Teilen Sie in einer Wohnung. Der Unterschied zwischen einem Zimmer und einer Wohngemeinschaft Wie viele Wohngemeinschaften gibt es in einer Wohnung?

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Es kommt vor, dass die Eigentümer einer Wohnung einander fremd sind.- Ein kleiner Teil der Räumlichkeiten kann durch Schenkung oder Testament an einen Fremden übergehen. Normalerweise hat der Eigentümer eines kleineren Teils der Wohnung nichts dagegen, diese zu verkaufen, insbesondere wenn er nicht selbst darin wohnt – allerdings zu einem überhöhten Preis. Gibt es eine Chance, den hartnäckigen Miteigentümer zu verpflichten, seinen Anteil zum Marktwert zu verkaufen? Diese Möglichkeit besteht, und der Oberste Gerichtshof hat uns noch einmal daran erinnert. Der Oberste Gerichtshof erläuterte, unter welchen Bedingungen der Eigentümer der Mehrheit der Wohnräume seinen unbedeutenden Anteil an der Wohnung von anderen Eigentümern zwangsweise abkaufen kann.

Die Wohnung wurde vor Gericht aufgeteilt

Wenn Eigentümer die Anteile an einer Wohnung aufteilen müssen, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie können eine Vereinbarung über die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums verhandeln und abschließen oder Sie gehen zur Aufteilung des Eigentums vor Gericht. Beide Möglichkeiten sind in Art. 252 Bürgerliches Gesetzbuch. Manchmal ist die Zuteilung eines Anteils aus dem einen oder anderen Grund nicht möglich – beispielsweise weil er zu gering ist. Dann hat der Eigentümer das Recht, von anderen Grundstückseigentümern eine finanzielle Entschädigung zu erhalten – natürlich, wenn er damit einverstanden ist. Allerdings sind auch Situationen möglich, in denen der Eigentümer gezwungen ist, Geld zu nehmen, obwohl er lieber einen Teil der Wohnfläche behalten möchte.

Dies geschieht in der Regel, wenn Schenkungsverträge abgeschlossen werden oder Immobilien auf mehrere Erben übertragen werden – und Eigentümer der Anteile einerseits Personen sind, die in einem verwandten oder familiären Verhältnis stehen und diese Immobilie gemeinsam nutzen, und andererseits jemand wer einen kleinen Anteil am Gemeinschaftseigentum hat und das Grundstück nicht tatsächlich nutzt, erklärt Oksana Stupina, Rechtsanwältin. Eine ähnliche Situation ergab sich im Fall der Ehegatten Kryuchkov*, der vor dem Obersten Gerichtshof landete.

Ivan und Varvara Kryuchkov* lebten mit ihrer minderjährigen Tochter in einer Drei-Rubel-Wohnung mit einer Fläche von 66,4 Quadratmetern. m. Einmal wurde die Wohnung zu gleichen Teilen zwischen Ivan Kryuchkov und seiner Mutter privatisiert, aber später beschloss die Mutter, ihren Anteil zu verkaufen. Infolgedessen blieb der Familie zusammen mit einem anderen Verwandten (dem Eigentümer eines 1/12-Anteils) nur die Hälfte der Wohnung übrig – tatsächlich bewohnten sie zwei isolierte Räume. Die andere Hälfte der Wohnung gehörte Wladimir Sachartschenko, der die Hälfte der Wohnung kaufte, sowie Inna Nowitschenkowa* und Olga Sachartschenko*, denen der Mann durch einen Schenkungsvertrag ein Drittel seines Anteils übertrug.

Unmittelbar nachdem die Hälfte der Wohnung in die Hände von Fremden gelangt war, wollten die Kryuchkovs den gesamten Wohnraum für sich übernehmen. Die neuen Eigentümer selbst schlugen diese Option vor, über den Preis waren sich die Parteien jedoch nicht einig. Da keine Einigung über die Nutzung der Wohnung erzielt werden konnte, entschloss sich die Familie, den gerichtlichen Weg einzuschlagen. In der an sie gerichteten Klage forderten sie, die Anteile von Nowitschenkowa und Sachartschenko an der Wohnung als unbedeutend anzuerkennen (jeder von ihnen besaß 1/6 der Wohnung), ihre Eigentumsrechte zu kündigen, ihnen den Marktwert der Anteile zu zahlen und außerdem das Eigentumsrecht der minderjährigen Tochter der Kläger an den den Beklagten gehörenden Anteilen anzuerkennen.

Die Kläger wurden in der ersten Instanz abgewiesen. Im Berufungsverfahren (Fall Nr. 33-14211/2016) entschieden sie dagegen, dass die Forderungen begründet seien, und gaben der Klage statt. Sie kamen zu dem Schluss, dass der Anteil jedes einzelnen Angeklagten unbedeutend sei; es sei nicht möglich, ihnen isolierten Wohnraum zur Verfügung zu stellen, der ihrem Anteil angemessen wäre. Über das Nutzungsrecht an der Wohnung konnten sich die Parteien nicht einigen. Gleichzeitig sind die Beklagten im Gegensatz zu den Klägern dort nicht eingetragen, sie wohnen an einem anderen Ort und haben in ihrer Immobilie einen anderen Wohnraum. Dies reiche aus, um den Forderungen der Krjutschkows nachzukommen, heißt es in der Berufung. Die Angeklagten versuchten, die Entscheidung des Moskauer Stadtgerichts beim Obersten Gerichtshof anzufechten.

Wann kann der Eigentümer gezwungen werden, seinen Anteil zu verkaufen?

Die Beklagten beharrten darauf: Sie brauchten die Wohnung und der vom Gutachter vorgelegte Wert des Anteils sei unterschätzt worden. Allerdings verlangten sie aus irgendeinem Grund keine Untersuchung und unternahmen auch keinen Versuch zu beweisen, dass die Kosten anders sein sollten.

Die Kammer für Zivilstreitigkeiten unter Vorsitz eines Richters unterstützte die Berufung (Fall Nr. 5-КГ17-51). In der Entscheidung erinnerte das Gericht an Absatz 4 der Kunst. 252 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Darin wird erläutert, wann der Eigentümer einer kleinen Aktie gezwungen werden kann, diese zum Marktwert zu verkaufen, auch wenn er mit einem solchen Szenario nicht einverstanden ist. Dafür spricht neben der Bedeutungslosigkeit des Anteils auch, was „Bedeutungslosigkeit“ ist Alexandra Latyev, Partnerin, niemand hat es definiert, es ist nur so, dass „jeder versteht, dass 1/3 ein signifikanter Anteil und 1/100 ein unbedeutender Anteil ist“, zwei weitere Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Erstens darf keine Möglichkeit einer echten Aktienzuteilung bestehen. Und zweitens sollte der Eigentümer kein Interesse an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums haben.

Ob der Eigentümer einen Anteil benötige oder nicht, müsse im Einzelfall entschieden werden, stellte der Vorstand fest. Es sei auf das Alter der betreffenden Person, ihren Gesundheitszustand, Beruf, die Anwesenheit von Kindern und andere Umstände zu achten, verwies der Oberste Gerichtshof auf Absatz 36 des Plenums des Obersten Gerichtshofs und des Obersten Schiedsgerichts 1. Juli 1996 Nr. 8 „Zu einigen Fragen im Zusammenhang mit der Anwendung von Teil 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.“

Wie lässt sich das mangelnde Interesse des „zusätzlichen“ Eigentümers an der Nutzung von Wohnraum bestätigen?

1) Geben Sie an, ob diese Person über andere Immobilien verfügt (dies kann durch einen Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate bestätigt werden), und geben Sie an, dass sie die umstrittene Immobilie nie genutzt (nicht bewohnt) hat.

2) Interessierte Eigentümer können Dokumente vorlegen, aus denen hervorgeht, dass sie alle Kosten für die Instandhaltung der umstrittenen Immobilie tragen.

3) Das Gericht kann auch das Verhältnis der Parteien (das Vorliegen verwandtschaftlicher und familiärer Bindungen) bewerten, um die Aussichten und die Möglichkeit einer gemeinsamen Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu beurteilen.

4) Die Möglichkeit der Zuteilung eines Sachanteils wird anhand der Gesamtfläche des umstrittenen Objekts, der Anzahl der Räumlichkeiten (oder Räume) und der Möglichkeit der Zuteilung eines isolierten Raums sowie der Gestaltungsmerkmale des Objekts beurteilt, die die Möglichkeit bestimmen seine Sanierung. Daher kann der Anspruch interessierter Miteigentümer nur dann befriedigt werden, wenn der Anteil des „zusätzlichen“ Eigentümers so gering ist, dass er nicht einem separaten Grundstück zugewiesen werden kann, oder die Gestaltung des Grundstücks selbst eine Aufteilung des Anteils nicht zulässt damit der Eigentümer sein Eigentumsrecht in vollem Umfang ausüben kann.

Kommt das Gericht zu dem Schluss, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Parteien keine Einigung über das Verfahren zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums erzielen können, wird die Klage auf der Grundlage des Absatzes eingereicht. 2 Satz 4 Kunst. 252 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wird erfüllt.

Oksana Stupina, Rechtsanwältin bei Khrenov and Partners

Nach Prüfung der Umstände des Streits bestätigte der Oberste Gerichtshof die Entscheidung des Moskauer Stadtgerichts unverändert.

Wenn man bedenkt, dass der „unbedeutende Anteil“ der beiden Miteigentümer insgesamt 1/3 der Wohnung oder etwas mehr als 22 Quadratmeter beträgt. Meter in einer Moskauer Wohnung könnten die Schlussfolgerungen der Gerichte auf den ersten Blick schockierend sein, stellt fest Elena Poleonova, Partnerin des Rechtsbüros. In dem Fall sei nicht alles klar, glaubt sie: Die Gerichte kamen zu dem Schluss, dass die Klage berechtigt sei, nachdem sie die Umstände des Streits gewürdigt hatten: die Tatsache, dass es unmöglich sei, allen Miteigentümern isolierte Räumlichkeiten in der Wohnung zur Verfügung zu stellen (Die Wohnung besteht aus drei Wohnräumen, und es gibt 7 Miteigentümer), dass die Beklagten keine Verwandten sind, nicht tatsächlich im Wohnraum wohnen usw. „Aber es ist mir nicht klar, warum zwei weitere Eigentümer, die resp „Beteiligte, die über eigene Anteile in Höhe von 1/6 und 1/12 verfügen, waren in dem Fall nicht beteiligt – schließlich berührt die Entscheidung im Streit auch ihre Rechte“, stellt sie fest. Dabei spielte auch die Tatsache eine Rolle, dass die Kläger eine sehr aktive Position einnahmen, während die Beklagten im Gegenteil das Argument einer Korrektur des Marktwerts der Aktie nicht einmal mit Beweisen untermauerten.

Nahezu jeder Miteigentumsbeteiligte kann in einem solchen Streit Beklagter werden. „Meiner Meinung nach lassen sich strittige Fragen rund um die Nutzung einer Wohnung, die sich im Miteigentum befindet, am besten im Vorverfahren klären. Dabei ist die aktive Beteiligung aller an der Lösung der Situation interessierten Eigentümer erforderlich. Und ein Rechtsstreit kostet immer Zeit, Geld und Nerven“, sagt Elena Poleonova.

„Wenn Ihr Streit bereits vor Gericht angekommen ist, müssen Sie mit aller Verantwortung an die Verteidigung Ihrer Position herangehen.
Dazu müssen Sie Beweise einholen und dem Gericht unverzüglich vorlegen, die Ihre Argumente bestätigen und die Argumente Ihres Gegners widerlegen, die Einberufung von Vernehmungen erklären, Zeugen rufen und befragen sowie Beweise verlangen (sofern Ihnen das Gesetz dazu nicht das Recht gibt). es selbst).
All dies muss bei der ersten Prüfung des Falles erfolgen. Um erfolgreich zu sein, muss ein Prozessbeteiligter aktiv sein und sich kompetent verteidigen.“

Elena Poleonova, Partnerin der Anwaltskanzlei „Olevinsky, Buyukyan and Partners“

*Die Vor- und Nachnamen der Prozessbeteiligten wurden von der Redaktion geändert

Anwälte sagen, dass das Land Schwierigkeiten habe, Probleme im Bereich sogenannter kleiner Immobilienanteile zu lösen. Besitzer von 1/6 oder 1/8 einer Wohnung oder eines Grundstücks sind oft an Händen und Füßen gebunden. Sie können ihren Anteil weder nutzen noch verkaufen.

Gibt es eine Lösung?

Eine Spule ist klein, aber teuer – die wahre Bedeutung des russischen Sprichworts wurde einem der Moskauer vor 1,5 Jahren offenbart. Der Eigentümer wertvoller Wohnräume in der Hauptstadt gab mehr als 90.000 Rubel für Rechtskosten aus.

Die ganze Zeit über versuchte die Frau, ihre Cousine zu zwingen, ihr ein Sechstel der Wohnung abzukaufen, die ihnen beiden gehörte.

Sie versuchte, diese Wohnung an andere Eigentümer zu verkaufen, die in dieser Situation erklärten, dass sie damit nicht zufrieden seien, da sie dort nicht wohnen würden und es dementsprechend einfach keinen Sinn mache, ihr einen solchen Anteil abzukaufen. Sie wusste nicht, wie sie in einer solchen Situation vorgehen sollte.

Hunderttausende Russen stecken heute in einer ähnlichen Verwirrung – alle, die einen kleinen Teil der Immobilie (1/6 oder 1/8) geerbt haben.

Es ist unmöglich, auf diesen Quadratmetern zu leben, aber es gibt niemanden, an den man sie verkaufen kann. Am naheliegendsten ist es natürlich, dem Haupteigentümer ein Angebot zu unterbreiten, allerdings gibt es, wie Anwälte erklären, keine Garantie dafür, dass er zustimmt.

Muss ich eins kaufen? Was ist, wenn er kein Geld hat? Wenn die Familie einfach im Ruhestand ist oder viele Kinder hat? Schließlich verfügen sie nicht einmal über das entsprechende Einkommen, um diesen kleinen Mikroanteil zurückzukaufen.

Tatsächlich ist der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung oder einem Grundstück an jemand anderen eine Option, die an Fantasie grenzt, da die neuen Eigentümer die Immobilie nicht nutzen können, was bedeutet, dass an einem solchen Kauf kein Interesse besteht.

Allerdings kann es in Städten mit mehr als einer Million Einwohnern durchaus Interessenten geben, die beispielsweise eine Aktie zur Registrierung kaufen möchten, wobei die Transaktion jedoch mit besonderer Sorgfalt durchgeführt werden muss.

Ab dem 1. Januar 2016 muss der Vertrag über den Verkauf einer Aktie von einem Notar erstellt werden. Dies ist notwendig, damit die Eigentümer wissen, was zum Verkauf steht und dass Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation: Wenn eine Person eine Aktie verkauft, muss sie zunächst dem Nachbarn dieser Aktie den Kauf anbieten. Nur dann kann ein Deal zustande kommen, es sei denn, er weigert sich oder hat nicht das Geld dafür.

Bei alledem ist es unwahrscheinlich, dass Sie Ihre Aktie zum Marktpreis verkaufen können. Die Kosten für eine Wohngemeinschaft werden nie so viel wert sein wie für einen Teil einer Wohnung.

Der Unterschied kann je nach Objekt zwischen 30 und 50 % liegen. Dennoch ist es die profitabelste Option, mit Ihrem Nachbarn zu verhandeln und eine Tauschoption anzubieten, die für beide Seiten geeignet ist.

Konzept Allgemeingut entsteht, wenn ein Objekt mehreren Personen (sowohl natürlichen als auch juristischen Personen) gehört.

Gründe für das Auftreten und Arten

Diese Art von Vermögen entsteht aus verschiedenen Gründen: offizielle Registrierung der Eheschließung; wo mehrere Menschen leben; Schaffung eines Bauernhofs mit mehreren Eigentümern usw. - mit anderen Worten, wenn zwei oder mehr Personen Eigentum in Besitz nehmen, das weder kraft Gesetzes noch ohne Änderung seines Zwecks in mehrere Teile geteilt werden kann.

Es lassen sich zwei Arten gemeinschaftlicher Eigentumsrechte unterscheiden, die sich im Wesen des Eigentums unterscheiden und durch unterschiedliche Regeln geregelt werden:

geteilter Besitz– eine Art von Eigentum, das durch die Zuteilung eines bestimmten Anteils am Eigentum an beweglichem und unbeweglichem Eigentum gekennzeichnet ist;
Miteigentum– wenn die Eigentumsanteile nicht im Voraus festgelegt werden.

Anteil am Eigentum einer Wohnung – was ist das?

Wenn eine Wohnung Eigentum mehrerer Personen wird und die Eigentumsanteile im Voraus vereinbart werden, spricht man von Miteigentum an der Wohnung. In einer solchen Situation kann die Wohnung nur mit Zustimmung aller Eigentümer veräußert werden, unabhängig von der Größe des Anteils.

Es versteht sich, dass, wenn alle Eigentümer auf dem Territorium der Wohnung wohnen, eine tatsächliche Aufteilung der Fläche entsprechend den Anteilen jedes einzelnen gemäß den Unterlagen nicht möglich ist. In diesem Fall versuchen die Miteigentümer eine Einigung zu erzielen und die Wohnfläche unter Berücksichtigung der Lebensumstände und Bedürfnisse jedes Einzelnen aufzuteilen. Kann diese Frage nicht friedlich gelöst werden, gehen die Eigentümer vor Gericht, wo das Verfahren zur Nutzung des Wohnraums festgelegt wird. Wenn aufgrund neuer Umstände (z. B. Geburt eines Kindes) eine Änderung der Anordnung erforderlich ist, kann das Gericht die früher getroffene Entscheidung revidieren.

Regulierungsakte, die Fragen des Miteigentums an einer Wohnung regeln

Um das Verfahren zur Nutzung und die Art und Weise zu bestimmen, wie Miteigentümer über ihre Anteile verfügen können, sollte man sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation (Erster Teil) vom 30. November 1994, Bundesgesetz N-51, beziehen. Kapitel 16 ist ausschließlich der Regelung gemeinschaftlicher Eigentumsrechte gewidmet.

Wenn wir uns speziell für das Miteigentumsrecht an einer Wohnung interessieren, sollten wir die folgenden Artikel beachten:

Kunst. 245. Der Artikel besagt, dass die Anteile als gleich angesehen werden, wenn die Anteile am Gesamteigentum nicht im Voraus festgelegt werden. Auch bei Investitionen in die Verbesserung des Zustands der Immobilie kann die Höhe des Anteils proportional zur Investition steigen.
Kunst. 246. Gemeinsames Eigentum kann nur mit Zustimmung der Miteigentümer veräußert werden, wobei jeder der Eigentümer das Recht hat usw. du teilst.
Kunst. 247. Gesellschafter haben das Recht, das Grundstück im Einvernehmen aller Mitgesellschafter zu nutzen. Jeder Eigentümer hat das Recht, seinen Anteil zur Nutzung zu erhalten; ist dies tatsächlich nicht möglich, hat er das Recht, mit einer Entschädigung zu rechnen.
Kunst. 248. Alles, was die Eigentümer durch die Verwertung des Gemeinschaftseigentums erhalten können (Einkommen, Früchte usw.), wird unter den Eigentümern entsprechend ihren Anteilen aufgeteilt, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen werden.
Kunst. 249. Aufwendungen für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Gemeinschaftseigentums – all dies wird ebenfalls entsprechend der Größe der Anteile zwischen den Miteigentümern aufgeteilt.
Kunst. 250. Dieser Artikel beschreibt das Vorzugsrecht von Miteigentümern beim Kauf eines Anteils am Miteigentum, sofern der Verkauf nicht im Wege einer öffentlichen Versteigerung erfolgt.
Kunst. 251. Bei der Veräußerung geht der Anteil ab dem Datum des Vertragsabschlusses in das Eigentum über, sofern im Vertrag keine anderen Bedingungen festgelegt sind.
Kunst. 252. Die Vermögensaufteilung kann im Einvernehmen aller Mitgesellschafter erfolgen. Jeder Miteigentümer hat das Recht, seinen Anteil entweder im Einvernehmen aller Eigentümer oder durch gerichtliche Entscheidung aufzuteilen. Ist die Aufteilung oder Aufteilung des Vermögens nicht möglich oder gesetzlich verboten, hat der Aktionär Anspruch auf eine Entschädigung, nach deren Erhalt ihm seine Eigentumsrechte entzogen werden.
Kunst. 255. Der Gläubiger hat das Recht, beim Gericht die Einziehung des Anteils des Schuldners zu beantragen, wenn einer der Eigentümer des Gesamteigentums die Schulden mit dem ihm gehörenden Vermögen nicht begleichen kann, während der Anteil sowohl an das andere Vermögen verkauft werden kann Eigentümer und bei einer öffentlichen Versteigerung, und der Erlös aus dem Verfahren wird zur Tilgung von Schulden verwendet.

In letzter Zeit betrafen die Änderungen nur den 1. Absatz von Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation (die Änderungen traten am 1. März 2015 in Kraft), in dem es um das Vorkaufsrecht zum Kauf von Anteilen am Gemeinschaftseigentum durch Miteigentümer geht. Besitzer. Es wurden Punkte hinzugefügt, in denen dieser Vorteil beim Verkauf einer Immobilie mit, genauer gesagt, einem Anteil entfällt.

Hauptprobleme: Wie kann man einen Anteil an einer Wohnung aufteilen, verkaufen oder vermieten?

Die Probleme von Menschen, die Wohneigentum besitzen, lassen sich also in verschiedene Arten einteilen: Ich möchte ein eigenes Zimmer haben, ich möchte meinen Anteil verkaufen oder vermieten. Schauen wir uns alles der Reihe nach an.

Ich möchte mein eigenes Zimmer haben

Wenn man nicht nur einen Anteil an der Wohnung besitzt, sondern diese auch mit anderen Gesellschaftern bewohnen muss, stellt sich die Frage: Wie teilt man die Fläche so auf, dass jeder seine eigene Ecke hat? Dieses Problem ist gesetzlich geregelt und in Art. beschrieben. 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation – über das Verfahren zur Nutzung von Wohnräumen. Die erste Möglichkeit zur Ordnungsbestimmung ist die friedliche, denn besser ist es, sich mit den Nachbarn einvernehmlich zu einigen und zu entscheiden, wer wo wohnen soll.

Gesund! Auch wenn Sie mit den anderen Bewohnern alles abgesprochen haben, ist es am besten, das Verfahren bei einem Notar zu formalisieren, damit Sie später nicht nachweisen müssen, wer was gesagt hat.

Wenn die Aufenthaltsfrage nicht friedlich geklärt werden kann, besteht auch die Möglichkeit, vor Gericht zu gehen. Das Gericht wird alle Umstände berücksichtigen und die Räume unter den Eigentümern aufteilen, wie es es für richtig hält, wobei nicht immer die Höhe der Eigentümeranteile berücksichtigt wird. Wenn ein Eigentümer eine Familie hat und der zweite Single ist, erhält der erste Eigentümer ein größeres Zimmer.

Möchte ich meinen Anteil verkaufen?

Wenn einem oder mehreren Grundstückseigentümern das Zusammenleben nicht zusagt und sie ihren Anteil in Geld erhalten möchten, stellt sich die Frage nach dem Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung. In einer solchen Situation gibt es mehrere mögliche Lösungen:

Wenn nur einer der Eigentümer den Verkauf eines Anteils erklärt, haben die übrigen Bewohner einen Vorteil gegenüber anderen Kaufwilligen und müssen in diesem Fall deren Zustimmung einholen. Dieses Recht ist in Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation geregelt.
Wenn mehrere Miteigentümer die gesamte Immobilie verkaufen möchten, aber einer, der einen kleinen, nicht realistisch zuzuordnenden Anteil hat, damit nicht einverstanden ist, können Sie vor Gericht gehen (auf der Grundlage von Artikel 252 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches). die Russische Föderation), wo die Erlaubnis zum Verkauf der Wohnung ohne Zustimmung eingeholt wird“, unter der Bedingung, ihm eine Entschädigung in Höhe seines Anteils an den Gesamtkosten der Wohnung zu zahlen.
Sind alle Miteigentümer auszugsbereit, können sie die Wohnung einfach verkaufen und jeder erhält seinen Anteil.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung deutlich günstiger ist als die Kosten für denselben Anteil, wenn die Wohnung als Ganzes verkauft wird. Der Preisunterschied kann 15-25 % betragen.

Wie reichen Sie Ihr Teil ein?

Hier ist alles ganz einfach: Die Vermietung oder Registrierung Ihres Wohnraums ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Diese Angelegenheit wird auf der Grundlage von Artikel 246 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt. Wenn die Registrierung eines minderjährigen Kindes erforderlich ist, kann dies ohne Zustimmung anderer Eigentümer erfolgen, da Kinder am Registrierungsort eines Elternteils registriert werden (Artikel 70 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation, Normen). des Familiengesetzbuches)

Recht auf gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten

Damit zwischen einem Mann und einer Frau das Miteigentumsrecht entsteht, muss eine Ehe amtlich eingetragen werden. Während der Ehe erworbenes Vermögen geht in das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten über, an dem jeder zu gleichen Teilen beteiligt ist. Ein anderes Verfahren kann festgelegt werden, sofern ein Ehevertrag unterzeichnet wurde, in dem mit Zustimmung des Ehemanns und der Ehefrau die Eigentumsrechte am Vermögen jedes einzelnen von ihnen festgelegt werden. Fragen, die sich bei der Nutzung und Veräußerung von Gemeinschaftseigentum ergeben, werden in Artikel 256 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation und in den Artikeln 33-39 des RF IC geregelt.

Das Recht auf gemeinsame Nutzung umfasst Eigentum, das die Ehegatten während der Ehe erworben haben. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass dieses Recht nicht gilt für:

vor der Heirat erworben;
entstehende ;
persönliche Besitztümer.

All dies ist Sondervermögen der Ehegatten.

Zur Information: Das Einzeleigentum eines Ehegatten kann als Gesamteigentum anerkannt werden, sofern während der Ehe Investitionen getätigt wurden, die den Wert der Immobilie stark steigerten (Reparaturen, Umbau).

Bei Transaktionen mit gemeinsamem Vermögen ist zwar keine schriftliche oder notarielle Zustimmung beider Ehegatten erforderlich (vorausgesetzt, dass beide Ehegatten mit der Transaktion einverstanden sind und nichts anderes nachgewiesen wurde), Ehegatten können jedoch ohne Notar über Immobilien oder Gegenstände verfügen die einer Registrierung und/oder einer notariell beglaubigten Zustimmung des anderen Ehegatten bedürfen, können gemäß Art. 35 IC RF.

Die Güteraufteilung kann sowohl während der Ehe als auch bei deren Auflösung erfolgen. Dieser Prozess wird durch die Artikel 38 und 39 des RF IC geregelt. Im besten Fall verläuft die Teilung friedlich, wenn sich die Eigentümer darüber einigen, wer was bekommt. Wenn Sie sich aus eigener Kraft nicht einigen können, bleibt als einziger Ausweg der Gang zum Gericht. Das Gericht legt die Vermögensaufteilung zu gleichen Teilen fest, so dass beide Ehegatten wertmäßig gleiche Anteile am Vermögen erhalten. Für den Fall, dass die Anteile nicht gleich sind, erhält der Ehegatte mit dem geringeren Anteil eine finanzielle oder sonstige Entschädigung.

Ein sehr wichtiger Punkt ist nicht nur der Vermögenserwerb während der Ehe, sondern auch, mit welchen Mitteln dieser erworben wurde, denn Dies kann die Entscheidung des Gerichts über die Teilung stark beeinflussen.

Beispiel Nr. 1

Die Ehefrau verklagte ihren Mann auf Teilung einer während der Ehe erworbenen Wohnung.

Das Gericht stellte fest, dass diese Wohnung mit Mitteln erworben wurde, die aus dem Verkauf des vorehelichen Eigentums des Ehemanns stammten, das kein Gemeinschaftseigentum ist. Angesichts dieser Tatsache entschied das Gericht, dass die Wohnung nicht geteilt werden müsse, weil ist kein Miteigentum.

Beispiel Nr. 2

Die Ehefrau beantragte nach der Scheidung bei den Justizbehörden die Aufteilung des Vermögens, einschließlich einer Wohnung.

Das Gericht stellte fest, dass diese Wohnung nicht von den Ehegatten aus gemeinsamen Mitteln erworben, sondern dem Ehemann als Militärangehöriger überlassen wurde, dementsprechend handelt es sich bei diesem Eigentum nicht um gemeinschaftliches Eigentum und es unterliegt keiner Teilung.

Wie erfolgt die Aufteilung von Immobilien im Miteigentum?

Das Video zeigt die Reihenfolge, den Ablauf und die Merkmale der Aufteilung von Eigentum, das mehreren Eigentümern gehört.

Sie möchten einen Anteil an der Wohnung verkaufen oder kaufen, haben aber Bedenken, ob alles sauber und ordentlich sein wird, da neben Ihnen noch andere, teilweise völlig fremde Menschen Eigentümer dieser Wohnung sein werden. Und diese Ängste sind nicht umsonst.

Verkauf und Kauf eines Anteils an einer Wohnung- einige der komplexesten Immobilientransaktionen und hier gibt es viele Fallstricke. Die umstrittensten Fragen betreffen das Verhältnis zwischen Miteigentümern (Mitgesellschaftern), mögliche Hindernisse beim Kauf und Verkauf einer Wohnung sowie die Unmöglichkeit, das tatsächliche Territorium jedes Gesellschafters zu bestimmen. Darüber hinaus kann es zu Schwierigkeiten bei der korrekten Vertragsabwicklung und der Option kommen, wenn einer der Anteilseigner seinen Anteil nicht als Verkauf, sondern als „Spende“ verschenkt.

Alle Risiken beim Kauf oder Verkauf eines Anteils an einer Wohnung müssen im Voraus berücksichtigt werden, um nicht im letzten Moment ums Überleben zu kämpfen und „ohne Ecke“ dazustehen.

Kommen wir zunächst zum Wortlaut – ein Anteil an einer Wohnung – was das ist, hat er irgendwelche Grenzen und warum kann man ihn verkaufen, kaufen und sogar verschenken.

Was ist ein Anteil an einer Wohnung?

Ein Wohnungsanteil ist rechtlich gesehen ein Anteil am Eigentum an der Wohnung. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation können Immobilien Gemeinschaftseigentum sein, wenn es sich um Eigentum von zwei oder mehr Personen handelt. Gemeinschaftseigentum kann als Gemeinschaftseigentum eingetragen werden – wenn die Eigentümer ihre Anteile daran nicht bestimmen, es gibt jedoch eine Variante des Miteigentums, bei der diese Anteile jedem Eigentümer zugeteilt werden.

Häufiges Beispiel für Miteigentum: eine Wohnung, die die Ehegatten gemeinsam gekauft haben, die jedoch auf eine Person „registriert“ ist. Dennoch können alle wohnungsbezogenen Geschäfte nur mit der Zustimmung beider Ehegatten getätigt werden, die notariell beurkundet werden muss. Dasselbe Ehepaar kann dieses Eigentum als gemeinsames Eigentum ummelden und dabei die Höhe der Anteile für jedes Paar festlegen. Im zweiten Fall hat jeder Ehegatte das Recht, über seinen eigenen Anteil an der Wohnung zu verfügen, ohne auf die Zustimmung des zweiten Eigentümers angewiesen zu sein.

Daher kann ein Anteil an einer Wohnung als Teil des Eigentums an der Wohnung bezeichnet werden. Und das ist eine Art unsichtbares Territorium, das keinem Raum oder auch nur einem Teil davon zugeordnet werden kann. Wir sprechen ausschließlich von der Größe dieses Teils, die in Bruchteilen ausgedrückt wird, d. h. Sie können beispielsweise die Hälfte oder 1/10 der Wohnung besitzen.

Der Kauf einer Aktie erfreut sich mittlerweile auf dem Immobilienmarkt großer Beliebtheit, was nicht schwer zu erklären ist, denn es handelt sich um eine gute Kapitalanlage. Ein weiterer Grund besteht darin, dass es einfacher ist, einen Teil des Geldes zu finden, wenn es nicht möglich ist, eine ganze Wohnung zu kaufen. In Zukunft können Sie es verkaufen oder im Laufe der Zeit die gesamte Wohnung kaufen.

Wer kann sich zuerst zum Kauf qualifizieren?

Der nächste wichtige Punkt beim Verkauf eines Anteils an einer Wohnung ist die Regel zur Bestimmung des Vorkaufs eines Anteils. Das bedeutet, dass jeder Gesellschafter, der seinen Teil der Wohnung verkaufen möchte, diesen zunächst anderen Miteigentümern anbieten muss. Es ist notwendig, ihnen Ihren Wunsch, die Aktie zu verkaufen, schriftlich mitzuteilen und ihnen so die Möglichkeit zu geben, sie zurückzukaufen, bevor sie an jemand anderen „verschwinden“ kann. Für die Entscheidung über den Kauf einer Aktie steht ein Monat zur Verfügung, genauer gesagt genau 30 Tage. Wenn keiner der Miteigentümer den Wunsch geäußert hat, diesen Anteil abzukaufen, kann er zum freien Verkauf angeboten werden.

Und hier stoßen wir auf den ersten „Stein“. Was könnte das Problem sein? Dies kann beim Verkäufer der Fall sein, und die Schwierigkeit entsteht bereits bei der Benachrichtigung anderer Eigentümer.

Wenn der Aktionär nicht gefunden werden kann

Manchmal ist es nicht so einfach, alle Aktionäre zu finden. Dieses Problem lässt sich lösen, indem der Nachweis erbracht wird, dass die Mitteilung an alle bekannten Adressen gesendet wurde. Fehlen Angaben zum Wohnsitz eines Miteigentümers vollständig, ist dies durch eine Bescheinigung der Verwaltung, des Adressbüros amtlich zu bestätigen oder auf andere Weise die Unmöglichkeit der Kontaktaufnahme mit einem bestimmten Aktionär zu bestätigen.

Es kann vorkommen, dass einer der Miteigentümer den Erhalt einer Benachrichtigung bewusst vermeidet. Es gibt keine Gesetze, die es ermöglichen, einen Mitgesellschafter zu einer Kündigung zu zwingen. Hierfür gibt es einen Workaround, der sich bei Immobilienmaklern großer Beliebtheit erfreut. Der Anteil an der Wohnung wird im Rahmen einer Schenkungsvereinbarung formalisiert. Und um Ihren Anteil umsonst abzugeben, bedarf es keiner Vereinbarungen zwischen den Grundstücksteilnehmern. Für Letztere besteht die Gefahr, dass auf diese Weise jederzeit ein völlig Fremder in ihrer Wohnung auftaucht.

Ein weiterer „wunder Punkt“ beim Thema Kauf und Verkauf von Anteilen an einer Wohnung ist die Frage der Beziehungen zwischen den Eigentümern. Was ist sowohl für den Käufer als auch für die Bewohner der Wohnung gefährlich? Oft entscheiden sich Menschen für den Verkauf eines Anteils aus dem Wunsch heraus, Angehörigen aufgrund einer unvereinbaren Situation wie einer Scheidung, einer Erbschaftsfrage oder einer Vermögensaufteilung Schaden zuzufügen. Die Logik des Verkäufers ist leicht zu verstehen, denn der Käufer der Aktie hat die Chance, anschließend die gesamte Wohnung zu kaufen. Und das Wichtigste: Der Kauf einer Wohnung in Teilen ist viel günstiger, da eine Wohneigentumswohnung nicht so viel wert ist wie eine separate Wohnung, wenn man die Kosten pro Quadratmeter neu berechnet.

Der Aktienkurs wird meist deutlich unterschätzt. Wenn ein Zimmer beispielsweise für 2,5 Millionen Rubel gekauft werden kann, dann kann man für 1/3 einer Wohnung nicht mehr als 1,5 Millionen Rubel bekommen, also eine Million Rubel weniger, und das ist ziemlich bedeutend.

Wer über den Kauf einer Aktie nachdenkt, muss sorgfältig darüber nachdenken und verstehen, warum dies geschieht. Wenn das Ziel die Unterbringung ist, müssen Sie etwas über Ihre zukünftigen Nachbarn herausfinden. Wer günstig Quadratmeter kaufen möchte, kann sich im Zentrum eines Konflikts wiederfinden. Wenn Sie eine Aktie kaufen müssen, um eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen, sollte es hier wahrscheinlich keine Probleme geben. Die Billigkeit von Aktien im Verhältnis zu den Zimmerpreisen ist kein Zufall, und das muss man bedenken.

Was ist das Risiko?

Lassen Sie uns unsere Gedanken zum Thema Kauf eines Anteils an einer Wohnung noch einmal zusammenfassen: Was ist das Risiko und wie können negative Folgen vermieden werden?

Alles muss auf gesetzlicher Grundlage, also durch einen Kaufvertrag, formalisiert werden. Wenn der Verkäufer einen Anteil schenkt, ist eine solche Transaktion sehr riskant, denn wenn sie für ungültig erklärt wird, wird das Geld nicht zurückerstattet, da die Spende ein unentgeltlicher Vorgang ist.

Eines der betrügerischen Schemata ist wie folgt: Nach dem Verkauf der Aktie erweist sich der Verkäufer plötzlich als vermeintlich inkompetent und behauptet, dass er zum Zeitpunkt der Transaktion einfach nicht in der Lage gewesen sei, sein Handeln zu kontrollieren und Rechenschaft über sein Handeln abzulegen. Er geht vor Gericht und fügt die erforderlichen Unterlagen bei. Das Gericht erklärt die Transaktion für ungültig und storniert sie. Der Verkäufer bezieht sein Zimmer und das Gericht verpflichtet ihn, dem Käufer das Geld zurückzugeben. Der Verkäufer, der das Geld zurückgeben möchte, hat es jedoch möglicherweise einfach nicht!

Worauf sollte man beim Kauf achten?

Bei einem Schenkungsvertrag wird eine Aktie verschenkt, um Steuern zu vermeiden, und oft auch, weil andere Aktionäre diese Aktie abkaufen wollten, der Verkäufer ihnen aber nicht auf halbem Weg entgegenkommen will. Dies sollte den Käufer alarmieren.
Besprechen Sie alle möglichen Problempunkte, bevor Sie einen Deal abschließen. Es kann notwendig sein, ein ernsthaftes Gespräch mit anderen Aktionären zu führen. Vernachlässigen Sie dies nicht; in Zukunft kann es Ihr Leben mit ihnen viel einfacher machen.
Die Regeln einer gemeinsamen „Herberge“ können sowohl mündlich als auch schriftlich vereinbart werden, wobei die Vereinbarung von einem Notar beglaubigt werden muss.
Informieren Sie sich möglichst umfassend über die Persönlichkeit des Verkäufers, prüfen Sie die Unterlagen sorgfältig und achten Sie auf die grundlegendsten Dinge, die helfen können, möglichen Risiken vorzubeugen.