Kako refinansirati svoju hipoteku. Troškovi refinansiranja hipoteke. Šta je potrebno za refinansiranje

Šta je on-lending i zašto je potrebno?

Uobičajeni naziv za refinansiranje u bankarskim krugovima je refinansiranje. Ova procedura podrazumeva dobijanje novog kredita radi otplate prvobitnog. Ako je riječ o hipotekarnom kreditu, onda, u slučaju njegovog refinansiranja, pravo na zalog nekretnine je nužno na ovaj ili onaj način kod banke koja je izvršila refinansiranje.

Refinansiranje nije „ponovno zaduživanje“ kada nema dovoljno novca za otplatu kredita. Najvažnija stvar u vezi s tim je imati koristi od promjene banke zajmodavca. Korist se može ostvariti, na primjer, smanjenjem kamatne stope. U posljednje vrijeme postoji jasan trend pada na tržištu hipoteka. Stoga hipotekarni krediti podignuti prije nekoliko godina izgledaju preskupo u odnosu na današnje ponude banaka.

Čak i tokom procesa refinansiranja, možete promijeniti valutu u kojoj je kredit izdat. Na primjer, prebacite se s kredita u rubljama na kredit u dolarima ili obrnuto.

Refinansiranje je moguće u istoj banci koja je izdala originalni kredit ili u drugoj kreditnoj instituciji.

Kada je refinansiranje korisno?

Finansijski analitičari savjetuju da razmislite o nekoliko tačaka kada planirate refinansiranje hipoteke.

Prvo, razlika u kamatnoj stopi između postojećeg i planiranog ugovora o bankarskom kreditu mora biti najmanje 2%. Ovo je sasvim realno, s obzirom na visoke stope na hipoteke.

Drugo, potrebno je ponovo pročitati važeći ugovor o hipotekarnom kreditu i raspored plaćanja. Ugovor ne bi trebao sadržavati zabranu prijevremene otplate i nikakve kazne za to. Što se tiče rasporeda plaćanja, najčešće se prvo otplaćuje kamata, a zatim pozajmljeni iznos od same banke. Dakle, ako je kredit otplaćivan dugi niz godina, refinansiranje nema smisla: uostalom, kamata na kojoj biste mogli uštedjeti je već plaćena.

Konačno, ako se planira refinansiranje kod druge banke, vrijedi izračunati troškove obrade. One mogu uključivati ​​proviziju banke i hipotekarnog brokera za obradu kredita, osiguranje imovine koja se stavlja pod hipoteku, kao i života i zdravlja zajmoprimca. Ukoliko procjeniteljska kuća koja je izradila izvještaj o procjeni predmeta hipoteke (kuća ili stan pod hipotekom) nije akreditovana kod banke koja izdaje refinansiranje, tada će se procjena morati ponovo izvršiti. Uporedite da li će ovi troškovi premašiti koristi od smanjenja kamatne stope.

Šta je potrebno za refinansiranje

Glavni uslov za refinansiranje je saglasnost banke koja je izdala inicijalni kredit i koja ima pravo zaloga imovine. Naravno, hipotekarna banka ne želi klijenta koji redovno plaća hipoteku pustiti u žilave ruke konkurencije.

Kao način za ostvarivanje refinansiranja, ako vas banka „ne pušta“, možete ponuditi refinansiranje pod uslovom odlaganja (vidjet ćemo o čemu je riječ kasnije) ili koristiti programe refinansiranja same hipotekarne banke. Ponekad je obaveza banke da refinansira na zahtjev klijenta izričito predviđena ugovorom i lokalnim propisima.

Važan uslov za refinansiranje je pozitivna kreditna istorija zajmoprimca uopšte, a posebno u odnosu na refinansirani kredit. Osim toga, banke koje nude programe refinansiranja hipoteka obično imaju svoje liste kreditnih institucija čije obaveze mogu refinansirati. Ako vaša banka nije uključena u ovu listu, najvjerovatnije ćete biti odbijeni.

Konačno, prilikom razmatranja zahtjeva za refinansiranje kredita, banka procjenjuje likvidnost nekretnine koja je predodređena da postane predmet kolaterala. Na primjer, veća je šansa da vas ne odbiju ako vam se ponudi hipoteka za stan u centru grada, a ne za zemljište za gradnju vikendice.

Ne znate svoja prava?

Metode za dobijanje naknadnog kredita

Najvažnije tačke prilikom apliciranja za refinansiranje hipoteke su:

• kada će biti primljena sredstva za otplatu prvog kredita;
• kako skinuti hipoteku na prvi kredit da bi se nekretnina prenijela kao kolateral za drugi kredit.

Prijevremena otplata prvog kredita

U tom slučaju potrebno je dobiti drugi kredit osiguran nekom drugom nekretninom. I, bez upuštanja u duge razgovore sa prvom bankom kreditorom, vratite kredit prije roka.
Prednosti i nedostaci ove metode su očigledni. Prednost je što je njegova primjena ograničena samo postojanjem u ugovoru klauzule koja zabranjuje prijevremenu otplatu kredita. Neće smetati ni odbijanje prve banke da refinansira, niti problemi sa kolateralom. Nedostatak je što morate imati nekretninu kao kolateral po drugom ugovoru.

Prenos hipoteke između banaka

Ovo je refinansiranje u svom najčistijem obliku. Potrebno je dogovoriti proceduru sa obje banke. Ako je hipoteka pripremljena prilikom uzimanja prve hipoteke, to pojednostavljuje proces prenosa imovine kao kolaterala na drugu banku.

Hipoteka je dokument kojim se potvrđuje založno pravo na nekretnini i koji sadrži sve glavne uslove ugovora po kojem je primljena. Hipoteka je registrovana hartija od vrijednosti. Dakle, u slučaju refinansiranja, dovoljno je da banka koja je izdala prvi kredit na hipoteci stavi indosament, navodeći tačan naziv banke koja vrši refinansiranje.

Dakle, ako predstavnici tri strane (i banke i zajmoprimac) istovremeno potpišu dokumente, tada banke ništa ne rizikuju: prva banka prima novac za otplatu kredita, druga - novi klijent-zajmoprimac i pravo zaloge na njegovim nekretninama.

Naravno, takva pogodna šema bit će jedna od atraktivnih karakteristika novog posla za banku kada podnesete zahtjev za refinansiranje kredita. Shodno tome, vaše šanse za sklapanje posla će se povećati.

Naknadna hipoteka

Zakonodavstvo o hipotekama dozvoljava ono što je poznato kao „naknadna hipoteka“. Pretpostavlja se da je, nakon što je već jednom stavljen pod hipoteku, ponovo pod hipotekom. Ako povjerioci žele svoje potraživanje okrenuti na predmet zaloge, tada se prvo otplaćuje dug prethodnog, a potom i sljedećih zalogoprimaca.

Nepotrebno je reći da je ova opcija manje atraktivna za banke uključene u dalje kreditiranje? Uostalom, nakon otplate duga po prvom kreditu, oni, sljedeći hipotekari, možda neće dobiti ništa.

Prednost naknadne hipoteke nekretnine za zajmoprimca je u tome što ako banka pristane na refinansiranje pod takvim uslovima, tada nije potrebna saglasnost prvobitnog zajmoprimca - samo njegovo obavještenje. Osim toga, nema potrebe za raskidom prvog ugovora o kreditu unaprijed: on će prestati od trenutka kada se kredit isplati novcem dobijenim kao rezultat refinansiranja.

Dobijanje kredita sa odložnim uslovom

U tom slučaju banka za refinansiranje izlazi u susret klijentu na pola puta. Ugovor o refinansiranju je zaključen pod uslovom da u roku određenom vremenskim ili kalendarskim datumom zajmoprimac obezbijedi hipotekarni kolateral. Na primjer, Sberbank daje 120 dana za dobijanje hipoteke.

Dobivši novac za refinansiranje, zajmoprimac otplaćuje prvi kredit u navedenom roku i time oslobađa hipoteku od opterećenja kolateralom prve banke. A onda izdaje zalog (hipoteku) za ovu nekretninu po ugovoru o refinansiranju sa drugom bankom.

Pod kojim uslovima je moguće refinansiranje?

Ne postoje stroga pravila ili ograničenja za refinansiranje. Danas banke nemaju mnogo klijenata na hipotekarnom tržištu. Stoga kreditne institucije nastoje ponuditi posebne uslove, zauzeti svoju nišu - i namamiti zajmoprimce od konkurenata. Postoji veliki izbor ponuda: refinansiranje sa maksimalnim periodom od 3 godine ili 50 godina; sa minimalnim iznosom od 15 ili 600 hiljada rubalja; sa kamatom od 15? 11,7% i manje godišnje.

Programi refinansiranja dostupni su u renomiranim bankama kao što su Sberbank, VTB 24, Gazprombank.

Dakle, danas je refinansiranje prilično uobičajena usluga koja vam omogućava da ozbiljno uštedite na plaćanju hipoteke. Međutim, korištenje refinansiranja zahtijeva precizan obračun i pažnju zajmoprimca.

Dobrodošli čitaoci našeg projekta! Danas ćemo govoriti o tome šta je refinansiranje hipoteke, kako pravilno refinansirati hipoteku i isplati li se prenijeti hipoteku na drugu banku, recenzije čitatelja. Ako imate hipoteku i niste zadovoljni stopom, rokom, dodatnim naknadama ili samo bankom, a želite da svoju hipoteku prenesete iz jedne banke u drugu, onda je ovaj post za vas.

Dakle, šta je refinansiranje hipotekarnog kredita, to je refinansiranje hipoteke (izdavanje nove hipoteke radi otplate stare) kako bi se stekli bolji uslovi za servisiranje hipotekarnog kredita?

Najbolji uslovi se obično podrazumevaju kao:

• Smanjenje hipotekarnih stopa;
• Produženje roka kredita (za smanjenje mjesečne otplate);
• Smanjenje roka kredita (za smanjenje ukupne preplate);
• Otkazivanje dodatnih provizija, osiguranja i naknada (uštede na servisiranju hipoteke);
• Zamjena valute hipotekarnog kredita (zaštita od kolapsa rublje);
• Prijenos hipoteke na drugu banku (pogodnost usluge).

Istovremeno, refinansiranje hipoteke moguće je kako u svojoj banci tako iu drugoj banci, gdje su uslovi povoljniji.

Hajde sada da shvatimo kada je refinansiranje hipoteke isplativo, a kada nije.

Profitabilno ili ne

Dakle, šta je isplativo refinansiranje hipoteke? Prije refinanciranja hipoteke, trebali biste napraviti preliminarni izračun uzimajući u obzir sve parametre. Da ne bismo bili apstraktni, pogledajmo konkretan primjer. Ovo je refinansiranje hipoteke naših čitalaca - porodice iz Novosibirska.

Hipoteka - refinansiranje kod druge banke:

Početni podaci Hipoteka sa glavnicom od 2,196,700 uz 11% godišnje. Broj mjeseci do završetka hipoteke je 196. Na hipoteku nema životnog osiguranja. Osiguranje kolaterala za stan ne predviđa kazne za kašnjenje u osiguranju. Hipoteku je izdala Sberbanka. 3-člana porodica. Samo moj muž radi. Supruga očekuje rođenje drugog djeteta.

Najbolji uslovi za refinansiranje hipoteke u drugoj banci trenutno su u Raiffeisenbanci - 10,9% godišnje (kasnije ćemo detaljnije pogledati refinansiranje hipoteka drugih banaka i najbolje ponude u 2017. godini). Sada izračunajmo da li će našoj porodici biti isplativo da se preseli iz Sberbanke u Raiffeisenbank.

1. Počnimo s kamatnom stopom. Ako uzmete hipoteku od Raiffeisenbanke na istih 196 mjeseci po 10,9% godišnje, onda će preplata za cijeli period biti 2.514.850,00 kuna 26.827 rubalja.
2. Sada dalje razmatramo dodatne troškove hipoteke, odnosno životnog osiguranja. Uzmimo prosječnu stopu od 0,5% glavnice. Tokom čitavog perioda moraćete da se osigurate 17 puta. Približna uplata za ovaj period će biti oko 119.701. Naša porodica nema obavezno životno osiguranje pod hipotekom Sberbanke. Korist od refinansiranja, uzimajući u obzir prethodnu tačku, već je negativna - minus 92.874.
3. Otac porodice prima platu, kao i prilično veliki broj Rusa, na Sberbank karticu, što znači da ćete ili morati da platite naknadu za transfer od 1% od iznosa, ili potražite bankomat Raiffeisenbanke.
4. Bit će potrebno prebaciti kolateral iz Sberbanke u drugu banku i ponovo registrirati transakciju, što znači puno izgubljenog vremena, živaca i troškova registracije.
5. Za period dok ne prenesete kolateral u novu banku, kamata će biti uvećana za 1%, a to je još par hiljada viška preplate.

Iz ovoga proizilazi da će za naše čitatelje iz Novosibirska refinansiranje kredita za stan biti neisplativo iz više razloga:

1. Korist od nižih kamatnih stopa na hipoteke je minimalna.
2. Pojava obaveze osiguranja života na hipoteku oduzima porodici dodatnih više od 100 hiljada rubalja.
3. Dodjela hipoteke povezana je sa velikim brojem birokratskih kašnjenja i dodatnih troškova iz budžeta. Umjesto da radi i donosi prihode porodici, tata će biti primoran da odustane od posla i gubi vrijeme i živce u interakciji s bankama.

Pretplatite se na ažuriranja naših projekata na kraju posta i saznaćete kako će uz pomoć našeg projekta ova porodica isplativo otplatiti svoju hipoteku. Za početak, preporučujemo da pročitate post „Restrukturiranje hipoteke uz pomoć države“, on će ispričati lično iskustvo ove porodice iz učešća u programu pomoći hipotekarnim zajmoprimcima.

Kada je isplativo refinansirati? Istaknimo nekoliko parametara koji će vam pomoći da donesete pravu odluku.

1. Hipotekarna stopa bi trebala biti niža od sadašnjih 1%, ili još bolje, viša. U našem primjeru, refinansiranje od 10% godišnje će donijeti korist od oko 272.408 rubalja. Čak i ako se uzme u obzir osiguranje, ovo je korisno, jer će hipoteka i dalje biti zatvorena prije roka zbog materinskog kapitala, poreskog olakšice na hipoteku i restrukturiranja uz pomoć države (pratite ovo na našem projektu).
2. Nema dodatnih provizija i plaćanja za hipoteku (na primjer osiguranje), ili su niže od trenutnih.
3. Moguće je prenijeti hipoteku u Vašu banku za plate ili banku u kojoj Vama odgovara da izvršite uplate.
4. Imate puno slobodnog vremena i živaca za refinansiranje.

Sada već otprilike razumijete da li je refinansiranje vaše hipoteke korisno za vas ili ne. Hajde sada da naučimo više o tome kako refinansirati hipoteku.

Opšti uslovi i uslovi za zajmoprimca za refinansiranje

Svaka banka ima svoje zahtjeve i uslove za refinansiranje hipoteke. Gotovo da se ne razlikuju od standardnih zahtjeva i uslova za hipoteke u svakoj pojedinoj banci. Možete ih unaprijed saznati u banci ili na našoj web stranici u posebnom dijelu „Banke“.

Hajde da razgovaramo o opštim uslovima:

1. Obično je to fiksna stopa za cijeli termin.
2. Rok trajanja hipoteke zavisi od banke (od jedne godine do 30 godina).
3. Valuta je isključivo rublja.
4. Ne postoje naknade za izdavanje ili obradu.
5. Visina kredita iznosi 80-85% cijene (stana) i zavisi od zahtjeva za uplatom avansa određene banke. Maksimalno 30.000.000.
6. Otplata u jednakim mjesečnim ratama uz mogućnost prijevremenog preračuna hipoteke. Nema odlaganja hipoteke za period ponovne registracije kolaterala.
7. Kolateral je sigurnost vaše imovine.
8. Postoje kazne i naknade za kašnjenje u plaćanju.
9. Otkazivanjem životnog osiguranja kamatna stopa se povećava za 0,5 do 1%.
10. Hipoteke se daju u bezgotovinskom obliku.

Zahtjevi za zajmoprimca su prilično jednostavni:

1. Starost od 21 do 65 - 70 godina na kraju hipoteke.
2. Radno iskustvo od najmanje 3 mjeseca na zadnjoj poziciji i najmanje godinu dana ukupnog radnog iskustva.

Veoma važno! Morate shvatiti da će vaša solventnost biti ponovo procijenjena. Postoji prilično visok rizik od odbijanja ako vam je plata smanjena ili je vaš supružnik otišao na porodiljsko odsustvo. Refinansiranje će također biti problematično ako imate problema sa kreditnom istorijom.

Kako funkcioniše procedura i dokumentacija refinansiranja hipoteke?

Sada ćemo detaljnije govoriti o tome kako refinansirati hipotekarni kredit kod druge banke i kako efikasno prenijeti hipoteku. Ovaj proces se sastoji od nekoliko faza:

1. Kontaktiranje banke radi preliminarnih konsultacija o refinansiranju.
2. Prikupljanje dokumenata za odobrenje (prijavni formular, pasoši, potvrda o prihodima, SNILS, kopija zaposlenja, vojni rok za muškarce mlađe od 27 godina, potvrda banke o stanju hipotekarnog duga i odsustvu tekućih neizmirenih obaveza, potvrda o kvalitetu otplate hipoteke od početka do tekućeg datuma ili izvještaj o tokovima gotovine na računu, ugovor o kreditu i raspored).
3. Dobijanje pozitivne odluke o refinansiranju (4-5 dana). Dalje, to je zaista oko 120 dana.
4. Dozvola vaše trenutne banke za prijenos kolaterala (Sberbank skoro uvijek odbija da prenese kolateral, tako da morate od njih dobiti odbijenicu za smjenu).
5. Dostavljanje dokumenata o vašoj imovini (procjena, Jedinstveni državni registar, itd. detaljan spisak možete dobiti od vašeg kreditnog službenika).
6. Banka za refinansiranje izdaje novi kredit i prenosi novac vašoj banci kreditoru za otplatu hipoteke (mogu prvo tražiti potvrdu o stanju hipoteke). Refinansirani kredit je zatvoren (prilikom refinansiranja hipoteke unaprijed provjerite uslove prijevremene otplate tekuće hipoteke; možda ćete morati napisati zahtjev za prijevremenu otplatu).
7. Promjena nosioca hipoteke za stan. Ovo je najteža i najzbunjujuća faza. Razlikuje se od banke do banke u smislu implementacije. Refinansiranje hipoteke u Moskovskoj banci i VTB 24 pretpostavlja da će banke, samostalno i bez učešća zajmoprimca, provesti 3-4 mjeseca baveći se prijenosom hipoteke između banaka (osiguranje za koje je nosilac kredita utvrđuju se zaloga i uslovi po ugovoru o hipoteci za Vaš stan) i upis novog upisa u njega od strane imaoca. Tokom ovog perioda, hipotekarna stopa će biti povećana za 2%. Hipoteka, ako je to bila predviđena ugovorom o hipoteci, uvek je u banci; U Raiffeisenbanci, nakon otplate hipoteke kod treće banke, zajmoprimac mora sam primiti hipoteku od banke i prenijeti je na Raiffeisenbank. Zatim se upisuje nova hipoteka i stavlja se oznaka o novom nosiocu hipoteke.

Da li je moguće refinansirati hipoteku u vlastitoj banci? Ova procedura je izuzetno rijetka, jer banci nije isplativo gubiti prihod i, najvjerovatnije, ćete biti odbijeni.

Najbolje ponude banaka u 2019

Sada možete pogledati TOP naše banke i saznati koji program refinansiranja hipotekarnih kredita je pravi za vas. U tabeli je navedena konačna kamatna stopa koju ćete imati na osnovu rezultata refinansiranja, uzimajući u obzir zadovoljenje svih zahtjeva banke za učešće i način potvrđivanja prihoda.

Refinansiranje hipoteke trenutno nije dostupno u Sberbank i Rosselkhozbank. Pretplatite se na ažuriranje našeg projekta kako biste saznali o aktivaciji ovog programa u ovim bankama.

Za izračunavanje koristi od ovog događaja vrijedi koristiti naš standardni. Samo unesite željenu vrijednost u kolonu kamata, iznos i rok.

Banke danas aktivno najavljuju razne programe kreditiranja u proteklih nekoliko mjeseci, na tržištu se pojavilo nekoliko takvih ponuda. Čini se da su oni koji su 2015. godine uzeli hipoteku uz visoku kamatu imali realnu priliku da smanje otplate. Međutim, u praksi to nije otvoreno za sve, a samo refinansiranje ima svoje zamke o kojima bi zajmoprimac trebao znati unaprijed.

Zajmoprimac bi trebao razmišljati o refinansiranju ako je stopa na postojeći kredit dva do tri posto viša od one koju banka trenutno nudi. Stope refinansiranja na tržištu danas kreću od 10,5-10,75 posto godišnje. Oni koji su na samom početku krize uzeli kredit od 15 posto moći će uštedjeti više od tri hiljade rubalja na plaćanjima svakog mjeseca nakon refinansiranja. Bolje je refinansirati u prvim godinama servisiranja hipoteke, kada se mjesečna otplata sastoji uglavnom od kamate za korištenje kredita.

Istovremeno, banke imaju ograničenja u pogledu rokova nakon kojih su spremne da refinansiraju zajmoprimca. Prije nego što namami zajmoprimca, kreditna institucija treba da shvati da je klijent druge banke disciplinovan zajmoprimac i da pažljivo plaća kredit. Dakle, za refinansiranje u Absolut banci mora proći najmanje godinu dana od trenutka dobijanja prvog kredita VTB 24 banka je spremna da refinansira klijente drugih banaka u roku od šest meseci od trenutka izdavanja prve hipoteke. Ako je do ovog trenutka otplaćena polovina kredita, već je kasno razmišljati o refinansiranju: refinansiranjem nećete ništa dobiti, samo ćete snositi troškove dobijanja novog kredita.

Većina banaka neće se obavezati da će refinansirati kredit ako su sredstva materinskog kapitala prvobitno korištena za otplatu hipoteke. Činjenica je da u ovom slučaju porodica daje obavezu, nakon pune otplate hipoteke, da djeci ustupi udio u imovini. Prelaskom u drugu banku, ona mora ispuniti ovu obavezu, ali nisu sve kreditne organizacije spremne da udjele u stanu pod hipotekom dodijele djeci. U osnovi, banke koje posluju po standardima AHML pristaju na ovaj uslov. Ionako mali krug banaka koje refinansiraju kredite za porodice sa materinskim kapitalom značajno se smanjuje.

Koliki su troškovi refinansiranja hipoteke?

Refinansiranjem klijent u suštini dobija novi kredit, pa će se suočiti sa istim troškovima kao i prilikom podnošenja zahteva za prvu hipoteku. To su troškovi procene (dve do tri hiljade rubalja, zavisno od banke), životno i zdravstveno osiguranje (0,2-1 odsto iznosa kredita), osim toga, jedan broj banaka zahteva tehničku dokumentaciju, a ako ne postoji tehnički plan, morat ćete ga naručiti od BTI. Takođe ćete morati da platite izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (400 rubalja, neke banke ga same naručuju) i platite državnu taksu u Rosreestru za registraciju ugovora (hiljadu rubalja). Osim toga, kako bi se brže otklonio teret, brojne banke naplaćuju proviziju od pet hiljada rubalja. U prosjeku, ukupni troškovi refinansiranja hipoteke su 10-15 hiljada rubalja.

Hipotekarni konsultanti mogu da vas posavetuju kako da smanjite troškove vezane za refinansiranje. „Zajmoprimac mora kompetentno pristupiti izboru osiguravajućeg društva“, kaže Tatjana Šolohova, konsultant za hipoteku u agenciji za nekretnine KIAN „Svaka banka ima nekoliko akreditovanih osiguravača i koeficijente koje koriste prilikom izračunavanja, na primer, životnog osiguranja. su različiti. Odabirom kompanije s najnižim cijenama osiguranja možete prepoloviti svoje troškove osiguranja.”

Osim toga, hipotekarni brokeri će vam reći kojoj banci treba dostaviti dokumente u slučaju određenog zajmoprimca. Činjenica je da se zahtjevi za zajmoprimca u banci kod koje klijent podnosi zahtjev za refinansiranje mogu razlikovati od onih koje nameće njegov trenutni zajmodavac. Druga banka pristupa procjeni prihoda zajmoprimaca na osnovu vlastitih politika.

Gdje započeti refinansiranje kredita?

Prva stvar koju zajmoprimac treba da uradi je da prikupi dokumente za dobijanje hipoteke. Njihova lista varira u zavisnosti od banke. Standardni paket dokumenata za refinansiranje uključuje vlasničke isprave za stan (ugovor o kupoprodaji, poklon, zamjena, prijenos vlasništva nad stanom, potvrda o nasljeđivanju, potvrda stambene zadruge), izvod iz matične knjige, eksplikaciju (dokument koji sadrži opis stana, u kojem je naznačen broj soba i njihovu površinu), potvrdu o nepostojanju duga po računima za komunalne usluge za stan i izvještaj o procjeni imovine, koji je popunio nezavisni procjenitelj.

Osim toga, za refinansiranje će vam trebati dokumenti koje izdaje banka kreditor: ugovor o kreditu, potvrda banke o vašoj kreditnoj istoriji, potvrda da nema docnji i stanje duga po prvom kreditu.

Za refinansiranje, zajmoprimac će morati da dobije saglasnost banke – trenutnog zajmodavca za refinansiranje, ali čak i ako banka odbije da ga izda, moguće je refinansirati kredit bez nje. Međutim, u ovom slučaju, za period dok nova banka još ne stavi teret na stan, kreditna stopa za zajmoprimca bit će veća za jedan do dva posto. Ona se automatski smanjuje čim nova banka izda hipoteku na nekretninu.

Kada banka može odbiti refinansiranje?

Nakon što je prikupio cijeli paket dokumenata, zajmoprimac banci podnosi standardni zahtjev za hipoteku. Važan uslov: kredit je moguće refinansirati samo ako njegov iznos ne prelazi 85 posto vrijednosti imovine (u nekim bankama - 80 posto), a tu mogu nastati poteškoće.

„Ako je stan kupljen prije dvije godine, kada su cijene na tržištu bile veće, za dva miliona rubalja, a danas je njegova cijena 1,6 miliona rubalja, a zajmoprimac je uzeo 1,6 miliona na kredit, banka će pristati da izda kredit. za samo 80 posto današnje tržišne vrijednosti. Tada će zajmoprimac morati ili odbiti refinansiranje ili platiti dodatni iznos kako bi kredit bio 80 posto cijene nekretnine”, objašnjava Anastasia Bogdanova, konsultant za hipoteku na Akademiji nauka KIAN.

Istovremeno, programi refinansiranja omogućavaju vam da pozajmite veći iznos od prvobitnog kredita. Ako je dug zajmoprimca banci - primarnom zajmodavcu - 70 posto cijene stana, moći će dobiti dodatnih deset posto troška, ​​koje može koristiti po vlastitom nahođenju. Na primjer, potrošite ga na renoviranje stana.

Da li će zajmoprimac moći da dobije poreski odbitak nakon refinansiranja?

Prema zakonu, jednom u životu kupac ima pravo da vrati kao poreski odbitak dio iznosa utrošenog na kupovinu stana i dio kamate na ciljani kredit uzet za kupovinu stana.

„Prilikom refinansiranja hipotekarnog kredita, zajmoprimac ne gubi pravo na poreski odbitak, jer se novi kredit izdaje radi otplate prve hipoteke“, kaže Olga Botova, poreski savjetnik i direktor Outsourcing kompanije. - Veoma je važno naznačiti namjenu - refinansiranje (on-kreditiranje) hipoteke. Osim toga, davanje oba ova kredita mora biti vezano za kupovinu iste nekretnine. Da bi potvrdili da su ovi uslovi ispunjeni, poreska uprava će morati da dostavi kopiju originalnog ugovora o kreditu i kopiju novog ugovora o kreditu o refinansiranju kod druge banke. To je neophodno kako bi porezna uprava mogla pratiti promjene.”

Ali ako zajmoprimac, prilikom refinanciranja, kombinira nekoliko potrošačkih kredita u jedan kredit s hipotekom, možda neće dobiti cijeli porezni odbitak. „Ovdje je važno obratiti pažnju na svrhu kredita u novom ugovoru o kreditu“, objašnjava Olga Botova. — Poreski odbitak se daje samo za onaj dio kamate koji će se obračunati na iznos hipotekarnog kredita. Stoga, svrha novog kredita mora naglasiti iznose i svrhu prethodnih kredita uključenih u ugovor o refinansiranju.”

Vrijedi refinansirati hipoteku ako je razlika u stopi između postojećeg kredita i onoga što banka nudi najmanje jedan i po do dva posto. Na primjer, kredit u iznosu od 2,35 miliona rubalja podignut je u martu 2014. godine na period od 15 godina, stopa na njega je tada iznosila 12,5 posto, a mjesečna otplata 29 hiljada rubalja. Nakon refinansiranja glavnice od 2,135 miliona rubalja za preostali period od 13 godina po stopi od 10,75 odsto, isplata je smanjena na 26,5 hiljada rubalja, a ušteda na kamati za ceo period iznosiće 360 ​​hiljada rubalja.

foto: Evgenia Yablonskaya za BankInformService

Refinansiranje je jedan od proizvoda koji danas dobija značajan zamah. To je u velikoj mjeri posljedica ekonomske situacije: kamatne stope na kredite su značajno pale, značajan broj zajmoprimaca želio je smanjiti svoje zaduženje. U jednom tekstu sakupili smo odgovore na najvažnija pitanja o refinansiranju hipoteke od predstavnika 8 banaka.

Po kojoj će razlici u stopi refinansiranje biti isplativo?

“Refinansiranje kredita je korisno za one koji su uzimali kredite po visokim stopama. Tokom nekoliko godina, kamatne stope na hipoteke su se stalno smanjivale. I sada razlika u stopama hipoteka dostiže 4 procentna poena u odnosu na stope 2013-2014. Prilikom refinansiranja u ovom slučaju, za prosječnog zajmoprimca razlika u plaćanju je oko 4.000 rubalja mjesečno”, kaže Zapsibkombank. Sami izračunati konačnu uštedu nije tako teško.

Komentar

Prilično je lako sami izračunati koristi. Kontaktirajte banku koja će refinansirati vašu hipoteku i saznajte veličinu buduće mjesečne uplate po sniženoj stopi. Zatim izračunajte razliku u plaćanju i pomnožite je s brojem mjeseci preostalih na hipoteci. Zatim od primljenog iznosa oduzmite sve troškove za papirologiju, procjenu vrijednosti nekretnina itd.

Komentar

Refinansiranje hipoteke je isplativo počevši od razlike u stopama od 1% i više, ali samo u prvim godinama otplate hipotekarnog kredita (najefikasnije će biti u prve 1-2 godine), jer se upravo u tom periodu glavni dio kamate i minimalni dio glavnice su plaćeni dug.

Komentar

Refinansiranje nije samo promjena stope, već i prilika za promjenu roka kredita. Na primjer, ako je u porodici došlo do promjene uslova zarada, a prvobitni kredit je izdat na period od 10 godina, onda će se povećanjem roka kredita smanjiti iznos mjesečnih otplata. Glavni cilj klijenata prilikom refinansiranja je dobijanje novih povoljnih i udobnih uslova hipoteke.

Komentar

Elena Vyatkina, šefica odjela za hipotekarne kredite u Jekaterinburgu, Uralsib Bank:

Ne postoji opšti recept za sve prilike. Sve zavisi od ciljeva refinansiranja. Možete smanjiti mjesečnu uplatu povećanjem roka kredita, čak i po istoj stopi. Zajmoprimac može imati više kredita sa različitim kamatnim stopama, koje želi spojiti u jedan i na taj način značajno smanjiti mjesečno opterećenje porodičnog budžeta. Uz naš program refinansiranja, možete kombinovati hipoteke, osobne kredite i dug po kreditnim karticama u jedan kredit, a također uključite dodatni iznos u tijelo kredita kako biste ga dobili u gotovini.

Izračunajmo koristi koristeći konkretne primjere

Slučaj iz Primsotsbanke

Anna Demidova, šefica odjela prodaje odjela za hipotekarne kredite Primsotsbanke:

Uslovi za prethodni kredit: Iznos kredita 2 miliona rubalja. Rok kredita 20 godina Kamatna stopa - 13,5% godišnje Mjesečna isplata anuiteta 24.190 RUB. Prilikom refinansiranja kredita uz zadržavanje roka kredita, ali smanjenje stope na 10,5%, mjesečna isplata iznosit će oko 20.000 rubalja, ali će ušteda na kamatnoj stopi za cijeli rok kredita biti veća od 800.000 rubalja. Slažem se, razlika je značajna.

Slučaj iz VTB-a

Elena Beltikova, šefica odjela prodaje hipotekarnih kredita filijale VTB banke u Jekaterinburgu:

Pretpostavimo da je klijent uzeo hipotekarni kredit od 2 miliona rubalja na 15 godina. Trenutni kredit je izdat po stopi od 15,5%, a mjesečna otplata po njemu je 28.679 rubalja. Nakon 2 godine, zajmoprimac refinansira hipoteku, a stopa na novi kredit pada na 11,75% (ovo je stopa koju trenutno nudi maloprodajna filijala VTB Jekaterinburg). Mjesečna uplata će se smanjiti na 24.068 rubalja. U ovom slučaju, nakon 15 godina otplate kredita, zajmoprimac će uštedjeti 719.331 rublje. Čak i ako oduzmemo dodatne troškove za refinansiranje (procena kolaterala, osiguranje), kao što vidimo, uštede su značajne.

Slučaj iz DeltaCredita

Alena Pavlova, šef DeltaCredit banke u Jekaterinburgu:

Zajmoprimac će u svakom slučaju dobiti prihod u obliku smanjenja preplaćenih iznosa - i što manje vremena servisira postojeći kredit po visokoj stopi, to će mu biti veća korist. Konvencionalno, ako zajmoprimac još uvijek duguje banci 2,8 miliona rubalja, mora plaćati hipoteku još 14 godina i njegova stopa je 13% godišnje, a zatim će mu ponovno izdavanje hipoteke po stopi od 10,5% godišnje uštedjeti više više od 500 hiljada rubalja.

Koje dodatne troškove ima zajmoprimac prilikom refinansiranja?

Prije svega, ovo je procjena nekretnina - koštat će 2-5 hiljada rubalja, ovisno o objektu i odabranoj kompaniji za procjenu. Takođe, tokom procesa refinansiranja nastaju troškovi državne naknade za registraciju ugovora o hipoteci (obično do 500 rubalja).

Ako je imovina kupljena tokom braka, najvjerovatnije će vam trebati notarski pristanak supružnika na transakciju (oko 1.500 rubalja). Gotovo svi zajmodavci zahtijevaju osiguranje kolaterala prilikom refinansiranja - obično 0,3-1,5% vrijednosti imovine. Moguće je da će uslovi ugovora predviđati i životno osiguranje za zajmoprimce - njegov iznos zavisi od osiguravajućeg društva i individualnih karakteristika zajmoprimca (njegovo zdravstveno stanje, profesija, godine).

Dodatni troškovi mogu biti povezani sa pribavljanjem dokumenata od primarnog zajmodavca. Neke (ali ne sve) banke naplaćuju proviziju za potvrde o stanju duga i plaćene kamate, potvrdu o nepostojanju docnji, potvrdu sa detaljima za prijevremenu otplatu kredita od primarnog kreditora.

Uvijek pitajte svog novog kreditora za kompletnu listu dodatnih troškova: moguće je da će se u određenoj banci lista dodatnih troškova razlikovati od standardne.

Koliko vremena je potrebno za refinansiranje hipoteke?

Komentar

Svetlana Kovaleva, zamenica direktora filijale Absolut banke u Jekaterinburgu:

Po pravilu, zajmoprimac prvo kontaktira lično ekspozituru banke ili konsultuje dežurnu liniju. Zatim podnosi zahtjev za refinansiranje svog kredita. Paket dokumenata je standardan: prijavnica, pasoš, potvrda o prihodima, kopija radne knjižice, dokumenta za stan. Vašu prijavu pregledavamo odmah, ne duže od dva dana. Najčešće će zajmoprimac odluku saznati istog ili sljedećeg dana. Potom naručuje izvještaj o procjeni nekretnine, pribavlja potvrde o stanju duga i nedospjelu plaćanja od banke koja je prethodno izdala kredit. Treba imati na umu da ovi sertifikati obično važe kratko (obično do 5 dana). Zbog toga je efikasnost i koordinacija postupanja između banke i zajmoprimca tokom procesa transakcije veoma važna.

Mnoge (ako ne sve, onda većina) banaka nude takvu uslugu kao što je refinansiranje kredita po povoljnijim uslovima. Ovo će biti posebno interesantno za one zajmoprimce koji imaju pozajmice na velike iznose, kada čak i neznatno poboljšanje kamatnih stopa može pružiti dobru uštedu zbog konačnog preplate kredita. Prije svega, riječ je, naravno, o hipoteci, čija veličina može biti nekoliko miliona, a rok otplate se računa u godinama.

Bilo je lijepo uštedjeti nekoliko stotina hiljada refinansirajući hipoteku. Ali ovdje, kao i svugdje drugdje, postoje zamke. I ova tehnika vam neće uvijek dati pozitivan rezultat. Štaviše, čak možete ići u minus. Kako? Više o tome u nastavku.

Kakvu priliku će vam pružiti refinansiranje?

Za one koji ne znaju, kako ukratko funkcionira refinansiranje hipoteke?

Refinansiranje kredita je kada podižete dodatni kredit kod banke po povoljnijim uslovima, a stari dug otplaćujete dobijenim sredstvima.

Jednostavno rečeno, treća banka (uz vaš pristanak) otkupljuje dug od finansijske institucije koja vam je pozajmila. Sada ste dužni da otplaćujete kredit od njega, ali po nižim kamatama. Imali ste kredit od 20% godišnje, nakon refinansiranja će biti 15%. Godišnja štednja - 5% iznosa duga godišnje.

Refinansiranje hipoteke - prednosti

Prvo razmotrimo idealnu opciju.

Refinansiranje hipoteke pogodno je za one koji su davno uzeli ovaj kredit po visokim stopama. Tokom nekoliko godina, kamate na hipoteke su u stalnom padu. I sada možete lako pronaći isti kredit po povoljnijim uslovima.

Kada smo supruga i ja 2009. godine podigli hipoteku za naš prvi stan, stopa kredita je bila 16% godišnje. Dobili smo hipotekarni kredit za drugi stan 2014. godine po stopi od 12%.

Prvi kredit smo podigli na 15 godina. A da su ga i dalje plaćali, onda bi bilo razumno izdati novi, pod prihvatljivijim uslovima za nas. Ušteda od 4% svake godine je mnogo novca (koji možete naći negde da potrošite na zanimljivije stvari nego da ga date bankarima).

Pogledajmo primjer koliko je takav potez koristan za porodice opterećene hipotekarnim kreditom.

Postoji hipoteka. Ostatak neotplaćenog kredita je 2 miliona rubalja na period od 10 godina uz 14% godišnje. U trenutnoj situaciji, preplata banci iznosit će približno 1.700 hiljada rubalja (prema podacima).

Mislite li da je to sve? Naravno da ne. Postoji još jedna zamka koja može naštetiti svim vašim dobrim poduhvatima i vašim finansijama. Njegovo ime je poreski odbitak.

Kamen 2 - porezni odbitak

To je bio drugi razlog zašto smo odbili da ponovo izdamo kredit. Ako ne planirate da dobijete ili ste već primili punu poresku olakšicu za svoj stan, onda možete sigurno preskočiti ovu tačku. Ili imate stan od 2 miliona rubalja ili više. Ako ne, onda čitajte naše savjete.

Odbitak poreza na imovinu je prilika da se vrati 13% sredstava utrošenih na kupovinu stambenog prostora i plaćene kamate na kredit. Ali ne više od 2 miliona rubalja (trenutno). Odbitak se može koristiti samo jednom u životu.

Prilikom podnošenja zahtjeva za odbitak poreza, prije svega vam se vraća kamata na glavni trošak stana. Nakon što u potpunosti primite sav dug koji vam duguje, počinje se obračunati kamata.

Kada podignete novi kredit za stan i zatvorite prethodnu hipoteku, formalno će se smatrati da ste ga u cijelosti otplatili. Kao rezultat toga, nećete dobiti 13% koliko je moglo biti vraćeno od kamate koju je banka obračunala u budućnosti.

Kupili ste stan za 1,3 miliona. Imao sam 300 hiljada svog novca i uzeo 1.000.000 na kredit na 10 godina uz 13% godišnje. Preplaćeni iznos kredita će biti oko 800 hiljada. Imate pravo da dobijete 13% od cene stana - 169 hiljada rubalja i od plaćene kamate na kredit - 91 hiljadu (13% od 700 hiljada). Ne zaboravite: 2 miliona za koje možete dobiti odbitak, maksimalni iznos je 2 miliona - 1,3 miliona (trošak stana) = 700.000 ukupno možete dobiti od države - 260 hiljada rubalja.

Imate mogućnost refinansiranja kredita kod druge banke uz 12 posto. Razlika od 1% odmah će vam dati uštedu od 10 hiljada u prvoj godini. I tako dalje. Konačna ušteda će biti oko 70 hiljada. Ali tada ćete izgubiti pravo na 95 hiljada. Konačan iznos je minus 25 hiljada. I također troškovi nove registracije.

Naravno, na staru hipoteku ste već preplatili dio sredstava u vidu obračunate kamate i možete tražiti da od njih dobijete 13%. Stoga, prije nego što započnete cijelu ovu proceduru ponovnog izdavanja kredita, morate sve izračunati i izvagati. I kako se može ispostaviti da igra nije vrijedna svijeće kada vam, na prvi pogled, povoljniji uslovi neće donijeti značajne uštede na koje računate.

Dakle, isplati li se refinansirati?

Hajde da sažmemo sve informacije u algoritam koji će vam omogućiti da shvatite da li se isplati uzeti novi kredit. Da biste to učinili, morate izvršiti jednostavne proračune, uporediti podatke i izvući zaključke. Morate znati sljedeće vrijednosti:

1. Troškovi preregistracije.
2. Iznos buduće preplate iz tekućeg stanja po tekućem kreditu, umanjen za troškove iz klauzule 1.
3. Preplata kao rezultat refinansiranja
4. Razlika između stava 2 i stava 3 će biti vaša korist.

Porezni odbici su malo složeniji, ali ne mnogo.

1. Računamo koliko možete dobiti poreski odbitak za obračunate kamate (2 miliona minus trošak stana).
2. Ako ste već platili ovaj iznos kamate na prvi kredit, onda ovaj faktor ne uzimamo u obzir.
3. Cijena vašeg stana je više od 2 miliona, slično tački 2.
4. Koliko novca možete vratiti na tekući kredit u vidu preplaćene kamate (porezni odbitak).
5. Koliko novca nećete dobiti od povrata obračunate kamate.

Novac voli brojanje. I bolje je potrošiti nekoliko minuta na izračune kako biste procijenili izglede za ponovno izdavanje trenutne hipoteke nego gubiti vrijeme, novac i živce i završiti s nultim ili negativnim rezultatima.

Važna promjena (dodatak)

dodano 12.10.2017

Što se tiče poreskih olakšica pri refinansiranju hipoteke.

U zakonu postoji član:

Klauzula 1 čl. 220 Poreskog zakona Ruske Federacije: „poreski obveznik ima pravo na sljedeće olakšice od poreza na imovinu,
4) odbitak poreza na imovinu u visini troškova koje je poreski obveznik stvarno imao za otplatu kamata na ciljane kredite (kredite) koji su stvarno potrošeni za novu izgradnju ili sticanje na teritoriji Ruske Federacije stambene zgrade, stana, sobe ili udjela ( s) u njima sticanje zemljišnih parcela ili udjela u njima predviđenih za individualnu stambenu izgradnju, te zemljišnih parcela ili udjela u njima na kojima se nalaze stečeni stambeni objekti ili udjeli u njima, kao kao i za otplatu kamata na kredite primljene od banaka u svrhu refinansiranja (on-lending) kredita za novu izgradnju ili sticanje na teritoriji Ruske Federacije stambene zgrade, stana, sobe ili udjela u sticanje zemljišnih parcela ili udjela u njima predviđenih za individualnu stambenu izgradnju, te zemljišnih parcela ili udjela u njima na kojima se nalaze kupljeni stambeni objekti ili udjeli u njima.”

Pojednostavljeno rečeno, možete dobiti porezni odbitak za sve nastale troškove (uključujući refinansiranje) za stan.

Najvažniji uslov! Novi ugovor mora precizirati svrhu kredita - refinansiranje (on-lending) hipoteke. Onda ne bi trebalo biti nikakvih problema. Poreska uprava će prihvatiti prijave i vratiti 13% plaćene kamate na novi kredit.

Prije refinansiranja obavezno provjerite kod nove banke šta će biti navedeno u novom ugovoru. Ako postoji drugačija formulacija, onda može doći do problema s poreznim vlastima.

Ako je, međutim, formulacija netačna i već je primljen novi kredit, onda od banke uzimamo potvrdu o namjeni primljenog kredita i podnosimo je poreskoj upravi. Može doći do nekih neugodnosti u smislu birokratije. Međutim, kod se mora shvatiti doslovno. A porezna uprava svako odstupanje od slova zakona doživljava negativno.

Nekima je dosta i davanje takvih dokumenata (potvrda iz banke). Drugi su neprijateljski raspoloženi prema svemu i ne žele da otplaćuju novi kredit.

Bolje je da unaprijed razjasnite sve detalje sa vašom inspekcijom u vašem mjestu prebivališta.