä tarkoittaa, että kiinnostusta tällaiseen hankintaan on "0".

Yli miljoonan asukkaan kaupungeissa voi kuitenkin olla halukkaita ostamaan osakkeen esimerkiksi rekisteröintiä varten, vaikka kauppa on tehtävä erityisen huolellisesti.

Osakkeen myyntisopimus on 1.1.2016 alkaen laadittava notaarin toimesta. Tämä on välttämätöntä, jotta omistajat tietävät, mitä on myynnissä ja että Art. Venäjän federaation siviililain 250 pykälä: jos henkilö myy osuuden, hänen on ensin tarjottava ostaa se tämän osakkeen naapurille. Ellei hän kieltäydy tai hänellä ei ole rahaa siihen, vasta sitten voidaan tehdä sopimus.

Kaiken tämän vuoksi on epätodennäköistä, että pystyt myymään osuuttasi markkinahintaan. Osakkeen hinta ei koskaan ole yhtä arvokas kuin osa asuntoa.

Ero voi olla kohteesta riippuen 30-50 %. Silti kannattavin vaihtoehto on yrittää neuvotella naapurin kanssa ja tarjota molemmille sopiva vaihtovaihtoehto.

Konsepti yhteistä omaisuutta syntyy, kun yksi esine on useiden henkilöiden (sekä yksityishenkilöiden että oikeushenkilöiden) omistuksessa.

Esiintymisen syyt ja tyypit

Tämäntyyppinen omaisuus syntyy useista syistä: avioliiton virallinen rekisteröinti; jossa asuu useita ihmisiä; maatilan luominen, jossa on useita omistajia jne. - toisin sanoen, kun kaksi tai useampi henkilö ottaa haltuunsa omaisuutta, jota ei voida jakaa useaan osaan joko lain voimalla tai sen käyttötarkoitusta muuttamatta.

Voidaan erottaa kahdenlaisia yhteisiä omistusoikeuksia, jotka eroavat omistuksen olemuksesta ja joita säätelevät erilaiset säännöt:

jaettu omistus– omaisuuslaji, jolle on ominaista tietyn osuuden jakaminen sekä irtaimen että kiinteän omaisuuden omistuksesta;
yhteisomistus– kun kiinteistön omistusosuuksia ei ole määrätty etukäteen.

Osuus asunnon omistuksesta - mitä se on?

Kun asunto siirtyy useamman henkilön omistukseen ja omistusosuuksista sovitaan etukäteen, puhutaan asunnon yhteisomistuksesta. Tällaisessa tilanteessa asunnosta voidaan luovuttaa vain kaikkien omistajien suostumuksella osuuden koosta riippumatta.

On ymmärrettävä, että jos kaikki omistajat asuvat asunnon alueella, ei ole mahdollista tosiasiallisesti jakaa aluetta kunkin osuuden mukaan asiakirjojen mukaan. Tässä tapauksessa osaomistajat yrittävät sopia ja jakaa asuintilan kunkin elämän olosuhteet ja tarpeet huomioon ottaen. Jos tätä asiaa ei voida ratkaista rauhanomaisesti, omistajat menevät oikeuteen, jossa määritellään asuintilan käyttömenettely. Jos määräystä on tarpeen muuttaa uusien olosuhteiden vuoksi (esimerkiksi lapsen syntymä), tuomioistuin voi muuttaa aiemmin tehtyä päätöstä.

Sääntelysäädökset, jotka säätelevät asunnon osaomistukseen liittyviä asioita

Käyttömenettelyn ja osaomistajien osakkeiden luovuttamisen määrittämiseksi tulee viitata Venäjän federaation siviililakiin (osa 1), päivätty 30. marraskuuta 1994 N-51 liittovaltiolaki. Luku 16 on kokonaan omistettu yhteisen omaisuuden sääntelylle.

Mikäli olemme erityisesti kiinnostuneita asunnon osaomistusoikeudesta, kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin artikkeleihin:

Taide. 245. Pykälässä todetaan, että jos yhteisomaisuuden osuuksia ei ole määrätty etukäteen, osuudet katsotaan tasa-arvoisiksi. Myös kiinteistön kunnon parantamiseen investoitaessa osuuden koko voi kasvaa investoinnin suhteessa.
Taide. 246. Yhteisomaisuutta voidaan luovuttaa vain osaomistajien suostumuksella, kun kenellä tahansa omistajista on oikeus jne. sinun osuutesi.
Taide. 247. Osakkeenomistajilla on oikeus käyttää omaisuutta kaikkien osakkaiden suostumuksella. Jokaisella omistajalla on oikeus saada osuutensa käyttöön, jos tämä ei ole mahdollista, hänellä on oikeus luottaa korvaukseen.
Taide. 248. Kaikki, mitä omistajat voivat saada yhteisomaisuuden hyödyntämisen seurauksena (tulot, hedelmät jne.), jaetaan omistajien kesken heidän osuuksiensa mukaan, ellei toisin ole sovittu.
Taide. 249. Yhteisen jaetun omaisuuden ylläpitokulut - kaikki tämä jaetaan myös osaomistajien kesken osuuksien koon mukaan.
Taide. 250. Tässä pykälässä kuvataan osaomistajien etuoikeus yhteisomistusosuuden ostamisessa edellyttäen, että myynti ei tapahdu julkisella huutokaupalla.
Taide. 251. Osake siirtyy myynnin yhteydessä omistukseen sopimuksen tekopäivästä, ellei sopimuksessa toisin määrätä.
Taide. 252. Omaisuuden jakaminen voi tapahtua kaikkien osakkaiden sopimuksella. Jokaisella osaomistajalla on oikeus jakaa osuutensa joko kaikkien omistajien suostumuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Jos omaisuuden luovutus tai jakaminen ei ole mahdollista tai se on laissa kielletty, on osakkeenomistajalla oikeus korvaukseen, jonka saatuaan häneltä riistetään omistusoikeutensa.
Taide. 255. Velkojalla on oikeus hakea tuomioistuimelta velallisen osuuden perimistä, jos joku yhteisen omaisuuden omistajista ei pysty maksamaan velkaa omaisuudellaan, kun taas osuus voidaan myydä sekä jäljellä olevaan omaisuuteen omistajille ja julkisessa huutokaupassa, ja Prosessin tuotto käytetään velkojen maksamiseen.

Viime aikoina muutokset ovat koskeneet vain Venäjän federaation siviililain 250 §:n 1 momenttia (muutokset tulivat voimaan 1.3.2015), jossa puhutaan etuoikeudesta ostaa yhteisen omaisuuden osakkeita. omistajia. Lisätty pisteitä, joissa tämä etu poistuu myytäessä omaisuutta osakkeella tai tarkemmin sanottuna.

Pääongelmat: kuinka jakaa, myydä tai vuokrata asunnon osuus

Yhteistä omaisuutta omistavien ihmisten kohtaamat ongelmat voidaan siis jakaa useisiin tyyppeihin: haluan oman huoneen, haluan myydä tai vuokrata osuuden. Katsotaan kaikki järjestyksessä.

Haluan oman huoneen

Jos et vain omista osuutta asunnosta, vaan joudut myös asumaan siinä muiden osakkaiden kanssa, herää kysymys: kuinka jakaa alue niin, että jokaisella on oma nurkka. Tätä asiaa säännellään lailla, ja se kuvataan art. Venäjän federaation siviililain 245 § - asuintilojen käyttömenettelystä. Ensimmäinen vaihtoehto järjestyksen määrittämiseksi on rauhallinen, koska on parempi päästä sopimukseen naapureiden kanssa ja päättää, kuka asuu ja missä.

Terve! Vaikka olisitkin sopinut kaikesta muiden asukkaiden kanssa, on parasta virallistaa käyttömenettely notaarin kanssa, jotta sinun ei myöhemmin tarvitse todistaa, kuka sanoi mitä.

Toinen vaihtoehto, kun asumisasiaa ei voida ratkaista rauhanomaisesti, on mennä oikeuteen. Tuomioistuin ottaa huomioon kaikki olosuhteet ja jakaa huoneet omistajien kesken, kuten pitää oikeana, ei aina ota huomioon omistajien osakkeiden kokoa. Jos yhdellä omistajalla on perhe ja toinen on sinkku, ensimmäinen omistaja saa suuremman huoneen.

Haluanko myydä osakkeeni?

Kun avoliitto ei sovi yhdelle tai useammalle kiinteistönomistajalle ja he haluaisivat saada osuutensa rahassa, herää kysymys yhteisen asunnon osuuden myymisestä. Tällaisessa tilanteessa on useita mahdollisia ratkaisuja:

Jos vain yksi omistajista ilmoittaa osakkeen myynnistä, on jäljellä olevilla asukkailla etulyöntiasema muihin ostaa haluaviin nähden, ja tässä tapauksessa on hankittava heidän suostumustaan. Tätä oikeutta säännellään Venäjän federaation siviililain 250 §:ssä.
Jos useat osaomistajat haluaisivat myydä koko kiinteistön, mutta yksi, jolla on pieni osuus, jota ei voida realistisesti jakaa, ei suostu, voit mennä oikeuteen (siviililain 252 §:n 4 momentin perusteella). Venäjän federaatio), jossa hankitaan lupa myydä asunto ilman suostumusta, edellyttäen, että hänelle maksetaan korvaus hänen osuutensa asunnon kokonaiskustannuksista.
Jos kaikki osaomistajat ovat valmiita lähtemään, he voivat yksinkertaisesti myydä asunnon ja kukin saa osuutensa.

On tärkeää tietää, että asunnon osuuden myynti on paljon halvempi kuin saman osakkeen hinta, jos asunto myydään kokonaisuudessaan. Hintaero voi olla 15-25 %.

Kuinka lähettää osasi?

Kaikki täällä on hyvin yksinkertaista - jonkun asunnon vuokraaminen tai rekisteröiminen on mahdollista vain kaikkien omistajien suostumuksella, tätä asiaa säännellään Venäjän federaation siviililain 246 artiklan perusteella. Jos alaikäinen lapsi on rekisteröitävä, se voidaan tehdä ilman muiden omistajien lupaa, koska lapset rekisteröidään toisen vanhemman rekisteröintipaikalla (Venäjän federaation asuntolain 70 artikla, normit). perhelain)

Puolisoiden yhteisen omaisuuden oikeus

Yhteisomistusoikeuden syntyminen miehen ja naisen välille on rekisteröitävä virallisesti. Avioliiton aikana hankitusta omaisuudesta tulee puolisoiden yhteisomaisuutta, jossa kummallakin on yhtä suuri osuus. Erilainen menettely voidaan määrätä edellyttäen, että on allekirjoitettu avioliittosopimus, jossa miehen ja vaimon suostumuksella määrätään omistusoikeudet kummankin omaisuuteen. Yhteisen omaisuuden käytön ja luovuttamisen yhteydessä syntyviä kysymyksiä säännellään Venäjän federaation siviililain 256 §:ssä ja RF:n IC:n 33-39 artiklassa.

Yhteiskäyttöoikeus sisältää omaisuuden, jonka puolisot ovat hankkineet avioliiton aikana, mutta on tärkeää tietää, että tämä oikeus ei koske:

hankittu ennen avioliittoa;
tuloksena ;
henkilökohtaiset tavarat.

Kaikki tämä on puolisoiden erillistä omaisuutta.

Tiedoksi: toisen puolison omaisuus voidaan tunnustaa yhteisomaisuudeksi edellyttäen, että avioliiton aikana siihen on tehty investointeja, jotka nostivat suuresti omaisuuden arvoa (korjaukset, jälleenrakentaminen).

Vaikka yhteisomaisuuden kanssa liiketoimia tehtäessä ei tarvita molempien puolisoiden kirjallista tai notaarin vahvistamaa lupaa (sen perusteella, että molemmat puolisot sopivat kaupasta eikä muuta ole todistettu), mutta puolisot ilman notaaria voivat luovuttaa kiinteistöjä tai esineitä. jotka edellyttävät toisen puolison rekisteröintiä ja/tai notaarin vahvistamaa suostumusta, eivät voi pykälän mukaan. 35 IC RF.

Omaisuuden jakaminen voidaan suorittaa sekä avioliiton aikana että sen purkamisen yhteydessä. Tätä prosessia säätelevät RF IC:n artiklat 38 ja 39. Parhaimmillaan jako tapahtuu rauhallisesti, kun omistajat sopivat, kuka saa mitä. Jos et pääse sopimukseen itse, ainoa tapa päästä eroon on mennä oikeuteen. Tuomioistuin määrää omaisuuden jaon yhtä suuriin osuuksiin siten, että molemmat puolisot saavat arvoltaan yhtä suuret osuudet omaisuudesta. Jos osuudet eivät ole yhtä suuret, puolisolle, jolla on pienempi osuus, maksetaan raha- tai muu korvaus.

Erittäin tärkeä asia ei ole vain omaisuuden hankkiminen avioliiton aikana, vaan myös millä varoilla se hankittiin, koska tämä voi vaikuttaa suuresti tuomioistuimen jakopäätökseen.

Esimerkki nro 1

Vaimo haastoi miehensä oikeuteen avioliiton aikana hankitun asunnon jakamisesta.

Tuomioistuin totesi, että tämä asunto ostettiin aviomiehen esiaviollisen omaisuuden myynnistä saaduilla varoilla, jotka eivät ole yhteistä omaisuutta. Tämän seikan perusteella tuomioistuin päätti, ettei asuntoa ollut jaettava, koska ei ole yhteistä omaisuutta.

Esimerkki nro 2

Vaimo haki oikeusviranomaisilta omaisuuden, mukaan lukien asunnon, jakamista avioeron jälkeen.

Tuomioistuin totesi, että puolisot eivät ostaneet tätä asuntoa yhteisillä varoilla, vaan se on annettu aviomiehelle asevelvolliseksi, tämä omaisuus ei ole yhteis- ja yhteisomaisuutta eikä jaettavissa.

Miten kiinteistöjen jakaminen yhteisomistuksessa tapahtuu?

Videolla näkyy useammalle kuin yhdelle omistajalle kuuluvan omaisuuden jaon järjestys, menettely ja ominaisuudet.

Haluat myydä tai ostaa osuuden asunnosta, mutta on huolia siitä, tuleeko kaikki olemaan puhdasta ja oikeudenmukaista, koska sinun lisäksi muut ihmiset, joskus täysin tuntemattomia, omistavat tämän asunnon. Ja nämä pelot eivät ole turhia.

Asunnon osuuden myynti ja osto- Jotkut monimutkaisimmista kiinteistökaupoista ja täältä löydät monia sudenkuoppia. Kiistanalaisimmat kysymykset liittyvät osaomistajien välisiin suhteisiin, mahdollisiin asunnon oston ja myynnin esteisiin sekä mahdottomuuteen määrittää kunkin osakkeenomistajan todellinen alue. Lisäksi vaikeuksia voi syntyä sopimuksen asianmukaisessa täytäntöönpanossa ja vaihtoehdossa, kun joku osakkeenomistajista luovuttaa osuutensa ei myyntinä, vaan ”lahjoituksena”.

Kaikki riskit asunnon osuutta ostettaessa tai myytäessä on otettava huomioon etukäteen, jottei taistelisi selviytymisestä viime hetkellä, jäämällä "ilman nurkkaa".

Aluksi siirrytään sanamuotoon - osake asunnosta - mikä se on, onko sillä rajoja ja miksi sitä voidaan myydä, ostaa ja jopa antaa lahjaksi.

Mikä on asunnon osuus?

Osake asunnosta on juridisesti omistusosuutta asunnosta. Venäjän federaation siviililain mukaan kiinteistö voi olla yhteistä omaisuutta, jos se on kahden tai useamman henkilön omaisuutta. Yhteinen omaisuus voidaan rekisteröidä yhteisomaisuudeksi - kun omistajat eivät määrittele osuuttaan siinä, mutta on olemassa muunnos yhteisomistuksesta, jolloin nämä osakkeet luovutetaan jokaiselle omistajalle.

Yleinen esimerkki yhteisomistuksesta: asunto, jonka puolisot ostivat yhdessä, mutta se on "rekisteröity" yhdelle henkilölle. Ja tästä huolimatta kaikki asuntoon liittyvät liiketoimet voidaan tehdä vain molempien puolisoiden suostumuksella, joka on vahvistettava notaarilla. Sama aviopari voi rekisteröidä tämän kiinteistön uudelleen yhteisomaisuudeksi määrittäen kunkin osakkeiden koon. Toisessa tapauksessa kummallakin puolisolla on oikeus määrätä oma osuutensa asunnosta ilman toisen omistajan suostumusta.

Siksi asunnon osuutta voidaan kutsua osaksi asunnon omistusta. Ja tämä on eräänlainen näkymätön alue, jota ei voida osoittaa mihinkään huoneeseen tai edes osaan sitä. Puhumme yksinomaan tämän osan koosta, joka ilmaistaan murto-osaan, eli voit omistaa esimerkiksi 1/2 tai 1/10 asunnosta.

Osakkeen ostaminen on nyt erittäin suosittua kiinteistömarkkinoilla, mitä ei ole vaikea selittää, koska se on hyvä sijoitus. Toinen syy on se, että kun ei ole mahdollista ostaa kokonaista asuntoa, on helpompi löytää osuus rahoista. Jatkossa voit myydä sen tai ajan myötä ostaa koko asunnon.

Kuka voi ostaa ensimmäisenä?

Seuraava tärkeä kohta asunnon osuuden myynnin yhteydessä on osakkeen etuostosääntö. Se tarkoittaa, että jokaisen osakkeenomistajan, joka haluaa myydä osuutensa asunnosta, on ensin tarjottava se muille osaomistajille. Osakkeen myyntihalukkuudesta on ilmoitettava heille kirjallisesti, jolloin he voivat ostaa sen takaisin ennen kuin se voi "mentyä" jollekin toiselle. Osakkeen ostopäätöksen tekemiseen on varattu kuukausi, tarkemmin sanottuna tasan 30 päivää. Mikäli kukaan osakkeenomistajista ei ole ilmoittanut haluavansa ostaa tätä osaketta, se voidaan saattaa vapaaseen myyntiin.

Ja tässä kohtaamme ensimmäisen "kiven". Mikä voisi olla ongelmana? Myyjä voi kohdata tämän, ja vaikeus syntyy jo muille omistajille ilmoittamisen yhteydessä.

Jos osakkeenomistajaa ei löydy

Joskus ei ole niin helppoa löytää kaikkia osakkeenomistajia. Tämä ongelma ratkaistaan hankkimalla todisteet siitä, että ilmoitus on lähetetty kaikkiin tunnettuihin osoitteisiin. Jos tiedot yhteisomistukseen osallistujan asunnosta puuttuvat kokonaan, se on vahvistettava virallisesti hallinnon, osoitetoimiston todistuksella tai turvauduttava muihin menetelmiin, joilla varmistetaan mahdottomuus ottaa yhteyttä tiettyyn osakkeenomistajaan.

Saattaa syntyä tilanne, kun joku yhteisomistuksessa olevista on tietoisesti välttynyt ilmoituksen vastaanottamisesta. Ei ole olemassa lakeja, jotka mahdollistaisivat yhteisen jakajan pakottamisen vastaanottamaan ilmoituksen. Tähän on olemassa kiertotapa, joka on erittäin suosittu kiinteistönvälittäjien keskuudessa. Asunnon osuus on muodollistettu lahjasopimuksella. Ja jotta voit antaa osuutesi turhaan, kiinteistöosakkaiden välisiä sopimuksia ei tarvita. Jälkimmäisen riskinä on, että tällä tavalla heidän asuntoonsa voi ilmaantua täysin tuntematon henkilö milloin tahansa.

Toinen asunnon osakkeiden oston ja myynnin "arka kohta" on kysymys omistajien välisistä suhteista. Mikä on vaarallista sekä ostajalle että asunnossa asuville? Usein ihmiset päättävät myydä osuuden halusta vahingoittaa sukulaisia jonkin sovittamattoman tilanteen, kuten avioeron, perintö- tai omaisuuden jaon, vuoksi. Myyjän logiikka on helppo ymmärtää, koska osakkeen ostajalla on mahdollisuus ostaa myöhemmin koko asunto. Ja mikä tärkeintä, asunnon ostaminen osissa on paljon halvempaa, koska osaketta ei arvosteta yhtä paljon kuin erillistä asuntoa, jos laskee neliökustannukset uudelleen.

Osakkeen hinta on yleensä huomattavasti aliarvioitu. Jos huoneen voi ostaa esimerkiksi 2,5 miljoonalla ruplasta, niin 1/3 asunnosta saat enintään 1,5 miljoonaa ruplaa, eli miljoona ruplaa vähemmän, ja tämä on melko merkittävää.

Osakkeen ostamista harkitsevien on mietittävä tarkkaan ja ymmärrettävä, miksi näin tehdään. Jos tavoitteena on majoitus, sinun on otettava selvää tulevista naapureistasi. Jos haluat ostaa neliöitä halvalla, voit löytää itsesi jonkun konfliktin keskipisteestä. Jos sinun on ostettava osake oleskeluluvan rekisteröimiseksi, tässä ei todennäköisesti pitäisi olla ongelmia. Osakkeiden halpahinta suhteessa huonehintoihin ei ole sattumaa, ja tämä on muistettava.

Mikä on riski?

Yhteenvetona ajatuksemme asunnon osuuden ostamisesta, kysykäämme itseltämme vielä kerran - mikä on riski ja kuinka välttää negatiiviset seuraukset?

Kaikki tulee virallistaa lain perusteella eli osto-myyntisopimuksella. Jos myyjä antaa osuuden lahjaksi, tällainen kauppa on erittäin riskialtista, koska jos se todetaan mitättömäksi, rahaa ei palauteta, koska lahjoitus on maksuton prosessi.

Yksi petollisista suunnitelmista on seuraava: osakkeen myynnin jälkeen myyjä osoittautuu yhtäkkiä väitetysti epäpäteväksi väittäen, että hän ei kaupan tekohetkellä yksinkertaisesti voinut hallita toimiaan ja antaa tiliä toimistaan. Hän menee oikeuteen ja liittää tarvittavat asiakirjat. Oikeus mitätöi kaupan ja mitätöi sen. Myyjä muuttaa huoneeseensa, ja tuomioistuin velvoittaa hänet palauttamaan rahat ostajalle. Myyjällä, joka haluaa palauttaa rahat, ei kuitenkaan välttämättä ole sitä!

Mihin kannattaa kiinnittää huomiota ostaessa?

Lahjasopimuksella osake luovutetaan verojen välttämiseksi ja usein siksi, että muut osakkeenomistajat halusivat ostaa tämän osakkeen, mutta myyjä ei halua tavata heitä puolivälissä. Tämän pitäisi varoittaa ostajaa.
Keskustele kaikista mahdollisista ongelmallisista asioista ennen sopimuksen tekemistä. Voi olla tarpeen käydä vakava keskustelu muiden osakkeenomistajien kanssa. Älä unohda tätä tulevaisuudessa, se voi tehdä elämästäsi paljon helpompaa.
Yhteisen ”hostellin” säännöistä voidaan sopia sekä suullisesti että kirjallisesti notaarin vahvistamana.
Ota mahdollisimman paljon selvää myyjän persoonasta, tarkista asiakirjat huolellisesti ja kiinnitä huomiota alkeellisiin asioihin, jotka voivat auttaa ehkäisemään mahdollisia riskejä.